雅居樂集團(tuán)控股有限公司獲利能力分析

II雅居樂集團(tuán)控股有限公司獲利能力分析摘要在現(xiàn)行的我國經(jīng)濟(jì)市場中，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)的不可割舍的一部分。但近年來房地產(chǎn)行業(yè)，不僅房價(jià)不斷地再創(chuàng)新高，而且也披露出了不少問題。例如市場發(fā)育不完全，企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)意識不足、企業(yè)整體水平不高、融資渠道狹窄等問題。所以，對上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行獲利能力分析是很有必要的，有助于企業(yè)內(nèi)部查缺補(bǔ)漏，資源高效利用，以及提高防范風(fēng)險(xiǎn)能力且為企業(yè)管理層提供決策幫助，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康、健全的發(fā)展，從而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定；促進(jìn)其他相關(guān)行業(yè)共同發(fā)展，為我國國民經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。本文利用雅居樂集團(tuán)控股有限公司2016年至2018年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和綜合收益表、資產(chǎn)負(fù)債表等分析企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、償債能力、營運(yùn)能力等，同時(shí)運(yùn)用多種方法分析雅居樂獲利能力，從而分析雅居樂獲利能力中存在哪些問題，并對存在問題提出建議。關(guān)鍵詞：獲利能力；資產(chǎn)負(fù)債率；償債能力；營運(yùn)能力

AnalysisontheprofitabilityofAgileGroupHoldAbstractInthecurrentChineseeconomicmarket,realestatehasbeturnintooneofthemostsignificantportionsoftheChineseeconomy.Foryears,therealestateindustrynotonlycontinuestoexpensive,butalsorevealedalotofproblems.Forexample,themarketdevelopmentisnotcomplete,theawarenessofriskpreventionisinsufficient,theoveralllevelofenterprisesisnothigh,andthefinancingchannelsarenarrow.Therefore,itisnecessarytoanalyzetheprofitabilityoflistedrealestatecompanies,tohelpcheckingtheinternaldefects,makeupthegaps,makeefficientuseofresources,improvetheabilityofriskpreventionandprovidedecision-makinghelpforthemanagementofenterprises,whichcanalsomaketherealestateenterprisesbetterforlong-termdevelopment,tomakeChinesesocietymorestable,sothatotherrelatedindustriescandevelopbetter,soastoimproveournationaleconomy.ThispaperanalyzestheprofitabilityofAgileGroupHold,usingthefinancialdataof2016-2018,balancesheet,comprehensiveincomestatement,etc.toanalyzetheassetliabilityratio,solvency,operatingcapacity,etc.oftheenterprise,andbyusingavarietyofmethodstounderstandtheprofitabilityofAgileGroupHold,soastoanalyzetheproblemsexistingintheprofitabilityofAgileGroupHold,andputforwardtheexistingproblemsmakesuggestions.Keyword：Profitability；DebtAssetratio；debt-payingability；OperationCapability目錄摘要=1\*ROMANIAbstract=2\*ROMANIITOC\o"1-3"\h\u一、緒論 1（一）研究背景及意義 1（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1（三）研究內(nèi)容及方法 2二、企業(yè)獲利能力理論分析 2（一）獲利能力的含義 2（二）獲利能力的常用指標(biāo) 21.銷售利潤率 22.凈資產(chǎn)收益率 33.總資產(chǎn)收益率 3三、雅居樂集團(tuán)公司獲利能力的現(xiàn)狀 3（一）雅居樂集團(tuán)公司簡介 3（二）雅居樂集團(tuán)公司獲利能力情況 4四、雅居樂集團(tuán)公司獲利能力分析 5（一）資產(chǎn)負(fù)債率分析 5（二）償債能力分析 6（三）杜邦財(cái)務(wù)分析 61.對凈資產(chǎn)收益率分析 72.對總資產(chǎn)收益率分析和權(quán)益乘數(shù)分析 73.對銷售凈利率分析和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 84.對權(quán)益凈利率分析 9（四）雅居樂集團(tuán)公司獲利能力存在的問題 101.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大 102.償債能力降低 103.營運(yùn)能力降低 114.收現(xiàn)能力降低 11五、提升雅居樂集團(tuán)公司獲利能力的建議 11（一）增發(fā)股票，增加股東權(quán)益 11（二）合理負(fù)債，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 12（三）加強(qiáng)資產(chǎn)管理，提高資產(chǎn)利用率 12（四）增強(qiáng)應(yīng)收賬款管理 12六、結(jié)論 13七、參考文獻(xiàn) 14八、致謝 15緒論研究背景及意義在現(xiàn)代生活中，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場已逐漸占領(lǐng)較大市場地位，大大小小的城市每年都有新開盤的樓盤，市場也轟起了“炒房熱”，房價(jià)也日益上漲，在過去三十多年，房價(jià)僅僅是1000元每平方米左右，而現(xiàn)今的房價(jià)卻很少低于萬元每平方米；土地資源是有限的，未來可用的土地的價(jià)值必然會(huì)越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲得土地的成本也會(huì)越來越高，以至于房價(jià)也會(huì)在不停的升高。雖然現(xiàn)在人們不用再喂溫飽問題發(fā)愁，但是人們依然每天忙碌的工作賺錢，去買房。一部分人買房是因?yàn)閷Ψ孔拥耐顿Y獲利大于銀行利息或者其他行業(yè)的投資，這是致使房價(jià)一直升高的一個(gè)原因之一。而還有一部分人成為“房奴”每天勤懇工作，為買房還貸款。雖然近年來房地產(chǎn)行業(yè)，房價(jià)不斷地再創(chuàng)新高，但是也披露出了不少問題。例如市場發(fā)育不完全，企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)意識不足、企業(yè)整體水平不高、融資渠道狹窄等問題。所以，對上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行獲利能力分析是很有必要的，有助于企業(yè)內(nèi)部查缺補(bǔ)漏，資源高效利用，以及提高防范風(fēng)險(xiǎn)能力且為企業(yè)管理層提供決策幫助，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康、健全的發(fā)展，才能進(jìn)一步解決現(xiàn)生活因房價(jià)披露的各種問題，從而讓社會(huì)穩(wěn)定；促進(jìn)其他相關(guān)行業(yè)共同發(fā)展，為我國國民經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。國內(nèi)外研究現(xiàn)狀從1900年代中期到現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不再和最先時(shí)那般雜亂，現(xiàn)有超過6萬家房地產(chǎn)注冊公司，且許多上市房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都比較大，如萬科、保利、碧桂園等，也有許多的優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目的落實(shí)完成，在運(yùn)營與管理方面；房地產(chǎn)上市公司也涌現(xiàn)出不少成功的商業(yè)管理模式；在經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的同時(shí)，還成功形成了以評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)橹攸c(diǎn)的房地產(chǎn)中介行業(yè)；逐漸完善中國房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。近年來，國內(nèi)不少學(xué)者對房地產(chǎn)上市公司的獲利能力進(jìn)行了分析并形成了許多有用的應(yīng)用成果。其中，學(xué)者楊博文、佟巖、劉中運(yùn)用因子分析法對大股東參與企業(yè)定向增發(fā)會(huì)有何影響進(jìn)行分析，總結(jié)出定向增發(fā)有大股東的加入是可以提高企業(yè)獲利能力的。女學(xué)者李芙蓉運(yùn)用因子分析對房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力進(jìn)行分析，總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)若想維持穩(wěn)定且健全的發(fā)展，就需不斷地增加收入，盡可能地減少支出、加強(qiáng)資金管理，并提高盈利能力。李飛認(rèn)為面對上市房地產(chǎn)獲利能力研究主要是通過分析年收益的組成結(jié)構(gòu)、金額和數(shù)量的關(guān)系等；學(xué)者們在對上市房地產(chǎn)獲利能力的研究，運(yùn)用了不同的方法研究從而得出的許多不錯(cuò)的結(jié)論，有助于幫助上市房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力的研究進(jìn)行。在國外，研究學(xué)者們對房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力研究從1980年前開始根據(jù)盈利能力、流動(dòng)性和償付能力等指標(biāo)，評估企業(yè)員工和領(lǐng)導(dǎo)者的績效，并確定相應(yīng)的薪酬；到1990年，學(xué)者卡普蘭和諾頓提出了一種平衡積分卡業(yè)績評價(jià)的方法，該方法可以平衡財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的關(guān)系，使企業(yè)績效評價(jià)更完整、理性，并使企業(yè)懂得如何更好地運(yùn)營。所以平衡積分卡業(yè)績評價(jià)方法現(xiàn)被不少地上市房地產(chǎn)公司所采用，將企業(yè)的獲利能力分析地更透徹。大多數(shù)對上市房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力分析也采用杜邦分析法和比例分析法等。研究內(nèi)容及方法在研究目標(biāo)和內(nèi)容上，闡明企業(yè)獲利能力的意義與本質(zhì)，梳理企業(yè)獲利能力的理論基礎(chǔ)，分析房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力現(xiàn)狀從而得出企業(yè)在經(jīng)營中可能存在的問題，并針對問題做出合理的建議。文章明確研究對象為雅居樂集團(tuán)控股有限公司，引用研究學(xué)者對獲利能力的研究的方法，進(jìn)行對雅居樂集團(tuán)進(jìn)行獲利能力分析。對上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行獲利能力分析是有益于房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。研究方法：文獻(xiàn)分析法；比較分析法；案例研究法企業(yè)獲利能力理論分析獲利能力的意義獲利能力是指企業(yè)在一定的會(huì)計(jì)期間內(nèi)獲取利潤的能力。在企業(yè)財(cái)務(wù)分析中獲利能力分析是應(yīng)重視的要點(diǎn)，因?yàn)樗坏梢粤私獾狡髽I(yè)日常大小事物，而且可以總結(jié)其發(fā)展目標(biāo)的完成程度，有助于目標(biāo)在完成過程中查缺補(bǔ)漏，有利于目標(biāo)的完成。簡而言之，獲利能力分析能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部的經(jīng)營業(yè)績和以后的工作開展做出合理的估計(jì)，同時(shí)協(xié)助管理層決策者及投資者決策做出合理的決定。獲利能力的常用指標(biāo)銷售利潤率在企業(yè)中通常運(yùn)用銷售毛利率、銷售凈利率等指標(biāo)來分析企業(yè)在日常收入業(yè)務(wù)的獲利能力。銷售毛利率=（銷售收入-銷售成本）/銷售收入*100％銷售凈利率=凈利潤/銷售收入*100％從銷售毛利潤、銷售凈利率的高低來說明企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)的盈利能力的高低，企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)獲得的主要收入、成本和利潤是獲利能力分析的要點(diǎn)之一，當(dāng)然對于影響企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)的一些因素，如產(chǎn)品結(jié)構(gòu)質(zhì)量等這些也不容忽略。凈資產(chǎn)收益率在企業(yè)中一定的會(huì)計(jì)期間內(nèi)運(yùn)用用凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來分析企業(yè)中所有者權(quán)益資金的獲利收益能力。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/[(期初所有者權(quán)益+期末所有者權(quán)益)/2]*100%通過計(jì)算凈資產(chǎn)收益率的高低來說明企業(yè)所有者權(quán)益的能力的大小。該指標(biāo)也反映了過去一定時(shí)期的綜合管理水平，有利于經(jīng)營管理者總結(jié)過去，制定經(jīng)驗(yàn)決策。總資產(chǎn)收益率在企業(yè)中一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)利用總資產(chǎn)收益率來來衡量企業(yè)中平均總資產(chǎn)投資資金利用的能力?？傎Y產(chǎn)凈利率=凈利率/[(期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn))/2]*100%通過計(jì)算總資產(chǎn)凈利率的大小來反映總資產(chǎn)在一定會(huì)計(jì)期間賺取收入的能力的強(qiáng)弱。在企業(yè)總資產(chǎn)固定時(shí)，總資產(chǎn)收益率這一指標(biāo)可以衡量企業(yè)收入的情況，并且通過與凈資產(chǎn)收益率一同分析，還能根據(jù)兩者的差距來分析企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度。雅居樂集團(tuán)公司獲利能力的現(xiàn)狀雅居樂集團(tuán)公司簡介雅居樂集團(tuán)控股有限公司（簡稱雅居樂）是中國一家頗有潛力大型的房地產(chǎn)上市公司。曾經(jīng)是一家家俬買賣的工廠，但在1992年時(shí)，開始投身于房地產(chǎn)行業(yè)，且成功地在2005年香港上市，今后雅居樂集團(tuán)控股有限公司則踐行1+N營運(yùn)模式（即以房地產(chǎn)為主，多元化業(yè)務(wù)并行），全力推動(dòng)發(fā)展物業(yè)銷售、物業(yè)管理、環(huán)保等業(yè)務(wù)，成功踐行多元化業(yè)務(wù)發(fā)展。雅居樂集團(tuán)控股有限公司的業(yè)務(wù)已經(jīng)在全中國70多個(gè)城市里扎根，有近200個(gè)處于不同發(fā)展情況的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中雅居樂于中山市的三家子公司在過去的四年也一度是業(yè)績最好的房地產(chǎn)開發(fā)商之一；在2015年，雅居樂上市十周年中，正式跨入多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展，涉及物業(yè)管理服務(wù)、酒店?duì)I運(yùn)和環(huán)保服務(wù)等等，甚至在馬來西亞都有樓盤——滿家樂開始開盤預(yù)售；在2018年，正式進(jìn)入中國房地產(chǎn)卓越100榜，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)中最具有影響力的上市公司之一。雅居樂集團(tuán)公司獲利能力情況雅居樂集團(tuán)公司作為房地產(chǎn)公司在中國房地產(chǎn)的熱潮中，近些年受政策支持和利好環(huán)境的存在，業(yè)績一直不俗，其2017至2019年的業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)如表3-1所示:表3SEQ表\*ARABIC\s11業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)主要業(yè)務(wù)/年度2019年2018年2017年物業(yè)銷售54,177,16052,487,66449,261,750物業(yè)管理服務(wù)3,577,3112,132,8131,290,148酒店?duì)I運(yùn)801,742721,667683,939投資物業(yè)租金收入172,630189,045166,502環(huán)保服務(wù)1,510,254613,737204,720總收入60,239,09756,144,92651,607,059上表可看出：在2017-2019年雅居樂主要業(yè)務(wù)收入中，雅居樂多元化發(fā)展的業(yè)務(wù)其中，物業(yè)銷售收入是占企業(yè)總收入最大，而且物業(yè)收入也是每年遞增的情況，在其他的多元化發(fā)展中的業(yè)務(wù)中，雖然在總收入的比例較小，但是也是一直處于逐年遞增的情況，特別是環(huán)保服務(wù)2018年相比于2017年收入提高將近200%[（613737-204720）/204720*100%=199.79%],而2019年相較于2018年的收入也是提高了146%左右[（1510254-613737）/613737*100%=146.00%]；說明雅居樂順應(yīng)國家政府所提倡的環(huán)保理念，抓住機(jī)會(huì)發(fā)展環(huán)保業(yè)務(wù)；而雅居樂集團(tuán)公司收入、成本、利潤三者情況也是每年處于一個(gè)利好的情況。如下表3-2所示：表3SEQ表\*ARABIC\s12雅居樂收益表年份2018年2017年2016年業(yè)務(wù)收入(千元)56,144,92651,607,05946,678,865業(yè)務(wù)成本（千元）31,471,00930,919,58134,313,168其他收益/（虧損）凈額（千元）1,986,25340,049(291,748)其他收入（千元）1,040,034570,485278,662凈利潤（千元）8,357,8176,780,2783,049,634由上表數(shù)據(jù)可以得出：在2016～2018年中，（1）雅居樂的經(jīng)營收入每年都處于上升的一個(gè)趨勢，2017年度較2016年度提高9.55%[(51607059-46678865)/466788658*100%],而2018年度對比2017年度提高8.79%[(56144926-51607059)/51607059*100%],雖然2018年度收入上升的程度比2017年度上升的程度降低了0.76%，但是整體經(jīng)營收入較往年來說都是有所提升的；（2）從其他收益方面，雅居樂從2016年度對外投資等的虧損，到2017年的些許盈利，到2018年度相較于2017年度盈利程度大浮動(dòng)的上升，提高了將近于49倍[(1986253-40049)/40049=48.60],說明雅居樂經(jīng)營決策者對外投資等方面做出了正確的決策，以及對資金投資等方面的管理機(jī)制也日益完善；（3）在其他收入方面，雅居樂其他收入每年都是較大幅度的上升，2017年度對比2016年度金額收入提高104.72%[(570485-278662)/278662*100%=104.72%],而2018年對比2017年金額收入提高82.31％[（1040034-570485）／570485*100％]；（4）在凈利潤方面，雅居樂每年獲得的凈利潤都相較于往年都有上升的趨勢，特別是2017年相較于2016年的凈利潤提高了122.30%［（6780278-3049634）／3049634*100％＝122.30％］，是2016年度凈利潤的兩倍之多，其中凈利潤的上升，除了雅居樂的在多元化發(fā)展的業(yè)務(wù)業(yè)績每年都有上升之外，雅居樂在對于業(yè)務(wù)成本方面在保持收入每年遞增的情況下，對成本也進(jìn)行了有效的控制與完善，以至于業(yè)務(wù)成本也有所降低。雅居樂集團(tuán)控股有限公司總體的獲利能力情況也是較好的，除了以集團(tuán)銷售業(yè)務(wù)為主收入有所上漲，其他兼營的業(yè)務(wù)也能保持收入的上漲；而且在保持每年的收益上漲的情況下，總體來說業(yè)務(wù)成本也有所降低，獲得了更大的盈利。雅居樂集團(tuán)公司獲利能力分析資產(chǎn)負(fù)債率分析資產(chǎn)負(fù)債率是用來表明企業(yè)中所有資產(chǎn)中屬于負(fù)債的占有多少，從而分析企業(yè)運(yùn)用債權(quán)人提供的資金使用在經(jīng)營活動(dòng)上的情況，以及分析公司內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況的風(fēng)險(xiǎn)程度，要是太大資產(chǎn)負(fù)債率，則會(huì)影響企業(yè)獲利的能力；當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率等于100%亦或大于100％時(shí)，則表明企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成都是企業(yè)的負(fù)債，企業(yè)已無凈資產(chǎn)可言。而雅居樂集團(tuán)公司的資產(chǎn)負(fù)債率處于一個(gè)不是較佳的情況，如表4-1所示：表4SEQ表\*ARABIC\s11資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)數(shù)據(jù)年份2018年2017年2016年期末資產(chǎn)總額（千元）230,445,787163,357,666131,724,898期末所有者權(quán)益總額（千元）54,980,93344,176,23044,155,230期末負(fù)債總額（千元）175,464,854119,181,43687,569,668資產(chǎn)負(fù)債率（%）76.1472.7666.48從上表可以看出：雅居樂集團(tuán)控股有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率每年都處于一個(gè)遞增的趨勢，這并不是一個(gè)好的現(xiàn)象，因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)來說，其資產(chǎn)負(fù)債率的合理區(qū)間是60%～70%，當(dāng)大于80%時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率則是十分大了，企業(yè)要承擔(dān)很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)造成短期的資金風(fēng)險(xiǎn)，還將面臨固定資產(chǎn)減值和無法變現(xiàn)危險(xiǎn)。償債能力分析償債能力是指按債務(wù)合同到期企業(yè)還清欠債的能力，它的強(qiáng)弱關(guān)系到企業(yè)能否健康發(fā)展以及能否生存在行業(yè)之中。同時(shí)償債能力的強(qiáng)弱也可以表現(xiàn)出企業(yè)財(cái)務(wù)情況如何以及盈利能力的狀況，從而幫助企業(yè)對未來的收入可以進(jìn)行有效預(yù)估。反映償債能力的指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。而雅居樂集團(tuán)公司的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率并沒有處于一個(gè)較好的狀態(tài)，如下表4-2所示：表4SEQ表\*ARABIC\s12償債能力相關(guān)數(shù)據(jù)年份2018年2017年2016年流動(dòng)資產(chǎn)（千元）166,908,111112,643,67896,139,309流動(dòng)負(fù)債（千元）120,378,14083,473,43455,251,593存貨凈額（千元）8,753,5276,547,5597,309,147流動(dòng)比率（％）138.65134.95174.00速動(dòng)比率（％）131.38127.10160.78從上述表中可以看出：2016～2018年，流動(dòng)資產(chǎn)逐年上升，但是流動(dòng)負(fù)債也隨著上升，從2016年度到2017年度流動(dòng)比率有較大幅度的下跌，下跌了39.05％（174.00%-134.95％＝39.05％），2017年度到2018年度雖有上升，但是上升的幅度略微，僅是3.70%（138.65％-134.95％＝3.70％)，總的來說，流動(dòng)比率越大，則表明短期償債能力越好，關(guān)于流動(dòng)比率企業(yè)應(yīng)維持在200%上下。而速動(dòng)比率，2016年度到2017年度速動(dòng)比率也有較大幅度的下跌，下跌了33.68％（160.78％-127.10％=33.68％），2018年速動(dòng)比率較2017年有所上升，但是也上升幅度也并不大，僅有4.28％（131.38％-127.10％＝4.28％），但是總的來說，速動(dòng)比率越大，相對應(yīng)的短期償債能力越好，關(guān)于企業(yè)的速動(dòng)比率應(yīng)維持在100%上下。杜邦財(cái)務(wù)分析杜邦分析法是從財(cái)務(wù)方向來衡量企業(yè)績效的方法，使用幾種主要的財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的關(guān)系來更好地分析企業(yè)的財(cái)務(wù)情況；運(yùn)用這種方法，可以使財(cái)務(wù)指標(biāo)分析的層次更加清晰明了，為報(bào)表使用者提供更簡單全面細(xì)致的清楚企業(yè)的經(jīng)營狀況和獲利情況，具體了解到凈資產(chǎn)收益率的決定因素，及銷售凈利潤和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、債務(wù)比率之間的層層關(guān)系。對雅居樂集團(tuán)公司運(yùn)用杜邦財(cái)務(wù)分析，從而對雅居樂獲利情況進(jìn)行剖析，計(jì)算雅居樂的權(quán)益乘數(shù)、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率等數(shù)據(jù)，如下表4-3所示：表4SEQ表\*ARABIC\s13杜邦分析相關(guān)數(shù)據(jù)年份2018年2017年2016年總負(fù)債（千元）175,464,854119,181,43687,569,668總資產(chǎn)（千元）230,445,787163,357,666131,724,898總所有者權(quán)益（千元）54,980,93344,176,23044,155,230資產(chǎn)負(fù)債率（%）76.1472.7666.48權(quán)益乘數(shù)4.193.672.98銷售凈利率（%）14.8913.146.54總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）24.3631.5935.44總資產(chǎn)凈利潤率（%）4.244.602.45權(quán)益凈利率（%）15.2015.236.91凈資產(chǎn)收益率（%）16.8615.357.08主營業(yè)務(wù)收入（千元）56,144,92651,607,05946,678,865凈利潤（千元）8,357,8176,780,2783,050,634對凈資產(chǎn)收益率分析對一個(gè)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的分析是能夠看出企業(yè)資產(chǎn)能獲得多少利潤的能力指標(biāo)，衡量企業(yè)的經(jīng)營能力、籌資能力等；下圖4-1是2016年至2018年雅居樂集團(tuán)公司的凈資產(chǎn)收益率情況。圖4SEQ圖\*ARABIC\s11凈資產(chǎn)收益率分析由上圖能夠了解到：雅居樂的凈資產(chǎn)收益率在2016年到2017年有大幅度的增長，經(jīng)分析2016年和2017年的所有者權(quán)益相較不大，在此2017年能有較大幅度增長，是因?yàn)?017年對比2016年度的凈利潤有較大的增加；2017年度到2018年度也有小幅度的上漲，也是因2018年的凈利潤有時(shí)增長，是一個(gè)較好的現(xiàn)象。對總資產(chǎn)收益率分析和權(quán)益乘數(shù)分析運(yùn)用總資產(chǎn)收益率的分析可以看出企業(yè)盈利能力的強(qiáng)弱，而雅居樂集團(tuán)公司近年來總資產(chǎn)收益率情況如下圖4-2所示：圖4SEQ圖\*ARABIC\s12總收益率分析從上圖看出：雅居樂的總資產(chǎn)收益率在2016年至2017年有大幅度的增長，但是2017年至2018年卻有了小幅度的下降，經(jīng)詳細(xì)分析下降原因是因?yàn)榭傎Y產(chǎn)在2018年因投資活動(dòng)、預(yù)付賬款、以及應(yīng)收賬款等相較于2017年增長幅度較大，以至于2018年總資產(chǎn)增加幅度大于凈利潤的增長幅度。但是2018年較2016年總資產(chǎn)收益率增長幅度依然較大。目前在2017年總資產(chǎn)收益率達(dá)到最大值。而權(quán)益乘數(shù)衡量的是企業(yè)資產(chǎn)和權(quán)益之間的關(guān)系，反映公司對負(fù)債經(jīng)營的利用程度，該指標(biāo)越大，企業(yè)的負(fù)債程度越高，企業(yè)可以收獲較多的杠桿收益。而雅居樂集團(tuán)公司近年來的權(quán)益乘數(shù)情況如下圖4-3所示：圖4SEQ圖\*ARABIC\s13權(quán)益乘數(shù)分析由上圖可以看出：雅居樂權(quán)益乘數(shù)2016年至2018年都處于一個(gè)遞增的趨勢，權(quán)益乘數(shù)越大表示企業(yè)的負(fù)債程度越高，企業(yè)會(huì)有較大的杠桿收益，但是同時(shí)代表風(fēng)險(xiǎn)也越高，經(jīng)分析是因這幾年來雅居樂負(fù)債中借款、合同負(fù)債及應(yīng)付款項(xiàng)等都比往年遞增所致。對銷售凈利率分析和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析通過對企業(yè)銷售凈利率的分析能夠知道銷售收入增加或降低對凈利潤影響的情況好壞，而雅居樂銷售凈利率情況說明是凈利潤是好的一個(gè)情況，如下圖4-4所示：圖4SEQ圖\*ARABIC\s14銷售凈利率分析由上圖能夠了解到：雅居樂的銷售凈利率一直處于一個(gè)上升的趨勢，2016年至2017年是一個(gè)較大的上升幅度，經(jīng)分析是除了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入和凈利潤的增加，在主營成本方面是有所控制，以至于成本費(fèi)用有所降低，2018年的銷售凈利率雖然上升不大，但對于企業(yè)來說銷售利潤率增大都是一個(gè)很好的現(xiàn)象。而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是用來衡量企業(yè)對總資產(chǎn)是否有效利用的情況，也是用來分析企業(yè)獲利能力的一個(gè)重要指標(biāo)，而2016年至2018年雅居樂集團(tuán)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的情況處在劣勢，如圖4-5所示：圖4SEQ圖\*ARABIC\s15總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析由上圖能夠了解到，雅居樂的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直處于一個(gè)降低的局面，并且降低程度也在加大，2016年～2017年下降程度不到4%，而2017年～2018年下降程度多達(dá)7%,這并不是一個(gè)較好的現(xiàn)象，值得公司內(nèi)部引起重視，否則一再增大降低程度，會(huì)直接影響企業(yè)的獲利能力。對權(quán)益凈利率分析權(quán)益凈利率是衡量的企業(yè)所有者權(quán)益對投資活動(dòng)的獲利能力的一個(gè)重要指標(biāo)，同時(shí)也衡量企業(yè)籌資、投資、資金營運(yùn)等方面能力的強(qiáng)弱。而雅居樂集團(tuán)權(quán)益凈利率的情況如下圖4-6所示：圖4-SEQ圖\*ARABIC\s16權(quán)益凈利率分析從上圖能夠了解到，雅居樂的權(quán)益凈利率在2016至2017年用一個(gè)較大升上幅度，2017年相較于2016年，2017年的權(quán)益凈利率數(shù)是2016年的兩倍之多，但是到了2018年，權(quán)益凈利率卻與2017年近乎持平，甚至是比2017年所略微降低一點(diǎn)，這一情況出現(xiàn)，需要引起我們的關(guān)注，雅居樂集團(tuán)公司獲利能力存在的問題財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大從對雅居樂資產(chǎn)負(fù)債率中，可以分析出：它的資產(chǎn)負(fù)債率在存在逐年增長的趨勢，雖然對于資產(chǎn)負(fù)債率的高低，不一樣的指標(biāo)使用者，會(huì)有不一樣的觀點(diǎn)，對于債權(quán)人來說，他們會(huì)選擇資產(chǎn)負(fù)債率較低的公司進(jìn)行借款；對于投資人來說，他們會(huì)選擇資產(chǎn)負(fù)債率較高的公司進(jìn)行投資；而對于經(jīng)營者來說，他們則想把從債權(quán)人和投資人手中獲得的資金好好的利用為企業(yè)賺取更多的財(cái)富，但是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直上升并不是一個(gè)好的現(xiàn)象，會(huì)帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)行業(yè)超過80%的資產(chǎn)負(fù)債率企業(yè)將會(huì)面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，截止至2018年，雅居樂的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)上升至76.14%，反映出雅居樂集團(tuán)控股有限公司面對的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。從在杜邦分析-權(quán)益乘數(shù)分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)雅居樂權(quán)益乘數(shù)2016～2018年中，權(quán)益乘數(shù)也在每年的遞增，權(quán)益乘數(shù)越大，就說明企業(yè)的負(fù)債越大，經(jīng)詳細(xì)分析是2016～2018年中負(fù)債中的借款、合同負(fù)債、應(yīng)付賬款等科目也是一個(gè)比往年遞增的情況，雖然權(quán)益乘數(shù)的增大，會(huì)給企業(yè)帶來可能的杠桿收益，但是無形中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在增大。償債能力降低從對雅居樂集團(tuán)控股有限公司償債能力中，可以分析出：雖然流動(dòng)資產(chǎn)每年都是增長的現(xiàn)象，但是相對應(yīng)的流動(dòng)負(fù)債也是增長的現(xiàn)象，而對流動(dòng)比率、速動(dòng)比率分析中，這兩個(gè)指標(biāo)在2016～2018年，都是一個(gè)在2016～2017年有較大幅度降低，而2017～2018年只有小幅度上升的趨勢，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率這兩個(gè)指標(biāo)與償債能力都是成正比的關(guān)系。而現(xiàn)如今雅居樂流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的情況，就反映出雅居樂集團(tuán)公司的償債能力也在一個(gè)降低的現(xiàn)象，對企業(yè)來說，速動(dòng)比率的正常范圍是100%左右，所幸雅居樂的速動(dòng)比率截止至2018年，速動(dòng)比率還是在100%之上（2018年速動(dòng)比率131.38%），但是流動(dòng)比率的正常范圍是200%左右較好，而雅居樂的流動(dòng)比率2016～2018年都是低于200%的，但是截止至2018年流動(dòng)比率138.65%，距離正常范圍200%左右還有一大步的距離。營運(yùn)能力降低從杜邦分析-總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析中，發(fā)現(xiàn)雅居樂集團(tuán)控股有限公司2016～2018年中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存在逐年遞減的情況，而分析具體中發(fā)現(xiàn)是因?yàn)檠啪訕焚Y產(chǎn)中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和存貨等科目金額都存在比往年增大的現(xiàn)象，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與企業(yè)的營運(yùn)能力掛鉤，兩者成正比例關(guān)系，若企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越慢，則表明營運(yùn)能力越弱；而現(xiàn)如今雅居樂總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直處于下降的現(xiàn)象，反映出雅居樂營運(yùn)能力也在變?nèi)?。收現(xiàn)能力降低在分析雅居樂集團(tuán)公司資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，發(fā)現(xiàn)2016年至2018年中應(yīng)收賬款金額存在于逐年遞增的情況，從2016年的4,383,129千元到2017年的6,547,559千元，最后到2018年的12,510,503千元，應(yīng)收賬款數(shù)額一再增大；收現(xiàn)能力的是反映對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的成果的一個(gè)度量，而收現(xiàn)能力的強(qiáng)弱于企業(yè)的應(yīng)收賬款成反比例關(guān)系，企業(yè)的應(yīng)收賬款越大，則收現(xiàn)能力越弱?，F(xiàn)如今雅居樂應(yīng)收賬款額度一再增大，說明雅居樂的收現(xiàn)能力一直降低。提升雅居樂集團(tuán)公司獲利能力的建議增發(fā)股票，增加股東權(quán)益對于雅居樂集團(tuán)控股有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大的情況，企業(yè)資產(chǎn)在每年遞增，但負(fù)債也每年遞增，這并不利于企業(yè)的長期發(fā)展，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，財(cái)務(wù)費(fèi)用也會(huì)增大，財(cái)務(wù)彈性也會(huì)變小；目前雅居樂的利率風(fēng)險(xiǎn)主要來源于借款，而浮息借款令雅居樂也面臨現(xiàn)金流量的利率風(fēng)險(xiǎn)；面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來源于合同資產(chǎn)、貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)、銀行現(xiàn)金存款等。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)前期投資額是比較大的，但是長期增加負(fù)債來維持企業(yè)能有更多的資產(chǎn)可以運(yùn)營經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是不可行的方法，其實(shí)企業(yè)想要資產(chǎn)增加，不僅可以是負(fù)債的增加，最好是所有者權(quán)益的增加，這樣企業(yè)就不會(huì)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而雅居樂集團(tuán)公司可以增發(fā)公司的股票，增加股東權(quán)益，這樣籌集更多的資金來運(yùn)營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)有所降低。合理負(fù)債，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)關(guān)于雅居樂集團(tuán)控股有限公司償債能力降低的情況，這并不是一個(gè)好的現(xiàn)象，償債能力的降低對于企業(yè)會(huì)有可能影響到正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，從而降低企業(yè)的盈利能力，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)影響到企業(yè)未來的生存，倘若借款逾期，也會(huì)影響到企業(yè)的征信問題。面對償債能力降低的情況，建議雅居樂集團(tuán)控股有限公司可以合理的負(fù)債，在發(fā)展項(xiàng)目之前，考慮是否需要借款發(fā)展，倘若需要，企業(yè)可以事前進(jìn)行合理的規(guī)劃，根據(jù)借款的多少、時(shí)間的長短、利率的高低將各種舉債方式的好壞與企業(yè)實(shí)際情況相聯(lián)系，按自身需求、可承受能力，擇出最優(yōu)的方案，從而降低借款帶來的不必要的費(fèi)用，以及減少出現(xiàn)過多的負(fù)債的情況。合理負(fù)債能幫助雅居樂集團(tuán)公司優(yōu)化自身的資本結(jié)構(gòu)，從而提高償債能力，所以建議雅居樂集團(tuán)公司可以合理的負(fù)債。加強(qiáng)資產(chǎn)管理，提高資產(chǎn)利用率關(guān)于企業(yè)的營運(yùn)能力降低的情況，這表明企業(yè)的營運(yùn)資產(chǎn)并沒有得到很好的利用，也不利于改善企業(yè)的經(jīng)營與管理，以至于會(huì)阻礙企業(yè)獲得更多的收益。經(jīng)分析雅居樂集團(tuán)公司是因?yàn)楝F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和存貨等比往年增多，這說明現(xiàn)金及其等價(jià)物并未得到很好的利用，存貨并沒有較好的管理。面對這樣的情況建議雅居樂集團(tuán)控股有限公司加強(qiáng)資產(chǎn)管理，提高現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的利用度，將閑置、過剩的資產(chǎn)處理，減少存貨的積壓，將各項(xiàng)資產(chǎn)提高利用率，從而為企業(yè)賺取更大的利益，提升企業(yè)的營運(yùn)能力。增強(qiáng)應(yīng)收賬款管理關(guān)于雅居樂收現(xiàn)能力降低的情況，建議可以在發(fā)生應(yīng)收賬款的時(shí)候，對應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行管控工作，在債務(wù)人方面，做到依法簽訂合同約定，加強(qiáng)對債務(wù)人的約束，讓應(yīng)收款項(xiàng)發(fā)生的有法可依，有據(jù)可循。在自身方面，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營能力、資金流動(dòng)的情況以及成本累積的大小，盡量減小賒銷、欠賬、墊付的情況；而對誠信度不高的客戶，盡最大能力控制應(yīng)收賬款。結(jié)論雅居樂集團(tuán)控股有限公司三年內(nèi)都保持這盈利局勢，并未發(fā)生虧損的情況，而且每年銷售收入、凈利潤、總資產(chǎn)的基本情況也保持著持續(xù)增長趨勢，有較好的凈資產(chǎn)收益率，并且在雅居多元化發(fā)展的公司業(yè)務(wù)，除了房地產(chǎn)開發(fā)為主的業(yè)務(wù)收入有持續(xù)增長外，雅居樂其他兼營業(yè)務(wù)收入也是保持一個(gè)增長的情況，都給企業(yè)帶來了可觀的收入。在對雅居樂集團(tuán)控股有限公司進(jìn)行的獲利能力分析，總體而言，雅居樂公司獲利情況時(shí)一個(gè)較好情況，企業(yè)若更重視對總資產(chǎn)的利用率情況和償債能力的提升，會(huì)有更好的獲利情況，企業(yè)會(huì)獲得更好的利潤最大化。

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致謝通過寫這次的論文，讓我對雅居樂和房地產(chǎn)行業(yè)加深了不少的了解，從中也學(xué)到了一些知識，把理論的知識，轉(zhuǎn)換了實(shí)際操作上來，讓我懂得基礎(chǔ)知識的重要性，只有把基礎(chǔ)知識完完全全的掌握，才能更好的把它轉(zhuǎn)換到實(shí)操上來，理論和實(shí)操相結(jié)合，才能更好的完成論文；認(rèn)真研讀論文和期刊期間，看別人的作品從中也知道了不少的知識，讓自己知道該怎樣去寫論文，并把自己從期刊和論文學(xué)到的知識運(yùn)用到自己的寫作中去，更好地完成這次論文的寫作。這次論文能夠順利地完成，這里要感謝與我一起探討寫這次論文的同學(xué)，以及感謝導(dǎo)師對我論文的指導(dǎo)，讓自己明白有哪些不足之處，并加以改正，大學(xué)四年生活也即將結(jié)束了，感謝那些給我傳授知識的老師們，和那些對我有過幫助的同學(xué)，謝謝他們四年來對我的關(guān)懷和照顧。最后感謝我大學(xué)的輔導(dǎo)員老師，是他讓我知道了自己的人生方向，懂得如何去努力行動(dòng)起來。

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書怎么寫每個(gè)學(xué)校都有自己的任務(wù)書表格，而