長壽湖國際運動休閑公園項目案例分析

長壽湖國際運動休閑公園項目案例分析長壽湖項目基本情況

一、

長壽湖概況長壽湖旅游風景區(qū)位于重慶市長壽區(qū)東北角，地處長壽區(qū)、墊江縣、涪陵市交界處，總占地241平方公里，其中水體面積約65.5平方公里，為中國西南地區(qū)最大的人工湖泊。風景區(qū)內(nèi)開闊的水面與連綿蜿蜒的河汊相結(jié)合，形態(tài)豐富多變，其中203個大小島嶼星羅棋布，與湖水相輝映，自然風光秀麗幽靜、飄渺多變，具有極大的開發(fā)價值。長壽湖源頭龍溪河從東北吳家沱入境，經(jīng)流65公里注入長江，五十年代在獅子灘筑堤發(fā)電造成長壽湖。長壽湖南北長17公里，東西寬5公里，水庫面積65.5平方公里。攔河大壩高52米，長3800米，控制流域長140公里，受水面積3020平方公里，正常水位347米，總庫容10億立方米?？赏ê?5公里至墊江縣境，是一個多級發(fā)電、灌溉、航運、養(yǎng)魚等綜合利用的著名人工湖泊。

二、長壽湖發(fā)展規(guī)劃

1、已經(jīng)完成《長壽湖風景區(qū)開發(fā)策劃報告》，根據(jù)長壽湖自身的優(yōu)劣勢分析及對相關(guān)市場、行業(yè)的細致研究，對長壽湖風景區(qū)發(fā)展總體定位為：以旅游為引導(dǎo)，房地產(chǎn)為龍頭，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終形成集休閑、度假、會務(wù)、居住、智力資金密集型產(chǎn)業(yè)于一體的花園新城。2、已經(jīng)由重慶大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計研究院完成了《長壽湖風景區(qū)總體規(guī)劃》、《長壽湖風景區(qū)西岸片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》。長壽湖西岸片區(qū)是長萬高速公路合興出口至長壽湖鎮(zhèn)區(qū)的必經(jīng)臨湖地段，正在修建的桃羅公路和合羅公路從片區(qū)內(nèi)穿越，交通便利。該片區(qū)位于長壽湖西岸，東以濱湖水位線337米為界，西端大致以海拔400米等高線為界，南至長壽湖鎮(zhèn)區(qū)凱源賓館，北達半島最北端的水井灣，面積約為8平方公里。其南北向長約8公里，東西向平均寬度約為1公里。

三、項目地址及基本情況

項目位于長壽湖西岸，羅山半島附近，占地700畝。在項目周邊規(guī)劃建設(shè)的項目有：重慶地區(qū)第一家游艇俱樂部、國際錦標級高爾夫俱樂部、水世界國際溫泉城等項目。項目定位分析

一、項目SWOT分析

1、項目優(yōu)勢分析（S）

——湖泊資源優(yōu)勢

長壽湖湖區(qū)面積241平方公里，水體面積達65.5平方公里，水域既有開闊的水面，也有蜿蜒的河汊，其中203個大小島嶼星羅棋布，自然風光以秀麗幽靜、縹緲多變見長，具有鮮明的特色，在重慶乃至西南地區(qū)都具有較強的稀缺性，可以大力開展水上體育項目，提升體育公園項目的競爭力。并通過與長壽湖旅游風景區(qū)其他旅游項目組合形成黃金旅游線。他體育公園的差異競爭優(yōu)勢。配合體育運動項目的開展，建設(shè)體育公寓、休閑會所等配套設(shè)施。

綜上所述，本項目定位：打造一個集生態(tài)保護、體育運動、休閑娛樂為一體，以水上運動和球類運動為特色的西南地區(qū)最大的體育運動公園。

建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、總體規(guī)劃根據(jù)地形地貌特殊的特點，共規(guī)劃了五個區(qū)域：

一號區(qū)域位于長壽湖畔，為水上運動區(qū)。將建有皮劃艇、水上飛機、熱氣球等項目，同時引入長壽湖水，建設(shè)大型游泳戲水池；

二號區(qū)域位于山坡，為動感運動區(qū)。將建設(shè)大型滑草場、新西蘭悠玻球、帳篷露營、野戰(zhàn)場等項目；

三號區(qū)域為綜合服務(wù)區(qū)和休閑區(qū)，將建一個集住宿、餐飲、娛樂等服務(wù)功能為一體的多功能會所；

四號區(qū)域位于山坡頂端，為景觀觀光區(qū)。將建設(shè)環(huán)形山地自行車賽道、卡丁車賽道等項目；

五號區(qū)域為綜合體育休閑區(qū)。將建設(shè)一個大型體育休閑場所，有足球場、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、壁球、保齡球、兒童娛樂中心等項目。二、各區(qū)域項目介紹

1、水上運動區(qū)

水上運動區(qū)占地100畝，其中水面面積20畝。以長壽湖水為中心，開展多種運動娛樂項目，包括大型游泳戲水池、水上飛機、空中速降等。

泳池引入長壽湖水，配套現(xiàn)代化水循環(huán)系統(tǒng)，嚴格凈化消毒，內(nèi)設(shè)有超大型成人池和游樂設(shè)施配套齊全的兒童泳池以及沖浪戲水池，占地面積1萬平方米，可同時容納1000多人使用。

湖水的粘稠度最適合水上娛樂及水上運動項目的訓(xùn)練和比賽，可以吸引重慶市體育學(xué)院水上運動中心在該處開展水上運動教學(xué)，帶動水上運動的發(fā)展。

在湖邊建設(shè)有碼頭，引進水上摩托、香蕉船、快艇等項目，同時建設(shè)有10泊位游艇碼頭，可以方便游艇?？?。

2、動感運動區(qū)

動感運動區(qū)占地150畝，充分利用坡地條件，打造滑草、悠波球和戶外運動項目。

滑草是近幾年流行歐美，風靡日本、韓國、臺灣等地，深受人們喜愛的休閑運動。挺立在藍天下的坡頂，遠望無盡的風景，然后助滑竿一點，身體向前一傾，轉(zhuǎn)眼間已翻飛在綠野叢中。因此，滑草使許多追求速度和生活樂趣的人們樂此不疲。草坪場軟、厚、綠，可讓你充分放松心情、釋放活力,享受飛一樣的刺激、神奇感覺。

滑草場總面積達40000平方米，根據(jù)坡度的不同，場地分為高級區(qū)、練習區(qū)和休閑區(qū)。其中初級滑草場占地20000平方米，屬多向滑草道，其斜角度依據(jù)地勢，控制在10度以內(nèi)，適合初學(xué)滑草的游客使用。高級滑草場占地12000平方米，屬技巧型滑草道，其最斜角度控制在20度，適合滑草技術(shù)水平較高的游客使用?；蛘咭部梢宰诨蒈嚿希瑥钠律霞柴Y而下。

為了減輕滑草游客的疲累，滑草場末端設(shè)置了一條上坡輸送帶?；輬龅牟萜みx用進口馬拉草種，這種草的特點是耐踐踏，生命力強?；菪?、滑板以及撐桿等滑草工具均由意大利進口。

3、綜合服務(wù)區(qū)

綜合服務(wù)區(qū)主要是為游客提供休閑、娛樂、住宿的區(qū)域。該區(qū)域位于整個體育運動休閑公園的中部，占地面積100畝。主要建筑為一個四星級酒店、小型的運動休閑步行街以及以水為主題的休閑廣場。

4、景觀觀光區(qū)

觀光區(qū)位于山坡頂部，視野開闊，可以俯瞰長壽湖，占地面積150畝，將建設(shè)環(huán)形自行車道和卡丁車賽道。

因為卡丁車沒有差速器,在彎道上行駛時,會產(chǎn)生很強的橫向加速,這就要求車手掌握高超的駕駛技巧,否則就會出現(xiàn)擺尾、原地調(diào)頭等險情。因此，駕駛卡丁車，車手能感受到駕駛普通車所體驗不到的刺激和樂趣。賽車場總面積為3萬多平方米，跑道寬度平均10米，長度為1200米，同場可容納60臺小型賽車作賽，可以承接小型賽事。車場內(nèi)除設(shè)有較高速小型賽車外，也有適合一家游樂之情侶雙人車、兒童車，此外還設(shè)有室內(nèi)及戶外露天茶座，除有一般飲料、啤酒外，更有特色的燒烤美食。

5、綜合體育運動休閑區(qū)

綜合體育休閑區(qū)占地達200畝。將建設(shè)有標準11人制草皮足球場2塊、7人制足球練習場2塊，國際標準5人制足球場8個；可供國家級比賽的硬地網(wǎng)球場6塊，練習場地10塊；標準塑膠籃球場2塊，練習用籃球場4塊；室內(nèi)場館包括羽毛球場、壁球館、保齡球館；以及兒童娛樂中心等項目。

投資收益估算及風險分析

一、投資估算

“長壽湖?國際運動休閑公園”項目的投資估算范圍主要包括租地費用、建設(shè)工程及安裝費用、設(shè)備購置及安裝費用等。估算依據(jù)主要包括：各級政府主管部門頒發(fā)的文件、最新重慶市建設(shè)工程費用定額、市建設(shè)部門的相關(guān)配套文件等。租地費：根據(jù)長壽區(qū)政府文件，長壽湖旅游風景區(qū)公園類項目租地費用為600元/畝.年計算。設(shè)備購置及安裝費則根據(jù)市場調(diào)節(jié)價格為準。

經(jīng)初步估算：共需總投資為1.48億元。（不含每年42萬元的場租費用）

項目投資估算匯總表

二、收益分析

根據(jù)長壽湖未來規(guī)劃預(yù)測：到2006年旅游接待達到60萬人次；2010年3—5萬居住人口，旅游接待超過120萬人次。預(yù)計該運動休閑公園建成后的游客接待量可達到平均每年30萬人次，按平均每人次在公園類的各種消費為200元，毛利潤30％計算（含運動、餐飲、住宿、體育商場等），該園每年收入可達1800萬元，除去租地費用42萬元、維護費用600萬元等，該園每年可凈收入約1150萬元。隨著經(jīng)濟環(huán)境的改善、長壽湖區(qū)整體開發(fā)持續(xù)升溫，可以預(yù)見在未來幾年運動公園的游客數(shù)量將有20％的增長，整體收益能力將大大增強。

三、風險分析

1、市場風險

該項目處于長壽湖旅游風景區(qū)的整體開發(fā)之中。且項目建設(shè)內(nèi)容有別于風景區(qū)類其他項目，又比市內(nèi)其他運動主題公園的項目設(shè)施更為齊全，含旅游、運動、休閑、療養(yǎng)、餐飲、住宿等。既有秀美的湖光山色，周邊又有強有力的產(chǎn)業(yè)支撐。市場風險較小，不影響項目的可行性。

2、技術(shù)風險

該項目對地理地質(zhì)環(huán)境的要求較小，且長壽湖旅游風景區(qū)類各項地理地質(zhì)環(huán)境資源較好，技術(shù)風險較低。

3、政策風險

目前，