【供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革形勢(shì)下S市房地產(chǎn)去庫(kù)存化探析10000字（論文）】

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革形勢(shì)下S市房地產(chǎn)去庫(kù)存化分析摘要：長(zhǎng)期以來(lái),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直被普遍認(rèn)為已經(jīng)是構(gòu)成了我國(guó)整體房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展框架結(jié)構(gòu)中必不可少的一個(gè)組成部分,近年來(lái)由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,開(kāi)發(fā)商規(guī)模的攀升和銷售額的增速過(guò)快,房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)的庫(kù)存現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)了很多問(wèn)題,在各級(jí)國(guó)家和政府的鼓勵(lì)下,三四線城市如何有效去除庫(kù)存必須被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)制定和開(kāi)展去庫(kù)存管理工作的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。。對(duì)于三四線城市商品房居住率的高庫(kù)存建議,提出了進(jìn)一步深入的商品房戶籍制度改革,調(diào)整商品房的供給結(jié)構(gòu),優(yōu)化商品房的居住率和庫(kù)存結(jié)構(gòu),,優(yōu)化商品房的庫(kù)存結(jié)構(gòu),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等一系列建議。關(guān)鍵詞：供給側(cè)；S市房地產(chǎn)；去庫(kù)存；S市目錄TOC\o"1-3"\h\u引言 1一、調(diào)查基本概況 2（一）調(diào)查背景 2（二）調(diào)查對(duì)象 2（三）調(diào)查方法 2（四）調(diào)查目的 3（五）調(diào)查過(guò)程 31.前期準(zhǔn)備階段 32.總結(jié)分析階段 3二、供給側(cè)改革下房地產(chǎn)去庫(kù)存理論研究 4（一）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 4（二）房地產(chǎn)去庫(kù)存的概念 4（三）房地產(chǎn)去庫(kù)存化概述 4三、房地產(chǎn)去庫(kù)存的必要性 6（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分 6（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的崩潰會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn) 6（三）房地產(chǎn)去庫(kù)存有利于提高資源的合理配置 6（四）房地產(chǎn)去庫(kù)存是解決民生問(wèn)題的重要舉措之一 7四、S市房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀及其原因分析 8（一）S市房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀 8（二）S市房地產(chǎn)高庫(kù)存的問(wèn)題 8（三）S市房地產(chǎn)高庫(kù)存的原因分析 81.房地產(chǎn)區(qū)域化明顯 82.供求失衡 93.城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響 94.消費(fèi)者的購(gòu)買力下降，購(gòu)買意愿較低 95.居民消費(fèi)升級(jí)，樓盤質(zhì)量不過(guò)關(guān) 9五、房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策與建議 10（一）調(diào)整結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)間的并購(gòu)重組 10（二）加快戶籍制度改革，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化 10（三）發(fā)展經(jīng)濟(jì)，從根本上解決購(gòu)買力低下的問(wèn)題 10（四）改善產(chǎn)品供給，建設(shè)節(jié)能環(huán)保商品房 11（五）響應(yīng)供給側(cè)改革下的營(yíng)銷策略創(chuàng)新 111.拓展?fàn)I銷渠道 112.多種類的價(jià)格優(yōu)惠 113.營(yíng)銷人員素質(zhì)提升 12參考文獻(xiàn) 13引言十三五以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和升級(jí),供給側(cè)改革這個(gè)觀念提出，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)像一個(gè)新的方向發(fā)展。如何化解房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，是十三五期間工作重點(diǎn)，促成老有所養(yǎng)，病有所住有所居的愿望，房地產(chǎn)企業(yè)作為橫跨消費(fèi)與投資兩大領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)支柱，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)具有十分重要的作用。供給側(cè)結(jié)構(gòu)體制改革機(jī)制結(jié)構(gòu)改革主要內(nèi)容是廣泛指以采取減少產(chǎn)能,去企業(yè)庫(kù)存,除財(cái)政杠桿，減生產(chǎn)成本，補(bǔ)政策短板等改革措施工作為主要改革重點(diǎn)的一項(xiàng)新型結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)改革，房地產(chǎn)供給側(cè)改革成為必須。商品住宅地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了一個(gè)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的時(shí)代,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中的分化愈為嚴(yán)重，一二線城市全部擁有商品住宅地產(chǎn)火爆與三四線城市商品住宅地產(chǎn)都已經(jīng)深陷到了泥潭，形成了一個(gè)鮮明的對(duì)比,要深入探究一二線城市的地產(chǎn)火爆和三四線城市商品住宅地產(chǎn)的寒冷之間形成鮮明對(duì)比的根本原因，就需要對(duì)供給側(cè)改革和三四線城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析。本文以S市為例，將要對(duì)供給側(cè)改革下的房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出建議。一、調(diào)查基本概況（一）調(diào)查背景隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展改革和開(kāi)放以來(lái),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和發(fā)展,城市化步伐的加快,帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)商品服務(wù)行業(yè)的繁榮和蓬勃發(fā)展,隨著我國(guó)房地產(chǎn)商品服務(wù)經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展,，一些三四線城市出現(xiàn)了商品房庫(kù)存的現(xiàn)象嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。本篇論文主要是針對(duì)三四線城市以S市為例研究房地產(chǎn)庫(kù)存較多的問(wèn)題，研究現(xiàn)狀以及分析其形成原因，以及提出相關(guān)的政策建議。（二）調(diào)查對(duì)象疫情以來(lái)，S市房地產(chǎn)受疫情影響嚴(yán)重，銷售停滯，庫(kù)存量急劇上升。因此，對(duì)S市疫情以來(lái)的庫(kù)存和面對(duì)庫(kù)存要解決的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究。（三）調(diào)查方法本篇論文在調(diào)查研究過(guò)程中，采取了文獻(xiàn)調(diào)查法、網(wǎng)絡(luò)查詢法、訪談法對(duì)S市房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研和資料收集整理。1.文獻(xiàn)調(diào)查法利用學(xué)校圖書(shū)館查找與物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理有關(guān)的書(shū)籍和文獻(xiàn)資料、在工作中收集到的有關(guān)設(shè)備設(shè)施管理的資料，以及利用互聯(lián)網(wǎng)或者手機(jī)客戶端搜索需要的資料，為本篇論文的撰寫(xiě)提供理論依據(jù)。對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)資料進(jìn)行查閱，并得出具有支撐性理論的資料，通過(guò)在圖書(shū)館查閱與房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存問(wèn)題解決的相關(guān)措施的書(shū)籍，期刊報(bào)道的文獻(xiàn)資料并進(jìn)行深入的整合，相關(guān)資源并結(jié)合實(shí)際分析和歸納得出研究中所需要的思路和方法2、網(wǎng)絡(luò)查詢法通過(guò)網(wǎng)絡(luò)上查詢S市房地產(chǎn)庫(kù)存的相關(guān)數(shù)據(jù)，收集記錄，整理分析S市庫(kù)存現(xiàn)狀的相關(guān)資料，并加以研究。3、訪談法利用空閑時(shí)間對(duì)S市房地產(chǎn)銷售從事的相關(guān)人員進(jìn)行訪談，了解S市房地產(chǎn)的銷售現(xiàn)狀，銷售價(jià)格和庫(kù)存問(wèn)題。從銷售者的角度提出相關(guān)問(wèn)題，并根據(jù)問(wèn)題找出產(chǎn)生相關(guān)問(wèn)題的原因。（四）調(diào)查目的通過(guò)對(duì)S市房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀的調(diào)查研究，不認(rèn)識(shí)的，S市房地產(chǎn)庫(kù)存存在的相關(guān)問(wèn)題，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性研究，找到三四線城市房地產(chǎn)高庫(kù)存的幾個(gè)原因，房地產(chǎn)區(qū)域化明顯，供求失衡，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響，消費(fèi)者購(gòu)買的力度下降，購(gòu)買意愿較低，消費(fèi)升級(jí)樓盤質(zhì)量不過(guò)關(guān)一系列的問(wèn)題。并對(duì)于這些問(wèn)題提出有效的政策建議。（五）調(diào)查過(guò)程1.前期準(zhǔn)備階段通過(guò)在學(xué)校圖書(shū)館閱覽室查找的相關(guān)文獻(xiàn)資料，網(wǎng)查詢庫(kù)存現(xiàn)狀相關(guān)資料，了解S市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀問(wèn)題，查詢S市房產(chǎn)庫(kù)存的問(wèn)題，并提出相關(guān)的解決建議。確定本篇論文的思路。2.總結(jié)分析階段通過(guò)研究調(diào)查和搜集的資料來(lái)了解到，S市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀問(wèn)題，針對(duì)不同的現(xiàn)狀問(wèn)題，提出不同的解決方案。根據(jù)S市現(xiàn)有供給側(cè)改革的大戰(zhàn)略方向，并充分結(jié)合了S市去庫(kù)存的政策任務(wù)要求和，為了解決房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題,S市政府所制定的相關(guān)政策措施提出，是一個(gè)適合于S市的房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策建議。二、供給側(cè)改革下房地產(chǎn)去庫(kù)存理論研究（一）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革供給側(cè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化改革主要就是指在充分調(diào)動(dòng)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)結(jié)構(gòu),使各種社會(huì)生產(chǎn)要素之間能夠及時(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最優(yōu)資源配置,以不斷提升適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的生產(chǎn)質(zhì)量和增加多樣化的生產(chǎn)數(shù)量。供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革主要包括增加勞動(dòng)力、土地等和資本、制度性的創(chuàng)造、創(chuàng)新等各種社會(huì)生產(chǎn)要素。供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的最終目標(biāo)就是從不斷提高企業(yè)供給的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和供給質(zhì)量性的角度入手出發(fā),用這種供給改革的政策方式和實(shí)施辦法在未來(lái)有效推進(jìn)供給結(jié)構(gòu)良性調(diào)節(jié),糾正企業(yè)供給需求要素的資源配置結(jié)構(gòu)扭曲,擴(kuò)大有效的產(chǎn)品供給,提高了企業(yè)供給需求結(jié)構(gòu)對(duì)于適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)變化的主動(dòng)適應(yīng)性和靈活度。供給側(cè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性深化改革即是以一種增量結(jié)構(gòu)改革方式來(lái)促進(jìn)的存量結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié),在投融資的深化過(guò)程中有效優(yōu)化了投融資資本結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可以開(kāi)源調(diào)節(jié)疏流。（二）房地產(chǎn)去庫(kù)存的概念房地產(chǎn)的庫(kù)存量主要是泛指各種已經(jīng)順利完成了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收審批合格,可以按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同約定方式交付投入使用或者對(duì)外銷售的各類開(kāi)發(fā)商品,其中包括己經(jīng)開(kāi)發(fā)建造完成的住宅、配套設(shè)施、代建項(xiàng)目、出租房開(kāi)發(fā)商品和周轉(zhuǎn)房、分期付款開(kāi)發(fā)商品等,去庫(kù)存即是指通過(guò)政策激勵(lì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商品為了遵守國(guó)際市場(chǎng)規(guī)律,調(diào)節(jié)營(yíng)銷策略等多種方式,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了降低房地產(chǎn)庫(kù)存,緩解房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力的目標(biāo)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)庫(kù)存大致可以劃分為兩個(gè)基本的層次,一個(gè)就是廣泛意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存,一個(gè)就是狹義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存。狹義的房地產(chǎn)代售庫(kù)存就是泛指已經(jīng)進(jìn)行了開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,并且通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收檢測(cè)合格商品房代賣的面積,廣義的房地產(chǎn)代賣庫(kù)存,不僅僅包括了狹義的房地產(chǎn)代賣庫(kù)存,還應(yīng)該包括尚未交付竣工,但已經(jīng)獲得了預(yù)售的許可證,能夠提供市場(chǎng)銷售或者出租服務(wù)的開(kāi)發(fā)性商品。（三）房地產(chǎn)去庫(kù)存化概述房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重的問(wèn)題由來(lái)已久，這是由于房地產(chǎn)拿地的政策所導(dǎo)致的，政府的發(fā)展很大一部分需要依靠土地財(cái)政政策，政府通過(guò)將地使用權(quán)拍賣給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)獲取利潤(rùn)，維系政府收支，促進(jìn)當(dāng)?shù)毓彩聵I(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)庫(kù)存較高的原因有兩方面，一方面，政府掌握城市土地的供應(yīng)權(quán)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城區(qū)的價(jià)格越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商拿地的成本也越來(lái)越高，再加上通貨膨脹等一系列經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商建設(shè)樓盤的價(jià)格也不斷上升導(dǎo)致房地產(chǎn)商品房的成本價(jià)上升，這是造成目前房?jī)r(jià)較高的最主要原因。另一方面,由于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利比重較大，開(kāi)發(fā)商盲目地通過(guò)拿到資金去繼續(xù)進(jìn)行與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)和開(kāi)發(fā)，忽略了當(dāng)?shù)貐^(qū)真正對(duì)于居民住房的要求。再加上炒房大量流行，當(dāng)這股炒房的狂風(fēng)散去之后，商品房的實(shí)際庫(kù)存量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民對(duì)購(gòu)買房屋實(shí)際用途和需求。在各種因素的影響和綜合作用下,那房地產(chǎn)目前的庫(kù)存是一個(gè)積壓嚴(yán)重的現(xiàn)象。況。十三五"的綱要就是在文件中明確提到推動(dòng)供給側(cè)改革,促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,在房地產(chǎn)領(lǐng)域里就是高庫(kù)存去庫(kù)存化問(wèn)題的處理。

三、房地產(chǎn)去庫(kù)存的必要性（一）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的主體自深化改革和開(kāi)放以來(lái),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了新的飛速發(fā)展,尤其是九十年代以來(lái),經(jīng)濟(jì)得到騰飛時(shí)代,房地產(chǎn)公司和企業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展更是推動(dòng)著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要支撐。房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)與其他各種形式的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一樣有著很大的區(qū)別,他們擁有較長(zhǎng)的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈,較大的資金投入,并且同時(shí)還有許多與之密切相關(guān)的周邊產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)公司及其周邊的企業(yè)可以直接帶動(dòng)整個(gè)相關(guān)企業(yè)的生存與發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生存與發(fā)展也可以直接促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的生存與發(fā)展。例如,房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展可以直接帶動(dòng)建筑行業(yè)材料,行業(yè)交通運(yùn)輸?shù)鹊纫幌盗行袠I(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展可以為當(dāng)?shù)厝嗣裉峁┐罅康墓ぷ骱蛵徫?保證當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)率,提高當(dāng)?shù)厝嗣竦氖杖?。然而另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不健康發(fā)展同樣會(huì)影響到其他行業(yè)以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至?xí)o當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)造成很大的問(wèn)題。因此，保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，就是保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)平穩(wěn)向上發(fā)展的重要支撐?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)的不健康發(fā)展給當(dāng)?shù)卦斐闪撕芏嘟?jīng)濟(jì)困擾，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，庫(kù)存量較大，嚴(yán)重的影響了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。我國(guó)經(jīng)濟(jì)中存在的產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題，與房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存量過(guò)高，有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的崩潰會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一些特殊性,造成了房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品，也就是商品房的高價(jià)格，巨大的商品房?jī)r(jià)格導(dǎo)致很多人無(wú)法一次性支付全額的商品房的房?jī)r(jià)。銀行貸款成為他們的首選，在我國(guó)商業(yè)貸款中，房地產(chǎn)企業(yè)直接或間接的貸款占比較大，這造成了經(jīng)濟(jì)的脆弱性。如果房地產(chǎn)企業(yè)不斷膨脹，最終形成房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，銀行的資產(chǎn)就會(huì)遭受巨大的損失，繼而影響其他的行業(yè)造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國(guó)的次貸危機(jī)就是由于泡沫經(jīng)濟(jì)造成的，因此要杜絕經(jīng)濟(jì)的崩潰就要從杜絕房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)開(kāi)始。因此,抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)泡沫化非常十分必要,然而當(dāng)前我國(guó)政府主要是通過(guò)對(duì)于抵押性土地食品進(jìn)行抵押來(lái)向商業(yè)銀行進(jìn)行融資,土地的價(jià)值越大,就有可能使其獲得更高的融資。但也同樣具有其中的缺陷性,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一旦發(fā)生了問(wèn)題,銀行的資金也就會(huì)發(fā)生斷裂,從而直接引發(fā)了金融危機(jī)。（三）房地產(chǎn)去庫(kù)存有利于提高資源的合理配置十三五以來(lái),我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力顯著加強(qiáng),十三五提出的"三個(gè)基本原則"改革思想,就是從保障供給質(zhì)量的角度入手,用制度改革方式推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié),推動(dòng)我們的經(jīng)濟(jì)社會(huì)可以繼續(xù)健康向前發(fā)展。研究資料顯示,我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率大概在50%左右。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模和貸款需求增幅大漲，將對(duì)其他行業(yè)的投融資需求和增長(zhǎng)發(fā)揮具有重要影響和推動(dòng)作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)將直接影響和帶動(dòng)其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)如果在其發(fā)展過(guò)程中受到了阻礙,那么同時(shí)也會(huì)影響其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。會(huì)導(dǎo)致其他行業(yè)的生產(chǎn)能力過(guò)剩等情形,如鋼鐵的產(chǎn)能過(guò)剩。2000年以后，由于金融危機(jī)的影響和西方資本主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，遇到新的問(wèn)題，導(dǎo)致全球的需求量下降，因而我國(guó)的產(chǎn)品也會(huì)賣不出去的現(xiàn)象，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，同樣面臨著困境。由于次貸危機(jī)和金融危機(jī)的影響，以及通貨膨脹、房?jī)r(jià)高居不下導(dǎo)致百姓買不起房。另一方面，由于受金融危機(jī)影響，百姓手中的資金貶值或減少，無(wú)力購(gòu)房房商品房大量庫(kù)存造成房地產(chǎn)企業(yè)的高庫(kù)存量。（四）房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存成為了解決當(dāng)前民生問(wèn)題的一項(xiàng)重要舉措衣食住行是百姓，安家立命的根本需求，住有所居也是十三五提出的一個(gè)重要的理念。因此，政府解決百姓的住房問(wèn)題是十分必要的，高房?jī)r(jià)和高庫(kù)存的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是阻礙在解決民生問(wèn)題路上的一塊大石頭。高的房?jī)r(jià)和高的房商品房庫(kù)存，導(dǎo)致許多民眾買不起房也租不起房，這就造成了房子成為了生活中的奢侈品，而不是必需品，再加上炒房人的炒房活動(dòng)，房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離實(shí)際情況，導(dǎo)致能買得起房的人囤積商品房。買不起的房子，越來(lái)越買不起房。政府采取各種措施促進(jìn)房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)中商品房的去庫(kù)存，不僅有利于房地產(chǎn)行業(yè)的正常健康運(yùn)行，更有利于改善民生問(wèn)題，保障人民的根本需求。例如一些企業(yè)因?yàn)檎疅o(wú)力解決的居民無(wú)法搬家入住,拆遷戶返工或者回遷等這些困難問(wèn)題,政府部門就可以通過(guò)各種政策措施手段來(lái)幫助得以解決,從而促使區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展,帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品和行業(yè)的健康發(fā)展,促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

四、S市房地產(chǎn)庫(kù)存存在問(wèn)題及其原因分析（一）S市房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀受新冠肺炎疫情沖擊，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響嚴(yán)重，銷售停滯，庫(kù)存上升。前兩個(gè)月,全市144套新建商品住宅累計(jì)銷售商品房總量和成交面積均繼續(xù)呈現(xiàn)出了一個(gè)較為大幅度的環(huán)比減少和下滑態(tài)勢(shì)，銷售的商品房保障金總量41.8萬(wàn)平方米,下降5.5%,同比上年同期又大幅回落57.4個(gè)月的百分點(diǎn),降幅明顯且遠(yuǎn)遠(yuǎn)于去年大幅下降的全省3.9個(gè)月的百分點(diǎn),居去年全省商品房排名第10位。由于銷售處于停滯狀態(tài)，全市商品房庫(kù)存明顯上升，待售面積大幅增加。2月末，商品房的待售住宅建筑面積83.5萬(wàn)平方米，比2019年末上升27.6萬(wàn)平方米，其中住宅的待售住宅建筑面積58.1萬(wàn)平方米，增加42.2萬(wàn)平方米。在切實(shí)貫徹確保本次疫情有效控制防控政策落實(shí)貫徹到位的基本政策條件下,下一步,我市政府要通過(guò)統(tǒng)籌考慮推動(dòng)本次疫情有效控制防控與防治促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展,及時(shí)組織制定研究出臺(tái)與本次疫情發(fā)展有關(guān)的防控政策措施,保障房屋土地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的可靠和健康持續(xù)平穩(wěn)、健康地平穩(wěn)發(fā)展。相比2016年年末同期的平均增速已經(jīng)呈直線幅度下滑22.9%(相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)安徽統(tǒng)計(jì)局),商品房嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩的主要構(gòu)成原因當(dāng)然還是。雖然目前S市正在積極主動(dòng)回應(yīng)落實(shí)黨中央和社會(huì)國(guó)家關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)三個(gè)結(jié)構(gòu)性深化改革的政策要求,圍繞保持穩(wěn)住房市場(chǎng)、去住房庫(kù)存,推出降低首付款住房?jī)r(jià)格上漲占比、公積金房貸費(fèi)用等各種住房?jī)?yōu)惠政策,使得住房庫(kù)存釋放壓力初步緩解有所得到緩解,但基于一線和二線熱點(diǎn)城市來(lái)看S市目前整體住房庫(kù)存釋放規(guī)模較大,就業(yè)市場(chǎng)條件和居住環(huán)境以及其他基礎(chǔ)公共設(shè)施也已經(jīng)跟不上一線和二線熱點(diǎn)城市,人口正在快速外流,住房市場(chǎng)需求量也很難保持繼續(xù)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定的高速增長(zhǎng),因此,S市的房地產(chǎn)仍然存在面臨著巨大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。 （二）S市房地產(chǎn)高庫(kù)存的問(wèn)題1.庫(kù)存量大消化周期長(zhǎng) 商品房的庫(kù)存數(shù)額較大,僅2016年月平均庫(kù)存數(shù)額就已經(jīng)到了18903套.庫(kù)存數(shù)額和消化期基本保持穩(wěn)定,并且房屋預(yù)售需求亂流、市場(chǎng)化水平程度低,加之行業(yè)結(jié)構(gòu)單一,所以我國(guó)普遍存在著難以估計(jì)的隱形庫(kù)存。2.供求失衡房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)力不足自深化改革開(kāi)放以來(lái),人才、資金的巨額"東流",中西部?jī)?yōu)質(zhì)行業(yè)和社會(huì)人力資本也出現(xiàn)了大規(guī)模的流入,使東部和中西部之間的差距不斷拉大,東部地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)的投資和服務(wù)也實(shí)現(xiàn)了成倍增長(zhǎng).S市作為三四線建設(shè)重點(diǎn)中心城市,房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)能力逐步下降。3.住房供應(yīng)效率低近年來(lái),隨著高鐵和S市特色高速公路等的大規(guī)模工程建設(shè),新城新區(qū)紛紛涌入其中,S市的"骨架"被進(jìn)一步拓寬,形成了以東西結(jié)合、南北互動(dòng)發(fā)展為主要特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展格局,新房的需求和供給主要是集中在一些偏遠(yuǎn)新區(qū),因此隨之而來(lái)的可能是一系列與新城相應(yīng)的道路交通問(wèn)題.另外,由于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因而出現(xiàn)資金短缺、管理不善或其它原因,常常倉(cāng)儲(chǔ)單位會(huì)暫時(shí)停工,導(dǎo)致不能按期、按點(diǎn)交樓.但是,除了倉(cāng)儲(chǔ)單位出現(xiàn)質(zhì)量方面的問(wèn)題外,物業(yè)管理及倉(cāng)儲(chǔ)小區(qū)內(nèi)的一些配套基礎(chǔ)設(shè)施都很不好.因此,造成倉(cāng)儲(chǔ)單位庫(kù)存嚴(yán)重的擠壓、建筑周期較長(zhǎng)。4.消費(fèi)者購(gòu)買意愿低迷近期S市居民對(duì)購(gòu)買住宅的意愿一直在持續(xù)較弱.主要?dú)w功于以下幾個(gè)原因:一是當(dāng)前遭遇了受制于宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的影響,一般住宅居民收入很難在貸款中得到支付而使其他人獲得高額房?jī)r(jià);二是外來(lái)務(wù)工人員數(shù)量少,不如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和中國(guó)大陸等城市,人口和資源流通量有限,剛性的需求量明顯存在不足.與此同時(shí),購(gòu)房者又十分切衷地忌諱未來(lái)住宅價(jià)格的持續(xù)走向和下降,于是他們都選擇了對(duì)自己"觀望"的態(tài)度,買房的主動(dòng)性也就因此受到了嚴(yán)重的影響。（三）S市房地產(chǎn)高庫(kù)存的原因分析1.房地產(chǎn)區(qū)域化明顯由于房S市房屋的配套設(shè)施以及周邊的公共服務(wù)管理等不齊全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的商品房不能滿足人們的日常需求，再加上周邊商品房的同質(zhì)化的影響。S市商品房的購(gòu)買力度較低，庫(kù)存量較大。而相反的是現(xiàn)在一二線城市由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，人流量大，因此對(duì)住房的需求也高，所以一二線城市的房地產(chǎn)商品房購(gòu)買力度大，庫(kù)存較少。2.供求失衡由于城市的發(fā)展和人們自身發(fā)展的需求，越來(lái)越多的人們從S市來(lái)到一二線城市工作生活，受環(huán)境的影響，一二線城市房屋數(shù)量供少于求，開(kāi)始采取限購(gòu)措施。一二線城市的限購(gòu)政策使得一二線城市的房?jī)r(jià)迅速飆升,土地價(jià)格不斷走高攀升,開(kāi)發(fā)商在二三線城市購(gòu)買土地的價(jià)格也在不斷上漲，商品房的成本越來(lái)越高，許多小開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付如此巨額的土地租賃費(fèi)。因此,開(kāi)發(fā)商們逐漸把他們的眼光投向到了S市中,隨著三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度開(kāi)發(fā),越來(lái)越多的大型商品房項(xiàng)目紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，這導(dǎo)致了S市的房地產(chǎn)商品房更多累積，再加上S市人口流失，購(gòu)房的意愿和購(gòu)房的力度都較一二線城市小，因此會(huì)出現(xiàn)較多的庫(kù)存。3.城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響受戶籍制度的影響，農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口只能二選一，再加上非農(nóng)業(yè)戶口，無(wú)法享受到一些權(quán)利，在銀行貸款方面，由于農(nóng)民沒(méi)有固定的工作，貸款較難，這在一定的程度上也限制了購(gòu)買力。4.消費(fèi)者購(gòu)買力下降由于一二線城市的發(fā)展與一二線房地產(chǎn)的火爆,很多的中國(guó)年輕人都選擇在一二線城市買到自己的房產(chǎn),三四線城市買到商品,因此房子受到?jīng)_擊,消費(fèi)者更加愿意在一二線城市購(gòu)買自己的房子,認(rèn)為一二線城市的房子市場(chǎng)發(fā)展空間更高,因此,S市的房屋投資業(yè)務(wù)也遭受了冷落,越來(lái)越多的中國(guó)投資者把他們的目光轉(zhuǎn)移壓線上各個(gè)城市,這也形成了一個(gè)惡性循環(huán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的暴利吸引了很多年輕人和個(gè)體家庭進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè),很多年輕企業(yè)為了自己謀取暴利,不僅僅注意樓盤質(zhì)量方面的問(wèn)題,而是要把盈利放在第一位。實(shí)在全面建成小康社會(huì)這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)得以完成,人們對(duì)于住宅的需求也日益提高,不僅僅是滿足了人們基本的生活環(huán)境和條件,還希望這個(gè)時(shí)候能夠使得商品房和其周邊配套設(shè)施得到更加完善,開(kāi)始盡心努力去尋找舒適健康的生活方式,,因此,S市的建設(shè)和投資項(xiàng)目遭受了冷落,越來(lái)越多的建筑企業(yè)投資者把他們的目光都轉(zhuǎn)向了一二線性的城市。5.居民消費(fèi)升級(jí)，樓盤質(zhì)量不過(guò)關(guān)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的暴利吸引了很多年輕人和個(gè)體家庭進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè),很多年輕人為了自己謀取暴利,不僅僅注意樓盤質(zhì)量方面的問(wèn)題,而是把盈利放在首位。實(shí)在全面建成小康社會(huì)這個(gè)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),人們對(duì)于住宅的要求也越來(lái)越高,不僅僅滿足了基本生活條件,還希望能夠讓商品房及周邊配套設(shè)施更加完善,開(kāi)始努力追逐舒適健康的生活方式,因此,對(duì)商品房的要求越來(lái)越高。綠色經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及環(huán)境保護(hù)理念,在現(xiàn)代社會(huì)和人們的心中更加根深蒂固。因此，對(duì)商品房的要求越來(lái)越高。綠色經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及環(huán)保理念，在人們的心中更加的根深蒂固，人們對(duì)商品房的要求，不光是一個(gè)可以遮風(fēng)避雨的所，更是心靈的寄托。再加上隨著甲醛等問(wèn)題的不斷冒出，人們要求房屋的質(zhì)量在滿足人們的生存必須條件下，更要能夠具有生活的情調(diào)。

五、房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策與建議（一）調(diào)整結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)公司間的合作和并購(gòu)再生產(chǎn)重組由于房地產(chǎn)的商品房區(qū)域化明顯，三四線城市陷入疲軟，一二線城市火爆過(guò)渡。需要從根本上解決商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，就要首先解決土地供應(yīng)的問(wèn)題，這就需要不同的地區(qū)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口現(xiàn)狀來(lái)出讓土地。壓線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，對(duì)租房的需求較多，那么就增加土地供應(yīng)量來(lái)建造更多的商品房，滿足人們的住房需求。S市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，人口較少，那么就減少土地供應(yīng)量，使房地產(chǎn)業(yè)的商品房和人們的住房需求達(dá)到平衡點(diǎn)。再加上S市的高庫(kù)存帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金斷裂，融資能力下降等問(wèn)題，增加了房地產(chǎn)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，所以房地產(chǎn)進(jìn)行并購(gòu)重組，以最小的成本盤活存量，通過(guò)并購(gòu)重組的方式做大做強(qiáng)優(yōu)勝劣汰，提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的承受能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。（二）加快戶籍制度改革，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化加快戶籍制度改革的推進(jìn)，解決農(nóng)民在購(gòu)房時(shí)遇到的各種問(wèn)題，從根本上打破傳統(tǒng)意義上的農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口的區(qū)別，提高非農(nóng)業(yè)戶口在城鎮(zhèn)中所享受的福利，是進(jìn)行對(duì)穩(wěn)定居住在城市的農(nóng)業(yè)戶口進(jìn)行放寬政策，減少購(gòu)房的阻礙，同時(shí)加強(qiáng)三四線城市的基礎(chǔ)建設(shè)，完善醫(yī)療衛(wèi)生，體育、教育科學(xué)等方面，提高S市的吸引力，吸引更多的人口來(lái)到S市發(fā)展，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹暮凸ぷ鞯母鞣N基本需求，提高人們?cè)赟市定居的意愿，從而刺激人們的購(gòu)房需求。S市合理利用資源，統(tǒng)籌兼顧縮小城鄉(xiāng)差距，讓經(jīng)濟(jì)和環(huán)境同步發(fā)展，政府同時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)吸引和支持新市民的住房，那農(nóng)民工能夠在城市工作，就業(yè)生活，從而減輕S市的高庫(kù)存的壓力。（三）發(fā)展經(jīng)濟(jì)，從根本上解決購(gòu)買力低下的問(wèn)題經(jīng)濟(jì)發(fā)展是我國(guó)政治與文化的重要基礎(chǔ),經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展才能夠有效地促進(jìn)人們消費(fèi),解決S市高庫(kù)存的問(wèn)題，必須從根源上解決S市經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲緩的問(wèn)題。當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)走在時(shí)代的前列，新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展蓬勃向上，而傳統(tǒng)的一些輕工業(yè)以及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)走向沒(méi)落，經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型對(duì)于城市的發(fā)展十分關(guān)鍵，在當(dāng)前新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，S市應(yīng)該著眼于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，一新的產(chǎn)業(yè)替代老舊產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新的活力和生命力。再加上S市有著悠久的歷史文化背景和獨(dú)特的自然景觀，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中所占的比重，發(fā)展旅游業(yè)，注重城鄉(xiāng)發(fā)展和環(huán)境協(xié)調(diào)相統(tǒng)一，不僅有利于吸引外來(lái)人口消化庫(kù)存，也有利于S市當(dāng)?shù)氐拈L(zhǎng)久發(fā)展。（四）改善產(chǎn)品供給，建設(shè)節(jié)能環(huán)保商品房隨著綠色環(huán)保發(fā)展理念的提出，五位一體的總方針被貫徹到經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，環(huán)境越來(lái)越成為人們注重的重要因素之一。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步與發(fā)展,消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí),消費(fèi)者更加關(guān)心自己產(chǎn)品售后及其他相關(guān)產(chǎn)品的服務(wù)質(zhì)量,以及在高質(zhì)量的要求下，綠色環(huán)保成為主流。因此，為滿足消費(fèi)者的購(gòu)買需求，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在建設(shè)房地產(chǎn)商品房時(shí)，將綠色人文自然的理念融入其中，打造以綠色環(huán)保為核心的新型優(yōu)質(zhì)住房，另外，隨著健康問(wèn)題的不斷重視，小區(qū)配套設(shè)施中應(yīng)該建設(shè)相關(guān)的健身器材，為消費(fèi)者提供免費(fèi)的健身場(chǎng)所。只有這樣才能夠吸引公眾進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行消費(fèi)，激發(fā)出市場(chǎng)的活力，達(dá)到去庫(kù)存的目的。（五）響應(yīng)供給側(cè)改革下的營(yíng)銷策略創(chuàng)新1.拓展?fàn)I銷渠道隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及和飛速發(fā)展,人們?cè)赟市購(gòu)房的方式不僅局限于線下,還包括線上線下的購(gòu)房方式多種多樣,S市的線上線下的渠道空間仍然亟待拓寬,像是58同城等需要充分利用起來(lái)。開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)該與其他中介機(jī)構(gòu)合作聯(lián)合起來(lái)為其客戶提供全方位的產(chǎn)品和服務(wù),消費(fèi)者可以從一定程度上體驗(yàn)到,通過(guò)自己享受得到的服務(wù),來(lái)準(zhǔn)確地判斷出自自己商品的價(jià)值。而且開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該做到在準(zhǔn)備好樓盤的過(guò)程中,就盡量為顧客創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境,給他們提供最佳的服務(wù),使得客戶更加覺(jué)得物有所值。2.多種類的價(jià)格優(yōu)惠S市的人口總收入不高,而且住宅價(jià)格低廉成為其營(yíng)銷的主要阻礙。合理降低物價(jià)有利于完成相應(yīng)的供給側(cè)改革中房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存。隨著我國(guó)社會(huì)主義生產(chǎn)力的提升與發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,使得我們的社會(huì)正在從以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代城市式社會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變,包括從事人口專業(yè)轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、土地及其他領(lǐng)域空間轉(zhuǎn)變。而且這些變化均預(yù)示著新型城鎮(zhèn)化必然給房地產(chǎn)銷