【財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)論文】房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算探討(共3203字)

【tips】本文是由梁志飛老師精心收編整理的關(guān)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)類專業(yè)論文，值得借鑒學(xué)習(xí)！【財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)論文】房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算探討(共3203字)所謂房地產(chǎn)企業(yè)，就是對房地產(chǎn)的相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)以及經(jīng)營，房地產(chǎn)的特點(diǎn)就是開發(fā)的周期比較長并且投資較多，目前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不能滿足市場的需求，限制了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，下面那我們就從房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題入手來分析如何更好地解決這些問題。

一、簡述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性

眾所周知，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其開發(fā)的周期比較漫長并且開發(fā)以及營銷移交和售后服務(wù)中的內(nèi)容都十分廣泛，并且對于每一個(gè)生產(chǎn)的步驟來說都沒有統(tǒng)一的時(shí)間或者空間的規(guī)定來進(jìn)行區(qū)別，導(dǎo)致在對每一個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候就顯得不那么重要并且可操作性不強(qiáng)，當(dāng)前，在房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，通常的成本結(jié)算期就是項(xiàng)目的開發(fā)周期。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金通常都是上百萬的，所以在對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中就存在這樣那樣的風(fēng)險(xiǎn)，比如因?yàn)槭┱?jì)劃或者地價(jià)的調(diào)整從而產(chǎn)生的土地風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)業(yè)的策略或者銀行信貸策略的改變也可能發(fā)生籌資風(fēng)險(xiǎn)，對于成本風(fēng)險(xiǎn)的影響原因就是規(guī)劃不科學(xué)或者作業(yè)質(zhì)量不合格等。如果某些房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值比較高的話，他們對于商品通常的營銷模式就是進(jìn)行預(yù)售和分期付款，跟一般的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的收入明確方法是不一樣的，對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及獲益的比例來說，各個(gè)時(shí)期都不能進(jìn)行預(yù)測，而且每一年的業(yè)績也不太穩(wěn)定，同時(shí)有些信息是無效的，各種各樣的問題都具有行業(yè)的特性。

二、簡述當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的缺陷

對于現(xiàn)代企業(yè)來說，會(huì)計(jì)核算不僅僅只是針對以前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行資金的記賬以及結(jié)算和報(bào)賬，還包括會(huì)計(jì)核算之前和之中的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，但是對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面還存在著很多的不足，下面我們就簡要分析一下其相關(guān)的問題：

（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理

對于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算來說，其中一個(gè)比較嚴(yán)重的問題就是沒有科學(xué)合理地設(shè)置會(huì)計(jì)科目，各個(gè)企業(yè)之間沒有相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行參考。土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期和建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公建配套費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用等組成了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，比如針對開發(fā)間接費(fèi)用，就有工程部門的管理費(fèi)以及資本化借款利息、物業(yè)管理完善費(fèi)等。雖然開發(fā)間接費(fèi)用和工程項(xiàng)目掛鉤，但是對于其中的費(fèi)用，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候很難將其準(zhǔn)確劃分在哪一個(gè)開發(fā)階段。另外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目有其特殊性周期都比較漫長，所以會(huì)將整個(gè)過程分成幾個(gè)時(shí)期，這就造成工程在通過驗(yàn)收到竣工結(jié)算之間相距的時(shí)間比較久，大大增加了對賬目進(jìn)行梳理和核算的時(shí)間。

（二）沒有規(guī)范借款費(fèi)用的資本化

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期通常都比較長，所以對于資金的回收也會(huì)比較漫長，由于資金的集中投入，并且大多數(shù)籌來的資金都是債務(wù)資本，就目前來說，借款費(fèi)用資本化的范圍在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中被擴(kuò)大了，借款費(fèi)用要想資本化就要達(dá)到一定的要求，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想使借款費(fèi)用資本化不是那么簡單，就算能夠資本化，也沒有辦法將長時(shí)間沒有進(jìn)行開發(fā)的土地儲(chǔ)備的借款費(fèi)用進(jìn)行資本化。

（三）沒有有效披露房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)是必不可少的，比如政策和土地以及開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行信息披露的時(shí)候要比其他行業(yè)的企業(yè)披露的風(fēng)險(xiǎn)更多，根據(jù)證監(jiān)會(huì)最新發(fā)布的關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定我們?？芍瑢τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)披露的風(fēng)險(xiǎn)中，僅強(qiáng)制規(guī)定將擔(dān)保抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行披露，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量保證金的提取卻沒有科學(xué)專屬的規(guī)定。

（四）收益評價(jià)的指標(biāo)不能有效反映企業(yè)的業(yè)績

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性導(dǎo)致業(yè)績的起伏比較大，經(jīng)營的狀況不能通過凈利潤指標(biāo)有效的反映出來，同時(shí)會(huì)計(jì)對于不同價(jià)位銷售出去的房產(chǎn)沒有進(jìn)行詳細(xì)記載分析，從目前我國會(huì)計(jì)制度的發(fā)展?fàn)顩r來看，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會(huì)計(jì)體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表不能真實(shí)、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的信息披露存在比較嚴(yán)重的虛假信息情況。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，即使在建工程特別多并且各方面情況良好，也有可能出現(xiàn)倒閉的情況。

三、簡述如何更好地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

（一）建立完善針對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度或準(zhǔn)則

現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》主要以會(huì)計(jì)常規(guī)實(shí)務(wù)的操作來統(tǒng)一制定的，針對房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)還沒有專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度加以規(guī)范，這必然影響到房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的反映其財(cái)務(wù)狀況情況，因此現(xiàn)階段完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)章制度是非常必要的，可以參照國外一些發(fā)達(dá)國家的會(huì)計(jì)科目設(shè)置情況，結(jié)合自身的國情來設(shè)置我國的會(huì)計(jì)科目。同時(shí)，建議出臺(tái)一種較為通用的成本歸集對象，對開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行歸集，按比例來分?jǐn)偝杀尽?/p>

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的核算

我們通過歷史成本以及費(fèi)用配比的原則可知，工程項(xiàng)目的總成本和房地產(chǎn)開發(fā)中的借款費(fèi)用都有直接的聯(lián)系，所以要將借款費(fèi)用歸類到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的間接費(fèi)用中，構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分花費(fèi)，在對借款費(fèi)用進(jìn)行核算的時(shí)候要利用費(fèi)用配比的原則，使借款費(fèi)用達(dá)到分?jǐn)偟男Ч簿褪浅襞R時(shí)的投資和存款利息之后的收益，并且將實(shí)際花費(fèi)的資金計(jì)入房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本當(dāng)中，房地產(chǎn)中每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偨杩畹幕ㄙM(fèi)就等于借款費(fèi)用的總額減去臨時(shí)投資帶來的收益再減去存款的利息再乘以賬面的累計(jì)余額和預(yù)收款之差，借款再除以賬面的累計(jì)余額和預(yù)收款之差，最終房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本對象就是沒有完工的并且累計(jì)的成本發(fā)生額大于該項(xiàng)目的預(yù)收款。

（三）擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)披露信息的程度

第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)披露的信息來說，一定要有土地的成本和儲(chǔ)備量，因?yàn)檫@直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前途以及競爭力，同時(shí)土地的使用者沒有辦法利用土地使用權(quán)總額來分析房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備的土地狀況，因此要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備以及成本的披露程度。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)現(xiàn)金的披露程度，企業(yè)的現(xiàn)金信息中必須有生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中總共的現(xiàn)金流量，才能提高資金流量信息的有效性。第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露程度，在財(cái)務(wù)報(bào)告上必須明確指出可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)，其中就必須有土地以及籌資等的風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的信息更加透明，能夠有效應(yīng)付開發(fā)過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

通過實(shí)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以避免由于人為調(diào)節(jié)利潤，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真的情況出現(xiàn)。它不僅符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則還能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況實(shí)現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中不影響現(xiàn)金收入與費(fèi)用以及營業(yè)外各項(xiàng)收支的調(diào)整，可見現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此對于房地產(chǎn)公司而言在經(jīng)營業(yè)務(wù)及收入的會(huì)計(jì)核算中應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式并存并根據(jù)國際通行的慣例在分期銷售的情況下采取收付實(shí)現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況而對一般賒銷收入和貸款利息收入等采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實(shí)現(xiàn)制的辦法來具體實(shí)施。綜上所述我們可知，對于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核