中級會計職稱第四章投資性房地產

第四章投資性房地產掌握投資性房地產概念和范圍掌握投資性房地產的確認條件掌握投資性房地產初始計量的核算掌握投資性房地產后續(xù)計量的核算掌握投資性房地產轉換的核算熟悉投資性房地產處置的核算第一節(jié)投資性房地產的定義、特征、范圍1、投資性房地產概念是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。企業(yè)持有投資性房地產的目的主要有如下三方面：（1）為賺取租金。（2）為資本增值。（3）既為賺取租金又為資本增值2、主要包括：（1）采用經營租賃方式出租的土地使用權；（2）采用經營租賃方式出租的建筑物；（3）長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權。注意：企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

3、下列各項不屬于投資性房地產：（1）準備出租但沒出租的，不屬于投資性房地產；

（2）出租不屬于自己的房地產，比如是租別人的又出租出去；（轉租）

（3）認定為閑置的土地使用權；

（4）企業(yè)經營管理所開的飯店；

（5）房地產開發(fā)企業(yè)準備出售的樓盤。（6）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

(2009)下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用權

D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物

答案：AC（2007）下列各項中，屬于投資性房地產的有

A.企業(yè)擁有并自行經營的飯店

B.企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓

C.房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權

答案：BD第二節(jié)確認和初始計量一、確認:兩種情況（1）外購（自建）同時起租

（2）外購（自建）以后起租二、初始計量按照成本進行初始計量，比照固定資產和無形資產等相關要求確定。三、核算1、賬戶;成本模式下設置：投資性房地產—×××

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備公允價模式下設置：投資性房地產—成本—公允價變動

公允價變動損益

外購或自制:只有購入或完成的同時用于出租或資本增值的：借:投資性房地產貸：銀行存款\在建工程等否則,先做固定資產、無形資產或存貨，再按轉換處理。四、后續(xù)支出（后講）第三節(jié)投資性房地產的后續(xù)計量一、成本模式與公允價值模式1、同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。2、采用公允價值模式的前提條件：3、企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。不得從公允價值模式轉為成本模式?。?008）下列有關投資性房地產后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（）。

A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式

B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式

C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式

D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式二、采用成本模式進行后續(xù)計量（通常）按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定對投資性房地產進行：后續(xù)計量、計提折舊或進行攤銷.1、計提折舊（攤銷）借:其他業(yè)務成本貸:投資性房地產累計折舊(攤銷)2、取得租金收入作“其他業(yè)務收入”。3、存在減值跡象的，按照資產減值的有關規(guī)定處理。借：資產減值損失

貸：投資性房地產減值準備三、采用公允價值模式進行后續(xù)計量1不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷；不減值2以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，差額計入當期損益：借:投資性房地產-XX（公允價值變動）貸：公允價值變動損益（公允價值下降則分錄相反）3取得的租金收入確認為其他業(yè)務收入（2008）判斷題：采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應根據其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（）注意在處置投資性房地產時，應將“公允價值變動損益”、“資本公積——其他資本公積”轉入“其他業(yè)務成本”；在處置金融資產和長期股權投資時，應將“公允價值變動損益”、“資本公積——其他資本公積”轉入“投資收益”。四、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更從成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益。（17章講授）會計政策變更：調整盈余公積和利潤分配——未分配利潤，調整期初留存收益。

（2007）下列關于投資性房地產核算的表述中，正確的是A．采有成本模式計量的投資性房地產不需要確認減值損失B．采用公允價值模式計量的投資性房地產可轉換為成本模式計量C．采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積D．采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為公允價值模式計量第四節(jié)投資性房地產的轉換和處置一、房地產的轉換房地產的轉換，是因房地產用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。即將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產.（一）房地產的轉換形式及轉換日1將投資性房地產轉為自用房地產:轉換日為房地產達到自用狀態(tài),企業(yè)開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期.2作為存貨的房地產改為出租:轉換日為租賃期開始日.3自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租：轉換日為租賃期開始日.4自用土地使用權停止自用改用于資本增值:轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日期.（二）房地產轉換的會計處理1在成本模式下

應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值.（僅僅是科目對換）（1）成本模式投資性房地產轉為自用房地產：（2）自用房地產或存貨轉換為采用成本模式計量的投資性房地產：自用——按賬面價值分別結轉（按原值、折舊或攤銷、減值準備分別結轉）存貨房地產——按賬面價值直接結轉歸納：固定資產（無形資產）投資性房地產對轉即：“投資性房地產”“固定資產”（無形資產）“投資性房地產累計折舊”“累計折舊”“投資性房地產減值準備”“固定資產減值準備”2公允價值模式下（1）投資性房地產轉換為自用房地產以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益).

借：固定資產\無形資產(轉換日的公允價值)

貸:投資性房地產-XX(成本)(借或貸):投資性房地產-XX(公允價值變動)(借或貸):公允價值變動損益歸納：公允價值之間結轉，差額計入當期利潤（公允價值變動損益）切記：被轉換的自用或存貨按結轉必須按當天的公允價值計量；2公允價值模式計量下(2)自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產A、按照轉換當日的公允價值計量.B、轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額（借差）計入當期損益(公允價值變動損益),轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額（貸差）作為資本公積(其他資本公積).處置該項投資性房地產時,原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益(其他業(yè)務成本)1、按結轉當天的公允價值計量；2、公允價值>賬面價值之間的差額：正差計入資本公積（其他）（謹慎）公允價值<賬面價值之間的差額：負差計入公允價值變動損益注:處置時3、將該項投資性房地產原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業(yè)務成本）借:資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務成本4、將該項投資性房地產原累計公允價值變動損益轉為其他業(yè)務成本。歸納：公允價值模式下的轉換投資性房地產采用公允價值模式，被轉入方也采用公允價值計量（2008）企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日其公允價值大于賬面價值的差額，應確認為（）。

A.資本公積B.營業(yè)外收入

C.其他業(yè)務收入D.公允價值變動損益（2009）企業(yè)將作為存貨的商品房轉換為采用公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產時，商品房公允價值高于賬面價值的差額應當計入的項目是（）。

A.資本公積B.投資收益

C.營業(yè)外收入D.公允價值變動損益二、投資性房地產的處置企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損時：實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入處置投資性房地產的賬面價值計入其他業(yè)務成本注：對采用公允價值計量的，在出售時還要結轉原計入所有者權益的部分及原累計公允價值變動損益.綜合例:07年1月1日,某房地產開發(fā)企業(yè)以1100萬元獲取某塊土地11年的使用權,準備用于商品開發(fā).07年12月31日,攤銷(假定按直線法）08年1月,土地開始用于商品開發(fā),至當年12月開發(fā)完成,共發(fā)生開發(fā)支出4000萬元.08年2月,與某公司簽定協(xié)議,從08年7月1日起按每年800萬將商品房出租,