江西九江九蓮北路改造可行性報告

PAGEPAGE28江西九江九蓮北路改造可行性報告目錄前言第一部分決策背景第二部分市場分析第三部分項目分析第四部分項目開發(fā)研究第五部分項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析及策略第六部分結(jié)論和建議附：香港美吉特集團簡介前言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。可行性研究報告的撰寫是在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項目的決策方向，為項目市場價值的實現(xiàn)提供有價值的參考依據(jù)。在本次報告的撰寫期間，我們對九江市及其周邊的經(jīng)濟、文化及房地產(chǎn)市場特征特別是對十里鋪老街的人文、歷史底蘊進行了充分調(diào)查與分析，并對本項目現(xiàn)狀進行了細致考究，對周邊樓盤及現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀進行縝密調(diào)研后，取得了大量一手資料。同時結(jié)合本改造項目的特殊性，在對其行為特征的準確把握基礎(chǔ)之上，為本改造項目制定了切實可行的開發(fā)方案。其目的是為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險、提升項目競爭力，最大限度縮短銷售周期和實現(xiàn)項目市場價值最優(yōu)化，集企業(yè)之優(yōu)勢打造九江商貿(mào)繁榮新氣象。由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。第一部分決策背景一、九江概述1、概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬人。2、交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京-珠海)、316國道(福州-蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運上通重慶，下達上海并延伸海外。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是一個極具潛力的開放城市。3、歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級風(fēng)景名勝區(qū)8處。2001年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。4、經(jīng)濟發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計九江全市生產(chǎn)總值由213億元上升到428.9億元，年均遞增13.6%，為建國以來增長最快的五年。財政總收入由20.52億元提高到39.81億元，年均增長14.2%，其中，地方一般預(yù)算收入由10.5億元提高到22.45億元，年均遞增16.4%。政府預(yù)計到2010年，實現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達到2200美元。全國百強市排名，九江位列75位5、生活水平：2007年城市居民可支配收入為2007年，我省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破萬元大關(guān)，達11272元，比上年增加1671元，增長17.5%。，政府預(yù)測年均增長率保持在9%以上，預(yù)計到2010年城市居民可支配收入可達14000元。二、經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計指標(biāo)分析1、收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段2007年城市居民可支配收入為11272元，同期增長17.5％，政府預(yù)測年均增長率保持在9%以上，預(yù)計到2010年城市居民可支配收入可達14000元。2007年九江市生產(chǎn)總值(GDP)592.56億元，比上年增長14.1%，增速比上年快0.4個百分點，比全省高1.1個百分點。自2002年以來，九江市GDP已連續(xù)6年保持在13%以上的增長速度，這表明九江市經(jīng)濟正處于快速發(fā)展的時期。分產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增加值81.12億元，增長5%，對GDP貢獻率為5.6%，拉動九江市經(jīng)濟增長0.8個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值315.52億元，增長16.8%，對GDP貢獻率為60.6%，拉動九江市經(jīng)濟增長8.5個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值195.92億元，增長14.4%，對GDP貢獻率為33.8%，拉動九江市經(jīng)濟增長4.8個百分點。從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。2007年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為44.2％，農(nóng)村為48.8%。根據(jù)國際上通行標(biāo)準恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了居住問題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而休閑娛樂是人們最先希望改善之一。2、個私經(jīng)濟發(fā)展迅速 從上表可以看出，2007年，十七點四七億元，同比增長百分之二十八點零三，占全市財政總收入百分之三十七點三，對財政增長貢獻率達百分之五十四點四；民營經(jīng)濟稅收占地方財政收入百分之六十七點二，成為地方主體財源。據(jù)統(tǒng)計，全市個體私營企業(yè)戶數(shù)達90844戶，其中民營企業(yè)7500戶，新增1082戶；注冊資金119.91億元，增幅達24.8％。民營經(jīng)濟完成銷售收入372.2億元，增加值110億元，分別增長21％、19.8％。迄今為止，民營經(jīng)濟創(chuàng)造社會就業(yè)崗位36.03萬人，占全市城鎮(zhèn)從業(yè)總?cè)藬?shù)15％，累計提供再就業(yè)崗位13.9萬個，占全市下崗職工總數(shù)的九成。2007年九江市財政總收入57.52億元，增長25.4%，增速比上年高10.3個百分點。財政總收入占GDP比重為9.7%，比上年提高0.7個百分點。地方財政一般預(yù)算收入32.07億元，增長23.2%，增速比上年高7.2個百分點。其中，稅收收入完成48.49億元，稅收占財政收入的比重為84.3%，比上年提高3.7個百分點。九江市財政收入過500萬元的鄉(xiāng)鎮(zhèn)共44個，比上年增加18個。納稅額超1000萬元企業(yè)共38個，比上年增加11個。這說明財政收入不僅增幅快，而且增長質(zhì)量在提高。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合水平也大幅提升。九江市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成主營業(yè)務(wù)收入642.04億元，增長41.1%；實現(xiàn)利潤28.31億元，增長5.7倍；實現(xiàn)利稅55.48億元，增長1.3倍，創(chuàng)歷史新高。九江市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到200.26點，比上年提高47.7點，創(chuàng)歷史新高。3、固定資產(chǎn)投資增長較快2007年，九江市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成331.57億元，增長45.0%，增幅比上年同期高23.7個百分點。投資運行主要有以下特點：◆工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。2007年九江市工業(yè)投資180.03億元，增長53.3%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的54.3%，比上年高出2.7個百分點。工業(yè)投資對固定資產(chǎn)投資貢獻率60.2%，拉動固定資產(chǎn)投資增長27.1個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資38.0億元，增長50.3%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的11.5%。其中住宅投資30.2億元，增長70.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的79.4%。在住宅投資中，經(jīng)濟適用房投資2.4億元，增長3.8倍。本年施工房屋面積478.78萬平方米、竣工面積158.32萬平方米、銷售房屋面積218.88萬平方米、比上年同期分別增長52%、38.5%和70.3%?！舫鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展強勁九江市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資35.36億元，增長38.45%。截止2007年12月底-九江市6大城建續(xù)建項目和6大新建項目：濱江路截污工程、龍開河故道工程、勝利系列工程、前進西路跨鐵路高架橋工程、體育中心工程、疾病控制中心工程，經(jīng)濟適用房工程、環(huán)廬山公路綠化工程、市政道路工程、公路客運中心工程、公交總站工程、鶴問湖污水處理工程進一步完善了市政、公共生活設(shè)施配套，方便了群眾生活，為九江添亮色彩?！粝M市場繁榮活躍2007年，在假日經(jīng)濟繁榮、居民收入水平提高、市場物價上升的帶動下，九江市消費品市場購銷活躍。九江市社會消費品零售總額實現(xiàn)163.78億元，增長17.4%。主要特點是：1、城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。市級實現(xiàn)社會消費品零售總額79.56億元，增長19.7%?？h級縣以下社會消費品零售總額84.22億元，增長15.2%，其中縣以下消費品市場增幅比上年高出4.8個百分點，這表明九江市農(nóng)村居民購買力進一步增強，農(nóng)村消費環(huán)境進一步改善。2、限額以上零售業(yè)零售額高速增長。全年限額以上零售業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售額25.12億元，增長24.3%。3、住宿、餐飲市場繼續(xù)保持快速發(fā)展。2007年九江市實現(xiàn)零售總額為19.87億元，增長21.1%。星級賓館及限額以上餐飲業(yè)營業(yè)收入飛速增長，全年共實現(xiàn)營業(yè)收入3.74億元，增長56.1%。其中星級賓館營業(yè)收入增長73.8%，限額以上餐飲業(yè)營業(yè)收入增長34.8%?！羰袌鑫飪r高位運行受多種因素的影響，2007年九江市消費價格漲速明顯加快。1—12月份居民消費價格總水平（CPI）上漲4.2%，漲幅比上年同期提高3.8個百分點。尤其是12月份CPI同比上漲6.0%，環(huán)比上漲2.3%，創(chuàng)1997年以來的新高。1、八大類居民消費價格“五漲三跌”在價格上漲的五大類中，食品類上漲11.5%、居住類上漲2.9%、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲2.3%、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)分別上漲0.4%。在價格下降的三大類中，煙酒及用品下降0.46%、交通和通信下降2.43%、衣著類下降6.32%。2.價格上漲具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征2007年九江市居民消費價格水平以肉禽及其制品為代表的食品價格同比上漲11.5%，推動CPI上漲了4.1個百分點。服務(wù)價格同比上漲2.2%，工業(yè)品價格下降1.3%?？鄢称泛湍茉错椖亢螅甑暮诵膬r格指數(shù)基本與上年持平?！粽猩桃?guī)模繼續(xù)擴大2007年，九江市實際外商直接投資41342萬美元，比06年高11.8個百分點，比全省高10.5個百分點。實際引進內(nèi)資249.98億元，增長19.1%。◆旅游市場健康發(fā)展2007年，九江市旅游總?cè)藬?shù)1215.82萬人次，增長18.9%，接待境外游客15.46萬人次，增長32.1%。旅游總收入88.80億元，增長23.9%，旅游外匯收入5566萬美元，增長63.2%。2007年，是廬山旅游事業(yè)發(fā)展史上極為重要，值得濃墨重彩的一年。年關(guān)時，簽約的重大項目接二連三；年終盤點，財政收入完成任務(wù)101.9%，旅游總收入18億元，同比增長28%；國內(nèi)旅游收入16.3億元，同比增長29.3%；入境旅游者達8萬元，同比增長13.8%；園門購票凈增10萬人，園門票增長43%，超歷史最好水平，是廬山旅游經(jīng)濟形勢最好的一年。廬山2007年來山游客人數(shù)達達280萬人（含山下景區(qū)），實際購票人數(shù)達到118.65萬人；門票收入首次突破2億元大關(guān)。財政收入大幅增長，達到1.46億元。

◆存貸款穩(wěn)定增加12月末，九江市金融機構(gòu)本外幣各項存款余額為506.02億元，比年初增加64.05億元。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為311.25億元，比年初增加24.12億元。受季節(jié)趨勢影響，居民使用現(xiàn)金量有一定程度上升，導(dǎo)致活期儲蓄增加較為明顯。12月末，活期儲蓄增加2.63億元，而定期儲蓄增加了1.89億元。九江市金融機構(gòu)各項貸款余額為308.29億元，比年初增加36.80億元。4、九江經(jīng)濟形勢的基本特征民營經(jīng)濟得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀殖鞘薪ㄔO(shè)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟發(fā)展重點經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進一步需求旅游發(fā)展迅猛，但旅游商貿(mào)業(yè)相對落后三、城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響1、九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系交錯眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖·南門湖——八里湖）之間再造一個新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。本項目位于城市南部東南裝飾城東側(cè)，廬山區(qū)。2、城市規(guī)劃發(fā)展對本項目影響從對九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西及沿江，一大批新建項目拔地而起，城西港區(qū)是沿江開發(fā)的核心區(qū)域，是九江實施“五大戰(zhàn)略”的第一戰(zhàn)略──沿江開發(fā)“一核兩軸六板塊”空間架構(gòu)的主板塊和主平臺，是九江實現(xiàn)“西拓港城”城市發(fā)展格局的主要載體。通過建設(shè)者的精心施工，城西港區(qū)開發(fā)建設(shè)發(fā)生了可喜的變化：一個51平方公里的總體概念性規(guī)劃、一個14.92平方公里的控制性詳規(guī)、八個專項規(guī)劃基本完成；征地拆遷工作有效推進，已完成征地4000畝，完成拆遷近800戶；以上港集團主導(dǎo)投資的城西港口一期工程已順利啟動；港區(qū)主要基礎(chǔ)設(shè)施項目已全面施工；新組建的港城投資公司注冊資本金達到2.2億元，已實現(xiàn)投融資5.5億元；物流項目和口岸商務(wù)項目已開始研究推進，兩個工業(yè)項目正在洽談之中。2007年10月30日，成功舉行了“九江城西港口一期工程奠基及沿江開發(fā)20個重大項目開工儀式”，標(biāo)志著城西港區(qū)開發(fā)建設(shè)取得了階段性成果。目前九江大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，但是本改造項目并不處于九江的開發(fā)重點區(qū)域，所以需要政府重視并在相關(guān)政策上給予一定優(yōu)惠。由于本開發(fā)改造項目所處的十里大道，毗鄰火車站和昌九高速，屬于市政府的形象大道及九江要交通要道，但政府財政對于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入不大，街區(qū)現(xiàn)狀面貌改善緩慢，為本項目改造帶來了一定的影響。但十里鋪在歷史上有著悠遠的深厚城市積淀，且與其他區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本項目所在的區(qū)域競爭對手相對少；如何挖掘十里老街的悠久歷史、切入現(xiàn)代旅游經(jīng)濟發(fā)展，是項目需要深入研究的問題，均衡城市發(fā)展亦為本項目的改造成功提供了較好的前提因素，九蓮北路步行街改造對九江城市整體形象整體提升帶來良好契機及發(fā)展制造機遇。第二部分市場分析政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評估1、政府政策表現(xiàn)由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項目的開發(fā)風(fēng)險。目前國家對于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：1、建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度2、加快了城市的拆遷步伐3、九江招商引資力度進一步加大4、廬山區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅猛上述政策都是對房地產(chǎn)交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項目的成功開發(fā)提供了良好的外決條件。2、政策對九江市房地產(chǎn)市場的影響分析1、對于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價整體水平仍然較低。07年市區(qū)商品房成交均價在2900元/㎡左右，這較市場發(fā)達城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。2、在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。這也給了九江房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展的市場空間。3、宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價，抑制房產(chǎn)投機及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場情況而言，國家宏觀政策不會對九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，整體市場將依城市及經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展。九江房地產(chǎn)市場分析整體發(fā)展概述目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。2、九江住宅市場調(diào)研住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M能力的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。主要分為三個層次：老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價：2500元/平方米以上；長虹大道兩側(cè)。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點，生活配套日趨成熟。銷售均價：1700~3300元/平方米；九龍街開發(fā)區(qū)一帶。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價：2200~3100元/平方米。（3）住宅品質(zhì)：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細微因素也不能有效實現(xiàn)。3、九江商業(yè)市場調(diào)研結(jié)論A、商業(yè)需求；1）九江市中心城城市居住區(qū)西遷，將使大中大周邊的商業(yè)消費人群規(guī)模減弱，潯陽路、大中大步行街的商業(yè)地位將有所減弱；2）城市居住區(qū)西遷，將在九龍街以西形成新的居住商業(yè)集中地，該商業(yè)集中區(qū)將以滿足居民日常生活需要為主，兼顧部分高級需求；

3）九江市城市規(guī)劃計劃加大廬山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善市政配套，改善老城區(qū)環(huán)境，傳統(tǒng)的以大中大步行街為中心的商業(yè)核心圈的商業(yè)環(huán)境將有很大改觀；4）城市功能組團特征更加明顯，沿南湖周邊正在逐漸形成高檔住宅小區(qū)，匯集了九江市和周邊城市的中高收入階層，原有的大中大商業(yè)步行街周邊的商業(yè)設(shè)施陳舊并落后，需要切合此類消費人群特點的新型商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)；5）在保護歷史古跡的同時，結(jié)合江南水鄉(xiāng)的特色，大力發(fā)展城市生態(tài)旅游，城市規(guī)劃中計劃加大基礎(chǔ)設(shè)施投入的同時，將更注重還千年古鎮(zhèn)原貌，把旅游人士引到九江中心城來。這就對九江市商業(yè)無論從規(guī)模，還是檔次、風(fēng)格都提出了新的要求；也給本項目后期營運帶來挑戰(zhàn)。6）城市的擴張，人口的增多，不同的人有不同的消費主張和特點，多樣化的消費需求將對現(xiàn)階段九江主要以百貨業(yè)、超市、專賣店為主的商業(yè)形態(tài)形成沖擊。諸如購物中心、主題式商場將應(yīng)運而生。7）九江市中心城缺少旅游特色的商業(yè)設(shè)施。隨著九江市旅游城市定位規(guī)劃實施，開發(fā)旅游鏈條性商品銷售市場，將可以帶來巨大的旅游收益。8）從入住九江的旅游人士總?cè)藬?shù)和現(xiàn)有酒吧服務(wù)行業(yè)，以及酒吧相關(guān)商品的服務(wù)報價來看九江市酒吧行業(yè)市場空間巨大。B、九江中心城商業(yè)區(qū)域市場調(diào)查商業(yè)物業(yè)分布及特點：1）主要商業(yè)集中區(qū)域成三角鼎立：2）大中路商業(yè)步行街區(qū)域商業(yè)核心地位不可動搖3）商業(yè)設(shè)施功能單一無法滿足消費多元化需求：4）商業(yè)物業(yè)開發(fā)缺乏規(guī)劃，市場競爭殘酷：5）商業(yè)業(yè)態(tài)落后，管理模式嚴重滯后：6）商場品牌化、規(guī)模化經(jīng)營進程緩慢：7）購物環(huán)境差，受氣候影響很大：8）市場需求決定了新的商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)的必然。9）要避開這種無序競爭，新開發(fā)的商業(yè)只能走規(guī)?；?jīng)營路線。10）區(qū)分消費群，新型商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)生成為需要。C、商鋪投資客戶調(diào)研結(jié)論1）九江市商業(yè)物業(yè)投資人群很少，缺乏主動性的商業(yè)物業(yè)投資行為。究其原因，首先是發(fā)展商后期營銷跟不上，宣傳力度不夠；其次是首期款太高，抬升了投資門檻。2）首期投資資金很大的投資客戶，是基本金字塔頂尖的高收入階層，可接受的商鋪總價居于20萬-100萬，其中四五十萬一個商鋪為市場接受度比較好的總價；3）九江市最大層面的投資客戶接受的首期款金額為3到6萬元，不希望自己經(jīng)營商鋪的占大多數(shù)（因為自身缺乏商業(yè)經(jīng)營能力和精力），希望獲得固定回報，回報至少不少于8%，每月回報基本上可以抵消當(dāng)月月供，并略有盈余。4、九江酒店市場分析 目前九江擁有五星級酒店一家，四星級酒店三家，三星級酒店若干，多為經(jīng)濟型酒店?？偟膩碚f，酒店檔次處于中低檔水平。遠洲國際大酒店（五星），酒店開業(yè)時間2005年，樓高26層，附樓高16層，共有客房總數(shù)421間（套），標(biāo)間面積22平米。九江遠洲國際大酒店位于九江市重點發(fā)展的城市中心地帶。南臨九江市最重要的景觀資源——南湖，交通便利，地理位置優(yōu)越。其中九江大酒店（四星）位于九江洵陽區(qū)，酒店緊靠長江邊，于1999年4月開業(yè)，樓高21層，于2003年最新進行局部裝修，共有客房232間套。其余兩家四星級大酒店為九江雅格泰大酒店和星河大酒店。九江福泰118酒店等經(jīng)濟型酒店占據(jù)酒店市場大塊，這是因為九江的游客多為短期游客，經(jīng)濟型酒店方便快捷，滿足游客的需求。5、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）市場運行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2007年，九江市區(qū)新批準商品房預(yù)售項目共28個，同比下降20%，批準預(yù)售面積45.88萬平方米，同比上漲6.26%，其中住宅39.68萬平方米。同期九江市的商品房成交面積為39.24萬平方米，其中住宅34.44萬平方米，成交金額84216萬元，成交面積和成交金額比2004年分別下降了51.58%和40.02%。附：商品房成交單價比較表單位：元2006年2007年06年與07年比較商品房2391294619.82%其中：住宅2299287144.03%商鋪6658705310.59%2）、土地市場分析土地供應(yīng)不平衡雖然2007年九江市土地供應(yīng)量達到了創(chuàng)紀錄的1808.82畝，比2006年的1743.4畝增加了3.75%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達1200畝，占了全年土地供應(yīng)的66.34%。大宗土地前期準備時間和開發(fā)周期都較長，因此短時間內(nèi)，商品房市場供應(yīng)量并不充裕。從拍賣土地的分布來看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地1504.79畝，占83.19%，老城區(qū)土地供應(yīng)相對緊張。土地價格上漲，成本提高2007年九江市土地綜合價格每畝52.28萬元，比2006年上漲了5.45%，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價為72.54萬元/畝，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r64.37萬元/畝，上漲了12.69%5、市場總結(jié)整體市場發(fā)展相對比較健康，價格上漲較快受國家宏觀調(diào)控及相關(guān)政策影響土地供應(yīng)市場充足，未來開發(fā)量大樓盤品質(zhì)提高，市場競爭開始激烈購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質(zhì)好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。政府政策支持是本項目能否成功的關(guān)鍵九蓮北路步行街改造項目總規(guī)模約350畝，總建筑面積約36萬平方米，其中商業(yè)步行街面積約21萬平方米，可以說商業(yè)街運作的成敗關(guān)系到項目整體運作的成??；更關(guān)系到九江商業(yè)步行街形象的整體提升。目前項目周邊商業(yè)氣氛較為單薄，短期內(nèi)消化也有一定難度；項目住宅規(guī)模較大，社區(qū)內(nèi)居住近居民相對少，社區(qū)的生活配套僅能夠消化部分商業(yè)；項目周邊有幾個大規(guī)模的居住及單位家屬區(qū)，為本項目的商業(yè)經(jīng)營提供了固定客戶群；也為未來本項目成為九江新的旅游目的地奠定了基礎(chǔ)，縱觀九江商業(yè)布局現(xiàn)狀，如何將本步行街改造項目的商業(yè)氛圍集聚將是保證項目開發(fā)成功重中之重，對項目起著至關(guān)重要的作用。2007年九江市城區(qū)經(jīng)營性土地公開出讓計劃序號原土地權(quán)屬單位或項目名稱土地座落面積（畝）土地用途1師專旁原公交停車場潯陽東路師專大門旁10商住2原交警洗車場廬峰東路長虹北路交匯12商住3陸家壟商務(wù)中心陸家壟路兩側(cè)（三塊地）220商住4九江供電公司鎖江樓生活基地30商住5市土地儲備中心人民路塑料三廠至路邊12商住6原廬山工商銀行等長虹大道南側(cè)40商住7十里商貿(mào)文化中心十里飛機場500商住8長虹商務(wù)中心長虹大道北側(cè)南湖村16.8商住9原九江印刷廠等長虹大道與十里大道交匯處45商住10九江化工廠濱江路與廬峰路之間680商住11市糧油食品廠小校場15號11.38商住12省農(nóng)資公司濱江東路21商住13潯陽仿古街區(qū)109商住14市生資公司戰(zhàn)備路52商住、市場15市電線電纜廠人民路5.8商住16市味精廠及周邊白水湖旁200居住17市裝卸運輸公司人民路37.2商住18九江汽運總公司前進東路37居住19百貨紡織品公司人民路197-3號18.9商住20煙水亭商務(wù)中心人民影劇院及周邊45商業(yè)、公建21殷家畈改造長虹北路東側(cè)140商住22國棉四廠對面十里大道30商住23花果園改造柘林電廠生活區(qū)旁15商住24人民路商務(wù)中心桃園路兩側(cè)230商住25廬山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點前進東路潯廬賓館旁19.9商業(yè)26廬山區(qū)花園畈改造德化路旁40商住27原一建公司生活區(qū)前進東路海后旁30商住28原一建公司棚戶區(qū)前進西路707旁25商業(yè)29綜合市場潯南大道兩側(cè)460物流市場30紡織市場潯南大道南側(cè)300物流市場31配送中心潯南大道北側(cè)100物流市場32旅游商品市場潯南大道140物流市場33儲備中心廬山大道五中以東120商住34威家商貿(mào)旅游中心廬山大道威家鎮(zhèn)100商貿(mào)、旅游、居住35經(jīng)濟適用房商業(yè)區(qū)怡康路旁50商業(yè)三、區(qū)域市場分析區(qū)域市場介紹目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。本項目所處的區(qū)域為十里鋪到十里轉(zhuǎn)盤之間，區(qū)域位置包括沿十里大道兩側(cè)至昌九高速一代，區(qū)域內(nèi)有小區(qū)、學(xué)校等眾多機構(gòu)，由于十里鋪是九江歷史上重要商業(yè)活動區(qū)域，且十里大道屬于市政府形象大道，因此歷史淵源深厚，市民的認可度相對較高，由于信華城市廣場、上海路步行街等檔次相對較低也給本項目創(chuàng)造了良好的機遇。區(qū)域房地產(chǎn)市場特點本項目所屬的板塊，遠離最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點區(qū)域，但目前由于城市周邊土地相對稀缺，市場供應(yīng)開始緊張，目前新開發(fā)的項目除萬眾嘉園外，周邊并不多，綜合起來有以下幾個特點：●新開發(fā)項目較少，住宅供應(yīng)稀缺●區(qū)域內(nèi)項目整體檔次、環(huán)境一般●商業(yè)檔次低，設(shè)計一般●與九江新開的幾個大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低●項目規(guī)模普遍較小●小高層面積普遍較大，去化速度相對多層較慢●多層尾房價格多在3000元/平方米以下，新房小高層價格在3100-3500元/平方米之間3、競爭對手分析本項目區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)中心區(qū)域較少，周邊商業(yè)氣氛不濃，多屬零星小商鋪，且檔次不高，本改造方案的潛在競爭對手主要是類似業(yè)態(tài)經(jīng)營的大型集中商業(yè)區(qū)域，以下是對本改造方案主要競爭對手的詳細分析：主要潛在主力競爭對手：A項目名稱：信華城市廣場所在城區(qū)：潯陽區(qū)開發(fā)商：九江信華集團主力戶型：A戶型(236.38平方米)；B戶型(178.76平方米)；占地面積：5萬多平方米優(yōu)勢：優(yōu)越的區(qū)域位置，占踞九江第一繁華商業(yè)街——大中路，東接人文氣息濃厚的影劇院、文化宮廣場劣勢：整個廣場的人流量非常稀少，整個廣場的定位不是很明晰，廣告宣傳及促銷活動都是隔靴搔癢。缺乏吸引人的亮點。整個商家都處于持續(xù)投資狀態(tài)。而對未來的盈利則感覺遙遙無期。B項目名稱：上海路步行街所在城區(qū)：廬山區(qū)項目結(jié)構(gòu)：全長650米，寬18米，兩側(cè)消防通道各4米，路面選用剁面花崗巖，中間設(shè)置了3米寬的休閑帶優(yōu)勢：具有商業(yè)、休閑、觀光、居住、辦公5大功能。它的規(guī)劃設(shè)計、構(gòu)思品位等均走在了九江現(xiàn)有步行街的前列劣勢：許多百姓在穿衣、用品方面不經(jīng)常買或稱消費不起外，還有一個原因就是此街兩旁的酒樓、飲店、娛樂廳缺少或說是沒有。再是一個小問題就此街與十里鋪前進東路靠得近（只三十米）。4、綜合分析：A、競爭市場總結(jié)配套住宅銷售速度將明顯快于商鋪單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長項目一旦正式開始，商業(yè)競爭格局即出現(xiàn)價格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢美吉特集團將更注意項目整體包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進行整體策劃在規(guī)劃設(shè)計上請知名的設(shè)計公司進行設(shè)計在運營上邀請知名管理顧問公司運用全國經(jīng)典名盤操作模式運作九蓮北路“商業(yè)步行街”改造開發(fā)上將采取分三期滾動開發(fā)的模式B、競爭策略分析1）品質(zhì)取勝品質(zhì)是項目的生命。在九江目前在樓盤中還沒有出現(xiàn)一個相對高品質(zhì)的項目，本改造周邊的競爭對手如信華城市廣場及上海路步行街等品質(zhì)都非常平庸，這是市場的空白，也是九蓮北路十里鋪商業(yè)步行街改造難得的機會。盡管項目周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，項目將參照其他城市成功經(jīng)驗及利用美吉特集團成熟市場運做經(jīng)驗，仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的項目，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)芈糜渭吧虡I(yè)市場中樹立起第一品牌、第一品質(zhì)的堅實形象。2）低總價，高性價比從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到商業(yè)運營經(jīng)驗及手段將直接決定客戶面。九江當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場，本地消費需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟實力及旅游成熟度，能夠吸引并留駐游客的商業(yè)場所相對較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成良好的商業(yè)局面，由于本項目配套建設(shè)四星級酒店及商務(wù)經(jīng)濟酒店，將充分吸引并留駐游客。從銷售情況看，本步行街改造項目首先可以沿用十里鋪這個歷史名稱，再塑十里鋪商業(yè)的輝煌，由于項目擁有最科學(xué)的商業(yè)格局設(shè)計、最合理的人流、最高端的商品，周邊的住宅明顯好過商鋪，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層，所以希望政府在商住比例上給予一定的傾斜減輕企業(yè)投資壓力。綜上所述，我們認為高品質(zhì)加低總價將對吸引客戶有著非常重要的影響。3）用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場、潯陽江畔有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳的多數(shù)屬于較低檔次的，如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，結(jié)合華東市場三期成功經(jīng)驗，使我們在未來競爭更有優(yōu)勢。4）用優(yōu)質(zhì)商家吸引顧客項目啟動后將聯(lián)手品牌優(yōu)質(zhì)商家進場，逐步完善服務(wù)設(shè)施，積極擴銷促銷，努力實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的雙豐收，商品質(zhì)量和售后服務(wù)一向是消費者最注重的方面，為確保消費者購物放心、滿意，本項目將利用優(yōu)質(zhì)商品和高水平服務(wù)吸引拓展客源。。四、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的發(fā)展空間。（1）房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬人，九江每年平均新增人口4.5萬，以2007年人均居住面積25.09m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求109.98萬m2，市場需求旺盛。（2）樓市房價仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計,至2007年底，九江市共完成房地產(chǎn)投資24.43億元，比上年同期增長11.67%。其中住宅投資13.45億元，比上年同期增長29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額2.48億元，增長23.1%，平均銷售單價1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增長43.9%。在2007年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價已從2000年的900元/㎡漲至2800元/㎡,但此價格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見九江房價仍有較大的增長空間。（3）居民對住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進程的推進，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進行考慮。（4）房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇04、05年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有5437.37畝，據(jù)國土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，07年土地供應(yīng)量2500畝，可見市場供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應(yīng)將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。（5）商品房價格水平低，有一定發(fā)展空間2007年九江商品房均價為約為3100元/平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達城市的房價相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。第三部分：項目分析一、項目概況地理位置：本項目位于九蓮北路地塊，十里大道東側(cè)（十里大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達80M，交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越），占據(jù)九江南大門，路網(wǎng)發(fā)達,交通便捷,出門不遠即可上昌九高速公路，距九江火車站約3公里距離、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程；24等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府九江職業(yè)技術(shù)學(xué)院，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。經(jīng)濟指標(biāo)：

、總投資額14.8億元其中：一期6.5億元二期4.8元三期3.5億元

、總占地面積：235000m2

、總建筑面積：352500m2其中：住宅面積：90000m2商業(yè)面積：210000m2酒店配套：45000m2設(shè)備用房：3000m2商業(yè)（辦公）面積：4500m2容積率：1.5二、項目資源分析1、周邊環(huán)境資源區(qū)域位置：本項目地處九江市政府形象大道——十里大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮笞匀画h(huán)境：本項目區(qū)塊地勢與十里大道有一定落差，視野比較開闊。交通資源：本項目臨九江的主干道十里大道，2、7、9、13、24、101、103等多路公交車經(jīng)本項目通往各地，隨時可以搭乘。緊鄰昌九高速公路，距九江火車站約3公里距離，繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程，交通十分便捷。商業(yè)氛圍：本項目周邊商業(yè)規(guī)模小，上海路步行街商業(yè)氣氛一般。教育資源：幼兒園、小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府——九江學(xué)院師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。命名優(yōu)勢：項目將沿用“十里鋪”來命名商業(yè)步行街，歷史資源底蘊深厚升值潛力：區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，老十里鋪市民認可度高，升值潛力巨大。2、項目歷史文化資源 十里鋪擁有著深厚的歷史文化底蘊，很久以前就是有名的商業(yè)街，在當(dāng)?shù)厝诵哪恐杏兄厥獾牡匚弧?據(jù)說南宋名士周濂溪去世時有個遺愿，死后用竹竿抬著走，竹竿在哪兒斷就將他的墓地選在哪里?；蛟S是十里鋪這個地方特別想留住這位蓮一般高潔的名士，抬他的竹竿就在十里鋪附近斷了。最早的十里鋪指的是從現(xiàn)在九江一中后門到十里老街后面的一條路，有柴?？さ臅r候就有，因離郡十華里而得名。這里是古時候上廬山、訪濂溪墓和往南出入九江的唯一通道，當(dāng)時的繁盛可想而知。十里長亭傷別離，當(dāng)時柴桑文人送友人一定是送到這里再戀戀不舍地分手的。即使是在建國初期，十里鋪兩旁的小飲食店小雜貨店生意都特別好。依據(jù)如此積淀，十里鋪的商業(yè)氣氛一直沒有斷過，在九江人民的心目中，十里鋪依舊是一條商業(yè)街。3、項目本身資源項目案名：“十里鋪商業(yè)步行街”開發(fā)規(guī)模：沿蓮北路兩側(cè)（北到長虹大道，南到前進路，約350畝）規(guī)劃理念：充分挖掘十里鋪歷史文化商業(yè)特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、商業(yè)、品位、檔次”的主題，將自然景色作為十里鋪步行街特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌，通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個環(huán)境融入到十里鋪步行街的背景中，表達出“植物、環(huán)境、品位、購物、休閑、互動、檔次共生”的追求，同時把歷史文化主題貫穿于十里鋪步行街的每個細節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到十里鋪步行街獨特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個新十里鋪步行街更有生命力。物業(yè)形態(tài)：本改造項目規(guī)劃建有多層臨街商鋪、寫字樓、酒店及配套居住區(qū)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費者的需求，同時高低錯落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了十里鋪步行街的天際線，又使十里鋪步行街顯得和諧宜人。4、商業(yè)布局規(guī)劃建議1）商業(yè)街沿街分為多個檔次，做成中、高檔商業(yè)，采用二到三層（部分多層）建筑形式；其中一層層高6米，二、三層層高4米；2）十里鋪商業(yè)街定位為旅游休閑娛樂服務(wù)，初步規(guī)劃定位如下：3）生活配套超市一個，面積3000-6000平方米；4）酒店三個，其中四星級以上酒店一個，四星級酒店一個、商務(wù)酒店一個，面積50000平米左右，5）高檔茶館、咖啡廳五到八個，面積3000平方米；6）一層店面面寬4.5－5米，進深12－15米，層高6米以上，7）商業(yè)步行商業(yè)街采取分區(qū)、分段分業(yè)態(tài)經(jīng)營模式8）地塊臨前進路、十里鋪轉(zhuǎn)盤等集中商業(yè)，商業(yè)價值較高，做成中、高檔商業(yè)，一樓沿街面做成門面，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化；二樓引進國際及國內(nèi)知名品牌專賣店；其他可考慮做餐飲、電影院及休閑娛樂中心的生活休閑娛樂配套；9）步行街商業(yè)面積近210000平米，定位為中檔商業(yè)，采用雙首層建筑形式；層高4.5米，面寬4.5－5米，進深8－9米，10）規(guī)劃九江土特產(chǎn)旅游紀念品交易步行商業(yè)區(qū)，結(jié)合項目周邊旅游觀光特色優(yōu)勢，為旅游觀光人士提供一站式購物休閑中心；11）沿街面商鋪盡可能采用玻璃幕墻，同時預(yù)留部分廣告位；5、項目定位1）商業(yè)市場形象定位九江首席文化旅游休閑商業(yè)步行街——九江唯一一個將購物樂趣融入到休閑商業(yè)街區(qū)里的真正的商業(yè)步行街項目九江新商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊！——十里鋪休閑、娛樂、旅游、購物為一體的新商業(yè)中心2）商業(yè)物業(yè)定位以大型文化、休閑飲食賣場為龍頭，集團化大型連鎖品牌的專業(yè)賣場為輔的組合而成。填補九江商業(yè)街文化的不足，各行業(yè)功能在互動中達到共榮，是九江首席文化休閑旅游商業(yè)商業(yè)步行街區(qū)3）定位內(nèi)容文化設(shè)施新華書店、電影院、古玩書畫、花鳥魚蟲、音像超市休閑設(shè)施夜總會、美容院、健身房、高檔游戲廳、兒童游樂世界純商業(yè)設(shè)施主題專賣商場、中型超市餐飲設(shè)施酒店、中高檔酒樓、酒吧、咖啡館、茶樓、富有異域飲食與文化的餐館例如日式餐廳4）新型步行街商業(yè)業(yè)態(tài)模式的利益點（1）政府需大力支持，給予相對優(yōu)惠的政策，全力打造旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)。（2）隨著九江的經(jīng)濟跳越式發(fā)展，物質(zhì)財富極大的豐富，人們開始轉(zhuǎn)向文化精神的消費與追求，更多的時間和錢財用于文化水平的提高和休閑，費用的投向也將發(fā)生明顯的變化，諸如購書、完善自我的教育、健身美容、文化劇目欣賞。這也是人的本質(zhì)的回歸。（3）傳統(tǒng)的工作和休閑的概念已經(jīng)模糊。首先，工作時空界限被打破；其次，文化休閑在未來的社會中成為社會系統(tǒng)中一個標(biāo)準化的事物，它會成為一種資源、分配回報、期待創(chuàng)新，有利于事業(yè)的發(fā)展，工作的延伸。隨著城市居民收入的不斷增加，購買耐用消費品的比例正在逐漸減小，人們已經(jīng)開始將更多的注意力放在了文化休閑方面。（4）人的壽命的延長，使人生的后20-25年完全處于休閑的狀態(tài)中，隨著社會保障制度的不斷完善，人的晚年的各種費用主要用于休閑消費的支出。青少年也是一個龐大的消費群體，假期期間的休閑消費將有巨大的市場。6、業(yè)態(tài)模式的個性大打旅游、文化、步行街、休閑牌，這就是本舊城改造項目的個性，這在九江將是獨一無二的。在這個倡導(dǎo)休閑的時代，消費者、經(jīng)營者都會認同這樣一個充滿風(fēng)情和活力的休閑步行商業(yè)購物街區(qū)，它將有效的刺激經(jīng)濟，拉動城市整體形象提升。三、項目swot分析S：優(yōu)勢1、沿用十里鋪名稱命名2、靠近城市主干道十里大道、德化路大道，交通便利3、十里大道、昌九高速屬于是市政府形象大道，廬山區(qū)政府對本項目建設(shè)大力支持4、萬眾嘉園等新興住宅小區(qū)的興建，形成一定的板塊效應(yīng)5、九江職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廬山中學(xué)等教育機構(gòu)提升地塊文化檔次6、地塊周邊的配套相對比較齊全W：劣勢1、地塊沿九蓮北路，車流較多，有一定的噪音污染2、目前環(huán)境和品質(zhì)對改造有一定的影響3、地塊交通規(guī)劃有一定影響4、原有經(jīng)九蓮北路車輛需要合理導(dǎo)流O：機會1、十里大道的不斷完善，逐步吸引市民的目光2、市區(qū)地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)地段可供改造地段沒有3、九江經(jīng)濟的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對商業(yè)活動街區(qū)需求4、本項目在規(guī)劃上、設(shè)計上、策劃上和物業(yè)管理運營上都將是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對九江的消費者產(chǎn)生較大的吸引力5、九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進，旅游及經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機遇6、房地產(chǎn)市場價格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。T：威脅1、隨著九江城市化進程步伐的加快,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā),一方面可以提高城市品味,帶動市場需求,但另一方面,由于廬山政府開發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量,給市場帶來一定壓力2、國家宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負面影響將延緩一部分人的購鋪及經(jīng)營計劃四、周邊部分項目分析1、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達到67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分，達到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從出租率來看，項目周邊的店鋪出租率均達到90%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進行的調(diào)查中，普遍認為經(jīng)營狀況不錯。2、租金及回報狀況分析售價上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報率有所提高本項目與龍鑫花園經(jīng)十里鋪轉(zhuǎn)盤相連，主力單間面積在50-60平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達到100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強的可比性，因此具有較大的參考價值。從龍鑫花園的價格走勢來看，2003年底到2005年底之間由于受房價整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價格上漲較快，上漲幅度達到了35%，而到了2006年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。從租金回報率看，按一間店鋪50平方米計算，2006年底，該段商鋪的年回報率為4.1%，2007年底的時候為4.04%，目前為4.4%。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達到了2200元/月/間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。七、項目市場目標(biāo)客戶層研究1、主力客戶定位從項目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟收入、消費特征，以及對整個九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，我們認為本案的主流目標(biāo)消費群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級投資人士】2、目標(biāo)客戶描述（1）產(chǎn)品A—配套住宅的目標(biāo)客戶：機關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強。這類客戶經(jīng)濟收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個落腳點方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。抓住這類消費者還可帶動農(nóng)村消費群體。二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。（2）產(chǎn)品B—商業(yè)步行街鋪面的目標(biāo)客戶：實力型投資企業(yè)或個人他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報率有著清醒的認識，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟實力強，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價租賃的方式進行運作。本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營戶原來就經(jīng)營良好，因此在十里鋪商業(yè)街重新建立后會考慮重新進駐。零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。（3）產(chǎn)品C—星級酒店目標(biāo)客戶：九江商務(wù)人士廬山及九江旅游客戶周邊部分辦公客戶第四部分項目開發(fā)研究項目價值初步評估本項目地處城市十里鋪老商業(yè)中心居住區(qū)，地塊綜合價值高，體現(xiàn)在：地段尊貴性——十里鋪老中心商業(yè)區(qū)，歷史商業(yè)中心的地段尊貴性突出；品質(zhì)可塑性——產(chǎn)品形態(tài)及步行街商業(yè)品質(zhì)可塑性較強；交通便利性——本項目臨市政形象大道-長虹大道，十里大道、昌九高速，交通便利；區(qū)域完善性——在商業(yè)配套、休閑娛樂氛圍及消費信心層面上有良好的優(yōu)勢，區(qū)域的認同度被廣大市民認可；土地增值性——由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，土地價格一路上漲，（最新掛牌的南湖廣場原田徑場東側(cè)地塊，價格高達300萬/畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價格也有181萬/畝。）因此本地塊的土地價值增值潛力不可限量。二、類似改造開發(fā)項目借鑒常州南大街和本改造項目有很高共同之處，值得參考借鑒。常州南大街是常州市區(qū)消費者流量最多的地方，日流量達萬次。南大街位于長三角要塞城市之一的常州市，為該市商業(yè)項目一號工程，體量6萬平米以上。南大街從立項開始就一度成為業(yè)內(nèi)焦點話題，引起了長三角經(jīng)濟社會的廣泛關(guān)注。該項目身處原常州市最繁華的商業(yè)老城區(qū)，經(jīng)過老城換新改造的洗禮后，煥然一新，生機勃勃。南大街商業(yè)步行街由常州之江置業(yè)有限公司投資建造,西至南大街、南自青果巷，北臨延續(xù)西路，東西方向?qū)?20米，南北方向長600米。總建面達4萬平米，其中商業(yè)面積為12萬平米，商務(wù)辦公面積為3.5萬平米,住宅面積為4.5萬平米.地下停車面積為4萬平米,可同時停放機動車600輛,步行街共設(shè)置了30臺自動扶梯和35臺垂直電梯。南大街的項目位置具有得天獨厚的條件，左攜泰富百貨和新世紀兩大本地商業(yè)巨頭，后期規(guī)劃又有萊蒙都會大型商業(yè)CBD，右臨人民公園休閑區(qū)、文化宮鬧市區(qū)，前靠常州市政府，后對蘭園休閑區(qū)、九州服裝城、紫陽花園高檔小區(qū)、中天體育廣場等諸多人居活動及購物要所。這些優(yōu)越的條件為南大街的開發(fā)銷售創(chuàng)造了良好的條件，開發(fā)的高利潤點清晰可見。南大街商業(yè)步行街由一條"S"型步行街將三個地塊串聯(lián)起來,一、二層為精品店鋪，三層為風(fēng)情美食街，地下一層為2萬平米的大型賣場——樂購超市，功能設(shè)計趨向歐美，它吸收了歐美較為流行的“SHOPPINGMALL”的設(shè)計思路，集休閑、購物、餐飲、旅游、辦公、娛樂等多功能于一體。南大街有各類大小商家630余家，主力品牌店除了樂購還有五星電器、麥當(dāng)勞、泰富百貨等十余家。日?？土髁考s為10萬，節(jié)假日可達30萬。歷史上老常州人都知道，南大街、西瀛里商脈源遠流長，歷史上就是做生意很旺的地方。據(jù)清康熙《常州府志》載，此處明清時稱大街，即為常州最早的商業(yè)區(qū)。南接廣化街、西瀛里、青果巷，東西方與雙桂坊、青云坊、孫府弄等相交接，北通府直街。民國初年，府直街改北大街，此街即稱南大街，這里云集了常州的百年老店數(shù)十家，幾百年來，這里始終為商賈云集的繁華城區(qū)。隨著常州建設(shè)特大型城市框架的大幕拉開，輔以萊蒙都會的強勢入駐，南大街的商圈積聚效應(yīng)將最大限度的體現(xiàn)。 常州的商圈比較單一，僅南大街商圈為市級，積聚效應(yīng)明顯，南大街商圈的歷史非常渾厚，自古以來就是商家的集中地。所以從交通區(qū)位的角度來看，沒有什么瑕疵。在常州市區(qū)，有三十多條公交線路停靠南大街商圈，交通非常便利。美中不足的就是上、下班的高峰期會遇到堵車現(xiàn)象，但時間不是很長。從城市規(guī)劃的角度來說，常州市政府對南大街的定位就是“常州的城市名片”，在很長的一段時間內(nèi)，這樣的定位及扶持不會改變。對于專賣來說，南大街仍然有一部分店鋪不適合。南大街共分三樓，只有一樓的臨街店鋪才是考慮的首選，其他方位的店鋪（包括二樓或者三樓），都不適合專賣的經(jīng)營。而在一樓的臨街店鋪中，拿取的可能性已經(jīng)非常小了，因為這樣的店鋪基本是供不應(yīng)求的，價格也會隨著時間的推移而節(jié)節(jié)攀高，只有在南大街南，有部分店面處于出租狀態(tài)。因為南大街的整體象個“S”型，位于步行北街是人群集中地，無論是人流量還是實際成交率，都非常高，商業(yè)價值明顯，到常州天寧寺的游客在游玩后基本都要去南大街游玩一番，我們也有理由相信到廬山游玩的游客以后也會在本項目駐留。三、項目開發(fā)基本思路1、產(chǎn)品形態(tài)市場化如前所述，商業(yè)步行街產(chǎn)品項目品質(zhì)較好，客群接受度較高；而經(jīng)營也逐漸被市民所接受，故在充分結(jié)合項目的地塊特點及容積率要求的情況下，十里鋪商業(yè)行街將以1至2層為主，多層為輔，結(jié)合步行街商鋪配套的酒店、住宅等產(chǎn)品組合形態(tài)，能保證較好的銷售及招商運營速度，同時可利用規(guī)劃提高城市商業(yè)檔次，從而提升九江商業(yè)環(huán)境整體品質(zhì)，吸引并拉動旅游消費，也將成為九江新的城市名片。2、設(shè)計多樣化區(qū)域市場及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①小商鋪需求明顯，供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場的供給大面積多數(shù)相對較多；③隨著房價的逐步攀升，市民購房對總價敏感度也會越來越高，因此在結(jié)合市場情況及本案的定位下，提出本項目簡約設(shè)計的鋪位定位，即以30m2-80m2為主力鋪位產(chǎn)品，同時以較為豐富的產(chǎn)品類型來實現(xiàn)項目梯級化產(chǎn)品銷售;④在鋪位進深及層高結(jié)構(gòu)上考慮創(chuàng)新結(jié)構(gòu)，以及朝向、戶內(nèi)觀景效果等系列產(chǎn)品品質(zhì)上的深入挖掘，也為產(chǎn)品力求在競爭力上有較大的突破，從而獲得市場競爭優(yōu)勢。3、物業(yè)管理人性化高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵籌碼，也是步行街內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎(chǔ)。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來高檔商業(yè)步行街的方向標(biāo)之一，將聘請專業(yè)商業(yè)管理顧問公司介入，以提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，使之也成為本項目重要賣點。4、社區(qū)配套智能化當(dāng)今時代已進入數(shù)字化信息時代，商業(yè)項目的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建商業(yè)步行街更應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個街區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。5、園林設(shè)計藝術(shù)化隨著人們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多項目的一個核心賣點之一。項目將聘請知名園林景觀設(shè)計公司介入，以提升園林品質(zhì)及形象。在項目整體綠化設(shè)計上體現(xiàn)均好性和可入性原則：1、均好性：環(huán)境設(shè)計將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對每位住戶的均好性。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境。2、可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶"親身體味"的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。3、觀賞性：由于項目有1900米長度，所以步行街區(qū)小品多樣化的選擇布置將為整個步行街帶來興奮點，使游客及顧客在休閑購物中沒有疲勞只有享受，樂不思返。4、參與性：利用步行街設(shè)計制造顧客參與，這樣對人流的拉動將起到極好推動。6、其他建筑外觀——是消費者購房心理的重要因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會所是未來步行街檔次的標(biāo)志之一，設(shè)置酒店會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。第五部分項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析及策略一、項目盈虧平衡分析項目經(jīng)營成本即銷售收入達預(yù)測收入的67%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算三期開發(fā)平均狀態(tài)計算的結(jié)果。針對本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達到68.21%，即可保持財務(wù)平衡。從靜態(tài)指標(biāo)來看，可以認為該方案的抗風(fēng)險能力較強。以下為各產(chǎn)品類別在本項目總面積中所占比例示意：產(chǎn)品類別占總銷的比例商業(yè)步行街59．57%酒店25．54%住宅12．77%辦公1．28%設(shè)備用房0．85%二、敏感性分析影響本項目財務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)成本和銷售價格。針對前面所述評價指標(biāo)，分別計算出當(dāng)增加或減少5%和10%的成本（或售價）時，對主要經(jīng)濟指標(biāo)的影響程度，詳見下表：一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價敏感系數(shù)（×100%）95%90%105%110%銷售均價(元/m2)營業(yè)收入稅后利潤內(nèi)部收益率%%二、成本的影響

估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)

（×100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)總投資稅后利潤內(nèi)部收益率%%%%%%從上述指標(biāo)來看，該項目具有較好的抗風(fēng)險能力，開發(fā)成本、售價±10%的單方面變動都不會使項目虧本。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感。因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。1、市場風(fēng)險本項目的定位為中、高檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的商業(yè)步行街區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高文化品味，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代街區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小，但未來整體的市場開發(fā)容量是相當(dāng)大的。因此，本項目需在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場的同時，還更需把握開發(fā)