某集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告

上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告上投集團(tuán)如東相關(guān)項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告上海易居房地產(chǎn)研究院2007年10月15日目錄TOC\h\z\t"標(biāo)題一,1,標(biāo)題二,2,標(biāo)題三,3"第一部分城市宏觀投資環(huán)境分析 頁(yè)3.2.2開發(fā)成本估算3.2.2.1開發(fā)成本估算表序號(hào)相關(guān)項(xiàng)目類別成本費(fèi)用估算備注單位成本（RMB/M2）總費(fèi)用（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用1土地使用權(quán)出讓金640.0029760x為熟地樓面價(jià)2土地出讓契稅1190.4出讓金×4%小計(jì)30950.4二建安費(fèi)用（a）含基本建設(shè)及安裝1高層120042,410.76包括外立面裝飾2小高層10008,835.60層高3米3底層商鋪10002,325.20小計(jì)53,571.56三前期費(fèi)用（b）1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)/327.63（一+二+四）×0.5%2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)3,813.26含施工圖；按建筑面積計(jì)（1）住宅803,534.23（2）商業(yè)120279.0243景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20212.59按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理管控費(fèi)/18.89（一+二+四）×0.02%5施工招投標(biāo)管理管控費(fèi)/37.14（一+二+四）×0.04%6審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)6279.0186按建筑面積計(jì)7施工監(jiān)理費(fèi)10219.58按建筑面積計(jì)8施工證費(fèi)/321.43建安費(fèi)×0.6%9測(cè)繪費(fèi)146.50按建筑面積計(jì)；含竣工面積測(cè)繪10可行性報(bào)告編制費(fèi)1011臨時(shí)水電費(fèi)5012竣工圖編制費(fèi)3139.5093小計(jì)5475.54四配套費(fèi)用（c）1大市政配套136.56,347.67用地紅線外2綠化建設(shè)費(fèi)50232.52按綠地面積計(jì)（土地面積的35%）3小區(qū)智能化20930.06電子巡更、紅外線報(bào)警等4燃?xì)夤艿拦こ?/大市政已包含5綠化工程（商業(yè)）2046.50按商業(yè)建筑面積計(jì)6電話通訊工程費(fèi)20930.06暗埋式，按建筑面積計(jì)7道路及附屬設(shè)施//大市政已包含8排水配套費(fèi)//大市政已包含9供水管道工程費(fèi)//大市政已包含10電力工程//大市政已包含11配套站房10395.24按建筑面積計(jì)12人防工程建設(shè)費(fèi)//大市政已包含小計(jì)8,882.06五其它費(fèi)用1管理管控費(fèi)用（d）/2038.14(建安+前期+配套)×3%2財(cái)務(wù)費(fèi)用21000.043銷售推廣費(fèi)用/7,142.61按銷售收入約3%計(jì)（出售型物業(yè)）4不可預(yù)見費(fèi)用（e）/2038.14(建安+前期+配套)×3%小計(jì)32218.28總計(jì)131097.84

3.2.2.2財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算物業(yè)未來(lái)價(jià)值估算物業(yè)銷售收入根據(jù)前面確定的銷售價(jià)格，進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目銷售收入的估算，結(jié)果見下表：銷售總收入估算:物業(yè)類型銷售均價(jià)銷售均價(jià)物業(yè)體量銷售收入擬合時(shí)刻（元/M2）（萬(wàn)M2）（萬(wàn)元）小高層2008年10月47008.835641,527.322009年9月高層2009年4月470035.3423166,108.812012年11月底層商業(yè)2010年4-6月14100（1F）1.162616,392.662012年9-11月8500（2F）1.16269,882.10回遷用房/18002.324176合計(jì)//238,086.89備注：1.數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院咨詢中心；2.表中數(shù)據(jù)為估算值，具體應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)；3.估算中未考慮地下停車位的銷售收入。營(yíng)業(yè)稅金及附加按銷售收入的5.55%計(jì)算出售型物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅金及附加為13213.82萬(wàn)元，其中包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費(fèi)及義務(wù)兵優(yōu)待金。銷售費(fèi)用估算按照銷售收入的3%計(jì)算，出售型物業(yè)的銷售及推廣費(fèi)用為7142.61萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用估算按照相關(guān)項(xiàng)目施工及銷售周期的排布，土地費(fèi)用于2007年12月投入，相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)過程中所有開發(fā)資金在開發(fā)過程中均勻投入，按照復(fù)利計(jì)算相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為：(a+b+c+d+e)×[(1+6.12%)4.5/2-1]+30950.4×[(1+6.12%)5-1]=72004.8×0.143+10703.4=21000.1注:6.12%為融資資金費(fèi)用及利息

3.2.3土地交易價(jià)格估算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析根據(jù)以上計(jì)算得出的收入和成本，得到相關(guān)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)總額為70331.4萬(wàn)元。具體相關(guān)項(xiàng)目見下表：本量利分析相關(guān)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注一、銷售收入238,086.89二、開發(fā)成本131097.84三、營(yíng)業(yè)稅金及附加13213.82四、所得稅23443.81按25%計(jì)算五、凈利潤(rùn)總額70331.4數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院研究中心投資利潤(rùn)率投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)總額/總投資=70331.4/131097.84 =53.6%由上可見，在熟地樓面價(jià)為640元/平方米的情況下；按3.5的容積率，換算為單位土地面積的價(jià)格是2240元/平方米，即每畝150萬(wàn)元；在熟地樓面價(jià)為640元/平方米的情況下，本相關(guān)項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率為53.6%。第三部分老城區(qū)縣政府行政辦公區(qū)域用地評(píng)估一、自然資源評(píng)估1、地理位置資源評(píng)估本地塊位于如東掘港鎮(zhèn)老城區(qū)中心位置，南靠江海中路、土山池，北臨掘苴河，地塊3面環(huán)水。地塊南側(cè)－江海中路地塊南側(cè)－土山池目前地塊唯一入口－三元橋地塊東側(cè)土山池2、景觀資源評(píng)估目前地塊為區(qū)政府辦公樓，四面三面環(huán)水，環(huán)境清幽；且水質(zhì)較好、生態(tài)環(huán)境良好，有建造高檔商品住宅的良好先天條件。二、社會(huì)資源評(píng)估1、區(qū)域檔次評(píng)估地塊所屬江海中路、人民路是如東掘港鎮(zhèn)最為繁華的商業(yè)中心，也是如東掘港鎮(zhèn)的中心區(qū)域。無(wú)論現(xiàn)今狀況還是未來(lái)發(fā)展，區(qū)域都將是如東的最核心位置，地脈價(jià)值高。2、周邊生活機(jī)能評(píng)估由于地處核心位置，周邊生活機(jī)能相當(dāng)豐富。如東中醫(yī)院、如東重點(diǎn)學(xué)校－實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、農(nóng)工商大賣場(chǎng)、江海中路商業(yè)街近在咫尺。農(nóng)工商大賣場(chǎng)江海中路商業(yè)街3、周邊住宅環(huán)境評(píng)估地塊環(huán)境鬧中取靜、生活配套成熟、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，本地塊適宜發(fā)展高檔住宅相關(guān)項(xiàng)目。4、評(píng)估小結(jié)通過對(duì)目標(biāo)地塊產(chǎn)品價(jià)值的預(yù)期評(píng)估，我們認(rèn)為作為居住產(chǎn)品，本地塊在其產(chǎn)品價(jià)值上是可接受的。三、土地交易價(jià)格評(píng)估1、土地S.W.O.T分析對(duì)本地塊而言，因所處地理位置及房產(chǎn)發(fā)展時(shí)期的特殊性，本報(bào)告從內(nèi)、外兩類四個(gè)切入點(diǎn)分別論述。土地S.W.O.T分析表優(yōu)勢(shì)（S）城市快速發(fā)展，未來(lái)需求旺盛城市核心位置，周邊配套設(shè)施完善交通條件良好，位于江海路與人民路交口地塊東向和北向臨河，南向臨湖，景觀優(yōu)勢(shì)明顯開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富、品牌知名度高劣勢(shì)（W）地塊不規(guī)則，產(chǎn)品難以排布機(jī)會(huì)（O）市場(chǎng)發(fā)展情景較好目前市場(chǎng)住宅供需兩旺精品住宅是市場(chǎng)的空白點(diǎn)威脅（T）如東城市住宅市場(chǎng)大規(guī)模開發(fā)即將開始政策性因素導(dǎo)致投資性客戶萎縮2、土地產(chǎn)品組合方式根據(jù)海洽會(huì)提供的資料，本地塊的主要屬性特征見下表。地塊主要屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質(zhì)使用年限容積率回遷總量老城區(qū)縣政府辦公區(qū)域地塊53493平方米住宅、商業(yè)70年3.51.85萬(wàn)平方米根據(jù)地塊的屬性，在相關(guān)項(xiàng)目地塊之固有價(jià)值以及市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，對(duì)各種住宅物業(yè)類型初步可行比較。本地塊宜發(fā)展精品住宅，可以進(jìn)行小高層、高層形態(tài)開發(fā)。地塊可開發(fā)物業(yè)形態(tài)比較物業(yè)形態(tài)可行性評(píng)估可行性評(píng)估理由多層Ⅹ目前市場(chǎng)主流的產(chǎn)品，但是因?yàn)槿莘e率的限制，建造的可行性不高。小高層√市場(chǎng)出現(xiàn)該類物業(yè)類型，且銷售情況良好，市民開始接受該類物業(yè)。高層√市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)該類住宅物業(yè)形態(tài)，有一定的操作風(fēng)險(xiǎn)，但因容積率的限制，必然將建造該類產(chǎn)品。

2.1、土地產(chǎn)品組合模式一：純高層住宅小區(qū)開發(fā)策略：抬升小區(qū)品質(zhì)：以本地塊3.5的容積率限制，可以規(guī)劃成一個(gè)高品質(zhì)的純高層住宅小區(qū)，并且可以建成如東城市的標(biāo)志性建筑。開發(fā)問題點(diǎn)：目前市場(chǎng)已基本以多層、小高層產(chǎn)品為主，客戶對(duì)高層產(chǎn)品的接受度有待考驗(yàn)。與未來(lái)城市相似產(chǎn)品進(jìn)行差異化，勢(shì)必要提高檔次，增加投入，加大相關(guān)項(xiàng)目周期及現(xiàn)金流壓力；且由此造成的住宅價(jià)格抬升是否會(huì)為市場(chǎng)所承載，現(xiàn)尚無(wú)定論。2.2、土地產(chǎn)品組合模式二：高層與小高層混合住宅小區(qū)開發(fā)策略：產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：兩種產(chǎn)品組合，利用小高層降低相關(guān)項(xiàng)目投資成本，利用高層提升產(chǎn)品品質(zhì)。利潤(rùn)最大化原則：以小高層引爆市場(chǎng)，爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，以高層創(chuàng)造價(jià)格，奠定本案的精品地位。開發(fā)問題點(diǎn)：目前市場(chǎng)個(gè)案品質(zhì)普遍不高，基本走的都是短平快路線；如何提升本案的資源價(jià)值是本案成功的重中之重。

2.3、土地產(chǎn)品組合建議合適的方案二優(yōu)于合適的方案通過對(duì)三種合適的方案對(duì)比分析，本報(bào)告建議采用合適的方案二的產(chǎn)品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業(yè)。產(chǎn)品組合合適的方案對(duì)比類別組合模式一組合模式二產(chǎn)品形態(tài)純高層高層+小高層整盤概念高檔物業(yè)形態(tài)高檔住宅市場(chǎng)接受程度未知良好利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)速度一般較快優(yōu)勢(shì)分析小區(qū)品質(zhì)易提升小高層前期入市、建造成本降低劣勢(shì)分析高層產(chǎn)品接受度問題密度提高，品質(zhì)提升空間有限產(chǎn)品決策等待進(jìn)入進(jìn)入數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院研究中心建議商業(yè)配套比例1%地塊用地性質(zhì)為居住和商業(yè)，但因?yàn)榈貕K4面不臨街，基本無(wú)商業(yè)價(jià)值，而且地塊周邊商業(yè)氛圍極為成熟，也無(wú)須再做大量的商業(yè)來(lái)滿足日后住戶的使用，因此建議做少量社區(qū)配套型商業(yè)（商業(yè)街形式）滿足住戶的日常生活就可以，故綜合上述因素，建議相關(guān)項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)施比例1%左右。高層和小高層比例為4：1根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目定位，及于周邊原有住宅的相鄰關(guān)系，建議本相關(guān)項(xiàng)目高層住宅之容積率為4，而小高層容積率以不超過1.8為優(yōu)。因此結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目3.5的容積率，高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為4：1為佳。相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)類型組合建議本相關(guān)項(xiàng)目總建筑面積187226平方米，根據(jù)上述結(jié)論，建議本相關(guān)項(xiàng)目高層住宅總建筑面積為148283平方米，小高層房總建筑面積為37071平方米，商業(yè)配套設(shè)施總建筑面積為1872平方米。圖5-5各物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模單位：平方米產(chǎn)品及面積建議產(chǎn)品及面積建議表產(chǎn)品類別樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層28-33層3房、4房120-140小高層1梯3戶、2梯4戶，18層為主2房、3房80-90、105-130配套商業(yè)1-2層，3.6-4.5米層高3、土地交易價(jià)格評(píng)估3.1產(chǎn)品價(jià)格定位3.1.1.定價(jià)思路本案價(jià)格的確定采用以下基本思路：市場(chǎng)比較法推算單價(jià)（均價(jià)）①估價(jià)思路：市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的相關(guān)項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估相關(guān)項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。②樣本選?。簶颖颈仨毦哂袇⒄找饬x，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產(chǎn)品，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對(duì)象。③修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，這里簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)間為發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在相關(guān)項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一相關(guān)項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標(biāo)分別對(duì)小高層進(jìn)行了修正。高層定價(jià)修正：鑒于本區(qū)域內(nèi)無(wú)在售高層個(gè)案，而以我們以往的經(jīng)驗(yàn)可以這么認(rèn)為高層和小高層的售價(jià)是相同的；因?yàn)橥幌嚓P(guān)項(xiàng)目中高層售價(jià)高于小高層的原因往往是因?yàn)楦邔邮窍嚓P(guān)項(xiàng)目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)定價(jià)修正：鑒于本相關(guān)項(xiàng)目底商之特殊性，只針對(duì)本相關(guān)項(xiàng)目住戶，與區(qū)域內(nèi)其它個(gè)案可比性較差，故本相關(guān)項(xiàng)目底商售價(jià)將按經(jīng)驗(yàn)系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價(jià)為住宅售價(jià)的2-2.5倍，考慮到本相關(guān)項(xiàng)目商業(yè)人流量較少，故我們按2倍售價(jià)計(jì)算。3.1.2小高層定價(jià)遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合如東可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，可參照的樓盤主要有“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”。因目前“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的都是多層，因此其小高層售價(jià)將按目前如東小高層與高層的價(jià)差系數(shù)1.2，推算后得出。小高層價(jià)格擬合系數(shù)表比較合適的內(nèi)容淺水灣城市花園（A）嘉匯湖畔居（B）中坤苑（C）權(quán)重?cái)M合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15%0.850.12750.950.14250.80.12區(qū)域位置10%0.80.080.80.080.750.075外部環(huán)境10%0.80.080.80.080.80.08社區(qū)景觀15%1.10.1650.950.14250.90.135立面設(shè)計(jì)15%0.90.1350.90.1350.850.1275房型設(shè)計(jì)15%10.1510.150.90.135配套設(shè)施10%1.10.1110.10.90.09主題提煉10%10.110.10.90.09合計(jì)100%0.94750.930.8525數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院研究中心將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此相關(guān)項(xiàng)目小高層的參考定價(jià)：以相關(guān)項(xiàng)目A（淺水灣城市花園）為參考：3360÷0.9475=3546.2以相關(guān)項(xiàng)目B（嘉匯湖畔居）為參考：3480÷0.9300=3741.8以相關(guān)項(xiàng)目C（中坤苑）為參考：3000÷0.8525=3519.1本案價(jià)格推算：小高層價(jià)格=以相關(guān)項(xiàng)目A為參考的定價(jià)×A權(quán)重+……+以相關(guān)項(xiàng)目C為參考的定價(jià)×C權(quán)重=3604元/平方米注：權(quán)重=各比較對(duì)象的比較系數(shù)/三個(gè)比較對(duì)象的比較系數(shù)之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本相關(guān)項(xiàng)目小高層銷售價(jià)格水平應(yīng)該在3600元/平方米左右，這是一個(gè)通過市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。

由于本相關(guān)項(xiàng)目從開發(fā)到銷售完畢預(yù)計(jì)要2-3年時(shí)間，而區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來(lái)對(duì)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)作出合理的預(yù)測(cè)。通過我們對(duì)數(shù)據(jù)的長(zhǎng)期研究，我們發(fā)現(xiàn)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)的整體價(jià)格走勢(shì)基本上都是符合整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情走勢(shì)的；由此我們選擇使用如東市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)合年均增長(zhǎng)率來(lái)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)在未來(lái)幾年內(nèi)的價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)估。復(fù)合年均增長(zhǎng)率一項(xiàng)投資在特定時(shí)期內(nèi)的年度增長(zhǎng)率；

計(jì)算方法為總增長(zhǎng)率百分比的n方根，n相等于有關(guān)時(shí)期內(nèi)的年數(shù)；

公式為：(現(xiàn)有價(jià)值/基礎(chǔ)價(jià)值)^(1/年數(shù)-1)–1如東市2004和2006年的住宅價(jià)格年份20042006年度住宅價(jià)格（元/平米）17162189這里我們選擇了如東住宅市場(chǎng)復(fù)蘇的啟動(dòng)年份2004年的住宅價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)值，以2006年的住宅價(jià)格為現(xiàn)有價(jià)值，歷時(shí)共3年；如東市住宅價(jià)格復(fù)合年均增長(zhǎng)率=（2189/1716）^（1/2）-1=12.9%由開發(fā)及銷售周期表得出：2008年10月到2011年6月為本相關(guān)項(xiàng)目的銷售周期，因此按2010年2月為均價(jià)得出點(diǎn)，由此得出本相關(guān)項(xiàng)目小高層的銷售均價(jià)：3600*（1+12.9%）2.3=4758元/平米易居建議本案小高層銷售均價(jià)為4700元/平方米。3.1.3高層定價(jià)鑒于本區(qū)域內(nèi)無(wú)在售高層個(gè)案，而以我們以往的經(jīng)驗(yàn)可以這么認(rèn)為高層和小高層的售價(jià)是相同的；易居建議本案高層銷售均價(jià)為4700元/平方米。3.1.4商業(yè)定價(jià)鑒于本相關(guān)項(xiàng)目底商之特殊性，基本只針對(duì)本相關(guān)項(xiàng)目住戶，與區(qū)域內(nèi)其它個(gè)案可比性較差，故本相關(guān)項(xiàng)目底商售價(jià)將按經(jīng)驗(yàn)系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價(jià)為住宅售價(jià)的2-2.5倍，考慮到本相關(guān)項(xiàng)目商業(yè)人流量較少，故我們按2倍售價(jià)計(jì)算。易居建議本案底商銷售均價(jià)為9400元/平方米。3.1.5回遷戶定價(jià)本相關(guān)項(xiàng)目有近2萬(wàn)平米的回遷體量，按如東目前對(duì)于回遷居民的房屋售價(jià)，對(duì)于高層、小高層的定價(jià)基本在1600-1800元/平方米，基于本相關(guān)項(xiàng)目?jī)?yōu)異的地理位置，我司建議按1800元/平方米的定價(jià)銷售給回遷戶。本案回遷戶單元銷售均價(jià)為1800元/平方米。

3.2相關(guān)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)3.2.1開發(fā)及銷售周期類別08年09年10年11年789101112123456789101112123456789101112123456小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售

3.2.2開發(fā)成本估算開發(fā)成本估算表序號(hào)相關(guān)項(xiàng)目類別成本費(fèi)用估算備注單位成本（RMB/M2）總費(fèi)用（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用1土地使用權(quán)出讓金640.0011980.8熟地樓面價(jià)2土地出讓契稅480出讓金×4%小計(jì)12460.8二建安費(fèi)用（a）含基本建設(shè)及安裝1高層120017,793.96包括外立面裝飾2小高層10003,707.10層高3米3底層商鋪1000187.20小計(jì)21,688.26三前期費(fèi)用（b）1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)/191.43（一+二+四）×0.5%2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)1,505.30含施工圖；按建筑面積計(jì)（1）住宅801,482.83（2）商業(yè)12022.4643景觀設(shè)計(jì)費(fèi)2085.59按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理管控費(fèi)/7.66（一+二+四）×0.02%5施工招投標(biāo)管理管控費(fèi)/15.31（一+二+四）×0.04%6審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)6112.3356按建筑面積計(jì)7施工監(jiān)理費(fèi)10219.58按建筑面積計(jì)8施工證費(fèi)/130.13建安費(fèi)×0.6%9測(cè)繪費(fèi)118.72按建筑面積計(jì)；含竣工面積測(cè)繪10可行性報(bào)告編制費(fèi)1011臨時(shí)水電費(fèi)5012竣工圖編制費(fèi)356.1678小計(jì)2343.98四配套費(fèi)用（c）1大市政配套136.52,555.63用地紅線外2綠化建設(shè)費(fèi)5093.61按綠地面積計(jì)（土地面積的35%）3小區(qū)智能化20374.45電子巡更、紅外線報(bào)警等4燃?xì)夤艿拦こ?/大市政已包含5綠化工程（商業(yè)）203.74按商業(yè)建筑面積計(jì)6電話通訊工程費(fèi)20374.45暗埋式，按建筑面積計(jì)7道路及附屬設(shè)施//大市政已包含8排水配套費(fèi)//大市政已包含9供水管道工程費(fèi)//大市政已包含10電力工程//大市政已包含11配套站房10395.24按建筑面積計(jì)12人防工程建設(shè)費(fèi)//大市政已包含小計(jì)3,797.14五其它費(fèi)用1管理管控費(fèi)用（d）/835.12(建安+前期+配套)×3%2財(cái)務(wù)費(fèi)用5609.293銷售推廣費(fèi)用/2,505.33按銷售收入約3%計(jì)（出售型物業(yè)）4不可預(yù)見費(fèi)用（e）/835.12(建安+前期+配套)×3%小計(jì)9784.22總計(jì)50075.03

3.2.3財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算物業(yè)未來(lái)價(jià)值估算物業(yè)銷售收入根據(jù)前面確定的銷售價(jià)格，進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目銷售收入的估算，結(jié)果見下表：銷售總收入估算:物業(yè)類型銷售均價(jià)銷售均價(jià)物業(yè)體量銷售收入擬合時(shí)刻（元/M2）（萬(wàn)M2）