【X房地產(chǎn)項目各階段中的風險及應對策略探析實例9700字（論文）】

X房地產(chǎn)項目各階段中的風險及應對策略分析實例TOC\o"1-2"\h\u11810引言 124961一、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中的風險現(xiàn)狀調(diào)查的概況 214080（一）調(diào)查背景 24382（二）調(diào)查對象 213981（三）調(diào)查目的 28070（四）研究方法 314792（五）研究過程 32175二、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風險現(xiàn)狀 411930（一）X房地產(chǎn)項目簡介 41402（二）X房地產(chǎn)項目風險管理現(xiàn)狀 625969三、X房地產(chǎn)項目各階段中的風險分析 85937（一）項目選擇階段的風險分析 820147（二）意向合作階段的風險分析 915575（三）項目合作階段的風險分析 10926（四）項目退出階段的風險分析 1120003（五）項目各階段風險的評價 1123222四、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風險應對策略 1422156（一）項目選擇階段風險應對措施 143216（二）項目合作意向階段風險應對措施 14863（三）項目合作階段應對措施 1521517（四）項目退出階段應對措施 15929結(jié)語 163388參考文獻 17摘要：在合作開發(fā)過程中的風險，最先調(diào)查了項目案例的現(xiàn)狀，在充分了解項目的基礎上，詳細地對項目選擇階段、合作意向階段、進行合作階段和退出階段的風險問題加以分析，結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際狀況，對房地產(chǎn)項目的采取措施進行了探索與討論。最后，找出能夠有效降低項目風險，有效地提高項目的風險管理水平，對項目的銷售、運營及開發(fā)時機等方面進行控制。通過具體的案例研究，在一定程度上可以增加人們對房地產(chǎn)項目風險管理的了解，并在實際的項目實踐過程之中應用相關的知識。關鍵詞：房地產(chǎn)項目；合作開發(fā)；風險管理引言近些年來，我國的經(jīng)濟正在快速增長，是國家經(jīng)濟的一個重要基礎。市場和環(huán)境是不斷變化著的，給房地產(chǎn)帶來的問題不可避免，比如開發(fā)周期、經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)營管理等都會對房地產(chǎn)項目的開發(fā)產(chǎn)生一定的影響，而且有些因素人為不可控制，不穩(wěn)定因素較多。因此，有必要研究和分析目前房地產(chǎn)項目的風險情況。針對于合作開發(fā)過程中的風險現(xiàn)狀和對策，第一部分是對X房地產(chǎn)項目的調(diào)查背景、目的、方法、過程進行概況，第二部分是對X房地產(chǎn)項目中的風險現(xiàn)狀進行簡介，第三部分是對X房地產(chǎn)項目各階段出現(xiàn)的風險進行分析，最后是把實際案例結(jié)合在一起，在合作開發(fā)過程中出現(xiàn)的風險，從而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的問題，最終提出了適當?shù)慕鉀Q方案，希望能夠在房地產(chǎn)行業(yè)中獻出一份力量。一、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中的風險現(xiàn)狀調(diào)查的概況（一）調(diào)查背景住房的需求在逐步地增加，一些大型房地產(chǎn)項目需要3-5年，復雜的城市項目需要8-10年，而房地產(chǎn)項目一般來說周期在2年左右。房地產(chǎn)項目共同開發(fā)的整個過程，不僅開發(fā)周期長，而且投資金額大，同時也存在多種不可控的因素，是一項高投入、高回報的風險活動。市場的投資增長率過高，由此經(jīng)濟環(huán)境非常具有挑戰(zhàn)性。多種因素會嚴重影響整個建筑項目，因此風險因素需要提前識別、評估和解決。除此之外，施工單位應該對風險做好監(jiān)控，以確保順利進行施工過程。（二）調(diào)查對象為了解X房地產(chǎn)項目開發(fā)合作中的風險現(xiàn)狀，對X房地產(chǎn)項目進行了簡單的調(diào)查分析。調(diào)查的對象為項目有關的負責人，調(diào)查內(nèi)容主要是關于房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的風險對其項目的影響。（三）調(diào)查目的從理論意義上看，X房地產(chǎn)項目作為研究的對象，分析、識別與應對該項目合作開發(fā)過程中出現(xiàn)的風險因素，我國房地產(chǎn)項目風險應對措施的內(nèi)容能夠得到充實。此外，還識別和評估了X房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段出現(xiàn)的風險，并且采取了積極有效的措施，合理運用風險管理手段來降低房地產(chǎn)項目的損失。（四）研究方法（1）文獻查閱法：在項目的當前研究中，查閱了諸多有關房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風險的文獻，并且深入研究了國內(nèi)外專家和研究人員的相關研究成果。文獻綜述的范圍包括學校圖書館中有關房地產(chǎn)項目風險管理方面的書籍、在線網(wǎng)絡資源和期刊數(shù)據(jù)庫。為研究X房地產(chǎn)項目創(chuàng)造了良好的條件。（2）案例法：作為具體對象的X房地產(chǎn)項目，實際的案例分析填補了單調(diào)的理論分析，讓整個研究更具有說服力。（3）專家調(diào)查法：不僅對X房地產(chǎn)項目的情況展開了調(diào)查,還要調(diào)查和詢問項目的主要負責人,更加深入地掌握項目的相關建筑資料,從而有助于辨識X房地產(chǎn)項目各階段出現(xiàn)的風險并控制風險。（五）研究過程此次回收的調(diào)查問卷共20份，為X房地產(chǎn)項目的相關人員，調(diào)查問卷即為本次論文的附件。問卷調(diào)查的結(jié)果為論文的撰寫提供了信息，但本次的分析基于調(diào)研，問卷調(diào)查的具體實施過程分為以下三個階段：（1）前期準備階段通過在圖書館查找相關資料、搜集網(wǎng)絡信息，初步了解了X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中的風險現(xiàn)狀，編寫調(diào)查問卷，以便實地走訪時發(fā)放問卷。（2）實地調(diào)研階段選取房地產(chǎn)開發(fā)項目X作為研究對象，通過實踐經(jīng)驗和理論考察，從項目選擇階段、合作意向階段、項目合作階段和項目完成階段的風險識別、評估和應對等方面對X房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理進行了詳細的分析和探討，發(fā)放調(diào)查問卷并及時回收。（3）總結(jié)分析階段通過對回收的調(diào)查問卷進行科學匯總并整理，得出X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風險現(xiàn)狀，分析合作開發(fā)過程中存在的問題，由此提出合理的建議與對策。二、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風險現(xiàn)狀（一）X房地產(chǎn)項目簡介1．項目概況X房地產(chǎn)項目作為研究對象，定位打造高品質(zhì)小區(qū)。該項目對區(qū)域的整體規(guī)劃、配套設施以及環(huán)境建設要求十分嚴格，在最大程度上滿足住戶的生活需求。其家庭式溫情模式，激發(fā)了住戶對生活的熱愛與激情，充分體現(xiàn)了以人為本的思想。X房地產(chǎn)開發(fā)項目既能夠享受城市的繁華，又可享有青山綠水、別墅花園的生活品質(zhì)，確實是一個不錯的選擇。位于蘇州相城區(qū)北部的X房地產(chǎn)開發(fā)項目，靠近4號線的安元西路站和2號線的蠡口站地鐵站，交通十分便利。該項目周圍有很多便利設施，小區(qū)自帶美好薈商業(yè)中心，還有在建的商業(yè)鄰里中心，教育配套完善，有較高的發(fā)展?jié)摿?。X房地產(chǎn)項目室內(nèi)為簡潔寬敞的設計，其中主臥客廳的布置在房屋的南側(cè)，滿足了住戶對陽光、通風等要求，另外錯層的設計能夠使住戶體會到花園洋房的魅力。立面處理方面考慮了單個建筑和行的變化，形成了一種有序統(tǒng)一的花園城市風格，項目內(nèi)部的綠色景觀能夠體現(xiàn)出自然和居住的舒適感。X房地產(chǎn)項目的區(qū)域位置及周邊環(huán)境如圖1所示。圖1X房地產(chǎn)項目區(qū)位圖2．項目規(guī)劃X房地產(chǎn)項目分期設計開發(fā)的，總共有兩期的花園住宅。項目于2015年9月開始建造，于2018年9月完成項目的運作，開發(fā)周期3年。該項目的規(guī)劃占地面積約為14萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為52萬平方米，用地類型全部為住宅用地，容積率為3.0，綠地率為36%。其項目共有29棟樓，共設計居住數(shù)量為4700戶。X房地產(chǎn)項目規(guī)劃情況如表1所示。表1X房地產(chǎn)項目規(guī)劃情況名稱數(shù)值開工時間2015年竣工時間2018年規(guī)劃占地面積139000平米規(guī)劃建筑面積520000平米總共住戶4700戶容積率3.0綠地率36%平均價格1.8萬元/平米計劃投資額24.34億元銀行貸款額5億元物業(yè)費2.5元/平方/月土地成本17.1億元投資額2.6億元3．合作各方介紹（1）資金方萬科地產(chǎn)在20世紀八十年代年開始成立的，憑借其規(guī)范的發(fā)展模式和透明的企業(yè)文化，逐步確立了行業(yè)中的優(yōu)勢地位，各個指標長期在市場中占據(jù)領先的地位。（2）參與方萬科蘇南物業(yè)，以客戶為導向，全心全意的服務理念，組成了一支優(yōu)異的專業(yè)團隊，以其優(yōu)質(zhì)的服務塑造了具有影響力的物業(yè)公司。（二）X房地產(chǎn)項目風險管理現(xiàn)狀對于風險管理制度，X房地產(chǎn)公司制定標準比較規(guī)范，在風險管理過程中使得X房地產(chǎn)項目的風險管理人員具有一定的管理基礎。為了能夠順利實施該項目，成立了專項小組，由副總經(jīng)理專門領導，結(jié)合項目的指揮機構(gòu)圖，對工作員工進行風險管理培訓，提高員工對風險防范的意識。指揮機構(gòu)如圖2所示。副總經(jīng)理副總經(jīng)理總工程師總工程師銷售部行政部開發(fā)部工程項目部財務部銷售部行政部開發(fā)部工程項目部財務部合同組投資組合同組投資組對內(nèi)業(yè)務組對外業(yè)務組工程項目組風險管理組對內(nèi)業(yè)務組對外業(yè)務組工程項目組風險管理組圖2X房地產(chǎn)項目指揮機構(gòu)圖1．運用SWOT法進行風險因素分析根據(jù)有關風險管理的信息，結(jié)合工程的實際情況，采用SWOT方法對X房地產(chǎn)項目的風險因素進行了分析，并總結(jié)了出項目的風險管理現(xiàn)狀。（1）X房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢分析作為X房地產(chǎn)項目的開發(fā)公司，具有雄厚的經(jīng)濟實力，在業(yè)內(nèi)享有較高的知名度和行業(yè)認可度。因此能夠很好的保證項目的建設與運行，在交易市場上由其開發(fā)的樓盤炙手可熱。另外，X房地產(chǎn)項目地處蘇州的相城區(qū)，配套設施完備，位置的優(yōu)越使其交通優(yōu)勢明顯，綠化率較高，推廣的房屋類型大多能夠滿足當前購房者的需求，項目優(yōu)勢優(yōu)越。（2）X房地產(chǎn)項目的劣勢分析X房地產(chǎn)項目的周邊區(qū)域，有著較多的在售和未開發(fā)房地產(chǎn)項目，如嘉鏡天成花園、金御華府、橡樹灣花園等樓盤，與周邊區(qū)域相比競爭較為激烈。另外一方面，沒有專業(yè)的商業(yè)運營團隊來組織該項目，相對老式的物業(yè)管理理念，難以應對新的業(yè)態(tài)和要求。（3）X房地產(chǎn)項目的機會分析X房地產(chǎn)項目，所處之地在重點發(fā)展的城鎮(zhèn)中心，X房地產(chǎn)項目位于活力島板塊，區(qū)域的規(guī)劃起點高，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，具有較大的升值潛力與空間。（4）X房地產(chǎn)項目的威脅分析X房地產(chǎn)項目主推的房型為60-90㎡的兩房和三房，對一些首次購房者有著較大的吸引度，但是在該區(qū)域范圍內(nèi)的購買房屋者，置換需求的人群占有大多數(shù)，中小型的房屋類型難以滿足其住房需求。除此之外，該項目周邊有較多的成熟社區(qū)，所以征地成本相對較高。綜合上述內(nèi)容得出，如表2所示。表2X房地產(chǎn)項目SWOT分析表優(yōu)勢（Strengths）機會（Opportunities）開發(fā)經(jīng)驗比較豐富開發(fā)模式靈活周邊環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢明顯交通便捷，離地鐵站近區(qū)域規(guī)劃起點高弱勢（Weaknesses）威脅（Threats）運營團隊經(jīng)驗缺乏物業(yè)管理模式老套周邊的樓盤較多競爭較為激勵2．采用專家調(diào)查法對風險因素進行分析訪談是通過發(fā)放問卷進行的，對每個人的調(diào)查時間大約為半個小時左右。將項目簡介、土地相關指標以及目前的市場調(diào)研報告等背景資料，在發(fā)放調(diào)查問卷的過程中傳達給每一位工作人員，主要是針對管理人員關于X房地產(chǎn)項目的風險管理以及各階段的主要風險因素，讓他們闡述房地產(chǎn)項目出現(xiàn)的風險，從而提出建設性的建議。將建議歸納為房地產(chǎn)項目每個階段產(chǎn)生的風險的詳細清單，這些風險將根據(jù)其重要性進行相應分類。對X房地產(chǎn)項目的實際情況進行更真實有效地了解，通過專家問卷調(diào)查和打分的方式，找出存在的問題或不良因素，結(jié)合前期對房地產(chǎn)項目的相關文件和技術記錄的查閱，初步地了解X房地產(chǎn)項目和風險管理，在此基礎上確定了本次調(diào)查的目的和大致方向，并通過發(fā)放問卷對可能的風險進行了適當?shù)膹浹a。三、X房地產(chǎn)項目各階段中的風險分析每個房地產(chǎn)項目都有其不同而特殊的發(fā)展階段，總結(jié)和參考有關的房地產(chǎn)文獻，將X房地產(chǎn)項目整個合作與開發(fā)的過程分為四個階段，其按照順序排列是選擇階段、意向合作階段、合作階段、退出階段。（一）項目選擇階段的風險分析1．宏觀市場及政策風險（1）政治環(huán)境風險房地產(chǎn)開發(fā)商在投資前應充分考慮國家政策、經(jīng)濟趨勢和市場環(huán)境。如若在社會動蕩的情況下，房地產(chǎn)的建設周期越來越長，成本越來越高，，房地產(chǎn)這樣的固定產(chǎn)品上投資量小，所以開發(fā)商的利潤空間很小，宏觀環(huán)境間接影響了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設與未來銷售。X房地產(chǎn)項目的宏觀環(huán)境非常好，我國的社會形勢也很穩(wěn)定，難以構(gòu)成風險。（2）市場供求風險投資大多數(shù)進行在房地產(chǎn)市場繁榮的時候，但不排除項目建設完成后，房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)的銷售價格下降的情況，這樣一來開發(fā)商將會面對巨大的財務損失。X房地產(chǎn)市場處于供過于求的狀態(tài)，導致房屋銷售積壓，因此X房地產(chǎn)項目在這個階段會面臨一些風險。2．項目本體風險（1）建設條件風險在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，都會對該項目所處的地塊進行勘測。在測量過程中，如果出現(xiàn)較大的誤差，其測量的結(jié)果直接影響著施工的效果，對后期的施工將會造成很大的困難。對于X房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，錯誤的地質(zhì)勘察方法，會使與實際的勘察的結(jié)果差異相差大，基坑設計和支護技術不能夠支撐后期項目的建設與發(fā)展，會導致較大的安全隱患。（2）城市規(guī)劃調(diào)整風險城市規(guī)劃是基于政府引導進行的，X房地產(chǎn)項目位于江蘇省蘇州市活力島，依靠重大交通建設和經(jīng)濟項目，新城的建設對X房地產(chǎn)項目帶動作用顯著，徹底改變目前郊區(qū)分散的結(jié)構(gòu)。其花園洋房的類型越來越受到人們的青睞，有著很大的升值潛力，投資風險較小。（二）意向合作階段的風險分析1．法律方面的風險在其建設和施工過程中，X房地產(chǎn)項目可能遇到有關的房產(chǎn)政策、貸款利率和相關的法律政策等變化，在一定程度上影響了X房地產(chǎn)項目各自共有利益的相關方。所以政策風險還是可能會導致一系列問題的發(fā)生。在意向合作的這個階段，由于部分的法律法規(guī)沒有得到特別的完善,就可能會導致后續(xù)問題的發(fā)生。2．財務類風險X房地產(chǎn)項目是由萬科通過招標、拍賣、掛牌等方式獲得的，所獲取得土地途徑正規(guī)，因而法律風險不會產(chǎn)生。一方面，項目合作的各方有著較高聲譽和知名企業(yè)，項目不具有在道德上的風險。另一方面，項目資金風險是比較容易出現(xiàn)在這個階段。（三）項目合作階段的風險分析1．項目融資風險房地產(chǎn)項目籌集資金大多通過銀行貸款。在項目的建設階段，土地被抵押給銀行以獲得貸款；在項目開盤后，業(yè)主首付款的支付用以償還銀行，之后每月按揭還貸剩余部分的款項。資金是否籌措到位，關系到X房地產(chǎn)項目能否按計劃進行。另外，房地產(chǎn)項目順暢的實施還會受到其他因素的影響，比如施工技術、施工材料、施工人員整體素質(zhì)。2．項目本身的管理風險（1）開發(fā)時機的風險在項目開發(fā)過程中，大多數(shù)房地產(chǎn)公司為了解決資金問題，要么選擇向銀行借款，要么找到可以合作開發(fā)的企業(yè)伙伴。融資方式在項目中顯得尤為重要，采取合理的方式不但可以解決企業(yè)的建設融資問題，還能夠降低融資成本，減少X房地產(chǎn)項目建設過程中的不確定性風險。X房地產(chǎn)項目建設計劃的總投資額約為25億元，能否獲得足夠的建設資金是X房地產(chǎn)項目成功的關鍵，X房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資協(xié)議、融資條件、融資環(huán)境等把握不當，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因此而遭受經(jīng)濟損失。另一方面，中高端的住戶使其項目的建設要與時俱進，并且X項目開發(fā)的全周期較長，因此要走在前列，保證市場需求的變化不會耽誤樓盤的銷售。（2）成本增加的風險在項目中所產(chǎn)生的人力資源和物力等費用，都屬于項目的成本費用。X房地產(chǎn)項目的周期較長，建設過程中出現(xiàn)的材料費用以及分發(fā)的員工工資，在不同的階段都會有著變化的風險，這將會對項目成本產(chǎn)生一些未知的影響，從而加大了成本費用的困難程度，因此可以通過控制成本的方式去增加企業(yè)的收益。（3）工程進度緩慢的風險房地產(chǎn)項目在整個施工的過程中，其中工期為從開工至竣工驗收的時間段，一些工程環(huán)境、工作人員的操作能力以及材料供應儲備量等因素，會對項目的進度產(chǎn)生影響。如果受到不良因素的影響將會推遲項目的進度，工期的延長可能會錯失銷售的好時機，導致項目的成本增加，從而使企業(yè)獲取得利益驟減。因為X房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間相對而言比較長，在此過程中可能會出現(xiàn)其它的潛在風險因素，工程的進度將會延緩。（4）質(zhì)量安全的風險一個房地產(chǎn)項目的質(zhì)量在整個建設起到重要的作用，是項目長遠發(fā)展的重要的基礎，項目的質(zhì)量與安全在項目的中有著明確的標準與規(guī)定。X房地產(chǎn)項目質(zhì)量監(jiān)督管理單位沒有按工程質(zhì)量要求進行合格驗收而造成的工程質(zhì)量問題，在一定程度上有著質(zhì)量問題。此外，其項目的工作人員沒有按嚴格的質(zhì)量標準完成一個項目。（四）項目退出階段的風險分析物業(yè)管理風險尤其包括：選擇物業(yè)公司的風險和向物業(yè)公司收費的風險。物業(yè)公司的選擇在很大程度上會影響其項目的后期運營，X房地產(chǎn)項目是其自身的物業(yè)公司操作的，沒有聘請其它的物業(yè)公司，該公司的服務理念較好，有著專業(yè)的管理模式，在退出階段的物業(yè)管理風險的影響程度相對較輕。（五）項目各階段風險的評價1．選擇階段的風險評價對于項目的選擇階段出現(xiàn)的風險，其銷售價格的影響因素較為明顯，而其它風險的影響程度較低，如項目中出現(xiàn)的履約風險、關聯(lián)風險等風險因素。故而采取敏感性分析的方法，對風險的抵御能力做出評價，并且就項目中的銷售價格這一因素做出詳細地分析與判斷，X房地產(chǎn)項目在2015年這個時間段開始施工建設，兩期的樓盤銷售價格為34億元，房屋類型的涵蓋面比較廣，洋房均價為2.1萬元每平米，高層均價為1.8萬元每平米。由于X房地產(chǎn)項目建設的成本約達24億元，凈利潤率為10.1%，內(nèi)部收益率為10.5%；由此可以看出該項目對銷售價格的敏感度系數(shù)較高。2．項目風險評估X房地產(chǎn)項目在意向階段、合作階段和退出階段中，通過專家調(diào)查分析的方法，把定性與定量的評價結(jié)合在一起。由于房地產(chǎn)項目風險具有多階段性和復雜性，各階段出現(xiàn)的風險在評估的指標下不能夠直接準確的表達，同時風險因素在項目建設過程中也難免會產(chǎn)生波動的情況，對數(shù)據(jù)的評價分析方面也會有些潛在的影響，應該盡可能減少主觀片面的指標影響，選取能夠反映項目風險因素的綜合評價的指標。依據(jù)實際的各階段情況，結(jié)合各階段的特性，建立了風險層次的評價體系，一級指標的評估集為:整體項目風險U={U1，U2，U3}={意向合作階段風險，合作階段風險，退出階段風險}二級指標的評估集為:意向合作風險U1={U4，U5}={項目估價風險，資金約定風險}合作風險U2={U6，U7，U8，U9，U10，U11，U12}={履約風險，工程質(zhì)量風險，關聯(lián)風險，融資風險，稅務風險，開發(fā)時機風險，成本增加風險}退出風險U3={U13，U14，U15}={收益分配風險，運營風險，銷售風險}根據(jù)以上內(nèi)容構(gòu)建X房地產(chǎn)項目風險層次結(jié)構(gòu)評價分析，如圖3所示。X房地產(chǎn)項目風險UX房地產(chǎn)項目風險U意向合作風險U1項目退出風險U意向合作風險U1項目退出風險U3項目合作風險U2資金約定風險項目估價風險運營風險銷售風險收益分配風險工程質(zhì)量風險成本增加風險開發(fā)時機風險稅務風險融資風險關聯(lián)風險履約風險資金約定風險項目估價風險運營風險銷售風險收益分配風險工程質(zhì)量風險成本增加風險開發(fā)時機風險稅務風險融資風險關聯(lián)風險履約風險3圖3風險層次結(jié)構(gòu)評價體系(1)首先，判斷各個風險因素的權(quán)重值；(2)其次，確定風險的等級值A；按照其發(fā)生的不同概率程度，將風險的等級分成了5個，分別為0.2，0.4，0.6，0.8和1.0；(3)然后，把各個風險要素相應的權(quán)重值乘以發(fā)生概率的風險值，即為該風險要素得分W·A；(4)最后，風險要素的得分相加在一起，即為風險度，風險要素的風險度來表示這個項目的風險程度大小。經(jīng)專家問卷調(diào)查的方式，得出最終風險度評估表，如表3所示:表3風險應對策略表風險因素權(quán)重發(fā)生概率0.2發(fā)生概率0.4發(fā)生概率0.6發(fā)生概率0.8發(fā)生概率1.0風險要素得分風險排名項目估價風險0.05?0.026資金約定風險0.05?0.0110履約風險0.05?0.0111關聯(lián)風險0.05?0.0112融資風險0.1?0.025稅務風險0.1?0.028開發(fā)時機風險0.1?0.044成本增加風險0.1?0.043工程質(zhì)量風險0.05?0.019收益分配風險0.05?0.027運營風險0.2?0.121銷售風險0.1?0.062合計10.38由表3得出結(jié)果，在意向合作階段、合作階段和退出階段中各種風險出現(xiàn)的范圍在0.2-0.6數(shù)值中間，依據(jù)風險要素的排列順序，運營風險、銷售風險、成本增加風險在項目建設過程起著重要作用，開發(fā)時機風險、估價風險次之，履約風險、資金約定風險影響程度較小。四、X房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中風險應對策略表4風險應對策略表各階段的風險應對措施風險應對的策略政策調(diào)整承擔風險及時收集有關的政策信息。不可抗力轉(zhuǎn)移風險引入有保障的方式。建設開發(fā)資質(zhì)預防風險委托專業(yè)機構(gòu)進行調(diào)查。城市規(guī)劃調(diào)整風險預防做好政策信息的收集。意向合作預防并控制風險發(fā)生考核對方實力及信用。資金約定不清詳細制定合同約定資金的墊付標準。項目估值及定位風險風險承擔及預防委托專業(yè)機構(gòu)評估。開發(fā)時機風險風險承擔進入市場密切關注。融資風險監(jiān)督好各方工程款支付情況各方對資金情況進行管控。關聯(lián)風險劃分好彼此的權(quán)責對工程隊伍選擇采用公開公正的招投標制度。銷售風險運營風險風險預防并控制構(gòu)建銷售賬戶，保證賬款獨立管理。收益分配風險根據(jù)項目合同條款設定分配模式（一）項目選擇階段風險應對措施房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的政治風險是很難調(diào)控的，所以以防風險的發(fā)生有必要采用適當?shù)牟呗?。首先，在政策調(diào)整的先兆出現(xiàn)時，充分利用政策及時調(diào)整開發(fā)的步伐，通過短、中、長期戰(zhàn)略，穩(wěn)妥平穩(wěn)地推進發(fā)展活動，同時確保X房地產(chǎn)項目的順利完成，實現(xiàn)預期的投資回報。其次，應加強對市場的研究，重點是改進對市場需求和市場發(fā)展趨勢的預測。在新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控下，住宅產(chǎn)品首先受到?jīng)_擊，而商業(yè)產(chǎn)品則沒有受到影響。因此，在投資規(guī)劃的階段，必須在不同的投資規(guī)劃階段找到一個平衡點，在保證住宅的開發(fā)效益的同時，創(chuàng)新發(fā)展新的模式，。（二）項目合作意向階段風險應對措施項目各方在簽署合同協(xié)議文本時，有關法律性質(zhì)的文件和一些對于項目有著重大意義的合同應該予以重視，除此之外房地產(chǎn)項目自身存在的一些糾紛的風險也要仔細進行確認，對房地產(chǎn)項目權(quán)屬交易的了然如心。對項目公司進行法律性質(zhì)的考察，X房地產(chǎn)項目操盤方為國有企業(yè)，國有資產(chǎn)在市場交易進行掛牌展示時，必須進行對項目持有的資產(chǎn)進行評價分析。（三）項目合作階段應對措施啟動資金的來源方式是利用銀行授權(quán)獲得貸款和自有資本，通過運用綜合控制來擴大房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資渠道。面臨市場上出現(xiàn)的緊縮政策，在內(nèi)部與戰(zhàn)略合作的單位協(xié)調(diào)配合，除此之外應該主動抓牢公司的資金支持，制定一個科學與合理的融資方案。X房地產(chǎn)項目部應采取風險轉(zhuǎn)移和風險保留政策來減少風險，以此來滿足項目開發(fā)建設過程中的資金需求，提升房地產(chǎn)項目的融資能力。這樣的話可以創(chuàng)新資金管理方式，開發(fā)公司和建設單位通過統(tǒng)籌控制，實行統(tǒng)一的資金管理，可以有效地減少開發(fā)建設單位的資金需求。（四）項目退出階段應對措施在項目退出階段中，整體項目都已經(jīng)進入了收尾的階段，關鍵表現(xiàn)在企業(yè)的資產(chǎn)風險上，深入具體的情況，前期投入的資金應該有效化，能夠在預期的收益來獲取，在項目的財務分配上占據(jù)著主導地位。在項目的清算退出階段，應該采取對工商變更的有效措施，以便減少出現(xiàn)的后期物業(yè)問題，降低對退出方的影響程度。應該告訴住戶的實際情況，減少因為物業(yè)問題對退出方的產(chǎn)生不良的影響。

結(jié)語在對房地產(chǎn)項目的研究是比較廣泛的，基于對其項目的進一步的了解，每個階段的風險都涉及到一些利益相關者，從項目的整個周期出現(xiàn)的風險進行分析并提出對策，繼而得出的結(jié)果有：在房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的過程中，合作各方都要有自己的風險控制點，在合作和競爭中找尋共同的利益需求，一同面對項目顯現(xiàn)的風險。其次，在項目過程中還要注重對整個項目的風險防范和控制，成立專業(yè)的風險管理機構(gòu)，建立相應的風險控制流程和制度，有利于企業(yè)認識到各階段的風險，有針對性