蘇州奧特萊斯休閑購物廣場商業(yè)項目總體經營方案

太平洋（蘇州）奧特萊斯休閑購物廣場

總體經營方案1、經營管理目標----制定目標2、經營管理方案----3、營銷企劃提案----演示文稿太平洋（蘇州）奧特萊斯休閑購物廣場

經營管理目標1、品牌及區(qū)域安排2、主要品牌對照表（與青浦、美羅及華泰）3、主要品牌品類表

一、品牌及區(qū)域安排：一、南街臨街區(qū)：16棟：ALFREDDUNHILL、Kent&Curwen、Cerruti1881、GIVENCHY、MENDI、CK、BCBG、TRUSSARDI。（8鋪8品牌）17棟：BALLY、MaxMara、POLORALPHLAUREN、KENZO、AQUASCATUM、NORTHFACE、阿迪達斯（工廠店）、LEO。（9鋪8品牌）二、南街一樓內部：16棟：REPORTER、HUBER、林寶堅尼、世界名牌眼鏡、GUCCI、PRADA、CD（16幢14號鋪）（5鋪7品牌）、17棟：DURBON、費雷、TRUCK&TRAVEL、CALAMAR、NAUTICA、三、北街服飾區(qū)（含一、二、三樓獨棟）：HUGOBOSS、VERSACE、ESCADASPORT、ARMANIEXCHANGE、ARMANISERGIO、ZARA、杰尼亞、BURBERR、Gives&Hawkes、美國休閑品牌25個(如GAP、TOMMYHILFIGER)、NIKEFACTORY、AIGLE、MAX&CO。接下頁四、以上區(qū)域備選品牌CANALI、森特曼、PUAL&SHARK、DAKS、LANVIN、D&G、斐拉格慕、FENDI、COACH、LANCEL、DKNY、JESSICA、COLOUR18、WOLSEY、I.T、赫門、朗維高、布萊恩、拉格菲、愛瑪仕。五、B11幢（自營美國品牌）：GAP、TOMMYHILFIGER、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic&Fitch、TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、ONLINE、NORTON、Dockers、FUBU、XG、S/J、WILION、CABINCREEN、DELICATES、SEVEN、CRAZYHORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORDPlugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、OK.E.DOKIE、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.STRADING、WASHINGTON、HANESHERWAY、FLARZLEG、BANANAREPUBLIC、RUSSELLATHETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED、ZANADI、ARIZONA、PILLOW、TALK、NICKELODEON、CalvinKlein、NOTATIONS、IOI、Levi’s、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODYDODE、LEE、SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、FashjonBug、DFX、IZOD、JONESWEAR、AZONA、WORTHINGTON、NORTHPEAK、CARLYNTAYLOR、BYER、J.FERRAR。（美國品牌預設69個，實際到位數(shù)按25個計算，）。接下頁六、16及17A二樓：卡爾丹頓、LAMPO、馬克愛薩尼、菲妮迪、瑪絲菲爾、漢帛、ＯＮＬＹ、圣諾蘭、安·姬奧、MOISELLE、馬天奴、蒙迪愛爾、菲杰、艾格、艾格周末、范怡文、阿桑娜、愛特愛、貝納通、例外、ＭＩＳＳＫ、淑女屋、VEROMODA、Weekendworkshop、ESPRIT、MAXSTUDIO\

DUNNU、EVE&NY、GOGO、KAKO、KUHLE、LANCY、百圖、雅迪思、茜納、掂、OBBO、皮爾卡丹（女裝）、JORYA、英國精英、馬獅龍、丹尼、UCLA、卡爾丹頓（GOLF）、比音勒芬、ASHWORTH、5THSTREET、LEE、黃金熊、萬星威、PAT、男女飾品精品、藍威龍（以上共計53個）七、17B整幢：一樓：鞋及箱包：SODA、拉格斐、金夫人、黃金屋、利萊、吉夢婷、蒙迪、都彭、林寶堅尼、傲士、名士、雅詩貝利、斯丹、其樂、梅爾代格、胡里奧、比翼、３Ｅ、雅樂士、比安格、馬飛仕圖、仕品高、阿蘭德龍、皮爾·卡丹、賓度、沙馳、駱駝、策樂、嘉貝迪斯、百利、天美意、接吻貓、曼仙妮、千百度、卡曼妮、伊人、M2、星期六、派利萊、卡威奴、芭迪、蘭詩迪妮、湯普葛羅、美麗寶、暇步士、思嘉圖、FED、LACOSTE、木林森、SKAP、花雨傘、金利萊、花花公子、卡帝樂、夢特嬌（以上共計55個）。接下頁箱包：NazarenoCabrielli、Etex、艾斯普瑞、ELLE、喜麗、巴黎凡爾賽、WHY、皇冠、洛杰、大使、外交官、法文箱子、巴黎世家、鄧祿普、沙馳、鐵塔、圣寶路、花雨傘、花花公子、夢特嬌（以上共計20個）。二樓：運動：耐克、銳步、阿迪達斯、KAPPA、愛世克斯、美津濃、安博格、李寧、安踏、日高、奧索卡（戶外用品）、紐百倫、LOTTO、UNMBER、匡威、喬丹、361、波特、威爾遜、王子、（共計20個）三樓：家居內衣：家居：棉田、YAHAOA、萊美、喜來登、優(yōu)雅詩、花田、ESPRIT、雅芳婷、澳西奴以及酒水器具。內衣：黛安芬、安莉芳、華歌爾、歐迪芬、愛慕、欣姿芳（以上共計15個）八、18幢：一樓：星巴克、哈根達斯、面包新語、超市、。二樓：雪茄屋、紅酒坊、一茶一座、巴哈馬高級商務餐廳。說明：目前預設218個，第18幢品牌、餐飲及童裝除外。

二、品牌對照表（一）：接下頁品牌名稱上海X浦蘇州X羅蘇州X華本項目接下頁

品牌對照表（二）：品牌名稱上海X浦蘇州X羅蘇州X華本項目接下頁

品牌對照表（三）：品牌名稱上海X浦蘇州X羅蘇州X華本項目接下頁

品牌對照表（四）：品牌名稱上海X浦蘇州X羅蘇州X華本項目

品牌對照表（五）：MEXXMEXX青浦A區(qū)品牌:StefanoRicci、TommyHilfiger、Armani（阿瑪尼）、Dunhill、CERRUTI1881、HugoBoss、S.F.F、Zegna（杰尼亞）、VENETIA（威尼帝）、Piombo（彼雅泊）、Mondi（蒙迪）、EECTimeZone、THREEfashion、MOMOVISION、Aquascutum（雅格獅丹）、MOSCHINOJEANS、AutaSon（奧德臣）、Givenchy（紀梵希）、Charriol（夏利豪）、LiuJo、AdolfoDominguez（雅度夫）、PalZileri（伯爵萊利）、PortsInternational（寶姿）、CANALI（康納利）、7camicie、S.T.Dupont青浦B區(qū)品牌:I.T、Adidas、Quiksilver、Columbia、Jessica/Colour18/WeekendWorkshop、AscotChang（詩閣）、LaVico（朗維高）、NAUTICA、Reporter（威波特）、Head（海德）、Sasseur（砂之船）、TimeZone、Callisto、TheNorthFace、Tecgar、Lotto、LeCoqSportif、MissSixty、Reebok、CKUnderwear、Lafuma、Nike、Wilson、AEE、LeSaunda、Sisley、Stonefly、奔馳服飾、UnitedColorsofBenetton、JCCollezione、StudioI.F.F、HenryCotton’s、Millie’s、Eve’sTemptation

三、主要品牌招商品類情況：鋪位編號預設品牌商品類別面積(M2)鋪位編號預設品牌商品類別面積(M2)鋪位編號預設品牌商品類別面積(M2)2ALFREDDUNHILL服裝、飾品、頗具系列1031BALLY皮具、皮鞋系列68.4B01HUGOBOSS、ESCADASPORT、VERSACE服裝、飾品系列1642.23Kent&Curwen服裝、飾品系列97.22MaxMara服裝、飾品系列72.6B02ARMANIEXCHANGE、ARMANISERGIO服裝、飾品系列1067.54Cerruti1881服裝、飾品系列90.33POLORALPHLAUREN服裝、飾品系列73.6B03ZARA服裝、服飾系列171.75GIVENCHY服裝、飾品系列91.84KENZO服裝系列71.9B05Zegna服裝、飾品、皮具系列138.66MENDI服裝系列92.25AQUASCATUM服裝系列44.6B07BURBERR服裝、皮具系列198.47CK服裝、內衣系列102.66NORTHFACE服裝、飾品系列45.3B08Gives&Hawkes服裝系列187.3接下頁四、購銷商品安排及資金使用方案：1、一線品牌(約1200萬)：Zegna、ZARA、Max-Mara、GUCCI、PRADA、TommyHilfiger、HUGUBOSS、VERSACE、BURBERR、ESCADASport、TRUSSARDI、ARMANIEXCHANGE、ARMANISERGIO、Cerruti1881、Gives&Hawkes、Kent&Curwen、BALLY、MENDO、KENZO、CK、NIKEFactory、ADIDAS、NORTHFACE、AIGLE、CANALI、森特曼、PUAL&SHARK、DAKS、LANVIN、D&G、CD。

預設31個品牌，其中不超過15個品牌需購銷的預算資金說明：購銷以外為600萬元押款聯(lián)營資金，押款聯(lián)營的品牌為國際一、二線和國內一線品牌，押款聯(lián)營品牌數(shù)不超過30個。其它為聯(lián)營品牌。

接下頁2、美國休閑品牌購銷部分(約400萬)：GAP、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic&Fitch、TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、ONLINE、NORTON、Dockers、FUBU、XG、S/J、WILION、CABINCREEN、DELICATES、SEVEN、CRAZYHORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORDPlugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、OK.E.DOKIE、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.STRADING、WASHINGTON、HANESHERWAY、FLARZLEG、BANANAREPUBLIC、RUSSELLATHETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED、ZANADI、ARIZONA、PILLOW、TALK、NICKELODEON、CalvinKlein、NOTATIONS、IOI、Levi’s、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODYDODE、LEE、SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、FashjonBug、DFX、IZOD、JONESWEAR、AZONA、WORTHINGTON、NORTHPEAK、CARLYNTAYLOR、BYER、J.FERRAR

美國休閑品牌預設68個，根據(jù)規(guī)劃面積，到位數(shù)為實際購銷數(shù)，按25個計算太平洋（蘇州）奧特萊斯休閑購物廣場

經營管理方案1、組織管理與權責劃分2、部門管理制度3、總經理致辭及員工誓詞一、組織管理與權責劃分一）組織原則二）組織架構：三）人員編制四）崗位職責二、部門管理制度一）行政管理部制度1、行政人事作業(yè)程序2、考勤及作息管理制度3、薪資管理制度4、前臺服務管理5、辦公費用的管理6、通訊費管理7、復印機管理8、辦公文具用品管理制度9、辦公消耗品管理規(guī)定10、長途電話管理辦法11、財產管理辦法12、倉庫管理制度13、報刊及郵發(fā)管理辦法14、員工宿舍管理規(guī)定15、總務課工作流程圖三）、物業(yè)部管理制度1、書寫報告2、物業(yè)驗收制度3、用戶入伙制度4、投訴處理制度5、拜訪用戶制度6、清潔管理制度7、綠化管理制度8、用戶檔案管理制度9、防火管理制度10、防火安全責任制度11、物業(yè)管理保險制度12、用戶報修制度13、用戶投訴處理制度14、公共場地使用管理15、突發(fā)事件處理程序16、安全管理制度四）營業(yè)部管理制度1、經營管理標準2、經營管理規(guī)定3、商場管理細則4、商鋪管理規(guī)定5、業(yè)主文明經商管理6、業(yè)者考核辦法7、公共設施使用管理規(guī)定8、商品實行“三包”管理規(guī)則五）企劃部管理制度1、企劃營銷工作計劃執(zhí)行注意事項2、模特兒道具管理辦法3、有關百貨專柜扣款項目六）財務部管理制度1、資產管理辦法2、交際費管理辦法3、備用金管理辦法4、經費支出管理辦法三、總經理致辭及員工誓詞太平洋（蘇州）奧特萊斯休閑購物廣場

營銷企劃提案1、存在什么問題----項目不足分析2、解決什么問題----營銷目標任務3、如何解決問題----營銷手段列舉

—項目不足分析存在什么問題1、項目具有地標性，場地缺乏易達性：2、業(yè)態(tài)具有新穎性，量體缺乏統(tǒng)治力：3、建筑具有時尚性，外觀缺乏識別性：4、顧客具有偏好性，傳統(tǒng)影響向心力：5、商圈具有目的性，氣氛缺乏商業(yè)性；6、景觀具有欣賞性，景點缺乏整合力；

—營銷的任務解決什么問題樹立全方位的企業(yè)形象，形成強有力的品牌輻射力，創(chuàng)造金雞湖的“商業(yè)之芯”；

主要通過以下各項廣告、公關及營銷活動樹立企業(yè)形象，

前期招商現(xiàn)場包裝

后期的銷售現(xiàn)場包裝

經常性的廠商廣告協(xié)助

內外部指示系統(tǒng)

標價系統(tǒng)

內部廣播系統(tǒng)

各類營銷活動

各類公關活動

創(chuàng)立多個宣傳平臺，使品牌效應、業(yè)態(tài)特征及SP活動深入人心

強力滲透，改變顧客購物的場所偏好；

創(chuàng)立適應目標顧客特征共性的全方位輔助銷售平臺；

建立與旅行社、卡友、社會團體、企事業(yè)單位良好的公共關系，促進團購等銷售活動。

—推廣的手段如何解決問題1、營銷宣傳的思路2、營銷宣傳的原則3、營銷宣傳的要點4、順承“四個協(xié)同”5、營銷執(zhí)行上打造“八個一”6、開業(yè)前的營銷執(zhí)行7、開業(yè)及開業(yè)后的營銷執(zhí)行一、營銷宣傳思路：

形象宣傳作為企業(yè)運營中的一個有效手段，不僅可以創(chuàng)造出社會效益，而且可以對業(yè)務經營起到推波助瀾的促進作用，間接地產生經濟效益。所以，對營銷宣傳應該給予高度重視。合理運用各種媒介、途徑進行宣傳，不斷提高企業(yè)知名度和美譽度，從而達到有效促進業(yè)務開展、打造品牌的目的。二、營銷宣傳的原則

1、系統(tǒng)性

2、統(tǒng)一性

3、時效性4、新穎性

5、漸進性

三、營銷宣傳要點：

1、基礎準備扎實。2、媒體運作得體。3、各種媒介從作用上相互補充。選擇媒介要和公司承受力一致；注意利用媒介組合的優(yōu)勢擇適合對象公眾的傳播媒介，即在宣傳實施中應關注經營業(yè)務所需要關注的受眾；傳播媒介的選擇要與所要傳播信息的特點、要求相適應。

1、協(xié)同蘇州；

2、協(xié)同旅游;

3、協(xié)同