2024年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》考試題庫大全-下（多選、判斷題）

PAGEPAGE12024年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》考試題庫大全-下（多選、判斷題）多選題1.下列關于評估價、保留價、起拍價的說法中，正確的有（）。A、保留價是拍賣底價B、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價≥評估價的80%C、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價D、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=市場價E、如果出現(xiàn)流拍可以降低保留價，但每次降低數(shù)額不得超過前次保留價的10%答案：ACD解析：本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。選項B錯誤，現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價；選項E錯誤，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。2.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于國際因素的有（）。A、世界經(jīng)濟狀況B、房地產(chǎn)投機C、政治對立狀況D、軍事沖突狀況E、城市化狀況答案：ACD解析：考點:國際因素。影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等。選項BE，屬于社會因素。3.收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A、抵押貸款還本付息額B、房地產(chǎn)折舊額C、重置提撥款D、房地產(chǎn)改擴建費用E、所得稅答案：ABDE解析：考點:凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟壽命較短的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。4.長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）。A、收益法中預測未來的租金B(yǎng)、比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整C、填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D、比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力E、成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格答案：ACD解析：本題考查的是長期趨勢法。選項B錯誤，正確表述應為：用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整；選項E錯誤，不能用于成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格。5.收集交易實例時應收集交易實例信息包括（）。A、成交價格B、議價時間C、成交日期D、交易方式E、交易目的答案：ACDE解析：考點:收集交易實例的要求。在收集交易實例時應盡量收集較多的內(nèi)容，一般包括：（1）交易對象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交價格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交易稅費負擔；（9）交易目的。6.路線價法特別適用于（）估價。A、個別房地產(chǎn)B、房地產(chǎn)稅收C、市地重劃D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓E、需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形答案：BCE解析：考點:路線價法概述。路線價法被認為是一種高效率、低成本、相對科學準確、客觀公平地評估出許多宗土地價值的方法，即是一種批量估價方法，特別適用于市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）、房地產(chǎn)稅收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形。7.比較法估價中，對可比實例成交價格進行權益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）A、租賃權限制情況B、交易稅費負擔轉(zhuǎn)嫁情況C、已抵押擔保債權情況D、地役權設立情況E、利用方式限制情況答案：ACDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。選項B是建立比較基礎中的“統(tǒng)一稅費負擔”。8.選取可比實例時，應符合的要求包括（）。A、可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B、可比實例的交易類型與估價目的吻合C、可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D、可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E、可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同答案：BCDE解析：本題考查的是選取可比實例的要求。選項A可比實例只要與估價對象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。而且A選項中有“必須”的字樣。9.房地產(chǎn)的獨一無二性，也稱為（）。A、獨特性B、異質(zhì)性C、非同質(zhì)性D、個別性E、有限性答案：ABCD解析：房地產(chǎn)的獨一無二性，也稱為房地產(chǎn)的異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性和獨特性。這是房地產(chǎn)的特性之一，因為沒有任何兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。這種獨一無二性主要源自于房地產(chǎn)的位置固定性、供應有限性以及用途多樣性。10.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。A、與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B、達到規(guī)模遞增C、內(nèi)部構成要素的組合最適當D、外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)E、外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合答案：AC解析：考點:最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳利用。11.某餐廳資產(chǎn)分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)和特許經(jīng)營權。目前因該餐廳不適宜在現(xiàn)在位置繼續(xù)經(jīng)營下去而進行轉(zhuǎn)讓，為確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括（）。A、土地B、建筑物C、裝飾裝修D(zhuǎn)、動產(chǎn)E、特許經(jīng)營權答案：ABC解析：考點:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要。審題，“不適宜繼續(xù)經(jīng)營”所以特許經(jīng)營權價格為0，動產(chǎn)也應該單獨處置。12.以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應符合下列條件（）。A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金B(yǎng)、取得土地使用權證書C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書D、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件E、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的20%以上答案：ABCD解析：考點:合法原則。以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。13.關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B、重新購建價格相當于賬面價值C、重新購建成本是客觀的重新購建成本D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格答案：CD解析：考點:重新購建成本的內(nèi)涵。選項A錯在實際兩個字，應該是必要的；選項B賬面價值是基于歷史成本的余值；選項E土地重新購建成本，應該按照該地塊在價值時點的剩余年限確定價值、確定其土地使用權價格。14.下列選項中，難以采用比較法估價的有（）。A、特殊廠房B、普通住宅C、存量成套住宅D、博物館E、在建工程答案：ADE解析：考點:比較法適用的估價對象。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價：（1）數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；（2）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；（3）可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。15.在求取凈收益中，運營費用包括（）。A、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B、房地產(chǎn)折舊費C、房屋保險費D、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E、為承租人提供的服務費答案：ACE解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。16.關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B、重新購建成本相當于賬面價值C、重新購建成本是客觀的重新購建成本D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格答案：CD解析：本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。A選項重新購建成本是客觀的重新購建成本，不應該是實際支出。B選項賬面價值是基于歷史成本的余值。E選項土地重新購建成本，應該按照該地塊在價值時點的剩余年限確定其土地使用權價格。17.與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。A、是一種專業(yè)意見B、估計價格或價值C、實行有償服務D、承擔法律責任E、估價作業(yè)日期長答案：ACD解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。專業(yè)估價具有下列特點：它是專業(yè)機構和人員完成的、提供的是專業(yè)意見、具有公信力、實行有償服務、承擔法律責任。18.開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。A、比較法B、收益法C、成本法D、長期趨勢法E、推測法答案：ABD解析：考點:開發(fā)完成后的價值。在動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。19.房地產(chǎn)的特性包括（）。A、獨一無二B、需求有限C、流動性好D、相互影響E、保值增值答案：ADE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項B，需求是無限的，供給才是有限的；選項C，流動性就是變現(xiàn)的意思，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差。20.收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A、抵押貸款還本付息額B、房地產(chǎn)折舊額C、重置提撥款D、房地產(chǎn)改擴建費用E、所得稅答案：ABDE解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟壽命較短的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。21.某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關說法，正確的有（）。A、評估對象土地取得成本為196萬元B、應計算利息項目的總金額為535萬元C、土地取得成本的計息期為1.5年D、土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E、開發(fā)利潤為64.20萬元答案：ACD解析：考點:重新購建成本的求取思路。（1）由于類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元（50年建設用地使用權），估價對象剩余土地使用權年限為45年，則估價對象土地取得成本＝200×[1－（1＋6%）-45]/[1－（1＋6%）-50]≈196（萬元）；（2）應計算利息項目包括土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用＝196＋300＋15＋20＝531（萬元）；（3）土地取得成本之外其他計息項目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（萬元）；（4）投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用），開發(fā)利潤＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（萬元）。22.下列關于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）。A、居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格的上升B、如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大E、居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大答案：ABCD解析：本題考查的是居民收入。選項E錯誤，居民收入是房地產(chǎn)價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。23.下列屬于建筑物實物因素的有（）。A、開間.進深.樓層B、電梯.中央空調(diào).集中供熱C、通風.采光.日照D、風格.色調(diào)E、層高.朝向答案：BCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。選項A中的樓層屬于區(qū)位因素；選項E中的朝向?qū)儆趨^(qū)位因素。24.下列對決定房地產(chǎn)需求量因素的描述中，正確的有（）。A、當價格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品B、對正常商品來說，消費者收入增加，對商品的需求增加C、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強時，該種房地產(chǎn)需求就會增加D、房地產(chǎn)互補品，即一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上E、當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會減少對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求答案：BC解析：考點:房地產(chǎn)需求。選項A，吉芬物品屬于生活必需品，價格和需求量同方向變化；選項D，房地產(chǎn)替代品，即一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上；選項E，當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求。25.城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A、建筑高度B、建筑結(jié)構C、容積率D、土地使用權來源E、土地用途答案：ACE解析：本題考查的是房地產(chǎn)權益因素。建筑結(jié)構不屬于土地使用管制內(nèi)容，土地使用權是管制使用性質(zhì)，但是不管制來源。26.由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。A、保值增值B、價值量大C、不可移動D、壽命長久E、獨一無二答案：ABCD解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。由于房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。27.在房地產(chǎn)抵押中，需要進行房地產(chǎn)估價的環(huán)節(jié)包括（）。A、初次抵押中的抵押價值評估B、再次抵押中的抵押價值評估C、續(xù)貸抵押中的抵押價值評估D、處置抵押中的市場價值評估E、租賃抵押中的權益價值評估答案：ABCD解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要一共有5種：初次抵押估價；再次抵押估價；續(xù)貸抵押估價；抵押期間估價；抵押房地產(chǎn)處置估價。28.就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A、較樂觀的估計值B、較保守的估計值C、過高的估計值D、過低的估計值E、最可能的估計值答案：ABE解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。預測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。29.明確估價對象的區(qū)位狀況，就是要弄清估價對象的（）。A、位置B、交通條件C、外部配套設施D、周圍環(huán)境E、抵押擔保答案：ABCD解析：考點:估價對象的確定。明確估價對象的區(qū)位狀況，是要弄清估價對象的位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。選項E屬于權益狀況。30.下列關于開發(fā)經(jīng)營期、建設期、經(jīng)營期等之間的關系說法正確的是（）。A、開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期B、建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C、經(jīng)營期可具體化為銷售期和運營期D、經(jīng)營期可以準確預測E、三者一般情況下不重疊答案：ABC解析：考點:后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準確預測。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重疊，在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊。31.動態(tài)分析法具體需要做到下列（），才能保證估價結(jié)果的準確性。A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確B、各項支出、收入在何時發(fā)生要預測準確C、各項支出、收入發(fā)生的金額要預測準確D、銷售期多長要預測準確E、運營期多長要預測準確答案：ABC解析：考點:動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。動態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點：（1）后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確；（2）各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確；（3）各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。32.收益性房地產(chǎn)包括（）。A、餐館B、旅店C、加油站D、農(nóng)地E、未開發(fā)的土地答案：ABCD解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。33.在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項目分為（）。A、物質(zhì)缺乏項目B、物質(zhì)落后項目C、物質(zhì)過剩項目D、可修復項目E、不可修復項目答案：DE解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質(zhì)折舊項目可分為可修復項目和不可修復項目。34.下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。A、適當營銷B、適當?shù)钠陂g完成交易C、謹慎行事D、公平交易E、熟悉情況答案：ACDE解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值的形成條件主要有5個：（1）適當營銷；（2）熟悉情況；（3）謹慎行事；（4）不受強迫；（5）公平交易。35.下列關于標準價調(diào)整法的表述中，正確的有（）。A、標準價調(diào)整法是一種批量估價方法B、標準房地產(chǎn)必須是實際存在的C、房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域D、估價范圍僅指估價的區(qū)域范圍E、主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估答案：ACE解析：本題考查的是標準價調(diào)整法。選項B錯誤，標準房地產(chǎn)最好是實際存在的，在沒有合適的實際房地產(chǎn)作為標準房地產(chǎn)的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產(chǎn)作為標準房地產(chǎn)；選項D錯誤，估價范圍包括估價的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。36.對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。A、替代原則B、謹慎原則C、合法原則D、最高最佳利用原則E、價值時點原則答案：ACDE解析：本題考查的是謹慎原則。選項B，謹慎原則是針對抵押目的估價的特定原則，除現(xiàn)狀價值評估外，房地產(chǎn)估價均應遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價值時點原則是普適性原則37.關于建筑物物質(zhì)折舊的可修復費用的說法，正確的有（）。A、采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用B、修復到新的或相當于新的狀況的必要費用C、大于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用D、小于或者等于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用E、包括長壽命項目發(fā)生的修復費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復費用答案：ABD解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。預計修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，即：修復成本≤修復后的房地產(chǎn)價值-修復前的房地產(chǎn)價值，是可修復的；反之，是不可修復的，即預計修復成本大于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。修復成本是采用合理的修復方案恢復到新的或相當于新的狀況的必要支出及應得利潤。38.收集交易實例及相關參考資料的途徑主要有（）。A、走訪房地產(chǎn)交易當事人B、訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員C、查閱政府和有關部門的房地產(chǎn)價格資料D、根據(jù)分析和經(jīng)驗得出客觀資料E、同行之間相互提供答案：ABCE解析：本題考查的是收集交易實例。除了選項ABCE之外，還包括向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機構購買房地產(chǎn)價格等資料；查閱網(wǎng)站、報刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。39.某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內(nèi)容包括（）。A、應采用客觀成本而不是實際成本B、應該采用實際成本而不是客觀成本C、應結(jié)合選址.規(guī)劃設計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D、應結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E、應結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整答案：ACD解析：本題考查的是成本法概述。采用成本法估價時應采用客觀成本而不是實際成本；應在客觀成本的基礎上結(jié)合選址、規(guī)劃設計等分析調(diào)整；應在客觀成本的基礎上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。選項E違背了估價師獨立性的原則。40.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A、該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B、該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C、以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年答案：BCD解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。設該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n，令A－（n－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，則n＝15。該房地產(chǎn)的收益價格=[（A/Y）-（b/Y2）]×[1-1/（1+Y）n]+（b/Y）×[n/（1+Y）n]=143.89（萬元）。以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)＝收益價格/年凈收益＝143.89/28＝5.14。41.關于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）。A、合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響B(tài)、抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應評估承租人權益價值C、在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值D、房屋征收評估應評估無租約限制價值E、只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變答案：ABCE解析：本題考查的是完全產(chǎn)權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。選項A應該無影響，無租約限制則無合同租金，無租約限制價值有時又稱為完全產(chǎn)權價值，合同租金與市場租金的差異對其沒有影響。選項B應該評估出租人的權益價格；選項C錯誤，合同租金低于市場租金，則出租人權益價值<無租約限制價值，承租人權益價值為正。如果合同租金>市場租金，則出租人權益價值會大于無租約限制價值，承租人權益價值為負。選項E承租人的權益價值就是按合同租金與市場租金的差額所評估的價值?？荚嚂r可以聯(lián)系實際印證。42.實地查勘的工作內(nèi)容，主要包括（）。A、感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣B、核對之前收集的估價對象的坐落、四至、面積、用途等情況C、觀察估價對象的內(nèi)外部狀況D、調(diào)查估價對象的歷史使用狀況E、檢查房地產(chǎn)使用者生活習慣因素答案：ABCD解析：考點:實地查勘估價對象。實地查勘的工作內(nèi)容包括：（1）觀察及感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣；（2）檢查、核對之前收集的估價對象的坐落、四至、面積、用途等情況；（3）觀察、調(diào)查估價對象的內(nèi)外部狀況；（4）詢問、調(diào)查估價對象的歷史使用狀況；（5）拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料；（6）補充搜集估價所需要的其他資料。43.成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。A、圖書館B、學校C、空置的寫字樓D、單獨的建筑物E、加油站答案：AB解析：本題考查的是成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)（新開發(fā)建設的房地產(chǎn)）、可以假設重新開發(fā)建設的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設的房地產(chǎn)（在建工程）、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)（期房），都可采用成本法。選項A圖書館，很少發(fā)生交易限制了比較法，沒有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益,限制了收益法。選項B學校以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。選項D單獨的建筑物適用成本法，但是不屬于“既無收益又很少發(fā)生交易”的房地產(chǎn)。選項C空置的寫字樓可以尋找類似的寫字樓，采用比較法，或收益法評估；選項E加油站是收益性房地產(chǎn)，可以采用收益法評估。44.關于假設開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A、開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值B、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權利C、評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益D、對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E、可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值答案：AC解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。選項B錯誤，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的劫產(chǎn)、權利等；選項D錯誤，對于出租或自營的房地產(chǎn)，預測開發(fā)完成后的價值，可先測算其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值；選項E錯誤，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。45.下列關于房地產(chǎn)估價的表述中，正確的是（）。A、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證C、房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格E、根據(jù)提供專業(yè)意見的用途和作用不同可以分為鑒證性估價和咨詢性估價答案：ABDE解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。選項C錯誤，房地產(chǎn)估價難免有誤差，但誤差應在合理范圍內(nèi)。46.下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A、完全產(chǎn)權價值B、出租人權益價值C、快速變現(xiàn)價值D、承租人權益價值E、殘余價值答案：CE解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值?？焖僮儸F(xiàn)價值通常低于市場價值；殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。完全產(chǎn)權價值、出租人權益價值和承租人權益價值，是另一組概念分類。完全產(chǎn)權價值，就是市場價值。47.房地產(chǎn)價格與一般商品價格的不同之處包括（）。A、受區(qū)位因素影響大B、是物品本身的價格C、不太容易受交易者個別情況影響和左右D、價格形成時間長E、同時存在租賃價格和買賣價格答案：ADE解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處，即為房地產(chǎn)價格的特點：（1）與區(qū)位密切相關；（2）實質(zhì)上是權益的價格；（3）同時有買賣價格和租賃價格；（4）易受交易者的個別情況影響；（5）形成的時間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復雜多樣。48.根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A、單位比較法B、市場提取法C、分解法D、工料測量法E、指數(shù)調(diào)整法答案：ADE解析：考點:建筑物重新購建成本的求取方法。市場提取法，是取得“報酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折舊的時候采用的方法。49.根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A、單位比較法B、市場提取法C、分解法D、工料測量法E、指數(shù)調(diào)整法答案：ADE解析：本題考查的是單位比較法。市場提取法，是收益還原法中求取報酬率的方法。分解法，是折舊計算的方法。50.完好房的成新度可以有（）。A、六成B、七成C、八成D、九成E、十成答案：CDE解析：本題考查的是房屋完損等級評定的有關規(guī)定。嚴重損壞房及危險房是三成以下，一般損壞房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。51.下列選項中，屬于其相關定著物的有（）。A、擺放在房屋內(nèi)的家具B、擺放在房屋內(nèi)的電器，掛在墻上的畫C、在地上臨時搭建的帳篷、戲臺D、埋設在地下的管線、設施E、建造在地上的圍墻、假山、水池答案：DE解析：家具、電器、畫、帳篷和戲臺屬于室內(nèi)物件，它們的特點是可以移動和調(diào)整位置，屬于不定著物。而埋設在地下的管線、設施、建造在地上的圍墻、假山和水池則相對固定，不容易移動和改變位置，因此屬于相關定著物。因此，答案為DE。52.房地產(chǎn)價格的特征主要包括（）。A、房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大B、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響C、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長D、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格E、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金答案：BCDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格的六個特點：（1）與區(qū)位密切相關；（2）實質(zhì)上是權益的價格；（3）同時有買賣價格和租賃價格；（4）易受交易者的個別情況影響；（5）形成的時間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復雜多樣。53.在建立比較基礎時，針對統(tǒng)一稅費負擔，房地產(chǎn)正常負擔下的價格等于（）。A、賣方實際得到的價格/（1－應由賣方繳納的稅費比率）B、賣方實際得到的價格－應由賣方負擔的稅費C、買方實際付出的價格＋應由買方負擔的稅費D、應由賣方負擔的稅費/應由買方繳納的稅費比率E、買方實際付出的價格/（1＋應由買方繳納的稅費比率）答案：AE解析：本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費＝賣方實得金額；正常負擔下的價格＋應由買方繳納的稅費＝買方實付金額；正常負擔下的價格＝賣方實得金額/（1－應由賣方繳納的稅費比率）；正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率）；54.關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B、重新購建價格相當于賬面價值C、重新購建成本是客觀的重新購建成本D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格答案：CD解析：本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。選項A錯在實際兩個字，應該是必要的；選項B賬面價值是基于歷史成本的余值；選項E土地重新購建成本是價值時點狀況的土地的重新購建成本。55.估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設，其主要作用在于（）。A、體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力B、反映估價師的職業(yè)道德C、保護估價師和估價機構D、保護估價報告使用人E、規(guī)避估價風險答案：CDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。合理且有依據(jù)地說明估價假設，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構；另一方面是告知、提醒估價報告使用人在使用估價報告時注意，保護估價報告使用者。56.經(jīng)濟適用房的成本包括（）。A、土地房屋征收補償費B、建筑安裝工程費C、管理費D、貸款利息E、小區(qū)營業(yè)性配套公建費答案：ABCD解析：考點:市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價。經(jīng)濟適用住房的成本包括土地房屋征收補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金七項因素。57.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有（）。A、經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平B、社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化C、財政收支及金融狀況、利率D、物價、匯率、居民收入E、人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入答案：ACD解析：本題考查的是經(jīng)濟發(fā)展。選項B屬于社會因素；選項E中人口數(shù)量屬于人口因素，行政隸屬關系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟因素。58.下列選項中，屬于比較法適用對象的有（）。A、標準廠房B、在建工程C、高檔公寓D、房地產(chǎn)開發(fā)用地E、紀念館答案：ACD解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標準廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。59.下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有（）。A、高檔公寓B、標準廠房C、房地產(chǎn)開發(fā)用地D、行政辦公樓E、在建工程答案：ABC解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標準廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。60.在評估市場價值時，應遵循的原則包括（）。A、獨立客觀公正原則B、謹慎原則C、合法原則D、替代原則E、最高最佳利用原則答案：ACDE解析：考點:房地產(chǎn)估價的主要原則。市場價值評估應遵循獨立客觀公正原則，合法原則，價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。61.在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有（）。A、土地價值B、電器設備價值C、特許經(jīng)營權D、商譽E、債權債務答案：BCDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。房地產(chǎn)的估價中，土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體是三種基本存在形態(tài)，同時房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權、商譽、客戶基礎、員工隊伍、債權債務等的價值。62.不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。A、一個球場B、一個高爾夫球洞C、一條保齡球球道D、封閉使用的大院深處的一幢房屋E、一個游泳館答案：BCD解析：本題考查的是確定估價基本事項。不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。63.成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。A、圖書館B、學校C、空置的寫字樓D、單獨的建筑物E、加油站答案：AB解析：本題考查的是成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)建設的房地產(chǎn)）、可以假設重新開發(fā)建設的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設的房地產(chǎn)（在建工程）、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)（期房），都可采用成本法。選項A圖書館，很少發(fā)生交易限制了比較法，沒有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益,限制了收益法。選項B學校以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。選項D單獨的建筑物適用成本法，但是不屬于“既無收益又很少發(fā)生交易”的房地產(chǎn).選項C空置的寫字樓可以尋找類似的寫字樓，采用比較法，或收益法評估；選項E加油站是收益性房地產(chǎn)，可以采用收益法評估。64.下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A、市場價值B、評估價值C、投資價值D、抵押價值E、現(xiàn)狀價值答案：ACE解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。65.運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，不包括（）。A、穩(wěn)定.具可預見性及透明的房地產(chǎn)政策B、一套統(tǒng)一.嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C、一個較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D、一個公平競爭的市場環(huán)境E、一個有較長歷史.連續(xù).全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫答案：CD解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。假設開發(fā)法測算結(jié)果的準確與否，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：（1）要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；（2）要有一個穩(wěn)定、具可預見性及透明的房地產(chǎn)政策；（3）要有一個有較長歷史、連續(xù)、全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫。66.下列對決定房地產(chǎn)需求量因素的描述中，正確的有（）。A、當價格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品B、對正常商品來說，消費者收入增加，對商品的需求增加C、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強時，該種房地產(chǎn)需求就會增加D、房地產(chǎn)互補品，即一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上E、當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會減少對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求答案：BC解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項A錯誤，吉芬物品屬于生活必需品，價格和需求量同方向變化；選項D錯誤，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加；選項E錯誤，當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求。67.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A、裝飾裝修改造B、通貨膨脹C、需求增加D、改進物業(yè)管理E、周圍環(huán)境改善答案：CE解析：考點:保值增值。三種自然增值原因：外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變（歪吸管）。選項AD屬于投資增值而非自然增值；選項B屬于保值而非自然增值。68.同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。A、開發(fā)成本B、運營費用C、納稅狀況D、對未來的信心E、市場利率答案：ABCD解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運營費用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產(chǎn)市場的預期或信心不同。69.下列關于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）。A、居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格的上升B、如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大E、居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大答案：ABCD解析：本題考查的是居民收入。居民收入是房地產(chǎn)價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。70.需求量與價格負相關的關系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有（）。A、炫耀性物品B、“吉芬”物品C、低檔商品D、高檔商品E、急需商品答案：AB解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。71.選取可比實例時，應符合的要求包括（）。A、可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B、可比實例的交易類型與估價目的吻合C、可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D、可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E、可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同答案：BCDE解析：本題考查的是選取可比實例的要求。選項A可比實例只要與估價對象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。72.就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A、較樂觀的估計值B、較保守的估計值C、過高的估計值D、過低的估計值E、最可能的估計值答案：ABE解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。預測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。選項CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯誤的。73.有關路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。A、劃分路線價區(qū)段B、設定標準臨街寬度C、調(diào)查評估路線價D、制作價格修正率表E、計算臨街土地的價值答案：ACDE解析：本題考查的是路線價法。運用路線價法估價一般分為6個步驟：劃分路線價區(qū)段；設定標準臨街深度；選取標準臨街宗地；調(diào)查評估路線價；制作價格修正率表；計算臨街土地價值或價格。74.根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A、單位比較法B、市場提取法C、分解法D、工料測量法E、指數(shù)調(diào)整法答案：ADE解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。市場提取法，是收益法中求取報酬率的方法。分解法，是折舊計算的方法。75.在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。A、待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B、后續(xù)建設成本C、后續(xù)管理費用D、后續(xù)銷售稅費E、待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費答案：ABCE解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。后續(xù)銷售稅費是在開發(fā)完成時發(fā)生的，不應計算利息。76.下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。A、甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B、建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C、取得的土地使用權不包括地下資源.埋藏物和市政公用設施D、某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E、某宗土地使用權中，要求容積率為2.0答案：BDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)權益狀況的描述。土地使用管制情況：說明是建設用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，包括：（1）土地用途；（2）容積率或建筑控制規(guī)模；（3）建筑密度；（4）綠地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建設保障性住房、公共服務設施等要求。77.下列關于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。A、凈收益包括有形收益和無形收益B、通常只有客觀收益才能用于估價C、運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設備的折舊費D、應同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值E、空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算答案：ABDE解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用中包含設備折舊費，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運營費用消耗了。78.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）。A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E、全國不同類型房地產(chǎn)供求狀況答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況有多種分類，如可以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4種類型：（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。79.房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）。A、該種房地產(chǎn)的價格水平B、消費者的預期C、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平E、房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預期答案：ACDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：（1）該種房地產(chǎn)的價格水平；（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平；（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。80.預計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少8萬元，報酬率為8%，則下列說法中正確的有（）。A、該房地產(chǎn)未來第30年的年凈收益小于零B、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于22年C、該房地產(chǎn)的收益價值小于1276.47萬元D、該房地產(chǎn)的收益價值大于875萬元E、該房地產(chǎn)的資本化率為18%答案：ABCD解析：考點:凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A－（n－1）b＝0，170－8（n－1）＝0，n＝22.25。V＝（170/8%－8/8%2）[1－1/（1+8%）22.25]＋8/8%×22.25/（1＋8%）22.25＝1118.59（萬元）。81.估價所需資料主要包括下列（）。A、反映估價對象狀況的資料B、估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料C、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料D、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料答案：ABCD解析：本題考查的是收集估價所需資料。估價所需資料主要包括以下幾類：（1）反映估價對象狀況的資料；（2）估價對象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；（3）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值、價格有影響的資料；（4）對房地產(chǎn)價值、價格有普遍影響的資料。82.下列關于市場價格、理論價格和評估價值的表述中，正確的有（）A、房地產(chǎn)的市場價格是其大量成交價格的平均價格，如其平均數(shù)或中位數(shù).眾數(shù)B、在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格圍繞著理論價格而上下波動C、市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格D、不同的估價師對同一宗房地產(chǎn)評估出的價值或價格不會完全相同E、比較價值趨向于理論價格，收益價值趨向于市場價格答案：BCD解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項A錯誤，一般商品的市場價格，通常是其大量成交價格的平均價格，如其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)。房地產(chǎn)由于具有獨一無二性，沒有大量相同房地產(chǎn)的成交價格，所以房地產(chǎn)的市場價格應是以一些類似房地產(chǎn)的成交價格為基礎測算的，但不能對這些成交價格直接采用平均的方法進行計算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的價格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的價格差異；選項E錯誤，比較價值趨向于市場價格，收益價值趨向于理論價格。83.關于報酬率的說法，正確的有（）。A、市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險B、累加法求取報酬率時，風險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的C、報酬率不包含通貨膨脹因素的影響D、報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率E、報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關系答案：DE解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風險調(diào)整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險來確定。84.專業(yè)估價的特點主要有（）。A、由取得相關資格的專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力D、有償或者無償服務E、承擔法律責任答案：ABCE解析：考點:房地產(chǎn)估價的含義。概括起來，與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價主要有以下5個特點：（1）由專業(yè)人員完成——專業(yè)估價是由專業(yè)估價機構和專業(yè)估價人員來完成的；（2）是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科學的方法，經(jīng)過嚴謹?shù)姆治觥y算和判斷得出的；（3）具有社會公信力——專業(yè)估價的結(jié)果較為科學、準確、客觀，具有社會公信力；（4）實行有償服務——專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務；（5）承擔法律責任——專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負責，承擔相應的法律責任。85.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。A、該類房地產(chǎn)的價格水平B、消費者的收入水平C、該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D、該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預期答案：ACDE解析：考點:房地產(chǎn)供給。選項B，屬于影響房地產(chǎn)需求量的因素。86.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A、裝飾裝修改造B、通貨膨脹C、需求增加D、改進物業(yè)管理E、周圍環(huán)境改善答案：CE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。導致房地產(chǎn)價格上漲的原因中，房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良導致的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導致的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。87.下列房地產(chǎn)權利中，屬于物權的有（）。A、所有權B、建設用地使用權C、地役權D、抵押權E、租賃權答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的含義。物權包括自物權和他物權，選項A屬于自物權；選項BCD屬于他物權。租賃權屬于債權。88.在對房地產(chǎn)利用的限制方面，下列屬于房地產(chǎn)使用管制的有（）。A、土地用途管制B、容積率管制C、建筑密度管制D、房地產(chǎn)抵押管制E、對相鄰房地產(chǎn)的保護答案：ABC解析：本題考查的是房地產(chǎn)權益因素。對房地產(chǎn)估價而言，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。選項D，屬于房地產(chǎn)權利及其行使的限制；選項E，屬于相鄰關系的限制。89.利用路線價求取臨街土地價值時，不進行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。A、臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格B、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C、該路線價所對應的日期本身就是價值時點D、該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格E、交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進行答案：AC解析：本題考查的是路線價法。在路線價法中，利用路線價求取臨街土地價值或價格時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”的原因是：求得的路線價——若干標準臨街宗地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格；求得的路線價所對應的日期，已與要求取的街道土地價值或價格所對應的日起一致，都是價值時點的。90.與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。A、區(qū)位B、用途C、權利性質(zhì)D、總價E、外觀答案：ABC解析：本題考查的是選取可比實例的要求。相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近（應與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)）；用途相同；權利性質(zhì)相同；檔次相當；規(guī)模相當（0.5～2倍范圍內(nèi)）；建筑結(jié)構相同。沒有外觀的要求。91.運用假設開發(fā)法估價在建工程價值時，當在建工程要續(xù)建成房屋時，在建工程價值需要扣除（）。A、續(xù)建完成后的價值B、在建工程取得稅費C、續(xù)建成本D、管理費用E、投資利息答案：BCDE解析：考點:按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細化的公式。在建工程價值＝續(xù)建完成后的價值－在建工程取得稅費－續(xù)建成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－續(xù)建利潤。92.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于功能折舊的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、環(huán)境污染D、交通擁擠E、城市規(guī)劃改變答案：AB解析：考點:建筑物折舊的含義和原因。選項AB屬于功能折舊。選項CDE屬于外部折舊。93.下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用比較法估價的有（）。A、標準廠房B、房地產(chǎn)開發(fā)用地C、行政辦公樓D、寫字樓E、在建工程答案：ABD解析：考點:比較法適用的估價對象。比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。選項C，基本不用于出售交易，所以難以取得可比實例；選項E，在建工程的施工進度存在很大差別，所以可比實例也很難獲得。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用比較法了。94.最高最佳利用原則必須同時滿足（）條件。A、法律上允許B、技術上可能C、財務上可行D、價值最大化E、公益最大化答案：ABCD解析：本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用必須同時滿足四個條件：法律上允許；技術上可能；財務上可行；價值最大化。95.引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A、地震B(yǎng)、電梯數(shù)量不夠C、酸雨D、單行道E、門窗的自然破損答案：ACE解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項B是功能缺乏的功能折舊，選項D是外部折舊，規(guī)劃限制導致的。96.數(shù)學曲線擬合法主要有（）。A、直線趨勢法B、指數(shù)曲線趨勢法C、二次拋物線趨勢法D、指數(shù)修勻法E、回歸分析法答案：ABC解析：考點:數(shù)學曲線擬合法。數(shù)學曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。97.下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A、完全產(chǎn)權價值B、出租人權益價值C、快速變現(xiàn)價值D、承租人權益價值E、殘余價值答案：CE解析：考點:市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值?？焖僮儸F(xiàn)價值通常低于市場價值；殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型；其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。98.有關房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。A、價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D、現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定答案：ABCD解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實，通常因人而異，時高時低。現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或交易者之間的利害關系甚至無知等原因，時常出現(xiàn)“低值高價”、“高值低價”的價格背離價值情況。99.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、環(huán)境污染D、交通擁擠E、正常使用的磨損答案：CD解析：考點:建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。選項AB為功能折舊，選項E為物質(zhì)折舊。100.適合采用假設開發(fā)法進行估價的情況包括（）。A、在建工程B、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)C、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)D、可供開發(fā)建設的土地E、市場交易活躍的房地產(chǎn)答案：ACD解析：考點:假設開發(fā)法適用的估價對象。選項B難以采用假設開發(fā)法，因為規(guī)劃條件不明，難以確定未來開發(fā)完成后的價值；選項E適合采用比較法，是否也適合假設開發(fā)法，不明確。101.某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內(nèi)容包括（）。A、應采用客觀成本而不是實際成本B、應該采用實際成本而不是客觀成本C、應結(jié)合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D、應結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E、應結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整答案：ACD解析：考點:成本法估價需要具備的條件。采用成本法估價時應采用客觀成本而不是實際成本；應在客觀成本的基礎上結(jié)合選址、規(guī)劃設計等分析調(diào)整；應在客觀成本的基礎上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。選項E違背了估價師獨立性的原則。102.按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A、現(xiàn)房B、出售C、出租D、自用E、自營答案：BCDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有出售、出租、自營和自用，相應地可以把房地產(chǎn)分為出售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)103.估價當事人包括（）。A、注冊房地產(chǎn)估價師B、房地產(chǎn)估價機構C、估價委托人D、房地產(chǎn)估價機構的資格認定部門E、房地產(chǎn)估價業(yè)務的備案部門答案：ABC解析：考點:估價當事人。估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機構、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。104.某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內(nèi)容包括（）。A、應采用客觀成本，而不是實際成本B、應采用實際成本，而不是客觀成本C、應結(jié)合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D、應結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E、應結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整答案：ACD解析：本題考查的是成本法估價需要具備的條件。成本法估價時需要注意下列3個問題：（1）應采用客觀成本而不是實際成本；（2）應在客觀成本的基礎上結(jié)合選址、規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整；（3）應在客觀成本的基礎上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。選項AB中肯定只有1個正確選項。選項E違背了估價師獨立性的原則。105.收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。A、電梯折舊費B、租賃保證金利息C、房地產(chǎn)稅D、企業(yè)（個人）所得稅E、房屋保險費答案：BD解析：考點:凈收益測算的基本原理。運營費用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。電梯折舊費屬于短壽命項目的折舊費，可以算在運營費用中。租賃保證金利息通常計入有效毛收入，企業(yè)（個人）所得稅不計入運營費用。106.關于投資價值和市場價值的說法中，正確的有（）。A、投資價值與市場價值都可以采用收益法評估B、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般收益率C、評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高收益率D、投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為（如購買行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件E、評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的答案：ABD解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。選項C錯誤，評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的最低收益率；選項E錯誤，評估投資價值時，不同的投資者對未來凈收益的預測，有的可能是樂觀的，有的可能是保守的；而評估市場價值時，要求對未來凈收益的預測是客觀的，或者說是折中的。107.物質(zhì)折舊可進一步從（）幾個方面來認識和把握。A、自然環(huán)境的惡化B、自然經(jīng)過的老化C、正常使用的磨損D、意外破壞的損毀E、延遲維修的損壞殘存答案：BCDE解析：考點:建筑物折舊的含義和原因。根據(jù)引起物質(zhì)折舊的原因，物質(zhì)折舊分為下列四種：自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損；意外破壞的損毀；延遲維修的損壞殘存。108.關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。A、市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B、同一估價對象在同一價值時點，市場價值是唯一的，投資價值是因人而異的C、用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同D、用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不同E、投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果答案：AB解析：考點:市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。某一房地產(chǎn)的投資價值，是指根據(jù)某個特定的投資者的實際情況，對該房地產(chǎn)所評估的價值。該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對典型投資者的價值。即市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。選項C，評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率，即典型的投資者所要求的報酬率，而評估投資價值時所采用的折現(xiàn)率，應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。因此，用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值并不相同；選項D，成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費，不管是自有資金還是借貸資金，均應計算利息，因此用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值應該相同。不同的是利潤的取值；選項E，投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為（如購買行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當房地產(chǎn)的投資價值大于該房地產(chǎn)的價格時，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。因此，投資價值的評估結(jié)果可能大于也可能等于，甚至可能小于市場價值的評估結(jié)果。109.下列各項中，屬于其他相關定著物的有（）A、假山B、圍墻C、水池D、戲臺E、樹木答案：ABCE解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。其他相關定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當事人另有約定的除外，如建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地里的樹木、花草.埋設在地下的管線、設施，安裝在房屋內(nèi)的水暖設備、衛(wèi)生潔具，鑲嵌在墻里或直接畫在墻上的畫等，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等，不屬于其他相關定著物。110.下列各項中，不屬于房地產(chǎn)價格影響因素中區(qū)域因素的有（）。A、土地形狀B、地形C、城市規(guī)劃調(diào)整D、環(huán)境狀況E、配套設施狀況答案：AB解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格有影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設施狀況等。選項AB屬于個別因素。111.某家三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構不能承接的業(yè)務包括（）。A、公司上市B、企業(yè)清算C、司法鑒定D、房屋征收E、在建工程抵押答案：ABC解析：考點:不應承接估價業(yè)務的情形。一級資質(zhì)，都能做，無限制；二級資質(zhì)（2個不能做），公司上市、企業(yè)清算；三級資質(zhì)（3個不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定；暫定期內(nèi)的三級（5個不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押。112.關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A、市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B、投資價值和市場價值采取收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C、投資價值趨向于市場價值D、國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E、在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產(chǎn)投資價值的評估答案：ADE解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。選項B，投資價值和市場價值采取收益法評估時，市場價值采取社會一般收益率，而投資價值采取投資者要求的最低收益率。選項C，投資價值和市場價值的形成視角和基礎不同。113.下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A、房地產(chǎn)抵押估價B、房屋征收評估C、房地產(chǎn)司法拍賣估價D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E、房地產(chǎn)投資信托基金估價答案：BC解析：本題考查的是合法原則。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，估價對象實際狀況為被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；房屋征收評估，是評估被征收房屋在完全產(chǎn)權下的價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。114.下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（）。A、消費者的收入增加B、作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C、作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D、消費者預期其未來的收入增加E、消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升答案：ABDE解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項A正確，對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；選項B正確，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上,從而該種房地產(chǎn)的需求增加；選項C錯誤，在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加；選項D正確，消費者預期未來的收入增加時，就會增加對房地產(chǎn)當前的需求；選項E正確，當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求；反之，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，115.征收國有土地上房屋的土地成本包括（）。A、場地平整費B、城市基礎設施建設費C、渣土清運費D、青苗補償費E、地上物拆除費答案：ABCE解析：征收國有土地上房屋的土地成本包括場地平整費、城市基礎設施建設費、渣土清運費、青苗補償費和地上物拆除費等。這個答案的依據(jù)主要是根據(jù)征收土地的相關政策和法規(guī)，以及房屋征收的具體實施過程。116.下列選項中，屬于房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務的有（）。A、質(zhì)量缺陷導致房地產(chǎn)價值減損的評估B、環(huán)境污染導致房地產(chǎn)價值減損的評估C、房地產(chǎn)分割導致房地產(chǎn)價值減損的評估D、征收征用房地產(chǎn)導致的經(jīng)濟損失評估E、重新裝飾裝修帶來的經(jīng)濟損失評估答案：ABC解析：考點:房地產(chǎn)估價的含義。選項D，征收征用房地產(chǎn)時，產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置費等評估屬于相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務；選項E，重新裝飾裝修常帶來價值提升，而非價值減損。117.下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A、完全產(chǎn)權價值B、出租人權益價值C、快速變現(xiàn)價值D、承租人權益價值E、殘余價值答案：CE解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值?？焖僮儸F(xiàn)價值通常低于市場價值；殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。118.中國目前的房地產(chǎn)權利主要包括（）。A、所有權B、建設用地使用權C、地役權D、抵押權E、永租權答案：ABCD解析：考點:房地產(chǎn)權益的含義。中國目前的房地產(chǎn)權利主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權、地役權、抵押權和租賃權。119.關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A、市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B、投資價值和市場價值采取收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C、投資價值趨向于市場價值D、國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E、在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產(chǎn)投資價值的評估答案：ADE解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。選項B錯誤，投資價值和市場價值采取收益法評估時，市場價值采取社會一般收益率，而投資價值采取投資者要求的最低收益率。選項C錯誤，投資價值和市場價值的形成視角和基礎不同。120.【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A、房地產(chǎn)抵押估價B、房屋征收評估C、房地產(chǎn)司法拍賣估價D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E、房地產(chǎn)投資信托基金估價答案：BC解析：本題考查的是合法原則。已被查封的房地產(chǎn)，在進行產(chǎn)權處置時，存在諸多限制，產(chǎn)權存在瑕疵；如果是抵押估價，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，以及房地產(chǎn)投資信托基金估價，必需要進行減價處理；只有在征收和司法拍賣這兩種情況下，可以不用考慮產(chǎn)權的瑕疵，按照市場價格進行評估。121.對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。A、標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B、熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C、小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D、廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E、郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱答案：ABC解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項A錯誤，標準廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現(xiàn)力強，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標準廠房的原因；選項B錯誤，熟地已經(jīng)具備了基礎設施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項C錯誤，小商鋪總價低，比大商鋪容易變現(xiàn)；選項D正確，廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因為缺乏商品住宅小區(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務，相比而言是更難變現(xiàn)的；選項E正確，郊區(qū)因為區(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，