購物中心營改增

營改增后轉(zhuǎn)租如何納稅？租賃合同中的免租期、裝修期如何避免視同收租？押金保證金是否需要申報納稅？吸人氣要客流但低租金的業(yè)態(tài)如何避免被認(rèn)定為不具有合理商業(yè)目的？來源：祥順財稅俱樂部

一、購物中心經(jīng)營模式

購物中心的運營模式有：

1、租賃式：完全出租場地給商家、商場靠租金維護運營；

2、聯(lián)營：即商場以較低的租金（或無租金）引進商家，并與商家捆綁在一起，分享商家一定比例的經(jīng)營收入，（實質(zhì)是先銷后購）；

3、代銷：受托代銷商品，一是視同買斷、二是收取手續(xù)費；

4、自營：自己采購、自己定價、自己銷售，連鎖摩爾購物中心（MALL）一般自營銷售占到60-70%；

5、復(fù)合式：集自營、聯(lián)營、租賃、代銷等商業(yè)運作模式于一體。

二、各類經(jīng)營模式稅收分析

租賃式

是指商場的經(jīng)營者與商場內(nèi)商品的經(jīng)營者是完全分離的。商場經(jīng)營者只負責(zé)營造商品經(jīng)營環(huán)境和條件，以租賃方式出租鋪面給商品經(jīng)營者，向各商鋪經(jīng)營者收取租金、公共物管、安保及其他服務(wù)等費用，商品經(jīng)營者平時的商品經(jīng)營活動、財務(wù)收入活動與商場經(jīng)營者無關(guān)，完全由商品經(jīng)營者全權(quán)自主。

1、經(jīng)營租賃不動產(chǎn)，一般適用稅率11%，簡易計稅5%。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，稅率11%。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》規(guī)定：“納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)?！备鞣N形式包括租入取得不動產(chǎn)。關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。即如果購物中心房產(chǎn)是租賃取得，如再次分塊租賃給其他商業(yè)主體如餐飲，則需要按轉(zhuǎn)租來確定適用稅率。

2、發(fā)票開具與取得問題：

（1）租入時可以取得11%或5%的增值稅專用發(fā)票。如果出租方為辦理了稅務(wù)登記的主體且為一般納稅人則可以自行開具增值稅專用發(fā)票給購物中心，如果出租方為沒有辦理稅務(wù)登記的主體或為小規(guī)模納稅人則可以向稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票；

（2）特別的，如果出租方為個人或小微企業(yè)，按目前政策享受月銷售額不足三萬元或季度銷售額不足九萬元而免納增值稅的，只能開具增值稅普通發(fā)票，如果需要開具增值稅專用發(fā)票，則該出租方將不能享受稅收優(yōu)惠；

（3）租出時開具11%或5%的增值稅專用發(fā)票。購物中心均為一般納稅人，租賃增值稅專用發(fā)票自行開具。

3、特別提醒：

（1）根據(jù)財稅〔2016〕36號，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。因此，營改增后，包括免租期、裝修期在內(nèi)的“無償”提供租賃服務(wù)行為面臨按照增值稅體系下被認(rèn)定為“視同收租”的風(fēng)險，從而參照“按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定”條款，征收相應(yīng)的增值稅。為了防范被認(rèn)定為“視同收租”行為，實操中如果有“裝修期、免租期”等可以這樣描述：考慮到裝修期等因素，甲方給予乙方租金總價款多少折扣，折扣后租金總額為多少?；蛘?，寫明標(biāo)準(zhǔn)支付租金，將免租內(nèi)的租金為商業(yè)折扣部分金額，不實際支付。也可以通過將既定的租金總額分?jǐn)偟阶馄趦?nèi)所有月份，實際上是降低每個月實際支付的金額，以防范“視同銷售”風(fēng)險。

（2）增值稅為價稅分離稅種，增值稅不得計入營業(yè)收入和利潤表，從商業(yè)交易的慣例來看，交易價款應(yīng)該包含稅款，此條款明確租金為含增值稅價款，可以減少交易雙方圍繞增值稅可能發(fā)生的爭議，尤其在營改增試點過渡期間。

（3）物業(yè)管理費及其他費用，根據(jù)財稅〔2016〕36號文，增值稅納稅人的銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。購物中心運營中物業(yè)費如果是委托物業(yè)公司收取，應(yīng)由購物中心按照規(guī)定開具發(fā)票、申報納稅，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整補充協(xié)議相關(guān)開票金額信息。如果物業(yè)管理費由物業(yè)公司直接獨立收取并開票，由納稅義務(wù)人為物業(yè)公司而非購物中心。

（4）購物中心水電費，區(qū)分是由物業(yè)公司代收還是購物中心直接按一定標(biāo)準(zhǔn)收取。如果是購物中心直接按一定標(biāo)準(zhǔn)收取，則按銷售水電繳納增值稅，同時可取得供水供電部門的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。如果是由物業(yè)公司收取，又分為兩種情形：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅（目前北京國稅明確物業(yè)公司可以申請備案按簡易計稅3%）；如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，條例第六條第一項所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。另外根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于對福建雪津啤酒有限公司收取經(jīng)營保證金征收增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕416號）規(guī)定，對收取經(jīng)銷商未退還的經(jīng)營保證金，屬于經(jīng)銷商因違約而承擔(dān)的違約金，應(yīng)當(dāng)征收增值稅。對其已退還的經(jīng)營保證金，不屬于價外費用，不征收增值稅。因此，企業(yè)收取的因經(jīng)銷商違約而承擔(dān)的違約金應(yīng)并入價外費用征收增值稅，若經(jīng)銷商未違約而退還的保證金則不征收增值稅。

在實操中，比如上海國稅明確：租金收入不包含向承租方收取的押金，押金屬于合同雙方為保證合同履行而由承租方向出租方提供的一定金額的擔(dān)保，并且應(yīng)在雙方約定的租賃期滿后由出租方全額返還給承租方，但如發(fā)生承租方以押金來抵充應(yīng)付租金的情況，由于此時的押金已改變其本身性質(zhì)，就應(yīng)計入租金收入。（以上觀點摘自上海國稅官方網(wǎng)站）。用于聯(lián)營保證金實操同樣適用。

（2）顧客使用信用卡消費，乙方（商家）應(yīng)接受并承擔(dān)相應(yīng)手續(xù)費，該手續(xù)費甲方于支付乙方應(yīng)結(jié)貨款時扣除。結(jié)算手續(xù)費能取得增值稅專用發(fā)票，又由乙方承擔(dān)，營改增后妥當(dāng)嗎？

根據(jù)《關(guān)于全國推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》規(guī)定：直接收費金融服務(wù)，以提供直接收費金融服務(wù)收取的手續(xù)費、傭金、酬金、管理費、服務(wù)費、經(jīng)手費、開戶費、過戶費、結(jié)算費、轉(zhuǎn)托管費等各類費用為銷售額，可以開具增值稅專用發(fā)票并抵扣進項稅額。如果由購物中心統(tǒng)一收取顧客消費金額，但由商家承擔(dān)刷卡結(jié)算手續(xù)費明顯是不妥的。應(yīng)該在合同中約定顧客刷卡手續(xù)費由購物中心承擔(dān)，而將該塊利益在與商家其他條款中體現(xiàn)獲利，否則這塊進項稅額浪費了。

（3）延期返還的違約責(zé)任，如合同中規(guī)定：若乙方未約定的時間將該單元返還于甲方，則乙方除應(yīng)向甲方支付截止到返還時應(yīng)付的租金等全部費用外，還應(yīng)賠償甲方因此而遭受的一切損失，包括甲方因延遲向新租戶交付該單元而需承擔(dān)的違約金、中介費等。

作為合同條款的標(biāo)配，違約責(zé)任也是合同簽署中的重要一環(huán)。在增值稅上，違約金、賠償金通常