二手房源梳理及實(shí)勘標(biāo)準(zhǔn)講解

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)類崗位培訓(xùn)》課程廣州城市職業(yè)學(xué)院項(xiàng)目五房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)教學(xué)資源庫(kù)RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary單元二房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房源開發(fā)管理職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)教學(xué)資源庫(kù)技能點(diǎn)：能有效的開發(fā)房源素養(yǎng)：嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的學(xué)習(xí)工作態(tài)度遵紀(jì)守法的職業(yè)意識(shí)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神知識(shí)點(diǎn)：房源實(shí)勘基礎(chǔ)知識(shí)房源梳理及實(shí)勘標(biāo)準(zhǔn)單擊此處添加副標(biāo)題培訓(xùn)內(nèi)容核盤背盤實(shí)勘標(biāo)準(zhǔn)思考新人入司第一步做什么？為什么？

核盤—新經(jīng)紀(jì)人第一步面帶微笑,坐姿端正禮貌用語(yǔ)如：您好，打擾您一下，我是滿意行的小劉……開端技巧，用吸引業(yè)主的話做開端。例：現(xiàn)在有客戶出吸引價(jià)格購(gòu)買您房子。記錄有意向資源。（樓號(hào)、價(jià)格、朝向、業(yè)主電話、裝修情況等）給業(yè)主發(fā)短信告知。例：您好，我是滿意行/愛(ài)家置地小劉，感謝您接聽我的電話，您有任何房產(chǎn)方面咨詢和需求隨時(shí)為您服務(wù)，祝您生活愉快！核盤流程總結(jié)或范例：X先生，您好，我是滿意行小劉，您的房子是……（核實(shí)、記錄房源信息！）經(jīng)過(guò)201２年一整年的市場(chǎng)觀望，1３年二手房市場(chǎng)全面爆發(fā)，至4月份以后我們公司包括整個(gè)燕郊市場(chǎng)的成交量明顯上升。

我們這個(gè)小區(qū)房源供應(yīng)出顯缺口，您現(xiàn)在考慮出租或出售絕對(duì)是決佳時(shí)機(jī)。發(fā)送短信至X先生，告知日后可長(zhǎng)期聯(lián)系或做房產(chǎn)咨詢。情景模擬舉例：房友上：XX房屋地址，xx平，張先生，x萬(wàn)元……請(qǐng)打電話開始核房吧~~?。ㄕn堂學(xué)員互動(dòng)）

核盤—需記錄的基本資源樓盤地址核實(shí)出租還是出售樓號(hào)確認(rèn)房屋面積價(jià)錢朝向樓層業(yè)主電話裝修程度如何看房(收鑰匙)房本確認(rèn)先問(wèn)房屋狀態(tài)

分析市場(chǎng)行情

詢問(wèn)有沒(méi)有意向

出一個(gè)吸引的價(jià)位

約個(gè)時(shí)間面談

以多家公司進(jìn)行回訪

持續(xù)不斷的跟進(jìn)，直到轉(zhuǎn)換核盤小技巧

專業(yè)核盤資源與業(yè)主溝通的5W2H：What何事：稅費(fèi)，上手交易情況，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，獨(dú)家、是否有貸款、業(yè)主對(duì)于客戶的要求，居住情況，售/租情況，樓層/到頂/具體物業(yè)地址。裝修，交易方式，交通情況Where何地：房子在小區(qū)中的位置，小區(qū)座落商圈、都在哪家中介登記了。落戶區(qū)域Who何人：房主姓名。貸款人房主配合過(guò)戶共有人、現(xiàn)在住房人、租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)Why為什么：賣房的原因，價(jià)格高/價(jià)格底When何時(shí):看房時(shí)間。騰房時(shí)間。最佳看房時(shí)間Howmuch房子的底價(jià)（含不含代理費(fèi)）貸款余額，物業(yè)費(fèi)，停車位Howold房齡（房屋、業(yè)主居住情況）契稅票時(shí)間思考為什么需要背盤？背盤有什么好處？新人背盤需要背什么？背盤商圈概述開發(fā)商建筑年代周邊配套內(nèi)部環(huán)境物業(yè)(各項(xiàng)費(fèi)用)樓盤十要素1、物業(yè)地址（小區(qū)、樓號(hào)、房間號(hào)）

2、房屋概況（居室、面積、裝修、樓層、朝向、交通狀況）

3、房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)

(

價(jià)格多少，是否可議價(jià)，

房主是否返傭金)

4、支付方式（月付、季付、半年付、年付）

5、目前現(xiàn)狀（自主、出租中、空閑、看房時(shí)間）

6、入住時(shí)間：是否可以隨時(shí)入住或具體入住時(shí)間

7、四氣（煤氣、暖氣、熱水器、空調(diào)）

8、家具家電是否全齊（冰箱、電視、洗衣機(jī)、微波爐等，床，沙發(fā)，衣柜等）

9、附屬配套（車位、網(wǎng)絡(luò)、有線、取暖方式）

10、其他：房東對(duì)客戶是否有特殊要求（例：?jiǎn)紊?、入住人?shù)、是否養(yǎng)寵物）新人背盤：在工作中，一居室是我們的后衛(wèi)，兩居室是我們的中場(chǎng)，三居室是我們的前鋒，所以要求新人入職，要多背一居室，因?yàn)橐痪邮业目蛻粜枨罅看?，消化量快?/p>

要求房源替補(bǔ)制，隨消隨補(bǔ)盤，頭腦中永遠(yuǎn)保持有10套房源，隨時(shí)為客戶呈現(xiàn)，在這10套房中，其中包括鑰匙盤，獨(dú)家盤，可控盤。

新人背盤（需根據(jù)情況修改）思考房友中實(shí)勘的業(yè)績(jī)分成比例是多少？房友中有效的實(shí)勘需要具備哪幾項(xiàng)內(nèi)容？怎樣做實(shí)勘才算是有效的實(shí)勘？現(xiàn)實(shí)案例呈現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人：如果你在網(wǎng)上發(fā)布了一套沒(méi)有照片的房源？客戶：太不靠譜了~~!!連照片都沒(méi)有~~經(jīng)紀(jì)人：如果你加上了這樣的照片？客戶：這能住人嗎？？？？經(jīng)紀(jì)人：怎么還不來(lái)電話？？？失敗正確的做法如果你想接到更多的電話，你需要主動(dòng)打電話。經(jīng)紀(jì)人：您好，您下午在家嗎？為了您的房子能更快的出售，我們需要為您的房子拍攝實(shí)景照片。您可以簡(jiǎn)單的整理下房間，以便為您拍出更好的效果。拍照小秘訣:1、為了拍出好的照片，需選擇光線好的白天；2、進(jìn)入房間后先檢查各個(gè)房間是否干凈；3、打開各個(gè)房間的室內(nèi)燈；4、根據(jù)不同的房間，選擇不同的拍攝方式：

拍攝客廳及面積較大的房間時(shí)，盡量做到一張照片包含5面墻（天花板、地面，前、左、右）

狹窄的衛(wèi)生間或廚房，要抬高相機(jī)，鏡頭往下拍。

實(shí)勘過(guò)程中可做到的事情1.配套（周邊描述小區(qū)介紹）2.了解戶型3.繪制戶型圖4.收鑰匙5.客戶維護(hù)收鑰匙方式1.門店收鑰匙2.帶看收鑰匙3.電話收鑰匙4.其他中介配鑰匙客戶維護(hù)

一個(gè)公司要想持續(xù)發(fā)展必須要有老客戶，一個(gè)業(yè)務(wù)員要想持續(xù)保持保持高業(yè)績(jī)，必須要有老客戶。一個(gè)優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員做到最后就是做老客戶，將來(lái)銷售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)必然是老客戶的競(jìng)爭(zhēng)。既然