第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析講解

第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

小結(jié)2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價

2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析

2.1投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析思考題

練習題

返回目錄2.1投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2.1.1投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境基本概念1．環(huán)境與投資環(huán)境的含義按照尼古拉斯·斯特恩的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響和制約投資主體投資動機、投資決策以及投資風險和收益的政策、制度和行為環(huán)境等一切外部條件的總稱。投資環(huán)境包括與一定投資活動有關(guān)的政治、經(jīng)濟、自然、社會、科技等方面的因素，投資收益的高低與經(jīng)濟主體對投資環(huán)境認識的正確程度有很大關(guān)系，在不同的投資環(huán)境中，從事投資活動所獲得的收益差別很大。2．房地產(chǎn)投資環(huán)境及其特征2.1.2房地產(chǎn)投資環(huán)境的幾種分類1．從投資環(huán)境所包含因素的多少來分類2．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素作用范圍的大小分類2.1投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

3．按房地產(chǎn)投資環(huán)境因素的不同性質(zhì)劃分4．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素不同的內(nèi)容劃分2.1.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析在房地產(chǎn)投資過程中具有重要的參考意義。

投資環(huán)境對單個的投資者而言是無法改變也不可控制的。返回本章目錄2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析2.2.1政策法規(guī)環(huán)境分析政策法規(guī)環(huán)境包括政策環(huán)境和法規(guī)環(huán)境兩個方面。這里以2003年中國人民銀行（以下簡稱央行）頒布的121號文件為例來分析金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。121文件對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運作模式。（2）抑制投資型客戶的購房需求。（3）限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲備。2.2.2經(jīng)濟環(huán)境分析2.2.3規(guī)劃環(huán)境分析2.2.4自然環(huán)境分析2.2.5設(shè)施環(huán)境分析2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析1．生活設(shè)施環(huán)境分析2．商務(wù)設(shè)施環(huán)境分析3．教育設(shè)施環(huán)境分析4．基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析返回本章目錄2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價2.3.1房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的原則1．主觀與客觀相結(jié)合的原則2．全面與重點相結(jié)合的原則3．靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合的原則4．定性與定量相結(jié)合的原則5．普遍性與特殊性相結(jié)合的原則2.3.2房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的方法1．冷熱國對比法（1）政治穩(wěn)定性。（2）市場機會。（3）經(jīng)濟成長和成就。（4）文化一元化。2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價（5）法令阻礙。（6）實質(zhì)阻礙。（7）地理與文化差距。2．特爾斐法評價法特爾斐法一般要經(jīng)過四輪基本咨詢程序，才可得到較為滿意的結(jié)論。其基本程序為：（1）預(yù)先調(diào)查。（2）首次反饋。（3）二次反饋。（4）作出決斷。3．等級尺度法4．多因素和關(guān)鍵因素評價法（1）閔氏多因素評估法。具體見下表2-1。2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價影響因素子因素1．政治環(huán)境政治穩(wěn)定性、國有化可能性、政府的外資政策2．經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟增長、物價水平3．財務(wù)環(huán)境資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性4．市場環(huán)境市場規(guī)模、分銷網(wǎng)點、營銷輔助機構(gòu)、地理位置5．基礎(chǔ)設(shè)施國際通信設(shè)備、交通與運輸、外部經(jīng)濟6．技術(shù)條件科技水平、合適的勞動力、專業(yè)人才的供應(yīng)7．輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況8．法律制度各項法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行9．行政機構(gòu)效率機構(gòu)的設(shè)置、辦事效率、工作人員的素質(zhì)10．文化環(huán)境投資雙方信任和合作程度；外國公司是否適應(yīng)當?shù)氐纳鐣L俗11．競爭環(huán)境當?shù)馗偁帉κ值膹娙?、同類產(chǎn)品進口配額在當?shù)厥袌鏊挤蓊~表2-1閔氏多因素評估法（資料來源：王慧炯等．《中國投資環(huán)境》．國務(wù)院發(fā)展中心、京港學術(shù)交流中心，1987年8月）2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價在具體評估該地區(qū)的投資環(huán)境時，首先對各類因素的子因素作出綜合評價；然后據(jù)此對該類因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判斷；最后，在此基礎(chǔ)上計算該國投資環(huán)境的總分數(shù)。其計算公式為：

式中,P——投資環(huán)境總分數(shù)；Wi——第i類因素的權(quán)重；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——為第i類因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。投資環(huán)境總分數(shù)的取值在1～5之間，越接近5，則說明投資環(huán)境越好；反之，越接近1，則說明投資環(huán)境越差。2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價

（2）閔氏關(guān)鍵因素評估法。具體見表2-2。投資動機影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素1．降低成本勞動生產(chǎn)率、土地費用、原料及元件價格、運輸成本2．開拓當?shù)厥袌鍪袌鲆?guī)模、營銷輔助機構(gòu)、文化、位置、運輸條件、通信條件3．獲得原料和元件供應(yīng)資源、當?shù)刎泿艆R率的變化、當?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡?、運輸條件4．分散風險政治穩(wěn)定性、國有化可能性、貨幣匯率、通貨膨脹率5．追隨競爭者市場規(guī)模、地理位置、營銷輔助機構(gòu)、法律制度6．獲得當?shù)氐南嚓P(guān)技術(shù)科技發(fā)展水平、勞動生產(chǎn)率表2-2閔氏關(guān)鍵因素評估法（資料來源：王慧炯等．《中國投資環(huán)境》．國務(wù)院發(fā)展中心、京港學術(shù)交流中心，1987年8月）2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價評價項目評價指標TOP10城市住宅開發(fā)

投資環(huán)境人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額、銷售面積、施工面積、竣工面積、新開工面積、總?cè)丝?、銷售增長率、竣工增長率、銷售面積/竣工面積、銷售面積/新開工面積、吸納率等上海、北京、重慶、南寧、合肥、天津、南京、廣州、南昌、成都辦公樓開發(fā)投資環(huán)境進出口總額、施工面積、竣工面積、銷售面積、新開工面積、吸納率、就業(yè)人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、銷售面積增長率、竣工面積增長率等北京、上海、廣州、天津、深圳、重慶、合肥、南京、西安、杭州2.3.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標準常見的房地產(chǎn)投資環(huán)境衡量標準有：風險小、機會多、盈利能力強。如表2-3所示。表2-3房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境評價指標體系及TOP10城市2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價商業(yè)用房開發(fā)投資環(huán)境出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業(yè)人口總數(shù)、社會消費品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會消費品零售總額、GDP增長率、出租率、吸納率等上海、重慶、北京、深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都房地產(chǎn)市場投資環(huán)境固定資產(chǎn)投資、土地開發(fā)投資、建成區(qū)面積、總?cè)丝?、就業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)增長率、土地開發(fā)面積／購置面積、實際利用外資、人均GDP、固定資產(chǎn)投資／GDP、固定資產(chǎn)投資增長率、GDP增長率等北京、上海、廣州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青島、寧波和重慶（續(xù)）返回本章目錄小結(jié)

房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指房地產(chǎn)投資所必須依賴的經(jīng)濟、社會、文化、科技等外部條件的總稱，是某區(qū)域系統(tǒng)對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資本流動之間影響要素的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動態(tài)性等基本特點，可以按照不同的功能從不同的角度劃分成不同的類型，這樣劃分也有利于對房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析。在進行一般的房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析時，要特別注意政策法規(guī)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境、自然環(huán)境以及設(shè)施環(huán)境的了解與分析。當然，這些主要要素都有自己的具體內(nèi)容和分析要點。盡管如此，對不同的房地產(chǎn)投資項目，也不能千篇一律、面面俱到。小結(jié)

對房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析需要遵循一般的原則，掌握一定的方法，注意具體的衡量標準。房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價原則包括：主觀與客觀相結(jié)合的原則、全面與重點相結(jié)合的原則、靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合的原則以及定性與定量相結(jié)合的原則；房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的方法常見的約有10余種，本書主要介紹了冷熱國對比法、特爾斐法評價法、等級尺度法以及多因素和關(guān)鍵因素評價法等4種常用的房地產(chǎn)投資