O0276任務(wù)四 個人所得稅

任務(wù)四

二手房交易稅--個人所得稅一、概念

是以個人取得的各項應(yīng)稅所得為征稅對象所征收的一種稅。二、納稅義務(wù)人：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人

出租人三、征稅范圍

財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和財產(chǎn)租賃所得四、征稅規(guī)定及計算方法1、核定征收辦法（1）當(dāng)無法提供轉(zhuǎn)讓房屋收入、成本和費用憑據(jù)等憑證時住宅：1%非住宅：2%

（2016年）（2）計算：應(yīng)納稅額=契約價格（過戶指導(dǎo)價）×稅率

綜合實訓(xùn)1李先生2020年3月1日出售132平米住宅一套，契約價格為1550000元，過戶指導(dǎo)價為1400000元。該房屋購買時辦理契證時間為2018年4月20日，產(chǎn)權(quán)證獲得時間為2018年12月8日，契稅發(fā)票時間為2018年4月5日。李先生無法提供轉(zhuǎn)讓房屋收入、成本和費用憑據(jù)等憑證。買方趙女士和丈夫名下無房產(chǎn)，該家庭孩子是未成年人，名下有一套住宅。計算契稅、印花稅、增值稅、個人所得稅。綜合實訓(xùn)2李先生2020年3月6日出售132平米門市一套，契約價格為1550000元，過戶指導(dǎo)價為1400000元。該房屋購買時辦理契證時間為2018年3月20日，產(chǎn)權(quán)證獲得時間為2018年12月8日，契稅發(fā)票時間為2018年3月5日，買價1260000元，不能夠提供《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》等憑證。買方趙女士和丈夫名下有一套住宅，該家庭孩子是成年人，名下有一套住宅。計算契稅、印花稅、增值稅、個人所得。2、查實征收辦法（差額法）

沈陽市地稅規(guī)定：

所有稅種要全額法算稅就得全部都用全額計

算，要差額方法算稅，就得全部稅種都用差額法。（1）如果納稅人能夠完整、準(zhǔn)確地提供轉(zhuǎn)讓房屋收入、成本和費用憑據(jù)的，可以房屋轉(zhuǎn)讓所得減除房屋原值、合理費用后余額，按20%納稅。（2）計算：應(yīng)納稅額=（房屋轉(zhuǎn)讓所得—房屋原值—轉(zhuǎn)讓住

房過程中繳納的稅金—合理費用）×20%例12020.3.1，李某出售住宅一套，售價2860000元，能夠提供發(fā)票憑證，房屋原值2500000元，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金150000元，準(zhǔn)扣合理費用8000元，該房屋2016年購買，計算個人所得稅。個人所得稅：（2860000—2500000—150000—8000）×20%=40400元特別說明：第一、房屋轉(zhuǎn)讓所得契約價格或過戶指導(dǎo)價第二、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納

城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費、印花稅、土地增值稅。

第三、合理費用的確定1.支付的住房裝修費用納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，則可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

（1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

說明：

（1）納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復(fù)扣除裝修費用。（2）如果發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機構(gòu)開具，且未附所購商品清單，則不予扣除。2.支付的住房貸款利息

憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。3.納稅人實際支付的其他費用：

公證費、手續(xù)費等。第四、房屋原值

1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。房屋原值=買價+相關(guān)稅、費

例2市民劉先生現(xiàn)出售31平米住房，售價350000元。該房屋2018年5月8日購買，買價及相關(guān)稅費280000元。該房屋裝修費用為15000元，擔(dān)保費3200元，公證費1800元。劉先生能夠提供憑證發(fā)票?，F(xiàn)買方王先生屬家庭第二套房。計算雙方應(yīng)納稅額。思考：假如裝修費用是30000元，如何扣除？買方：契稅：350000×1%=3500元印花稅：免賣方：印花稅：免增值稅：350000×5.3%=18550元個人所得稅：（350000—280000—15000—3200—1800—350000×5%×12%×1/2）×20%=9790元個人所得稅：350000×1%=3500元個人所得稅：（350000—280000—28000—3200—1800—350000×0.3%）×20%=7190元練習(xí)2甲有兩套住房,其中一處為2019年購85平方米的二手房住宅，購房價和稅費為820000元，房屋居住期間裝修費用100000元，已還貸款利息80000元，發(fā)生其他費用4000元。2020年3月2日出售，售價1040000元，買方為家庭第一套住房。計算買賣雙方應(yīng)納稅額。2.自建住房：

實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)

時實際交納的相關(guān)稅費。房屋原值=建造費用+相關(guān)稅費3.經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：

原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，

以及按規(guī)定交納的土地出讓金。房屋原值=

房價款+相關(guān)稅費+土地出讓金

4.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋房屋原值=購置該房屋實際支付的房價款+相關(guān)稅費

（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式房屋原值=《房屋拆遷補償協(xié)議》注明的價款+相關(guān)稅費

（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償房屋原值=《房屋拆遷補償協(xié)議》注明的價款+相關(guān)稅費—貨幣補償

（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣房屋原值=《房屋拆遷補償協(xié)議》注明的價款+相關(guān)稅費+所支付的貨幣

練習(xí)3甲有兩套住房,其中一處為2013年購95平方米的二手房住宅，購房價750000元，當(dāng)時契稅稅率為1.5%，購房時發(fā)生費用2000元。房屋居住期間裝修費用80000元，已還貸款利息60000元，發(fā)生其他費用4000元。2020年3月3日出售，售價1200000元，買方為第二套住房。（裝修費用限額按10%扣除）買方：契稅：1200000×2%=24000元印花稅：免賣方：印花稅：免增值稅：免個人所得稅：（1200000—750000—750000×1.5%—2000—76325—60000—4000）×20%=296425×20%=59285元個人所得稅：1200000×1%=12000元四、稅收優(yōu)惠1、對個人自用轉(zhuǎn)讓達五年以上，且屬于家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

（強調(diào)必須是住宅，不分普通和非普通。對于非住宅類無論年限、無論是否唯一均征收個稅，和五年、唯一無關(guān)）敲黑板超重要2、法定繼承，免征。3、夫妻離婚分割房屋、夫妻更名、夫妻加名、夫妻減名，免征。4、贈與住房，免征。

（假贈與，再轉(zhuǎn)讓全額的20%征稅）（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、外祖父母、孫子女、外孫子女和兄弟姐妹。（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

（3）房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他