某酒店商業(yè)計(jì)劃書(shū)

頁(yè)店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房?jī)r(jià)，達(dá)到人民幣485元，盡管國(guó)際管理管控飯店在市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷，能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開(kāi)支較高，但最終仍在“管理管控費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBFCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益相（IBCMF）對(duì)較低，這一層級(jí)市場(chǎng)仍有效地控制了各項(xiàng)成本開(kāi)支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的5星級(jí)飯店比北京的同等級(jí)飯店獲得了更高的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。上海的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了人民幣862元，比北京同等級(jí)飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理管控費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理管控費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對(duì)值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級(jí)飯店高出11%。按照平均房?jī)r(jià)分類，房?jī)r(jià)最高等級(jí)類別（平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績(jī)，平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣1，722元，“管理管控費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”占到總收入的40.6%，因此，經(jīng)營(yíng)效益為顯著?？驮礃?gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國(guó)際管理管控飯店獲取了更多的國(guó)際客源，按價(jià)格分類的市場(chǎng)中，高價(jià)市場(chǎng)的飯店同樣也是獲得了更大比例的國(guó)際客源。另一方面，國(guó)內(nèi)管理管控5星級(jí)飯店和國(guó)際管理管控4星級(jí)飯店在商務(wù)市場(chǎng)方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來(lái)自北美地區(qū)的長(zhǎng)線客源，在價(jià)格上的敏感度相對(duì)較低，更樂(lè)意選擇入住高價(jià)市場(chǎng)的飯店，在平均房?jī)r(jià)高于人民幣701元這一層級(jí)市場(chǎng)中，這一市場(chǎng)的客源占到飯店客源構(gòu)成的17.3%，而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房?jī)r(jià)在人民幣501~700元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)客源占總客源的9.6%，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)占總客源的6%，而平均房?jī)r(jià)在人民幣300元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級(jí)還是5星層級(jí)，從行政及一般開(kāi)支占總收入的比例來(lái)看，國(guó)際管理管控飯店低于國(guó)內(nèi)管理管控及業(yè)主自行管理管控飯店，如在5星層級(jí)中，國(guó)際管理管控飯店的的行政及一般開(kāi)支占總收入的9.2%，國(guó)內(nèi)管理管控飯店比例是13.4%，業(yè)主自行管理管控飯店比例則是11.3%。另一方面，國(guó)際管理管控飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用則高于國(guó)內(nèi)管理管控和業(yè)主自行管理管控飯店，5星級(jí)和4星級(jí)飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用分別占總收入的5.4%和4.4%，而國(guó)內(nèi)管理管控和業(yè)主自行管理管控飯店分別是2.0%和2.9%。同時(shí)，高檔飯店在市場(chǎng)推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級(jí)的飯店，如平均房?jī)r(jià)在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場(chǎng)推廣費(fèi)用為人民幣7，566元，而平均房?jī)r(jià)為人民幣501~700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣3，492元。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計(jì)總體而言，5星級(jí)飯店每間客房的人工配比達(dá)到1.6到1.77，除了低于業(yè)主自行管理管控飯店的配比外，普遍高于4星級(jí)和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在4星級(jí)和5星級(jí)中，國(guó)際管理管控飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國(guó)內(nèi)管理管控和業(yè)主自行管理管控飯店訂房渠道所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，在4星級(jí)和5星飯店中占總預(yù)定比例的23.5%。通過(guò)飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對(duì)較低，在所有4星級(jí)和5星級(jí)中，互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的0.3%，但是，在中低價(jià)飯店中，通過(guò)其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500元之間以及平均房?jī)r(jià)在人民幣300元以下的飯店，通過(guò)其他訂房網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占總預(yù)定比例的6.7%和4.3%。而平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上的飯店，此指標(biāo)僅占1.2%。未來(lái)預(yù)測(cè)所有飯店對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)方面，5星級(jí)飯店市場(chǎng)（目前贏利最高的飯店等級(jí)）對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)最為樂(lè)觀。5星級(jí)飯店中，72%的受調(diào)查飯店預(yù)測(cè)2004年的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，83%的飯店預(yù)測(cè)平均房?jī)r(jià)將出現(xiàn)增長(zhǎng)。另一方面，由于受到5星級(jí)飯店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，參與調(diào)查的4星飯店對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測(cè)2004年的住宿率將出現(xiàn)增長(zhǎng)，58%的飯店預(yù)測(cè)同年的平均房?jī)r(jià)將保持增長(zhǎng)。五、XX酒店管理管控公司1、簡(jiǎn)介作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，XX賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德·XX在1919年購(gòu)買了他的第一家賓館以來(lái)，XX機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。

目前全美的XX賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、XX夏威夷村、XX朝圣屋、XX芝加哥城堡等，分布在全美40個(gè)州與哥倫比亞特區(qū)。在美國(guó)它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理管控公司及199家授權(quán)協(xié)議管理管控公司。80多年以來(lái)，XX品牌名稱在同業(yè)中被譽(yù)為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。

XX公司與XX集團(tuán)英國(guó)公司1997年1月訂立協(xié)議，組成XX國(guó)際。目前在全球50個(gè)國(guó)家地區(qū)擁有超過(guò)500家賓館。本相關(guān)項(xiàng)目與XX國(guó)際酒店管理管控集團(tuán)(HiltonInternational)簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“XXXX大酒店”。XXXX大酒店是與國(guó)際XX酒店集團(tuán)簽約合作的國(guó)內(nèi)第六家XX大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲等多功能于一身的國(guó)際五星級(jí)涉外旅游酒店（賓館）。2、管理管控模式和特點(diǎn)具體說(shuō)來(lái)，XX酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，XX飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理管控模式，他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供多樣化的產(chǎn)品高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控嚴(yán)格控制成本費(fèi)用以人為本的員工管理管控戰(zhàn)略積極全面地開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)利用新技術(shù)市場(chǎng)分析一、XX酒店概況至2002年底，XX市共有星級(jí)酒店58家，其中國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店1家，四星級(jí)酒店6家。即悅?cè)A酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2001年度，XX假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%，XX馬可波羅酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。XX馬可波羅酒店在營(yíng)運(yùn)初期，時(shí)值亞洲金融危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%，67%，71%。XX假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。XX市的酒店業(yè)尚未成熟，國(guó)外游客主要下榻于XX悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而XX也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。XX市的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng)，可是，需求在1997-98年因中國(guó)的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時(shí)遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了。從資料分析中，我司推斷XX市未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀的，因往XX市的國(guó)內(nèi)及國(guó)外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長(zhǎng)，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為XX市旅游業(yè)帶來(lái)正面的影響。二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析XX擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)外客人來(lái)XX。XX市近幾年接待旅客一覽表單位:萬(wàn)人次年度接待人員類別1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客42.1348.3950.0355.8857.30接待境內(nèi)旅客591.13633.91688.64790.92908.75總接待境內(nèi)、外旅客633.26683.30638.67746.80966.05旅游總收入(億元)73.3075.54129.12139.08158.09資料來(lái)源:XX市旅游局計(jì)統(tǒng)處XX已成為中國(guó)重要的國(guó)際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在XX舉辦。XX市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向XX市旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知XX市的四、五星級(jí)飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀(jì)錄，于1996與1997年四星級(jí)酒店的入住率分別為79.21%與68.6%。酒店房間牌價(jià)（每晚）（以美元計(jì)）數(shù)目標(biāo)準(zhǔn)化豪華車折扣XX悅?cè)A酒店208＄180＄36040%XX馬可勃羅東方大酒店350＄160＄19050%假日海景大酒店351＄160＄19055%寶龍大酒店189＄130＄16060%XX悅?cè)A會(huì)展酒店206＄180＄36050%XX京開(kāi)中心酒店490＄180＄18055%三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)在2002年末，XX市共有52間已評(píng)星級(jí)的酒店，其中七間達(dá)四星級(jí)或以上。XX共有2，138間達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級(jí)的XX悅?cè)A酒店。其余在XX市內(nèi)，共有15間三星級(jí)，30間二星級(jí)及3間一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店。根據(jù)XX市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。對(duì)XX市的中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂(lè)觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，XX市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。中國(guó)已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺(tái)灣的優(yōu)越位置，均使XX有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，XX將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門(mén)投資城市，市政府不遺余力的推動(dòng)XX市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、相關(guān)項(xiàng)目定位XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長(zhǎng)率在10%以上，目前共有星級(jí)酒店58家，按國(guó)際旅游組織關(guān)于酒店等級(jí)結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級(jí)酒店的數(shù)量比例應(yīng)在10-20%之間，目前XX的高星級(jí)酒店相對(duì)偏少。因此，XXXX大酒店定為國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。XXXX大酒店臨海而立，位于正在形成的XX市CBD(CentralBusinessDistrict)區(qū)域。酒店建成后，憑借國(guó)際XX的經(jīng)營(yíng)管理管控，XXXX大酒店將是XX檔次最高的五星級(jí)酒店，其專業(yè)的國(guó)際經(jīng)營(yíng)理念必會(huì)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。第五章相關(guān)項(xiàng)目公司一、公司簡(jiǎn)介XX市XX實(shí)業(yè)有限公司是一家XX，成立于1996年，注冊(cè)地為中國(guó)XX市，注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元人民幣，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和相關(guān)項(xiàng)目管理管控。公司先后開(kāi)發(fā)、建設(shè)了“XX花園”、“XXX花園”及其它房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目。二、公司結(jié)構(gòu)和管理管控層公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理管控由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理管控機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、相關(guān)項(xiàng)目管理管控部等。公司主要業(yè)績(jī)：1995年籌建商住高級(jí)公寓“XXX花園”，總投資額約人民幣6200萬(wàn)元，并于1997年完工交付使用。1996年籌建商住高級(jí)公寓及別墅“XXX花園”，總投資額約人民幣1800萬(wàn)元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成。四、管理管控團(tuán)隊(duì)XXXXXXXXXXXXXXXXX五、相關(guān)項(xiàng)目其他背景近年，XX對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；XX與臺(tái)灣隔海相望，在香港、澳門(mén)回歸后，XX的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；XX市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，XX市高星級(jí)酒店，存在一定的缺口。目前，高星級(jí)酒店屬XX市政府重點(diǎn)支持相關(guān)項(xiàng)目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于XX市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級(jí)酒店。建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)XX市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)XX市發(fā)展相關(guān)計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)合適的方案并獲得XX市建設(shè)行政主管部門(mén)的批復(fù)，已具備開(kāi)工條件。第六章相關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃一、相關(guān)項(xiàng)目位置相關(guān)項(xiàng)目的所在位置為福建省XX市開(kāi)源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。相關(guān)項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。開(kāi)源區(qū)為XX市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級(jí)辦公室，及XX市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。而主要購(gòu)物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購(gòu)物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購(gòu)物區(qū)至本相關(guān)項(xiàng)目非常接近，只需一段很短的的行車時(shí)間便能到達(dá)。本相關(guān)項(xiàng)目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來(lái)了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外，離相關(guān)項(xiàng)目大約五分鐘的車到達(dá)渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪與的流輪），而XX國(guó)際機(jī)場(chǎng)則離相關(guān)項(xiàng)目大約20分鐘左右的車程。相關(guān)項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的西端，而基地的地勢(shì)大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，相關(guān)項(xiàng)目的總用地面積約7，032。92平方米，而土地面積明細(xì)列出如下：土地部分土地面積（平方米）東端（第一期）限1，173.57西端（相關(guān)項(xiàng)目本案）2，057.15綠化面積1，659.70道路2，142.50總和7，032.92宗地的西端（即相關(guān)項(xiàng)目本案）則有著已建的地基，此地基是根據(jù)原來(lái)的建筑圖積（即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈）而建，并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時(shí)間。二、相關(guān)法律文件1、土地房屋權(quán)證根據(jù)客戶提供XX市土地房產(chǎn)管理管控局于1997年11月14日所發(fā)出的XX市土地房屋權(quán)證（號(hào)碼：廈地房證第地00000045號(hào)），JSQ01-3地段土地面積約7,032.92平方米）及其使用權(quán)，按照有關(guān)文件的地段已正式給予XXXX實(shí)業(yè)有限公司。此土地使用權(quán)的期限會(huì)基于土地用途的不同由40年至70年不等，詳細(xì)年期明細(xì)如下：土地使用者土地使用權(quán)生效日期土地使用權(quán)完結(jié)日期住宅1994年8月7日2064年8月6日辦公室1994年8月7日2044年8月6日商業(yè)1994年8月7日2034年8月6日根據(jù)XXXX公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于2034年8月6日屆滿。土地房屋權(quán)證上并沒(méi)有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負(fù)債的顯示。XX市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同合約書(shū)宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)XX市土地管理管控局于1994年8月17日所發(fā)出的XX市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同合約書(shū)作為依據(jù)。此合同合約書(shū)的主要條約條款摘綠如下：土地使用：商品房動(dòng)工期限：1994年8月7日至1997年8月6日前建設(shè)期限：1994年8月7日至1997年12月6日完工使用期限：如合同合約書(shū)內(nèi)述出讓金額：人民幣15,366,923.65（＄1,860,402美元）付款條約：于土地使用權(quán)出讓合同合約書(shū)當(dāng)日已付了20%，其后于兩個(gè)月付上全數(shù)的60%，而剩余金額會(huì)于一年內(nèi)繳付。建筑類別：商業(yè)/住宅覆蓋率：宗地面積40%以下容積率：5建筑高度：75米（并不包括次要建筑）綠化率：30%邊緣預(yù)留位置：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留3米，而在南面則預(yù)留10米。退還：除非土地使用權(quán)持有人于使用權(quán)滿前180天提出續(xù)約申請(qǐng)，否則，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。在申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須能顯示相關(guān)項(xiàng)目本案興當(dāng)時(shí)的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請(qǐng)前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。相關(guān)項(xiàng)目增容的批復(fù)根據(jù)XX市城市規(guī)劃管理管控局于1995年9月22日所發(fā)出的文件中，已批準(zhǔn)了宗地的容積率由原本的5增加至6.5。2、相關(guān)項(xiàng)目批復(fù)文件根據(jù)XX市旅游局政旅（1998）008號(hào)文批準(zhǔn)，及XX市XX實(shí)業(yè)有限公司于1999年5月14日所發(fā)出的通訊，已顯示XX市旅游局已批準(zhǔn)了在宗地上建筑XXXX酒店的概念，此建筑的樓面面積達(dá)42，173平方米，投資額達(dá)人民幣五億四千三百多萬(wàn)，此外，根據(jù)另外一封對(duì)于2002年9月2日發(fā)出的信件（文件號(hào)碼【2002】7），XX市旅游局已批準(zhǔn)了酒店的擴(kuò)充，并以（文件號(hào)碼【1998】008）上的詳程作為基準(zhǔn)。根據(jù)XX規(guī)劃委員會(huì)所發(fā)出的信件9文件號(hào)碼【1998】051及由XXXX實(shí)業(yè)于1999年4月28日所發(fā)出信件，顯示（相關(guān)計(jì)劃）中投資額達(dá)4億7千兩百萬(wàn)，總樓面面積達(dá)42，265平方米，高度為99.8米，擁有418間客房【29層（不包括兩層地庫(kù)）】?，F(xiàn)代化的四/五星級(jí)XXXX酒店已獲批核，并需按照國(guó)家的酒店標(biāo)準(zhǔn)，法例，商標(biāo)注冊(cè)等作為依據(jù)。此相關(guān)項(xiàng)目批復(fù)有效期為一年。另外，相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)期限已獲批準(zhǔn)被延長(zhǎng)至2003年9月底（此乃根據(jù)2002年9月5日所發(fā)出的批復(fù)信件號(hào)碼【2002】76中所示）3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證根據(jù)XX市規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號(hào)碼【2003】0114），建筑相關(guān)項(xiàng)目于路江道及湖濱南路，宗地面積達(dá)7，012.003平方米。規(guī)劃法規(guī)的要求根據(jù)土地使用證上所示，相關(guān)項(xiàng)目的規(guī)模已獲批準(zhǔn)擴(kuò)展到53,793.4平方米（579,027平方尺），此包括9,999.98米（107,639平方尺）的一期及43,793.42平方米（741，388平方尺）的二期。其中有數(shù)個(gè)規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下：1）容積率：6.502）密度：39.98%3）綠化率：不少于30%4、營(yíng)業(yè)執(zhí)照根據(jù)XX工商行政管理管控局于2000年11月13日所發(fā)出企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（注冊(cè)號(hào)XXXXXX），XXXX實(shí)業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬(wàn)元的注冊(cè)資本，而其營(yíng)業(yè)期限則由1996年11月26日起計(jì)10年。證上資料顯示XXXX實(shí)業(yè)有限公司的主要經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售及相關(guān)項(xiàng)目管理管控、批發(fā)零售、建筑材料、化工原料及產(chǎn)品（不含化學(xué)危險(xiǎn)品）、五金、紡織品及投資商務(wù)咨詢。三、相關(guān)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)提供最新的建筑圖則（于2003年7月11日的版本），本相關(guān)計(jì)劃書(shū)并地發(fā)展宗地的西端，建成一間29層，共456個(gè)房間，達(dá)國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。1、相關(guān)項(xiàng)目明細(xì)根據(jù)于2003年7月的建筑圖則，我司了解到在此酒店建成后，將會(huì)是一間達(dá)107.15米高，共456間客房，及其他附設(shè)功能如餐飲，會(huì)議，消防及泊車設(shè)施的現(xiàn)代代先進(jìn)酒店。酒店的外墻交會(huì)鋪設(shè)玻璃反光幕墻。酒店的一層至六層為平臺(tái)層，有著較大的面積，剩余的層數(shù)將于其上面興建。酒店的主入口位于一樓（地面層）面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會(huì)設(shè)于此層，大堂款客應(yīng)將設(shè)于間層。酒店的二樓相關(guān)計(jì)劃設(shè)置一中式酒樓，而咖啡廳、酒吧及宴會(huì)分別會(huì)設(shè)于三樓及四樓。會(huì)議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室及游泳池?？头繉⒂诎藰侵炼艠侵g提供，而總統(tǒng)套房將設(shè)于頂層（二十九樓）整個(gè)酒店相關(guān)項(xiàng)目設(shè)有四部客用升降機(jī)，兩部貨用升降機(jī)及兩組公用樓梯。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機(jī)用以上落這六層平臺(tái)層之用。此酒店建成后將提供樓面面積達(dá)43,793.42平方米，此包括了35,578.25平方米的商層建筑物及8,215.17平方米的次建筑物。2、客房酒店客房將會(huì)由八樓及以上層樓提供。而八至二十八樓的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計(jì)為提供21間客房，包括兩間套房，總統(tǒng)套房已相關(guān)計(jì)劃設(shè)立于頂層（二十九樓）?？傮w來(lái)說(shuō)，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為三種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，套房及總統(tǒng)套房。據(jù)資料所示，酒店共高能412間標(biāo)準(zhǔn)房，43間套房及1間總統(tǒng)套房，總數(shù)為456間客房客房資料明細(xì)將例于以下圖表內(nèi)：房間數(shù)目樓層標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)套房總統(tǒng)套房總數(shù)（無(wú)景）（海景）（部分海景）1144221114422111442211144221114422111442211144221114422111442211144221114422111492216492216492216492216492216492216492216492216492216492216071115總和18784141431456據(jù)了解，超過(guò)一半以上的客房能享有XX/鼓浪嶼的遼闊海景。3、酒店設(shè)施此酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺(tái)層餐飲設(shè)施一——將高于位處間樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓。另外，咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會(huì)設(shè)于頂樓天臺(tái)，而酒店更高有中餐的貴賓房，會(huì)議設(shè)施一——將于五樓提供大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店將會(huì)提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時(shí)共規(guī)劃了103個(gè)停車位，其中88個(gè)為位處于地庫(kù)三層的有蓋車位，其余15個(gè)則設(shè)于一樓。4、后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫(kù)的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫(kù)房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫(kù)及頂數(shù)天臺(tái)的位置。5、技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地下建筑8，215.17平方米總地上建筑35，578.25平方米總建筑面積43，793.42平方米比例資料覆蓋率：大約39.98%（的總宗地面積）綠化率：大約30.31%（的總宗地面積）容積率：大約6.46%（的總宗地面積）備注：在不同的法律文件上對(duì)宗地面積有著細(xì)微的偏差，在計(jì)算以上比例時(shí)，采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積7，023.92平方米，以作為基準(zhǔn)。一些技術(shù)上的資料，如建筑期，樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權(quán)出讓合約及相關(guān)文件上的規(guī)定，但委托方表示這些技術(shù)上的符合將會(huì)得到有關(guān)政府部門(mén)通過(guò)，因而沒(méi)有延期之虞及招致額外成本。6、管理管控協(xié)議根據(jù)XXXX實(shí)業(yè)有限公司及XX國(guó)際公司于1998年9月28日所議定的管理管控協(xié)議及于2003年4月15日所作出的修訂，雙方同意為管理管控及營(yíng)運(yùn)酒店達(dá)成共識(shí)，其中條件包括：章節(jié)段落標(biāo)題詳情II經(jīng)營(yíng)條約條款在酒店開(kāi)幕后15年的12月31日止IV1基本管理管控費(fèi)用2.25%IV2獎(jiǎng)勵(lì)性費(fèi)用7.00%XI6違約2005年12月31日酒店落成的最后期限7、建筑期成本預(yù)算從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請(qǐng)審批用的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開(kāi)始向各政府部門(mén)提出相關(guān)的申請(qǐng)。假設(shè)申請(qǐng)程序順利進(jìn)行，估計(jì)酒店應(yīng)在兩年內(nèi)建成，并能開(kāi)始投入服務(wù)。資料中顯示整個(gè)酒店相關(guān)項(xiàng)目的總發(fā)展成本為人民幣六億兩千一百萬(wàn)。（或美元＄7，500萬(wàn)）。建筑成本包括地價(jià)，探土費(fèi)用，工程管理管控及其他專業(yè)費(fèi)用，建筑費(fèi)及不能預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。發(fā)展成本明細(xì)如下：前期工程US＄550,000建筑費(fèi)US＄27,750,000設(shè)備、裝配及有關(guān)機(jī)器US＄7,780,000安US＄3,210,000戶外工作US＄850,000開(kāi)幕前準(zhǔn)備費(fèi)用US＄20,190,000其他US＄14,120,000不能預(yù)見(jiàn)費(fèi)用US＄550,000總數(shù)US＄75,000,000在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的1，700萬(wàn)美元已用于購(gòu)?fù)恋亍⒌鼗こ碳捌渌麑I(yè)費(fèi)用。而總未動(dòng)用的發(fā)展成本約為5，800萬(wàn)美元。在此強(qiáng)調(diào)，此發(fā)展/建筑估算乃建筑概算，與最后實(shí)施時(shí)的建筑預(yù)算存在一定偏差。相關(guān)項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)計(jì)劃一、相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模依據(jù)初步設(shè)計(jì)合適的方案和建筑施工圖顯示，XXXX大酒店總建筑面積為43793.420平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為99.15米，一樓至六樓為裙樓，設(shè)置餐飲、會(huì)議和娛樂(lè)，七樓為轉(zhuǎn)換層，八樓至二十九樓設(shè)置客房。1、主要設(shè)施1）、裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會(huì)咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會(huì)廳450.03353.17209.03175.44157.97288.27小計(jì)1，633.91會(huì)議廳設(shè)施L2L5L會(huì)議室會(huì)議室商務(wù)中心76.45292.0348.74小計(jì)417.22娛樂(lè)設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場(chǎng)455.0385.11138.21小計(jì)678.35其他設(shè)施L2L1L2L6商場(chǎng)美容廳花店保健中心165.84116.5447.30小計(jì)329.682）、客房設(shè)施：酒店設(shè)計(jì)7種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）單人標(biāo)準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)套房豪華套房高級(jí)豪華套房總統(tǒng)套房高級(jí)總統(tǒng)套房6628366111128.6735.2275.1790.00108.00218.00316.00小計(jì)41917,552.70主樓13-19層為標(biāo)準(zhǔn)客房，標(biāo)準(zhǔn)間面積達(dá)36平方米，8-12層為服務(wù)性公寓套房，20-27層為高級(jí)酒店客房。主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。二、相關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期相關(guān)計(jì)劃相關(guān)項(xiàng)目的土方工程、樁基工程和基礎(chǔ)工程已完成施工。相關(guān)項(xiàng)目已完成投資1700萬(wàn)美元（包括土地款和拆遷等相關(guān)前期費(fèi)用）。待資金到位后，可開(kāi)始地下室工程。資金到位后，從實(shí)施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗(yàn)收，開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，相關(guān)項(xiàng)目建筑期為二年。相關(guān)項(xiàng)目投資分析一、投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動(dòng)力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購(gòu)置、室外工程等。此外還包括開(kāi)辦費(fèi)、土地出讓金、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。本估算投資7500萬(wàn)美元按各相關(guān)項(xiàng)目劃分如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)美元序號(hào)費(fèi)用名稱投資額占合計(jì)的比例%一靜態(tài)投資1建筑工程費(fèi)2275372設(shè)備購(gòu)置費(fèi)7781