2022年中國物流地產(chǎn)行業(yè)研究報告

中國物流地產(chǎn)行業(yè)研究報告?2022.7iResearchInc.摘要中國物流地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期，高端物流地產(chǎn)設施缺口仍然較大近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，同比增長了8.8%，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的33.5%，但高端物流地產(chǎn)設施缺時代”邁入“存量時代”。政策紅利逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)濟大環(huán)境持續(xù)向好，制造業(yè)、消費、科技等助力物流地產(chǎn)騰飛物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供動力。物流地產(chǎn)逐漸成為資本追逐的熱點，探索出更多元化的盈利模式產(chǎn)基金走上前臺，為企業(yè)融資、盤活資金、提升盈利提供更多機會?！耙怀鄰姟备窬殖躏@，多領域企業(yè)開始迅猛發(fā)力30%以上的市場，并逐漸由“跑馬圈地”模式邁向功能性經(jīng)營的生態(tài)系統(tǒng)模式。同時，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商、電商巨頭、金融機構等來自不同領域企業(yè)同時發(fā)力，強勢布局物流地產(chǎn)。行業(yè)邁向集約化、協(xié)同化發(fā)展，規(guī)模效應顯著，衍生出更多的經(jīng)營特性的單一倉儲功能向多經(jīng)營性功能轉(zhuǎn)變。來源：艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc. 2中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向53?2022.7iResearch?2022.7iResearchInc.PAGE4初識物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)是現(xiàn)代物流體系的重要組成部分80年代提出并實踐，指的是企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)代化的物流設施的不動產(chǎn)載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設施。，建設、運營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務等在內(nèi)的增值服務。物流地產(chǎn)主要經(jīng)營環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設、運營管理以及基金運作等。產(chǎn)業(yè)效能的關鍵所在?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)框架原材料 城市大倉來源：艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。初識物流地產(chǎn)高標倉：物流地產(chǎn)開發(fā)商的核心戰(zhàn)場統(tǒng)倉，高標倉和傳統(tǒng)倉存在明顯的差異，主要表現(xiàn)在如下方面：空間利用：2.5-33降低土地成本。高標倉儲選址靠近公路、機場、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區(qū)域更為廣泛，能夠降低運輸成本。自動化水平：合規(guī)屬性：高標倉項目所有權屬清晰、土地性質(zhì)明確，可避免投資開發(fā)和運營管理中產(chǎn)生糾紛，保障倉儲項目的順利推進。（以高標倉VS傳統(tǒng)倉為例）高標倉傳統(tǒng)倉選址靠近城市中心或交通樞紐（機場、港口、公路）多位于工業(yè)園區(qū)和港口附近結構總建筑面積≥8,000平方米4,000平方米屋頂凈高≥8米4-7米承載力1樓：≥3噸/平方米；2樓：≥2噸/平方米1樓：<3噸/平方米；其他樓層：<2噸/平方米立柱間距≥8米5-7米操作設備雙邊裝卸月臺及可升降平臺、硬化防塵地坪、叉車充電間物卸貨平臺及卡車裝卸區(qū)域消防消防栓、滅火器、火災報警裝置、自動防火灑水系統(tǒng)消防栓地面漆非標準，無水泥地面或素填土監(jiān)控系統(tǒng)24小時安保及集中監(jiān)控服務公共警衛(wèi)或尚無采光頂裝備條形照明燈的天花板非標準空氣循環(huán)控制室內(nèi)空氣質(zhì)量不適用所屬權歸屬經(jīng)過政府正規(guī)土地出讓程序，權屬清晰，性質(zhì)為物流用地可能存在土地權屬不清晰，性質(zhì)不明確等問題來源：戴德梁行，招商證券研究院，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。初識物流地產(chǎn)高標倉：降本增效作用明顯，客戶需求特征差異化由于特定的歷史原因，我國現(xiàn)代化倉儲業(yè)起步較晚，大部分倉儲設施都是在90年代以前建設。倉庫類型以傳統(tǒng)倉為主，占總面積80%以上，占貨運吞吐量的90%上計算機、通訊和機器人技術的使用，輔以流暢的物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?、提高揀選效率和準確性，根據(jù)中國倉儲協(xié)會調(diào)研，以20年為測算期間，使用高標倉的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉的成本降低約20%。進行全鏈條管理。直觀的看，傳統(tǒng)供應鏈管理成熟的大型汽車、航空領域，基本都是高標倉使用的主要行業(yè)，時興SPA模式的服裝行業(yè)也是高標倉的主要客戶。7500比傳統(tǒng)倉低20%高標倉與傳統(tǒng)倉的長期使用成本對比7500比傳統(tǒng)倉低20%

高標倉客戶群特征9000傳統(tǒng)倉 高標倉（萬元/年）來源：中國倉儲與配送協(xié)會，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

產(chǎn)品結構復雜供應商眾多

成本控制嚴格倉儲功能的極致化中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場情況行業(yè)規(guī)模處于上升期，但仍具有較大發(fā)展空間2012-2021年物流保管費用保持持續(xù)增長態(tài)勢，2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的33.5%。2020年通億立方米，相應的高標準倉庫面積僅為3.45億立方米。2019年日本人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)為4.0平方米/人，美國為3.7平方米/人，這一數(shù)據(jù)在中國為0.7平方米/人。（以高標準倉庫為例），人均物流地產(chǎn)面積較發(fā)達國家差距明顯，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)仍具有較大發(fā)展空間。2011-2021年中國社會物流總費用及占GDP比重17.2%17.4%17.1%16.5%

年中國通用倉庫及高標準倉庫面積3.153.453.0010.60 3.153.453.0014.7%14.8%14.7%14.7%14.6%16.714.616.714.614.912.113.310.210.610.8通用倉庫（億平方米） 高標準倉庫（億平方米）2019年中&美&日人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)面積對比4.0 社會物流總費用（萬億）GDP比重（%）201120122013201420152016201720182019202020社會物流總費用（萬億）GDP比重（%）來源：國家統(tǒng)計局，中國物流與采購聯(lián)合會，仲量聯(lián)行，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

日本 美國 人均物流地產(chǎn)面積（平方米/人）中國物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈物流地產(chǎn)行業(yè)機構穩(wěn)定，分工明確上游基礎設施、中游物流服務、下游貨主方三個部分。產(chǎn)業(yè)鏈上游物流地產(chǎn)的客戶，包括電商/零售、汽車、電子、醫(yī)療及危化、大宗商品等。中游黑石、厚樸、淡馬錫等中游黑石、厚樸、淡馬錫等地產(chǎn)商金融機構中國物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游上游醫(yī)藥/危化大宗商品制造業(yè)電商/零售土地資源提供方（政府等）設備、建材供應商順豐、中通、菜鳥、京東、蘇寧等專業(yè)倉儲運營方中儲、南儲、中遠海運等來源：公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)投資周期特征“增量”邁入“存量”，物流地產(chǎn)投資具備獨立性、長期性從倉儲固定資產(chǎn)投資完成額增速來看，2012-2016年保持高速增長趨勢，但從2017年開始國內(nèi)倉儲固定投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。從全社會固定投資情況看，整體呈規(guī)模上漲趨勢，但漲幅逐年下降。全社會固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟周期（GDP）有周期強相關，但是物流地產(chǎn)周期具備明顯獨立性，同時在產(chǎn)業(yè)邏輯上，對應國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展階段。28.0%32.7%28.0%32.7%完成額度情況22.4%5159662028.3%698468566767731762466864420131205.5%-0.4%-1.3%-7.7%9.1%

以普洛斯為例分析物流地產(chǎn)投資周期地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)30%左右的主營業(yè)務利潤。2012201320142015201620172018201920202021倉儲業(yè)固定投資總額（億元） 儲業(yè)固定投資完成比例（%）18.0%18.0%16.9%52.754.537.440.643.446.148.951.428.2 3313.5%8.6%7.0%6.2%5.9%2.7%4.9%5.1%

5-8年報率7%以上。3-5年3-5年值、資產(chǎn)運營增值等模式獲取收益）201220132012201320142015201620172018201920202021固定投資總額（萬億元） 比增長（%）中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向510來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.11中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史行業(yè)穩(wěn)步調(diào)整，參與主體趨于多元物流地產(chǎn)始于20世紀80年代開始在歐美等發(fā)達國家中發(fā)展，在國外發(fā)展的較為成熟后才進入中國。2003年，提出“物流拉開序幕。外資野蠻生長

中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

電子商務助力物流地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)龍頭加快布局

市場規(guī)模擴大中國倉儲業(yè)投資額從2006年的億元，十年增長了17倍的配送服務商進軍物流地產(chǎn)領域優(yōu)化調(diào)整階段優(yōu)化調(diào)整階段(2006-2015)(2003-2005)起步發(fā)展階段 (2003-2005)起步發(fā)展階段高速發(fā)展階段至今)外資叩門資企業(yè)進入中國國物流園

多元化發(fā)展速放緩；中國物流地產(chǎn)行業(yè)進一步向“現(xiàn)代化”邁進，提升科技競爭力“跑馬圈地”開始逐漸回歸物流地產(chǎn)的定制化運營和持續(xù)租賃業(yè)領先者；零售企業(yè)、金融機構等齊入行，成為物流地產(chǎn)市場中的新生力量?2022.7iResearch?2022.7iResearchInc.PAGE12政策驅(qū)動物流地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展政策導向持續(xù)強化，政策紅利不斷釋放2012.12《關于促進倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型升級的指導意見》2013.10（2013-2020年）》國家級示范區(qū)可獲政策支持。2014.10《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2014-2020年）》基礎網(wǎng)絡設施建設。2018.05《關于開展2018年流通領域現(xiàn)代供應鏈體系建設的通知》強化物流基礎設施建設，夯實供應鏈發(fā)展基礎。2018.12《國家物流樞紐布局和建設規(guī)劃》，并提出引導冷鏈物流設施向國家物流樞紐聚集，促進冷鏈物流規(guī)?；l(fā)展。2016.07開放共贏的物流發(fā)展環(huán)境。2018.06使用稅優(yōu)惠政策的通知》業(yè)結構。2020.03《物流企業(yè)大宗商品倉儲用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅》50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅，進一步降低物流地產(chǎn)設施的建設成本。2020.04REITs)試點相關工作的通知》利用率。2020.09《推動物流業(yè)、制造業(yè)深度融合創(chuàng)新發(fā)展實施方案》格局。方向性政策指導性政策來源：國務院及各地方政府官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。1：物流地產(chǎn)整體效率偏低國內(nèi)物流費用成本控制進入瓶頸期目前，我國物流行業(yè)市場規(guī)模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎設施建設水平看，整體物流效率仍有待提升。萬億元，占GDP比重達到14.6%，遠高于歐美國家10%以下的水平。就社會物流費用占GDP比重來說，截至2016年仍處于下降趨勢，但近年來幾乎無明顯變化，物流費用控制面臨明顯瓶頸。（保管）費用占GDP比重為5.0%，橫向?qū)Ρ让绹渲袀}儲（保管）費用占GDP比重（保管）費用占比下降仍有空間。2012-2021年中國社會物流總費用結構 2011-2020年中美物流成本占GDP比重對比914.9%14.7%14.8%14.7%14.7% 5.814.9%14.7%14.8%14.7%14.7% 5.84.63.7 3.7 1.81.9 15.7%7.8%7.8%7.8%7.8%7.6%5.1%5.2%5.3%5.3%5.1%7.4% 8.0% 7.8%7.6%7.4%5.0% 4.7%5.1%5.0%5.0%3.6% 3.9%3.1%3.0%2.5%2.4%2.2%2.6%2.5%2.5%20112012201320142015201620172018201920202012201320142015201620172018201920202021物流保管費用（萬億） 物流運輸費用（萬億） 物流管理費用（萬億）國家統(tǒng)計局，WIND，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

中國：物流成本占GDP比（%） 管成本占GDP比（%）美國：物流成本占GDP比（%） 管成本占GDP比（%）2：高標倉區(qū)域分布的不平衡物流地產(chǎn)的需求主要集中三個經(jīng)濟帶倉儲類項目的發(fā)展與繁榮的首要條件是選址，其項目能否取得成功與所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結構和交通布局網(wǎng)絡密切相關。由于地區(qū)發(fā)展的差異性，目前我國的高標倉主要分布于長三角、珠三角與環(huán)渤海區(qū)域，整體出租情況良好。環(huán)渤海：區(qū)域不平衡局面有望緩解，北京疏解..來源：招商證券，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

非首都功能推動周邊發(fā)展由于政治重心、戰(zhàn)略定位、資源稟賦等差異，環(huán)渤海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在結構失衡的現(xiàn)象，北京在高端產(chǎn)業(yè)方面獨占鰲頭，天津、山東、遼寧和河北等地則相對依賴資源、勞動密集型產(chǎn)業(yè)。但是，隨著“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展等多重戰(zhàn)略的共同推進，未來環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)聯(lián)動有望逐步增強。環(huán)渤海多個港口，是中國最為密集的港口群，為高標倉的建設提供了得天獨厚的優(yōu)勢。外溢需求長三角城市群包括上海市、江蘇省東南部、浙江省東北部、與長江經(jīng)濟帶的重要交匯地帶，目前已形成立體化的綜合交通網(wǎng)絡，具備著扎實的產(chǎn)業(yè)基礎。上海作為長三角的中心城市，高標倉市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。蘇州、杭州、嘉興等周邊城市承接上海外溢需求，市場有望保持高景氣。珠三角作為南方地區(qū)對外開放的門戶，海上絲綢之路的起點，全國經(jīng)濟增長的重要引擎，輻射帶動華南、華中和西南地區(qū)發(fā)年珠三角GDP突破10萬億大關。創(chuàng)新轉(zhuǎn)型帶動經(jīng)濟增速持續(xù)領跑，打造高標倉需求基礎。1：制造業(yè)推動高標倉需求上漲高端制造業(yè)表現(xiàn)強勁，逐步成為高標倉的主要需求來源212021年，我國高技術制造業(yè)增加值增長18.2%，增速比規(guī)模以上工業(yè)增加值快8.6個百分點，全年高技術產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模也較上年增長17.1%。分產(chǎn)品看，新能145.6%、44.9%、33.3%、22.3%。相比于傳統(tǒng)制造業(yè)，汽車、機械、電子通訊、計算機等高端制造業(yè)的產(chǎn)品結構較為復雜、供應商眾多、產(chǎn)品更新迭代快，因此供應鏈效率尤為重要，這導致高端制造業(yè)也成為了高標倉的重要租戶群體。年中國高技術制造業(yè)、規(guī)模以上工業(yè)和高技術產(chǎn)業(yè)投資增加值增長變化

產(chǎn)業(yè)增加值12.3%8.3%

17.0%15.8%15.9%10.8%15.8%15.9%10.8%13.4%6.0%6.6%

14.9%11.7%

17.3%8.8%

10.6%7.1%

18.2%17.1%9.6%

145.6%6.1%

6.2%

44.9%33.3%44.9%33.3%22.3%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021高技術制造業(yè)增加值增長（%） 工業(yè)增加值增長（%）高技術產(chǎn)業(yè)投資增長（%）來源：國家統(tǒng)計局，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

新能源汽車 工業(yè)機器人 集成電器 微型計算機設備（%）2：消費助力物流地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)行業(yè)保駕護航以及社區(qū)團購開始發(fā)力，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。年中國社會消費品零售總額規(guī)模及占GDP比例44.5%44.7%44.3%42.3%

年中國社會消費品零售線上&線下增速24.3% 23.2%40.5%41.8%41.2%

41.5%

38.6%38.5%

17.1%13.5%

19.2%232292

249505440823380987440823380987332316366262411649391981300931237810210307262394186678

205863

21086922016

589532012201320142015201620172018201920202021社會消費品零售總額（億元） 比例（%）來源：國家統(tǒng)計局，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

2016 2017 2018 2019 2020 2021（億元）（億元）（%）3：科技讓物流地產(chǎn)更高效人工智能將物流地產(chǎn)推向智慧時代倉儲系統(tǒng)、搬運輸送系統(tǒng)、分揀揀選系統(tǒng)以及信息管理軟件四個模塊。人力，具備極高的可視化程度和管理效率。這使得現(xiàn)代物流地產(chǎn)具備極高的市場歡迎度，進一步促進行業(yè)的蓬勃發(fā)展。智能運輸智能倉智能配送智能客服智能運輸智能倉智能配送智能客服倉儲系統(tǒng)自動化立體庫碼垛機器人搬運系統(tǒng)儲有軌導引小車無軌導引小車分揀系統(tǒng)水平揀選系統(tǒng)垂直揀選系統(tǒng)軟件系統(tǒng)倉儲揀選系統(tǒng)工業(yè)揀選系統(tǒng)來源：中國物流與采購聯(lián)合會，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

部分智能倉儲系統(tǒng)對比傳統(tǒng)倉儲的優(yōu)勢智能倉儲傳統(tǒng)倉儲空間利用率充分利用垂直空間率較低儲存量遠大于普通倉庫，節(jié)約70%以上土地單層倉庫儲存形態(tài)可以按需自動存取場所，保存是其主要功能作業(yè)效率按需自動存儲，效率更高主要依靠人力，存取速度慢人工成本80%的勞動力成本節(jié)約人工成本高環(huán)檢要求可適應多數(shù)環(huán)檢受黑暗、溫度、有毒等特殊環(huán)檢影響很大可視化程度實時錄入系統(tǒng)，準確度高受黑暗、溫度、有毒等特殊環(huán)檢影響很大消防具備高消防反應能力基本無消防反應能力4：物流地產(chǎn)成為資本寵兒物流地產(chǎn)的投資回報率高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)租金價格、物業(yè)出租率、土地價格和資金成本是最為核心的要素。租金價格：市場需求物業(yè)出租：企業(yè)獲取土地的能力與拿地價格從成本端決定企業(yè)的投資回報率，這也是本土企業(yè)的優(yōu)勢所在。資金成本：長周期投資對房產(chǎn)租賃企業(yè)的資金成本要求更高，因此需要關注企業(yè)的融資成本與財務風險。投資收益。投資收益。租金依據(jù)市場行情確定租金依據(jù)市場行情確定投資回報量/出租率價/租金投資回報率核心競爭力獲得客戶粘性投資回報量/出租率價/租金投資回報率核心競爭力獲得客戶粘性5%4%5%4%3%物流地產(chǎn)收益率 辦公樓收益率5年期國債收益率建安成本土地價格建安成本土地價格WIND，光大證券，仲量聯(lián)行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。5：物流地產(chǎn)擁有穩(wěn)定高收益9REITs202117%AREITs2021年12月31日，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT這兩只倉儲物流REITs較發(fā)行價漲幅分別是25%和33%。中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)8,801萬元71.79%98.78%中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)8,801萬元71.79%98.78%100%REIT和紅土鹽田港REIT上市后漲幅25%首次分紅2021年11月12日，中金普洛斯REIT發(fā)布公告，以9月30日為收益分配基準日，進行2021年度第一次分紅。本次分紅的權益登記日為11月1625%首次分紅2021年11月12日，中金普洛斯REIT發(fā)布公告，以9月30日為收益分配基準日，進行2021年度第一次分紅。本次分紅的權益登記日為11月160.5220元/10份基金份額，并免收分紅手續(xù)費。中金普洛斯REIT 紅土鹽田港REITWIND，普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。1：拿地困境日益凸顯倉儲用地獲取難度大是高標倉擴張的最大掣肘對于客戶來說最大的差別在于地理位置，因此選址拿地是關鍵。流用地帶來的單位稅收貢獻要明顯小于生產(chǎn)性的工業(yè)用地，因此供給意愿較低。一線城市坐擁大量制造業(yè)企業(yè)及四通八達的交通樞紐網(wǎng)絡，是建造高標倉的理想城市。但是近五年來，一線城市工業(yè)用途土地出讓僅有102017-2022年一線城市工業(yè)用地出讓明細1廣州南沙區(qū)珠江工業(yè)園區(qū)塊，靈新大道以東，南珠大道以西地塊55302.0035670.00小于或等于32廣州南沙區(qū)廣州市慶盛樞紐區(qū)塊石排新涌以南、橫二路以北地塊41114.0019836.00小于或等于43廣州南沙區(qū)慶盛樞紐地塊14308.2013715.003.64深圳深圳市坪地國際低碳城地塊18000.2218300.004.85上海SS-19-001號（SJS90002單元28-01號）地塊66970.3015201.001.326上海SS-19-002號（SJS90002單元27-02號）地塊63905.2014455.001.27上海201921201地塊31871.808606.002.58上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0401單元K05-01地塊21802.008393.003.59上海BSPO-0104單元0434-04地塊11605.005805.003.510上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0401單元K08-01地塊15091.005792.002.5WIND，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。2：存量升級路阻力極大非高標倉儲改造難度大，存量轉(zhuǎn)型有阻礙倉儲向高標倉的改造升級成為重要出路，然而，存量倉儲轉(zhuǎn)型升級之路卻存在諸多阻礙。看，被投資標的主要集中在高標倉開發(fā)商，鮮有傳統(tǒng)倉儲企業(yè)的參與。其次，傳統(tǒng)倉持有者自發(fā)進行升級改造的動力也不充足。由于傳統(tǒng)倉的建筑結構、設施配套與高標倉的要求相去甚遠，升24003000萬元的改造投入將給持有者帶來明顯的資金壓力。此外，傳統(tǒng)倉持有者普遍缺乏對高標倉的專業(yè)運營能力，即使改建成功，也未必能夠順利招商并收回改建成本。來源：招商證券，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

傳統(tǒng)非高標倉改造成本測算假設條件改造投入測算改造期本金投入租金收入合計12個月20,000平方米18元/平方米1,500元/平方米3,000萬432萬%3,432萬中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向522來源：國家統(tǒng)計局，國家郵政局，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7來源：國家統(tǒng)計局，國家郵政局，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.23國內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運營模式物流企業(yè)依托自身業(yè)務，發(fā)力物流地產(chǎn)，打造一體化供應鏈需求端持續(xù)發(fā)力：2021年，全國社會物流總額為335.2萬億元，按可比價格計算，同比增長9.2%，是“十三五初期的1.5。2021年，我國快遞業(yè)務量已超1000億件，這是我國快遞業(yè)務量首次突破千億級別，已連續(xù)八年穩(wěn)居世界第一，對全球市場增長貢獻率超50%，日均服務用戶近7億人次。順豐為首的傳統(tǒng)物流巨頭也以“倉配一體化”為重要戰(zhàn)略發(fā)展目標。的發(fā)揮物流地產(chǎn)的功能的發(fā)揮物流地產(chǎn)的功能缺點：管理水平較低，建設非專業(yè)化的情況下，建設成本較高物流企業(yè)完全主導建設直接全權管理。。。順豐速運菜鳥物流物流企業(yè)完全主導建設直接全權管理。。。順豐速運菜鳥物流京東物流財務經(jīng)營優(yōu)點：節(jié)省租金，享受稅收減免缺點：前期建設投入資金過大?2022.7iResearch?2022.7iResearchInc.PAGE24國內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運營模式地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮自身傳統(tǒng)優(yōu)勢，主導物流地產(chǎn)的建設的模式，地產(chǎn)商們往往能在設施建設、物業(yè)管理以及資金的靈活使用方面做的更出色。物流地產(chǎn)作為具備長期穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式，自然受到諸多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的追捧。以地產(chǎn)商為主導的物流地產(chǎn)運營模式化自身現(xiàn)金流金杠桿，縮短項目周期優(yōu)點 地產(chǎn)商 化自身現(xiàn)金流金杠桿，縮短項目周期優(yōu)點物流地產(chǎn)設施物流企業(yè)支付相應的買資金物流地產(chǎn)設施

賃/賣給 物流企業(yè) 財務：對于小規(guī)模物流企業(yè)較昂貴缺點財務：對于小規(guī)模物流企業(yè)較昂貴缺點國內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運營模式物流企業(yè)與地產(chǎn)商強強聯(lián)合下，物流企業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)商合作往往是一個實現(xiàn)double-win的方式，在雙方都獲得足夠利益的同時還可以避免自身劣勢對于開發(fā)過程所造成的負面影響。物流企業(yè)與地產(chǎn)商合作往往有兩種模式：物流企業(yè)與地產(chǎn)商直接合作。第三方機構牽頭，整合物流企業(yè)與地產(chǎn)商資源，進行強強聯(lián)合。1地產(chǎn)商與物流企業(yè)聯(lián)合主導的物流地產(chǎn)運營模式1地產(chǎn)公司直接聯(lián)合地產(chǎn)公司直接聯(lián)合物流地產(chǎn)設施2地產(chǎn)公司2

政府部門第三方牽頭

財務域的優(yōu)勢缺點：管理權限分配、風險分擔可能會出現(xiàn)分歧優(yōu)點：提高資金管理水平，節(jié)省租金缺點：利益分配面臨考驗域的優(yōu)勢缺點：管理權限分配、風險分擔可能會出現(xiàn)分歧優(yōu)點：提高資金管理水平，節(jié)省租金缺點：利益分配面臨考驗查功能，避免了信用風險財務查功能，避免了信用風險缺點：對第三方中介專業(yè)要求高，需社會信用檔案的背書缺點：對第三方中介專業(yè)要求高，需社會信用檔案的背書來源：公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式值的最大化租金收入、增值收益、其他收益。中國物流地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)盈利模式其他收益其他收益租金收入增值服務益中。增值服務益中。收入來源。停車場收費

來源：中國物流與采購聯(lián)合會，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式租金收入是物流地產(chǎn)的主要收入方式租賃服務包括倉庫租賃、設備租賃、房屋租賃、配套設施租賃等。倉庫租賃是指經(jīng)營者將大型倉儲場地租給物流、電商、制造業(yè)企業(yè)等客戶。設備租賃指的是將一些交通設施設備如鐵路專用線，物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)，以獲取收益。配套設施租賃與物業(yè)管理都是由于租賃而產(chǎn)生一系列配套收費服務。租賃服務帶來的租金收益穩(wěn)定，是物流地產(chǎn)最主要的收益來源。設備設備租賃房屋租賃停車場656%的物流園區(qū)擁有此項收益餐飲、住宿、娛樂、購物等設施或場地374%的物流園區(qū)擁有此項收益辦公大樓及用作各種其余用途的房屋556%的物流園區(qū)擁有此項收益物流園區(qū)內(nèi)存在大量運輸車輛交匯，停車場需求旺盛2區(qū)占比42%設備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)455%的物流園區(qū)擁有此項收益因為倉庫租賃、房屋租賃而產(chǎn)生的相應的物業(yè)管理需求1區(qū)占比100%經(jīng)營者將園區(qū)內(nèi)所建的大型現(xiàn)代化倉儲設施設備進行出租，這是出租收入的主要來源之一。來源：公開資料，東海證券研究所，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式有66%的物流園區(qū)的主要收入包括了各種服務費用如配套裝卸、簡單加工、包裝等，增值服務如信息培訓、融資中介、管理費等，以及各類金融服務等。這些服務收入構成了物流地產(chǎn)商們僅次于租賃收入的主要收入。同時，對于國內(nèi)大部分物但一些成熟的物流地產(chǎn)企業(yè)可以通過將土地這類重資產(chǎn)與ABS等金融產(chǎn)品綁定，從而獲得持續(xù)融資能力。同時，增資擴股、上市也是獲得物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到后期獲得盈利的一種選擇。土地初加工金融服務投資土地初加工金融服務投資 資產(chǎn)的輕運營，使企業(yè)具備長效寬?，F(xiàn)金流。

倉庫同時提供配套裝卸、簡單加工、

業(yè)務，收取管理費。

得收益。來源：公開資料，東海證券研究所，平安證券研究所，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)新興盈利模式物流地產(chǎn)逐漸成資本追逐的熱點ABS、基金融資模式上。根據(jù)近幾年物流力、提高資金運轉(zhuǎn)效率，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。力、提高資金運轉(zhuǎn)效率，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。益、擴大規(guī)模布局以及分散風險?？焖賰冬F(xiàn)收入快速兌現(xiàn)收入艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

中國外資與內(nèi)資物流地產(chǎn)商業(yè)運營模式對比性質(zhì)典型案例商業(yè)模式特征外資普洛斯輕資產(chǎn)運營基金到期后通過資產(chǎn)上市，或發(fā)起規(guī)模更大的新基金吸收合并舊基金。借助基金信托實現(xiàn)5-10倍杠桿，實現(xiàn)項目快速周轉(zhuǎn)，提升運營規(guī)模。內(nèi)資寶灣物流重資產(chǎn)運營物流地產(chǎn)新興盈利模式2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工REITs試點項目在滬、深兩地交易所掛牌上市，國內(nèi)公募REITs正式落地。按照底層資產(chǎn)劃分，首批試點REITs中的中金普洛斯REIT及紅土鹽田港REIT均屬于倉儲物流類，最終認購價格分別為3.89元和2.3REIT倉庫數(shù)量較少、4.3%-4.8%區(qū)間，上市后二級市場呈小幅溢價。REITREITREIT名稱底層資產(chǎn)項目位置建面可租賃面積出租率租金及管理費估值特點單位萬平萬平%元/平/月億元中金普洛斯REIT普洛斯北京空港物流園北京市順義區(qū)13.0512.8196.9%67.3816.37公路國際貨運樞紐型物流基地普洛斯通州光機電物流園北京市通州區(qū)4.564.05100.0%74.354.89園區(qū)主要功能定位為高新技術產(chǎn)業(yè)研發(fā)和高端制造業(yè)普洛斯廣州保稅物流園廣東省廣州市4.424.39100.0%24.632.01要用于發(fā)展電子信息制造業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)普洛斯廣州保稅物流園廣東省廣州市10.9111.28100.0%40.138.89周邊以工業(yè)園為主，產(chǎn)業(yè)聚集度高普洛斯順德物流園廣東省佛山市10.510.67100.0%33.055.87周邊以汽車制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)聚集度高蘇州望亭普洛斯物流園江蘇省蘇州市9.219.44100.0%33.725.09園區(qū)先后有盛豐物流、通聯(lián)物流、普洛斯等項目進駐普洛斯淀山湖物流園江蘇省昆山市17.8418.1297.0%25.2410.34周邊高端電子信息、機械制造、工業(yè)加工類企業(yè)較為集中合計70.4970.7698.7%40.0453.46REIT現(xiàn)代物流中心項目廣東省深圳市32.0426.61100.0%38.3417.05擁有海鐵、水水、公水等多式聯(lián)運，區(qū)位優(yōu)勢明顯WIND，基金產(chǎn)品募集說明書，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向531來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.32“一超多強”，頭部效應明顯外資巨頭遙遙領先，新入局者眾多ESR等為代表的國內(nèi)物流地產(chǎn)2020年物流不動產(chǎn)市占率前五位分別為普洛斯、萬緯、寶灣、宇培、豐樹，CR5為53.9%，CR10為72.6%，行業(yè)集中度較高。根據(jù)戴德梁行資料顯示，截至2020年底，普洛斯持有已建成倉儲面積接近3000萬平方米，占全國物流地產(chǎn)總建筑面積接近30%。國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出“一超多強”的企業(yè)競爭格局。市場份額占比3%2%

年中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4%4%5%5%6%7%方物流寶灣

30%

普洛斯 其他 萬瑋 寶灣宇培 豐樹 易商紅木 安博來源：普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7來源：普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.33頭部企業(yè)分析：普洛斯全球領先的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯（GLP）最初由安博（Prologis）2009均來自于安博（Prologis）（Prologis）全球CEOCEO。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，普洛斯已成為全國、歐洲、印度、?本、美國及越南等17個國家和地區(qū)，資產(chǎn)管理規(guī)模超過1100億美元。普洛斯發(fā)展歷程20102009 2012 2013 20142010易立2015達890

的不動產(chǎn)IPO國家2016

資產(chǎn)管理規(guī)模增值至出首支物流基金，日本的開發(fā)平臺進一步擴張進入歐洲市場，以28億美元收購產(chǎn)管理規(guī)模增長到430億美元

大物流不動產(chǎn)業(yè)主基金II2021

2020

2019

2018

2017?2022.7iResearch?2022.7iResearchInc.PAGE34頭部企業(yè)分析：普洛斯REITs中國2021年1月20日發(fā)布的2021公司債募集說明書顯示，截至2020年9月30日，普洛斯中國在境內(nèi)所持有物流倉儲面積約4042萬平方米，持有已建成的倉儲面積約為2989個地區(qū)市場，投資、開發(fā)和管理著400多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎設施。作為領先的另類資產(chǎn)管理機構，普洛斯在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模達720億美元，在中國境內(nèi)外募集并運行多支專門投資于中國的私募基金，普洛斯REIT是中國首批公募基礎設施REITs之一，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎設施公募REIT。普洛斯物流地產(chǎn)開發(fā)運營模式 普洛斯中國控股的完工總建筑面積 普洛斯中國控股的完工總建筑部門

2020.92019.122018.12

19%

11%

48%

2018.3

0 500 100015002000250030003500

22%東部 中西部 北部 南部部門

置入基金租金收入

部門

20216219REITsREITsREITsREIT3.89REIT實踐。REIT名稱建面(萬平)REIT名稱建面(萬平)可租賃面積(萬平)出租率(%)租金及管理估值(億元)REIT70.4970.7698.7%40.0453.46

服務 租金

REIT底層資產(chǎn)資本市場 客戶來源：普洛斯官網(wǎng)，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。頭部企業(yè)分析：萬緯物流傳統(tǒng)房企巨頭的物流地產(chǎn)布局萬科為較早涉足物流地產(chǎn)領域的房企之一，2015行業(yè)本土龍頭企業(yè)?？v向來看，2017716821.4%（此外，21.3%21.2%15%21.2%）77倉儲布局。2020（GIC）簽署合作協(xié)議，共同成立中外合資公司作為投資平臺。20206REITs1所掛牌，資產(chǎn)及經(jīng)營管理能力獲資本市場認可。萬緯物流發(fā)展歷程推出全新物流獨立20142015201620142015201620172018201920202021

立萬緯冷鏈物流

冷鏈物流業(yè)務，完善業(yè)務布局

億元股東借款轉(zhuǎn)為對其股權出資率先戰(zhàn)略布局物流地產(chǎn)

，相繼與京啟全國戰(zhàn)略布局

物流，加速布局冷鏈業(yè)務版圖

萬緯物流首期類掛牌上市來源：萬緯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。頭部企業(yè)分析：萬緯物流萬緯物流聚焦高標倉及冷鏈物流兩大核心業(yè)務。2018772520219879775694%4168%2020年萬緯物流管理項目（含非并表項目）18.737%12.929%5.860%20185.7%20208%。2017-2020年萬緯物流高標倉出租率96.03% 96.07%94.16%91.84%

上半年萬緯物流營業(yè)收入2017 2018 2019 2020萬緯冷鏈物流規(guī)模21個85萬+㎡500+25個來源：萬緯官網(wǎng)，戴德梁行，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

2019 2020 2021上半年13.6518.7013.40營業(yè)收入（億元）13.6518.7013.402020上半年-2021上半年萬緯物流營業(yè)收入拆分5.7 7.2 9.22.6 3.2 4.22020上半年 2020下半年 2021上半年高標倉營業(yè)收入（億元） 冷庫營業(yè)收入（億元）頭部企業(yè)分析：ESR亞太物流地產(chǎn)龍頭20112016ESR，201911施投資，紅木側重于日本物流設施投資，強強合并后公司已發(fā)展成亞太地區(qū)物流地產(chǎn)龍頭。截至2021年6月30日，ESR所營運及開發(fā)中的總建筑面積達2260萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模達363億美元。的主要物流樞紐、重要海港、機場、工業(yè)園區(qū)等物資流通、信息流通的節(jié)點。公司業(yè)務包含物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、投資業(yè)務以及公司業(yè)務包含物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、投資業(yè)務以及基金管理業(yè)務三大板塊：開發(fā)業(yè)務（Development）：賃；基金管理業(yè)務（FundManagement）：公司管理了一系列基金，覆蓋處于不同發(fā)展階段的物流項目，為市場提供多元化投資機會；（Investment）：產(chǎn)投資信托基金、直接股權投資上市公司等。收入開發(fā)利潤在建物業(yè)重估收益銷售物業(yè)出售收益建設收入開發(fā)費收入開發(fā)利潤在建物業(yè)重估收益銷售物業(yè)出售收益建設收入開發(fā)費租金收益比例收益上市證券股息收入推動力開發(fā)項目儲備增加開發(fā)邊際利潤增厚資產(chǎn)負債表資產(chǎn)加速循環(huán)獎勵費提升租金增長資本化比率壓縮上市證券派息率提高基金管理 投資

基金管理 投資ESR官網(wǎng)，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。頭部企業(yè)分析：ESR專注于電商細分市場的客戶分布各個領域，包括電子商務公司，第三方物流供應商、傳統(tǒng)零售商、制造商、冷鏈物流供應商及其他企業(yè)。隨著物流基礎設施建設就現(xiàn)代化經(jīng)濟繼續(xù)演變，ESR的大部分租戶服務于亞太區(qū)的本地消費行業(yè)。格外專注于電商細分市場，202180%，其中韓國電商企業(yè)Coupang9.4%。按收入劃分的物業(yè)組合終端用戶行業(yè)，電子商務及第三方物流公司占比公司收入總額的62%。2021年ESR按收入劃分的物業(yè)組合十大租戶比例 2021年ESR按收入劃分的物業(yè)組合7.2%3.4%2.