溫泉國(guó)際度假城商業(yè)計(jì)劃書(shū)樣本

商業(yè)計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目名稱 江西臨川百倫溫泉國(guó)際度假城項(xiàng)目單位江西百倫旅游置業(yè)（籌）地址 電話 傳真 電子郵件 聯(lián)系人 二OO七年八月目錄1.摘要 31.1.項(xiàng)目企業(yè) 31.2.市場(chǎng)營(yíng)銷 31.3.投資和財(cái)務(wù) 52.撫州市環(huán)境評(píng)定 52.1.區(qū)位優(yōu)勢(shì) 52.１.１.地理氣候 52.1.2.人口情況 62.1.3.經(jīng)濟(jì)情況 62.1.4.基礎(chǔ)設(shè)施 62.1.5.交通運(yùn)輸 72.2.旅游資源 72.3.自然資源 92.4.教育體育 93.旅游地產(chǎn)行業(yè)概況 103.1.旅游業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì) 103.2.撫州房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況 113.3.旅游地產(chǎn)發(fā)展 124.市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位 134.1.撫州旅游市場(chǎng)分析 134.2.競(jìng)爭(zhēng)分析 134.3.市場(chǎng)分析 144.4.競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論 155.市場(chǎng)營(yíng)銷 165.1.目標(biāo)用戶群 165.2.產(chǎn)品和服務(wù) 165.3.公關(guān)宣傳策略 165.4.初步銷售策略 165.４.1.活動(dòng)策略 165.４.2媒介策略 166.管理團(tuán)體 176.1.機(jī)構(gòu)設(shè)置 176.2.管理團(tuán)體 177.投資估算 188.融資計(jì)劃 198.1.融資資金金額 198.2.融資資金用途 199.結(jié)論 201.摘要1.1.項(xiàng)目企業(yè)江西臨川百倫溫泉國(guó)際度假城是本商業(yè)計(jì)劃書(shū)建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它將由江西百倫旅游置業(yè)取得對(duì)江西省撫州市臨川區(qū)溫泉鄉(xiāng)860畝土地（一期）開(kāi)發(fā)權(quán)并進(jìn)行運(yùn)行。江西百倫旅游置業(yè)擬投資興建一座集地產(chǎn)、食、住、游等為一體綜合性度假城。項(xiàng)目一期擬占地860畝，容積率80%，建筑密度25%，建筑限高15米，綠化率45%，總建筑面積約410000平方米。其中別墅約85000平方米、多層及小高層公寓約21000平方米、臨川歷史文化巨匠紀(jì)念園約30000平方米、五星級(jí)溫泉大酒店約30000平方米、旅游購(gòu)物風(fēng)情街約30000平方米、其它隸屬建筑35000平方米。含“歷史文化名人紀(jì)念館”、“歷史文化名人雕像群”、“古今藝術(shù)長(zhǎng)廊”、“四季溫泉池群”、“高爾夫練習(xí)場(chǎng)”、“山地跑馬場(chǎng)”、“沖浪游泳池”、“戲劇大物臺(tái)”等。度假城（一期）將根據(jù)星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)管理并為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)和旅行社、會(huì)議會(huì)展企業(yè)、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企機(jī)關(guān)合作，采取直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合方法進(jìn)行銷售推廣溫泉旅游地產(chǎn)，并努力爭(zhēng)取成為江西省管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均在前列星級(jí)溫泉專題度假城。江西自然環(huán)境自然十分優(yōu)越，本身經(jīng)濟(jì)即使不是很發(fā)達(dá)，卻緊挨經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)長(zhǎng)三角地域，能夠看出臨川溫泉發(fā)展是含有充足條件，問(wèn)題是怎樣發(fā)展出獨(dú)特，令人難以忘懷特色溫泉。要發(fā)展獨(dú)特溫泉，肯定離不開(kāi)當(dāng)?shù)氐赜蛭幕匀画h(huán)境和歷史。臨川自然環(huán)境以山水著稱，含有悠久歷史文化，一向有“才子之鄉(xiāng)”之稱，在教育方面成就突出，在歷史上有著許很多多才子和其不可替換成就，如黃羲之等書(shū)法成就，晏殊文學(xué)成就，王安石政治成就，但最為突出是戲劇文化成就——湯顯祖“臨川四夢(mèng)”。臨川溫泉風(fēng)景區(qū)在撫州市臨川溫泉鎮(zhèn)。臨川溫泉是古代名家，北宋文學(xué)家蘇東坡曾評(píng)價(jià)“天下溫泉有七，汝水其一也”。臨川溫泉分日、月二泉，兩泉相距三公里，有數(shù)條溫泉從斷層經(jīng)過(guò)，水溫40-60°C，總出水量5000噸/日以上。溫泉水中含有錳、銅、鋁、鋅、鎘、鍶、鋇、硒、砷、偏硅酸等20多個(gè)元素，其中對(duì)人體有益鍶、硫、偏硅酸等含量較高。尤其是溫泉周圍蘊(yùn)涵大量鋇礦石，在全省乃至全國(guó)溫泉中全部是獨(dú)一無(wú)二。鋇沙中硫酸鋇含量達(dá)85%以上；溫泉水對(duì)人體有很好健康療養(yǎng)作用，尤其是對(duì)多種慢性病、關(guān)節(jié)炎、皮膚病有特殊療效；溫泉距撫州市區(qū)10公里、省會(huì)南昌110公里，距鷹潭100公里，交通便利。該景區(qū)有著豐富旅游資源和便利交通環(huán)境，旅游開(kāi)發(fā)潛力巨大，故提出江西省撫州市臨川溫泉風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)，開(kāi)發(fā)臨川溫泉風(fēng)景名勝區(qū)，發(fā)展旅游業(yè)是臨川區(qū)實(shí)現(xiàn)全方面小康社會(huì)關(guān)鍵路徑，也是符合省委、省政府“后花園”戰(zhàn)略要求正確選擇。1.2.市場(chǎng)營(yíng)銷（一）、自用經(jīng)營(yíng)部分：A、帶租約銷售一部分，返租經(jīng)營(yíng)。（指酒店式公寓、購(gòu)物商業(yè)風(fēng)情街等產(chǎn)品）B、建立項(xiàng)目企業(yè)運(yùn)行中心，配合自用部分經(jīng)營(yíng)開(kāi)展，確保日常經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)效益。（指酒樓、專題公園、溫泉會(huì)所等產(chǎn)品）C、和撫州乃至江西全省及周圍省份各企機(jī)關(guān)、團(tuán)體合作經(jīng)營(yíng)，建立聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)關(guān)系，定向消費(fèi)服務(wù)合作單位。（二）、計(jì)劃對(duì)外銷售部分A、按物業(yè)基礎(chǔ)功效單位對(duì)外進(jìn)行整體或功效分割進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售、預(yù)售。（指別墅、公寓等）（三）、銷售方法：A、向企業(yè)直接銷售B、面向社會(huì)個(gè)人銷售C、和專業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行合作進(jìn)行代銷或讓利包銷。D、給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)進(jìn)行分銷。E、經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)服務(wù)帶動(dòng)物業(yè)銷售，實(shí)施自銷甚至企業(yè)全員營(yíng)銷。1.3.投資和財(cái)務(wù)本項(xiàng)目一期總投資約為40,850萬(wàn)元，其中1．1期約需要投資17,250萬(wàn)元，1．2期約需要投資22,800萬(wàn)元。其中一期為：土地成本860畝×2．5萬(wàn)元/畝＝2150萬(wàn)元，別墅85000㎡×800元/㎡＝6800萬(wàn)元，歷史文化巨匠紀(jì)念園30000㎡×500元/㎡＝1500萬(wàn)元（含建筑和園林），溫泉大酒店30000㎡×1600元/㎡＝4800萬(wàn)元（含內(nèi)部裝修），四季溫泉群約60000㎡×200元/㎡＝1200萬(wàn)元，給排水、變電站等隸屬工程800萬(wàn)元，累計(jì)：17,250萬(wàn)元。二期為：多層公寓160000㎡×800元/㎡＝12,800萬(wàn)元，小高層公寓50000㎡×1000元/㎡＝5000萬(wàn)元，旅游購(gòu)物風(fēng)情街30000㎡×1000元/㎡＝3000萬(wàn)元，其它隸屬建筑，包含周圍道路、園林、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、跑馬場(chǎng)等約萬(wàn)元累計(jì)：22,800萬(wàn)元。1．1、1．2二期建設(shè)累計(jì)投資約40,850萬(wàn)元。2.撫州市環(huán)境評(píng)定2.1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)2.1.1.地理氣候撫州市在江西東部，東鄰福建省。南接贛州地域，西連吉安、宜春，北毗南昌、上饒。南起北緯２６°２９′，北抵北緯２８°３０′，南北全長(zhǎng)約２２２公里。西自東徑１１５°３５′，東迄東徑１１７°１８′。東西寬約１６９公里。面積18817平方千米。

撫州市屬中業(yè)熱帶季風(fēng)型氣候，溫暖濕潤(rùn)，雨量充沛，日照充足,結(jié)冰期短,無(wú)霜期長(zhǎng)，四期分明，全市年平均氣溫１７度。撫州氣候溫和。全市年平均氣溫17—18度，年降水量1700—1800毫米，年均降水天數(shù)170天，年日照時(shí)數(shù)為1600—1900小時(shí)。無(wú)霜期最長(zhǎng)達(dá)340天。

撫州市河流屬長(zhǎng)江流域鄱陽(yáng)湖水系，關(guān)鍵特點(diǎn)是水系完整、河道密布，溪流不停，水面寬廣，水流量大，含沙量少，水能資源豐富，撫河是江西省第二大河流。全市資源豐富，全市土地面積2822.54萬(wàn)畝，人均土地9.28畝。高于全省均土地水平。臨川溫泉風(fēng)景區(qū)在江西撫州市臨川區(qū)溫泉鎮(zhèn)，地理坐標(biāo)東經(jīng)116°04′至116°39′，北緯27°31′至2814′。風(fēng)景區(qū)距撫州市區(qū)僅10公里，東靠撫州市區(qū)，南靠上頓渡鎮(zhèn)，西鄰高坪，北和撫北鎮(zhèn)、展坪鄉(xiāng)接壤。2.1.2人口400萬(wàn)，其中城市人口100萬(wàn)，市政府所在地臨川城區(qū)人口32萬(wàn)。2.1.3，全市新簽中國(guó)省外資金協(xié)議項(xiàng)目872個(gè)，項(xiàng)目履約率達(dá)100%；協(xié)議引資269億元，實(shí)際到位資金84.5億元，項(xiàng)目進(jìn)資率為31.4%；實(shí)際利用外資11729萬(wàn)美元，增加14.0%。全市引進(jìn)億元以上項(xiàng)目11個(gè)，5000萬(wàn)元以上工業(yè)項(xiàng)目54個(gè)，實(shí)際到位資金27.9億元。

年國(guó)民生產(chǎn)總值204億元，年財(cái)政收入12.89億元，其中地方財(cái)政收入8.85億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7411元，農(nóng)民人均純收入2861元，規(guī)模以上企業(yè)321個(gè)，銷售收入過(guò)億元企業(yè)6個(gè)，最高3.42億，利稅過(guò)千萬(wàn)元企業(yè)5個(gè)。撫州市現(xiàn)有年成交額億元以上交易市場(chǎng)5家，這5家交易市場(chǎng)門類齊全，覆蓋面廣，已經(jīng)形成了綜合市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)多特色、批發(fā)和零售多層次相結(jié)合格局，極大地繁榮了地方經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)和促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，二季度，億元以上市場(chǎng)成交很活躍，成交額大幅度增加，累計(jì)成交6.85億元，高出去年1.22億元，比去年同期增加21.7%。外貿(mào)進(jìn)出口增加較快。全市外貿(mào)進(jìn)出口總額13073萬(wàn)美元，比上年增加51.3%，其中進(jìn)口332萬(wàn)美元，比上年下降48.2%；出口完成12741萬(wàn)美元，比上年增加59.3%。2.1.農(nóng)村公路建設(shè)完成853公里，新建水泥路822公里，砂石路墊層通車210公里。全市新增農(nóng)村班線9條，延伸農(nóng)村客運(yùn)班線23條，行政村通客車率達(dá)80.5%，比上年提升6個(gè)百分點(diǎn)。全市關(guān)鍵項(xiàng)目工程——撫州物流中心建設(shè)進(jìn)入了真正實(shí)施階段。濟(jì)南至廣州高速公路撫州段、撫州至吉安高速公路已進(jìn)入可行性研究階段。建成縣鄉(xiāng)村水泥（油）路面822公里，新增131個(gè)行政村通水泥（油）路，行政村通水泥（油）路通達(dá)率達(dá)56.0%。2.1.5撫州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，東靠浙江，南鄰福建，距省會(huì)城市南昌僅l00公里，有國(guó)家一級(jí)公路直達(dá)。鷹廈、浙贛、向樂(lè)鐵路穿境而過(guò)，撫州火車站(二級(jí)站)離市區(qū)6公里；滬瑞高速公路撫州至上海段今年年底通車，5小時(shí)可抵達(dá)；京福高速公路(北京至福州)、昌廈高速公路已全方面開(kāi)通，320、316、206國(guó)道橫穿市境；距南昌昌北機(jī)場(chǎng)僅l00公里，至香港、深圳、廣州、廈門、上海、寧波、北京等各大城市全部有航班；中國(guó)遠(yuǎn)洋國(guó)際貨運(yùn)集團(tuán)企業(yè)(中轉(zhuǎn)港上海)在南昌設(shè)有集裝箱碼頭，承接外運(yùn)貨物，撫州距集裝箱碼頭和海關(guān)僅l00公里，撫州產(chǎn)品能立即、快捷、順暢地運(yùn)往世界各地。2.2.旅游資源撫州山清水秀，被列入省級(jí)歷史文物保護(hù)單位有40多處，省級(jí)自然保護(hù)區(qū)3個(gè)，可供開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目眾多。早在唐代早期，大詩(shī)人王勃就寫下了“鄴水朱華，光照臨川之筆”千古名句。宋朝以來(lái)，以臨川為中心撫州市，更是群賢薈萃、英才輩出。據(jù)史書(shū)記載：宋代江西共出進(jìn)士五千四百四十二名，撫州籍就有一千一百八十名；清代江西省有進(jìn)士一千七百八十七名，撫州即有四百四十四名；唐宋八大家中，撫州占了兩家；江西古代十大名醫(yī)，撫州竟有七位。撫州含有2200多歷史，自古文風(fēng)鼎盛，素有“才子之鄉(xiāng)、文化之邦”譽(yù)稱?？v觀歷史，撫州不僅人才眾多，分布面廣，而且有突出成就和深遠(yuǎn)影響巨星泰斗也交相輝映、代不乏人。如不畏艱辛、銳意改革北宋政治家、思想家王安石；大散文家曾鞏；開(kāi)一代詞風(fēng)詞壇巨擘晏殊、晏幾道；被譽(yù)為“東方莎士比亞”偉大劇作家湯顯祖；人稱“百世大儒”哲學(xué)家、思想家陸九淵等，均為海內(nèi)外婦孺皆知一代名賢。另外，還有南朝時(shí)卓越軍事將領(lǐng)黃法氍；宋代著名學(xué)者李覯，地理學(xué)家樂(lè)史，首創(chuàng)婦科學(xué)醫(yī)林高手陳自明；元代歷史學(xué)家危素，桃李滿園理學(xué)家吳澄；明代功勛卓著外交家黃孫茂，威震敵膽抗倭名將譚綸，頗有造詣天文學(xué)家吳伯宗；清代教學(xué)家、軍事著述家揭暄，方志學(xué)家李紱，書(shū)畫大師瑞清，愛(ài)國(guó)志士、禁煙名臣黃爵滋等，真可謂“日月之行，若出其中；星漢燦爛，若出其里”?！伴L(zhǎng)江后浪推前浪，世人新人勝舊人”。到了近代和現(xiàn)代伴隨時(shí)代發(fā)展，撫州孕育了更多著名人物。如：叱咤風(fēng)云革命家李井泉、趙醒儂、傅烈、周建屏；卓有建樹(shù)文史學(xué)家游國(guó)恩、蕭滌非；著名物理學(xué)家，中國(guó)科學(xué)院學(xué)部委員饒毓泰、余瑞璜、吳式樞；波譜學(xué)家西渝；土木建筑學(xué)家黃強(qiáng)；鐵道機(jī)械工程教授程孝剛……，她們?nèi)渴菗嶂輧?yōu)異兒女杰出代表。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)代撫州籍教授、學(xué)者就有二百余人。

撫州境內(nèi)水秀山靈，風(fēng)光旖旎，歷代文人墨客為撫州山水風(fēng)光所沉醉，寫下了大量名篇佳作。“吾邦山水秀，雄麗冠江右”（吳澄《登撫州新譙樓》），湯顯祖贊美自己家鄉(xiāng)“遠(yuǎn)色入江湖，煙波古臨川”。尤其是南城麻姑山“地氣殊異，山川炳靈”，被稱為“第二十八洞天，第十福地”，顏真卿、謝靈運(yùn)、王羲之、白居易、劉禹錫等大詩(shī)人、大書(shū)法家全部曾慕名前來(lái)游覽，顏真卿手書(shū)“天下第一楷書(shū)”《麻姑山仙壇記》就誕生于南城麻姑山。

撫州大地上大量文化遺存和壯美自然風(fēng)光有機(jī)結(jié)合，使這里成為海內(nèi)外旅游者青睞嶄新和最具潛力旅游勝地。撫州著名風(fēng)景名勝區(qū)有：天然氧吧——資溪大覺(jué)山旅游區(qū)，資溪華南虎野化放養(yǎng)地，堪稱中國(guó)古民居古文化縮影有“千古第一村”之稱樂(lè)安流坑古村，依山傍水、一洞天然南豐“曾鞏讀書(shū)巖”，撫州圣約瑟天主教堂，全國(guó)第一所尼眾佛學(xué)院居地“金山寺”，金溪疏山寺，宜黃曹山寺，王安石紀(jì)念館、湯顯祖紀(jì)念館；廣昌明清船形古民居，黎川船形屋，南城麻姑山、洪門風(fēng)景區(qū)，宜黃華南虎風(fēng)景區(qū)，南豐紫霄溪漂流和潭湖、車磨嶺風(fēng)景區(qū)及臨川日月溫泉和資溪法水溫泉等。南豐桔園風(fēng)情、廣昌百里蓮鄉(xiāng)令人神往。古典藝術(shù)：撫州采茶戲、宜黃海鹽腔、南豐儺舞、廣昌孟戲、東鄉(xiāng)獅子舞等，傳唱不衰，觀之使人留下終生難忘印象。

撫州旅游產(chǎn)品品位高，組合好?！肮艢狻?、“文氣”、“才氣”、“秀氣”四氣兼?zhèn)?，名人文化、明清建筑、古寺名剎、原始森林、儺舞古藝、溫泉家園、蜜桔香蓮七大專題突出。撫州地方小吃獨(dú)具風(fēng)味，旅游產(chǎn)品豐富多彩。旅游行政機(jī)構(gòu)完備，從業(yè)人員素質(zhì)優(yōu)良。已開(kāi)辟贛東古文化旅游線、臨川至流坑古村才子文化線、臨川、南城、南豐、廣昌生態(tài)觀光線等專題旅游線路。撫州正在同周圍省市聯(lián)手開(kāi)辟旅游市場(chǎng)，合作打造旅游線路。撫州含有數(shù)家三星級(jí)以上賓館，旅游配套功效日益增強(qiáng)，產(chǎn)品愈加成熟。2.3.自然資源撫州自然資源豐富，物產(chǎn)富饒，生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好。特色農(nóng)產(chǎn)品眾多，南豐蜜桔、廣昌白蓮、崇仁麻雞、臨川西瓜；黎川茶薪菇著名遐邇，南豐、廣昌、崇仁、臨川等縣區(qū)分別被農(nóng)業(yè)部命名為中國(guó)蜜桔之鄉(xiāng)、中國(guó)白蓮之鄉(xiāng)、中國(guó)麻雞之鄉(xiāng)、中國(guó)西瓜之鄉(xiāng)；森林覆蓋率高達(dá)61％，是江西關(guān)鍵木竹產(chǎn)區(qū)9有林面積84萬(wàn)公頃，活立木總蓄積量3000萬(wàn)立方，毛竹近3億根；現(xiàn)在已探明金屬和非金屬40多個(gè)；水能源理論蘊(yùn)藏量70.25萬(wàn)千瓦，多種水面面積88.74公頃，可利用水面26．74公頃?？砷_(kāi)發(fā)荒草坡面積l33．1萬(wàn)畝，灘涂14．2萬(wàn)畝。撫州資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。素有“贛撫糧倉(cāng)”之稱，是國(guó)家區(qū)域性商品糧基地。全市森林覆蓋率達(dá)62％，部分縣甚至高達(dá)80％以上，全市森林面積130萬(wàn)公頃，其中毛竹林面積4.5萬(wàn)公頃，為江西關(guān)鍵木竹產(chǎn)區(qū)。已探明金屬和非金屬礦有40多個(gè)，鈾礦儲(chǔ)量為亞洲第一。

撫州農(nóng)業(yè)特色鮮明，名特優(yōu)產(chǎn)品眾多。南豐蜜桔種植面積20萬(wàn)畝，年產(chǎn)量15萬(wàn)噸，被農(nóng)業(yè)部命名為中國(guó)蜜桔之鄉(xiāng)；廣昌白蓮栽植面積18萬(wàn)畝，產(chǎn)量1萬(wàn)噸，被命名為中國(guó)白蓮之鄉(xiāng)；崇仁麻雞為中國(guó)十大名雞之一，年產(chǎn)銷5000萬(wàn)羽以上，被命名為中國(guó)麻雞之鄉(xiāng)；臨川被命名為中國(guó)西瓜之鄉(xiāng)；黃梔子人工栽培面積已達(dá)8萬(wàn)畝，計(jì)劃在三年內(nèi)發(fā)展到30萬(wàn)畝。工業(yè)已形成紡織、機(jī)械、食品、醫(yī)藥、化工5大支柱產(chǎn)業(yè)。2.4.教育體育基礎(chǔ)教育現(xiàn)在長(zhǎng)久處于全國(guó)前列。臨川教育是在全國(guó)全部叫得響品牌，臨川教育集團(tuán)已吸引了全國(guó)20多個(gè)省市自治區(qū)高中生在這里就讀；向全國(guó)各高校輸送少年大學(xué)生占全國(guó)總數(shù)10％。體育事業(yè)取得好成績(jī)。在省十二屆運(yùn)動(dòng)會(huì)上共奪得金牌48.5枚，銀牌26枚，銅牌23枚，圓滿完成既定目標(biāo)，同時(shí)還被大會(huì)組委會(huì)授予“體育道德風(fēng)尚獎(jiǎng)”，取得了運(yùn)動(dòng)成績(jī)和精神文明雙豐收。撫州市運(yùn)動(dòng)員參與世界殘疾人舉重錦標(biāo)賽、遠(yuǎn)南運(yùn)動(dòng)會(huì)和全國(guó)殘疾人舉重錦標(biāo)賽，均奪得44千克級(jí)全國(guó)、世界和遠(yuǎn)南運(yùn)動(dòng)會(huì)該等級(jí)冠軍，并打破了該項(xiàng)目女子青年組世界紀(jì)錄，提前取得了北京殘奧會(huì)參賽資格。在省運(yùn)動(dòng)會(huì)上已連續(xù)7年奪得舉重團(tuán)體冠軍，羽毛球團(tuán)體總分在連續(xù)7年第三名基礎(chǔ)上前進(jìn)為第二名。3.旅游地產(chǎn)行業(yè)概況3.1.旅游業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)，全球國(guó)際旅游者接待量達(dá)成7.51億人次，比增加9%；中國(guó)整年旅游業(yè)總收入達(dá)成6150億元，比增加10.5%。

，中國(guó)旅游業(yè)和全球旅游業(yè)全部進(jìn)入了一個(gè)新景氣周期，期間入境旅游人數(shù)年均增加率為8％-10％，中國(guó)中國(guó)旅游人數(shù)年均增加率為5％-7％。

，中國(guó)入境旅游人數(shù)12494萬(wàn)人次，比上年增加3.9%。其中：入境過(guò)夜旅游者人數(shù)4991萬(wàn)人次，比上年增加6.6%；入境外國(guó)旅游者2221萬(wàn)人次，比上年增加9.7%。國(guó)際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增加15.9%。酒店作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)發(fā)展和旅游業(yè)息息相關(guān)。中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，伴伴隨經(jīng)濟(jì)快速增加，旅游業(yè)得到了快速發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至一直保持10％以上增加率，高于GDP增加，占GDP比重也穩(wěn)步上升，至中國(guó)旅游總收入已經(jīng)達(dá)成5500億元，占GDP5.4％。旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為中國(guó)新興支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)多年來(lái)來(lái)入境旅游人數(shù)及收入增加快速，1991年－旅游外匯收入年復(fù)合增加率達(dá)成14％以上，見(jiàn)下圖。19911991－入境旅游情況0040000600008000010000010199119921993199419951996199719981999050001000015000025000入境旅游人數(shù)（千人）旅游外匯收入（百萬(wàn)美元）資料起源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》依據(jù)中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃，到中國(guó)將接待海外旅游者11,200-12,000萬(wàn)人次，年均增加6％－8％；實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游收入240－260億美元，年均增加8％－10％；實(shí)現(xiàn)中國(guó)旅游收入5350－5850億元，年均增加11％－13％。依據(jù)世界旅游組織估計(jì)，到，中國(guó)將替換法國(guó)成為世界第一大旅游目標(biāo)地，接待旅游入境人數(shù)可達(dá)1.37億人次，占世界市場(chǎng)份額為8.6%；中國(guó)也將成為世界第四個(gè)客源國(guó)，出境旅游人數(shù)將達(dá)成1億人次，占世界市場(chǎng)份額為6.2％。旅游業(yè)將是中國(guó)增加最快產(chǎn)業(yè)之一。3.2.撫州房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況伴隨住房制度改革深化和住宅建設(shè)步伐不停加緊，撫州房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展壯大，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵增加點(diǎn)，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)。，撫州有工作量114家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成投資21135.4萬(wàn)元，其中住宅投資15262.3萬(wàn)元，住宅投資中經(jīng)濟(jì)適用房投資223.2萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增加，使撫州房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展壯大，同時(shí)也大大改善了大家居住條件。撫州城市居民人均居住面積25.39平方米，農(nóng)村居民人均居住面積28.44平方米。伴伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增加，撫州商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了供需兩旺局面。，全市商品房施工面積329.21萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積161.25萬(wàn)平方米，完工面積129.27萬(wàn)平方米，商品房銷售面積129.81萬(wàn)平方米，銷售額14884.9萬(wàn)元，其中住宅銷售面積和銷售額分別占全部商品房銷售面積和銷售額88.4%和58.1%。3.3.旅游地產(chǎn)發(fā)展旅游巨大增加空間帶動(dòng)飯店業(yè)需求，將掀起新一輪產(chǎn)權(quán)投資和度假休閑雙重消費(fèi)熱潮。盡管大家對(duì)旅游地產(chǎn)懷疑仍然存在，盡管旅游地產(chǎn)仍然有很多不足，但其極為寬廣發(fā)展前景，和作為旅游加地產(chǎn)這兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)交叉型產(chǎn)業(yè)，其蘊(yùn)含潛力卻是我們不應(yīng)該忽略。據(jù)中國(guó)相關(guān)教授分析表示，未來(lái)中國(guó)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目將是房地產(chǎn)投資另一個(gè)重頭戲。

旅游度假地產(chǎn)這幾年來(lái)曾一度紅火、復(fù)而沉寂。然而近期，不溫不火旅游地產(chǎn)熱度再次飆升。國(guó)家發(fā)改委在近期一份相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)匯報(bào)中估計(jì)：在未來(lái)幾年里，住宅開(kāi)發(fā)將呈下降趨勢(shì)，辦公樓、商鋪、旅游地產(chǎn)等商用物業(yè)開(kāi)發(fā)將升溫。伴隨住宅開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)減薄，風(fēng)險(xiǎn)加大，中國(guó)地產(chǎn)商進(jìn)入一個(gè)戰(zhàn)略重新定位階段，相當(dāng)多企業(yè)開(kāi)始選擇進(jìn)入新興領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)前景新產(chǎn)品。一部分先知先覺(jué)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把眼光轉(zhuǎn)移到了另外一塊更大，而且在不停擴(kuò)大蛋糕上，這就是依靠旅游資源而延伸出以休閑度假為主地產(chǎn)。

現(xiàn)在涉足旅游休閑地產(chǎn)企業(yè)超出百家，這其中既包含首創(chuàng)、合生、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也包含三林地產(chǎn)等部分快速崛起新企業(yè)。據(jù)悉，三林地產(chǎn)已制訂了宏大濱海度假項(xiàng)目計(jì)劃，而上海著名企業(yè)前沿控股集團(tuán)正在海南、天目山緊鑼密鼓地開(kāi)發(fā)度假、會(huì)議項(xiàng)目，在美國(guó)納斯達(dá)克上市天津泰達(dá)集團(tuán)屬下泰達(dá)旅游集團(tuán)８月收購(gòu)了現(xiàn)在中國(guó)最大分時(shí)度假企業(yè)……這一連串事實(shí)表明，中國(guó)度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)燒將進(jìn)入“白金時(shí)代”。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌在“旅游房地產(chǎn)投資和發(fā)展策略研討會(huì)”上曾表示：“旅游房地產(chǎn)熱應(yīng)該說(shuō)立即再次抬頭。中央提出來(lái)多年經(jīng)濟(jì)工作有四個(gè)方面經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)：住宅、汽車、旅游、通訊，旅游地產(chǎn)在四個(gè)熱點(diǎn)中就占了兩個(gè)”。進(jìn)入認(rèn)為，伴伴隨旅游休閑度假熱潮，中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展快速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)等產(chǎn)品開(kāi)始興起，旅游地產(chǎn)為中國(guó)地產(chǎn)新一輪發(fā)展開(kāi)拓了一條嶄新之路。4.市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位4.1.撫州旅游市場(chǎng)分析 撫州旅游業(yè)現(xiàn)在已含有一定發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)規(guī)模，旅游食、住、行、游、購(gòu)、娛六大要素初步含有、旅游業(yè)在該市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中作用已初步顯現(xiàn)。該市旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境相對(duì)保護(hù)很好，現(xiàn)在可接待游客關(guān)鍵景區(qū)（點(diǎn)）有王安石紀(jì)念館、湯顯祖紀(jì)念館、臨川金山寺、南城麻姑山、南豐紫宵溪漂流、宜黃太極巖風(fēng)景區(qū)、樂(lè)安流坑、資溪大覺(jué)山旅游區(qū)等。全市完成接待中國(guó)人數(shù)109.14萬(wàn)人次、中國(guó)旅游收入6.18億元,海外人數(shù)4071人次,外匯收入148.7萬(wàn)美元。上六個(gè)月該市接待海外旅游者2533人次，完成整年目標(biāo)52

%，旅游外匯收入達(dá)92.22萬(wàn)美元，完成整年目標(biāo)60%；中國(guó)旅游人數(shù)達(dá)成64.11萬(wàn)人次，完成整年目標(biāo)58.28%。僅“五一”黃金周累計(jì)接待旅游者9.06萬(wàn)人次，其中一日游游客6.18萬(wàn)人次，過(guò)夜旅游者2.88萬(wàn)人次，入境旅游者1148人次，旅游總收入達(dá)2077萬(wàn)元。旅游是一個(gè)高級(jí)也高“貴”休閑方法，既能增加學(xué)識(shí)又能開(kāi)闊視野還能夠鍛煉身體。一季度該市居民人均旅游支出9.86元，比去年同期增加2.2倍。4.2競(jìng)爭(zhēng)分析在旅游活動(dòng)中，區(qū)位條件是一個(gè)很關(guān)鍵因子，它對(duì)一個(gè)地域旅游開(kāi)提議著至關(guān)關(guān)鍵作用。臨川在江西東部，撫河中游，地理坐標(biāo)東經(jīng)116°04′至116°39′，北緯27°31′至28°14′。臨川溫泉風(fēng)景區(qū)在江西撫州市臨川區(qū)溫泉鎮(zhèn)，距南昌110公里，距撫州市區(qū)僅15公里，距臨川區(qū)所在地10公里，公路全部為水泥硬質(zhì)路面，經(jīng)京福高速只有1小時(shí)旅程，距全國(guó)交通樞紐中轉(zhuǎn)站鷹潭也只有100公里，向樂(lè)鐵路穿溫泉而過(guò)。風(fēng)景區(qū)東靠撫州市區(qū)，南靠上頓渡鎮(zhèn)，西鄰高坪鎮(zhèn)，北和撫北鎮(zhèn)、展坪鄉(xiāng)接壤。昌撫高等級(jí)公路將撫州市臨川區(qū)和省城南昌相連，京福高速公路出口處距溫泉風(fēng)景區(qū)也只有14公里，從省城到溫泉風(fēng)景區(qū)只需1小時(shí)車程，南昌至江邊村火車經(jīng)過(guò)溫泉鎮(zhèn)，設(shè)了臨川火車站。所以，溫泉風(fēng)景區(qū)差不多屬于省城郊區(qū)。另外，臨川區(qū)和贛中豐城、贛西吉安緊密相連，和贛東北鷹譚距離只有100公里，交通便利，區(qū)位條件十分優(yōu)越，對(duì)促進(jìn)臨川溫泉風(fēng)景名勝區(qū)旅游發(fā)展含相關(guān)鍵作用。經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，我們發(fā)覺(jué)撫州及周圍區(qū)域住房建設(shè)經(jīng)過(guò)近幾年快速發(fā)展，居民居住環(huán)境得到了很大改善，住房建設(shè)取得了較大成就。從調(diào)查情況看，90年代后建成多層房屋已成為市民住房主體，房屋成新情況和整體質(zhì)量有了很大提升；平房已從城市各個(gè)區(qū)域淡出，大量多層建筑拔地而起，城市面貌發(fā)生了巨大改觀，充足展示了市政府改善居民居住條件政策已見(jiàn)成效。從住房需求看，改善居住條件等主動(dòng)性需求組成了購(gòu)房需求主體，居民傾向于配套設(shè)施齊全成熟區(qū)域居住；高學(xué)歷者相對(duì)低學(xué)歷者在居住條件上，不管是人均面積、戶均面積，還是套房面積有較大優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅產(chǎn)品。現(xiàn)在在江西市場(chǎng)上能和我們項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)有明后年可能推出江景溫泉旅游“天沐溫泉”、“廬山西海溫泉”項(xiàng)目等，不過(guò)地域不一樣，應(yīng)該是各有各市場(chǎng)，著重抓共同客護(hù)群體。4.3市場(chǎng)分析臨川溫泉風(fēng)景名勝區(qū)風(fēng)景資源很豐富?！斑h(yuǎn)色入江湖，煙波古臨川”，這里除了日月雙泉、地下溫泉帶和青山碧水、豐林茂樹(shù)、潺潺溪水以外，更有山地、平原、低丘和盆地等復(fù)雜地形地貌，是一處不可多得人間美境；加之大家文景見(jiàn)解綴其間，為風(fēng)景區(qū)增添了許許文化韻味，使得資源愈加豐富迷人。概括之，臨川溫泉風(fēng)景名勝區(qū)資源基礎(chǔ)特征有:1.溫泉適宜，水溫40—60度，總涌水量為5000噸/日以上，水量居全省首位；2.水庫(kù)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水資源融合；3.臨川溫泉獨(dú)特人文資源景觀—?dú)v史溫泉從蘇東坡評(píng)價(jià)到蔣介石、宋美齡、蔣經(jīng)國(guó)、鄧小平、李井泉來(lái)此沐浴，留下不少名人遺址；4.臨川地域獨(dú)特歷史人文資源—王安石、湯顯祖。臨川風(fēng)景名勝區(qū)面積寬廣，風(fēng)景資源十分豐富，依據(jù)對(duì)原始文件資料查閱和現(xiàn)場(chǎng)資源調(diào)查、踏勘，整理出較有價(jià)值風(fēng)景資源累計(jì)36處，在《風(fēng)景名勝區(qū)計(jì)劃規(guī)范》風(fēng)景資源分類2個(gè)大類、8個(gè)中類和74個(gè)小類中，含有2個(gè)大類、6個(gè)中類和19個(gè)小類，其中自然風(fēng)景資源18處，人文風(fēng)景資源18處，臨川溫泉風(fēng)景名勝區(qū)風(fēng)景資源類型多樣、組合很好、分布合理、有多重性，開(kāi)發(fā)潛力較大，能夠開(kāi)發(fā)出比較理想風(fēng)景游賞產(chǎn)品，說(shuō)明臨川溫泉風(fēng)景名勝區(qū)有著豐富風(fēng)景資源，這也是進(jìn)行風(fēng)景游賞產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和臨川區(qū)旅游業(yè)可連續(xù)性發(fā)展有力確保。以溫泉為旅游關(guān)鍵特色優(yōu)勢(shì)溫泉旅游，也即以感受溫泉沐浴文化為目標(biāo)，將原先溫泉單一療養(yǎng)物化享受，提升到符合現(xiàn)代消費(fèi)文化和精神層面，成為一個(gè)以健康為專題，達(dá)成養(yǎng)生和休閑效果時(shí)尚旅游。達(dá)成溫泉養(yǎng)生功效和休閑度假旅游概念完美融合，溫泉不再是”療養(yǎng)”代名詞，也不在是熱氣騰騰大澡池，而成為養(yǎng)生，休閑，度假，旅游文化載體，既是進(jìn)行健身，療養(yǎng)溫泉，也是放松心情，舒活筋骨旅游目標(biāo)地;既是能和家人或三五好友;一起前來(lái)度過(guò)溫馨一刻休閑地，也是能安享生命尊貴和心靈寧?kù)o度假村。溫泉內(nèi)涵”以養(yǎng)生，休閑，度假，旅游，”為關(guān)鍵并得以延伸，目標(biāo)群體現(xiàn)在擴(kuò)大，煥發(fā)出新生命力。溫泉旅游較其它形式旅游含有不可比擬優(yōu)勢(shì)。江西旅游房地產(chǎn)這兩年繼續(xù)保持增加勢(shì)頭，開(kāi)發(fā)量、完工量、銷售面積和銷售價(jià)格全部有所增加。我們項(xiàng)目所在江西撫洲旅游全方面開(kāi)發(fā)，將成為市民新一輪關(guān)注熱點(diǎn)。城市化進(jìn)程加緊，勢(shì)必有大面積動(dòng)遷舉措，給住宅開(kāi)發(fā)帶來(lái)了契機(jī)。新一輪白領(lǐng)置業(yè)高潮將在撫州短期內(nèi)出現(xiàn)，原來(lái)就不多溫泉旅游別墅、公寓產(chǎn)品將成為大家追逐。4.4競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)分析，我們能夠經(jīng)過(guò)企業(yè)本身努力和正確經(jīng)營(yíng)策略增加型進(jìn)取戰(zhàn)略，立即實(shí)施江西臨川百倫溫泉國(guó)際度假城項(xiàng)目，使其能夠立即投入運(yùn)行，溫泉?jiǎng)e墅和公寓取得用戶青睞。5.市場(chǎng)營(yíng)銷5.1.目標(biāo)用戶群 所在區(qū)域：生活在大、中城市或沿海等輕易接收優(yōu)異思想和文化城市。年紀(jì)：通常在28歲至65歲之間。職業(yè)：國(guó)營(yíng)大型企業(yè)、外企及其高收入職員；IT技術(shù)人員、經(jīng)貿(mào)企業(yè)代表；私人企業(yè)經(jīng)營(yíng)者；自由職業(yè)者等。收入情況：屬于中高收入階層，手中有“閑錢”。5.2.產(chǎn)品和服務(wù) 關(guān)鍵提供地產(chǎn)、食、住等為一體綜合性服務(wù)。5.3.公關(guān)宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強(qiáng)和新聞媒體合作，除了正常廣告播放和欄目標(biāo)合作，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)策劃部分臨時(shí)性新聞匯報(bào)宣傳，提升產(chǎn)權(quán)式酒店認(rèn)知度。⑵交通工具：如飛機(jī)、巴士上介紹和宣傳。⑶人員促銷、交易會(huì)促銷、信函促銷，經(jīng)過(guò)旅行社宣傳，電子郵件，其它媒體等，吸引客人。5.4.初步銷售策略 5.4.1.

新聞公布會(huì)；

有針對(duì)性參與大型“房展會(huì)”5.4.2.媒介策略

可利用資源報(bào)紙廣告、廣告牌、電視廣告、廣播媒體、網(wǎng)絡(luò)、車體廣告、雜志等

媒體策略：第一階段：在政府招商過(guò)程中提及本項(xiàng)目，讓目標(biāo)用戶產(chǎn)生最初步印象。第二階段：戶外、路牌廣告進(jìn)行氣氛渲染；第三階段：報(bào)紙、雜志上軟性宣傳及研討會(huì)、論壇形式完成概念普及、教育目標(biāo)用戶之目標(biāo)；第四階段：新聞公布會(huì)、在主流報(bào)紙上大版面硬廣告展開(kāi)強(qiáng)勢(shì)宣傳6.管理團(tuán)體6.1.機(jī)構(gòu)設(shè)置 江西百倫旅游置業(yè)臨川分企業(yè)計(jì)劃?rùn)C(jī)構(gòu)設(shè)置圖。董事會(huì)董事長(zhǎng)總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)總工程師副總經(jīng)理行政總監(jiān)運(yùn)行總監(jiān)項(xiàng)目運(yùn)行部行政事業(yè)部財(cái)務(wù)審計(jì)部工程技術(shù)部材料設(shè)備部法律事物部6.2.管理團(tuán)體 項(xiàng)目擬成立“江西百倫旅游置業(yè)臨川分企業(yè)”，建立在總企業(yè)董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下分企業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制度，下設(shè)項(xiàng)目運(yùn)行部、行政事業(yè)部、財(cái)務(wù)審計(jì)部、工程技術(shù)部、材料設(shè)備部、法律事物部等。項(xiàng)目標(biāo)管理團(tuán)體部分來(lái)自江西百倫旅游置業(yè)，部分外聘含有豐富旅游地產(chǎn)操作和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)人員，外協(xié)單位邀請(qǐng)豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)地產(chǎn)營(yíng)銷、園林計(jì)劃、建筑計(jì)劃、建筑施工、項(xiàng)目監(jiān)理等團(tuán)體加盟。7.投資估算項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)面積860畝,容積率平均約80%,總建筑面積約410,000平方米,樓面地價(jià)52．4元/平方米,即按2．5萬(wàn)/畝,密度≤25%,綠化≥45%，建筑限高15米。序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)劃取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃成本總額總建筑面積41,000平方米,根據(jù)百分比可分為20%別墅面積,60%住宅公寓商業(yè)面積,20%酒店、紀(jì)念園、溫泉群等公建面積。1土地成本2．5萬(wàn)/畝,215元/平方2,100萬(wàn)2前期費(fèi)用攻關(guān)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)800萬(wàn)3建安工程費(fèi)含基礎(chǔ)工程,主體結(jié)構(gòu),區(qū)內(nèi)綜合布線,區(qū)內(nèi)綠化(含景觀及道路),電梯工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)及管理費(fèi)等.別墅85000×800公寓210000×850紀(jì)念園30000×500酒店30000×1600商業(yè)30000×1000溫泉群60000×200高爾夫、園林等給排水、變電等6,800萬(wàn)17,850萬(wàn)1,500萬(wàn)4,800萬(wàn)3,000萬(wàn)1,200