北京嘉年華海灣豪庭物業(yè)服務(wù)方案

年5月29日北京嘉年華海灣豪庭物業(yè)服務(wù)方案文檔僅供參考北京均豪物業(yè)管理股份有限公司海上嘉年華【海灣豪庭】物業(yè)服務(wù)方案目錄[1]前言[2]企業(yè)簡介[3]海灣豪庭物業(yè)管理服務(wù)理念[4]海灣豪庭管理架構(gòu)[5]主要職責(zé)及人員素質(zhì)要求[6]海灣豪庭服務(wù)簡案[7]海灣豪庭入住前重要工作簡述[8]品質(zhì)保障措施及主要培訓(xùn)內(nèi)容[9]商業(yè)設(shè)施部分[10]測算附表前言感謝海上嘉年華置業(yè)有限公司對北京均豪物業(yè)管理股份有限公司青島開發(fā)區(qū)分公司的信任,我公司會(huì)珍惜這一機(jī)會(huì),并以認(rèn)真負(fù)責(zé)任的態(tài)度,與廣大業(yè)戶一道共同塑造精品物業(yè)——”海灣豪庭”項(xiàng)目,為業(yè)戶創(chuàng)造安全、舒適、便捷、溫馨的居住環(huán)境,以能充分發(fā)揮和切實(shí)保障物業(yè)的最大價(jià)值,為本項(xiàng)目能產(chǎn)生社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益而努力工作。北京均豪物業(yè)管理股份公司成立于1992年,在青島開發(fā)區(qū)成立北京均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司青島開發(fā)區(qū)分公司,并在開發(fā)區(qū)注冊備案,對青島地區(qū)物業(yè)管理有著豐富的經(jīng)驗(yàn)及資源。北京均豪物業(yè)管理股份有限公司青島開發(fā)區(qū)分公司4月13日均豪物業(yè)管理公司簡介企業(yè)經(jīng)營理念:專業(yè)管理至誠服務(wù)企業(yè)文化:積極健康向上的企業(yè)價(jià)值觀企業(yè)形象:誠實(shí)、敬業(yè)、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)企業(yè)的工作作風(fēng):勤、嚴(yán)、細(xì)、實(shí)北京市均豪物業(yè)管理有限公司成立于1992年,是國內(nèi)最早成立之專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)之一,國家一級資質(zhì)企業(yè),注冊資金1200萬,企業(yè)員工近6000人,3月經(jīng)過權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證,獲三標(biāo)體系認(rèn)證。公司成立20年之久,承專業(yè)管理至誠服務(wù)、持續(xù)性的品質(zhì)保障及創(chuàng)新性的經(jīng)營理念,使”均豪”不但在業(yè)內(nèi)享有很高的企業(yè)知名度,而且在市場上也贏得了極佳的口碑,十八年潛心專業(yè)管理、營造卓越的現(xiàn)代空間:中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位北京市物業(yè)管理商會(huì)會(huì)長單位北京市中關(guān)村寫字樓商會(huì)理事單位國際設(shè)施管理協(xié)會(huì)(IFMA)會(huì)員國際商用房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)(CCIM)成員均豪物業(yè)一個(gè)獨(dú)立第三方的大型專業(yè)物業(yè)管理,由多個(gè)國際、國內(nèi)品牌集合組成的企業(yè),為客戶提供專業(yè)的綜合物業(yè)服務(wù),以”為客戶創(chuàng)造更高的價(jià)值作為我們的價(jià)值”為合作理念基礎(chǔ),使得均豪物業(yè)成為一個(gè)品牌集合的企業(yè)。專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?yàn)楣?、別墅、寫字樓、辦公樓、科技園區(qū)、住宅,并開展了多方面的項(xiàng)目服務(wù),包括全面委托服務(wù)、單項(xiàng)委托業(yè)務(wù)、物業(yè)管理顧問以及其它形式的合作。全面委托管理,承接客戶委托對受托物業(yè)提供全面物業(yè)管理服務(wù),以提升客戶滿意度和物業(yè)的保障增值為項(xiàng)目管理目標(biāo),實(shí)施全程服務(wù)質(zhì)量控制及定制化服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。專業(yè)管理、文化傳承,從1997年創(chuàng)刊的<管理資訊>到”均豪網(wǎng)站”、”均豪快訊”、”園區(qū)季刊”,直到發(fā)展的如火如荼的員工協(xié)會(huì)組織和”均豪企業(yè)文化日”、豐富多彩的園區(qū)文化活動(dòng),不同的載體,不同的形式,共同傳達(dá)的是深厚內(nèi)涵的均豪文化,共同完成的是向文明企業(yè)的跨越,<管理資訊>刊物被北京市工商聯(lián)評為”優(yōu)秀內(nèi)刊”的榮譽(yù)稱號。實(shí)力背后,強(qiáng)者與強(qiáng)者的聯(lián)手保障。完善的現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制,使均豪企業(yè)具備了強(qiáng)勁的市場競爭力以及專業(yè)化的精深研究,良好的品牌美譽(yù)使均豪物業(yè)成為北京最著名的物業(yè)管理公司之一。,隨著”企業(yè)品牌戰(zhàn)略中品牌國際化與品牌再專業(yè)化建設(shè)”的進(jìn)行,應(yīng)對市場細(xì)分,均豪物業(yè)相繼經(jīng)過投資、合資成立了五家專業(yè)公司,作為均豪企業(yè)的成員與均豪公司共同發(fā)展。米亭國際物業(yè)管理有限公司合資企業(yè),主要管理團(tuán)隊(duì)成員為外籍人士,業(yè)務(wù)指向:高端涉外公寓、別墅及酒店,旨在傾力打造高端物業(yè)服務(wù)品牌。北京新昌設(shè)施管理有限公司與香港具六十五年歷史的上市企業(yè)新昌營造集團(tuán)公司合資經(jīng)營,業(yè)務(wù)指向?yàn)樯逃?、工業(yè)設(shè)施管理。北京炫麟安防科技有限公司業(yè)務(wù)指向:為社會(huì)提供專業(yè)安全防范保衛(wèi)服務(wù)。北方至誠環(huán)境科技有限公司與香港ESG集團(tuán)合資經(jīng)營,業(yè)務(wù)指向?yàn)榍鍧嵀h(huán)境服務(wù)。北京銘泰熱力供應(yīng)有限公司專業(yè)化熱力服務(wù)公司,提供能源供應(yīng)和節(jié)能服務(wù)。均豪設(shè)備維修公司匯集各類專業(yè)高效的技術(shù)人才,以呼叫中心為信息平臺(tái)及完整的服務(wù)網(wǎng)絡(luò),提供全面快捷的工程保障服務(wù)。均豪企業(yè)——以”為客戶創(chuàng)造更高價(jià)值”為合作理念,致力于成為中國本土最優(yōu)秀的綜合服務(wù)商!均豪管理團(tuán)隊(duì)與優(yōu)勢均豪管理團(tuán)隊(duì)作為房地產(chǎn)行業(yè)中物業(yè)管理的品牌企業(yè),均豪公司擁有一大批杰出的經(jīng)營管理及工程人才。公司總經(jīng)理于慶新先生,在北京作為唯一授課單位在清華大學(xué)、中關(guān)村科技園分別講授<科技園區(qū)的物業(yè)管理>、<孵化器的物業(yè)管理>,同時(shí)也作為建設(shè)部北京市授課單位講授<寫字樓的物業(yè)管理>、<住宅小區(qū)的物業(yè)管理>等多項(xiàng)課程。高級管理層全部大學(xué)以上學(xué)歷:其中(清華大學(xué)MB,香港房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)員,國際商業(yè)房地產(chǎn)注冊投資師(CCIM),國際注冊房地產(chǎn)投資專家(CIPS),香港設(shè)施管理經(jīng)理協(xié)會(huì)(HKIFM)等執(zhí)業(yè)資格);工程總監(jiān)李學(xué)忠同志作為北京市旅游協(xié)會(huì)工程支會(huì)的秘書長促進(jìn)著北京幾百家酒店的工程管理。中級管理層多數(shù)服務(wù)于國內(nèi)外高檔別墅或酒店的管理,具有國際、國內(nèi)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn);高、中層以上經(jīng)營管理人員近500人,100%具大專以上學(xué)歷;員工規(guī)模超過6000人,80%具有?？茖W(xué)歷或受過專業(yè)培訓(xùn)。專業(yè)化優(yōu)勢公司成立20年來,堅(jiān)持走”專業(yè)精細(xì)化”道路,并致力于探索、實(shí)踐符合國際慣例與中國國情的物業(yè)管理模式與經(jīng)驗(yàn),將國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理理念與公司實(shí)際情況相結(jié)合,形成了一整套規(guī)范化、專業(yè)化的管理模式和幾十類科目的業(yè)務(wù)體系。在市場開發(fā)、前期介入、工程建設(shè)、樓宇銷售等方面均積累了大量的成功經(jīng)驗(yàn),為開發(fā)商降低了建設(shè)開發(fā)成本。專設(shè)的企業(yè)管理中心憑借強(qiáng)大細(xì)化的業(yè)務(wù)支持與操作實(shí)務(wù)支持,推動(dòng)了各項(xiàng)目的良性發(fā)展。信息技術(shù)優(yōu)勢優(yōu)秀的規(guī)范程序和良好的服務(wù)意識已深植于心并顯示出很高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和管理水平,雄厚的技術(shù)力量在同業(yè)中享有極高的聲譽(yù),特別是工程技術(shù)力量在物業(yè)管理中的信息技術(shù)的應(yīng)用,包括:MAXIMO、APERTURE、BAS(樓宇管理自動(dòng)化系統(tǒng))、SAS(安全防范自動(dòng)化系統(tǒng))、C(通訊自動(dòng)化系統(tǒng))、OAS(辦公自動(dòng)化系統(tǒng))等。特別是在資源管理系統(tǒng)、人工效率、分供商管理方面成效卓著。,在北京首家啟動(dòng)了物業(yè)CALLCENTER系統(tǒng),服務(wù)響應(yīng)速度大幅提高。管理優(yōu)勢均豪企業(yè)極為重視規(guī)范化管理,總計(jì)有十五個(gè)系統(tǒng)數(shù)百個(gè)管理文件用于日常管理工作中。其中僅專業(yè)應(yīng)用軟件就包括:RECAPP;ARCHIBUS;APERTURE;PLANEX。公司總部全面支持各項(xiàng)目部的管理運(yùn)行,現(xiàn)以形成成熟的兩級管理和區(qū)域管理運(yùn)行模式,輔之積淀二十年的管理規(guī)范,充分利用所管項(xiàng)目類別齊全的優(yōu)勢,對各項(xiàng)目的人力、物力資源集中配置與組合,構(gòu)成相互支援,優(yōu)勢互補(bǔ),有效地降低管理成本,提升效率和效益的增長幅度。國際合作優(yōu)勢均豪物業(yè)與一些國際知名品牌企業(yè)(包括香港新昌營造及香港至誠環(huán)衛(wèi)),共同投資、合資成立了專業(yè)公司,各專業(yè)公司將會(huì)對公司管理項(xiàng)目的提供高性價(jià)比服務(wù)。同時(shí),均豪物業(yè)也與國際設(shè)施設(shè)備保持良好關(guān)系,其中包括:長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所(GEI);清華房地產(chǎn)研究所;國際設(shè)施管理協(xié)會(huì)(IFMA);國際商用房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)(CCIM)等。專業(yè)培訓(xùn)優(yōu)勢技術(shù)過硬、服務(wù)優(yōu)良的管理隊(duì)伍來自于不斷的長期培訓(xùn)。均豪物業(yè)非常重視人員的培訓(xùn),定期對各項(xiàng)目的人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn),以保證為客戶提供周到、細(xì)致的專業(yè)服務(wù)。同時(shí),對于如項(xiàng)目經(jīng)理等高級管理人員,公司會(huì)組織參加如”國際設(shè)施管理”等有關(guān)之國際培訓(xùn),以便學(xué)習(xí)國外先進(jìn)管理技術(shù)及理念。資金管理經(jīng)過多年的管理實(shí)踐,公司積累了豐富的資金管理經(jīng)驗(yàn),掌握了先進(jìn)的財(cái)務(wù)規(guī)劃、分析和運(yùn)作技術(shù),對于物業(yè)管理的成本控制,特別是人力成本,能耗成本、采購成本的控制有著獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)與方法,堅(jiān)持經(jīng)過精打細(xì)算,勤儉管”家”,實(shí)現(xiàn)”雙贏”的局面。法制建設(shè)公司始終關(guān)注國家新法律法規(guī)的頒布,貫徹落實(shí)<物業(yè)管理?xiàng)l例>、<物權(quán)法>等國家和行業(yè)的政策法規(guī),深入強(qiáng)化全員的法制意識及市場化的理念,并借助吸取行業(yè)內(nèi)專家的意見,明確企業(yè)的工作職責(zé)和定位,以依法經(jīng)營和規(guī)范管理促進(jìn)本企業(yè)的健康發(fā)展。安全保障公司全面落實(shí)安全責(zé)任制,完善各類安全管理制度和突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案,以各種形式對員工進(jìn)行宣傳教育,以高度負(fù)責(zé)、頑強(qiáng)拼搏的精神和作風(fēng),系統(tǒng)地開展以消防安全、食品安全、交通安全、安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生安全為一體的各項(xiàng)綜合安全工作,為員工的健康安全和企業(yè)的發(fā)展提供保障。公司資質(zhì)材料中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位三標(biāo)體系認(rèn)證證書企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照物業(yè)管理資質(zhì)證書均豪物業(yè)管理公司榮譽(yù)證書專業(yè)化的管理,持續(xù)性的品質(zhì)保障,使得均豪企業(yè)樹立了美譽(yù),也贏得了諸多的榮譽(yù)。企業(yè)成立20年來,先后獲得了國家頒發(fā)的”全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目”、”全國服務(wù)型企業(yè)售后服務(wù)十佳單位”、”十大別墅物業(yè)管理獎(jiǎng)”、”北京金牌居住區(qū)”、”北京優(yōu)秀管理居住小區(qū)”、”北京市政府指定重點(diǎn)參觀單位””上海市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目”、”青島市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”、”內(nèi)蒙古物業(yè)管理優(yōu)秀達(dá)標(biāo)項(xiàng)目”、”首都平安示范園區(qū)”、”首都綠化美化花園式單位”等多個(gè)全國和省市級管理大獎(jiǎng),并蟬聯(lián)五屆北京市工商聯(lián)系統(tǒng)”文明單位標(biāo)兵”譽(yù)冠,獲得了無數(shù)個(gè)客戶送來的充溢真摯情感的獎(jiǎng)狀錦旗。均豪物業(yè)管理公司過往業(yè)績均豪公司先后以受托管理、合作管理、顧問管理、單項(xiàng)委托管理等方式管理了563個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,代表性的包括:寫字樓商業(yè)物業(yè)代表項(xiàng)目:1、新洲商務(wù)大廈3萬平方米寫字樓海淀區(qū)阜石路2、北汽大廈2.7平方米寫字樓朝陽區(qū)東三環(huán)南路全權(quán)委托物業(yè)代表項(xiàng)目:4、湖畔雅居50萬平方米甲級住宅望京中心區(qū)7、朝陽無限22萬平方米甲級住宅朝陽區(qū)甘露園一號院8、卓錦萬代12．6萬平方米別墅朝陽區(qū)來廣營東路9、大湖山莊8萬平方米別墅朝陽區(qū)五環(huán)外10、上海張江開發(fā)區(qū)100萬平方米綜合項(xiàng)目上海開發(fā)區(qū)均豪物業(yè)在山東顧問代表項(xiàng)目12、東岳集團(tuán)40多萬平米酒店、商業(yè)、住宅、寫字樓山東淄博13萬城物業(yè)12多萬平米別墅山東蓬萊均豪物業(yè)在山東代表項(xiàng)目12、麥島金岸西區(qū)10萬平方米小高層、商業(yè)青島嶗山區(qū)13、百通香溪庭院17萬平方米別墅青島城陽區(qū)14、華遠(yuǎn)匯豐名車世界8萬平方米小高層、商業(yè)青島市北區(qū)15、上湖御園30萬平方米洋房、別墅、高層山東淄博16、溫泉王朝26萬平米別墅青島即墨市17、奧都莊園29萬平米住宅山東淄博18、海信慧園30萬平米住宅山東煙臺(tái)市19、海信都市陽光花園8.5萬平米住宅山東濟(jì)南均豪在山東售樓中心服務(wù)配合代表項(xiàng)目21、上湖御園秩序維護(hù)、保潔、茶飲服務(wù)等山東淄博23、海信天璽秩序維護(hù)、保潔、茶飲服務(wù)等青島嶗山區(qū)24、龍奧九號秩序維護(hù)、保潔、茶飲服務(wù)等山東濟(jì)南[3].物業(yè)服務(wù)理念1.1:本司擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍,各專業(yè)成員均本著積極進(jìn)取之精神,向客戶提供全面、合適之專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)。本司物業(yè)管理部秉持以人為本之原則,了解個(gè)別客戶之目標(biāo)及要求,柔和創(chuàng)新理念,制訂最為符合客戶需求之專業(yè)化特色服務(wù)方案。1.2:針對海灣豪庭項(xiàng)目的高端定位及特色,本司于物業(yè)管理專業(yè)角度將提出人性化、”尊貴和諧物業(yè)管理服務(wù)”之理念,用以進(jìn)一步提升海灣豪庭之高尚品質(zhì)及營造經(jīng)典巨作之品牌效應(yīng)。[4]、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)及深化對貴司海灣豪庭項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)之效果,均豪物業(yè)特組建”物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控委員會(huì)”,其出任成員由本司高層管理成員組成。其目的在于監(jiān)控本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)之品質(zhì)。并定期召開例會(huì)共同檢討物業(yè)管理各階段之運(yùn)作狀況,以及未來發(fā)展與提升之方向。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控委員會(huì)北京均豪商用管理部北京均豪居用管理部山東均豪物業(yè)本項(xiàng)目部物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控委員會(huì)北京均豪商用管理部北京均豪居用管理部山東均豪物業(yè)本項(xiàng)目部針對于海灣豪庭項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)工作,均豪物業(yè)將成立專案團(tuán)隊(duì),用于對本項(xiàng)目的監(jiān)管與技術(shù)支持。專案團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)如下圖所示:本項(xiàng)目各專業(yè)部門物業(yè)服務(wù)支持團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)專業(yè)財(cái)務(wù)專業(yè)物業(yè)專業(yè)工程專業(yè)人事專業(yè)北京均豪居用管理部本項(xiàng)目各專業(yè)部門物業(yè)服務(wù)支持團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)專業(yè)財(cái)務(wù)專業(yè)物業(yè)專業(yè)工程專業(yè)人事專業(yè)北京均豪居用管理部本項(xiàng)目物業(yè)總經(jīng)理本項(xiàng)目物業(yè)總經(jīng)理針對于[海灣豪庭]項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)工作,均豪物業(yè)于對本項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)如下圖所示:項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目總經(jīng)理弱電強(qiáng)電電梯綜合維修室內(nèi)保潔人員室外保潔人員垃圾收集值班經(jīng)理安保主管客服管家客服管家培訓(xùn)經(jīng)理環(huán)境經(jīng)理安保經(jīng)理客戶經(jīng)理弱電強(qiáng)電電梯綜合維修室內(nèi)保潔人員室外保潔人員垃圾收集值班經(jīng)理安保主管客服管家客服管家培訓(xùn)經(jīng)理環(huán)境經(jīng)理安保經(jīng)理客戶經(jīng)理工程經(jīng)理人事行政經(jīng)理工程經(jīng)理人事行政經(jīng)理門崗門崗巡邏崗監(jiān)控崗替休海灣豪庭項(xiàng)目人員配備:辦公室:項(xiàng)目執(zhí)行總經(jīng)理1人、值班經(jīng)理1人、行政人事經(jīng)理1人、培訓(xùn)經(jīng)理1人?？头?客服經(jīng)理1人前臺(tái)接待2人管家服務(wù)10人環(huán)境部:經(jīng)理1人、室內(nèi)保潔25人、室外保潔6人、垃圾清運(yùn)工4人。工程部:工程經(jīng)理1人綜合維修2人、弱電2人、電工4人、電梯1人。秩序維護(hù)部:秩序維護(hù)經(jīng)理1人、隊(duì)長3人、隊(duì)員32人。合計(jì):99人[5]主要職責(zé)及人員素質(zhì)要求1崗位人數(shù)任職標(biāo)準(zhǔn)崗位職責(zé)人員工資管理崗總經(jīng)理1男性,本科以上學(xué)歷,三年以上五星酒店管理經(jīng)驗(yàn);持全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證;具獨(dú)立領(lǐng)導(dǎo)能力,熟悉大型物業(yè)的預(yù)算管理以及酒店工程、保潔、保安、行政等各方面的管理運(yùn)作。主要負(fù)責(zé)物業(yè)公司的整體協(xié)調(diào)、經(jīng)營管理策劃和指揮工作;全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的客戶管理、行政人事財(cái)務(wù)管理、設(shè)施設(shè)備管理、清潔綠化管理、公共秩序管理以及財(cái)務(wù)管理等工作。值班經(jīng)理1本科畢業(yè)或以上;三年以上三星級酒店管理工作經(jīng)驗(yàn),具一定的協(xié)調(diào)、溝通能力,具有較好的組織管理能力。主要負(fù)責(zé)物業(yè)公司的夜間工作整體協(xié)調(diào)和指揮工作;全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理、清潔綠化管理、公共秩序管理以及客戶服務(wù)等工作?？蛻艄芗?024歲以上,大專以上酒店管理專業(yè)學(xué)歷,持物業(yè)管理上崗證書;有1年以上大型物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn);隨時(shí)把握業(yè)戶之感受建立與客戶之間相互信任關(guān)系、維護(hù)用戶私密性職業(yè)形象及禮儀禮貌;職業(yè)的榮譽(yù)感;具備高標(biāo)準(zhǔn)技能、素質(zhì)與專業(yè)能力普通語流利,可用英語進(jìn)行交流。受理及滿足客戶對服務(wù)之各項(xiàng)需求(衣食住行)家里的日?，嵤?能夠統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各項(xiàng)專業(yè)管理資源;客戶服務(wù)倡導(dǎo)主動(dòng)問訊與意見征詢之方式建立完善智能化服務(wù)管理體系前臺(tái)管家224歲以上,大專以上學(xué)歷,持物業(yè)管理上崗證書;有1年以上大型物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn);熟悉物業(yè)管理法律法規(guī);具備一定處理業(yè)主投訴、有較好的服務(wù)意識及溝通協(xié)調(diào)能力;雙語流利,電腦操作熟練。負(fù)責(zé)現(xiàn)場及電話接待,處理日常投訴、社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、開展等各項(xiàng)工作?？头?jīng)理130歲以上,本科以上學(xué)歷,形象好;具有3年以上三星級酒店管理工作經(jīng)驗(yàn);持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書;熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī);有較強(qiáng)的與客戶溝通協(xié)調(diào)能力;有四級英語水平,普通話流利。負(fù)責(zé)客戶服務(wù)部日常管理工作,主要負(fù)責(zé)處理客戶投訴以及員工服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督等工作行政人事經(jīng)理1女性,35歲以上,本科以上學(xué)歷,三年以上相關(guān)管理工作經(jīng)驗(yàn);具一定的協(xié)調(diào)、溝通能力,熟悉企業(yè)行政、人事管理運(yùn)作。主要負(fù)責(zé)物業(yè)公司的行政、人事管理工作,包括:人員招聘、考核、薪資等工作。設(shè)備經(jīng)理145歲以下,工民建或室內(nèi)裝飾等專業(yè)本科以上學(xué)歷,三年以上酒店、大廈、專業(yè)工程公司或大型住宅小區(qū)相同職位管理經(jīng)驗(yàn);熟悉建筑、裝飾、市政、給排水、機(jī)電等施工管理操作規(guī)范及工程預(yù)算工作,具較好的管理能力。全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、業(yè)主裝修及日常維修等管理工作。安保經(jīng)理1男性,退伍軍人,大專以上學(xué)歷,35歲以下具有三年以上小區(qū)或大廈秩序維護(hù)管理工作經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理運(yùn)作程序,能獨(dú)立處理應(yīng)付各種緊急事件,具一定的溝通、協(xié)調(diào)能力。負(fù)責(zé)公共秩序管理、秩序維護(hù)員招聘、培訓(xùn)等工作。培訓(xùn)主管135歲以上,女性,本科以上學(xué)歷,有三年以上四星級以上培訓(xùn)工作經(jīng)驗(yàn);英語四級以上。主要負(fù)責(zé)物業(yè)公司的培訓(xùn)管理工作,包括:禮儀禮貌、行為規(guī)范、職業(yè)技能等工作。環(huán)境經(jīng)理135歲以上,專科以上學(xué)歷,形象好;具有3年以上三星級酒店客房管理工作經(jīng)驗(yàn);持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書;熟悉各項(xiàng)保潔技能及綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);。專責(zé)項(xiàng)目清潔、保潔、綠化管護(hù)計(jì)劃的擬定、人員日常分工,清潔和綠化管護(hù)質(zhì)量日檢,各類清潔、綠化整改項(xiàng)目督辦,各類清潔、綠化有償服務(wù)現(xiàn)場估價(jià),各類操作工具、機(jī)械的保管和日常保養(yǎng)。操作崗弱電工2中技或中專以上學(xué)歷,45歲以下,具有弱電等設(shè)施設(shè)備兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),具備相關(guān)特種作業(yè)上崗證。負(fù)責(zé)弱電設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)以及小區(qū)的小修、急修、裝修管理等工作。電梯工1中技或中專以上學(xué)歷,45歲以下,具有電梯等設(shè)施設(shè)備兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),具備相關(guān)特種作業(yè)上崗證。負(fù)責(zé)電梯設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)以及小區(qū)的小修、急修、裝修管理等工作。電工2中技或中專以上學(xué)歷,45歲以下,具有高低壓等設(shè)施設(shè)備兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),具備相關(guān)特種作業(yè)上崗證。負(fù)責(zé)電器設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)以及小區(qū)的小修、急修、裝修管理等工作。綜合維修4中技或中專以上學(xué)歷,45歲以下,給排水、等設(shè)施設(shè)備兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),具備相關(guān)特種作業(yè)上崗證。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)以及小區(qū)的小修、急修、裝修管理等工作。視頻監(jiān)控員4男性,高中以上學(xué)歷,30歲以下;身高175CM以上,五官端正,安全防范意識、服務(wù)意識強(qiáng),具有1年以上工作經(jīng)驗(yàn)。專責(zé)閉路電視及消防、電梯管理系統(tǒng)的日常監(jiān)控工作;消防監(jiān)控員4男性,高中以上學(xué)歷,30歲以下;身高175CM以上,五官端正,安全防范意識、服務(wù)意識強(qiáng),具有1年以上工作經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)消防監(jiān)控等工作。秩序維護(hù)員24男性,高中以上學(xué)歷,30歲以下;身高175CM以上,五官端正,安全防范意識、服務(wù)意識強(qiáng),具有1年以上工作經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)的安全防范、車輛管理等工作。秩序維護(hù)隊(duì)長3男性,高中以上學(xué)歷,退伍軍人,30歲以下兩年以上大廈或小區(qū)相關(guān)保安管理工作經(jīng)驗(yàn),具良好的協(xié)調(diào)、安排能力。協(xié)助主管負(fù)責(zé)的公共秩序管理、保安員工作安排以及樓宇的安全巡查工作。室外保潔25高中以上學(xué)歷,五官端正,安全防范意識、服務(wù)意識強(qiáng),具有1年以上保潔工作經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)的公共環(huán)境清潔。室內(nèi)保潔6高中以上學(xué)歷,五官端正,安全防范意識、服務(wù)意識強(qiáng),具有1年以上保潔工作經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)定期入室保潔。生活垃圾清運(yùn)4高中以上學(xué)歷,五官端正,安全防范意識、服務(wù)意識強(qiáng),具有1年以上保潔工作經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)入室收集垃圾,清潔垃圾桶99[6]海灣豪庭服務(wù)簡案針對海灣豪庭物業(yè)管理處提供之公共區(qū)域部分各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)具體內(nèi)容包括:--24小時(shí)安保服務(wù)對園區(qū)的正常使用提供治安管理,消防管理及交通管理等服務(wù)。--安保崗位的設(shè)置根據(jù)海灣豪庭之具體情況,在出入口,消防監(jiān)控中心、車庫、外圍車道等區(qū)域設(shè)立固定安保崗位,并安排巡邏人員以及時(shí)發(fā)現(xiàn)園區(qū)各處可能出現(xiàn)的異常情況。采用固定崗位、流動(dòng)模式,經(jīng)過定時(shí)的換崗流動(dòng),盡可能使當(dāng)值人員在有效時(shí)間內(nèi)達(dá)到最佳的工作效果。--專業(yè)硬件的支持建議增設(shè)電子巡更儀系統(tǒng),以確保本物業(yè)巡視工作有效運(yùn)作。保安制度、程序之制定在規(guī)定員工手冊的同時(shí),尚需設(shè)定安保服務(wù)的工作程序、編制保安制度等。設(shè)計(jì)在煤氣泄漏、火警應(yīng)急、水浸爆管、電梯困人、高空擲物、罪案發(fā)生等突發(fā)情況下的應(yīng)急處理方案。定期召開各級會(huì)議,檢討保安問題,以確保物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果。--智能化系統(tǒng)管理要求當(dāng)今的物業(yè)管理項(xiàng)目,其智能化系統(tǒng)隨著物質(zhì)文明的提高和通訊/科學(xué)技術(shù)的發(fā)展而日新月異。故此,于物業(yè)管理中,智能化系統(tǒng)設(shè)施/設(shè)備的專業(yè)管理與維護(hù)亦將成為重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容,其中包括:寬帶網(wǎng)絡(luò)、多功能通訊傳輸、消防/保安監(jiān)控系統(tǒng)及中央空調(diào)系統(tǒng)等,從而達(dá)到并滿足業(yè)主及管理者的各方面需求。--保安巡更系統(tǒng)保安部主管在系統(tǒng)電子地圖中設(shè)置各更次的巡崗路線及時(shí)間,將數(shù)據(jù)輸入手提式巡崗儀并交當(dāng)值保安,保安員將根據(jù)巡崗儀顯示的區(qū)域路線要求進(jìn)行巡崗,巡查中把各區(qū)域的位置卡插入巡崗儀并輸入狀況代號,每完成當(dāng)前區(qū)域巡查時(shí),巡崗儀將自動(dòng)顯示下一巡查區(qū)域信息。當(dāng)保安人員當(dāng)次巡查任務(wù)完成時(shí),將巡崗儀內(nèi)數(shù)據(jù)傳入計(jì)算機(jī)軟件內(nèi),即可將該次巡查情況(包括路線、時(shí)間、區(qū)域狀況)資料存入檔案或作分析報(bào)表。--安全防范系統(tǒng)公共區(qū)電子監(jiān)視探頭系統(tǒng)安裝于各樓層關(guān)鍵公共區(qū)域/地段及電梯轎廂內(nèi)的電子監(jiān)視探頭系統(tǒng)亦將與消防保安中控室連接,于實(shí)施監(jiān)控過程中對突發(fā)事件及各類安防事故能近早的予以掌握并采取相關(guān)控制手段。遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)CCTV監(jiān)控系統(tǒng)于公共區(qū)內(nèi)及外圍各地點(diǎn)所設(shè)置電子監(jiān)視探頭與高速率之系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的配合,在消防保安中控室內(nèi)達(dá)到全程控制目的。--停車場管理系統(tǒng)使業(yè)主及訪客持車卡進(jìn)出本物業(yè)停車場,在出入車場時(shí),駕駛者只需將車卡靠近智能閘機(jī)的分體讀卡器,系統(tǒng)將自動(dòng)檢測分辨卡片的有效日期,為有效卡則將控制閘機(jī)閘臂上升而讓車輛進(jìn)出入。智能卡閘機(jī)直接與控制中心主機(jī)連接,記錄停車日期,出可經(jīng)過系統(tǒng)軟件自動(dòng)扣費(fèi)管理中心終端計(jì)算器自動(dòng)更新資料,靈活安排計(jì)算時(shí)段讀卡器的黑名單儲(chǔ)存功能,假設(shè)業(yè)主遺失智能卡,在管理中心報(bào)失并實(shí)時(shí)將失卡列入黑名單。--公共區(qū)域秩序的要求停車場和道路必須提供足夠的停車位。停車場必須用噴漆標(biāo)記清楚,幷要干干凈凈,無垃圾和障礙物。設(shè)立自行車停放點(diǎn)。停車場和道路的全部區(qū)域必須處于良好的維護(hù)狀態(tài),不能有過度的斷裂現(xiàn)象、深洞或不雅觀的正在維修的場面。停車場的每一角度都要燈光充分,以便保證使用者的汽車安全無恙。--客戶服務(wù)管理客戶服務(wù)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容之一,我們一直以”客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴”為服務(wù)理念,以”持續(xù)超越我們顧客不斷增長的期望”為服務(wù)宗旨,以”全心全意全為您”為口號,以”至誠服務(wù)、精益求精、管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”為質(zhì)量方針,在全體員工銳意進(jìn)取、不懈努力之下,使各個(gè)方面的管理更向規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展?？蛻舴?wù)主要工作:接待服務(wù):受理業(yè)戶日常事務(wù)的接待、處理工作,向業(yè)戶提供有關(guān)服務(wù)咨詢工作。前臺(tái)接待隨時(shí)了解項(xiàng)目所有客戶的名稱、房間號及電話,對客戶信息負(fù)有保密的義務(wù),而且有義務(wù)向客戶及來訪者介紹物業(yè)公司相關(guān)服務(wù)內(nèi)容及管理規(guī)定。上崗后應(yīng)認(rèn)真查閱夜班的值班日志并與值班人員了解頭天的值班情況,并按照記錄上的內(nèi)容逐項(xiàng)分析通知相關(guān)人員及部門進(jìn)行處理。下班前認(rèn)真檢查當(dāng)班日志,逐一落實(shí)。將當(dāng)班工作情況匯報(bào)部門經(jīng)理。報(bào)修服務(wù):物業(yè)部負(fù)責(zé)為業(yè)戶提供24小時(shí)工程維修服務(wù)的登記、跟蹤、回訪工作。在接到業(yè)主報(bào)修后應(yīng)認(rèn)真記錄,并對所述內(nèi)容進(jìn)行判斷,如需收費(fèi)的項(xiàng)目對業(yè)主進(jìn)行必要的解釋,確需維修的,開據(jù)派工單通知工程部領(lǐng)取派工單進(jìn)行維修,維修人員領(lǐng)取派工單需在維修回訪記錄表上簽字領(lǐng)取。隨時(shí)掌握維修工人的去向,如遇工程人員上樓維修暫無人接單的情況時(shí),事先對業(yè)主進(jìn)行解釋告知工作。并在第一時(shí)間安排維修。維修派工單當(dāng)天下班前與工程部確認(rèn)完成數(shù)量及未完事項(xiàng),并對完成工作單進(jìn)行返單統(tǒng)計(jì),對未完工作單進(jìn)行登記跟蹤,并保持與業(yè)主的溝通,直至維修完畢。對已維修完畢的業(yè)戶,進(jìn)行維修回訪,確認(rèn)服務(wù)完畢。三、投訴處理:物業(yè)部負(fù)責(zé)走訪業(yè)戶、受理并解決各種投訴?！疃Y貌接聽電話,并記錄投訴人姓名、單元號、投訴內(nèi)容。能回答的問題要立即給予解釋,☆不能回答的問題要據(jù)實(shí)告知投訴人,待請示部門經(jīng)理后,盡快給予答復(fù)。☆對于收取的信件,要記清送信人姓名、單元號,認(rèn)真閱讀投訴信件。對所提出的問題要協(xié)調(diào)聯(lián)系有關(guān)部門馬上解決,不能解決的問題要上報(bào)領(lǐng)導(dǎo),并以書面形式給客戶以答復(fù)。☆接待直接投訴的客戶要彬彬有禮,不急不躁,問清客戶姓名、單元號,請客戶講清問題,并認(rèn)真做好記錄,所提問題給予答復(fù),馬上解決。對不能立即解決的問題,要明確告訴客戶,馬上向有關(guān)部門反映,盡快解決。對所有不能馬上解決的問題,要一直跟蹤督促相關(guān)部門,不斷給客戶反饋其進(jìn)展情況,直至問題完全解決。四、客戶檔案管理:物業(yè)部負(fù)責(zé)客戶檔案的存檔和保管☆客戶檔案做到一戶一檔,分戶管理?！羁蛻粑募Y料屬秘密級文件、原則上不得外借,如工作需要需借閱要經(jīng)執(zhí)總批準(zhǔn),現(xiàn)場查閱,立即返還?！羁蛻粑募?、資料將進(jìn)行合理歸檔,歸檔整齊,并進(jìn)行分類整理;客戶檔案要經(jīng)常進(jìn)行清理,以免資料堆積混亂,對過期的文件資料要及時(shí)清理,無保存必要的材料,經(jīng)執(zhí)總批準(zhǔn)可銷毀處理。客戶服務(wù)實(shí)行區(qū)域分片管理:主要業(yè)務(wù)由前臺(tái)接待員、專職管家來具體完成。前臺(tái)接待☆要求每個(gè)員工有良好的服務(wù)意識與敬業(yè)精神隨時(shí)為用戶提供服務(wù)。☆具備良好的語言基礎(chǔ),認(rèn)真的工作態(tài)度,及時(shí)處理用戶所提供的要求。并有較廣的知識面,熟知小區(qū)內(nèi)部設(shè)施、功能及報(bào)價(jià),掌握小區(qū)周邊各類服務(wù)項(xiàng)目,為用戶提供快捷的服務(wù)?！顑x容、儀表干凈整潔、舉止穩(wěn)重,要求用禮貌用語與用戶交談?！钗⑿?、站立服務(wù)。專職管家:業(yè)主可根據(jù)各管家的從業(yè)情況、個(gè)性特征和自己家庭情況來自由選擇中意的管家,形成”一對一”式的私人管家服務(wù)體系,并保證業(yè)主私密空間不被她人了解。物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)各部門均隨時(shí)聽候各管家調(diào)遣。物業(yè)公司將定期為業(yè)主發(fā)放<管家服務(wù)意見調(diào)查表>,以了解各管家的服務(wù)情況及得分并記錄入當(dāng)月績效,直接體現(xiàn)賞罰分明的原則,達(dá)到業(yè)主百分百的滿意率?！钜髮Ｂ毠芗乙辛己玫姆?wù)意識與敬業(yè)精神隨時(shí)為用戶提供服務(wù)?！罹哂辛己玫恼Z言基礎(chǔ)(普通話良好),認(rèn)真的工作態(tài)度,及時(shí)處理用戶所提供的要求。應(yīng)有較廣的知識面,熟知小區(qū)內(nèi)部設(shè)施、功能及報(bào)價(jià),掌握小區(qū)周邊各類服務(wù)項(xiàng)目,為用戶提供快捷的服務(wù)。儀容、儀表干凈整潔、舉止穩(wěn)重,要求用禮貌用語與用戶交談。--業(yè)主服務(wù)由于使業(yè)主滿意是我們所關(guān)心的頭等大事,因此,對業(yè)主的服務(wù)應(yīng)放在優(yōu)先地位。不得以無理的要求讓業(yè)主等候。員工之間的交談,或與非物業(yè)業(yè)主的交談,無論是當(dāng)面進(jìn)行的,還是在電話里進(jìn)行的,都應(yīng)讓位于業(yè)主的需要。在海灣豪庭項(xiàng)目里,高質(zhì)量的電話服務(wù)是十分重要的。不能提供高質(zhì)量的及時(shí)的電話服務(wù),會(huì)立即損害形象。內(nèi)部提供的電話服務(wù)以及未來客戶打來的電話,都應(yīng)快速地、彬彬有禮地處理,答話的語調(diào)要熱情、友好。每天必須提供二十四小時(shí)的業(yè)主電話服務(wù)。必須在電話鈴響三下以內(nèi)給業(yè)主回答。接電話要彬彬有禮,決不能采取匆忙或粗率的態(tài)度,要使用歡迎詞句,包括:報(bào)請接電話人的崗位和項(xiàng)目的名稱。例如:[物業(yè)管理處]總服務(wù)臺(tái),我能幫助您嗎?絕不能一拿起電話就馬上問打電話者:”您能等一下嗎?”然后讓她拿著電話筒等著無任何說話的機(jī)會(huì)。對等候的業(yè)主,要每隔三十秒再問候關(guān)照一次。所有電話都需及時(shí)地回答和轉(zhuǎn)接,訓(xùn)練有素的接待員應(yīng)用彬彬有禮的、專業(yè)化的方式記下電話留言。其它人打給業(yè)主的電話,如有要求的話,幷須提供留言服務(wù)。留言須寫在電話留言表上,注名時(shí)間,幷及時(shí)將留言告知客戶。為了保證業(yè)主根據(jù)法律享有的隱私權(quán)和安全的權(quán)利,不許告訴打電話者客戶的房間號碼或者任何方面的私人情況?？偱_(tái)人員必須有一份緊急電話號碼單,如火警、警察、醫(yī)院、救護(hù)車和醫(yī)生的電話號碼。高尚品質(zhì)的物業(yè),只有經(jīng)過有效的管理,嚴(yán)格的程序,全面的培訓(xùn)和專項(xiàng)計(jì)劃,負(fù)責(zé)的、預(yù)防的維修制度,以及竭誠為業(yè)主服務(wù)的態(tài)度才能取得成功。這些成功的要點(diǎn),在日常管理中,要經(jīng)過遵循下列行政管理的方針體現(xiàn)出來。--清潔及園藝綠化服務(wù)清潔保障是管理處應(yīng)提供的基本服務(wù),它的作用是為業(yè)主和用戶提供一個(gè)衛(wèi)生、舒適、潔凈的環(huán)境。擬定物業(yè)清潔服務(wù)之基準(zhǔn)擬定物業(yè)清潔服務(wù)之基準(zhǔn),是確保上述清潔服務(wù)工作質(zhì)量的基礎(chǔ),包括需要確定保潔服務(wù)的位置、范圍、清潔的次數(shù)或保潔程度,以及每年度的大型清洗等其它任務(wù)。擬定清潔服務(wù)條款,經(jīng)過每年進(jìn)行有關(guān)清潔招標(biāo)會(huì)獲得較有競爭價(jià)格的承判商,使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)到理想成效。根據(jù)合約的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),制定完善清潔監(jiān)督的日常報(bào)表,監(jiān)查保潔公司日常運(yùn)作,如查核清潔員工資力、人數(shù),監(jiān)察清潔服務(wù)的品質(zhì)等。定期審核厘定清潔費(fèi)用之基準(zhǔn)。適時(shí)推薦保潔公司對有需要進(jìn)行清潔之客戶提供服務(wù),如此既可減少物業(yè)內(nèi)保安及管理運(yùn)作的問題,又可補(bǔ)貼保潔費(fèi)用,節(jié)省物業(yè)營運(yùn)開支。清潔和維護(hù)為增進(jìn)業(yè)主對本項(xiàng)目的良好印象,無論何時(shí),總服務(wù)臺(tái)和大堂區(qū)都須保持清潔,處于完好狀態(tài)。物業(yè)經(jīng)理必須指定一個(gè)人或一個(gè)部門保證總服務(wù)臺(tái)和大堂區(qū)始終是干凈的、完好的。必須不斷清除垃圾,不斷地把煙灰缸清洗干凈,同時(shí)注意不斷抹去門廳大門手柄上,電梯扶手上的手印。在清掃大堂時(shí),應(yīng)當(dāng)噴灑適量的清香劑,以便有助于清除空氣中沉積的不愉快的煙味。地面遮蓋物、家具、墻壁、墻上飾品、固定裝置、天花板和天花板固定裝置都必須處于最佳狀態(tài),幷在不干擾業(yè)主的時(shí)間清掃和維護(hù)。需要經(jīng)常進(jìn)行清掃與維護(hù)的工作有:除塵、擦拭和清掃,清除污跡和油斑,拾起碎片,清除窗子、鏡子和其它物品表面的污點(diǎn),修好脫落的噴漆,維修墻壁遮蓋物,更換破裂的玻璃和燒壞的燈泡,維修損壞的家具、附屬品和地毯。業(yè)主在大堂時(shí),不應(yīng)使用吸塵器。走廊所有走廊必須看起來對業(yè)主是具有吸引力的,應(yīng)保持干凈、安全和完好的狀態(tài)。樓梯和走道必須保持清潔、無雜物;全部區(qū)域必須照明充分以保證安全通行。墻壁遮蓋物必須干凈、無污斑裂縫、小孔、缺口、脫落。內(nèi)部的走廊或門廳,過道都不準(zhǔn)放置任何物品。滅火器和其它滅火設(shè)備必須按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求放置。園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置安排園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之設(shè)計(jì)維護(hù)工作,幷挑選供應(yīng)適時(shí)之盆栽,以改進(jìn)物業(yè)環(huán)境。于特定節(jié)日包括:如中秋節(jié)、春節(jié)、圣誕節(jié)、國慶日等期間安排物業(yè)之不同布置,以營造節(jié)日氣氛。草坪和種植區(qū)不應(yīng)有雜草,還應(yīng)當(dāng)加上修飾性邊沿。地面要每日檢查,以便及時(shí)從灌木和其它種植區(qū)清除碎物和垃圾。如氣候允許的話,建議使用長年性和季節(jié)性花草。綠化園藝之養(yǎng)護(hù)管理在于鞏固園藝設(shè)計(jì)建造之成果,保持青島「海灣豪庭」優(yōu)美之生活環(huán)境,養(yǎng)護(hù)工作日常需澆水、清潔,定期修剪,經(jīng)常施肥、防蟲處理及不斷美化造型、增補(bǔ)植物等。青島「海灣豪庭」綠地的園林綠化配置及擺設(shè)既需要綠化效果,亦需要造就生動(dòng)活潑之園林景觀及配合物業(yè)的整體氛圍,以提供客戶觀賞休息,以營造生動(dòng)活潑舒適之生活社區(qū),造就海灣豪庭之生態(tài)環(huán)境。為各客戶提供安靜、清新、優(yōu)美的生活環(huán)境。--工程管理工程設(shè)施與設(shè)備之維護(hù)及管理已成為物業(yè)管理最重要組成部分,特別是在高檔寫字樓及商業(yè)設(shè)施之物業(yè)方面則更為突出。物業(yè)管理處工程部于物業(yè)管理啟動(dòng)期階段,于熟悉及掌握并在已制定物業(yè)內(nèi)各項(xiàng)專業(yè)設(shè)施與設(shè)備之維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及運(yùn)作制度基礎(chǔ)上,亦將在物業(yè)管理正式運(yùn)作階段加以實(shí)施,且將在結(jié)合實(shí)際運(yùn)作需求作出進(jìn)一步修訂。除在保持物業(yè)正常之供電/供水/供氣及工程機(jī)電/中央空調(diào)/給排水及綜合裝飾裝修等設(shè)施/設(shè)備系統(tǒng)之良好運(yùn)行狀態(tài)外,進(jìn)一步控制維修成本,強(qiáng)化各工程人員之專業(yè)素質(zhì)與技能,提高/發(fā)揮及延長工程設(shè)施/設(shè)備之功能與壽命,亦將重點(diǎn)落實(shí)于日常工程管理之各個(gè)環(huán)節(jié)中。維修保養(yǎng)服務(wù)維修保養(yǎng)服務(wù)即運(yùn)用物業(yè)管理處工程專業(yè)服務(wù),全面控制能源供應(yīng),落實(shí)本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),幷適時(shí)完成其增速、更新和改造工程,確保業(yè)主之投資能有保障增值。建議設(shè)工程經(jīng)理一職,全權(quán)負(fù)責(zé)業(yè)內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備之運(yùn)作及保養(yǎng)服務(wù),各級駐場物業(yè)技工將由其監(jiān)督下處理各項(xiàng)操作,維護(hù)及定期保養(yǎng)工序。建議編制短期及長期修繕計(jì)劃,建議機(jī)電維護(hù)之基準(zhǔn)及品質(zhì)定位,并準(zhǔn)備有各類保養(yǎng)報(bào)表示至特定之效果。選擇適當(dāng)之保養(yǎng)承包商處理定期及大型之維修保養(yǎng)計(jì)劃,此項(xiàng)計(jì)劃將通過招標(biāo)形式,由業(yè)主核準(zhǔn)選定合適廠商。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照<青島市物業(yè)分類分等收費(fèi)辦法>一級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)詳見附件特色服務(wù)海灣豪庭項(xiàng)目物業(yè)管理及服務(wù)是參照管家式服務(wù)顧客內(nèi)容與管理形式而制定,其不同之處在于高尚住宅服務(wù)的對象主要是住宅客戶。一般住宅的管理只限于工程維修、保安及清潔服務(wù),服務(wù)范圍亦只在公共地方,如走廊、大堂、樓梯廳、或是公共設(shè)備,如電梯及水泵等,而客戶單元內(nèi)的事項(xiàng)一般不會(huì)負(fù)責(zé),而海灣豪庭項(xiàng)目之物業(yè)管理服務(wù)則較為全面而又多樣化。除一般公寓管理及服務(wù)內(nèi)容之外更會(huì)提供不同類型之人性化、專人專屬”一站式管家服務(wù)”從而用于保障及滿足客戶多方面至高至尊標(biāo)準(zhǔn)的日常各個(gè)方面的家居生活需求。海灣豪庭項(xiàng)目高尚住宅更須特別注意保安工作,使客戶能有一個(gè)舒適及安全之居住環(huán)境,不須為家居安全而擔(dān)憂,增加客戶之歸屬感。本項(xiàng)目公共區(qū)域部分之清潔服務(wù)之操作,必須妥為安排,在日常清潔時(shí)不能影響客戶,造成不便。而高尚住宅清潔服務(wù)之質(zhì)素,必須能長時(shí)間有效地保持高質(zhì)素,使無論是客戶或訪客,都能享受一個(gè)清潔清新之居住環(huán)境。由于海灣豪庭項(xiàng)目是新型的豪華住宅設(shè)計(jì),在物業(yè)管理服務(wù)方面需提供較一般物業(yè)更為細(xì)致全面之服務(wù),如設(shè)立大管家服務(wù)熱線等,提供24小時(shí)的管家式的貼身服務(wù),物業(yè)管理公司還必須為客戶提供一些商務(wù)及家居的有償服務(wù)安排,此項(xiàng)服務(wù)包括代訂報(bào)刊、飲品、票務(wù)、商務(wù)、洗衣、送餐代交費(fèi)用、家居維修及清潔等,使客戶不須為安排日常家居雜務(wù)而煩惱。針對客戶生活、休閑的需要及自身實(shí)際情況考慮,物業(yè)管理處在現(xiàn)行所提供服務(wù)項(xiàng)目之基礎(chǔ)上,建議提供如下部份有償服務(wù)項(xiàng)目:*室內(nèi)清潔服務(wù);*洗衣服務(wù);*叫車服務(wù)、叫醒服務(wù);*商務(wù)服務(wù);*訂報(bào)服務(wù);*代找傭工服務(wù);*24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù);*室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修,室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù);*代繳水、電、煤、電話費(fèi)等公用事業(yè)費(fèi)用;*代訂機(jī)票服務(wù),代訂客房服務(wù);*代購物品服務(wù);*行李服務(wù);*飲用水送水服務(wù);*鮮花送遞/室內(nèi)植物擺放;*客戶意見征詢書;*預(yù)訂包車服務(wù);*洗車服務(wù);*搬遷服務(wù);*門衛(wèi)應(yīng)接服務(wù);*留言服務(wù);*為傷殘人仕提供特殊服務(wù);*總臺(tái)區(qū)域提供宣傳品服務(wù);*客戶生日服務(wù);*入住及收樓服務(wù);*免費(fèi)送報(bào)服務(wù);*代客照顧兒童服務(wù);·室內(nèi)清潔服務(wù)此項(xiàng)服務(wù)主要出于解決客戶日常繁重瑣碎的家務(wù)清潔勞動(dòng),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)每周需要服務(wù)次數(shù)及范圍而定,服務(wù)內(nèi)容包括:*清除家具灰塵;*清潔地板;*水洗衣服;*清潔衛(wèi)生潔具;*清倒生活垃圾;*清潔玻璃門窗;*家具及大理石拋光;*其它;建議聘用有家政培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)之員工從事此項(xiàng)服務(wù),員工制服可考慮采用中式斜襟衫配圍裙為主,力圖突出家的氣氛。服務(wù)內(nèi)容中部分項(xiàng)目,將會(huì)安排清潔、洗滌公司落實(shí)配合。·洗衣服務(wù)根據(jù)客戶的一般要求,建議在園區(qū)一處設(shè)置并外聘洗滌公司承接服務(wù),由物業(yè)管理處之客戶部跟進(jìn)監(jiān)督其正常運(yùn)行。另外對外聘承包商可要求解決管理處員工制服清潔及會(huì)所用布草之清潔任務(wù)。·叫車服務(wù)、叫醒服務(wù)建議提供此項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)以方便客戶早起和外出,以使物業(yè)管理處與客戶關(guān)系更為融洽,有依存關(guān)系?！ど虅?wù)服務(wù)建議物業(yè)管理處為客戶提供商務(wù)服務(wù),應(yīng)函蓋中英文打印服務(wù),收發(fā)傳真、復(fù)印、代找快遞,郵寄及秘書服務(wù)等,有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明碼標(biāo)價(jià)?！び唸?bào)服務(wù)客戶如需訂閱國內(nèi)外報(bào)刊,物業(yè)管理處可在每月規(guī)定日期承接代訂服務(wù)。客戶經(jīng)過查閱物業(yè)管理處準(zhǔn)備的報(bào)刊目錄及價(jià)目表幷填妥訂單,只要交納部分手續(xù)費(fèi),便會(huì)由物業(yè)管理處落實(shí)此事。境外報(bào)刊的申請,需由客戶提供護(hù)照等復(fù)印件證明?！ご覀蚬し?wù)物業(yè)管理處可根據(jù)客戶的要求代為推薦傭工,主要源于國家勞務(wù)市場。薪金標(biāo)準(zhǔn)視服務(wù)內(nèi)容而定?！?4小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù)醫(yī)療服務(wù)分兩部分內(nèi)容:客戶可直接撥打120急救電話,或通知總機(jī)當(dāng)值接待員代為聯(lián)系,并由物業(yè)管理處當(dāng)值員工協(xié)助跟進(jìn)急救事宜;建議物業(yè)管理處自備常見救護(hù)藥箱,提供常見救護(hù)藥品?！な覂?nèi)設(shè)施設(shè)備維修客戶如有需要對其室內(nèi)單元進(jìn)行相關(guān)裝飾及維修包括:泥瓦、油漆工程、給排水、空調(diào)暖通工程、電氣維修工程等可與物業(yè)管理處聯(lián)系。上述維修屬有償服務(wù)內(nèi)容,需按標(biāo)價(jià)收費(fèi)。如果維修項(xiàng)目要求超過物業(yè)管理處能力范圍,物業(yè)管理處可代為聯(lián)系推薦服務(wù)較好的承包商供選擇。·室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)對于高尚住宅的客戶,其居室內(nèi)一般根據(jù)客戶自身喜好增加有較大面積之盆栽植物及花草等;由于存在專業(yè)養(yǎng)護(hù)問題包括:殺蟲、修剪、施肥及澆溉等,故此,客戶可透過與物業(yè)管理處聯(lián)系,由物業(yè)管理處安排及或介紹相關(guān)園藝綠化公司協(xié)助客戶提供服務(wù),該項(xiàng)服務(wù)屬有償服務(wù)內(nèi)容,需客戶視不同服務(wù)內(nèi)容與相關(guān)需求收費(fèi)?！ご啓C(jī)票服務(wù)、代訂客房服務(wù)物業(yè)管理處可選擇信譽(yù)較好服務(wù)上乘的承包商為客戶方便出走提供此項(xiàng)服務(wù)。屆時(shí)現(xiàn)場需準(zhǔn)備有關(guān)航班時(shí)刻表及收費(fèi)價(jià)目等資料以備客戶查閱選擇?！ご徫锲贩?wù)為方便客戶各種日用品(如飲用水等)的選擇,物業(yè)管理處可聯(lián)系有關(guān)供貨商建立送貨服務(wù),這樣既可讓利給客戶,又可確實(shí)解除客戶的后顧之憂,有利于進(jìn)出物品的管理,如有條件,還可擴(kuò)展到日用小商品代購服務(wù)。以上相關(guān)各項(xiàng)特色服務(wù)內(nèi)容,為結(jié)合海灣豪庭項(xiàng)目高尚住宅客戶需求而設(shè)定,其目的在于利用物業(yè)管理處專業(yè)資源,在最大限度內(nèi)提供及滿足客戶日常起居、生活的需求,并為其提供最大之便利。[7]海灣豪庭入住前重要工作簡述入住前重點(diǎn)工作交接驗(yàn)收程序項(xiàng)目工程系統(tǒng)驗(yàn)收由開發(fā)商/業(yè)戶負(fù)責(zé)牽頭,我公司將組成接管工作組。公用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)必須于調(diào)試正常情況下,連續(xù)運(yùn)行一定時(shí)間,方能進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收過程中,著重在將來運(yùn)行及維修角度,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提供開發(fā)商/業(yè)戶,并做出記錄及跟進(jìn)進(jìn)行二次復(fù)驗(yàn)。驗(yàn)收全部合同副本、竣工圖、土建設(shè)施/機(jī)電設(shè)施使用說明書、維修手冊、調(diào)試報(bào)告,驗(yàn)收齊全建立管理檔案。建立全部施工單位、設(shè)施安裝單位的緊急聯(lián)絡(luò)表。收齊所有備品備件,辦理入庫并建立庫存帳冊。設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收對樓宇公共部位建筑、公用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場交接驗(yàn)收。對現(xiàn)場交接驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備設(shè)施及工程遺留問題記錄在交接驗(yàn)收單,施工單位限期整改,交接驗(yàn)收單一式四份由開發(fā)商、業(yè)戶、施工單位、物管中心四方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。交接具體項(xiàng)目。開業(yè)入住——物業(yè)正常運(yùn)行階段本階段工作重點(diǎn)是:為入住和入住后期作好準(zhǔn)備。物業(yè)管理公司策劃和開展多種便民措施,深化服務(wù)理念,彌補(bǔ)工程不足,創(chuàng)造物業(yè)品牌,做到客戶和物業(yè)管理公司雙滿意。物業(yè)管理公司完成以下工作:?交樓收樓方案,重點(diǎn)解決相關(guān)單位職能部門的工作流程與關(guān)系。?社區(qū)服務(wù)硬件設(shè)施修增的建議。入住前工作工作節(jié)點(diǎn)簽訂合約→籌備小組→項(xiàng)目立項(xiàng)→管理架構(gòu)→人員編制→項(xiàng)目預(yù)算→建章建制→人員培訓(xùn)→接管驗(yàn)收→物業(yè)開荒→正式入伙→日常管理交房工作收樓的方案及措施收樓前的準(zhǔn)備工作有關(guān)政府文件的準(zhǔn)備:如<物業(yè)管理?xiàng)l例>以及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)文件;收樓文件的準(zhǔn)備:<業(yè)主臨時(shí)公約>;<業(yè)戶手冊>及<裝修手冊>;<收樓通知書>:列明業(yè)主收樓時(shí)應(yīng)繳費(fèi)用、收樓時(shí)間段、地點(diǎn)、收樓時(shí)應(yīng)攜帶有關(guān)的文件(如:身份證或護(hù)照、購房合同、委托書等);收樓程序指南;收費(fèi)一覽表、商場/住宅物業(yè)移交及二次裝修流程圖;業(yè)戶、裝修人員聯(lián)絡(luò)資料登記表;防火責(zé)任協(xié)議書;驗(yàn)收遺漏工程記錄表;鎖匙簽收確認(rèn)書及鎖匙托管承諾書;收樓確認(rèn)書。工程方面在交樓前應(yīng)做的準(zhǔn)備工作:對樓宇質(zhì)量的查驗(yàn),跟進(jìn)物業(yè)及設(shè)施的驗(yàn)收移交;登記遺漏工程;對遺漏工程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸類、總結(jié);將遺漏工程總結(jié)遞交發(fā)展商、承建商,若有時(shí)間將督促開發(fā)商進(jìn)行整改、補(bǔ)漏;管理公司針對遺漏工程的總結(jié)對驗(yàn)樓員進(jìn)行交樓前工作總結(jié),對于工程通病一定要避重就輕,盡可能地向業(yè)主進(jìn)行解釋工作;核對水表、電表、煤氣表;有關(guān)核表工作一定要做到表對戶、戶對表,記錄清晰;對有問題的表一定要記錄在案,并發(fā)文通知發(fā)展商、承建商、供電公司、煤氣公司、供水公司,要求發(fā)展商、承建商協(xié)助供電公司、煤氣公司、供水公司盡快進(jìn)行整改工作;建立初步設(shè)備檔案,明確責(zé)任人,并對有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),對有關(guān)問題的設(shè)備記錄在案,并通知相關(guān)部門督促其進(jìn)行整改;核對單元鎖匙(含電表房、水表房、管井房、電房等的鎖匙);貼標(biāo)簽,將鎖匙移交客戶服務(wù)部。收樓現(xiàn)場的物品等準(zhǔn)備:交樓指示牌的制作;交樓物品的準(zhǔn)備;交樓安防人員安排;交樓現(xiàn)場氣氛的布置;清潔工作的安排;應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備工作;模擬交樓工作的培訓(xùn)。交樓工作的開展交樓工作流程圖:發(fā)出收樓/收鋪通知書發(fā)出收樓/收鋪通知書收樓接待收繳費(fèi)用驗(yàn)樓,交樓確認(rèn)(資料歸檔)發(fā)放資料、簽訂文件登記、驗(yàn)證現(xiàn)場答疑核對應(yīng)收的費(fèi)用并開票(可采取銀行轉(zhuǎn)帳)房屋驗(yàn)收核對鎖匙、移交鎖匙發(fā)收樓通知書開發(fā)商(或委托物業(yè)公司)給業(yè)主發(fā)出<收樓/收鋪通知書>;物業(yè)公司發(fā)出<入伙須知>、<入伙預(yù)備費(fèi)用清單>、<銀行存折>(如業(yè)主轉(zhuǎn)帳),業(yè)主在入伙前可按<入伙預(yù)備費(fèi)用清單>的數(shù)額將所交費(fèi)用存入存折。收樓接待:登記:業(yè)主在入伙辦理現(xiàn)場,先到入伙接待處登記,并由接待人員結(jié)合<入伙須知>給業(yè)主介紹入伙情況細(xì)節(jié)。驗(yàn)證:業(yè)主在辦理入伙時(shí)須帶齊以下證件:<收樓通知書>(原件);<房屋買賣合同>原件;<公證書>或<公證書>證明(復(fù)印件);<身份證>或<護(hù)照>(復(fù)印件);<授權(quán)委托書>(原件)C、發(fā)放資料及簽訂文件:業(yè)主在入伙辦理處領(lǐng)取<業(yè)主臨時(shí)公約>、<住戶手冊>、<裝修手冊>等相關(guān)資料,并登記<業(yè)戶聯(lián)絡(luò)資料登記表>,簽訂<業(yè)主公約>、<防火責(zé)任書>等。D、現(xiàn)場答疑:物業(yè)公司在現(xiàn)場安排答疑人員,專門負(fù)責(zé)接待、解釋業(yè)主有關(guān)樓盤/鋪位、收樓/鋪、費(fèi)用等問題的咨詢。E、收繳費(fèi)用:業(yè)戶在辦理完相關(guān)手續(xù)并確認(rèn)后,由辦理接待人員指引業(yè)戶到指定繳費(fèi)處繳勻物業(yè)管理入伙等相關(guān)費(fèi)用。F、驗(yàn)樓/鋪、交樓/鋪:入伙辦理處專人與工程人員帶領(lǐng)業(yè)戶去單元房驗(yàn)樓并記錄原始水電表讀數(shù),在簽訂收樓并交回物業(yè)公司。業(yè)戶收完樓后,入伙辦理處與業(yè)主辦理鎖匙交接手續(xù),簽訂相關(guān)承諾文件。G、在收樓工作完成后,物業(yè)公司將業(yè)主收樓所涉及到的文件資料進(jìn)行確認(rèn)并歸檔保存。交樓后遺留工作的跟進(jìn)現(xiàn)場的清理工作;工程等遺留問題的處理、跟蹤;物業(yè)公司工程人員監(jiān)督、協(xié)助返修工程隊(duì)進(jìn)行返修工程,并將有關(guān)進(jìn)度反饋給客戶服務(wù)部,以及時(shí)回復(fù)業(yè)戶;當(dāng)返修工程完畢后,由客戶服務(wù)部通知業(yè)主回來驗(yàn)收,向業(yè)戶移交鎖匙。為保證精裝房后續(xù)維保的可控性,保證開發(fā)商建筑品牌,建議采用以下方式進(jìn)行房屋售后服務(wù):1、開放商建立物業(yè)維修基金,由物業(yè)掌控,物業(yè)接到報(bào)修及時(shí)報(bào)開發(fā)商,開發(fā)商通知保修單位進(jìn)行維修,保修單位未在保修合同約定的期限內(nèi)派專業(yè)人員進(jìn)行保修的,物業(yè)向開發(fā)商推薦第三方進(jìn)行維修,或開發(fā)商自行安排其它單位維修,費(fèi)用由物業(yè)維修基金中支付。2、開放商支付質(zhì)保金時(shí),須由物業(yè)簽字,如施工方有質(zhì)量問題存在,物業(yè)將提報(bào)開發(fā)商要求施工方進(jìn)行維保維修完畢后再支付質(zhì)保金,或由第三方維修,維修費(fèi)從質(zhì)保金中支付。入住階段之入住注意的問題入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分物業(yè)入住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在進(jìn)行周密計(jì)劃和進(jìn)行資料準(zhǔn)備及其它準(zhǔn)備工作的同時(shí)還應(yīng)注意以下四個(gè)方面的工作:第一是人力資源要充分第二是資料準(zhǔn)備要充分第三是分批辦理入住手續(xù)第四是緊急情況要有預(yù)案和處理小組入住期間需要注意的問題1、業(yè)主入住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù),方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)。2、因故未能按時(shí)辦理入住手續(xù)的,可按照相關(guān)規(guī)定的辦法另行辦理。3、應(yīng)合理安排業(yè)主入住服務(wù)辦理時(shí)間,適當(dāng)延長辦理時(shí)間。4、辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場英張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖。5、指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)。6、注意環(huán)境保持、現(xiàn)場秩序維護(hù)及車輛引導(dǎo)。入住階段之入住時(shí)環(huán)境布置要求入住期間小區(qū)環(huán)境布置——入口處掛橫幅,內(nèi)容有”均豪物業(yè)歡迎您入住”等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;——插指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明”項(xiàng)目部→”字樣;——入口處標(biāo)明項(xiàng)目辦公地址和辦公時(shí)間。項(xiàng)目辦公環(huán)境——營造氛圍,建議開發(fā)商做拱門等給人以隆重、喜慶的感受;——張貼醒目的”辦理入住手續(xù)流程圖”,辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到”一條龍服務(wù)”,各窗口標(biāo)識清楚,一目了然;——物業(yè)管理人員著裝整潔,精神飽滿;——辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。開辦啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)為使海灣豪庭的物業(yè)管理進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn),為日后打下基礎(chǔ),按照行業(yè)有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)商在業(yè)主入住本項(xiàng)當(dāng)前,向本項(xiàng)目物業(yè)管理公司支付一定數(shù)量的開辦啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)。根據(jù)海灣豪庭項(xiàng)目的實(shí)際情況,開辦期按三個(gè)月考慮,測算費(fèi)用為53.5萬元。1本開辦啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)內(nèi)容主要包含:行政辦公裝備;人員交通費(fèi);交房資料印制費(fèi);前期介入人員招聘、培訓(xùn)等費(fèi)用;物業(yè)前期啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)的具體測算見附件。工程維修工具、辦公用房裝修及辦公家具辦公用品由甲方按標(biāo)準(zhǔn)配置2、空置房物業(yè)管理費(fèi):海灣豪庭項(xiàng)目屬于開發(fā)商的空置房管理費(fèi),由甲方按照青島市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定100%支付。3、管理用房:根據(jù)海灣豪庭項(xiàng)目的管理規(guī)模由開發(fā)商設(shè)計(jì)解決物業(yè)管理現(xiàn)場辦公用房、包括安防人員備勤用房、工具房及材料庫等房間。物業(yè)用房面積按規(guī)定的小區(qū)總建筑面積的3‰5‰配備。管理用房在條件許可的情況下,要求:房屋裝修,達(dá)到辦公條件(具備網(wǎng)絡(luò)、電話等線路);方便物業(yè)管理工作的開展;方便與業(yè)主進(jìn)行工作聯(lián)系;方便安防人員上下班生活住勤。[8]品質(zhì)保障措施--人事和培訓(xùn)為了保持在各方面的高標(biāo)準(zhǔn),須制訂各種計(jì)劃、要求和制度,這包括招工計(jì)劃、工作崗位說明書、員工培訓(xùn)和發(fā)展計(jì)劃、考核評估制度、賠償制度、福利制度和獎(jiǎng)懲制度。每一個(gè)員工,每年要參加專門為她們設(shè)計(jì)的各種崗位培訓(xùn)班,使她們能不斷適應(yīng)高質(zhì)量服務(wù)工作的需要。本項(xiàng)目須并給每一位員工一份她們所在崗位的工作說明書副本。及有一個(gè)未來薪金、崗位發(fā)展空間制度,用來保證工作的公平、公正性以及穩(wěn)定性。本項(xiàng)目所有員工福利待遇與本地區(qū)相似行業(yè)員工的福利待遇相比,應(yīng)具有競爭性和優(yōu)越性的。為了達(dá)到本項(xiàng)目特有的服務(wù)項(xiàng)目,項(xiàng)目部全體人員都必須接受全面的培訓(xùn),包括熟悉了解各方面的知識等。服務(wù)前臺(tái)的人員必須對業(yè)戶可能產(chǎn)生的問題提供迅速、有效的解答。--人員專業(yè)性要求禮貌:全體人員都必須突出積極、親切的態(tài)度,使業(yè)戶感到尊貴和愛戴,感到自己是重要的。關(guān)心:全體人員都必須對業(yè)戶的問題、疑惑和焦慮之是表現(xiàn)出興趣和同情。能力:全體人員要精通自身業(yè)務(wù),有能力對業(yè)戶任何合理的要求做出反應(yīng)。行為:全體要以積極的態(tài)度行事,節(jié)制。主要培訓(xùn)內(nèi)容:序號公共科目名稱具體內(nèi)容課時(shí)一禮儀知識:1.常見禮儀知識2.形體訓(xùn)練3.<員工行為語言規(guī)范>6課時(shí)微笑與目光鞠躬坐姿接電話握手二服務(wù)意識:1.職業(yè)道德教育2.如何處理客戶投訴3.客戶溝通技巧3課時(shí)三企業(yè)文化:1.企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹2.企業(yè)理念3.<員工手冊>5.勞動(dòng)及人事方面的管理規(guī)章制度3課時(shí)四小區(qū)基本情況介紹及入伙、裝修管理要點(diǎn)等8課時(shí)五住宅項(xiàng)目介紹及服務(wù)式別墅等管理服務(wù)特點(diǎn)培訓(xùn)8課時(shí)客服管家秩序維護(hù)門童前臺(tái)管家工程保潔六行業(yè)法規(guī):國家、青島市市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例等4課時(shí)七物業(yè)管理基礎(chǔ)知識4課時(shí)八安全知識及消防知識2課時(shí)九帶班實(shí)習(xí)5天--員工錄用標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目部須完善每個(gè)工作崗位員工的錄用標(biāo)準(zhǔn)和工作說明書,將從員工錄用這一環(huán)節(jié)上來保證員工是彬彬有禮的、專業(yè)化的和對業(yè)戶的問題是具有服務(wù)意識的。--員工錄用來源基礎(chǔ)操作層員工:山東均豪公司多年來與青島酒店管理學(xué)院、開發(fā)區(qū)港灣學(xué)校、煙臺(tái)南山學(xué)校等簽訂校企協(xié)議,本項(xiàng)目管家招聘畢業(yè)學(xué)生,嚴(yán)格培訓(xùn),作為操作層有文化、有素養(yǎng)的服務(wù)人員。秩序維護(hù)員主要招聘退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人,保持良好的作風(fēng)。中層管理人員在企業(yè)內(nèi)選派干部精英和在社會(huì)招聘有酒店管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀人員。高層管理人員由北京總部選派,要求有五星級酒店管理經(jīng)驗(yàn),高端物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的杰出人士擔(dān)任。--員工制服全體管理人員,必須身穿制服。制服的款式和顏色要和物業(yè)裝飾相吻合。管理人員的制服必須包括以下各項(xiàng):襯衣、上衣、褲子或裙子、領(lǐng)帶或領(lǐng)結(jié)或領(lǐng)巾、皮鞋要擦亮,鞋、襪要干凈,它們的顏色和制服要協(xié)調(diào),一般是黑色的。--個(gè)人儀表員工良好的形象,對增進(jìn)業(yè)戶對本項(xiàng)目的積極看法至關(guān)重要。個(gè)人儀表標(biāo)準(zhǔn)如下:衣服:干凈的,燙熨過的,無污點(diǎn),裂縫和破洞。頭發(fā):干凈的,梳理過的和長度適中的。衛(wèi)生:干凈的身體,雙手,手指甲和臉面。飾物:有限的,與職業(yè)化服務(wù)儀表的要求保持一致。[9]商業(yè)設(shè)施部分:商業(yè)是否辦得成功,要視乎若干因素,其中有些是商業(yè)外部環(huán)境、社會(huì)發(fā)展等大環(huán)境所影響的,有些是由于內(nèi)部自身?xiàng)l件決定的,還有一些因素是深受完善物業(yè)管理的影響的,我們用下面這章圖表來闡述這幾方面因素之關(guān)系。--我們認(rèn)為商業(yè)發(fā)展之外部環(huán)境包括:新技術(shù)發(fā)展:既新科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用;經(jīng)濟(jì)環(huán)境:即當(dāng)前商業(yè)所處的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否為利好趨勢;競爭對手:商業(yè)所在位置周遍是否已有強(qiáng)有力的競爭對手;人口改變:商業(yè)所在位置周遍人口數(shù)量是否會(huì)有流失的情況發(fā)生,比如市政規(guī)劃、拆遷等;--商業(yè)之先天條件包括:地理位置:商業(yè)所在位置是否為交通方便、鄰街店面;集流區(qū):商業(yè)周遍人口密集程度,是否具備較大的客流量;商業(yè)之外部環(huán)境屬于其先天條件是物業(yè)管理所不能控制和改進(jìn)的。但我們認(rèn)為物業(yè)管理能夠影響的是商場成功要素之核心環(huán)節(jié)。甚至能夠這樣說,好的物業(yè)管理能夠彌補(bǔ)商業(yè)之先天不足,經(jīng)過合理有效的控制和安排來達(dá)到成功商場之業(yè)績。--管理成功商場之核心環(huán)節(jié)包括:商場設(shè)計(jì)及商業(yè)布局商場各樓層之商鋪應(yīng)按照不同類別安排,明確不同的主題,盡可能以完美的環(huán)境、高水平及富有特色的服務(wù)樹立商場及物業(yè)公司的地位和形象。出入口位置對于客流量集中的出入口要特別注意。為吸引顧客光臨,在適當(dāng)?shù)胤皆O(shè)置足夠及簡明的確指示標(biāo)志或大型展示。逃生通道必須暢通無阻,所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品必須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn),使顧客特別是兒童不會(huì)受傷。停車場設(shè)施至于附設(shè)之停車場租車位,能夠方便顧客和增加業(yè)/租戶的生意額,因此必須向訪客提供優(yōu)良快捷的服務(wù),以增加其對商場之信心。一站式服務(wù)大型商場除在商業(yè)之布局巧費(fèi)心思外還要注意業(yè)態(tài)之豐富,增加風(fēng)味餐廳、美食排檔、健身及相關(guān)娛樂場所,滿足客戶多種消費(fèi)需求。租金水平商業(yè)之租金水平視招商階段市場行情、不同業(yè)態(tài)特殊需求,租期等多方商業(yè)因素影響,我司物業(yè)管理部原則上尊重貴司意見。租戶組合主力商戶安排:指每層各主力貨區(qū)應(yīng)注意重點(diǎn)品牌客戶之位置。服務(wù)商戶安排:指洗衣店、沖印店、物流公司等服務(wù)項(xiàng)目之商戶。推廣活動(dòng)物業(yè)管理公司應(yīng)不時(shí)與商戶聯(lián)絡(luò),商討合辦各種整體性之推廣和宣傳活動(dòng),吸引顧客前來消費(fèi)。配合租戶要求,不斷完善管理方案及對現(xiàn)場環(huán)境進(jìn)行改進(jìn)?？菑V告定期在各種媒體、會(huì)員手冊上刊登廣告,擴(kuò)大知名度的同時(shí)增加客流。會(huì)員制作為大型高檔商場應(yīng)注意培養(yǎng)自己忠誠的消費(fèi)群體。物業(yè)公司應(yīng)建立完善的會(huì)員制度,定期發(fā)放刊物和促銷信息,開展會(huì)員獨(dú)享的優(yōu)惠政策,并適時(shí)舉辦回饋活動(dòng)。另外物業(yè)管理應(yīng)注意協(xié)調(diào)好各租戶關(guān)系,經(jīng)過共同制定章程,規(guī)范租戶的經(jīng)營活動(dòng),禁止不公平競爭。商場氣氛在燈光組合、音樂配合等方面也要注意創(chuàng)造和諧舒適之氛圍,同時(shí)適當(dāng)安排兒童活動(dòng)中心及休息場所,以體現(xiàn)細(xì)微周到的服務(wù)理念。由于本次主要是住宅部分簡案,因此如有需要,我方可讓北京總部商用管理部高管來與貴司進(jìn)一步洽談具體合作業(yè)務(wù)。北京均豪物業(yè)管理股份有限公司青島開發(fā)區(qū)分公司4月13日[10]測算附表海灣豪庭物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)測算1崗位人數(shù)基本工資實(shí)際費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用(49.8%)年終獎(jiǎng)電話補(bǔ)助月費(fèi)用年費(fèi)用人員工資管理崗總經(jīng)理110000.0010000.0049801666.7200.0016846.67202160.00值班經(jīng)理15000.005000.002490416.7100.008006.6796080.00客戶管家10.00.00996166.7100.0032626.67391520.00前臺(tái)管家22200.002200.001095.6183.3100.007157.8785894.40客服經(jīng)理14000.004000.001992333.399.006424.3377092.00行政人事經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.3377104.00設(shè)備經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.3377104.00安保經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.3377104.00培訓(xùn)主管13000.003000.001494250.0100.004844.0058128.00環(huán)境經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.3377104.00操作崗弱電工22200.002200.001095.6183.36957.8783494.40電梯工12200.002200.001095.6183.33478.9341747.20電工22200.002200.001095.6183.36957.8783494.40綜合維修42200.002200.001095.6183.313915.73166988.80視頻監(jiān)控員41800.001800.00896.410785.60129427.20消防監(jiān)控員41800.001800.00896.410785.60129427.20秩序維護(hù)員241800.001800.00896.464713.60776563.20秩序維護(hù)隊(duì)長3.00.009968988.00107856.00室外保潔251600.001600.00796.859920.00719040.00室內(nèi)保潔61600.001600.00796.814380.80172569.60生活垃圾清運(yùn)41800.001800.00896.410785.60129427.2099313,277.133759325.60設(shè)備保養(yǎng)1電氣系統(tǒng)(含配電開關(guān)、配電箱、照明系統(tǒng)、插座、應(yīng)急電源等)2,000.0024,000.002安防系統(tǒng)/綜合維修、國家強(qiáng)檢項(xiàng)目、管道系統(tǒng)、照明等)3,000.0036,000.003衛(wèi)生消殺、防疫等1,000.0012,000.004含日常辦公耗材、交通費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)5,000.0060,000.005制裝費(fèi)1,650.0019,800.006社區(qū)文化費(fèi)用5,000.0060,000.007公共責(zé)任險(xiǎn)(按100萬總資產(chǎn))1,000.0012,000.008不可預(yù)見5,000.0060,000.009固定資產(chǎn)折舊1,000.0012,000.0010綠化費(fèi)用33,333.33400,000.0011公共部分水電能消耗50,000.00600,000.00管理費(fèi)15,663.86187,966.2812合計(jì)123,647.191,483,766.2813利潤10%43,692.43524,309.1914稅金5.7%27,395.16328,741.86合計(jì)508,011.916,096,142.932.0物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)為2.0不包含電梯費(fèi)前期(三月)入住啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)匯總內(nèi)容月費(fèi)用備注1入住前第三個(gè)月人員費(fèi)用(見附件一)116,931.332入住前第二個(gè)月人員費(fèi)用(見附件二)99,942.523入住前第一個(gè)月人員費(fèi)用(見附件三)222,536.824辦公、工程設(shè)備費(fèi)用90,710.685開辦期培訓(xùn)費(fèi)2,000.006開辦期交通費(fèi)2,000.007開辦期辦公費(fèi)2,000.009開辦期所需費(fèi)用總計(jì)536,121海灣豪庭物業(yè)入住前三個(gè)月費(fèi)用測算1崗位人數(shù)基本工資實(shí)際費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用(49.8%)年終獎(jiǎng)電話補(bǔ)助月費(fèi)用人員工資管理崗總經(jīng)理110000.0010000.0049801666.667200.0016846.67值班經(jīng)理15000.005000.002490416.7100.008006.67客戶管家.00.00996166.7100.000.00前臺(tái)管家2200.002200.001095.6183.3100.000.00客服經(jīng)理14000.004000.001992333.399.006424.33行政人事經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33設(shè)備經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33安保經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33培訓(xùn)主管3000.003000.001494250.0100.000.00環(huán)境經(jīng)理4000.004000.001992333.3100.000.00操作崗弱電工22200.002200.001095.6183.36957.87電梯工12200.002200.001095.6183.33478.93電工22200.002200.001095.6183.36957.87綜合維修82200.002200.001095.6183.327831.47視頻監(jiān)控員1800.001800.00896.40.00消防監(jiān)控員1800.001800.00896.40.00秩序維護(hù)員1800.001800.00896.40.00秩序維護(hù)隊(duì)長.00.009960.00室外保潔1600.001600.00796.80.00室內(nèi)保潔1600.001600.00796.80.00生活垃圾清運(yùn)1800.001800.00896.40.001995,779.801管理費(fèi)4,788.992利潤10%10,056.883稅金5.7%6,305.66合計(jì)116,931.33海灣豪庭物業(yè)入住前二個(gè)月費(fèi)用測算1崗位人數(shù)基本工資實(shí)際費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用(49.8%)年終獎(jiǎng)電話補(bǔ)助月費(fèi)用人員工資管理崗總經(jīng)理110000.0010000.0049801666.67200.0016846.67值班經(jīng)理15000.005000.002490416.7100.008006.67客戶管家.00.00996166.7100.000.00前臺(tái)管家2200.002200.001095.6183.3100.000.00客服經(jīng)理14000.004000.001992333.399.006424.33行政人事經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33設(shè)備經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33安保經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33培訓(xùn)主管3000.003000.001494250.0100.000.00環(huán)境經(jīng)理4000.004000.001992333.3100.000.00操作崗弱電工22200.002200.001095.6183.36957.87電梯工12200.002200.001095.6183.33478.93電工22200.002200.001095.6183.36957.87綜合維修42200.002200.001095.6183.313915.73視頻監(jiān)控員1800.001800.00896.40.00消防監(jiān)控員1800.001800.00896.40.00秩序維護(hù)員1800.001800.00896.40.00秩序維護(hù)隊(duì)長.00.009960.00室外保潔1600.001600.00796.80.00室內(nèi)保潔1600.001600.00796.80.00生活垃圾清運(yùn)1800.001800.00896.40.001581,864.07管理費(fèi)4,093.2013利潤10%8,595.7314稅金5.7%5,389.52合計(jì)99,942.52海灣豪庭物業(yè)入住前一個(gè)月費(fèi)用測算1崗位人數(shù)基本工資實(shí)際費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用(49.8%)年終獎(jiǎng)電話補(bǔ)助月費(fèi)用人員工資管理崗總經(jīng)理110000.0010000.0049801666.67200.0016846.67值班經(jīng)理15000.005000.002490416.7100.008006.67客戶管家4.00.00996166.7100.0013050.67前臺(tái)管家2200.002200.001095.6183.3100.000.00客服經(jīng)理14000.004000.001992333.399.006424.33行政人事經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33設(shè)備經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33安保經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33培訓(xùn)主管13000.003000.001494250.0100.004844.00環(huán)境經(jīng)理14000.004000.001992333.3100.006425.33操作崗弱電工22200.002200.001095.6183.36957.87電梯工12200.002200.001095.6183.33478.93電工22200.002200.001095.6183.36957.87綜合維修42200.002200.001095.6183.313915.73視頻監(jiān)控員41800.001800.00896.410785.60消防監(jiān)控員1800.001800.00896.40.00秩序維護(hù)員121800.001800.00896.432356.80秩序維護(hù)隊(duì)長3.00.009968988.00室外保潔1600.001600.00796.80.00室內(nèi)保潔101600.001600.00796.823968.00生活垃圾清運(yùn)1800.001800.00896.40.0050182,282.47管理費(fèi)9,114.1213利潤10%19,139.6614稅金5.7%12,000.57合計(jì)222,536.82辦公固定資產(chǎn)序號品名型號數(shù)量單價(jià)金額1電腦46000.0024000.002打印機(jī)13000.003000.003傳真機(jī)11400.001400.004復(fù)印機(jī)11.001.005辦公桌12800.009600.006會(huì)議桌1.00.007會(huì)議椅20150.003000.008活動(dòng)椅12200.002400.009電話8100.00800.0010計(jì)算器450.00200.0011空調(diào)17000.007000.0012飲水機(jī)2.004000.0013更衣櫥6800.004800.0014文件柜8800.006400.00小計(jì)80600.00設(shè)備工具購置費(fèi)序號品名型號數(shù)量單價(jià)(元)金額(元)1電焊機(jī)5.501950.00950.002潛水泵