第四章房地產價格影響因素1課件

第四章房地產價格影響因素分析房地產價格影響因素概述房地產自身因素制度政策因素社會因素心理因素其他因素5/31/20241精選課件ppt第一節(jié)房地產價格影響因素概述一、對房地產價格影響因素的總認識

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八個方面5/31/20242精選課件ppt第一種分類（本教材主要按此方法分類）自身因素：區(qū)位因素：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施實物因素：土地實物因素：土地面積、土地形狀、地形地勢、土壤地基、土地開發(fā)程度建筑物實物因素：建筑規(guī)模、外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高和室內凈高、空間布局、防水保溫隔熱噪聲、通風采光日照、維修養(yǎng)護情況及完損程度權益因素：權利狀況、使用管制、相鄰關系二、房地產價格影響因素的分類5/31/20243精選課件ppt外部因素：人口因素：數量、素質、結構制度政策因素：房地產制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、相關規(guī)劃和計劃經濟因素：經濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產投機國際因素：世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素：買賣時的心態(tài)、個人偏好、從眾心理、風水或吉祥號碼等其他因素5/31/20244精選課件ppt第二種分類一般因素：經濟發(fā)展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率等區(qū)域因素：所在地區(qū)的城市規(guī)劃調整、環(huán)境狀況、基礎設施完備程度等個別因素：位置、規(guī)模、土地形狀、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等5/31/20245精選課件ppt第二節(jié)房地產自身因素一、區(qū)位因素二、實物因素三、權益因素5/31/20246精選課件ppt一、區(qū)位因素區(qū)位因素是一個綜合性因素，可分為以下四個方面：位置交通周圍環(huán)境和景觀外部配套設施5/31/20247精選課件ppt（一）位置城市內不同用途土地競租曲線5/31/20248精選課件ppt（二）交通交通因素對房地產價格的影響，可分為出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車方便程度和收費標準等。開辟新的交通線路的影響。一般會使站點周圍的相關房地產升值。從時間上看，開辟新的交通線路對房地產價格的影響主要在立項之后，建成之前、建成之后對房地產的升值作用一般會停止。交通管制情況的影響。交通管制對房地產價格的影響結果取決于管制的內容和房地產的使用性質。對不同類型房地產的影響不同。例如，在住宅區(qū)內的道路上禁止貨車通行等，會提升住宅房地產價值。5/31/20249精選課件ppt（三）周圍環(huán)境和景觀指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素。大氣環(huán)境?？諝赓|量的好壞。水文環(huán)境。地下水、溝渠、河流、湖泊等水體的污染程度。聲覺環(huán)境。噪聲視覺環(huán)境。房地產周圍安放的東西是否雜亂。標示牌廣告牌等樹立狀態(tài)和設計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調，公園、綠化等景觀是否賞心悅目衛(wèi)生環(huán)境。人文環(huán)境。該宗房地產所在地區(qū)的聲譽、居民特征（職業(yè)、素質）、治安狀況（犯罪率）等。5/31/202410精選課件ppt（四）外部配套設施外部基礎設施完備狀況對于房地產特別是住宅類房地產影響特別重要。一般情況下，周邊有教育質量高的中小學、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所的，房地產價格就高。5/31/202411精選課件ppt二、實物因素包括：土地實物因素：土地面積、土地形狀、地形、地勢、土壤、地基、土地開發(fā)程度建筑物實物因素：建筑規(guī)模、外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高和室內凈高、空間布局、防水保溫隔熱隔聲通風采光日照、維修養(yǎng)護情況及完損程度5/31/202412精選課件ppt（一）土地面積和形狀一般情況下，土地面積較大的土地價格優(yōu)于土地面積小的土地，特殊情況除外（如：相鄰地塊的小塊土地、不同地區(qū)、不同消費習慣而導致的特例。）形狀規(guī)則（長方形、正方形）的土地價格優(yōu)于不規(guī)則地塊。5/31/202413精選課件ppt（二）地形、地勢一般情況下，土地平坦（坡度不低于0.3%，否則不利于地面水的匯集與排除），地價較高；土地高低不平，地價較低。若城市發(fā)展受地形地勢影響（例如四面臨山或有河流阻隔），則土地的經濟供給不能隨城市發(fā)展而相應增加時，地價會普遍高漲。5/31/202414精選課件ppt（三）地基一般情況下，地質堅實、承載力較大，有利于建筑使用，地價就高；反之，工程地質條件差，地價則低。5/31/202415精選課件ppt（四）土壤肥力對于農業(yè)用地極其重要，肥力高低與價格高低成正比。5/31/202416精選課件ppt（五）建筑物本身建筑物的規(guī)劃設計、平面格局、功能、質量、外觀形象（建筑式樣、風格、色調等）等因素，對房地產價格均有較大影響。5/31/202417精選課件ppt（六）日照、風向、降水量、天然周期性災害向陽、背陽情況對房地產價格的影響在南部與北部有所不同。一般而言，上風地區(qū)房地產價格較高，下風地區(qū)房地產價格較低。在有天然周期性災害的地區(qū)，一般而言，土地利用價值低；若有了較好的抗災措施，例如較好的防洪防汛工程，則其價格不僅會逐漸上漲，且由于近江、近海、近湖等特有景觀會使價格畸高。5/31/202418精選課件ppt三、權益因素一宗房地產利用所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。進行房地產估價，應充分調查了解房地產利用所受的各種限制及其內容和程度，才能評估出正確的價值。房地產利用限制包括三方面：房地產權利的設立和行使的限制房地產使用管制房地產相鄰關系的限制5/31/202419精選課件ppt（一）權利狀況土地和建筑物的權利狀況如何，以及這些權利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。例如：共有房地產各國對于土地所有權的規(guī)定，特別是對地下資源的歸屬權的差異5/31/202420精選課件ppt（二）使用管制對房地產估價而言，有意義的使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑密度、建筑高等等的規(guī)定。土地用途容積率。明確容積率的內涵（是否包含地下建筑面積的容積率）5/31/202421精選課件ppt（三）相鄰關系相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系。5/31/202422精選課件ppt第三節(jié)人口因素一、人口數量二、人口素質三、人口結構5/31/202423精選課件ppt一、人口數量人口增長、外來流動人口增加、人口密度等因素都會對房地產價格產生影響二、人口素質文化教育水平、生活質量和文明程度會對房地產價格產生影響5/31/202424精選課件ppt三、家庭結構一定時期內人口按照性別、年齡、職業(yè)、文化、民族等因素的構成狀況。我國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復合大家庭向簡單小家庭發(fā)展的趨勢。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化。家庭人口規(guī)模是指全社會或某地區(qū)的家庭平均人口數。一般而言，隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭數量增多，住房總量需求增加，房價上漲。5/31/202425精選課件ppt第四節(jié)制度政策因素一、房地產制度政策二、稅收政策三、金融政策四、相關特殊政策五、相關規(guī)劃和計劃5/31/202426精選課件ppt一、房地產制度政策對房地產價格影響最大——中國土地使用制度和住房制度改革房地產價格政策即政府對房價的干預方式和措施等。一般而言，平抑房地產價格的措施有以下幾種：1）制定最高限價；2）制定標準價格；3）政府在房價高漲時拋出一定量房地產，特別是增加土地供給；4）征收房地產交易稅或增值稅；5）建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。5/31/202427精選課件ppt二、稅收政策（一）房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收一般而言，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收（大致包括：契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等），會增加房地產開發(fā)建設成本，從而會推動房地產價格上升；相反，減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產價格下降。但增加或減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，還要看房地產市場是處于賣方市場還是買房市場。5/31/202428精選課件ppt（二）房地產轉讓環(huán)節(jié)的稅收一般而言，增加房地產轉讓環(huán)節(jié)中賣方的稅收（如土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、印花稅），會使房地產價格上升；反之，會使房地產價格下降。增加買方的稅收（如契稅），會抑制房地產需求，從而使房地產價格下降；反之，會使房地產價格上升。但增加或減少房地產轉讓環(huán)節(jié)的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，還要看房地產市場是處于賣方市場還是買房市場。5/31/202429精選課件ppt（三）房地產持有環(huán)節(jié)的稅收增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收（如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、物業(yè)稅（尚未開征）），會增加房地產使用成本，會使房地產自用需求者傾向于購置較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機需求，從而會使房地產需求減少，導致房地產價格下降。5/31/202430精選課件ppt三、金融政策影響房地產價格的金融政策主要是房地產信貸政策，包括嚴格控制或適度放松房地產開發(fā)貸款、購房貸款，上調或下調金融機構貸款基準利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產抵押貸款成數，延長或縮短最長購房貸款期限等。5/31/202431精選課件ppt四、相關特殊政策國家對特殊地區(qū)實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等，意味著會吸引投資，經濟較快發(fā)展，對房地產需求相應會增加，從而會提高這些地區(qū)的房地產價格。西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)老工業(yè)基地、中部崛起等深圳、海南、上海浦東、重慶、成都5/31/202432精選課件ppt五、相關規(guī)劃和計劃（一）國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃對房地產價格有很大的影響。例如，《十一五綱要》提出：“調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房?！睆墓┣蠓治錾峡?，它的實施將會抑制普通商品住房價格過快上漲，而會使大戶型高檔商品住房價格上升。5/31/202433精選課件ppt（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主要體現(xiàn)在城市規(guī)劃的影響。例如城市發(fā)展方向、土地使用性質（用途）、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定（三）土地相關規(guī)劃和計劃土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃中確定的建設用地總量、農用地轉用量以及國有建設用地供應數量、用途結構、空間布局等，決定了房地產開發(fā)用地的供應狀況，從而對房地產開發(fā)用地以及商品房價格有很大的影響。5/31/202434精選課件ppt第五節(jié)經濟因素一、經濟發(fā)展狀況二、居民收入水平三、物價水平四、利率五、匯率5/31/202435精選課件ppt一、經濟發(fā)展狀況一般而言，經濟發(fā)展，房價上漲。例如日、新、韓等國，當前我國。二、居民收入水平低、中、高收入階層收入的增加對房價的影響各不相同。提高低收入者收入，對房地產價格影響不大；提高中等收入者的收入，會增加他們的購房需求，房地產價格急速上升；提高高收入者的收入，對房地產價格影響不大5/31/202436精選課件ppt三、物價水平一般而言，物價上漲，房價隨之上漲（各類建材、人工上漲，房地產開發(fā)成本上升）。四、利率從開發(fā)建設看，利率上升或下降會增加或降低房地產開發(fā)的融資成本，從而使房地產開發(fā)建設成本上升或下降，進而使房地產價格上升或下降。從房地產需求看，現(xiàn)行購房普遍借助房貸，利率上升或下降，會增加或降低購房者還貸負擔，會減少或增加房地產需求，導致房價下降或上升?？傮w而言：利率與房價負相關，利率下降，房價上升；利率上升，房價下降5/31/202437精選課件ppt五、匯率匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價格。如果國外投資者在房地產所在國投資了一套房地產，若該房地產所在國的貨幣發(fā)生了升值，即使相對于當地市場房地產沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的房地產投資收益。因此，當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產，從而會導致房地產價格上漲；相反，會使房地產價格下跌。5/31/202438精選課件ppt第六節(jié)社會因素一、政治安定狀況二、社會治安狀況三、城市化四、房地產投機5/31/202439精選課件ppt一、政治安定狀況二、社會治安狀況三、房地產投機引起三種情