集團(tuán)招商管理工作手冊(cè)模板

南京一九一二集團(tuán)招商管理工作手冊(cè)目錄前言………………………2-2第一章組織架構(gòu)圖及崗位職責(zé)……………3-13第二章招商管理制度………………………14-19第三章招商激勵(lì)制度………………………20-23第四章招商工作開展方法…………………24-25第五章招商工作技能和技巧……………26-31第六章招商工作步驟……………………32-39第七章招商工作表格……………………40-47前言一、建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化意義：“1912”經(jīng)歷了五年探索成長(zhǎng)久，現(xiàn)在正處于“快異擴(kuò)張，努力爭(zhēng)取達(dá)成10個(gè)街區(qū)”面對(duì)宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)，必需提議一套標(biāo)準(zhǔn)化認(rèn)真研究處理企業(yè)管理提升和人才快速培養(yǎng)、復(fù)制問題。所以建立建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化是處理以上問題關(guān)鍵，其意義及目標(biāo)關(guān)鍵反應(yīng)在以下多個(gè)方面：標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)新項(xiàng)目招商管理系統(tǒng)，愈加好利于管理體系高效復(fù)制，利于招商資統(tǒng)籌管理，利于人才快速培養(yǎng)，復(fù)制。經(jīng)過明確管理職責(zé)、理順管理步驟、完善管理制度、優(yōu)化管理表單等方法，努力爭(zhēng)取達(dá)成“復(fù)雜事情簡(jiǎn)單化、簡(jiǎn)單事情標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)事情制度化”，為企業(yè)中高層管理者提供切實(shí)有效管理工具，使之管理過程中有法可依、有本可參。二、建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)：打造一支專業(yè)、高素質(zhì)招商團(tuán)體，是集團(tuán)招商工作順利進(jìn)行關(guān)鍵確保。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專業(yè)性和時(shí)效性很強(qiáng)工作，它要求招商人員含有良好基礎(chǔ)素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)多種壓力和挑戰(zhàn)。所以，招商管理制度建立勢(shì)在必行。招商工作管理手冊(cè)為加強(qiáng)規(guī)范招商過程中管理及監(jiān)督，促進(jìn)和提升企業(yè)招商業(yè)績(jī)，樹立企業(yè)集體形象及招商人員專業(yè)形象而制訂。該手冊(cè)詳盡敘述了各項(xiàng)規(guī)章管理制度，各崗位工作職責(zé)，招商步驟中出現(xiàn)問題及處理措施，招商政策及步驟等，新進(jìn)招商人員應(yīng)詳盡了解各章章程，方便招商工作順利開展。該手冊(cè)適適用于招商部全體人員，為新進(jìn)人員培訓(xùn)、日常行為準(zhǔn)則及招商工作管理之標(biāo)準(zhǔn)，全部招商人員應(yīng)嚴(yán)格遵守并實(shí)施。招商人員應(yīng)同心協(xié)力，為營造一個(gè)和詣、平等、友好工作環(huán)境努力，為提升本身素質(zhì)不停學(xué)習(xí)，為企業(yè)發(fā)展作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。最終，期望我們能在該招商手冊(cè)引導(dǎo)下逐步成長(zhǎng)，成為一名優(yōu)異招商人員！南京一九一二集團(tuán)投資商務(wù)資源部12月24日第一章組織架構(gòu)圖及崗位職責(zé)一、組織架構(gòu)圖集團(tuán)招商、策劃總監(jiān)集團(tuán)招商、策劃總監(jiān)集團(tuán)商務(wù)資源部策劃經(jīng)理集團(tuán)商務(wù)資源部招商經(jīng)理集團(tuán)商務(wù)資源部策劃經(jīng)理集團(tuán)商務(wù)資源部招商經(jīng)理商務(wù)資源部商務(wù)管理商務(wù)資源部商務(wù)管理項(xiàng)目招商經(jīng)理集團(tuán)專業(yè)經(jīng)理項(xiàng)目招商經(jīng)理集團(tuán)專業(yè)經(jīng)理集團(tuán)商務(wù)資源部策劃主管集團(tuán)商務(wù)資源部策劃主管集團(tuán)招商專員項(xiàng)目招商專員集團(tuán)招商專員項(xiàng)目招商專員 二、崗位職責(zé)崗位名稱集團(tuán)招商、策劃總監(jiān)崗位編制1所屬部門集團(tuán)總辦職系集團(tuán)總部職等職級(jí)M直屬上級(jí)分管副總裁薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-11-8核準(zhǔn)人崗位概要：負(fù)責(zé)集團(tuán)總體招商資源及人力資源計(jì)劃、調(diào)配、布署、統(tǒng)籌，指導(dǎo)集團(tuán)全體招商人員完成集團(tuán)制訂招商計(jì)劃。工作內(nèi)容：1、負(fù)責(zé)集團(tuán)招商資源計(jì)劃、調(diào)配、布署、統(tǒng)籌，指導(dǎo)集團(tuán)全體招商人員完成集團(tuán)制訂招商計(jì)劃。2、制訂整年招商業(yè)務(wù)計(jì)劃并下達(dá)推進(jìn)計(jì)劃任務(wù)書；3、研究行業(yè)動(dòng)態(tài)、關(guān)注商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和同類型商業(yè)項(xiàng)目，并針對(duì)商業(yè)市場(chǎng)改變和競(jìng)爭(zhēng)提出應(yīng)對(duì)策略；4、有針對(duì)性制訂整年新品牌開發(fā)和引進(jìn)計(jì)劃并下達(dá)推進(jìn)計(jì)劃任務(wù)書；5、整體掌控商家經(jīng)營情況，制訂整年商家置換計(jì)劃；6、負(fù)責(zé)集團(tuán)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)計(jì)劃，業(yè)態(tài)配比、業(yè)態(tài)落位、租金定價(jià)、目標(biāo)引進(jìn)商家品牌類別設(shè)定，并下達(dá)招商推進(jìn)任務(wù)書；7、項(xiàng)目招商政策、策略制訂，報(bào)集團(tuán)審核后實(shí)施；8、招商軟件系統(tǒng)引進(jìn)、使用管理制度建立；9、招商業(yè)務(wù)宣傳品、招商物料指導(dǎo)制作，招商總體費(fèi)用把控和審批管理；10、國際、中國一線關(guān)鍵用戶接待、洽談、客情維護(hù)；11、制訂整年招商人員業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)計(jì)劃并下達(dá)推進(jìn)計(jì)劃任務(wù)書；12、負(fù)責(zé)招商人員日常管理、團(tuán)體建設(shè)、人員培養(yǎng)、工作績(jī)效等綜合管理，實(shí)施優(yōu)勝劣汰為集團(tuán)貯備輸送招商業(yè)務(wù)人員；13、協(xié)調(diào)重大用戶糾紛和投訴；14、組織安排相關(guān)招商人員參與各類行業(yè)論壇會(huì)、新品牌招商公布會(huì)；15、上級(jí)交辦其它工作。任職資格:教育背景:◆房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、市場(chǎng)營銷或相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過市場(chǎng)策劃、項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、財(cái)務(wù)等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆6年以上商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售工作經(jīng)驗(yàn)，其中5年以上部門管理工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行管理全過程；◆含有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展敏銳判定力、前瞻性、創(chuàng)新思維能力；◆了解商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)；◆善于整合、優(yōu)化各類資源。態(tài)度:◆含有敏銳市場(chǎng)洞察能力、一定判定和決議能力；◆含有良好團(tuán)體合作意識(shí)；◆含有良好實(shí)施力，能負(fù)擔(dān)較大工作壓力；◆優(yōu)異表示能力、溝通能力、談判技巧，思維靈敏；◆老實(shí)敬業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)。工作條件:工作場(chǎng)所:集團(tuán)辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適，常常出差。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬商務(wù)資源部經(jīng)理、商務(wù)部策劃經(jīng)理間接下屬商務(wù)策劃主管、商務(wù)資源專業(yè)經(jīng)理晉升方向招商業(yè)務(wù)總監(jiān)——>招商業(yè)務(wù)副總輪轉(zhuǎn)崗位項(xiàng)目總經(jīng)理崗位名稱商務(wù)資源部招商經(jīng)理崗位編制1所屬部門商務(wù)資源部職系集團(tuán)總部職等職級(jí)M直屬上級(jí)集團(tuán)分管招商業(yè)務(wù)總監(jiān)薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-核準(zhǔn)人崗位概要：負(fù)責(zé)部門商務(wù)資源計(jì)劃、招商策劃、招商組織、招商實(shí)施，率領(lǐng)招商職員完成集團(tuán)制訂招商計(jì)劃、統(tǒng)籌管理用戶資源。工作內(nèi)容：1、幫助上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施招商資源計(jì)劃、調(diào)配、布署、統(tǒng)籌管理，率領(lǐng)全體招商人員完成集團(tuán)制訂招商計(jì)劃；2、分解實(shí)施集團(tuán)整年招商業(yè)務(wù)計(jì)劃，依據(jù)實(shí)際情況制訂具體分解推進(jìn)計(jì)劃并督促和指導(dǎo)實(shí)施；3、分解實(shí)施集團(tuán)整年新品牌開發(fā)和引進(jìn)計(jì)劃，依據(jù)實(shí)際情況制訂具體分解推進(jìn)計(jì)劃并督促和指導(dǎo)實(shí)施；4、全過程關(guān)注商家經(jīng)營情況，為集團(tuán)制訂整年商家置換計(jì)劃提供建設(shè)性意見；5、幫助上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)完成集團(tuán)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)計(jì)劃，業(yè)態(tài)配比、業(yè)態(tài)落位、租金定價(jià)、目標(biāo)引進(jìn)商家品牌類別設(shè)定，依據(jù)實(shí)際情況制訂具體分解推進(jìn)計(jì)劃并督促和指導(dǎo)實(shí)施；6、組織招商人員開展專題市場(chǎng)調(diào)研為集團(tuán)制訂項(xiàng)目招商政策、招商策略制訂提供建設(shè)性意見和相關(guān)數(shù)據(jù)；7、幫助上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)做好招商業(yè)務(wù)宣傳品、招商物料制作，招商總體費(fèi)用把控和審批管理；8、分解實(shí)施集團(tuán)整年招商人員業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)計(jì)劃，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行檢驗(yàn)；9、具體負(fù)責(zé)招商職員日常管理、團(tuán)體建設(shè)、人員培養(yǎng)、工作績(jī)效等綜合管理初步考評(píng)和考評(píng)，調(diào)動(dòng)職員工作主動(dòng)性，增強(qiáng)集團(tuán)招商人員凝聚力；10、負(fù)責(zé)集團(tuán)招商業(yè)務(wù)工作中主力商戶洽談、簽約工作進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督、審核各項(xiàng)業(yè)務(wù)協(xié)議。11、依據(jù)集團(tuán)招商業(yè)務(wù)戰(zhàn)略計(jì)劃組織招商人員進(jìn)行新品牌開發(fā)和引進(jìn)優(yōu)化工作。12、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本部門同其它集團(tuán)部門之間工作；13、指導(dǎo)辦理商鋪轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓手續(xù)；14、商務(wù)資源管理：商家信息搜集、日常關(guān)系維護(hù)、資源挖掘；15、參與項(xiàng)目招商政策、策略制訂；16、招商軟件系統(tǒng)管理制度督促實(shí)施；17、幫助處理重大用戶糾紛和投訴，立即處理空置物業(yè)；18、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作任務(wù)。任職資格:教育背景:◆房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、市場(chǎng)營銷或相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過市場(chǎng)策劃、項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、財(cái)務(wù)等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆4年以上商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售工作經(jīng)驗(yàn)，其中3年以上部門管理工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行管理全過程；◆含有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展敏銳判定力、前瞻性、創(chuàng)新思維能力；◆了解商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)；◆善于整合、優(yōu)化各類資源。態(tài)度:◆含有敏銳市場(chǎng)洞察能力、一定判定和決議能力；◆含有良好團(tuán)體合作意識(shí)；◆含有良好實(shí)施力，能負(fù)擔(dān)較大工作壓力；◆優(yōu)異表示能力、溝通能力、談判技巧，思維靈敏；◆老實(shí)敬業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)。工作條件:工作場(chǎng)所:集團(tuán)辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適，常常出差。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬商務(wù)資源專業(yè)經(jīng)理間接下屬商務(wù)資源經(jīng)理、商務(wù)資源專員晉升方向商務(wù)資源部經(jīng)理——>招商業(yè)務(wù)總監(jiān)輪轉(zhuǎn)崗位項(xiàng)目副總經(jīng)理崗位名稱餐飲部招商專業(yè)經(jīng)理崗位編制1所屬部門商務(wù)資源部職系集團(tuán)總部職等職級(jí)M直屬上級(jí)商務(wù)資源部經(jīng)理薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-核準(zhǔn)人崗位概要:全方面負(fù)責(zé)街區(qū)餐飲類招商工作，包含餐飲市場(chǎng)調(diào)研、商務(wù)策劃、招商計(jì)劃制訂和實(shí)施、招商團(tuán)體日常管理和人員培養(yǎng)。工作內(nèi)容:負(fù)責(zé)餐飲市場(chǎng)研究和開發(fā)，制訂餐飲類商務(wù)計(jì)劃及招商計(jì)劃；完成餐飲類招商計(jì)劃，進(jìn)行商家引進(jìn)和置換；研究行業(yè)動(dòng)態(tài)，制訂商戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提議書；餐飲類招商手冊(cè)設(shè)計(jì)和制訂；商務(wù)接待、洽談，和租賃協(xié)議簽署、變更、實(shí)施、終止、續(xù)簽；協(xié)調(diào)餐飲類用戶糾紛和投訴；辦理商鋪轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓手續(xù)；參與項(xiàng)目招商價(jià)格政策制訂；餐飲類商務(wù)資源管理：商家信息搜集、日常關(guān)系維護(hù)、資源挖掘；招商軟件（餐飲模塊）管理：商戶信息錄入、信息維護(hù)；餐飲部日常管理、團(tuán)體建設(shè)、人員培養(yǎng)工作；主動(dòng)參與行業(yè)會(huì)議和論壇，長(zhǎng)久為企業(yè)積累潛在用戶；上級(jí)交辦其它工作。任職資格:教育背景:◆房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、市場(chǎng)營銷或相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過市場(chǎng)策劃、項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、財(cái)務(wù)等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆3年以上商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售工作經(jīng)驗(yàn)，其中2年以上部門管理工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行管理全過程；◆含有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展敏銳判定力、前瞻性、創(chuàng)新思維能力；◆了解商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)；◆善于整合、優(yōu)化各類資源。態(tài)度:◆含有敏銳市場(chǎng)洞察能力、一定判定和決議能力；◆含有良好團(tuán)體合作意識(shí)；◆含有良好實(shí)施力，能負(fù)擔(dān)較大工作壓力；◆優(yōu)異表示能力、溝通能力、談判技巧，思維靈敏；◆老實(shí)敬業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)。工作條件:工作場(chǎng)所:集團(tuán)辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適，常常出差。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬商務(wù)資源主管、項(xiàng)目招商專員間接下屬項(xiàng)目招商專員晉升方向餐飲部招商專業(yè)經(jīng)理——>商務(wù)資源部經(jīng)理輪轉(zhuǎn)崗位項(xiàng)目招商經(jīng)理崗位名稱娛樂部招商專業(yè)經(jīng)理崗位編制1所屬部門商務(wù)資源部職系集團(tuán)總部職等職級(jí)M直屬上級(jí)商務(wù)資源部經(jīng)理薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-核準(zhǔn)人崗位概要:全方面負(fù)責(zé)街區(qū)娛樂類（酒吧、夜總會(huì)、演藝吧、卡拉ok等娛樂業(yè)態(tài)）招商工作，包含娛樂市場(chǎng)調(diào)研、商務(wù)策劃、招商計(jì)劃制訂和實(shí)施、招商團(tuán)體日常管理和人員培養(yǎng)。工作內(nèi)容:負(fù)責(zé)娛樂市場(chǎng)研究和開發(fā)，制訂娛樂類商務(wù)計(jì)劃及招商計(jì)劃；完成娛樂類招商計(jì)劃，進(jìn)行商家引進(jìn)和置換；研究行業(yè)動(dòng)態(tài)，制訂商戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提議書；娛樂類招商手冊(cè)設(shè)計(jì)和制訂；參與項(xiàng)目招商價(jià)格政策制訂；商務(wù)接待、洽談，和租賃協(xié)議簽署、變更、實(shí)施、終止、續(xù)簽；協(xié)調(diào)娛樂類用戶糾紛和投訴；辦理商鋪轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓手續(xù)；娛樂類商務(wù)資源管理：商家信息搜集、日常關(guān)系維護(hù)、資源挖掘；招商軟件（娛樂模塊）管理：商戶信息錄入、信息維護(hù)；娛樂部日常管理、團(tuán)體建設(shè)、人員培養(yǎng)工作；上級(jí)交辦其它工作。任職資格:教育背景:◆房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、市場(chǎng)營銷或相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過市場(chǎng)策劃、項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、財(cái)務(wù)等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆3年以上商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售工作經(jīng)驗(yàn)，其中2年以上部門管理工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行管理全過程；◆含有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展敏銳判定力、前瞻性、創(chuàng)新思維能力；◆了解商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)；◆善于整合、優(yōu)化各類資源。態(tài)度:◆含有敏銳市場(chǎng)洞察能力、一定判定和決議能力；◆含有良好團(tuán)體合作意識(shí)；◆含有良好實(shí)施力，能負(fù)擔(dān)較大工作壓力；◆優(yōu)異表示能力、溝通能力、談判技巧，思維靈敏；◆老實(shí)敬業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)。工作條件:工作場(chǎng)所:集團(tuán)辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適，常常出差。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬商務(wù)資源招商專員間接下屬項(xiàng)目招商專員晉升方向娛樂部招商專業(yè)經(jīng)理——>商務(wù)資源部經(jīng)理輪轉(zhuǎn)崗位項(xiàng)目招商經(jīng)理崗位名稱綜合部招商、專業(yè)經(jīng)理崗位編制1所屬部門商務(wù)資源部職系集團(tuán)總部職等職級(jí)M直屬上級(jí)商務(wù)資源部經(jīng)理薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-核準(zhǔn)人崗位概要:全方面負(fù)責(zé)街區(qū)綜合類（足療、休閑、婚紗、珠寶、書吧、畫廊、SPA等綜合業(yè)態(tài)）招商工作，包含綜合市場(chǎng)調(diào)研、商務(wù)策劃、招商計(jì)劃制訂和實(shí)施、招商團(tuán)體日常管理和人員培養(yǎng)。工作內(nèi)容:負(fù)責(zé)綜合市場(chǎng)研究和開發(fā)，制訂娛樂類商務(wù)計(jì)劃及招商計(jì)劃；完成綜合類招商計(jì)劃，進(jìn)行商家引進(jìn)和置換；研究行業(yè)動(dòng)態(tài)，制訂商戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提議書；綜合類招商手冊(cè)設(shè)計(jì)和制訂；商務(wù)接待、洽談，和租賃協(xié)議簽署、變更、實(shí)施、終止、續(xù)簽；協(xié)調(diào)綜合類用戶糾紛和投訴；參與項(xiàng)目招商價(jià)格政策制訂；辦理商鋪轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓手續(xù)；綜合類商務(wù)資源管理：商家信息搜集、日常關(guān)系維護(hù)、資源挖掘；招商軟件（綜合模塊）管理：商戶信息錄入、信息維護(hù)；綜合部日常管理、團(tuán)體建設(shè)、人員培養(yǎng)工作；上級(jí)交辦其它工作。任職資格:教育背景:◆房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、市場(chǎng)營銷或相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過市場(chǎng)策劃、項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、財(cái)務(wù)等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆3年以上商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售工作經(jīng)驗(yàn)，其中2年以上部門管理工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行管理全過程；◆含有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展敏銳判定力、前瞻性、創(chuàng)新思維能力；◆了解商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)；◆善于整合、優(yōu)化各類資源。態(tài)度:◆含有敏銳市場(chǎng)洞察能力、一定判定和決議能力；◆含有良好團(tuán)體合作意識(shí)；◆含有良好實(shí)施力，能負(fù)擔(dān)較大工作壓力；◆優(yōu)異表示能力、溝通能力、談判技巧，思維靈敏；◆老實(shí)敬業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)。工作條件:工作場(chǎng)所:集團(tuán)辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適，常常出差。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬集團(tuán)招商專員間接下屬項(xiàng)目招商專員晉升方向商務(wù)資源部經(jīng)理輪轉(zhuǎn)崗位項(xiàng)目副經(jīng)理崗位名稱集團(tuán)招商專員崗位編制若干所屬部門商務(wù)資源部職系集團(tuán)總部職等職級(jí)G直屬上級(jí)招商專業(yè)經(jīng)理薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-核準(zhǔn)人崗位概要:在招商專業(yè)經(jīng)理率領(lǐng)下，獨(dú)立開展招商工作，包含市場(chǎng)調(diào)研、公共關(guān)系建立、商戶挖掘引進(jìn)、用戶帶看預(yù)約等管理服務(wù)工作。工作內(nèi)容:負(fù)責(zé)集團(tuán)市場(chǎng)研究和開發(fā)，制訂招商策略；完成招商計(jì)劃，進(jìn)行商家引進(jìn)和置換；商務(wù)接待、洽談，和租賃協(xié)議簽署、變更、實(shí)施、終止、續(xù)簽；協(xié)調(diào)項(xiàng)目用戶糾紛和投訴；辦理商鋪轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓手續(xù)；商家信息搜集、日常關(guān)系維護(hù)、資源挖掘；商戶信息錄入招商系統(tǒng)、并維護(hù)信息；上級(jí)交辦其它工作。任職資格:教育背景:◆房地產(chǎn)、市場(chǎng)營銷或相關(guān)專業(yè)?？埔陨蠈W(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過商業(yè)地產(chǎn)、市場(chǎng)營銷等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆2年以上商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆1年以上商業(yè)地產(chǎn)招商工作經(jīng)驗(yàn)，其中1年以上部門管理工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行管理全過程；◆含有敏銳判定力、前瞻性、創(chuàng)新思維能力；◆了解商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)；◆善于把握市場(chǎng)商業(yè)信息。態(tài)度:◆穩(wěn)重務(wù)實(shí)、愛崗敬業(yè)；◆含有良好團(tuán)體合作精神；◆富有進(jìn)取精神和創(chuàng)新精神，能承受壓力；◆含有較強(qiáng)實(shí)施能力。工作條件:工作場(chǎng)所:項(xiàng)目辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適，常常出差。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬無間接下屬無晉升方向招商專業(yè)經(jīng)理輪轉(zhuǎn)崗位項(xiàng)目招商專員崗位名稱項(xiàng)目招商專員崗位編制若干所屬部門商務(wù)資源部職系集團(tuán)總部職等職級(jí)G直屬上級(jí)商務(wù)資源主管薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-核準(zhǔn)人崗位概要:負(fù)責(zé)所在項(xiàng)目標(biāo)招商工作，包含市場(chǎng)調(diào)研、公共關(guān)系建立、商戶引進(jìn)和商戶置換、用戶帶看預(yù)約、用戶服務(wù)等工作。工作內(nèi)容:負(fù)責(zé)所在項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究和開發(fā)，制訂項(xiàng)目招商策略；完成項(xiàng)目招商計(jì)劃，進(jìn)行商家引進(jìn)和置換；商務(wù)接待、洽談，和租賃協(xié)議簽署、變更、實(shí)施、終止、續(xù)簽；協(xié)調(diào)項(xiàng)目用戶糾紛和投訴；辦理商鋪轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓手續(xù)；項(xiàng)目商家信息搜集、日常關(guān)系維護(hù)、資源挖掘；項(xiàng)目商戶信息錄入招商系統(tǒng)、并維護(hù)信息；上級(jí)交辦其它工作。任職資格:教育背景:◆房地產(chǎn)、市場(chǎng)營銷或相關(guān)專業(yè)?？埔陨蠈W(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過商業(yè)地產(chǎn)、市場(chǎng)營銷等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆2年以上商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行管理全過程；◆含有敏銳判定力、前瞻性、創(chuàng)新思維能力；◆了解商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)；◆善于把握市場(chǎng)商業(yè)信息。態(tài)度:◆穩(wěn)重務(wù)實(shí)、愛崗敬業(yè)；◆含有良好團(tuán)體合作精神；◆富有進(jìn)取精神和創(chuàng)新精神，能承受壓力；◆含有較強(qiáng)實(shí)施能力。工作條件:工作場(chǎng)所:項(xiàng)目辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適，常常出差。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬無間接下屬無晉升方向招商專業(yè)經(jīng)理輪轉(zhuǎn)崗位項(xiàng)目招商專員崗位名稱商務(wù)策劃經(jīng)理崗位編制1所屬部門商務(wù)資源部職系集團(tuán)總部職等職級(jí)G直屬上級(jí)商務(wù)資源部經(jīng)理薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-11-8核準(zhǔn)人崗位概要:商業(yè)地產(chǎn)招商全程營銷策劃及指導(dǎo)實(shí)施：工作內(nèi)容:1、針對(duì)招商策策略制訂和招商思緒梳理，關(guān)鍵圍繞項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目收益分析展開深入細(xì)致招商前期工作，為項(xiàng)目標(biāo)招商提供可行性策略及思緒，提升項(xiàng)目招商入市調(diào)性及招商品質(zhì)，提升項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、縮短招商周期、降低招商費(fèi)用投入。2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)招商整體行銷策劃和品牌推廣，充足研究項(xiàng)目性質(zhì)及計(jì)劃，建立品牌策略和宣傳推廣體系，實(shí)施對(duì)營銷企劃個(gè)案推廣戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃和實(shí)施，不停提升企業(yè)社會(huì)著名度和美譽(yù)度，有效促進(jìn)企業(yè)及項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)效益、品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益提升。3、主動(dòng)開展市場(chǎng)調(diào)研分析市場(chǎng)信息，掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)趨勢(shì)，策劃指導(dǎo)各項(xiàng)目標(biāo)招商整合營銷活動(dòng)并進(jìn)行效果評(píng)定。4、和宣傳媒體保持良好協(xié)作關(guān)系，組織項(xiàng)目招商新聞報(bào)道，開展媒體公關(guān)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)、項(xiàng)目、經(jīng)營商家進(jìn)行正面商業(yè)形象宣傳。5、主動(dòng)參與相關(guān)政府部門、相關(guān)單位舉行活動(dòng)，宣傳企業(yè)、項(xiàng)目，樹立集團(tuán)、項(xiàng)目、經(jīng)營商家良好形象。6、主動(dòng)關(guān)注多種商業(yè)地產(chǎn)招商策劃類創(chuàng)意設(shè)計(jì)資訊，吸收和借鑒國際中國成功商業(yè)策劃方案例，提升招商策劃專業(yè)技能。7、負(fù)責(zé)招商業(yè)務(wù)系統(tǒng)軟件構(gòu)建、完善、運(yùn)作、管理和維護(hù)，為項(xiàng)目招商提供商務(wù)信息。8、有效地推進(jìn)年度項(xiàng)目宣傳推廣計(jì)劃和品牌管理策略，做好品牌宣傳管理和維護(hù)工作。9、做好和專業(yè)委外單位溝通對(duì)接工作。任職資格:教育背景:◆房地產(chǎn)開發(fā)管理、市場(chǎng)營銷或相關(guān)管理專業(yè)本科以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過商業(yè)地產(chǎn)策劃管理等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆含有敏銳商業(yè)觀察能力和分析能力；◆思維靈敏、思緒清楚、開拓創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)。態(tài)度:◆工作細(xì)致、穩(wěn)重務(wù)實(shí)、愛崗敬業(yè)；◆含有良好團(tuán)體合作精神；◆含有較強(qiáng)實(shí)施能力。工作條件:工作場(chǎng)所:集團(tuán)辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬策劃主管間接下屬無晉升方向商務(wù)資源部經(jīng)理輪轉(zhuǎn)崗位專業(yè)經(jīng)理崗位名稱商務(wù)策劃主管崗位編制1所屬部門商務(wù)資源部職系集團(tuán)總部職等職級(jí)G直屬上級(jí)商務(wù)策劃經(jīng)理薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-9-4核準(zhǔn)人崗位概要：商業(yè)招商策劃文稿撰寫、平面創(chuàng)意及視覺表現(xiàn)，各類宣傳展示品幫助詢價(jià)、幫助制作及幫助安裝，并對(duì)品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)督。工作內(nèi)容:1、參與項(xiàng)目招商全程策劃，提供項(xiàng)目招商策劃資訊。2、配合組織項(xiàng)目招商調(diào)研論證、幫助完成招商策劃文稿撰寫。3、負(fù)責(zé)完成招商類“創(chuàng)意設(shè)計(jì)、平面表現(xiàn)、視覺表現(xiàn)”。4、負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目招商創(chuàng)意表現(xiàn)配圖、插畫、文字、標(biāo)色等選擇和編排。5、定時(shí)組織和招商人員商討招商類“創(chuàng)意設(shè)計(jì)、平面表現(xiàn)、視覺表現(xiàn)”表現(xiàn)效果，適時(shí)改善創(chuàng)意設(shè)計(jì)和視覺表現(xiàn)形式。6、具體負(fù)責(zé)和專業(yè)委外單位溝通對(duì)接工作。7、很好ArtSense及美術(shù)功底,有一定手繪能力者,了解"電腦設(shè)計(jì)軟件"之效果利用。8、含有視覺設(shè)計(jì)之平面、字體、包裝、電視廣告影片CF等表現(xiàn)和制作實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。9、含有電視廣告影片腳本繪制、和3D影像宣傳片制作能力。任職資格:教育背景:◆美術(shù)設(shè)計(jì)、商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)或相關(guān)設(shè)計(jì)專業(yè)?？埔陨蠈W(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過商業(yè)地產(chǎn)策劃、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆3年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆含有良好美術(shù)設(shè)計(jì)功底；◆含有良好電腦設(shè)計(jì)軟件使用技能。態(tài)度:◆工作細(xì)致、穩(wěn)重務(wù)實(shí)、愛崗敬業(yè)；◆含有良好團(tuán)體合作精神；◆含有較強(qiáng)實(shí)施能力。工作條件:工作場(chǎng)所:集團(tuán)辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬無間接下屬無晉升方向商務(wù)策劃經(jīng)理輪轉(zhuǎn)崗位無崗位名稱商務(wù)資源管理員崗位編制1所屬部門商務(wù)資源部職系集團(tuán)總部職等職級(jí)G直屬上級(jí)商務(wù)資源主管薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期-核準(zhǔn)人崗位概要:幫助搜集和整理商務(wù)資源外部信息，負(fù)責(zé)招商系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)，及部門行政檔案管理工作。工作內(nèi)容:幫助搜集和整理行業(yè)動(dòng)態(tài)、會(huì)展、論壇剪貼等招商信息；商家信息整理、并錄入招商系統(tǒng)；招商文件、資料準(zhǔn)備；經(jīng)營性協(xié)議初審、協(xié)議流轉(zhuǎn)會(huì)簽、領(lǐng)取整理、存檔工作；用戶關(guān)系日常維護(hù)；處理和用戶之間信息溝通，傳達(dá)企業(yè)政策；定時(shí)郵寄招商信函和企業(yè)DM；定時(shí)公布各項(xiàng)目物業(yè)空置信息，有效發(fā)動(dòng)全員和社會(huì)招商工作；幫助領(lǐng)導(dǎo)處理部門內(nèi)部日常行政工作；管理部門職員作息時(shí)間，幫助部門責(zé)任人監(jiān)督人員行為規(guī)范；任職資格:教育背景:◆房地產(chǎn)、檔案或相關(guān)專業(yè)專科以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷:◆受過商業(yè)地產(chǎn)、檔案管理等方面培訓(xùn)。經(jīng)驗(yàn):◆2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。技能技巧:◆熟悉辦公軟件使用；◆熟悉招商政策、辦公軟件使用；◆含有良好用戶服務(wù)意識(shí)；◆含有良好溝通、組織協(xié)調(diào)能力。態(tài)度:◆工作細(xì)致、穩(wěn)重務(wù)實(shí)、愛崗敬業(yè)；◆含有良好團(tuán)體合作精神；◆含有較強(qiáng)實(shí)施能力。工作條件:工作場(chǎng)所:集團(tuán)辦公室。環(huán)境情況:接收培訓(xùn)，舒適。危險(xiǎn)性:基礎(chǔ)無危險(xiǎn)，無職業(yè)病危險(xiǎn)。直接下屬無間接下屬無晉升方向招商專員輪轉(zhuǎn)崗位行政專員第二章招商管理制度一、招商業(yè)務(wù)報(bào)備步驟1、當(dāng)租賃用戶置確定租賃位置后，招商人員即可進(jìn)行招商業(yè)務(wù)報(bào)備；2、招商人員在招商系統(tǒng)內(nèi)具體填寫《招商業(yè)務(wù)報(bào)備表》，提交直接領(lǐng)導(dǎo)初審；3、直接領(lǐng)導(dǎo)初審后，提交商務(wù)資源部專業(yè)經(jīng)營復(fù)審；4、專業(yè)經(jīng)營復(fù)審后，呈報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)終審；5、招商業(yè)務(wù)報(bào)備物業(yè)最長(zhǎng)時(shí)間不得超出2個(gè)月，2個(gè)月未進(jìn)行簽約將視為報(bào)備失效報(bào)備物業(yè)納入全員招商；6、招商人員不進(jìn)行業(yè)務(wù)報(bào)備，均視為無效招商不提取任何形式招商獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。二、招商人員現(xiàn)場(chǎng)接待制度1、個(gè)人儀容儀表要求1）、工作時(shí)間服裝須正裝，保持整齊平整，杜絕奇裝異服。2）、工作時(shí)間必需佩帶工號(hào)牌。3）、保持口腔清潔，無異味。2、接待現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境要求1）、地面保持清潔狀態(tài)，接待臺(tái)面、桌椅、沙盤玻璃罩上不能有灰塵。2）、辦公用具應(yīng)擺放整齊，資料夾保持整齊、美觀，發(fā)覺破損應(yīng)立即維修或更換；名片、資料夾、宣傳品放在指定位置，不得隨意亂放。3）、用戶洽談結(jié)束后，立即清理桌面雜物，桌椅重新擺放整齊。4）、照明燈、空調(diào)應(yīng)按要求開放、空調(diào)應(yīng)調(diào)試為適宜溫度。5）、純凈水及紙杯須立即準(zhǔn)備，合理使用，杜絕浪費(fèi)。3、接待禮儀要求1）、招商人員面對(duì)用戶須保持良好情緒和精神狀態(tài)，保持微笑，態(tài)度熱情。2）、招商人員在和用戶交流中應(yīng)使用一般話和敬語。3）、引領(lǐng)客人應(yīng)走在客人前方右側(cè)，拐彎時(shí)要放慢腳步，并主動(dòng)引導(dǎo)。4）、迎送客人遇門檻、階梯或玻璃門要立即提醒客人。5）、招商人員當(dāng)碰到其它招商人員用戶，應(yīng)主動(dòng)致意，重視禮儀。6）、不管成交是否，用戶離去時(shí)，招商人員應(yīng)起身相送至大門，并禮貌道別。7）、招商人員還應(yīng)掌握其它基礎(chǔ)商務(wù)禮儀，并主動(dòng)應(yīng)用于接待工作中。4、接待規(guī)范1）、用戶上門時(shí)，招商人員必需主動(dòng)面帶笑容上前迎接。2）、須掌握專業(yè)知識(shí)和項(xiàng)目標(biāo)全部資料，不準(zhǔn)出現(xiàn)根本性錯(cuò)誤。3）、招商人員接待用戶時(shí)要精神飽滿、面帶笑容，做到熱情主動(dòng)。4）、準(zhǔn)備齊全招商工具：名片、項(xiàng)目介紹、宣傳畫冊(cè)、平面圖等資料工具。5）、了解用戶意愿后，請(qǐng)用戶在合適交談區(qū)入坐，遞名片，使用資料為用戶介紹。6）、招商人員介紹時(shí)，除書面資料外，若有模型，應(yīng)配合模型加以說明。7）、招商人員形象直接代表企業(yè)，也代表所招商項(xiàng)目，所以，招商人員應(yīng)隨時(shí)注意本身形象，在接待用戶過程中一直保持微笑和誠懇、親切態(tài)度，以博得用戶好感及信賴。8）、介紹過程中，招商人員必需關(guān)注用戶反應(yīng)，以掌握用戶心理及需求，須能判定用戶是屬于自己出資、還是代人咨詢或是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市調(diào)人員。4、工作反饋要求1）用戶離開后，招商人員應(yīng)依據(jù)接待情況立即、正確地填寫《招商記錄表》。2）對(duì)于關(guān)鍵情況，招商人員在填寫《招商記錄表》同時(shí)，并立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。三、新項(xiàng)目招商制度1、新項(xiàng)目在含有招商條件基礎(chǔ)上：（項(xiàng)目出正負(fù)零、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)計(jì)劃、業(yè)態(tài)配比確定、推廣造勢(shì)實(shí)施、招商宣傳品設(shè)計(jì)印制完成、招商政策確定、物業(yè)交付日期確實(shí)定）即可開展招商工作；2、項(xiàng)目招商人員關(guān)鍵針對(duì)項(xiàng)目周圍用戶展開信息搜集、整理，目標(biāo)用戶篩選、意向用戶洽談直至幫助集團(tuán)簽約完成；3、集團(tuán)招商人員首先對(duì)集團(tuán)已運(yùn)行街區(qū)經(jīng)營商戶開展意向篩選工作，對(duì)意向用戶簽署意向協(xié)議；4、集團(tuán)招商人員依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營定位，決定展開異地招商豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)、提升招商品質(zhì)。四、已運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)置換制度1、項(xiàng)目企業(yè)用戶服務(wù)人員在第一時(shí)間統(tǒng)計(jì)需要置換物業(yè)數(shù)量；2、項(xiàng)目企業(yè)用戶服務(wù)人員到置換物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)原租賃用戶遺留固定設(shè)施并建立檔案報(bào)集團(tuán)商務(wù)資源部備查；3、項(xiàng)目工程人員到置換物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)物業(yè)內(nèi)基礎(chǔ)及配套設(shè)施，發(fā)覺損壞立即組織維修確保物業(yè)正常使用；4、項(xiàng)目工程人員到置換物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)抄錄水、電、燃?xì)獗矶葦?shù)便于新租賃業(yè)主界定水、電、燃?xì)獗砥鹗级葦?shù)；5、項(xiàng)目保潔人員根本將置換物業(yè)保潔一次，提供一個(gè)良好物業(yè)帶看環(huán)境；6、項(xiàng)目用戶服務(wù)人員檢驗(yàn)物業(yè)基礎(chǔ)及配套設(shè)施修復(fù)情況、清潔衛(wèi)生保潔情況如符合標(biāo)準(zhǔn)填寫“物業(yè)置換記錄表”并以書面形式報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審核；7、項(xiàng)目用戶服務(wù)人員將審核完成“物業(yè)置換記錄表”以書面形式報(bào)集團(tuán)企業(yè)商務(wù)資源部；8、商務(wù)資源依據(jù)置換物業(yè)位置、項(xiàng)目現(xiàn)在整體經(jīng)營情況，和項(xiàng)目周圍其它物業(yè)租賃政策，確定置換物業(yè)租賃政策報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批；9、商務(wù)資源部將置換物業(yè)信息在集團(tuán)OA公共信息中公布，并按集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批租賃政策開展招商工作。五、已運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)續(xù)租制度1、項(xiàng)目企業(yè)用戶人員在協(xié)議到期前6個(gè)月和租賃用戶洽談是否續(xù)租事宜；2、如確定續(xù)租項(xiàng)目企業(yè)用戶人員需填寫“物業(yè)續(xù)租記錄表”報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審核，審核經(jīng)過后以書面形式報(bào)商務(wù)資源部。3、商務(wù)資源依據(jù)置換物業(yè)位置、項(xiàng)目現(xiàn)在整體經(jīng)營情況，和項(xiàng)目周圍其它物業(yè)租賃政策格，確定續(xù)租物業(yè)租賃政策報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批；4、商務(wù)資源部確定續(xù)租協(xié)議報(bào)集團(tuán)法務(wù)部審核；5、租賃政策、續(xù)租協(xié)議經(jīng)過審核后即可簽署續(xù)租協(xié)議繳納應(yīng)繳費(fèi)用。六、已運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)解約制度1、項(xiàng)目企業(yè)用戶服務(wù)人員需全程關(guān)注項(xiàng)目?jī)?nèi)經(jīng)營商家經(jīng)營情況，發(fā)覺經(jīng)營情況不佳要立即和租賃業(yè)主立即溝通書面提議開展宣傳推廣、促銷企劃等營銷活動(dòng)；2、對(duì)經(jīng)營情況不佳不采取宣傳推廣、促銷企劃活動(dòng)，對(duì)拖欠租金及其它費(fèi)用依據(jù)協(xié)議約定進(jìn)入?yún)f(xié)議解約程序；3、項(xiàng)目企業(yè)責(zé)任人編寫解約通知呈報(bào)集團(tuán)審批后發(fā)放至違約租賃業(yè)主本人要求限期撤場(chǎng)；4、確定撤場(chǎng)后項(xiàng)目企業(yè)安全維護(hù)人員要全程監(jiān)控，沒有項(xiàng)目企業(yè)書面準(zhǔn)許撤場(chǎng)通知書解約業(yè)主不得將物業(yè)任何物品搬離；5、撤場(chǎng)完成后項(xiàng)目企業(yè)用戶服務(wù)人員到置換物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)原租賃用戶遺留固定設(shè)施并建立檔案報(bào)集團(tuán)商務(wù)資源部備查；6、撤場(chǎng)完成后項(xiàng)目工程人員到置換物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)物業(yè)內(nèi)基礎(chǔ)及配套設(shè)施，發(fā)覺損壞立即組織維修確保物業(yè)正常使用；7、撤場(chǎng)完成后項(xiàng)目工程人員到置換物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)抄錄水、電、燃?xì)獗矶葦?shù)便于新租賃業(yè)主界定水、電、燃?xì)獗砥鹗级葦?shù)；8、撤場(chǎng)完成后項(xiàng)目保潔人員根本將置換物業(yè)保潔一次，提供一個(gè)良好物業(yè)帶看環(huán)境；9、項(xiàng)目用戶服務(wù)人員檢驗(yàn)物業(yè)基礎(chǔ)及配套設(shè)施修復(fù)情況、清潔衛(wèi)生保潔情況如符合標(biāo)準(zhǔn)填寫“物業(yè)置換記錄表”并以書面形式報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審核；10、項(xiàng)目用戶服務(wù)人員將審核完成“物業(yè)置換記錄表”以書面形式報(bào)集團(tuán)企業(yè)商務(wù)資源部；11、商務(wù)資源依據(jù)置換物業(yè)位置、項(xiàng)目現(xiàn)在整體經(jīng)營情況，和項(xiàng)目周圍其它物業(yè)租賃政策，確定置換物業(yè)租賃政策報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批；12、商務(wù)資源部將置換物業(yè)信息在集團(tuán)OA公共信息中公布，并按集團(tuán)審批租賃政策開展招商工作。七、集團(tuán)和項(xiàng)目商務(wù)資源統(tǒng)籌制度1、全部項(xiàng)目標(biāo)招商工作，招商人力資源調(diào)配必需在集團(tuán)統(tǒng)一管理下進(jìn)行；2、項(xiàng)目招商人員關(guān)鍵針對(duì)項(xiàng)目周圍用戶展開信息搜集、整理，目標(biāo)用戶篩選、意向用戶洽談直至幫助集團(tuán)簽約完成；3、項(xiàng)目招商人員在得悉商業(yè)信息時(shí)要以書面形式報(bào)集團(tuán)報(bào)備，負(fù)責(zé)視為無效招商不享受任何形式招商類獎(jiǎng)金；4、集團(tuán)招商需在要求期限內(nèi)完成主力店及次主力店招商工作；5、集團(tuán)招商必需全程指導(dǎo)、幫助項(xiàng)目招商在要求時(shí)間內(nèi)完成招商工作。八、培訓(xùn)制度1、新入職招商人員要接收集團(tuán)工作手冊(cè)培訓(xùn)、招商工作手冊(cè)培訓(xùn)后方可上崗工作；2、對(duì)于在崗職員，每個(gè)月也要開展一次集中業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；3、職員接獲培訓(xùn)通知時(shí)，應(yīng)按時(shí)報(bào)到，逾時(shí)不參與者以曠工論；受訓(xùn)期間不得隨意請(qǐng)假，如確因公請(qǐng)假，須事先向部門主管申請(qǐng)同意，不然以曠工論；4、如有特殊情況不能參與培訓(xùn)學(xué)習(xí)者，應(yīng)寫出書面申請(qǐng)由直接領(lǐng)導(dǎo)同意。5、不能參與培訓(xùn)人員應(yīng)在下次培訓(xùn)學(xué)習(xí)前將培訓(xùn)內(nèi)容補(bǔ)上。6、對(duì)于其它部門舉行培訓(xùn)，只要是包含到招商業(yè)務(wù)，也應(yīng)全體參與。7、對(duì)每個(gè)月培訓(xùn)知識(shí)要定時(shí)考試一次。8、考評(píng)應(yīng)嚴(yán)厲認(rèn)真如發(fā)生作弊行為一經(jīng)發(fā)覺嚴(yán)厲處理，如考試不合格者，必需重新補(bǔ)上培訓(xùn)課程，直到合格為止。9、培訓(xùn)期間，應(yīng)認(rèn)真聽講，主動(dòng)配合講師工作；10、培訓(xùn)時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁會(huì)客或接聽電話，緊急事件除外。九、招商公關(guān)招待費(fèi)用管理制度1、招商人員薪資中含當(dāng)?shù)厝粘Ｍㄓ嵸M(fèi)、交通費(fèi)特殊情況需書面形式申請(qǐng)。2、因公出差交通費(fèi)、餐旅費(fèi)，可按實(shí)際情況憑報(bào)銷憑證經(jīng)各上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后方可報(bào)銷，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)集團(tuán)相關(guān)管理制度實(shí)施。3、招商過程中主力店代表、著名品牌商家大用戶招待需經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意，并填寫《招待申請(qǐng)單》再進(jìn)行招待。4、招商中心人員因工作需要出差，需經(jīng)總監(jiān)以上領(lǐng)導(dǎo)同意，并填寫《出差申請(qǐng)單》再行出差，標(biāo)準(zhǔn)按集團(tuán)出差統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。5、

招商過程中，如需要禮品派送，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，并填寫《禮品派送申請(qǐng)單》方可進(jìn)行。十、招商獎(jiǎng)金發(fā)放制度1、在經(jīng)營業(yè)主簽署正式租賃協(xié)議、裝修協(xié)議，繳納全部應(yīng)繳費(fèi)用即可申請(qǐng)發(fā)放招商獎(jiǎng)金；2、招商人員首先要填寫《招商獎(jiǎng)金核發(fā)申請(qǐng)單》，經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)確定初審并簽署意見；3、在部門領(lǐng)導(dǎo)完成確定初審后招商人員要經(jīng)過集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)逐層審批直至全部完成審核和意見簽署；4、招商獎(jiǎng)金統(tǒng)計(jì)結(jié)算時(shí)間為每個(gè)月25日止，發(fā)放時(shí)間為次月15日全額發(fā)放；5、全部招商獎(jiǎng)勵(lì)所得均為稅前收入。（以個(gè)人提供發(fā)票形式報(bào)銷領(lǐng)取招商獎(jiǎng)金）；6、未完成簽約已離職人員不享受招商獎(jiǎng)金。十一、招商經(jīng)營合作模式制度1、經(jīng)營業(yè)主全資經(jīng)營：由經(jīng)營業(yè)主獨(dú)立租賃商鋪開展經(jīng)營管理活動(dòng)自負(fù)盈虧，并負(fù)擔(dān)在經(jīng)營過程中經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。2、經(jīng)營業(yè)主和1912合資經(jīng)營：由經(jīng)營業(yè)主和1912共同注資聯(lián)合經(jīng)營，并按各自股權(quán)享受應(yīng)得收益，同時(shí)也應(yīng)按各自股權(quán)負(fù)擔(dān)經(jīng)營中經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法律責(zé)任。3、1912獨(dú)資經(jīng)營：由1912自有經(jīng)營品牌，獨(dú)立租賃商鋪開展經(jīng)營管理活動(dòng)自負(fù)盈虧，并負(fù)擔(dān)在經(jīng)營過程中經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。4、扣點(diǎn)＋租金保底（針對(duì)國際著名、中國一線企業(yè)）：經(jīng)過協(xié)商談判，商戶依據(jù)相關(guān)協(xié)議要求，繳納最低租金及部分百分比營業(yè)收入。十二、招商租金審批權(quán)限制度1、租金價(jià)格審批權(quán)限設(shè)定為商務(wù)資源部專業(yè)經(jīng)理10%、商務(wù)資源部經(jīng)理能夠在租金標(biāo)桿單價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠15%、集團(tuán)總裁能夠在租金標(biāo)桿單價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠20%。2、經(jīng)營商戶租金優(yōu)惠申請(qǐng)界定范圍為一般用戶、關(guān)鍵用戶、VIP用戶，非著名品牌小商戶一律按租金標(biāo)桿實(shí)施。3、經(jīng)營商戶租金優(yōu)惠申請(qǐng)具體步驟為：商務(wù)專業(yè)經(jīng)理考察分析初步評(píng)定是否含有申請(qǐng)條件→以工作請(qǐng)示單形式上報(bào)商務(wù)資源部經(jīng)理→商務(wù)資源部經(jīng)理審核后轉(zhuǎn)呈集團(tuán)總裁→集團(tuán)總裁審核后轉(zhuǎn)發(fā)→通知商務(wù)資源部審批結(jié)果，原件轉(zhuǎn)發(fā)集團(tuán)財(cái)務(wù)部留存?zhèn)洳椤虅?wù)資源部專業(yè)經(jīng)理按集團(tuán)總裁審核要求實(shí)施。十三、協(xié)議協(xié)議簽約管理制度1、依據(jù)集團(tuán)協(xié)議范本招商起草協(xié)議草案，招商人員將起草協(xié)議草案交集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)及法務(wù)審核完成后方可租賃用戶簽署；2、租賃用戶交納完協(xié)議內(nèi)約定應(yīng)繳費(fèi)用后，由集團(tuán)商務(wù)資源部至集團(tuán)總裁辦加蓋公章；3招商類協(xié)議協(xié)議等文件由商務(wù)資源部商務(wù)管理整理完成后交集團(tuán)總裁辦統(tǒng)一成檔；4、招商類協(xié)議、協(xié)議等文件領(lǐng)取、登記、保管、分發(fā)和存檔工作均由集團(tuán)總裁辦負(fù)責(zé)；5、協(xié)議簽定蓋章以后，原件肆式兩份，用戶兩份，集團(tuán)財(cái)務(wù)一份、集團(tuán)總裁辦一份；6、招商業(yè)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)招商人員簽定協(xié)議、協(xié)議審閱，嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)要求步驟進(jìn)行操作。7、招商人員必需嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)要求租金價(jià)格和用戶進(jìn)行談判，假如有主力店或著名品牌店用戶，租金浮動(dòng)應(yīng)請(qǐng)示集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可和用戶談判。8、招商人員必需嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)要求相關(guān)協(xié)議范本進(jìn)行相關(guān)協(xié)議填寫，用戶有特殊要求，必需通知主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可受理。9、招商人員必需嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)步驟進(jìn)行協(xié)議、協(xié)議領(lǐng)取、簽定、交納等。10、招商人員在填寫完相關(guān)協(xié)議后，嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)要求協(xié)議審批程序進(jìn)行審批，審批后方可蓋章。11、招商人員在簽定相關(guān)協(xié)議時(shí)，必需確保企業(yè)利益。12、招商人員必需嚴(yán)格根據(jù)協(xié)議要求對(duì)用戶進(jìn)行租金交納工作，逾期或少交用戶，企業(yè)將對(duì)招商人員獎(jiǎng)金進(jìn)行滯留。13、假如招商人員沒有根據(jù)企業(yè)相關(guān)要求操作，造成后果有本人負(fù)擔(dān)，造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)后果企業(yè)將保留法律追訴權(quán)。十四、日常工作制度1、外出前需和直接領(lǐng)導(dǎo)及商務(wù)管理員，口頭說明外出事由和外出地點(diǎn)不得私自決定擅離崗位沒有上報(bào)企業(yè)者作曠工論處；2、不得在工作場(chǎng)所做和工作無關(guān)私人事情（包含吃零食、吃早餐、化妝、看和工作無關(guān)之報(bào)刊、睡覺、開小差、聽耳機(jī)等）；3、任何時(shí)間全部要以用戶人為重，不得怠慢，尤其注意午餐時(shí)間來訪用戶。怠慢用戶者視情況輕重而定處以口頭警告，或書面警告處理情節(jié)嚴(yán)重者立即解聘；4、嚴(yán)禁在項(xiàng)目散播不利入駐商戶流言，以免影響整體士氣及企業(yè)聲譽(yù)，一經(jīng)發(fā)覺，書面警告處理，事態(tài)嚴(yán)重或再犯者立即解聘；5、必需服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)工作安排，有任何異議均不可在用戶面前爭(zhēng)論。對(duì)其它企業(yè)工作人員要重視禮貌，多用禮貌用語，保持企業(yè)良好形象；6、工作期間需儀容整齊，按企業(yè)要求著裝，保持個(gè)人形象；7、招商內(nèi)部一切書籍、辦公用具、設(shè)施等一律不得外帶及私自挪用，工作用后物品應(yīng)自覺放回原處；8、工作期間招商人員不得以多種形式，向用戶索取利益或要用戶請(qǐng)客送禮等，違規(guī)者按情節(jié)輕重加以處罰，書面警告或解聘；9、不管發(fā)生任何事情，全部不能在招商現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)論，有事可向上級(jí)匯報(bào)，進(jìn)行最終判決；10、陪同用戶看鋪前須通知其它同事，方便隨時(shí)清楚行蹤；11、避免和用戶在招商現(xiàn)場(chǎng)大聲爭(zhēng)吵，應(yīng)將用戶帶到接待室內(nèi)，了解其原因，并立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)，尋求處理措施。如有類似事件發(fā)生，處理不妥者，給予口頭警告處理；12、同事之間應(yīng)相互配合保持良好關(guān)系，主動(dòng)主動(dòng)接待用戶之余要注意無須要"搶客"而造成誤會(huì)。注："主動(dòng)"和"搶客"之間只是一步之差；13、招商現(xiàn)場(chǎng)由各組抽調(diào)人員天天根據(jù)值班表輪番值班。每位值班人員均需按次序接待用戶，不得挑用戶、搶用戶；14、接待了她人用戶招商人員，必需主動(dòng)將用戶還給該招商人員，假如該招商人員不在現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)該立即和其取得聯(lián)絡(luò)，經(jīng)同意并在了解前期洽談情況以后深入和用戶洽談，以后將結(jié)果反饋和原招商人員。15、她人接待用戶時(shí)，其它人員不許可主動(dòng)插話或幫助介紹，除非得到請(qǐng)示或應(yīng)允；16、每位招商人員接待用戶要做到有始有終，不得以任何理由中止正在接待用戶而轉(zhuǎn)接其它用戶，不然視為挑用戶；17、招商人員接待用戶必需問清楚用戶來訪渠道和目標(biāo)（如：是否和其它招商人員有過聯(lián)絡(luò)），經(jīng)確定無沖突以后方能洽談?dòng)脩?。如之前有過招商人員接觸，用戶沒有指定或記不清，洽談完成需做無法識(shí)別登記，以后和用戶保護(hù)名單進(jìn)行查對(duì)，保護(hù)名單未有統(tǒng)計(jì)，視為該招商接待人員用戶。管理要求未列詳盡之處，若發(fā)覺問題以后應(yīng)立即向上級(jí)通報(bào)，由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)調(diào)查了解情況以后作出公平之處理；18、任何人員未經(jīng)許可，不得隨意泄露企業(yè)同事之電話及地址。違者口頭警告一次處理，情況嚴(yán)重者書面警告或解聘處理；19、在工作時(shí)間及工作地點(diǎn)內(nèi)不得使用粗俗語言；20、同事間通訊資料需具體統(tǒng)計(jì)在工作筆記本上，隨身攜帶，方便通信聯(lián)絡(luò)；21、應(yīng)以企業(yè)利益為最大前提，在任何時(shí)候、任何場(chǎng)所全部不應(yīng)參與及討論散播有損或影響企業(yè)利益活動(dòng)和言論；22、尊重每一位到訪用戶，不管是同行還是隨便看看，因?yàn)樗齻內(nèi)渴俏覀儌鬏斦撸?3、尊重上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和每一位同事，在用戶里不作有損同事聲譽(yù)人格言論；24、嚴(yán)守企業(yè)業(yè)務(wù)機(jī)密，不應(yīng)向外泄露相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)資料。未經(jīng)企業(yè)許可不得翻查、抄錄企業(yè)任何關(guān)鍵資料。25、未經(jīng)企業(yè)許可不得外借、外傳及調(diào)動(dòng)企業(yè)招商資料。26、不應(yīng)宣揚(yáng)有損企業(yè)內(nèi)部團(tuán)結(jié)、制造消極情緒言論。27、不應(yīng)參與商鋪炒作或私人行為。28、不得偏袒、徇私、偏護(hù)任何違紀(jì)、違規(guī)行為。29、不得有貪污、偷竊、營私舞弊等有損企業(yè)利益及聲譽(yù)之行為。30、未經(jīng)企業(yè)許可，不得私自代客轉(zhuǎn)讓鋪位。31、絕對(duì)服從企業(yè)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)工作安排。第三章招商激勵(lì)制度一、主體思緒一、界定招商主體一、界定招商主體內(nèi)部職員外部專業(yè)團(tuán)體二、界定主體人員組成全員招商專職招商人員企業(yè)監(jiān)管協(xié)調(diào)人員+外包單位自行組建人員三、界定招商政策基調(diào)單一正向激勵(lì)，促進(jìn)商家資源多點(diǎn)開發(fā)、多渠道流入；并在統(tǒng)一獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，進(jìn)行資源優(yōu)劣判別，激勵(lì)優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)入績(jī)效考評(píng)+激勵(lì)，績(jī)效作為任務(wù)下達(dá)包含招商職員基礎(chǔ)工資和任務(wù)達(dá)成后基礎(chǔ)分成；激勵(lì)用于促進(jìn)招商進(jìn)度及質(zhì)量?jī)?yōu)化項(xiàng)目性考評(píng)，項(xiàng)目獎(jiǎng)金對(duì)應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目質(zhì)量，無須另外激勵(lì)二、整年招商目標(biāo)計(jì)劃設(shè)定1、集團(tuán)對(duì)商務(wù)資源部，設(shè)年度總招商目標(biāo)任務(wù)為可招商面積85%。2、招商含有條件設(shè)定：項(xiàng)目出正負(fù)零、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)計(jì)劃、業(yè)態(tài)配比確定、推廣造勢(shì)實(shí)施、招商宣傳品設(shè)計(jì)印制完成、招商政策確定、物業(yè)交付日期確實(shí)定。3、商條件含有后商務(wù)資源在6個(gè)月內(nèi)需完成年度總招商目標(biāo)任務(wù)60％招商率，商務(wù)資源在9個(gè)月內(nèi)需完成年度總招商目標(biāo)任務(wù)80%招商率；商務(wù)資源在12個(gè)月內(nèi)需完成年度總招商目標(biāo)任務(wù)100％招商率。4、項(xiàng)目整體開街后標(biāo)準(zhǔn)上3個(gè)月內(nèi)完成剩下項(xiàng)目10%招商。5、已運(yùn)行項(xiàng)目標(biāo)替補(bǔ)商戶招商期標(biāo)準(zhǔn)上要求不超出3個(gè)月,以項(xiàng)目提報(bào)招商申請(qǐng)為準(zhǔn)；項(xiàng)目現(xiàn)有商戶不得私下轉(zhuǎn)讓商鋪，若發(fā)覺則集團(tuán)有權(quán)收回商鋪并進(jìn)入新招商程序。三、轉(zhuǎn)讓費(fèi)設(shè)定1、已運(yùn)行項(xiàng)目標(biāo)替補(bǔ)商戶招商期標(biāo)準(zhǔn)上要求不超出3個(gè)月,以項(xiàng)目提報(bào)招商申請(qǐng)為準(zhǔn)；項(xiàng)目現(xiàn)有商戶不得私下轉(zhuǎn)讓商鋪，若發(fā)覺則集團(tuán)有權(quán)收回商鋪并進(jìn)入新招商程序。2、在招商過程中產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費(fèi)由商務(wù)資源部整體管理和分配，該營業(yè)外收入經(jīng)分管總裁同意可提取20％做為招商團(tuán)體和項(xiàng)目團(tuán)體獎(jiǎng)勵(lì)。（分配百分比標(biāo)準(zhǔn)上各團(tuán)體分配10%，其中招商團(tuán)體獎(jiǎng)金30％獎(jiǎng)勵(lì)團(tuán)體責(zé)任人，45%獎(jiǎng)勵(lì)專業(yè)經(jīng)理，其它根據(jù)貢獻(xiàn)自行分配團(tuán)體其它組員。如對(duì)分配若有異議以集團(tuán)總裁簽署意見為準(zhǔn)。全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)激勵(lì)必需經(jīng)過總裁審批，財(cái)務(wù)審核，人力資源部核發(fā)。）3、置換商鋪出租價(jià)格需依據(jù)原租賃價(jià)格作為參考，不得低于原租賃價(jià)格，出租價(jià)格超出部分參考溢價(jià)分配方案審批實(shí)施。三、招商進(jìn)度單項(xiàng)獎(jiǎng)金1、該項(xiàng)激勵(lì)針對(duì)招商團(tuán)體設(shè)置；2、如招商團(tuán)體在集團(tuán)要求時(shí)間內(nèi)完成招商指標(biāo)，另外獎(jiǎng)勵(lì)10000.00元，具體分配形式由招商團(tuán)體自行決定；3、如招商團(tuán)體在集團(tuán)要求時(shí)間內(nèi)提前30天以上完成招商指標(biāo)，另外獎(jiǎng)勵(lì)30000.00元，具體分配形式由招商團(tuán)體自行決定。4、用戶于簽約后未入駐但已交付首月租金和確保金，招商團(tuán)體仍然享受招商分成獎(jiǎng)勵(lì)。四、招商總額設(shè)置及分配百分比1、新項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金總額為月租金10%：部門/人員獎(jiǎng)金百分比（自行開發(fā)）獎(jiǎng)金百分比（關(guān)系人介紹）備注招商專員總額100%總額50%專業(yè)經(jīng)理總額100%總額50%2、已運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)置換獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金總額為月租金8%：部門/人員獎(jiǎng)金百分比（自行開發(fā)）獎(jiǎng)金百分比（關(guān)系人介紹）備注招商專員總額100%總額50%專業(yè)經(jīng)理總額100%總額50%3、已運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)續(xù)租獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金總額為月租金6%：部門/人員獎(jiǎng)金百分比（月租金）備注專業(yè)經(jīng)理總額40%商務(wù)資源部經(jīng)理總額60%4、已運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)勵(lì)獎(jiǎng)金為轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額10%：部門/人員獎(jiǎng)金百分比備注招商專員總額20%專業(yè)經(jīng)理總額50%商務(wù)資源部經(jīng)理總額30%5、租金溢價(jià)部分獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金為租金溢價(jià)總額12%部門/人員自行開發(fā)（溢價(jià)總額）備注招商專員總額20%專業(yè)經(jīng)理總額50%商務(wù)資源部經(jīng)理總額30%二、招商團(tuán)體獎(jiǎng)勵(lì)1、新項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金總額為月租金10%：部門/人員獎(jiǎng)金百分比（自行開發(fā)）獎(jiǎng)金百分比（關(guān)系人介紹）備注集團(tuán)總裁室組員固定年薪制集團(tuán)分管招商總監(jiān)總額30%總額15%項(xiàng)目總經(jīng)理總額30%總額15%商務(wù)資源部經(jīng)理總額20%總額10%策劃經(jīng)理總額10%總額5%策劃主管（設(shè)計(jì)）總額5%總額2.5%商務(wù)管理總額5%總額2.5%2、已運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)置換獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金總額為月租金8%：部門/人員獎(jiǎng)金百分比（自行開發(fā)）獎(jiǎng)金百分比（關(guān)系人介紹）備注集團(tuán)總裁室組員固定年薪制集團(tuán)分管招商總監(jiān)總額30%總額15%項(xiàng)目總經(jīng)理總額30%總額15%商務(wù)資源部經(jīng)理總額20%總額10%策劃經(jīng)理總額10%總額5%策劃主管（設(shè)計(jì)）總額5%總額2.5%商務(wù)管理總額5%總額2.5%3、已運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)續(xù)租獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金總額為月租金6%：部門/人員獎(jiǎng)金百分比（自行開發(fā)）備注集團(tuán)總裁室組員固定年薪制集團(tuán)分管招商總監(jiān)總額50%項(xiàng)目總經(jīng)理總額50%4、已運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)勵(lì)獎(jiǎng)金為轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額10%：部門/人員獎(jiǎng)金百分比（自行開發(fā)）備注集團(tuán)總裁室組員固定年薪制集團(tuán)分管招商總監(jiān)總額50%項(xiàng)目總經(jīng)理總額50%5、租金溢價(jià)部分獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金為租金溢價(jià)總額8%部門/人員獎(jiǎng)金百分比備注集團(tuán)總裁室組員固定年薪制集團(tuán)分管招商總監(jiān)總額50%項(xiàng)目總經(jīng)理總額50%三、全員招商獎(jiǎng)勵(lì)1、員招商獎(jiǎng)金提取基數(shù)物業(yè)位置物業(yè)分類獎(jiǎng)金單價(jià)備注項(xiàng)目臨街、項(xiàng)目主入口一類2.2元/平方米項(xiàng)目中心廣場(chǎng)及關(guān)鍵景觀周圍二類2.5元/平方米項(xiàng)目次入口及次通道三類2.8元/平方米3、全員招商獎(jiǎng)金提取百分比條件設(shè)定表用戶類別招商獎(jiǎng)金百分比認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)備注一類按獎(jiǎng)金單價(jià)10%提取1）其它符合集團(tuán)招商要求用戶二類按獎(jiǎng)金單價(jià)12%提取1）租賃面積大于600㎡；2）省級(jí)以上名牌商標(biāo)或品牌相關(guān)認(rèn)證。滿足一項(xiàng)三類按獎(jiǎng)金單價(jià)16%提取1）租賃面積大于1000㎡；2）國家級(jí)以上名牌商標(biāo)或品牌相關(guān)認(rèn)證。滿足二項(xiàng)注：計(jì)算公式:招商獎(jiǎng)金＝每平方米獎(jiǎng)金單價(jià)×協(xié)議面積數(shù)×365天÷12月×招商獎(jiǎng)金百分比第四章招商工作開展方法方案一：全員招商一、目標(biāo)激勵(lì)集團(tuán)全體職員主動(dòng)開發(fā)引進(jìn)商家資源，縮短招商周期。二、適用范圍本政策適適用于集團(tuán)全體職員（含商務(wù)資源部非招商人員）。三：招商獎(jiǎng)金發(fā)放計(jì)算公式及舉例1、招商獎(jiǎng)金計(jì)算公式：招商獎(jiǎng)金＝每平方米獎(jiǎng)金單價(jià)×協(xié)議面積數(shù)×365天÷12月×招商獎(jiǎng)金百分比方案二：商務(wù)資源部招商方案一、目標(biāo)在部門推行招商聯(lián)動(dòng)，提升部門全員招商主動(dòng)性，發(fā)揮團(tuán)體招商作用，便于快速完成招商既定目標(biāo)。二、適用范圍本政策適適用于集團(tuán)商務(wù)資源部三、招商獎(jiǎng)金發(fā)放計(jì)算公式及舉例1、招商獎(jiǎng)金計(jì)算公式：招商獎(jiǎng)金＝實(shí)際物業(yè)租賃價(jià)格/平方米/天×物業(yè)出租面積×15天方案三：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目委外招商（針對(duì)外部專業(yè)招商團(tuán)體）一、目標(biāo)縮短招商周期，降低招商推廣、公關(guān)接待和差旅等費(fèi)用，加速項(xiàng)目資金回籠。二、適用范圍本政策適適用于在集團(tuán)單個(gè)新項(xiàng)目?jī)?nèi)、階段性招商任務(wù)繁重、短期內(nèi)人力資源不足情況下，僅以協(xié)議形式就單個(gè)項(xiàng)目實(shí)施委外招商。三、委外招商服務(wù)內(nèi)容委托招商區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研、招商策略制訂，招商實(shí)施工作（租金、繳費(fèi)周期、租賃期段由本企業(yè)確定）。四、合作費(fèi)用及費(fèi)用支付評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1、被委托方提取委托招商面積年租金總額20%作為招商代理傭金，其中招商代理傭金費(fèi)用中包含市場(chǎng)調(diào)研、招商策劃、招商實(shí)施、被委托方駐場(chǎng)人員薪資福利、日常住宿、誤餐、異地招商全部費(fèi)用、公關(guān)接待等費(fèi)用。2、被委托方在要求期限內(nèi)完成項(xiàng)目可招商面積50%，我方應(yīng)在經(jīng)雙方確定后5個(gè)工作日內(nèi)向乙方支付總招商代理傭金40%。3、被委托方在要求期限內(nèi)完成項(xiàng)目可招商面積70%，我方應(yīng)在經(jīng)雙方確定后5個(gè)工作日內(nèi)再向乙方支付總招商代理傭金30%。4、被委托方在要求期限內(nèi)完成項(xiàng)目可招商面積90%，我方應(yīng)在經(jīng)雙方確定后5個(gè)工作日內(nèi)向乙方支付總招商代理傭金剩下30%。5、被委托方在要求期限內(nèi)完成項(xiàng)目可招商面積100%，我方應(yīng)在經(jīng)雙方確定后5個(gè)工作日內(nèi)向被委托方支付總招商代理傭金10%作為招商獎(jiǎng)勵(lì)。6、被委托方如產(chǎn)生溢價(jià)部分租金，就溢價(jià)部分租金收益做以下分配我方享受60%、被委托方40%（為稅前收入）。7、界定標(biāo)準(zhǔn)為簽署正式租賃協(xié)議，繳納全部應(yīng)繳費(fèi)用（第30天租金和確保金），裝修進(jìn)場(chǎng)。第五章招商工作技能和技巧招商難，已是業(yè)內(nèi)不爭(zhēng)事實(shí)。商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)商家本是天然利益共同體，在相互E依存、相互合作中才能得到發(fā)展。倘若商家不愿進(jìn)駐，其結(jié)論起碼是商家對(duì)項(xiàng)目標(biāo)依存度不夠高，甚至可有可無。于是，招商便成了最難跨越一道坎（我們要給餐飲、休閑、娛樂類商家感覺，1912就是做品牌地方、當(dāng)?shù)夭惋?、休閑、娛樂企業(yè)想樹立品牌1912是首選，異地品牌企業(yè)想快速在江蘇區(qū)域打開市場(chǎng)1912是首選）。招商難根本原因并不在于承租商資源越來越少了，而在于招商營銷工作缺乏針對(duì)性和說服力，缺乏對(duì)商戶不一樣心態(tài)具體了解和把握，缺乏對(duì)項(xiàng)目本身優(yōu)劣長(zhǎng)短客觀看待和和之對(duì)應(yīng)營銷舉措。而且，招商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目成敗關(guān)鍵性作用，并不局限于招商這一個(gè)時(shí)段、一個(gè)步驟，而是貫穿商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)過程中每個(gè)步驟、每個(gè)方面。更關(guān)鍵是在每個(gè)步驟方面，全部要從承租商角度看待問題，從承租商角度發(fā)覺、分析和處理問題。這么發(fā)明出來“作品”，才能最大程度地取得承租商認(rèn)同和攀附，從而在根本上處理招商難問題。承租商成功，就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)成功，更是投資商成功。為承租商負(fù)責(zé)，就是為投資商長(zhǎng)遠(yuǎn)投資和回報(bào)負(fù)責(zé)。一、招商人員應(yīng)含有基礎(chǔ)技巧：1、知己：歸納三點(diǎn)：通、變、勤。1）、通：自我包裝--如知識(shí)面、形象、舉止、社交禮儀、談吐、修養(yǎng)等起碼要素應(yīng)該含有；2）、變：基礎(chǔ)功鍛煉--思維能力鍛煉，一家之談?wù)J為最關(guān)鍵是反應(yīng)和應(yīng)變能力，這是招商人最關(guān)鍵第一素質(zhì)能力，其次還要含有良好分析能力和心理狀態(tài)；3）、勤:資源積累--招商最大技巧和竅門其實(shí)就在這里，熟悉你用戶資源和行業(yè)特征，說得輕易做起來難，要求靠腿、手、嘴、腦層層推進(jìn)廣泛搜集和整理信息，沒有捷徑、沒有去蕪留精，全靠厚積而薄發(fā)，成為"有心人"，這是招商人最關(guān)鍵第二素質(zhì)能力2、知彼：歸納四點(diǎn)：老、生、常、談1）、老：老謀深算，資格要老--你面正確大全部是老板和老江湖，表面上既要擺老資格贏得對(duì)等談判地位和對(duì)手尊重，又要處心積慮低調(diào)為人，別狂妄目中無人，要尊重和贊賞對(duì)方，成為個(gè)老江湖型談判高手；2）、生：生意經(jīng)--要用商業(yè)語言和生意場(chǎng)上行話和對(duì)方溝通，你要懂對(duì)方生意經(jīng)，基礎(chǔ)功里講了，平時(shí)做好了，你就很輕易切入專題，談到敏感和對(duì)方關(guān)注問題，讓對(duì)方清楚了解為何"有利可圖"，這才是對(duì)方最最關(guān)心大事件；3）、常：常來常往，長(zhǎng)久備戰(zhàn)--用戶不是一掬而就，也不是招之即來，大量、長(zhǎng)久準(zhǔn)備用戶成為你準(zhǔn)用戶將是你在這行終生受用長(zhǎng)久飯票，招商其實(shí)是個(gè)長(zhǎng)久性工作；4）、談：談什么？當(dāng)然是談好友啦！--你不知道聽到過多少遍老招商說：象談男（女）好友一樣談?dòng)脩舭桑繉?duì)了，談?dòng)脩艟褪钦労糜眩阉ㄋ┊?dāng)成你知己、男（女）好友那樣去談，想盡措施融入對(duì)方圈子里去，她會(huì)帶給你意想不到收獲和驚喜，她會(huì)死心塌地為你效勞。3、總結(jié)一下，四句話：訴之以理，動(dòng)之以情，誘之以利，脅之以災(zāi)。1）、訴之以理：凡事講道理，招商時(shí)候，要和用戶客觀說明你項(xiàng)目標(biāo)情況。不要妄自夸大，也不要低聲下氣。用戶也有需求，不是你一味求人，要做到不亢不卑。2）、動(dòng)之以情：就像好友那樣和她聊談，讓她感到你親和力，這么進(jìn)展會(huì)快很多。3）、誘之以利：商家進(jìn)駐到底還是要看你項(xiàng)目能不能給她帶來受益，你要向她說明你項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)所在，讓她相信你項(xiàng)目標(biāo)可盈利性。4）、脅之以災(zāi)：“我們不是拿槍威脅她，那是黑社會(huì)”。關(guān)鍵點(diǎn)就是分析厲害關(guān)系，假如你不進(jìn)來，你會(huì)損失些什么。商家之間競(jìng)爭(zhēng)是很猛烈，尤其是像國際中國一線商家，你能夠利用這點(diǎn)來打動(dòng)她們。還有就是，有時(shí)候嫌貨人是買貨人，招商過程中，比如一個(gè)用戶對(duì)你項(xiàng)目指指點(diǎn)點(diǎn)，意見頗多，這時(shí)千萬不能氣餒，認(rèn)為沒戲了。有時(shí)候不是這么，用戶肯指出你項(xiàng)目標(biāo)不足，就說明她最少是關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目標(biāo)，可能是部分小地方?jīng)]有做好，你改善一下，就可能成功招她進(jìn)駐.

二、招商人員應(yīng)含有基礎(chǔ)技能1、洞察能力因?yàn)椴灰粯尤嗽谔熨Y、能力、個(gè)性、生活閱歷、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)等方面存在著不一樣差異，所以對(duì)一個(gè)事情就可能產(chǎn)生不一樣見解，仁者見仁，智者見智。又因?yàn)楦魅怂幍匚?、?dān)負(fù)工作及生活習(xí)慣不一樣，從不一樣角度去觀察問題時(shí)，也會(huì)得出不一樣結(jié)論。要提升洞察能力，必需從提升觀察質(zhì)量入手。知識(shí)、方法、目標(biāo)是影響招商人員觀察質(zhì)量關(guān)鍵原因。知識(shí)是觀察用戶、了解用戶基礎(chǔ)，招商人員所含有知識(shí)越豐富、越精深，那么對(duì)用戶觀察也就會(huì)越深入、越周全。2、社交能力在社交場(chǎng)所，常常能夠看到部分人一旦和她人相識(shí)，便能很快找到相互有共同愛好話題，很善于和交往對(duì)象打交道，雙方經(jīng)過交談加深了相互了解，相互留下了良好印象，關(guān)系也能夠深入改善。為此，在招商過程中，應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：1）、待人熱情誠懇，行為自然大方。2）、能設(shè)身處地站在用戶立場(chǎng)上考慮問題，體諒用戶難處。3）、有自制能力，能控制自己感情，能沉著、冷靜處理問題。4）、即有主見，又不剛愎自用。3、應(yīng)變能力在日常工作中，招商人員所接觸用戶很復(fù)雜，很廣泛，她們有不一樣籍貫、性別、年紀(jì)、宗教信仰，有不一樣文化知識(shí)、思想觀念、社會(huì)閱歷、生活習(xí)慣和交往禮節(jié)。在招商過程中，招商人員首先要認(rèn)真觀察對(duì)手特點(diǎn)，了解社會(huì)各階層知識(shí)水準(zhǔn)和涵養(yǎng)，以適應(yīng)不一樣用戶具體要求。三、招商人員情景說辭1、陌生登門造訪：1）、開場(chǎng)白：你好，我是南京1912集團(tuán)招商人員，這是我名片，這是我們宣傳資料，你能夠了解一下。。。（停頓5秒鐘）2）、進(jìn)入專題：…總/經(jīng)理您可能還不太了解1912,耽擱您5分鐘:1912集團(tuán)從創(chuàng)建至今現(xiàn)在，已經(jīng)成為政府、企業(yè)、首選娛樂、餐飲消費(fèi)場(chǎng)所。1912集團(tuán)現(xiàn)在在南京、蘇州、無錫、揚(yáng)州成功開設(shè)了4個(gè)酒吧、餐飲街區(qū)，經(jīng)營面積達(dá)8萬平方米，實(shí)力品牌商家達(dá)100家，還將在常州、合肥、江寧百家湖分別開設(shè)酒吧、餐飲街區(qū)，計(jì)劃引進(jìn)國際中國著名商家約50家。1912集團(tuán)一直堅(jiān)持投資者和經(jīng)營者我們期望和實(shí)力品牌企業(yè)走共同發(fā)展道路：共同培育市場(chǎng)、共同抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分險(xiǎn)、共同實(shí)現(xiàn)品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。您企業(yè)比較適合到我們…街區(qū)經(jīng)營，所以冒昧前來造訪，你有時(shí)間話能夠到我們…街區(qū)考察全方面了解一下1912。（要善于觀察造訪人表情及心理動(dòng)態(tài)，能夠和造訪人閑聊，聊租金、經(jīng)營情況、對(duì)1912見解和生活、家庭等等，努力爭(zhēng)取在最短時(shí)間內(nèi)讓用戶認(rèn)可我們招商人員。）2、現(xiàn)場(chǎng)接待用戶1）、開場(chǎng)白：“你好，歡迎光臨，請(qǐng)問先生/小姐是第一次光臨…1912嗎？”，（若是已來過用戶應(yīng)問明上次接待招商人員，并禮貌轉(zhuǎn)交給該招商人員跟進(jìn)）。2）、呈上項(xiàng)目資料：引導(dǎo)用戶到招商接待區(qū)域領(lǐng)取資料并做用戶資料登記。3）、沙盤或效果圖講解：引至沙盤或效果圖前簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)情況及關(guān)鍵賣點(diǎn)，注意用戶反饋意見，摸清用戶意向及需求。（1）沙盤或效果圖講講解辭：您好：我是【…1912】招商人員，您現(xiàn)在看到就是我們整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)沙盤或效果圖，（就項(xiàng)目坐落位置、建筑面積、建筑分格、建筑結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)計(jì)劃、商業(yè)景觀、項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)展開講解）投資【1912】一定是你最好選擇。。。，好、我們能夠到這邊看一下我們商鋪平面圖。。。（引入洽談區(qū)）沙盤或效果圖說辭講解關(guān)鍵點(diǎn)：富有激情、身體要直，面帶微笑，雙目平視用戶，半側(cè)式向前行走，端莊大方，充足利用上肢肢體語言。4）、洽談桌入座：再次強(qiáng)調(diào)【1912】賣點(diǎn)，并經(jīng)過瀏覽展板給用戶推薦商鋪。5）、看商鋪：帶用戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀，引發(fā)用戶簽單欲望。6）、關(guān)鍵點(diǎn)：招商人員應(yīng)在右前方給用戶介紹商鋪情況，提前設(shè)計(jì)好路線和要推薦商鋪（通常最多推薦商鋪不得高于3個(gè)為宜，遵照“金角銀邊、街內(nèi)四分之三處成交率最高”標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取用戶選到滿意商鋪，在看商鋪過程中盡可能讓用戶選定位置，方便在洽談區(qū)洽談時(shí)確保成交率。7）、再次洽談帶用戶到洽談區(qū)：看鋪號(hào)表，對(duì)有意向鋪號(hào)進(jìn)行計(jì)算，深入引導(dǎo)用戶對(duì)已選商鋪簽單，促進(jìn)完成。8）、送出門口，禮貌再見。注意事項(xiàng)：1、注意觀察用戶表情態(tài)度，用戶反應(yīng)，有針對(duì)性時(shí)效介紹，如用戶表現(xiàn)出對(duì)地段不是很滿意，招商人員應(yīng)說明交通便利性和地理位置優(yōu)越性及其它優(yōu)點(diǎn)。2、在介紹項(xiàng)目過程中一味說好，閉口不談缺點(diǎn)，會(huì)使用戶產(chǎn)生不信任感覺，介紹優(yōu)點(diǎn)同時(shí)，也要講缺點(diǎn)，但應(yīng)注意用“負(fù)正法”來抵消用戶不滿態(tài)度。3、在招商同時(shí)，用戶可能會(huì)進(jìn)行反復(fù)思索，權(quán)衡，在這過程中她們往往會(huì)產(chǎn)生異議，猶豫不決，這時(shí)招商人員需耐心做用戶工作，消除用戶異議，并針對(duì)用戶個(gè)性心理特征進(jìn)行說明。3、電話造訪1）、您好：請(qǐng)問是…總/經(jīng)理,我是南京1912集團(tuán)招商人員不好意思打攪您幾分鐘,現(xiàn)在我們正在做品牌商家資源貯備/品牌調(diào)整/品牌商家資源引進(jìn)(（停頓5秒鐘）.2）、進(jìn)入專題：…總/經(jīng)理您可能還不太了解1912,耽擱您5分鐘:1912集團(tuán)從創(chuàng)建至今現(xiàn)在，已經(jīng)成為政府、企業(yè)、首選娛樂、餐飲消費(fèi)場(chǎng)所。1912集團(tuán)現(xiàn)在在南京、蘇州、無錫、揚(yáng)州成功開設(shè)了4個(gè)酒吧、餐飲街區(qū)，經(jīng)營面積達(dá)8萬平方米，實(shí)力品牌商家達(dá)100家，還將在常州、合肥、江寧百家湖分別開設(shè)酒吧、餐飲街區(qū)，計(jì)劃引進(jìn)國際中國著名商家約50家。1912集團(tuán)一直堅(jiān)持投資者和經(jīng)營者我們期望和實(shí)力品牌企業(yè)走共同發(fā)展道路：共同培育市場(chǎng)、共同抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分險(xiǎn)、共同實(shí)現(xiàn)品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。您企業(yè)比較適合到我們…街區(qū)經(jīng)營，所以冒昧來電造訪打攪之處敬請(qǐng)諒解，你有時(shí)間話能夠到我們…街區(qū)考察全方面了解一下1912。（要善于觀察造訪人表情及心理動(dòng)態(tài)，能夠和造訪人閑聊，聊租金、經(jīng)營情況、對(duì)1912見解和生活、家庭等等，努力爭(zhēng)取在最短時(shí)間內(nèi)讓用戶認(rèn)可我們招商人員。）注意事項(xiàng)：1、語氣要有激情，內(nèi)容要有新意。2、應(yīng)立即通報(bào)項(xiàng)目情況，讓用戶掌握信息。3、標(biāo)準(zhǔn)上選擇適宜企業(yè)開展電話造訪。4、電話造訪時(shí)候，應(yīng)激勵(lì)用戶前來項(xiàng)目，并和用戶達(dá)成面談機(jī)會(huì)。5、事先想好談話內(nèi)容，再打電話盡可能避免反復(fù)話題，浪費(fèi)時(shí)間。6、中午最好不要打電話，以免影響用戶休息。7、檢驗(yàn)自己有沒有沒向用戶介紹到地方。四、招商人員常見問題和處理路徑問題一：沒有調(diào)控好自己情緒和態(tài)度。人受感情支配，在交涉過程中一旦受到拒絕，常常會(huì)產(chǎn)生不滿或采取反擊態(tài)度，結(jié)果造成爭(zhēng)論。而態(tài)度過于軟弱，又會(huì)造成標(biāo)準(zhǔn)和利益喪失。處理路徑：控制你本身情緒和態(tài)度，不為對(duì)方偏激情緒，語言所左右，要有冷靜高瞻遠(yuǎn)矚氣概。問題二：對(duì)對(duì)方抱著消極感情，即不信、敵意、懷疑、攻擊、誘使、壓迫、憤怒等隱藏感情，造成雙方距離拉大。處理路徑：讓交涉對(duì)方情緒保持冷靜，消除雙方之間不信任、警戒和敵意感，這是交涉成功必需條件。問題三：自己"固守"，忽略交涉雙方共同需求。處理路徑：多和交涉對(duì)方尋求共同點(diǎn)，致力于處理雙方共同面臨問題。問題四：出于面子心理需要，對(duì)妥協(xié)和必需讓步進(jìn)行抵御。處理路徑：在交涉、談判過程中，讓對(duì)方保住面子，讓對(duì)方主動(dòng)地從"交涉成功"角度去思索，形成心理定勢(shì)。問題五：把交涉和談判看成是一個(gè)"勝敗"或"你死我活戰(zhàn)爭(zhēng)"。處理路徑：讓交涉對(duì)方了解"相互協(xié)調(diào)，相互合作"是成功最高、最善之策。在交涉過程中讓對(duì)方領(lǐng)悟到這一點(diǎn)，需要花費(fèi)你一定精力。五、招商人員怎樣開發(fā)用戶資源1、怎樣開發(fā)用戶資源：將用戶編成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)建立完善自已用戶網(wǎng)絡(luò)，并經(jīng)過這一網(wǎng)絡(luò)，去快速展開業(yè)務(wù)。怎樣建立一張良好用戶網(wǎng)絡(luò)：1）、將用戶組織化可利用部分時(shí)間，將全部用戶集合組織起來，舉行部分活動(dòng)，借此機(jī)會(huì)能夠出動(dòng)企業(yè)里高級(jí)干部和用戶聯(lián)絡(luò)感情。2）、和用戶成為知心好友假如我們和用戶成了知心好友，那么她將會(huì)對(duì)你無所顧忌地高談闊論。她可能會(huì)和你一起談她好友，她用戶，甚至于讓你去找她們或幫你電話預(yù)約，這么你將又有新用戶出現(xiàn)。3）、用戶網(wǎng)要常常更新血液用戶網(wǎng)是常常改變，所以必需不停更新，使這一網(wǎng)絡(luò)一直保持一定張力，這就需要我們做出合理取舍。2、開發(fā)用戶方法一：地毯式訪問地毯式訪問法。也叫“闖見訪問法”。這種尋求用戶方法理論依據(jù)是“平均法則”。其作業(yè)原理是，假如訪問根本，那么總會(huì)找出部分準(zhǔn)用戶，其中有某一百分比會(huì)達(dá)成交易。換句話說，招商人員所要尋求用戶是平均分布在某一地域或全部人當(dāng)中。所以，招商人員在不太熟悉招商對(duì)象情況下，能夠直接訪問某一特定地域或某一特定職業(yè)全部個(gè)人或組織，從中尋求自已用戶。地毯式訪問法優(yōu)點(diǎn)：1、能夠借機(jī)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，能夠比較客觀和全方面地了解用戶需求情況。2、能夠擴(kuò)大招商市場(chǎng)影響，使用戶形成共同市場(chǎng)影響3、能夠積累招商工作經(jīng)驗(yàn)，尤其是以新招商人員來說，這是必經(jīng)之路4、假如招商人員事先做了必需選擇和準(zhǔn)備，招商技巧得法，則能夠收到意想不到新收獲，爭(zhēng)取更多新用戶3、開發(fā)用戶方法二：連鎖介紹連鎖介紹法，也叫“無限連鎖介紹法”，就是招商人員請(qǐng)求現(xiàn)有用戶介紹未來可能準(zhǔn)用戶方法。這種方法要求招商人員設(shè)法從每一次招商談話中弄到其它更多用戶名單，為下一次招商訪問做好準(zhǔn)備。連鎖介紹法優(yōu)點(diǎn)：1）、能夠避免招商人員主觀判定盲目性2）、能夠贏得被介紹用戶信任3）、成功率通常全部比較高4、開發(fā)用戶方法三：中心開花中心開花法，也叫“有力人士利使用方法”，就是招商人員在某一特定招商范圍里發(fā)展部分含有影響力中心人物，并在她們幫助下把該范圍里個(gè)人或組織全部變成招商人員準(zhǔn)用戶。中心開花法優(yōu)點(diǎn)：1）、即使不需要招商員反復(fù)向中心人物周圍每一位用戶做招商說服工作，卻需要招商人員反復(fù)向中心人物做工作2）、有時(shí)難以確定誰是真正中心人物，有可能弄巧成拙，造成不利后果5、開發(fā)用戶方法四：個(gè)人觀察個(gè)人觀察法，也叫“直觀法”，就是招商人員依據(jù)自已對(duì)周圍生活環(huán)境直接觀察和判定，尋求潛在用戶。這是一個(gè)古老而基礎(chǔ)方法。個(gè)人觀察法優(yōu)點(diǎn)：1）、能夠使招商人員直接面對(duì)現(xiàn)實(shí)，面對(duì)市場(chǎng)，排除中間性干擾2）、能夠使招商人員擴(kuò)大視野，跳出原有招商區(qū)，發(fā)覺新用戶，發(fā)明新招商業(yè)績(jī)3）、能夠幫助招商人員培養(yǎng)洞察能力，積累招商經(jīng)驗(yàn)，提升招商能力4）、個(gè)人觀察法是其它多種方法基礎(chǔ)，招商員在使用任何其它方法尋求用戶時(shí)，全部離不開個(gè)人觀察6、開發(fā)用戶方法六：廣告開拓所謂廣告開拓法，是指招商人員利用多種廣告媒介尋求用戶措施。廣告開拓法優(yōu)點(diǎn)：1）、能夠借助多種現(xiàn)代化手段大規(guī)模地傳輸招商信息2）、不僅能夠?qū)で笥脩簦夷軌蛘f服用戶進(jìn)住3）、不僅使招商人員從陳舊落后招商方法中解放出來，而且能夠節(jié)省招商費(fèi)用，降低單位招商成本第六章招商工作步驟一、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)計(jì)劃、業(yè)態(tài)配比步驟物業(yè)硬件及隸屬配套設(shè)施提交為了有效規(guī)避物業(yè)二次硬件及隸屬設(shè)施改造增設(shè)而產(chǎn)生項(xiàng)目投資成本、依據(jù)最終確定項(xiàng)目整體定位及業(yè)態(tài)計(jì)劃方案，在項(xiàng)目建筑計(jì)劃建設(shè)早期，針對(duì)不一樣經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種物業(yè)硬件和隸屬配套設(shè)施經(jīng)營需求，進(jìn)行分類編制，并以書面形式提交至集團(tuán)，并跟蹤落實(shí)實(shí)施情況。關(guān)鍵包含物業(yè)硬件和配套設(shè)施要求：建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)、商業(yè)景觀、樓層層數(shù)、單體物業(yè)面積、室內(nèi)層高、荷載、柱間距、開間、進(jìn)深、入戶門高度和寬度、供電容量、物業(yè)硬件及隸屬配套設(shè)施提交為了有效規(guī)避物業(yè)二次硬件及隸屬設(shè)施改造增設(shè)而產(chǎn)生項(xiàng)目投資成本、依據(jù)最終確定項(xiàng)目整體定位及業(yè)態(tài)計(jì)劃方案，在項(xiàng)目建筑計(jì)劃建設(shè)早期，針對(duì)不一樣經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種物業(yè)硬件和隸屬配套設(shè)施經(jīng)營需求，進(jìn)行分類編制，并以書面形式提交至集團(tuán)，并跟蹤落實(shí)實(shí)施情況。關(guān)鍵包含物業(yè)硬件和配套設(shè)施要求：建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)、商業(yè)景觀、樓層層數(shù)、單體物業(yè)面積、室內(nèi)層高、荷載、柱間距、開間、進(jìn)深、入戶門高度和寬度、供電容量、排水管徑、燃?xì)饬髁?、排煙設(shè)施、隔油排污設(shè)施、空調(diào)機(jī)位預(yù)留等。市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)整理分析總結(jié)整理搜集調(diào)研數(shù)據(jù)并錄入電腦，編制市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)，項(xiàng)目整體定位及業(yè)態(tài)計(jì)劃提議方案。項(xiàng)目整體定位及業(yè)態(tài)計(jì)劃提議方案集團(tuán)內(nèi)部論證、初步確定邀請(qǐng)集團(tuán)教授顧問、牽頭組織集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部、運(yùn)行管理部、相關(guān)項(xiàng)目工程人員、文化傳輸企業(yè)、招商人員對(duì)方案進(jìn)行修正，確定初步整體定位及業(yè)態(tài)計(jì)劃，形成專題會(huì)議紀(jì)要。項(xiàng)目整體定位及業(yè)態(tài)計(jì)劃方案最終論證確定邀請(qǐng)集團(tuán)教授顧問，牽頭組織集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部、運(yùn)行管理部、相關(guān)項(xiàng)目工程人員、文化傳輸企業(yè)、招商人員對(duì)方案進(jìn)行最終論證確定，形成專題會(huì)議紀(jì)要，提交集團(tuán)總裁審閱、立案。項(xiàng)目整體定位及業(yè)態(tài)計(jì)劃方案市場(chǎng)驗(yàn)證、完善。為了完善方案可行性，為下一部招商實(shí)施奠定基礎(chǔ)，針對(duì)初步修正方案，展開二次市場(chǎng)調(diào)研驗(yàn)證，對(duì)方案進(jìn)行修改完善，完成初步方案。依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營愿景展開市場(chǎng)調(diào)研，搜集相關(guān)信息人口環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、供需關(guān)系、商圈輻射范圍等數(shù)據(jù)。市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備工作調(diào)研計(jì)劃編制、調(diào)研關(guān)鍵講解、調(diào)研內(nèi)容設(shè)定、調(diào)研區(qū)域劃分、調(diào)研人員分配、調(diào)研表格編制。項(xiàng)目經(jīng)營愿景了解充份了解集團(tuán)項(xiàng)目立項(xiàng)愿景、計(jì)劃設(shè)想及未來需要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。二、招商策略制訂及實(shí)施步驟資料信息搜集搜集同類型項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)資源掠奪路徑，吸收借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，為招商策略制訂提供參考依據(jù)。思緒梳理針對(duì)項(xiàng)目特征明確愿景，制訂目標(biāo)，細(xì)化用戶資源資料信息搜集搜集同類型項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)資源掠奪路徑，吸收借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，為招商策略制訂提供參考依據(jù)。思緒梳理針對(duì)項(xiàng)目特征明確愿景，制訂目標(biāo)，細(xì)化用戶資源，指導(dǎo)招商實(shí)施，完成既定招商目標(biāo)。招商策略論證牽頭組織文化傳輸企業(yè)、招商人員對(duì)招商策略進(jìn)行論證分析，對(duì)招商策略、廣告位開發(fā)方案進(jìn)行初步確定。招商策略初步制訂結(jié)合項(xiàng)目計(jì)劃及定位方案、借鑒同類型項(xiàng)目招商成功經(jīng)驗(yàn)，分析經(jīng)營商家獲取市場(chǎng)商業(yè)信息認(rèn)知路徑，制訂行之有效招商策略。招商策略效果評(píng)定在項(xiàng)目造勢(shì)階段招商策略效果評(píng)定在項(xiàng)目造勢(shì)階段，全程監(jiān)控消費(fèi)者和經(jīng)營商家對(duì)“企業(yè)品牌、項(xiàng)目入市信息”認(rèn)知程度，決定是否對(duì)策略進(jìn)行二次修正。招商推廣計(jì)劃制訂推廣專題、推廣內(nèi)容、推廣媒體分析及選擇、推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)設(shè)定、新聞公關(guān)、平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)、視覺表現(xiàn)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目商業(yè)空間表現(xiàn)設(shè)計(jì)。招商推廣計(jì)劃幫助實(shí)施依據(jù)項(xiàng)目招商工作計(jì)劃、幫助文化傳輸企業(yè)完成企業(yè)品牌建立和宣傳計(jì)劃。三、招商實(shí)施步驟計(jì)劃編制編制招商實(shí)施計(jì)劃、明確目標(biāo)任務(wù)，做好區(qū)域劃分、人力資源配置、業(yè)務(wù)