合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律效力分析

合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律效力分析作者：\o"蔡江林"蔡江林(本文發(fā)表于《武漢房地產(chǎn)》2009年第三期)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)刻面臨來自于法律、政策、管理和市場(chǎng)等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，合作開發(fā)房地產(chǎn)情況尤為復(fù)雜。但以合作的形式共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，又是我國(guó)現(xiàn)行土地制度的必然產(chǎn)物。因?yàn)閲?guó)家所享有國(guó)有土地的所有權(quán)是不可動(dòng)搖的、不可轉(zhuǎn)讓的。國(guó)家土地所有權(quán)不可能授予任何民事主體，也不可能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。所以國(guó)有土地只能通過使用權(quán)來進(jìn)行合法利用和流轉(zhuǎn)，這就決定了國(guó)有土地的使用權(quán)人可以通過土地作為出資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地要素與資金要素的結(jié)合，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)人的權(quán)利。鑒于合作開發(fā)合同糾紛案件比例較高且案件復(fù)雜程度較高，又缺乏法律依據(jù)，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)作了比較詳細(xì)的規(guī)定，是人民法院處理合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目法律糾紛的重要法律依據(jù)，該《解釋》僅“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛”一節(jié)就有14條，占去《解釋》整個(gè)28個(gè)條文的一半?，F(xiàn)本文結(jié)合《解釋》，對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力法律認(rèn)定的幾個(gè)因素作一探討。

合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律定義我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸督忉尅返?4條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”從《城市房地產(chǎn)管理法》中所規(guī)定的合作開發(fā)形式，實(shí)際上只是一種狹義的合作開發(fā)，而《解釋》中所規(guī)定的合作開發(fā)房地產(chǎn)是一種廣義的合作開發(fā)，只要是雙方合作在土地上增添建筑物的活動(dòng)，都可以歸入房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的范疇。它不限于一方出地，另一方出資，也可以是雙方共同出資出地；它不限于高開發(fā)后進(jìn)入市場(chǎng)，也可以建設(shè)完畢后歸自己使用；合建的主體也不局限于企事業(yè)單位，而可以是單位和自然人之間，或者自然人和自然人之間。

影響合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同法律效力的因素一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)《解釋》第15條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”《解釋》的這個(gè)規(guī)定，正與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同并不需要合作各方“共同經(jīng)營(yíng)”的精神相吻合。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)非常復(fù)雜，投資者出于自身?xiàng)l件或者其他因素的考慮而不參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，即體現(xiàn)了當(dāng)事人的自愿原則，也不妨害國(guó)家的市場(chǎng)管理秩序、社會(huì)公共利益，不違反國(guó)家強(qiáng)制性法律法規(guī)。因此，合作各方有權(quán)約定是否共同經(jīng)營(yíng)。既然法律不要求合作各方共同經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然也沒有必要要求合作各方都必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。當(dāng)然鑒于房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性和專業(yè)性，《解釋》規(guī)定了至少合作方有一方要具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制條件1、尚未取得《國(guó)有土地使用權(quán)》證書的《解釋》第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”2、使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地《解釋》第16條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣以上級(jí)政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。其特點(diǎn)是取得的法定性、取得的無償性或低償性、使用的無期限性和處分的局限性、正是基于上述特征，劃撥的土地未經(jīng)過批準(zhǔn)不得作為投資參與合作開發(fā)房地產(chǎn)。這里所指的“批準(zhǔn)”指的是經(jīng)過縣以上級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并由土地使用權(quán)受讓人辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。

“偽合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同”的認(rèn)定“共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是合作開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系的基本特征，如果合同約定以土地使用權(quán)投資或者提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益，則雙方不具備合作開發(fā)的所應(yīng)當(dāng)具備的“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的特征，其收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”土地使用權(quán)或者現(xiàn)金的對(duì)價(jià)，這已經(jīng)背離了合作開發(fā)房地產(chǎn)的本意，其法律性質(zhì)和與其他合同特征一致，法律上當(dāng)當(dāng)事人的意思表示的外在形式和內(nèi)在真實(shí)意思并不一致的情況下，一般采用以真實(shí)意思確定法律關(guān)系性質(zhì)?！督忉尅分袑?duì)一些名為合作開發(fā)但合同約定的內(nèi)容又名不副實(shí)的情況做了規(guī)定，具體是1、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《解釋》第24條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”2、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣《解釋》第25條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同?！?、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款《解釋》第26條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同?！?、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃《解釋》第24條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。”

人民法院對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的認(rèn)定及審判原則根據(jù)最高人民法院負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的說明及司法審判實(shí)踐，人民法院對(duì)于合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)定及審判大致遵循一下原則。1、集體土地和農(nóng)業(yè)用地不適用《解釋》按照《土地管理法》確立的土地用途管制制度和基本農(nóng)田保護(hù)制度，我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。在國(guó)有土地上，對(duì)于按照土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的農(nóng)用地要嚴(yán)格管理，因房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要使用國(guó)有建設(shè)用地的，可通過出讓或者劃撥的方式取得；涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。因此，《解釋》調(diào)整的國(guó)有土地范圍為國(guó)有建設(shè)用地，不包括國(guó)有農(nóng)用地。2、不輕易確認(rèn)合同無效，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。合同效力的認(rèn)定不僅關(guān)系著土地交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。因此，《解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定，結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀和審判實(shí)際，在對(duì)欠缺生效條件合同的效力認(rèn)定處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效，以促進(jìn)合同加速履行和社會(huì)資源的有效利用。同時(shí)，對(duì)當(dāng)事人訂立的隱藏真意的合同，我們按照合同約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，作出符合當(dāng)事人真實(shí)意思表示的認(rèn)定,而不是簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同無效。此外，在合同的解除上，《解釋》嚴(yán)格當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件，只有在出現(xiàn)根本違約，合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除的才予以支持。這樣，人民法院在適用法律過程中既能維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同交易關(guān)系的穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。買賣合同甲方（賣方）：湖南進(jìn)芯電子科技有限公司法定代表人：地址：乙方（買方）：法定代表人：地址：聯(lián)系電話：傳真：電子郵件：一，總則甲乙雙方本著誠(chéng)信務(wù)實(shí)、長(zhǎng)期合作、互惠互利、共同發(fā)展的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就IC芯片買賣事宜達(dá)成本合同。二、定義‘合同’指本合同以及與之相關(guān)的采購(gòu)訂單，本合同的附件和補(bǔ)充規(guī)定?！畠r(jià)格’指由雙方商定的產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格和幣種（如無特別說明，均指人民幣）?！a(chǎn)品’指采購(gòu)訂單中所列名稱及型號(hào)的貨物，即IC芯片‘采購(gòu)訂單’指乙方發(fā)給甲方的包含產(chǎn)品型號(hào)、數(shù)量、交貨期和支付條款等內(nèi)容的文件，與本合同一起構(gòu)成雙方交易內(nèi)容?！N售出庫(kù)單’是甲方按乙方之要求，送貨至乙方工廠或指定地點(diǎn)之交貨憑證，乙方應(yīng)安排人員簽收或蓋章。三、合同有效期及續(xù)展本合同有效期：自年月日至年月日。合同期限屆滿續(xù)展：本合同期滿前30天，雙方可以協(xié)商重新簽訂合同。如雙方未另行簽訂新協(xié)議替代本協(xié)議時(shí)，本協(xié)議始終有效（即每過壹年均持續(xù)延期，每次延期期限為壹年）。四、標(biāo)的：甲方依據(jù)本合同規(guī)定提供給乙方產(chǎn)品，合同期內(nèi)甲方按要求提供乙方采購(gòu)訂單中經(jīng)雙方確認(rèn)的產(chǎn)品。五、品質(zhì)條款5.1、質(zhì)量檢驗(yàn)期限：向乙方提供的產(chǎn)品應(yīng)符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，甲方每次供應(yīng)時(shí)向乙方注明要求樣品檢測(cè)。如有異議，乙方應(yīng)自貨物接收日起3個(gè)工作日內(nèi)將檢驗(yàn)結(jié)果書面通知甲方。若乙方自接收貨物后3個(gè)工作日內(nèi)未提出書面異議，則視為甲方所交付的產(chǎn)品驗(yàn)收合格。5.2、不合格產(chǎn)品：當(dāng)產(chǎn)品的某項(xiàng)技術(shù)要求與甲方提供的規(guī)格書中的標(biāo)準(zhǔn)不符，乙方應(yīng)自收貨之日起3個(gè)工作日內(nèi)以書面方式通知甲方，經(jīng)甲方書面確認(rèn)收，可以判定為不合格產(chǎn)品。對(duì)于不合格品，甲方可以予以換貨、降價(jià)或退貨。但如產(chǎn)品缺陷系因乙方保管不善、使用不善等非甲方原因引起，甲方一律不予以任何形式的換貨、退貨或者降價(jià)。5.3保質(zhì)期：產(chǎn)品保質(zhì)期為從甲方送貨至乙方之日起（）個(gè)月，超過保質(zhì)期或者因乙方保管不善等任何非甲方原因所致的品質(zhì)問題，甲方一律不予退貨或換貨。不論是否在質(zhì)保期限內(nèi)，點(diǎn)焊品一律不予退貨或換貨。六、安全責(zé)任與賠償：6.1經(jīng)雙方確認(rèn)屬于甲方產(chǎn)品質(zhì)量問題發(fā)生爆炸、起火，甲方應(yīng)賠償因此而造成的乙方的直接財(cái)產(chǎn)損失，但間接損失不予賠償。如發(fā)生爆炸、起火，乙方必須在第一時(shí)間有效報(bào)警并采取妥當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大以及在第一時(shí)間有效通