萬達(dá)集團(tuán)-PIG102項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引

萬達(dá)地產(chǎn)萬達(dá)地產(chǎn)WANDAREALESTATES項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引工作指引:PIG102A發(fā)布日期:2003/01/01生效日期:2003/01/18PAGE第8頁共8頁1項(xiàng)目決策背景及摘要1.1外部環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.2內(nèi)部因素項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；從公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。2項(xiàng)目概況2.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀四至范圍；地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。2.7土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。2.8土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。3法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。3.1.2計(jì)劃手續(xù)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。3.3總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。4市場(chǎng)分析4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場(chǎng)定位。4.4整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。5規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。6工程及銷售計(jì)劃截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。7投資收益分析7.1成本預(yù)測(cè)說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。7.2稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。7.4項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。8綜合分析與建議8.1優(yōu)勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機(jī)會(huì)從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。8.4結(jié)論和建議附表1開發(fā)成本測(cè)算項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價(jià)款支出二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六、智能化系統(tǒng)費(fèi)七、園林環(huán)境工程費(fèi)八、配套設(shè)施費(fèi)九、其它建設(shè)工程支出十、管理費(fèi)用十一、銷售費(fèi)用十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用十三、各項(xiàng)稅金十四、預(yù)備費(fèi)十五、總計(jì)在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算，分別列示。

附表2投資收益分析項(xiàng)目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項(xiàng)目序號(hào)總金額

（萬元）可售面積

（Ｍ２）單位金額

（元／Ｍ２）備注一、銷售總收入11多層住宅收入22高層住宅收入33小高層住宅收入44公建收入55車庫(kù)收入66其他收入7二、各項(xiàng)支出總額81建造成本91.１土地價(jià)款支出101.２前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)111.３主體建筑工程費(fèi)121.４主體安裝工程費(fèi)131.５社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)141.6智能化系統(tǒng)151.7園林環(huán)境工程費(fèi)161.8配套設(shè)施費(fèi)171.9其他建設(shè)工程支出182.0預(yù)備費(fèi)192銷售費(fèi)用203管理費(fèi)用214財(cái)務(wù)費(fèi)用225營(yíng)業(yè)稅金及附加23四、利潤(rùn)總額24減：所得稅25五、凈利潤(rùn)26六、項(xiàng)目