開封市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析研究 行政管理專業(yè)

目錄TOC\o"1-3"\h\u一、調(diào)查背景及目的 1二、調(diào)查時間 1三、調(diào)查地點 1四、調(diào)查對象 1五、調(diào)查內(nèi)容 2（一）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題 21.政府的職能錯位 22.公共責(zé)任意識淡薄 23.企業(yè)責(zé)任心不強 3（二）對策建議 31.實現(xiàn)兩主體分離 32.健全的法律法規(guī) 43.規(guī)范管理方法 5六、結(jié)論 5一、調(diào)查背景及目的物業(yè)管理是一種新型的第三產(chǎn)業(yè)，在我國的發(fā)展歷史已經(jīng)有30年了，取得了一定的發(fā)展成就。良好的物業(yè)管理改善了生活環(huán)境和工作環(huán)境，城市面貌得到改善，做到安居樂業(yè)的穩(wěn)定社會秩序，提高了人們的精神面貌，促進了人與人之間的和諧關(guān)系，促進了社會穩(wěn)定。就業(yè)是民生之本，而物業(yè)管理的發(fā)展有助于增加就業(yè)，也有力地促進了城市生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。在30年的發(fā)展歷程中，其逐漸開始具備優(yōu)化社會管理、優(yōu)化社會環(huán)境和推動經(jīng)濟發(fā)展的效益，具備強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。隨著國民經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市化程度不斷提高，物業(yè)管理逐漸成為人們關(guān)注的焦點。物業(yè)市場的發(fā)展和業(yè)主要求的不斷提高，物業(yè)管理矛盾糾紛也不斷出現(xiàn)。通過探討當前開封市物業(yè)管理的現(xiàn)實情況，發(fā)現(xiàn)其中存在的需要解決的問題，針對問題提出相應(yīng)的解決方案。二、調(diào)查時間2023年3月1日——2023年3月25日三、調(diào)查地點開封市四、調(diào)查對象開封市居民、物業(yè)管理部門五、調(diào)查內(nèi)容（一）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題1.政府的職能錯位開封市物業(yè)管理行業(yè)的政策因地區(qū)而異，地區(qū)差異較大。政府和各公司的關(guān)系密切，有時會影響公司的經(jīng)營。比如，在房地產(chǎn)管理中因為政府部門多，導(dǎo)致許多職員不知道自己的責(zé)任，嚴重會讓政府的職能錯位或者越位。一些尤為復(fù)雜的物業(yè)管理程序，比如在物業(yè)管理費方面它就阻礙了本行業(yè)的發(fā)展，有必要上報物業(yè)管理部門的資格檢驗證書，并按照物價部門的規(guī)定，分級確定收費標準，邀請行業(yè)主管部門和價格部門到項目現(xiàn)場進行檢查驗收，根據(jù)現(xiàn)場檢查，確定批準后將發(fā)放許可證，這個周期通常需要幾個月甚至六個月的時間。企業(yè)還必須應(yīng)對各種行政檢查和審查，一個項目可能會應(yīng)付多達20個不同的政府部門，造成公司的負擔(dān)很重。居民委員會把物業(yè)公司視為維護社會保障穩(wěn)定的機構(gòu)，也增加物業(yè)公司的責(zé)任和成本。2.公共責(zé)任意識淡薄開封市的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)在改革開放的大背景下，國家對舊的房地產(chǎn)管理體制進行了改革，形成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制，但由于歷史原因，行業(yè)無法擺脫舊規(guī)劃體系的影響，受到許多非市場因素限制，在行業(yè)發(fā)展中存在不正當競爭，規(guī)范的房地產(chǎn)市場競爭機制還不成熟，大多數(shù)市場主體缺乏對物業(yè)管理的理解。業(yè)主群體龐大且分散，素質(zhì)、想法、做法參差不齊，業(yè)主間的凝聚力不強，物業(yè)管理不能充分發(fā)揮作用，業(yè)主委員會的建立困難，沒有凝聚力。一些業(yè)主社會公德缺失，我行我素，不愿自覺接受物業(yè)公司的管理，公共責(zé)任意識淡薄，利用自身房屋地理條件私搭亂建，給其他業(yè)主和物業(yè)管理帶來很大困擾。還有業(yè)主只要對物業(yè)管理服務(wù)態(tài)度不滿意就不交物業(yè)費，沒有花錢買服務(wù)的意識，甚至開始聚眾的進行對抗，完全不替別人考慮以自己的角度去行事。可是也有更多的業(yè)主沒有自己的思想，盲目跟風(fēng)，別人做什么自己也跟著怎么做，也不去主動的繳納物業(yè)費，欠費也因此而形成。然而現(xiàn)在因為人們生活水平的提高，于是開始買房子作為投資不居住，可是自己卻認為自己沒有享受到物業(yè)管理的服務(wù)，也不繳納物業(yè)費，于是，越來越多的矛盾就由此產(chǎn)生。在利益關(guān)系的方面，物業(yè)管理一般與開發(fā)商和房屋管理單位具有密切聯(lián)系，行業(yè)仍然有很多自我發(fā)展和管理情況，存在建設(shè)和管理不分，責(zé)任歸屬不清，甚至是市場壟斷現(xiàn)象。物業(yè)管理的價格機制尚未完全市場化，目前是政府指導(dǎo)價格、市場調(diào)節(jié)價格。一些房地產(chǎn)企業(yè)進行價格的打拼，惡性的競爭，都在說明在房地產(chǎn)物業(yè)管理方面的市場結(jié)構(gòu)不僅不夠完善，而且還會擾亂市場，服務(wù)質(zhì)量也會下降，隨之而來會發(fā)生各種矛盾，那么這些問題主要來源于在市場化程度低時，物業(yè)管理部門在房地產(chǎn)進行投標。3.企業(yè)責(zé)任心不強物業(yè)管理的性質(zhì)是服務(wù)業(yè)，其產(chǎn)品是服務(wù)，這個特定的產(chǎn)品本質(zhì)上是一個服務(wù)過程，需要良好的服務(wù)意識和行業(yè)責(zé)任，物業(yè)企業(yè)的責(zé)任心關(guān)乎公共安全、社會穩(wěn)定，眾多糾紛都是企業(yè)責(zé)任心不強、服務(wù)意識不到位為主因引發(fā)的，如開封市龍亭區(qū)縱火案，關(guān)鍵時刻消防設(shè)施處于癱瘓狀態(tài)，被困人員無法及時得到救助，釀成慘劇，凸顯了政府監(jiān)管不力，企業(yè)責(zé)任意識淡薄。房地產(chǎn)行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，員工入職門檻低，但屬于服務(wù)性強的行業(yè)。目前，開封市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)意識薄弱、責(zé)任心不強的現(xiàn)象還比較普遍，物業(yè)管理行業(yè)必須從傳統(tǒng)的管理型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，不斷更新服務(wù)理念提供更高質(zhì)量的服務(wù)。國內(nèi)與國外的物業(yè)管理公司相比，國外的管理水平和服務(wù)的意識水平遠遠高于國內(nèi)，這對國內(nèi)的管理發(fā)展具有一定的沖擊力。（二）對策建議1.實現(xiàn)兩主體分離隨著時代發(fā)展，開封市政府主管部門職能也應(yīng)適進行革新?；谑蕾Q(mào)組織規(guī)范準則和開封市實際情況，為的就是構(gòu)建新型物業(yè)管理體系。物業(yè)管理部門不僅限于宏觀調(diào)控一種職能作用，同時也需要協(xié)調(diào)競爭機制，從而與國際物流管理業(yè)縮小差距。其實物業(yè)管理體系的健全有很大一部分源于開封市政府職能部門的自身完善，包括管理能力和駕馭控制能力，只有他們得不斷提升，才使得競爭環(huán)境優(yōu)質(zhì)有序且公正公平，企業(yè)才能更好的經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)非常需要這種和諧氛圍，尤其是政府有利的宏觀政策機制的指引。而政府職能部門要想使監(jiān)管職能真正有效的應(yīng)用于實際，他們各部門需要完善的溝通體制以及協(xié)作機制做支撐，尤其是在物業(yè)管理方面。推動市場化健康發(fā)展，鼓勵招標投標公選物業(yè)管理公司，引入競爭機制，物業(yè)管理的發(fā)展源于市場化的推動，從而使物業(yè)管理市場化不斷深入深化，實現(xiàn)兩主體分離，即房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理。2.健全的法律法規(guī)針對物業(yè)管理機制，政府基于健全的法律法規(guī)進行有效的管理，即宏觀手段，市場氛圍更優(yōu)質(zhì)，對惡意破壞物業(yè)管理規(guī)范、不服從物業(yè)管理的個人行為嚴抓重管，保護其他業(yè)主和物業(yè)公司正當權(quán)益，保障物業(yè)管理市場發(fā)揮應(yīng)有的功能、完善行業(yè)規(guī)范。同時，對違反市場規(guī)則的物業(yè)企業(yè)依法實施處罰。政府相關(guān)部門可采取多種形式，多措并舉，加強基層業(yè)務(wù)培訓(xùn)和法制宣傳，充分利用基層社區(qū)貼近群眾、貼近生活的優(yōu)勢引導(dǎo)宣傳物業(yè)管理的行業(yè)特征和重要性，澄清對于物業(yè)的認知誤區(qū)，引導(dǎo)正確的輿論導(dǎo)向，維護物業(yè)公司正當利益，減輕公眾對物業(yè)公司的對立情緒，宣傳物業(yè)服務(wù)消費，幫助業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”意識。政府組織、居委會應(yīng)積極牽線搭橋，成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織，為了方便物業(yè)與業(yè)主溝通方便，其還建立了專屬平臺供交流，從而有效降低兩者之間誤會發(fā)生的可能。優(yōu)點如下：其一，物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系越來越和諧，業(yè)主對物業(yè)情緒轉(zhuǎn)變是基于其完善的制度管理，并且對它的服務(wù)給予肯定；其二，物業(yè)公司監(jiān)管力度在逐漸提升，業(yè)主們的切身利益得到很好保障。針對市場管理，需要政府職能部門為主，行業(yè)協(xié)會為輔，而行業(yè)管理的建立監(jiān)管依托于物業(yè)管理協(xié)會，從而使行業(yè)更自律，并且有依據(jù)可供參照，市場競爭更公平公正。物業(yè)市場監(jiān)管的有效運營需要社會監(jiān)督層的監(jiān)督機制做支撐。社會媒體是指媒體的所有者，還指消費者的意見。應(yīng)該客觀公正地反映物業(yè)管理市場被大眾所關(guān)注的問題，批判和揭露物業(yè)管理中的不良現(xiàn)象，凈化市場氛圍，共享健康維度，保障物業(yè)管理市場有序進行，物業(yè)管理市場發(fā)展更完善。3.規(guī)范管理方法物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè)，需要有服務(wù)意識。服務(wù)從業(yè)人員自覺做好服務(wù)工作，為關(guān)系到所有企業(yè)利益的人際關(guān)系中提供熱情周到的服務(wù)，在這方面，有必要樹立“顧客就是上帝”的概念。在成功的公司背后，它經(jīng)常反映出先進的管理理念和全體員工的奉獻精神。員工的服務(wù)意識對提高服務(wù)質(zhì)量和積累企業(yè)聲譽起著至關(guān)重要的作用。對員工最有效培訓(xùn)應(yīng)該是提高他們的服務(wù)意識和細化服務(wù)細節(jié)，把公司品牌和質(zhì)量作為他們服務(wù)的重要標準。要提高物業(yè)管理公司和服務(wù)提供者的服務(wù)意識，物業(yè)管理公司必須具有良好的自律性，依法辦事，明確公司的市場地位，建立健全的管理制度，規(guī)范管理方法，培養(yǎng)員工的職業(yè)道德，樹立正確的服務(wù)理念，明確服務(wù)工作的重要意義。六、結(jié)論隨著開封市社會的高速發(fā)展，近年來，開封市房地產(chǎn)業(yè)一直處于發(fā)展高峰期，也使物業(yè)管理市場的規(guī)模繼續(xù)迅速擴大。但是，物業(yè)管理進入門檻低，開封市物業(yè)管理水平參差不齊，管理質(zhì)量也不同，并存在很大的差異，業(yè)主對物業(yè)公司的態(tài)度不一，物業(yè)管理中的矛盾不斷。在目前