江西九江九蓮北路改造可行性報(bào)告

PAGEPAGE28江西九江九蓮北路改造可行性報(bào)告目錄前言第一部分決策背景第二部分市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目分析第四部分項(xiàng)目開發(fā)研究第五部分項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略第六部分結(jié)論和建議附：香港美吉特集團(tuán)簡(jiǎn)介前言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”?？尚行匝芯繄?bào)告的撰寫是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項(xiàng)目的決策方向，為項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供有價(jià)值的參考依據(jù)。在本次報(bào)告的撰寫期間，我們對(duì)九江市及其周邊的經(jīng)濟(jì)、文化及房地產(chǎn)市場(chǎng)特征特別是對(duì)十里鋪老街的人文、歷史底蘊(yùn)進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對(duì)周邊樓盤及現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行縝密調(diào)研后，取得了大量一手資料。同時(shí)結(jié)合本改造項(xiàng)目的特殊性，在對(duì)其行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，為本改造項(xiàng)目制定了切實(shí)可行的開發(fā)方案。其目的是為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，最大限度縮短銷售周期和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化，集企業(yè)之優(yōu)勢(shì)打造九江商貿(mào)繁榮新氣象。由于時(shí)間倉(cāng)促，疏漏錯(cuò)誤之處難免，敬請(qǐng)批評(píng)指正。第一部分決策背景一、九江概述1、概況：九江是長(zhǎng)江、廬山、鄱陽(yáng)湖孕育出的江南名城，長(zhǎng)江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng)270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬(wàn)平方公里，人口450萬(wàn)，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬(wàn)人。2、交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動(dòng)工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國(guó)道(北京-珠海)、316國(guó)道(福州-蘭州)過(guò)境，昌九高速公路，九景高速公路等；長(zhǎng)江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開放城市。3、歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來(lái)，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬(wàn)里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩(shī)文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩(shī)詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8處。2001年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。廬山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國(guó)旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為中國(guó)唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計(jì)九江全市生產(chǎn)總值由213億元上升到428.9億元，年均遞增13.6%，為建國(guó)以來(lái)增長(zhǎng)最快的五年。財(cái)政總收入由20.52億元提高到39.81億元，年均增長(zhǎng)14.2%，其中，地方一般預(yù)算收入由10.5億元提高到22.45億元，年均遞增16.4%。政府預(yù)計(jì)到2010年，實(shí)現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2200美元。全國(guó)百?gòu)?qiáng)市排名，九江位列75位5、生活水平：2007年城市居民可支配收入為2007年，我省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)11272元，比上年增加1671元，增長(zhǎng)17.5%。，政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在9%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析1、收入快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，處于小康階段2007年城市居民可支配收入為11272元，同期增長(zhǎng)17.5％，政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在9%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。2007年九江市生產(chǎn)總值(GDP)592.56億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，增速比上年快0.4個(gè)百分點(diǎn)，比全省高1.1個(gè)百分點(diǎn)。自2002年以來(lái)，九江市GDP已連續(xù)6年保持在13%以上的增長(zhǎng)速度，這表明九江市經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展的時(shí)期。分產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增加值81.12億元，增長(zhǎng)5%，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率為5.6%，拉動(dòng)九江市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值315.52億元，增長(zhǎng)16.8%，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率為60.6%，拉動(dòng)九江市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8.5個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值195.92億元，增長(zhǎng)14.4%，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率為33.8%，拉動(dòng)九江市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.8個(gè)百分點(diǎn)。從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。2007年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為44.2％，農(nóng)村為48.8%。根據(jù)國(guó)際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了居住問(wèn)題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而休閑娛樂(lè)是人們最先希望改善之一。2、個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 從上表可以看出，2007年，十七點(diǎn)四七億元，同比增長(zhǎng)百分之二十八點(diǎn)零三，占全市財(cái)政總收入百分之三十七點(diǎn)三，對(duì)財(cái)政增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)百分之五十四點(diǎn)四；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)稅收占地方財(cái)政收入百分之六十七點(diǎn)二，成為地方主體財(cái)源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市個(gè)體私營(yíng)企業(yè)戶數(shù)達(dá)90844戶，其中民營(yíng)企業(yè)7500戶，新增1082戶；注冊(cè)資金119.91億元，增幅達(dá)24.8％。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成銷售收入372.2億元，增加值110億元，分別增長(zhǎng)21％、19.8％。迄今為止，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造社會(huì)就業(yè)崗位36.03萬(wàn)人，占全市城鎮(zhèn)從業(yè)總?cè)藬?shù)15％，累計(jì)提供再就業(yè)崗位13.9萬(wàn)個(gè)，占全市下崗職工總數(shù)的九成。2007年九江市財(cái)政總收入57.52億元，增長(zhǎng)25.4%，增速比上年高10.3個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政總收入占GDP比重為9.7%，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。地方財(cái)政一般預(yù)算收入32.07億元，增長(zhǎng)23.2%，增速比上年高7.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，稅收收入完成48.49億元，稅收占財(cái)政收入的比重為84.3%，比上年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。九江市財(cái)政收入過(guò)500萬(wàn)元的鄉(xiāng)鎮(zhèn)共44個(gè)，比上年增加18個(gè)。納稅額超1000萬(wàn)元企業(yè)共38個(gè)，比上年增加11個(gè)。這說(shuō)明財(cái)政收入不僅增幅快，而且增長(zhǎng)質(zhì)量在提高。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合水平也大幅提升。九江市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入642.04億元，增長(zhǎng)41.1%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)28.31億元，增長(zhǎng)5.7倍；實(shí)現(xiàn)利稅55.48億元，增長(zhǎng)1.3倍，創(chuàng)歷史新高。九江市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到200.26點(diǎn)，比上年提高47.7點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。3、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快2007年，九江市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成331.57億元，增長(zhǎng)45.0%，增幅比上年同期高23.7個(gè)百分點(diǎn)。投資運(yùn)行主要有以下特點(diǎn)：◆工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。2007年九江市工業(yè)投資180.03億元，增長(zhǎng)53.3%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的54.3%，比上年高出2.7個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率60.2%，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)27.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資38.0億元，增長(zhǎng)50.3%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的11.5%。其中住宅投資30.2億元，增長(zhǎng)70.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的79.4%。在住宅投資中，經(jīng)濟(jì)適用房投資2.4億元，增長(zhǎng)3.8倍。本年施工房屋面積478.78萬(wàn)平方米、竣工面積158.32萬(wàn)平方米、銷售房屋面積218.88萬(wàn)平方米、比上年同期分別增長(zhǎng)52%、38.5%和70.3%?！舫鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展強(qiáng)勁九江市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資35.36億元，增長(zhǎng)38.45%。截止2007年12月底-九江市6大城建續(xù)建項(xiàng)目和6大新建項(xiàng)目：濱江路截污工程、龍開河故道工程、勝利系列工程、前進(jìn)西路跨鐵路高架橋工程、體育中心工程、疾病控制中心工程，經(jīng)濟(jì)適用房工程、環(huán)廬山公路綠化工程、市政道路工程、公路客運(yùn)中心工程、公交總站工程、鶴問(wèn)湖污水處理工程進(jìn)一步完善了市政、公共生活設(shè)施配套，方便了群眾生活，為九江添亮色彩。◆消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍2007年，在假日經(jīng)濟(jì)繁榮、居民收入水平提高、市場(chǎng)物價(jià)上升的帶動(dòng)下，九江市消費(fèi)品市場(chǎng)購(gòu)銷活躍。九江市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)163.78億元，增長(zhǎng)17.4%。主要特點(diǎn)是：1、城鄉(xiāng)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。市級(jí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額79.56億元，增長(zhǎng)19.7%。縣級(jí)縣以下社會(huì)消費(fèi)品零售總額84.22億元，增長(zhǎng)15.2%，其中縣以下消費(fèi)品市場(chǎng)增幅比上年高出4.8個(gè)百分點(diǎn)，這表明九江市農(nóng)村居民購(gòu)買力進(jìn)一步增強(qiáng)，農(nóng)村消費(fèi)環(huán)境進(jìn)一步改善。2、限額以上零售業(yè)零售額高速增長(zhǎng)。全年限額以上零售業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額25.12億元，增長(zhǎng)24.3%。3、住宿、餐飲市場(chǎng)繼續(xù)保持快速發(fā)展。2007年九江市實(shí)現(xiàn)零售總額為19.87億元，增長(zhǎng)21.1%。星級(jí)賓館及限額以上餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)收入飛速增長(zhǎng)，全年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.74億元，增長(zhǎng)56.1%。其中星級(jí)賓館營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)73.8%，限額以上餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)34.8%?！羰袌?chǎng)物價(jià)高位運(yùn)行受多種因素的影響，2007年九江市消費(fèi)價(jià)格漲速明顯加快。1—12月份居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）上漲4.2%，漲幅比上年同期提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。尤其是12月份CPI同比上漲6.0%，環(huán)比上漲2.3%，創(chuàng)1997年以來(lái)的新高。1、八大類居民消費(fèi)價(jià)格“五漲三跌”在價(jià)格上漲的五大類中，食品類上漲11.5%、居住類上漲2.9%、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲2.3%、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)分別上漲0.4%。在價(jià)格下降的三大類中，煙酒及用品下降0.46%、交通和通信下降2.43%、衣著類下降6.32%。2.價(jià)格上漲具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征2007年九江市居民消費(fèi)價(jià)格水平以肉禽及其制品為代表的食品價(jià)格同比上漲11.5%，推動(dòng)CPI上漲了4.1個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)價(jià)格同比上漲2.2%，工業(yè)品價(jià)格下降1.3%?？鄢称泛湍茉错?xiàng)目后，全年的核心價(jià)格指數(shù)基本與上年持平?！粽猩桃?guī)模繼續(xù)擴(kuò)大2007年，九江市實(shí)際外商直接投資41342萬(wàn)美元，比06年高11.8個(gè)百分點(diǎn)，比全省高10.5個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資249.98億元，增長(zhǎng)19.1%。◆旅游市場(chǎng)健康發(fā)展2007年，九江市旅游總?cè)藬?shù)1215.82萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18.9%，接待境外游客15.46萬(wàn)人次，增長(zhǎng)32.1%。旅游總收入88.80億元，增長(zhǎng)23.9%，旅游外匯收入5566萬(wàn)美元，增長(zhǎng)63.2%。2007年，是廬山旅游事業(yè)發(fā)展史上極為重要，值得濃墨重彩的一年。年關(guān)時(shí)，簽約的重大項(xiàng)目接二連三；年終盤點(diǎn)，財(cái)政收入完成任務(wù)101.9%，旅游總收入18億元，同比增長(zhǎng)28%；國(guó)內(nèi)旅游收入16.3億元，同比增長(zhǎng)29.3%；入境旅游者達(dá)8萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.8%；園門購(gòu)票凈增10萬(wàn)人，園門票增長(zhǎng)43%，超歷史最好水平，是廬山旅游經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最好的一年。廬山2007年來(lái)山游客人數(shù)達(dá)達(dá)280萬(wàn)人（含山下景區(qū)），實(shí)際購(gòu)票人數(shù)達(dá)到118.65萬(wàn)人；門票收入首次突破2億元大關(guān)。財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)，達(dá)到1.46億元。

◆存貸款穩(wěn)定增加12月末，九江市金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額為506.02億元，比年初增加64.05億元。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為311.25億元，比年初增加24.12億元。受季節(jié)趨勢(shì)影響，居民使用現(xiàn)金量有一定程度上升，導(dǎo)致活期儲(chǔ)蓄增加較為明顯。12月末，活期儲(chǔ)蓄增加2.63億元，而定期儲(chǔ)蓄增加了1.89億元。九江市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為308.29億元，比年初增加36.80億元。4、九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀殖鞘薪ㄔO(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速居民收入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求旅游發(fā)展迅猛，但旅游商貿(mào)業(yè)相對(duì)落后三、城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響1、九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對(duì)于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場(chǎng)、白水湖和長(zhǎng)江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級(jí)國(guó)際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長(zhǎng)江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽(yáng)湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長(zhǎng)江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖·南門湖——八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。本項(xiàng)目位于城市南部東南裝飾城東側(cè)，廬山區(qū)。2、城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目影響從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西及沿江，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，城西港區(qū)是沿江開發(fā)的核心區(qū)域，是九江實(shí)施“五大戰(zhàn)略”的第一戰(zhàn)略──沿江開發(fā)“一核兩軸六板塊”空間架構(gòu)的主板塊和主平臺(tái)，是九江實(shí)現(xiàn)“西拓港城”城市發(fā)展格局的主要載體。通過(guò)建設(shè)者的精心施工，城西港區(qū)開發(fā)建設(shè)發(fā)生了可喜的變化：一個(gè)51平方公里的總體概念性規(guī)劃、一個(gè)14.92平方公里的控制性詳規(guī)、八個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃基本完成；征地拆遷工作有效推進(jìn)，已完成征地4000畝，完成拆遷近800戶；以上港集團(tuán)主導(dǎo)投資的城西港口一期工程已順利啟動(dòng)；港區(qū)主要基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已全面施工；新組建的港城投資公司注冊(cè)資本金達(dá)到2.2億元，已實(shí)現(xiàn)投融資5.5億元；物流項(xiàng)目和口岸商務(wù)項(xiàng)目已開始研究推進(jìn)，兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目正在洽談之中。2007年10月30日，成功舉行了“九江城西港口一期工程奠基及沿江開發(fā)20個(gè)重大項(xiàng)目開工儀式”，標(biāo)志著城西港區(qū)開發(fā)建設(shè)取得了階段性成果。目前九江大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，但是本改造項(xiàng)目并不處于九江的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，所以需要政府重視并在相關(guān)政策上給予一定優(yōu)惠。由于本開發(fā)改造項(xiàng)目所處的十里大道，毗鄰火車站和昌九高速，屬于市政府的形象大道及九江要交通要道，但政府財(cái)政對(duì)于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入不大，街區(qū)現(xiàn)狀面貌改善緩慢，為本項(xiàng)目改造帶來(lái)了一定的影響。但十里鋪在歷史上有著悠遠(yuǎn)的深厚城市積淀，且與其他區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本項(xiàng)目所在的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)少；如何挖掘十里老街的悠久歷史、切入現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是項(xiàng)目需要深入研究的問(wèn)題，均衡城市發(fā)展亦為本項(xiàng)目的改造成功提供了較好的前提因素，九蓮北路步行街改造對(duì)九江城市整體形象整體提升帶來(lái)良好契機(jī)及發(fā)展制造機(jī)遇。第二部分市場(chǎng)分析政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、政府政策表現(xiàn)由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)家對(duì)于某些地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：1、建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度2、加快了城市的拆遷步伐3、九江招商引資力度進(jìn)一步加大4、廬山區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛上述政策都是對(duì)房地產(chǎn)交易有著相對(duì)的利好作用，政府對(duì)于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功開發(fā)提供了良好的外決條件。2、政策對(duì)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析1、對(duì)于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)整體水平仍然較低。07年市區(qū)商品房成交均價(jià)在2900元/㎡左右，這較市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場(chǎng)房?jī)r(jià)提供了較大的增長(zhǎng)空間。2、在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購(gòu)房者以自住為主，投機(jī)成分極少。這也給了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。3、宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場(chǎng)情況而言，國(guó)家宏觀政策不會(huì)對(duì)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，整體市場(chǎng)將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體發(fā)展概述目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長(zhǎng)江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長(zhǎng)虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長(zhǎng)虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個(gè)地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。2、九江住宅市場(chǎng)調(diào)研住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。主要分為三個(gè)層次：老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價(jià)：2500元/平方米以上；長(zhǎng)虹大道兩側(cè)。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來(lái)成為開發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。銷售均價(jià)：1700~3300元/平方米；九龍街開發(fā)區(qū)一帶。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價(jià)：2200~3100元/平方米。（3）住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無(wú)社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。3、九江商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論A、商業(yè)需求；1）九江市中心城城市居住區(qū)西遷，將使大中大周邊的商業(yè)消費(fèi)人群規(guī)模減弱，潯陽(yáng)路、大中大步行街的商業(yè)地位將有所減弱；2）城市居住區(qū)西遷，將在九龍街以西形成新的居住商業(yè)集中地，該商業(yè)集中區(qū)將以滿足居民日常生活需要為主，兼顧部分高級(jí)需求；

3）九江市城市規(guī)劃計(jì)劃加大廬山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善市政配套，改善老城區(qū)環(huán)境，傳統(tǒng)的以大中大步行街為中心的商業(yè)核心圈的商業(yè)環(huán)境將有很大改觀；4）城市功能組團(tuán)特征更加明顯，沿南湖周邊正在逐漸形成高檔住宅小區(qū)，匯集了九江市和周邊城市的中高收入階層，原有的大中大商業(yè)步行街周邊的商業(yè)設(shè)施陳舊并落后，需要切合此類消費(fèi)人群特點(diǎn)的新型商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)；5）在保護(hù)歷史古跡的同時(shí)，結(jié)合江南水鄉(xiāng)的特色，大力發(fā)展城市生態(tài)旅游，城市規(guī)劃中計(jì)劃加大基礎(chǔ)設(shè)施投入的同時(shí)，將更注重還千年古鎮(zhèn)原貌，把旅游人士引到九江中心城來(lái)。這就對(duì)九江市商業(yè)無(wú)論從規(guī)模，還是檔次、風(fēng)格都提出了新的要求；也給本項(xiàng)目后期營(yíng)運(yùn)帶來(lái)挑戰(zhàn)。6）城市的擴(kuò)張，人口的增多，不同的人有不同的消費(fèi)主張和特點(diǎn)，多樣化的消費(fèi)需求將對(duì)現(xiàn)階段九江主要以百貨業(yè)、超市、專賣店為主的商業(yè)形態(tài)形成沖擊。諸如購(gòu)物中心、主題式商場(chǎng)將應(yīng)運(yùn)而生。7）九江市中心城缺少旅游特色的商業(yè)設(shè)施。隨著九江市旅游城市定位規(guī)劃實(shí)施，開發(fā)旅游鏈條性商品銷售市場(chǎng)，將可以帶來(lái)巨大的旅游收益。8）從入住九江的旅游人士總?cè)藬?shù)和現(xiàn)有酒吧服務(wù)行業(yè)，以及酒吧相關(guān)商品的服務(wù)報(bào)價(jià)來(lái)看九江市酒吧行業(yè)市場(chǎng)空間巨大。B、九江中心城商業(yè)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)物業(yè)分布及特點(diǎn)：1）主要商業(yè)集中區(qū)域成三角鼎立：2）大中路商業(yè)步行街區(qū)域商業(yè)核心地位不可動(dòng)搖3）商業(yè)設(shè)施功能單一無(wú)法滿足消費(fèi)多元化需求：4）商業(yè)物業(yè)開發(fā)缺乏規(guī)劃，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)殘酷：5）商業(yè)業(yè)態(tài)落后，管理模式嚴(yán)重滯后：6）商場(chǎng)品牌化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)進(jìn)程緩慢：7）購(gòu)物環(huán)境差，受氣候影響很大：8）市場(chǎng)需求決定了新的商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)的必然。9）要避開這種無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，新開發(fā)的商業(yè)只能走規(guī)?；?jīng)營(yíng)路線。10）區(qū)分消費(fèi)群，新型商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)生成為需要。C、商鋪投資客戶調(diào)研結(jié)論1）九江市商業(yè)物業(yè)投資人群很少，缺乏主動(dòng)性的商業(yè)物業(yè)投資行為。究其原因，首先是發(fā)展商后期營(yíng)銷跟不上，宣傳力度不夠；其次是首期款太高，抬升了投資門檻。2）首期投資資金很大的投資客戶，是基本金字塔頂尖的高收入階層，可接受的商鋪總價(jià)居于20萬(wàn)-100萬(wàn)，其中四五十萬(wàn)一個(gè)商鋪為市場(chǎng)接受度比較好的總價(jià)；3）九江市最大層面的投資客戶接受的首期款金額為3到6萬(wàn)元，不希望自己經(jīng)營(yíng)商鋪的占大多數(shù)（因?yàn)樽陨砣狈ι虡I(yè)經(jīng)營(yíng)能力和精力），希望獲得固定回報(bào)，回報(bào)至少不少于8%，每月回報(bào)基本上可以抵消當(dāng)月月供，并略有盈余。4、九江酒店市場(chǎng)分析 目前九江擁有五星級(jí)酒店一家，四星級(jí)酒店三家，三星級(jí)酒店若干，多為經(jīng)濟(jì)型酒店。總的來(lái)說(shuō)，酒店檔次處于中低檔水平。遠(yuǎn)洲國(guó)際大酒店（五星），酒店開業(yè)時(shí)間2005年，樓高26層，附樓高16層，共有客房總數(shù)421間（套），標(biāo)間面積22平米。九江遠(yuǎn)洲國(guó)際大酒店位于九江市重點(diǎn)發(fā)展的城市中心地帶。南臨九江市最重要的景觀資源——南湖，交通便利，地理位置優(yōu)越。其中九江大酒店（四星）位于九江洵陽(yáng)區(qū)，酒店緊靠長(zhǎng)江邊，于1999年4月開業(yè)，樓高21層，于2003年最新進(jìn)行局部裝修，共有客房232間套。其余兩家四星級(jí)大酒店為九江雅格泰大酒店和星河大酒店。九江福泰118酒店等經(jīng)濟(jì)型酒店占據(jù)酒店市場(chǎng)大塊，這是因?yàn)榫沤挠慰投酁槎唐谟慰?，?jīng)濟(jì)型酒店方便快捷，滿足游客的需求。5、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）市場(chǎng)運(yùn)行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2007年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共28個(gè)，同比下降20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積45.88萬(wàn)平方米，同比上漲6.26%，其中住宅39.68萬(wàn)平方米。同期九江市的商品房成交面積為39.24萬(wàn)平方米，其中住宅34.44萬(wàn)平方米，成交金額84216萬(wàn)元，成交面積和成交金額比2004年分別下降了51.58%和40.02%。附：商品房成交單價(jià)比較表單位：元2006年2007年06年與07年比較商品房2391294619.82%其中：住宅2299287144.03%商鋪6658705310.59%2）、土地市場(chǎng)分析土地供應(yīng)不平衡雖然2007年九江市土地供應(yīng)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1808.82畝，比2006年的1743.4畝增加了3.75%，但長(zhǎng)江大道與八里湖之間地塊面積達(dá)1200畝，占了全年土地供應(yīng)的66.34%。大宗土地前期準(zhǔn)備時(shí)間和開發(fā)周期都較長(zhǎng)，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場(chǎng)供應(yīng)量并不充裕。從拍賣土地的分布來(lái)看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地1504.79畝，占83.19%，老城區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)緊張。土地價(jià)格上漲，成本提高2007年九江市土地綜合價(jià)格每畝52.28萬(wàn)元，比2006年上漲了5.45%，剝?nèi)ラL(zhǎng)江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價(jià)為72.54萬(wàn)元/畝，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r(jià)64.37萬(wàn)元/畝，上漲了12.69%5、市場(chǎng)總結(jié)整體市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較健康，價(jià)格上漲較快受國(guó)家宏觀調(diào)控及相關(guān)政策影響土地供應(yīng)市場(chǎng)充足，未來(lái)開發(fā)量大樓盤品質(zhì)提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始激烈購(gòu)房者期望值上升，更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤成為追棒的對(duì)象。政府政策支持是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵九蓮北路步行街改造項(xiàng)目總規(guī)模約350畝，總建筑面積約36萬(wàn)平方米，其中商業(yè)步行街面積約21萬(wàn)平方米，可以說(shuō)商業(yè)街運(yùn)作的成敗關(guān)系到項(xiàng)目整體運(yùn)作的成??；更關(guān)系到九江商業(yè)步行街形象的整體提升。目前項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛較為單薄，短期內(nèi)消化也有一定難度；項(xiàng)目住宅規(guī)模較大，社區(qū)內(nèi)居住近居民相對(duì)少，社區(qū)的生活配套僅能夠消化部分商業(yè)；項(xiàng)目周邊有幾個(gè)大規(guī)模的居住及單位家屬區(qū)，為本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了固定客戶群；也為未來(lái)本項(xiàng)目成為九江新的旅游目的地奠定了基礎(chǔ)，縱觀九江商業(yè)布局現(xiàn)狀，如何將本步行街改造項(xiàng)目的商業(yè)氛圍集聚將是保證項(xiàng)目開發(fā)成功重中之重，對(duì)項(xiàng)目起著至關(guān)重要的作用。2007年九江市城區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地公開出讓計(jì)劃序號(hào)原土地權(quán)屬單位或項(xiàng)目名稱土地座落面積（畝）土地用途1師專旁原公交停車場(chǎng)潯陽(yáng)東路師專大門旁10商住2原交警洗車場(chǎng)廬峰東路長(zhǎng)虹北路交匯12商住3陸家壟商務(wù)中心陸家壟路兩側(cè)（三塊地）220商住4九江供電公司鎖江樓生活基地30商住5市土地儲(chǔ)備中心人民路塑料三廠至路邊12商住6原廬山工商銀行等長(zhǎng)虹大道南側(cè)40商住7十里商貿(mào)文化中心十里飛機(jī)場(chǎng)500商住8長(zhǎng)虹商務(wù)中心長(zhǎng)虹大道北側(cè)南湖村16.8商住9原九江印刷廠等長(zhǎng)虹大道與十里大道交匯處45商住10九江化工廠濱江路與廬峰路之間680商住11市糧油食品廠小校場(chǎng)15號(hào)11.38商住12省農(nóng)資公司濱江東路21商住13潯陽(yáng)仿古街區(qū)109商住14市生資公司戰(zhàn)備路52商住、市場(chǎng)15市電線電纜廠人民路5.8商住16市味精廠及周邊白水湖旁200居住17市裝卸運(yùn)輸公司人民路37.2商住18九江汽運(yùn)總公司前進(jìn)東路37居住19百貨紡織品公司人民路197-3號(hào)18.9商住20煙水亭商務(wù)中心人民影劇院及周邊45商業(yè)、公建21殷家畈改造長(zhǎng)虹北路東側(cè)140商住22國(guó)棉四廠對(duì)面十里大道30商住23花果園改造柘林電廠生活區(qū)旁15商住24人民路商務(wù)中心桃園路兩側(cè)230商住25廬山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)前進(jìn)東路潯廬賓館旁19.9商業(yè)26廬山區(qū)花園畈改造德化路旁40商住27原一建公司生活區(qū)前進(jìn)東路海后旁30商住28原一建公司棚戶區(qū)前進(jìn)西路707旁25商業(yè)29綜合市場(chǎng)潯南大道兩側(cè)460物流市場(chǎng)30紡織市場(chǎng)潯南大道南側(cè)300物流市場(chǎng)31配送中心潯南大道北側(cè)100物流市場(chǎng)32旅游商品市場(chǎng)潯南大道140物流市場(chǎng)33儲(chǔ)備中心廬山大道五中以東120商住34威家商貿(mào)旅游中心廬山大道威家鎮(zhèn)100商貿(mào)、旅游、居住35經(jīng)濟(jì)適用房商業(yè)區(qū)怡康路旁50商業(yè)三、區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)介紹目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。本項(xiàng)目所處的區(qū)域?yàn)槭镤伒绞镛D(zhuǎn)盤之間，區(qū)域位置包括沿十里大道兩側(cè)至昌九高速一代，區(qū)域內(nèi)有小區(qū)、學(xué)校等眾多機(jī)構(gòu)，由于十里鋪是九江歷史上重要商業(yè)活動(dòng)區(qū)域，且十里大道屬于市政府形象大道，因此歷史淵源深厚，市民的認(rèn)可度相對(duì)較高，由于信華城市廣場(chǎng)、上海路步行街等檔次相對(duì)較低也給本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)本項(xiàng)目所屬的板塊，遠(yuǎn)離最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于城市周邊土地相對(duì)稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)開始緊張，目前新開發(fā)的項(xiàng)目除萬(wàn)眾嘉園外，周邊并不多，綜合起來(lái)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：●新開發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺●區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次、環(huán)境一般●商業(yè)檔次低，設(shè)計(jì)一般●與九江新開的幾個(gè)大盤相比營(yíng)銷企業(yè)水平普遍較低●項(xiàng)目規(guī)模普遍較小●小高層面積普遍較大，去化速度相對(duì)多層較慢●多層尾房?jī)r(jià)格多在3000元/平方米以下，新房小高層價(jià)格在3100-3500元/平方米之間3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)中心區(qū)域較少，周邊商業(yè)氣氛不濃，多屬零星小商鋪，且檔次不高，本改造方案的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是類似業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的大型集中商業(yè)區(qū)域，以下是對(duì)本改造方案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)分析：主要潛在主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：A項(xiàng)目名稱：信華城市廣場(chǎng)所在城區(qū)：潯陽(yáng)區(qū)開發(fā)商：九江信華集團(tuán)主力戶型：A戶型(236.38平方米)；B戶型(178.76平方米)；占地面積：5萬(wàn)多平方米優(yōu)勢(shì)：優(yōu)越的區(qū)域位置，占踞九江第一繁華商業(yè)街——大中路，東接人文氣息濃厚的影劇院、文化宮廣場(chǎng)劣勢(shì)：整個(gè)廣場(chǎng)的人流量非常稀少，整個(gè)廣場(chǎng)的定位不是很明晰，廣告宣傳及促銷活動(dòng)都是隔靴搔癢。缺乏吸引人的亮點(diǎn)。整個(gè)商家都處于持續(xù)投資狀態(tài)。而對(duì)未來(lái)的盈利則感覺遙遙無(wú)期。B項(xiàng)目名稱：上海路步行街所在城區(qū)：廬山區(qū)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)：全長(zhǎng)650米，寬18米，兩側(cè)消防通道各4米，路面選用剁面花崗巖，中間設(shè)置了3米寬的休閑帶優(yōu)勢(shì)：具有商業(yè)、休閑、觀光、居住、辦公5大功能。它的規(guī)劃設(shè)計(jì)、構(gòu)思品位等均走在了九江現(xiàn)有步行街的前列劣勢(shì)：許多百姓在穿衣、用品方面不經(jīng)常買或稱消費(fèi)不起外，還有一個(gè)原因就是此街兩旁的酒樓、飲店、娛樂(lè)廳缺少或說(shuō)是沒(méi)有。再是一個(gè)小問(wèn)題就此街與十里鋪前進(jìn)東路靠得近（只三十米）。4、綜合分析：A、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)配套住宅銷售速度將明顯快于商鋪單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長(zhǎng)項(xiàng)目一旦正式開始，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局即出現(xiàn)價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢美吉特集團(tuán)將更注意項(xiàng)目整體包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)在運(yùn)營(yíng)上邀請(qǐng)知名管理顧問(wèn)公司運(yùn)用全國(guó)經(jīng)典名盤操作模式運(yùn)作九蓮北路“商業(yè)步行街”改造開發(fā)上將采取分三期滾動(dòng)開發(fā)的模式B、競(jìng)爭(zhēng)策略分析1）品質(zhì)取勝品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。在九江目前在樓盤中還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的項(xiàng)目，本改造周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如信華城市廣場(chǎng)及上海路步行街等品質(zhì)都非常平庸，這是市場(chǎng)的空白，也是九蓮北路十里鋪商業(yè)步行街改造難得的機(jī)會(huì)。盡管項(xiàng)目周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過(guò)努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，項(xiàng)目將參照其他城市成功經(jīng)驗(yàn)及利用美吉特集團(tuán)成熟市場(chǎng)運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的項(xiàng)目，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)芈糜渭吧虡I(yè)市場(chǎng)中樹立起第一品牌、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。2）低總價(jià)，高性價(jià)比從我們對(duì)九江的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析我們可以看到商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及手段將直接決定客戶面。九江當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場(chǎng)，本地消費(fèi)需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及旅游成熟度，能夠吸引并留駐游客的商業(yè)場(chǎng)所相對(duì)較少，因此無(wú)論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成良好的商業(yè)局面，由于本項(xiàng)目配套建設(shè)四星級(jí)酒店及商務(wù)經(jīng)濟(jì)酒店，將充分吸引并留駐游客。從銷售情況看，本步行街改造項(xiàng)目首先可以沿用十里鋪這個(gè)歷史名稱，再塑十里鋪商業(yè)的輝煌，由于項(xiàng)目擁有最科學(xué)的商業(yè)格局設(shè)計(jì)、最合理的人流、最高端的商品，周邊的住宅明顯好過(guò)商鋪，在建筑成本在房?jī)r(jià)中所占比例很高的九江來(lái)看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購(gòu)買多層，所以希望政府在商住比例上給予一定的傾斜減輕企業(yè)投資壓力。綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶有著非常重要的影響。3）用營(yíng)銷和規(guī)范的案場(chǎng)管理打動(dòng)客戶在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國(guó)際廣場(chǎng)、潯陽(yáng)江畔有比較良好的平面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤的營(yíng)銷手段和案場(chǎng)管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場(chǎng)，很難見到一個(gè)規(guī)范的案場(chǎng)執(zhí)行，而在宣傳的多數(shù)屬于較低檔次的，如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，在營(yíng)銷和案場(chǎng)方面突出我們的專業(yè)性，結(jié)合華東市場(chǎng)三期成功經(jīng)驗(yàn)，使我們?cè)谖磥?lái)競(jìng)爭(zhēng)更有優(yōu)勢(shì)。4）用優(yōu)質(zhì)商家吸引顧客項(xiàng)目啟動(dòng)后將聯(lián)手品牌優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)場(chǎng)，逐步完善服務(wù)設(shè)施，積極擴(kuò)銷促銷，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收，商品質(zhì)量和售后服務(wù)一向是消費(fèi)者最注重的方面，為確保消費(fèi)者購(gòu)物放心、滿意，本項(xiàng)目將利用優(yōu)質(zhì)商品和高水平服務(wù)吸引拓展客源。。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還沒(méi)有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，可以預(yù)測(cè)九江市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力無(wú)限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過(guò)房改或購(gòu)買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購(gòu)買第二套住房投資將是需求的重要來(lái)源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬(wàn)人，九江每年平均新增人口4.5萬(wàn)，以2007年人均居住面積25.09m2測(cè)算，今后九江每年至少將平均新增住房需求109.98萬(wàn)m2，市場(chǎng)需求旺盛。（2）樓市房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),至2007年底，九江市共完成房地產(chǎn)投資24.43億元，比上年同期增長(zhǎng)11.67%。其中住宅投資13.45億元，比上年同期增長(zhǎng)29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額2.48億元，增長(zhǎng)23.1%，平均銷售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增長(zhǎng)43.9%。在2007年，在銷量保持穩(wěn)定增勢(shì)的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從2000年的900元/㎡漲至2800元/㎡,但此價(jià)格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見九江房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。（3）居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來(lái)九江房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對(duì)住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇04、05年九江土地拍賣面積超過(guò)3500畝，而今年可供的土地面積有5437.37畝，據(jù)國(guó)土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，07年土地供應(yīng)量2500畝，可見市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈。（5）商品房?jī)r(jià)格水平低，有一定發(fā)展空間2007年九江商品房均價(jià)為約為3100元/平方米左右，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的成熟，商品房?jī)r(jià)格將有一定程度的上漲。第三部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況地理位置：本項(xiàng)目位于九蓮北路地塊，十里大道東側(cè)（十里大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá)80M，交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越），占據(jù)九江南大門，路網(wǎng)發(fā)達(dá),交通便捷,出門不遠(yuǎn)即可上昌九高速公路，距九江火車站約3公里距離、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程；24等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府九江職業(yè)技術(shù)學(xué)院，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

、總投資額14.8億元其中：一期6.5億元二期4.8元三期3.5億元

、總占地面積：235000m2

、總建筑面積：352500m2其中：住宅面積：90000m2商業(yè)面積：210000m2酒店配套：45000m2設(shè)備用房：3000m2商業(yè)（辦公）面積：4500m2容積率：1.5二、項(xiàng)目資源分析1、周邊環(huán)境資源區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道——十里大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮笞匀画h(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)與十里大道有一定落差，視野比較開闊。交通資源：本項(xiàng)目臨九江的主干道十里大道，2、7、9、13、24、101、103等多路公交車經(jīng)本項(xiàng)目通往各地，隨時(shí)可以搭乘。緊鄰昌九高速公路，距九江火車站約3公里距離，繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程，交通十分便捷。商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)規(guī)模小，上海路步行街商業(yè)氣氛一般。教育資源：幼兒園、小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府——九江學(xué)院師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。命名優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目將沿用“十里鋪”來(lái)命名商業(yè)步行街，歷史資源底蘊(yùn)深厚升值潛力：區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，老十里鋪市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。2、項(xiàng)目歷史文化資源 十里鋪擁有著深厚的歷史文化底蘊(yùn)，很久以前就是有名的商業(yè)街，在當(dāng)?shù)厝诵哪恐杏兄厥獾牡匚弧?據(jù)說(shuō)南宋名士周濂溪去世時(shí)有個(gè)遺愿，死后用竹竿抬著走，竹竿在哪兒斷就將他的墓地選在哪里?；蛟S是十里鋪這個(gè)地方特別想留住這位蓮一般高潔的名士，抬他的竹竿就在十里鋪附近斷了。最早的十里鋪指的是從現(xiàn)在九江一中后門到十里老街后面的一條路，有柴?？さ臅r(shí)候就有，因離郡十華里而得名。這里是古時(shí)候上廬山、訪濂溪墓和往南出入九江的唯一通道，當(dāng)時(shí)的繁盛可想而知。十里長(zhǎng)亭傷別離，當(dāng)時(shí)柴桑文人送友人一定是送到這里再戀戀不舍地分手的。即使是在建國(guó)初期，十里鋪兩旁的小飲食店小雜貨店生意都特別好。依據(jù)如此積淀，十里鋪的商業(yè)氣氛一直沒(méi)有斷過(guò)，在九江人民的心目中，十里鋪依舊是一條商業(yè)街。3、項(xiàng)目本身資源項(xiàng)目案名：“十里鋪商業(yè)步行街”開發(fā)規(guī)模：沿蓮北路兩側(cè)（北到長(zhǎng)虹大道，南到前進(jìn)路，約350畝）規(guī)劃理念：充分挖掘十里鋪歷史文化商業(yè)特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、商業(yè)、品位、檔次”的主題，將自然景色作為十里鋪步行街特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌，通過(guò)改造、整合，通過(guò)不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到十里鋪步行街的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、品位、購(gòu)物、休閑、互動(dòng)、檔次共生”的追求，同時(shí)把歷史文化主題貫穿于十里鋪步行街的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過(guò)這些手法讓人們充分體驗(yàn)到十里鋪步行街獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)新十里鋪步行街更有生命力。物業(yè)形態(tài)：本改造項(xiàng)目規(guī)劃建有多層臨街商鋪、寫字樓、酒店及配套居住區(qū)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)高低錯(cuò)落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了十里鋪步行街的天際線，又使十里鋪步行街顯得和諧宜人。4、商業(yè)布局規(guī)劃建議1）商業(yè)街沿街分為多個(gè)檔次，做成中、高檔商業(yè)，采用二到三層（部分多層）建筑形式；其中一層層高6米，二、三層層高4米；2）十里鋪商業(yè)街定位為旅游休閑娛樂(lè)服務(wù)，初步規(guī)劃定位如下：3）生活配套超市一個(gè)，面積3000-6000平方米；4）酒店三個(gè)，其中四星級(jí)以上酒店一個(gè)，四星級(jí)酒店一個(gè)、商務(wù)酒店一個(gè)，面積50000平米左右，5）高檔茶館、咖啡廳五到八個(gè)，面積3000平方米；6）一層店面面寬4.5－5米，進(jìn)深12－15米，層高6米以上，7）商業(yè)步行商業(yè)街采取分區(qū)、分段分業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式8）地塊臨前進(jìn)路、十里鋪轉(zhuǎn)盤等集中商業(yè)，商業(yè)價(jià)值較高，做成中、高檔商業(yè)，一樓沿街面做成門面，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化；二樓引進(jìn)國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名品牌專賣店；其他可考慮做餐飲、電影院及休閑娛樂(lè)中心的生活休閑娛樂(lè)配套；9）步行街商業(yè)面積近210000平米，定位為中檔商業(yè)，采用雙首層建筑形式；層高4.5米，面寬4.5－5米，進(jìn)深8－9米，10）規(guī)劃九江土特產(chǎn)旅游紀(jì)念品交易步行商業(yè)區(qū)，結(jié)合項(xiàng)目周邊旅游觀光特色優(yōu)勢(shì)，為旅游觀光人士提供一站式購(gòu)物休閑中心；11）沿街面商鋪盡可能采用玻璃幕墻，同時(shí)預(yù)留部分廣告位；5、項(xiàng)目定位1）商業(yè)市場(chǎng)形象定位九江首席文化旅游休閑商業(yè)步行街——九江唯一一個(gè)將購(gòu)物樂(lè)趣融入到休閑商業(yè)街區(qū)里的真正的商業(yè)步行街項(xiàng)目九江新商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊！——十里鋪休閑、娛樂(lè)、旅游、購(gòu)物為一體的新商業(yè)中心2）商業(yè)物業(yè)定位以大型文化、休閑飲食賣場(chǎng)為龍頭，集團(tuán)化大型連鎖品牌的專業(yè)賣場(chǎng)為輔的組合而成。填補(bǔ)九江商業(yè)街文化的不足，各行業(yè)功能在互動(dòng)中達(dá)到共榮，是九江首席文化休閑旅游商業(yè)商業(yè)步行街區(qū)3）定位內(nèi)容文化設(shè)施新華書店、電影院、古玩書畫、花鳥魚蟲、音像超市休閑設(shè)施夜總會(huì)、美容院、健身房、高檔游戲廳、兒童游樂(lè)世界純商業(yè)設(shè)施主題專賣商場(chǎng)、中型超市餐飲設(shè)施酒店、中高檔酒樓、酒吧、咖啡館、茶樓、富有異域飲食與文化的餐館例如日式餐廳4）新型步行街商業(yè)業(yè)態(tài)模式的利益點(diǎn)（1）政府需大力支持，給予相對(duì)優(yōu)惠的政策，全力打造旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)。（2）隨著九江的經(jīng)濟(jì)跳越式發(fā)展，物質(zhì)財(cái)富極大的豐富，人們開始轉(zhuǎn)向文化精神的消費(fèi)與追求，更多的時(shí)間和錢財(cái)用于文化水平的提高和休閑，費(fèi)用的投向也將發(fā)生明顯的變化，諸如購(gòu)書、完善自我的教育、健身美容、文化劇目欣賞。這也是人的本質(zhì)的回歸。（3）傳統(tǒng)的工作和休閑的概念已經(jīng)模糊。首先，工作時(shí)空界限被打破；其次，文化休閑在未來(lái)的社會(huì)中成為社會(huì)系統(tǒng)中一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的事物，它會(huì)成為一種資源、分配回報(bào)、期待創(chuàng)新，有利于事業(yè)的發(fā)展，工作的延伸。隨著城市居民收入的不斷增加，購(gòu)買耐用消費(fèi)品的比例正在逐漸減小，人們已經(jīng)開始將更多的注意力放在了文化休閑方面。（4）人的壽命的延長(zhǎng)，使人生的后20-25年完全處于休閑的狀態(tài)中，隨著社會(huì)保障制度的不斷完善，人的晚年的各種費(fèi)用主要用于休閑消費(fèi)的支出。青少年也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，假期期間的休閑消費(fèi)將有巨大的市場(chǎng)。6、業(yè)態(tài)模式的個(gè)性大打旅游、文化、步行街、休閑牌，這就是本舊城改造項(xiàng)目的個(gè)性，這在九江將是獨(dú)一無(wú)二的。在這個(gè)倡導(dǎo)休閑的時(shí)代，消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者都會(huì)認(rèn)同這樣一個(gè)充滿風(fēng)情和活力的休閑步行商業(yè)購(gòu)物街區(qū)，它將有效的刺激經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)城市整體形象提升。三、項(xiàng)目swot分析S：優(yōu)勢(shì)1、沿用十里鋪名稱命名2、靠近城市主干道十里大道、德化路大道，交通便利3、十里大道、昌九高速屬于是市政府形象大道，廬山區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)大力支持4、萬(wàn)眾嘉園等新興住宅小區(qū)的興建，形成一定的板塊效應(yīng)5、九江職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廬山中學(xué)等教育機(jī)構(gòu)提升地塊文化檔次6、地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全W：劣勢(shì)1、地塊沿九蓮北路，車流較多，有一定的噪音污染2、目前環(huán)境和品質(zhì)對(duì)改造有一定的影響3、地塊交通規(guī)劃有一定影響4、原有經(jīng)九蓮北路車輛需要合理導(dǎo)流O：機(jī)會(huì)1、十里大道的不斷完善，逐步吸引市民的目光2、市區(qū)地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)地段可供改造地段沒(méi)有3、九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動(dòng)市民對(duì)商業(yè)活動(dòng)街區(qū)需求4、本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)上都將是九江房地產(chǎn)市場(chǎng)上一流的，這將對(duì)九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力5、九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇6、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對(duì)較低，給市場(chǎng)足夠的發(fā)展空間。T：威脅1、隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā),一方面可以提高城市品味,帶動(dòng)市場(chǎng)需求,但另一方面,由于廬山政府開發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來(lái)籌措主要資金，如此必定會(huì)增加土地投放量,給市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力2、國(guó)家宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響將延緩一部分人的購(gòu)鋪及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃四、周邊部分項(xiàng)目分析1、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對(duì)長(zhǎng)虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來(lái)看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到67%，可以說(shuō)周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分，達(dá)到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動(dòng)了建材經(jīng)營(yíng)，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從出租率來(lái)看，項(xiàng)目周邊的店鋪出租率均達(dá)到90%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對(duì)承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。2、租金及回報(bào)狀況分析售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高本項(xiàng)目與龍?chǎng)位▓@經(jīng)十里鋪轉(zhuǎn)盤相連，主力單間面積在50-60平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。從龍?chǎng)位▓@的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2003年底到2005年底之間由于受房?jī)r(jià)整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了35%，而到了2006年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。從租金回報(bào)率看，按一間店鋪50平方米計(jì)算，2006年底，該段商鋪的年回報(bào)率為4.1%，2007年底的時(shí)候?yàn)?.04%，目前為4.4%。目前龍?chǎng)位▓@的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚(yáng)，部分店鋪甚至達(dá)到了2200元/月/間，同時(shí)由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)的情況有所遏制，因此回報(bào)率的上揚(yáng)也使龍?chǎng)文壳暗牡赇佷N售情況比較良好。七、項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)客戶層研究1、主力客戶定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對(duì)整個(gè)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】2、目標(biāo)客戶描述（1）產(chǎn)品A—配套住宅的目標(biāo)客戶：機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對(duì)穩(wěn)定，有較高的固定收入來(lái)源，因而對(duì)上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。外來(lái)經(jīng)商者及本地私營(yíng)業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長(zhǎng)期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營(yíng)業(yè)主二次購(gòu)房的意愿較強(qiáng)。這類客戶經(jīng)濟(jì)收入高，對(duì)高檔物業(yè)特別青睞。九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購(gòu)房較多，主要是一來(lái)城里有房有個(gè)落腳點(diǎn)方便辦事，二來(lái)購(gòu)一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。抓住這類消費(fèi)者還可帶動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)群體。二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對(duì)目前的住房不是很滿意，有想通過(guò)現(xiàn)有房屋的租賃或出售來(lái)?yè)Q取新房的欲望。（2）產(chǎn)品B—商業(yè)步行街鋪面的目標(biāo)客戶：實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人他們注重本案的規(guī)模所帶來(lái)的巨大人氣，對(duì)物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿Α⑤^高的升值空間與投資回報(bào)率有著清醒的認(rèn)識(shí)，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營(yíng)或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)戶原來(lái)就經(jīng)營(yíng)良好，因此在十里鋪商業(yè)街重新建立后會(huì)考慮重新進(jìn)駐。零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。（3）產(chǎn)品C—星級(jí)酒店目標(biāo)客戶：九江商務(wù)人士廬山及九江旅游客戶周邊部分辦公客戶第四部分項(xiàng)目開發(fā)研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值初步評(píng)估本項(xiàng)目地處城市十里鋪老商業(yè)中心居住區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，體現(xiàn)在：地段尊貴性——十里鋪老中心商業(yè)區(qū)，歷史商業(yè)中心的地段尊貴性突出；品質(zhì)可塑性——產(chǎn)品形態(tài)及步行街商業(yè)品質(zhì)可塑性較強(qiáng)；交通便利性——本項(xiàng)目臨市政形象大道-長(zhǎng)虹大道，十里大道、昌九高速，交通便利；區(qū)域完善性——在商業(yè)配套、休閑娛樂(lè)氛圍及消費(fèi)信心層面上有良好的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域的認(rèn)同度被廣大市民認(rèn)可；土地增值性——由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，土地價(jià)格一路上漲，（最新掛牌的南湖廣場(chǎng)原田徑場(chǎng)東側(cè)地塊，價(jià)格高達(dá)300萬(wàn)/畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價(jià)格也有181萬(wàn)/畝。）因此本地塊的土地價(jià)值增值潛力不可限量。二、類似改造開發(fā)項(xiàng)目借鑒常州南大街和本改造項(xiàng)目有很高共同之處，值得參考借鑒。常州南大街是常州市區(qū)消費(fèi)者流量最多的地方，日流量達(dá)萬(wàn)次。南大街位于長(zhǎng)三角要塞城市之一的常州市，為該市商業(yè)項(xiàng)目一號(hào)工程，體量6萬(wàn)平米以上。南大街從立項(xiàng)開始就一度成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)話題，引起了長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)社會(huì)的廣泛關(guān)注。該項(xiàng)目身處原常州市最繁華的商業(yè)老城區(qū)，經(jīng)過(guò)老城換新改造的洗禮后，煥然一新，生機(jī)勃勃。南大街商業(yè)步行街由常州之江置業(yè)有限公司投資建造,西至南大街、南自青果巷，北臨延續(xù)西路，東西方向?qū)?20米，南北方向長(zhǎng)600米?？偨孢_(dá)4萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積為12萬(wàn)平米，商務(wù)辦公面積為3.5萬(wàn)平米,住宅面積為4.5萬(wàn)平米.地下停車面積為4萬(wàn)平米,可同時(shí)停放機(jī)動(dòng)車600輛,步行街共設(shè)置了30臺(tái)自動(dòng)扶梯和35臺(tái)垂直電梯。南大街的項(xiàng)目位置具有得天獨(dú)厚的條件，左攜泰富百貨和新世紀(jì)兩大本地商業(yè)巨頭，后期規(guī)劃又有萊蒙都會(huì)大型商業(yè)CBD，右臨人民公園休閑區(qū)、文化宮鬧市區(qū)，前靠常州市政府，后對(duì)蘭園休閑區(qū)、九州服裝城、紫陽(yáng)花園高檔小區(qū)、中天體育廣場(chǎng)等諸多人居活動(dòng)及購(gòu)物要所。這些優(yōu)越的條件為南大街的開發(fā)銷售創(chuàng)造了良好的條件，開發(fā)的高利潤(rùn)點(diǎn)清晰可見。南大街商業(yè)步行街由一條"S"型步行街將三個(gè)地塊串聯(lián)起來(lái),一、二層為精品店鋪，三層為風(fēng)情美食街，地下一層為2萬(wàn)平米的大型賣場(chǎng)——樂(lè)購(gòu)超市，功能設(shè)計(jì)趨向歐美，它吸收了歐美較為流行的“SHOPPINGMALL”的設(shè)計(jì)思路，集休閑、購(gòu)物、餐飲、旅游、辦公、娛樂(lè)等多功能于一體。南大街有各類大小商家630余家，主力品牌店除了樂(lè)購(gòu)還有五星電器、麥當(dāng)勞、泰富百貨等十余家。日?？土髁考s為10萬(wàn)，節(jié)假日可達(dá)30萬(wàn)。歷史上老常州人都知道，南大街、西瀛里商脈源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，歷史上就是做生意很旺的地方。據(jù)清康熙《常州府志》載，此處明清時(shí)稱大街，即為常州最早的商業(yè)區(qū)。南接廣化街、西瀛里、青果巷，東西方與雙桂坊、青云坊、孫府弄等相交接，北通府直街。民國(guó)初年，府直街改北大街，此街即稱南大街，這里云集了常州的百年老店數(shù)十家，幾百年來(lái)，這里始終為商賈云集的繁華城區(qū)。隨著常州建設(shè)特大型城市框架的大幕拉開，輔以萊蒙都會(huì)的強(qiáng)勢(shì)入駐，南大街的商圈積聚效應(yīng)將最大限度的體現(xiàn)。 常州的商圈比較單一，僅南大街商圈為市級(jí)，積聚效應(yīng)明顯，南大街商圈的歷史非常渾厚，自古以來(lái)就是商家的集中地。所以從交通區(qū)位的角度來(lái)看，沒(méi)有什么瑕疵。在常州市區(qū)，有三十多條公交線路?？磕洗蠼稚倘Γ煌ǚ浅１憷?。美中不足的就是上、下班的高峰期會(huì)遇到堵車現(xiàn)象，但時(shí)間不是很長(zhǎng)。從城市規(guī)劃的角度來(lái)說(shuō)，常州市政府對(duì)南大街的定位就是“常州的城市名片”，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，這樣的定位及扶持不會(huì)改變。對(duì)于專賣來(lái)說(shuō)，南大街仍然有一部分店鋪不適合。南大街共分三樓，只有一樓的臨街店鋪才是考慮的首選，其他方位的店鋪（包括二樓或者三樓），都不適合專賣的經(jīng)營(yíng)。而在一樓的臨街店鋪中，拿取的可能性已經(jīng)非常小了，因?yàn)檫@樣的店鋪基本是供不應(yīng)求的，價(jià)格也會(huì)隨著時(shí)間的推移而節(jié)節(jié)攀高，只有在南大街南，有部分店面處于出租狀態(tài)。因?yàn)槟洗蠼值恼w象個(gè)“S”型，位于步行北街是人群集中地，無(wú)論是人流量還是實(shí)際成交率，都非常高，商業(yè)價(jià)值明顯，到常州天寧寺的游客在游玩后基本都要去南大街游玩一番，我們也有理由相信到廬山游玩的游客以后也會(huì)在本項(xiàng)目駐留。三、項(xiàng)目開發(fā)基本思路1、產(chǎn)品形態(tài)市場(chǎng)化如前所述，商業(yè)步行街產(chǎn)品項(xiàng)目品質(zhì)較好，客群接受度較高；而經(jīng)營(yíng)也逐漸被市民所接受，故在充分結(jié)合項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)及容積率要求的情況下，十里鋪商業(yè)行街將以1至2層為主，多層為輔，結(jié)合步行街商鋪配套的酒店、住宅等產(chǎn)品組合形態(tài)，能保證較好的銷售及招商運(yùn)營(yíng)速度，同時(shí)可利用規(guī)劃提高城市商業(yè)檔次，從而提升九江商業(yè)環(huán)境整體品質(zhì)，吸引并拉動(dòng)旅游消費(fèi)，也將成為九江新的城市名片。2、設(shè)計(jì)多樣化區(qū)域市場(chǎng)及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①小商鋪需求明顯，供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場(chǎng)的供給大面積多數(shù)相對(duì)較多；③隨著房?jī)r(jià)的逐步攀升，市民購(gòu)房對(duì)總價(jià)敏感度也會(huì)越來(lái)越高，因此在結(jié)合市場(chǎng)情況及本案的定位下，提出本項(xiàng)目簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)的鋪位定位，即以30m2-80m2為主力鋪位產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類型來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)化產(chǎn)品銷售;④在鋪位進(jìn)深及層高結(jié)構(gòu)上考慮創(chuàng)新結(jié)構(gòu)，以及朝向、戶內(nèi)觀景效果等系列產(chǎn)品品質(zhì)上的深入挖掘，也為產(chǎn)品力求在競(jìng)爭(zhēng)力上有較大的突破，從而獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、物業(yè)管理人性化高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵籌碼，也是步行街內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營(yíng)造的基礎(chǔ)。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來(lái)高檔商業(yè)步行街的方向標(biāo)之一，將聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)管理顧問(wèn)公司介入，以提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，使之也成為本項(xiàng)目重要賣點(diǎn)。4、社區(qū)配套智能化當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，商業(yè)項(xiàng)目的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建商業(yè)步行街更應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)街區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。5、園林設(shè)計(jì)藝術(shù)化隨著人們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多項(xiàng)目的一個(gè)核心賣點(diǎn)之一。項(xiàng)目將聘請(qǐng)知名園林景觀設(shè)計(jì)公司介入，以提升園林品質(zhì)及形象。在項(xiàng)目整體綠化設(shè)計(jì)上體現(xiàn)均好性和可入性原則：1、均好性：環(huán)境設(shè)計(jì)將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對(duì)每位住戶的均好性。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個(gè)角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境。2、可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶"親身體味"的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。3、觀賞性：由于項(xiàng)目有1900米長(zhǎng)度，所以步行街區(qū)小品多樣化的選擇布置將為整個(gè)步行街帶來(lái)興奮點(diǎn)，使游客及顧客在休閑購(gòu)物中沒(méi)有疲勞只有享受，樂(lè)不思返。4、參與性：利用步行街設(shè)計(jì)制造顧客參與，這樣對(duì)人流的拉動(dòng)將起到極好推動(dòng)。6、其他建筑外觀——是消費(fèi)者購(gòu)房心理的重要因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會(huì)所是未來(lái)步行街檔次的標(biāo)志之一，設(shè)置酒店會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。第五部分項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略一、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的67%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算三期開發(fā)平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。針對(duì)本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達(dá)到68.21%，即可保持財(cái)務(wù)平衡。從靜態(tài)指標(biāo)來(lái)看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。以下為各產(chǎn)品類別在本項(xiàng)目總面積中所占比例示意：產(chǎn)品類別占總銷的比例商業(yè)步行街59．57%酒店25．54%住宅12．77%辦公1．28%設(shè)備用房0．85%二、敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)成本和銷售價(jià)格。針對(duì)前面所述評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算出當(dāng)增加或減少5%和10%的成本（或售價(jià)）時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，詳見下表：一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（×100%）95%90%105%110%銷售均價(jià)(元/m2)營(yíng)業(yè)收入稅后利潤(rùn)內(nèi)部收益率%%二、成本的影響

估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)

（×100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)總投資稅后利潤(rùn)內(nèi)部收益率%%%%%%從上述指標(biāo)來(lái)看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，開發(fā)成本、售價(jià)±10%的單方面變動(dòng)都不會(huì)使項(xiàng)目虧本。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的定位為中、高檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的商業(yè)步行街區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高文化品味，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代街區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕細(xì)刻，使得未來(lái)開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小，但未來(lái)整體的市場(chǎng)開發(fā)容量是相當(dāng)大的。因此，本項(xiàng)目需在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)的同時(shí)，還更需把握開發(fā)