菏澤市巨野縣麟州商業(yè)步行街項(xiàng)目全程營銷報(bào)告-129

『巨野麟州商業(yè)步行街』全程營銷報(bào)告工程開發(fā)：XXXXXX概念籌劃：XXXXXX規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海美施文建筑設(shè)計(jì)制作日期：二零零八年四月1前言2城區(qū)的生命過程在本質(zhì)上不同于一般高級(jí)生物體城區(qū)可以局部成長、局部消亡、自我更新——著名城市史學(xué)家劉易斯·芒德?！敬尉抟俺菂^(qū)麟州商業(yè)步行街的『概念定位方案』試圖通過導(dǎo)入城區(qū)開展、城區(qū)商業(yè)開展的理念，以促進(jìn)巨野城區(qū)商業(yè)文化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，提升巨野縣城區(qū)的整體城市印象，增強(qiáng)巨野城區(qū)商業(yè)氣氛的競(jìng)爭(zhēng)力。壹貳叁肆巨野市場(chǎng)工程分析概念定位規(guī)劃示意伍營銷推廣壹、巨野市場(chǎng)4一、市場(chǎng)環(huán)境二、商業(yè)市場(chǎng)三、市場(chǎng)總結(jié)一般而言，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、供需狀況和競(jìng)爭(zhēng)情況，三大層面進(jìn)行深入分析，通過市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀與特點(diǎn)，并預(yù)測(cè)未來近期的市場(chǎng)走勢(shì)。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、營銷過程是一個(gè)系統(tǒng)而艱巨的工程，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是這一系統(tǒng)工程的首要環(huán)節(jié)，它在面臨著資源條件、管理水平、外界環(huán)境等一系列挑戰(zhàn)的情況下，通過區(qū)域狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及企業(yè)能力等各個(gè)方面的評(píng)估來判斷工程的可行性。因此在本報(bào)告中，我們僅就與本工程息息相關(guān)的市場(chǎng)現(xiàn)象做針對(duì)性研究，以便所得結(jié)果對(duì)于工程在實(shí)際營銷中發(fā)揮最大的實(shí)效性。另外，為了使整篇報(bào)告到達(dá)簡(jiǎn)潔性、針對(duì)性、特定性的結(jié)果，我們?cè)谑袌?chǎng)研究時(shí)以巨野城區(qū)作為主要載體進(jìn)行分析研究。注：在中國，“城區(qū)〞概念是三、四線城市的主要開展載體。5市場(chǎng)導(dǎo)言1、巨野概況2、歷史文化3、交通現(xiàn)況4、人口現(xiàn)況5、物產(chǎn)資源6、產(chǎn)業(yè)開展7、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況8、城市建設(shè)9、市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)一、市場(chǎng)環(huán)境61、巨野概況四省交界地的巨野：巨野縣，位于魯、蘇、豫、皖四省交界處，地處山東省菏澤市東部，鄰接濟(jì)寧市；轄16個(gè)鎮(zhèn)，共有875個(gè)行政村，總?cè)丝?5萬人，總面積1308平方公里，耕地面積114.9萬畝；巨野縣人民政府駐巨野鎮(zhèn)。數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)站本案2、歷史文化全國著名的“農(nóng)民繪畫之鄉(xiāng)〞、“戲曲之鄉(xiāng)〞：巨野，古稱“麟州〞，是春秋“西狩獲麟〞之地，秦末彭越起兵之所；東臨孔子故里曲阜，西陲牡丹之鄉(xiāng)菏澤；近圣人之居，沐玄歌之化；西漢建縣，唐武德四年置“麟州〞；巨野當(dāng)家畫種工筆牡丹，以雅俗共賞、工整典雅、雍容大方、色彩絢麗等特點(diǎn)享譽(yù)海內(nèi)外，為北京榮寶齋、廣州友誼商店、西安古樓書畫市場(chǎng)等全國90家知名書畫市場(chǎng)和畫店的當(dāng)家品種，他們懸掛或出售的工筆牡丹畫80%出自巨野，被譽(yù)為“中國工筆牡丹畫之鄉(xiāng)〞。3、交通現(xiàn)況巨野的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)十清楚顯，東依津滬鐵路，西鄰京九鐵路，新石鐵路穿境而過，327國道、日東高速橫穿東西，德商公路縱貫?zāi)媳?，縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯(cuò)。距縣城20公里的濟(jì)寧機(jī)場(chǎng)，通航京、津、滬、穗、閩等大中城市，距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)、鄭州機(jī)場(chǎng)等大型空港僅2個(gè)小時(shí)的車程?，F(xiàn)已開工建設(shè)的巨野航道，建成后將與京杭大運(yùn)河互相貫穿，形成了能迅速上天、下海、進(jìn)京、赴省的快捷網(wǎng)絡(luò)。

巨野鎮(zhèn)城區(qū)位于濟(jì)菏高速和日東高速的交界處，交通極為便利。高速公路交匯地，開展?jié)摿薮?。巨野縣地處日東高速、濟(jì)荷高速的交匯處，是連接南北各省省會(huì)城市的重要樞紐；巨野交通的便利性，對(duì)于整個(gè)巨野的經(jīng)濟(jì)是具有非凡意義的；從中國三、四線城市的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)開展角度來看，大多以交通設(shè)施為開展載體；而重要樞紐的地位更是對(duì)巨野的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)等的成長起到了快速帶動(dòng)的作用。連接省內(nèi)外，聯(lián)系沿海與內(nèi)地，宏觀經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)巨野快速開展。相較于荷澤其他城區(qū)的交通環(huán)境而言，巨野城區(qū)開展、巨野商業(yè)市場(chǎng)的開展，從其規(guī)模性、影響力來看，都在中國宏觀經(jīng)濟(jì)開展的驅(qū)動(dòng)下，迅速地開展著?！緟^(qū)位、交通對(duì)本工程的影響和意義】數(shù)據(jù)來源：巨野統(tǒng)計(jì)局4、人口現(xiàn)況巨野縣歷年城鎮(zhèn)人口〔萬人〕5、物產(chǎn)資源數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)站6、產(chǎn)業(yè)開展特別關(guān)注：本工程所在為巨野歷史上的“永豐小商品批發(fā)街〞，在巨野人民心目中具有一定的消費(fèi)認(rèn)知，因此我們?cè)谠跇I(yè)態(tài)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)巨野的產(chǎn)業(yè)資源及其各產(chǎn)業(yè)開展及目前所處的比例，從而確保工程在業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)傾向于快速開展的各產(chǎn)業(yè)或業(yè)態(tài)。2007年巨野產(chǎn)業(yè)比重05年GDP（億）排名06年GDP（億元）排名06年增長排名2006年人口（萬人）排名06年人均GDP（元）排名菏澤市450.7537.717.1%8616152開發(fā)區(qū)14.691019.061028.9%1231089391東明縣49557.7517.7%674777972定陶縣34.86840.8817.1%861968893成武縣36.8743.6717.4%763867624鄆城縣58.6169.1216.3%10109363395牡丹區(qū)53.81464.2416.5%9103462336單縣57.2269.2118%411725914.57巨野縣45.24655619.56%293559148鄄城縣33.76940.3919%378651679曹縣56.4367.8317.9%514214775107、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況〖巨野在荷澤各區(qū)、縣中之經(jīng)濟(jì)排名〗數(shù)據(jù)來源：2006年各地方政府公布數(shù)據(jù)注：住宅產(chǎn)業(yè)開展與人均GDP關(guān)系表現(xiàn)了一個(gè)城市開展?fàn)顟B(tài)，當(dāng)社會(huì)人均GDP達(dá)200至300美元時(shí)，該城市的開展處于“起步階段〞；當(dāng)社會(huì)人均GDP達(dá)300至600美元時(shí)，城市開展處于“開展階段〞；當(dāng)人均GDP達(dá)600至800美元時(shí)，為“快速開展階段〞；當(dāng)人均GDP達(dá)800至1300美元時(shí)，為“高速開展階段〞；當(dāng)人均GDP達(dá)1300至8000美元時(shí)，為“穩(wěn)定高速開展〞；當(dāng)人均GDP達(dá)8000至10000美元時(shí)，為“平穩(wěn)開展階段〞。數(shù)據(jù)來源：巨野統(tǒng)計(jì)局全社會(huì)消費(fèi)品零售總額〔億元〕〖區(qū)域消費(fèi)力〗

2007年巨野實(shí)現(xiàn)全社會(huì)消費(fèi)品零售總額27.05億元，比2006年增長了16.19%從行業(yè)來看，批發(fā)業(yè)和零售業(yè)增長較快；其增長速度也逐年提高，2006年的增長速度僅為9.3%，這說明巨野的社會(huì)消費(fèi)能力較為強(qiáng)勁；消費(fèi)格局在日益改變，從而刺激了消費(fèi)者的大力消費(fèi)。7、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況數(shù)據(jù)來源：巨野統(tǒng)計(jì)局7、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況〖人均消費(fèi)力〗城鎮(zhèn)居民人均可支配收入〔元〕人均年可支配收入大幅增長，消費(fèi)力逐年增強(qiáng)；其增長速度也逐年提高，07年較06年增長了12.1%，后續(xù)增長空間較大；舉例：家庭平均年可支配收入為14954元，按80％用于還房貸，月還貸額約990元。按首付30％計(jì)算，可承受房屋總價(jià)在15-25萬左右；同時(shí)，考慮到家庭的隱性收入及其他不可預(yù)測(cè)因素，消費(fèi)者可承受房屋總價(jià)為20-30萬左右。數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)站7、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況〖巨野經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〗房地產(chǎn)業(yè)處于高速開展階段。巨野的住宅地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)入市量均處于上升期，這從目前市場(chǎng)上已有的工程可見一般；而房地產(chǎn)業(yè)的高速開展，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的上升必將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及整體商業(yè)的迅速開展，而這將是本工程入市的根本立足點(diǎn)。城市化率較低，仍缺乏25%。城市化率是城市開展水平的一個(gè)重要指標(biāo)，而城市化率與人口與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系那么息息相關(guān)；無論是從交通、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)或是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的快速開展，均說明巨野的城區(qū)正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)城區(qū)向新興城區(qū)轉(zhuǎn)變的過程，這無疑是本工程定位的一個(gè)突破點(diǎn)?！揪抟敖?jīng)濟(jì)之于房地產(chǎn)及本工程的意義】數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)站8、城市建設(shè)〖千年古城煥發(fā)新魅力〗近年來，巨野縣把城市建設(shè)作為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的“龍頭〞來對(duì)待，不僅僅抓好根底設(shè)施的配套，而且注重城市功能的完善、城市形象的塑造、城市品位的提升、城市居民物質(zhì)文化生活質(zhì)量的改善，切實(shí)增強(qiáng)了城市的親和力、吸引力。天下之中第一山數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)8、城市建設(shè)〖建設(shè)21世紀(jì)新興能源生態(tài)城市〗總體目標(biāo)：積極培植“煤炭化工丶紡織服裝丶建材和食品加工〞四大產(chǎn)業(yè)集群；著力做好重點(diǎn)工程建設(shè)丶工業(yè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)丶城鎮(zhèn)化建設(shè)效勞業(yè)建設(shè)丶新農(nóng)村建設(shè)丶和諧社會(huì)建設(shè)；努力實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值高速增長丶財(cái)政收入快速增長丶人民群眾收入有效增長和縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)的四大目標(biāo)，奮力實(shí)現(xiàn)巨野的全面崛起與振興。具體目標(biāo)：縣域經(jīng)濟(jì)開展更快，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化；到2021年，全縣GDP到達(dá)190億元以上，年均增長25%以，地方財(cái)政收入到達(dá)11億元以上，年均增長29.7%；以煤炭化工丶紡織服裝丶建材丶食品加工為主的四大工業(yè)體系趨于完善，新型工業(yè)成為縣域經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量三次產(chǎn)業(yè)比調(diào)整到2.6∶62.4∶25。2021年2007年巨野產(chǎn)業(yè)比重開展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)9、市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)巨野在菏澤各區(qū)、縣中的大局部經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值雖然排名靠后，但增長速度排名卻位居前列，因此在未來的幾年中巨野的開展?jié)摿⑷找嫱怀?；城?zhèn)人均可支配收入逐年增加，與其他縣市相比增速較高，消費(fèi)力日漸強(qiáng)勁；巨野的內(nèi)外環(huán)境和自身經(jīng)濟(jì)條件趨好，為本案立項(xiàng)奠定了穩(wěn)固的支持根底；巨野人民消費(fèi)力的不斷提升成為工程可持續(xù)開展的先決條件。211、巨野城區(qū)主要商業(yè)分析2、工程周邊可比案例分析3、成武城區(qū)主要商業(yè)分析4、曹縣城區(qū)主要商業(yè)分析5、巨野與鄰縣商業(yè)比較分析6、商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)二、商業(yè)市場(chǎng)22為確?！镑胫莶叫薪吱暪こ潭ㄎ坏臏?zhǔn)確性和精確性，我司對(duì)巨野的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的調(diào)研，通過對(duì)其商業(yè)的整體布局，經(jīng)營格局，經(jīng)營業(yè)態(tài)，租金體系等各方面有針對(duì)性的深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前巨野的商業(yè)現(xiàn)狀為：缺乏能夠滿足巨野人民日漸提高的消費(fèi)理念及消費(fèi)能力的商業(yè)中心。巨野的各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全城，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)的開展較為迅猛；已成商業(yè)格局的各街已經(jīng)形成自身固定的業(yè)態(tài)組合，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、鞋類、家居建材、雜貨、通訊等為主；巨野的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)階段已幾乎滿租，但是經(jīng)營狀況卻不理想，主要是由于各業(yè)態(tài)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重；目前巨野的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金已漸成體系，這說明市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)的投入熱情較為高漲，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)的支撐較強(qiáng)；現(xiàn)階段巨野的的商業(yè)從形態(tài)、經(jīng)營格局、經(jīng)營業(yè)態(tài)等均檔次較低，品牌引入較少，缺乏升級(jí)的商業(yè)引導(dǎo)點(diǎn)；1、巨野城區(qū)主要商業(yè)分析〖現(xiàn)有商業(yè)特征〗數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)〖主要商業(yè)分布圖〗數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)Ｎ文苑路古城路S254麗天大酒店華麟世紀(jì)園華瑞小區(qū)人民路汽車站巨野審計(jì)局巨野實(shí)驗(yàn)中學(xué)三聯(lián)家電巨野實(shí)驗(yàn)小學(xué)巨野一中麟州商城佳和超市金太陽商貿(mào)城青年路承德購物廣場(chǎng)名仕KTV百通購物廣場(chǎng)巨野婦幼保健院中國農(nóng)村信用社郵政儲(chǔ)蓄山東省農(nóng)村信用社工商銀行建設(shè)銀行巨野縣醫(yī)院新華商城本案光麟新天地已有建筑現(xiàn)有住宅工程專業(yè)市場(chǎng)中心商圈高檔住宅區(qū)農(nóng)貿(mào)集市競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案特色商業(yè)街光明路招商街新華路路永豐前進(jìn)路人地稅局東方賓館勞動(dòng)局財(cái)政局新世紀(jì)商貿(mào)城縣委人大政協(xié)外貿(mào)局房產(chǎn)局縣政府傳統(tǒng)商圈：人民路〔招商街至光豐路路段〕道路屬性－－人民路是巨野縣的交通主干道，是行人、自行車、電動(dòng)車、汽車等最密集的一條路；商業(yè)特征－－人民路集合了人們?nèi)粘Ｉ钏璧母鞣N業(yè)態(tài)，是一個(gè)百貨業(yè)的商業(yè)。特色商業(yè)街：招商街〔人民路至文苑路路段〕、古城路招商街－－是經(jīng)規(guī)劃且成功的一條品牌特色商業(yè)街，以經(jīng)營品牌、精品服飾為主；古城路－－是巨野規(guī)劃的一條仿古商業(yè)街，但是未成形，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂。專業(yè)市場(chǎng)：人民路〔光明路至招商街路段〕、招商街〔人民路至青年路路段〕、前進(jìn)路〔人民路至青年路路段〕人民路/前進(jìn)路－－巨野摩托車、電動(dòng)車及汽配專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街；招商街－－巨野縣的家裝建材、家飾等的專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)，建成已有三、四年時(shí)間，經(jīng)營狀況尚可。傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：文苑路〔招商街至新華路路段〕文苑路－－巨野縣的一條農(nóng)貿(mào)商業(yè)街，以集市的形式存在，主營日常生活所需的食品類業(yè)態(tài)〖主要商業(yè)分布格局〗特別關(guān)注：本工程所在為巨野縣的傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氣氛已十分濃厚，且消費(fèi)人流也是巨野最集中之處。巨野城區(qū)各主要步行街商業(yè)描述分析人民路是巨野傳統(tǒng)的百貨業(yè)中各零售業(yè)態(tài)集合的商業(yè)街。人民路是巨野縣的主要交通干道，也是其主要的商業(yè)道路；人民路整體的商業(yè)氣氛較為濃厚，平均租金水平處于巨野縣的高位水平；人民路整體商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，服飾、鞋帽、褲業(yè)是其主營業(yè)態(tài)；各業(yè)態(tài)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，且檔次較為低下，因此即使所有街鋪均已滿租，其營業(yè)狀況并不十分理想?！既嗣衤贰綄傩訟BCDE代表業(yè)態(tài)電動(dòng)車、摩托車家居裝飾（如地板、太陽能、衛(wèi)浴、廚具等）服飾、鞋帽褲裝、童裝、服飾鞋類、服飾、飾品經(jīng)營格局1F1F1F1F2F主力面積范圍20-30平方米30-40平方米30-40平方米30-40平方米80-90平方米年租行情0.3-0.5萬/年0.8-1.2萬/年1.5-2萬/年2.5-3萬/年3.5-4萬/年日租行情0.33-0.54元/平方米·天0.63-0.94元/平方米·天1.17-1.57元/平方米·天1.57-2.35元/平方米·天1.07-1.22元/平方米·天平均日租租金1.09元/平方米·天數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)〖人民路租金示意〗Ｎ新華路光明路招商街永豐路前進(jìn)路

人民路BCDE承德購物廣場(chǎng)佳和購物中心三聯(lián)家電購物廣場(chǎng)A本案注：A、B為專業(yè)市場(chǎng)?！颊猩探帧秸猩探质蔷抟翱h新興的中高檔時(shí)尚精品商業(yè)街。招商街的經(jīng)營業(yè)態(tài)以精品服飾、家居建材等為主；因?yàn)榻y(tǒng)一規(guī)劃，所以目前已形成一定的集聚效應(yīng)，尤其更以“精品服飾街〞而聞名巨野；相較于傳統(tǒng)的商鋪，招商街的街鋪經(jīng)營格局已根本成形，主要以2F或3F的住宅底商為主。屬性ABCD代表業(yè)態(tài)精品服飾、休閑娛樂、家飾精品服飾、生活配套、家居軟裝家居建材生活配套等雜類業(yè)態(tài)經(jīng)營格局1F1-3F1-2F1-2F主力面積范圍20-30平方米120-150平方米60-70平方米70-80平方米年租行情0.9-1萬元/年1.5-2萬元/年0.5-0.85萬元/年0.8-1萬元/年日租行情1元·平方米·天0.3-0.4元·平方米·天0.2-0.4元·平方米·天0.3-0.4元·平方米·天平均日租租金0.43元·平方米·天Ｎ名仕KTV燈飾茶行家居工藝品服裝飾品養(yǎng)生保健針疚餐飲箱包眼鏡ABCD

招商街承德購物廣場(chǎng)人民路御青茶行床上用品精品服裝品牌服飾飾品小型生活超市彩印重慶小火鍋診所設(shè)計(jì)裝飾網(wǎng)吧家俱商城廚具裝飾城裝飾材料布行水果超市涂料地板移動(dòng)通信音像制品洗化用品美發(fā)生活超市〖招商街租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)〖新華路〗新華路是巨野未來的商業(yè)開展核心帶。新華路人民路是巨野的重要交通路段，人流較密集；新華路目前以小吃、數(shù)碼、各類雜貨等經(jīng)營業(yè)態(tài)為主；“光麟新天地〞和“新華商城〞兩個(gè)商住工程的落成，預(yù)示著新華路將來的商業(yè)前景；“光麟新天地〞引入的品牌超市“銀座〞不但將新華路更是將巨野的商業(yè)推上了一個(gè)新的開展階段。屬性ABCD代表業(yè)態(tài)數(shù)碼、配套電腦維修、餐飲、二手車交易餐飲、配套、電腦農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營格局1F1F1F1-2F主力面積范圍18平方米左右30平方米左右約70-80平方米30-40平方米年租行情0.6萬元/年0.6-0.7萬元/年0.8-1.5萬元/年0.84-0.96萬元/年日租行情0.92元·平方米·天0.56-0.65元·平方米·天0.3-0.6元·平方米·天0.67-0.78元·平方米·天平均日租租金0.64元/平方米·天注：B中2F辦公租金約在200-300元／月，3F多為租住客，租金約在100-200元／月，由于是自有物業(yè)，因此房東對(duì)于租金的要求并沒有十分強(qiáng)求，僅求滿租。(商業(yè)個(gè)案將在后續(xù)做詳細(xì)說明)新華路人民路ＮAB新華商城金太陽商貿(mào)城特色小吃快餐店新月電腦生活超市兒童攝影快餐電腦、數(shù)碼網(wǎng)吧衛(wèi)生室廣告噴繪海爾專賣匯客服飾廣場(chǎng)３Ｆ老公房辦公樓CD大排檔餐飲特色小吃農(nóng)貿(mào)配套光麟新天地一期二期〖新華路租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)〖永豐路〗永豐路是巨野的小商品一條街，但隨著時(shí)間推移，各中高檔精品店也漸漸聚于此。永豐路與人民路是巨野縣的商業(yè)集中點(diǎn)；目前除佳和超市、百達(dá)通購物廣場(chǎng)等綜合購物場(chǎng)所外，還集中了四個(gè)賣場(chǎng)，說明巨野的商業(yè)對(duì)于地段的選擇仍是極為重視的；“麟州商城〞和“商業(yè)購物廣場(chǎng)〞所在地是原巨野“永豐小商品一條街〞，在巨野人心目中影響較深。屬性ABCD代表業(yè)態(tài)服飾、鞋帽、箱包服飾、鞋帽、箱包服飾、家紡服飾、飾品、鞋帽經(jīng)營格局3F2F3F3F主力面積范圍90平方米左右80平方米左右約120-150平方米80-90平方米年租行情0.75-1萬元/年0.4-0.7萬元/年3-4萬元/年2.5-3萬元/年日租行情0.22-0.3元·平方米·天0.13-0.24元·平方米·天0.68-0.73元·平方米·天0.86-0.9元·平方米·天平均日租租金0.22/0.79元/平方米·天（由于商業(yè)形態(tài)不同，將永豐路租金以人民路為界，分為兩段）Ｎ

永豐路人民路ABCD麟州商城U形廣場(chǎng)新世紀(jì)商貿(mào)城服飾床上用品藥房煙酒行佳和超市賣場(chǎng)〖永豐路租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)〖前進(jìn)路〗前進(jìn)路是巨野城區(qū)東西分界主要干道，也是商業(yè)與住宅的結(jié)合之地。人民路是前進(jìn)路的分水嶺：人民路以北多是住宅區(qū)，且是巨野未來的檔住宅規(guī)劃區(qū)，商業(yè)僅零星散落；人民路以南皆為沿街鋪面，且均已滿租，幾乎無店面對(duì)外出租；商業(yè)經(jīng)營以生活配套等雜貨類業(yè)態(tài)和專業(yè)市場(chǎng)〔如摩托車、電動(dòng)車等〕為主；Ｎ前進(jìn)路人民路住宅區(qū)鳳凰城AB屬性AB代表業(yè)態(tài)零落的雜貨類業(yè)態(tài)面包房、小超市、藥房等生活類業(yè)態(tài)/電動(dòng)車、摩托車經(jīng)營格局1F1F/2F主力面積范圍30平方米左右30/200-300平方米年租行情0.3萬元左右/年0.8/2-3萬元/年日租行情1元/元·平方米·天0.7/0.27元·平方米·天平均日租租金0.66元·平方米·天〖前進(jìn)路租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)〖古城路〗古城路是巨野文化仿古商業(yè)街。古城路因?yàn)榻ㄖ螒B(tài)關(guān)系，聚集了一批文化業(yè)業(yè)態(tài)，如畫廊、典當(dāng)行、古董等；為適應(yīng)周邊居民生活，古城路也包含了一局部生活配套業(yè)態(tài)，如餐飲、糧油等，另外因?yàn)閷?shí)驗(yàn)小學(xué)設(shè)在此路上，書店、文具店等店面也占有一局部比例；古城路空置率是目前巨野各主要商業(yè)街中最高，約20%左右，且各店經(jīng)營狀況欠佳；Ｎ

古城路金太陽商貿(mào)城實(shí)驗(yàn)小學(xué)書屋小型生活超市文具店快餐童裝眼鏡店以家貿(mào)產(chǎn)品等雜貨為主，仍屬金太陽商貿(mào)城的外圍街鋪鞋類、快餐、食品、糧油等生活配套類業(yè)態(tài)為主特色餐飲、典當(dāng)行、布衣行、畫廊、等業(yè)業(yè)態(tài)AB屬性AB代表業(yè)態(tài)生活雜類、文體用品等餐飲、文化休閑、生活雜類經(jīng)營格局1F1-2F主力面積范圍約30-40平方米150-180平方米年租行情0.85萬元/年1.5-2萬元/年日租行情0.58-0.78元·平方米·天0.27-0.3元·平方米·天平均日租租金0.48元/平方米·天〖古城路租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)〖青年路〗青年路是巨野城區(qū)的主干道之一，也是巨野的行政街。青年路因?yàn)樾姓值年P(guān)系，整體商業(yè)氣氛并不濃厚；經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂，以生活雜類為主，如超市、書店、美發(fā)、小吃、五金等；青年路的商鋪以沿街1F經(jīng)營為主，主力面積范圍多在60—80平方米，年租金約在1.3萬—1.5萬/年；青年路商鋪平均日租金行情約為０.55元·平方米·天。人民路＞永豐路＞前進(jìn)路＞新華路＞青年路＞古城路＞招商街1.090.790.660.640.480.430.55〖各主要商業(yè)街租金比較〗在售樓盤商業(yè)部分定位規(guī)劃格局開間/進(jìn)深（m）規(guī)劃面積（m2）銷售價(jià)格(元/m2)總價(jià)范圍主力總價(jià)開盤銷售率新華商城社區(qū)底商、新華苑內(nèi)街商鋪1-2F3.6－4.8/12－14170－2002850－390060－80萬70萬2007年8月30%（多為人民路段）光麟新天地社區(qū)商業(yè)、新華路沿街商鋪和沿人民路商業(yè)廣場(chǎng)街鋪1-3F3－6/10－1590－2703380-415030－100萬60萬2007年底街鋪95%以上，三樓商場(chǎng)處滯銷狀態(tài)。商場(chǎng)3F（單層出售）/自由分割商鋪時(shí)代的來臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心的傳統(tǒng)商圈局面將被打破，新華商城、光麟新天地等紛紛涌現(xiàn)。本工程要在劇烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)，就要對(duì)目前市場(chǎng)上已有的商業(yè)工程進(jìn)行分析研究，以做到工程異質(zhì)化而非流于現(xiàn)有的商業(yè)模式。數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)2、工程周邊可比案例分析〖新華商城〗開發(fā)商：山東巨野騰龍房地產(chǎn)開發(fā)工程地址：巨野縣人民路、新華路交界物業(yè)屬性：普通住宅、商業(yè)工程規(guī)模：4.7萬平方米規(guī)劃面積：170-200平方米〔商業(yè)〕銷售價(jià)格：住宅1500元/平方米；步行街2850-3900元/平方米銷售情況：住宅70%左右；商業(yè)步行街約30%〔近人民路段30%，中段起始商鋪銷售欠佳，目前為零〕案例分析：①新華商城因?yàn)榛剡w問題，在商鋪銷售時(shí)采取捆綁式銷售，即一間約40平方米的一層商鋪須與二層3-5間作為單套購置，導(dǎo)致面積過大，銷售狀況欠佳；②新華商城在原在人民路一側(cè)規(guī)劃了辦公樓，但自07年8月正式銷售后，未有市場(chǎng)，因此將方案重新規(guī)劃為住宅樓，這說明巨野目前對(duì)辦公樓的需要并不十清楚顯。N人民路新華路〖光麟新天地〗人民路新華路N其他縣城主要步行街商業(yè)描述分析永昌路永順路縣委南街伯樂大街縣委東街成武商城億客隆文亭商城第一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)Ｎ成武的商業(yè)開展已較為成熟，金融、通訊、娛樂、商貿(mào)、效勞等行業(yè)設(shè)施已十分完備；成武的商業(yè)中心以縣委南街為中心，周邊集中了文亭商城、第一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、成武商城、永順商貿(mào)城及億客隆商場(chǎng)；該商業(yè)圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、鞋帽、箱包、小商品等業(yè)態(tài)為主，已經(jīng)形成一定的集聚及品牌效應(yīng)；成武縣委南街已引入較多的的品牌零售，雖然僅是二、三線品牌，但也說明成武的零售業(yè)開始朝著“專、特、精〞的方向開展；數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)3、成武城區(qū)主要商業(yè)分析成武的商業(yè)目前開展已較為成熟，品牌、規(guī)模效應(yīng)已現(xiàn)，但是總體商業(yè)已漸趨飽和。成武的商鋪根本以1-2F的模式經(jīng)營，縣商鋪規(guī)劃較為方正，經(jīng)營面積以60-70平方米為主力，租金雖然由于建筑年代、經(jīng)營業(yè)態(tài)、所處位置而有所不同，但因處于同一商業(yè)圈，租金仍可同比，根本上該中心商業(yè)區(qū)域的租金水平在0.53元·平方米·天；雖然現(xiàn)階段成武的商業(yè)正在朝著新的方向開展，但是目前的各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營狀況并不理想，尤其是成武商貿(mào)城由于是內(nèi)街，經(jīng)營更差；這說明成武的商業(yè)雖然形態(tài)已經(jīng)較為成熟，但是同質(zhì)業(yè)態(tài)過于飽和，已經(jīng)超出區(qū)域內(nèi)對(duì)于同類業(yè)態(tài)的良性需求。曹縣的商業(yè)根本分布在城區(qū)南部，北部是曹縣的住宅區(qū)，新興住宅多建于此；曹縣的商業(yè)以錢塘江路為中心，向外延伸，其經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、家電等為主；商貿(mào)城市廣場(chǎng)街是曹縣新的商業(yè)集中點(diǎn)，其中休閑廣場(chǎng)的規(guī)劃便曹縣的商業(yè)也兼縣了欣賞、休閑的功能；曹縣的商鋪經(jīng)營格局主要分兩種：①鋪塘江路沿街鋪面多以1F經(jīng)營，主力面積在30-40平方米左右，租金水平約為元·平方米·天；②商貿(mào)城市廣場(chǎng)街那么多以3經(jīng)營，主力面積在150-160平方米左右，租金水平約為元·平方米·天;青荷南路商貿(mào)城市廣場(chǎng)街錢塘江路休閑廣場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：銀源機(jī)構(gòu)4、曹縣城區(qū)主要商業(yè)分析曹縣商業(yè)分布雖廣但仍有一個(gè)集中商業(yè)圈，但從其人口現(xiàn)狀來看，已根本處于飽和狀態(tài)。縣鎮(zhèn)城區(qū)人口人均可支配收入城鎮(zhèn)化率零售市場(chǎng)飽和度巨野21.63萬7477元22.7%65%成武9.64萬8320元16.7%85%曹縣18萬7958元22.8%80%巨野的城鎮(zhèn)人口比荷澤的第一人口大縣曹縣還多，更是成武的2倍還多；巨野人均可支配收入雖然較低，但是增速卻比成武和曹縣高，因此后續(xù)成長空間仍較大；現(xiàn)階段從人口數(shù)量和居民消費(fèi)能力，巨野的后續(xù)成長空間相對(duì)較廣；巨野和曹縣的城鎮(zhèn)化率幾近同速，但是巨野商業(yè)市場(chǎng)的飽和度明顯偏低，因此巨野的商業(yè)市場(chǎng)的開拓空間較大，即商業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低！數(shù)據(jù)來源：荷澤統(tǒng)計(jì)局注：零售企業(yè)市場(chǎng)飽和度評(píng)價(jià)指標(biāo)：每家商店供給的居民人數(shù)、平均每家商店的銷售額、某類商店的平均零售額、平均每個(gè)居民或家庭奉獻(xiàn)的零售額、單位營業(yè)面積的零售額和平均每個(gè)員工實(shí)現(xiàn)的零售額。2007年數(shù)據(jù)5、巨野與鄰縣商業(yè)比較分析巨野商業(yè)市場(chǎng)成熟度尚顯缺乏，但是后續(xù)增長空間較大。6、商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)巨野縣的商業(yè)無論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現(xiàn)雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，經(jīng)營商品以服裝、雜類、食品類等拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主；巨野的商業(yè)模式已由最初的自建板房向街鋪轉(zhuǎn)變，但在組合形態(tài)上仍然較為單一，根本仍以街邊單獨(dú)店鋪經(jīng)營為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費(fèi)圈；巨野的市場(chǎng)現(xiàn)狀雖然已經(jīng)成形，且有一定的規(guī)模效應(yīng)，但是從巨野居民日漸的增長消費(fèi)能力來看，現(xiàn)有的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足他們對(duì)于消費(fèi)的理念提升；巨野的政府規(guī)劃、市場(chǎng)的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個(gè)無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！49巨野已進(jìn)入高速開展階段，從市場(chǎng)上現(xiàn)有商業(yè)工程的銷售情況來看，其偏好已經(jīng)逐漸向較為新型的商業(yè)中心或集中型商業(yè)轉(zhuǎn)變；集中專業(yè)市場(chǎng)的缺乏及巨野專業(yè)市場(chǎng)的興旺皆是本案立項(xiàng)的市場(chǎng)空白點(diǎn)；巨野的政府規(guī)劃、市場(chǎng)的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個(gè)無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！50三、市場(chǎng)總結(jié)宏觀的市場(chǎng)環(huán)境微觀的商業(yè)市場(chǎng)貳、工程分析511、工程背景2、工程根本情況3、工程核心競(jìng)爭(zhēng)力4、開發(fā)商目標(biāo)麟州步行街是原巨野城區(qū)家喻戶曉的“永豐小商品一條街〞。小商品街至今已有十幾年歷史，已經(jīng)積聚了一定的知名度和客戶量；政府對(duì)于巨野小商品市場(chǎng)的改造開發(fā)大力支持，這是工程開發(fā)的先決條件；麟州商城、佳和超市、百通購物廣場(chǎng)等大批涌現(xiàn)的消費(fèi)場(chǎng)所是日前巨野的主要消費(fèi)中心，這為工程日后的入市及經(jīng)營都奠定了良好的堅(jiān)實(shí)根底；工程現(xiàn)場(chǎng)較為雜亂，現(xiàn)有商業(yè)又缺乏統(tǒng)一管理，入眼所及皆是路邊的小攤小販，垃圾、污水等比比皆是，對(duì)工程造成一定的破敗印象；現(xiàn)有商業(yè)的經(jīng)營以服裝、鞋帽、五金等小品為主，但是檔低偏低，未形成規(guī)模、品牌等效應(yīng)，且缺乏消費(fèi)引導(dǎo)，導(dǎo)致經(jīng)營較不理想；1、工程背景總用地面積：63369平方米總建筑面積：11.02萬平方米商業(yè)面積：9.5萬平方為建筑密度：47.49%容積率：1.73工程現(xiàn)狀：拆遷完成、平地狀態(tài)；內(nèi)街道路泥濘、攤販成堆實(shí)體建筑為一期標(biāo)的2、工程根本情況核心商圈，周邊超市、購物廣場(chǎng)、零售店鋪林立，商業(yè)氣氛濃厚，是巨野人的消費(fèi)核心帶如織人流，佳和超市、百通購物廣場(chǎng)等帶來滾滾人流，商業(yè)圈正日益走向繁榮完美結(jié)構(gòu)，大開間、短進(jìn)深，緩步行進(jìn)式休閑商業(yè)街，帶來完美的購物休閑空間前景廣闊，周邊商業(yè)工程帶動(dòng)日漸增多的人氣、商業(yè)前景無可限量政府支持地利天成人氣如虹麗質(zhì)天生潛力無限3、工程核心競(jìng)爭(zhēng)力4、開發(fā)商目標(biāo)叁、概念定位561、定位導(dǎo)論2、定位難點(diǎn)3、概念定位4、概念亮點(diǎn)5、功能定位一個(gè)傳統(tǒng)又新穎的概念，正越來越多地闖進(jìn)人們的視野－－城區(qū)經(jīng)濟(jì)。城區(qū)經(jīng)濟(jì)是縣域經(jīng)濟(jì)開展的領(lǐng)跑者，是縣域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成局部；是資金流、信息流、人才流的洼地，是帶動(dòng)和促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)增長的極核；城區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展直接關(guān)系到縣域經(jīng)濟(jì)開展的速度和質(zhì)量。隨著巨野縣工業(yè)化、信息化、城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)經(jīng)濟(jì)已成為經(jīng)濟(jì)開展的一支重要力量，其帶動(dòng)功能、集聚功能日趨增強(qiáng)，已經(jīng)積聚了較大的潛能，理應(yīng)在全縣率先開展。1、定位導(dǎo)論良性背景定位陷阱在“良性〞開展的社會(huì)宏觀背景下，工程定位往往會(huì)被盲目抬高，以至于給招商帶來壓力；過高定位所而帶來的本錢過高和品牌效應(yīng)難保障的弊病，且不適應(yīng)市場(chǎng)根本要求；不適應(yīng)市場(chǎng)的定位會(huì)減少“人民路〞固有的、自發(fā)所形成的人流量，為其它街道的開展提供條件。定位以市場(chǎng)為本漸進(jìn)是開展之本2、定位難點(diǎn)根據(jù)目前巨野城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，本工程的商業(yè)開展定位可能存在以下難點(diǎn)，認(rèn)知這些難點(diǎn)才能在前期定位時(shí)有所躲避，以便工程順利進(jìn)行：零售商品種類缺乏新品種從原有“麟州商城〞和外圍自發(fā)形成的小商品流動(dòng)攤販的商品種類上來看，零售商品種類均為日常低值易耗品；從巨野最成熟的主要商業(yè)街“人民路〞來看，人流密集段的商業(yè)種類多為日常需品零售一，如城、百貨業(yè)、中型超市業(yè)等；從周邊城區(qū)已成規(guī)模的集中型商業(yè)街區(qū)〔步行街〕來看，主要零售業(yè)商業(yè)品種為服飾用品、婦嬰用品、箱包鞋帽、美發(fā)用品等，服飾占了主要商品，故雖滿鋪但營業(yè)額并不高。零售商品受區(qū)域制約缺乏品牌，且商業(yè)分布較散，難以有效聚合。零售業(yè)小商品市場(chǎng)因?yàn)榧庸ぶ谱鞅容^簡(jiǎn)單，生產(chǎn)企業(yè)本地化眾多，真正能夠形成品牌效應(yīng)的國內(nèi)一、二級(jí)品牌在本地市場(chǎng)數(shù)量并不多，是否被市場(chǎng)接受存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。缺乏成批加工能力，無法有效控制本錢零售業(yè)以低成業(yè)的小商品吸引縣城內(nèi)的人群，由于巨野縣以小作坊式的家庭式私營工坊為主，人力本錢和物資成為均較高。城區(qū)集中性常住人口較少。城區(qū)集中性常住人口對(duì)城區(qū)零售業(yè)夜間零售額有很大的影響，并能保證零售業(yè)在規(guī)模、品牌效應(yīng)上持久穩(wěn)定的開展?！臼袌?chǎng)形象/案名定位】－－開創(chuàng)山東首例“情景·緩步·體驗(yàn)·回轉(zhuǎn)〞型名品中心－－永豐·名品大街3、概念定位它以“體驗(yàn)式〞、“休閑類〞、“風(fēng)情化〞、“時(shí)尚感〞為主題特色，點(diǎn)綴了獨(dú)具特色的美食、小吃、娛樂、購物、生活、商辦為一體的多元化城區(qū)購物商業(yè)廣場(chǎng)。巨野CityMall商業(yè)中心的出現(xiàn)，正是順應(yīng)了當(dāng)前巨野經(jīng)濟(jì)開展的速度與逐漸提高的居民消費(fèi)水平。CityMall商業(yè)中心的出現(xiàn)，主要取決于一個(gè)城區(qū)開展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況和居民消費(fèi)水平；－－城市中心首例旺鋪－－CityCenterMall【其它案名建議】3、概念定位successful－MARKET巨野·旺鋪大街HopefortheBest永豐·步行街永豐·時(shí)尚大街WealthyLand注：巨野，古稱“麟州〞是魯哀公西狩獲麟之地，是中國麒麟之鄉(xiāng)，在案名上欲區(qū)別與“麟州商城〞故取“巨野〞、“永豐〞為區(qū)域案名定位?！綥ogo表現(xiàn)1】3、概念定位－－開創(chuàng)山東首例“緩步式·體驗(yàn)型〞商業(yè)中心－－釋義：形態(tài)寓意，是由核心點(diǎn)向四周爆發(fā)，集中表現(xiàn)了麟州CityMall購物中心位于市中心核心要地；LOGO色彩以暖色為主線，表現(xiàn)出財(cái)富價(jià)值與日俱增，呈爆發(fā)開展之勢(shì)。永豐·名品大街【Logo表現(xiàn)2】3、概念定位－－開創(chuàng)山東首例“緩步式·體驗(yàn)型〞商業(yè)中心－－釋義：LOGO整體形態(tài)形象化地展現(xiàn)了“慧眼識(shí)金〞的財(cái)富效應(yīng)；本工程就如同信息化商業(yè)時(shí)代的財(cái)金集中地，向四周煥發(fā)光輝。永豐·名品大街4、概念亮點(diǎn)用［文化］和［時(shí)尚］助推城區(qū)化開展進(jìn)程【概念立足點(diǎn)】［文化鏈］是城區(qū)永續(xù)開發(fā)、良性開展的根本根源，是一個(gè)城市固有的特色。文化是長久而穩(wěn)定的，時(shí)尚是短暫而善變的；文化是深厚的，時(shí)尚是淺薄的；文化是普遍的，時(shí)尚是獨(dú)特的；文化是中規(guī)中矩的，時(shí)尚是富于創(chuàng)造的。人們所生活的城區(qū)，不僅是文化生活區(qū)，更是時(shí)尚地。［時(shí)尚鏈］是城區(qū)步入國際化、社會(huì)化開展的特色元素，是人民財(cái)富的方向標(biāo)。巨野城區(qū)的開展與建設(shè)是將獨(dú)特的文化氣氛與個(gè)性的時(shí)尚消費(fèi)結(jié)合的過程，只有這產(chǎn)才能把握市場(chǎng)的開展契機(jī)。【借“歷史永豐塔〞文化勝景】①在功能上，特設(shè)巨野本地特色的小吃行業(yè)、禮品行業(yè)、珠寶行業(yè)，以輔助永豐在巨野的旅游外鄉(xiāng)風(fēng)味。實(shí)現(xiàn)：實(shí)現(xiàn)：②在建筑形態(tài)上，在入口形成城區(qū)的至高點(diǎn)，與永豐塔相對(duì)應(yīng)。③在建筑立面和招店招設(shè)計(jì)上，適當(dāng)用一些“中西結(jié)合，古韻今生〞的表現(xiàn)手法。［歷史文化］【文化鏈】【借“優(yōu)質(zhì)果蔬〞本地優(yōu)勢(shì)】①在業(yè)態(tài)上，開設(shè)果蔬精品店、農(nóng)產(chǎn)品零售店等。實(shí)現(xiàn)：實(shí)現(xiàn)：②在行業(yè)上，讓優(yōu)質(zhì)的農(nóng)果蔬企業(yè)在此開設(shè)專賣營銷網(wǎng)點(diǎn)。［外鄉(xiāng)文化］巨野企業(yè)風(fēng)采【文化鏈】之［農(nóng)業(yè)文化］【引入“概念工坊〞的特色商情】巨野工業(yè)具有一定的根底，初步形成了棉紡、面粉、畜產(chǎn)品、醫(yī)藥、釀造、化工、建材、服裝加工等10大行業(yè)80多個(gè)生產(chǎn)門類的工業(yè)體系。①在業(yè)態(tài)上，力求引入影響力較廣、區(qū)域認(rèn)可度較高的品牌旗艦店、概念店。實(shí)現(xiàn)：實(shí)現(xiàn)：②有效利用三層店鋪，引入手工DIY制作、研發(fā)、教學(xué)培訓(xùn)、效勞經(jīng)營于一體的概念工坊、品牌工作室，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。［文化開展］【文化鏈】之［工商文化］將“文化〞打上“時(shí)尚〞的烙印巨野鎮(zhèn)各類企業(yè)906家，個(gè)體商戶4063戶，村鎮(zhèn)集體企業(yè)235處。面粉加工已成為全國十大面粉加工基地之一，年?duì)I業(yè)額達(dá)6億元。華信銅件、工藝制品、精割牛羊肉、專用面粉等已成功打入日本、美國、東南亞及俄羅斯、伊朗等市場(chǎng)。但在手工業(yè)制造方面還未形成一定規(guī)模效應(yīng)。①②③［時(shí)尚·品牌商匯］工程效勞的人群主要分為三類：約8萬城區(qū)常住居民、約84萬縣城居民、定期的商務(wù)游客等。我們認(rèn)為主要消費(fèi)群消費(fèi)的休閑性、體驗(yàn)式較強(qiáng)，而巨野在經(jīng)濟(jì)高速開展的背景下急需建設(shè)一個(gè)舒適優(yōu)雅的購物環(huán)境、輕松休閑的消費(fèi)享受地帶。以開放式、多層次的空間為特色，倡導(dǎo)以人為本的購物環(huán)境，通過街區(qū)式商業(yè)布局、戶外步行街道以及店招、店飾等細(xì)節(jié)，創(chuàng)造一個(gè)時(shí)尚的購物購物環(huán)境。鋪位采用多種類、多樣化、多組合、多級(jí)化的店鋪組合，最大限度的吸引各大等級(jí)的品牌商家入駐，從而為各類群居民家庭生活、學(xué)業(yè)生活、務(wù)農(nóng)勞作、商務(wù)工作的提供消費(fèi)需求?！緯r(shí)尚鏈】時(shí)尚的·消費(fèi)模式時(shí)尚的·購物環(huán)境時(shí)尚的·品牌商家體驗(yàn)式商業(yè)－－與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費(fèi)互動(dòng)性強(qiáng)，他的重要是重要再生體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，你可以購物，也可以隨便看看，隨便吃吃，這是一種全新的都市化消費(fèi)模式；體驗(yàn)式消費(fèi)－－不是以購物為消費(fèi)目的，它在傳統(tǒng)的功能根底上，集餐飲、娛樂及其他休閑娛樂等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂與購物相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)旗艦，不僅要滿足群眾的物質(zhì)需求，更要著眼于滿足群眾日益增強(qiáng)的精神和文化需求。體驗(yàn)式消費(fèi)量販?zhǔn)?、批發(fā)型小商品種類倉儲(chǔ)式的供消模式不同與倉庫，將二、三樓作為原料儲(chǔ)備庫和再加工基地，從而創(chuàng)作出款式類同、但細(xì)節(jié)各樣的時(shí)尚商品。量販的概念是平價(jià)的，為中低價(jià)格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體的，更適宜于三、四級(jí)城市的綜合型商業(yè)經(jīng)營。變目的型消費(fèi)為體驗(yàn)式消費(fèi)通過業(yè)態(tài)品牌打造、物業(yè)細(xì)節(jié)上的時(shí)尚點(diǎn)綴，吸引更多的時(shí)尚類人群來此逛逛、看看、玩玩。適當(dāng)加入娛樂設(shè)備在部分運(yùn)動(dòng)類、保健類購物區(qū)域中，適當(dāng)加入一些小型運(yùn)動(dòng)器械，以增加人群在中的購物時(shí)間?！緯r(shí)尚鏈】①時(shí)尚的·消費(fèi)模式消費(fèi)，是一種消遣、是一種時(shí)尚，是一種生活樂趣?！緯r(shí)尚鏈】②時(shí)尚的·品牌商家多層組合的商業(yè)布局設(shè)計(jì)，更有利于店家與商家之間協(xié)調(diào)，自由劃分，輕松經(jīng)營，方便于不同品牌的商家需求?！耙越滞?，以鋪養(yǎng)商”的黃金組合成就商品與消費(fèi)、餐飲與服務(wù)兼顧的綜合化業(yè)態(tài)發(fā)展；以一層匯集人流的沿街鋪面，帶動(dòng)二、三層的金鋪價(jià)值，通過多重組合擴(kuò)大營業(yè)面積，如圖書批發(fā)、五金專賣、美容美發(fā)、洗浴足浴等的業(yè)態(tài)；另外一個(gè)沿街鋪面又可以通過不同的沿街面，劃分成小金鋪，提高投資都的租金收益?；締卧亟咒伱娼痄伖し唤痄伖し谎亟咒伱嫜亟咒伱嫜亟咒伱姘爰庸?、形象展示的業(yè)態(tài)服務(wù)類的業(yè)態(tài)－－實(shí)現(xiàn)“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合主題性”的商業(yè)步行街。以“開放式購物場(chǎng)景、360度名品旺鋪〞，共同組成巨野縣城區(qū)獨(dú)一無二、別具風(fēng)情的時(shí)尚購物環(huán)境。鉆石城道【時(shí)尚鏈】③時(shí)尚的·購物環(huán)境鉑金廣場(chǎng)簡(jiǎn)捷≠單調(diào)零星≠零亂【時(shí)尚鏈】③時(shí)尚的·購物環(huán)境鉑金生活廣場(chǎng)永豐名品廣場(chǎng)時(shí)尚青年廣場(chǎng)鉆石運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)永豐名品廣場(chǎng)：以永豐、永豐路、工程案名為背景的廣場(chǎng)；鉑金生活廣場(chǎng)：以旺鋪買為的贏利為背景的廣場(chǎng)；鉆石運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)：結(jié)合本段運(yùn)動(dòng)、兒童業(yè)記的運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)；時(shí)尚青年廣場(chǎng)：以青年路為背景的廣場(chǎng)。鉆石城道5900m25000m2600m23000m2廣場(chǎng)，是“城市名片〞、是“工程標(biāo)志〞，是“消遣之始〞。低本錢、簡(jiǎn)捷便利的但不失時(shí)尚浪漫的情景小品情景式小品是多層次、多立面、多級(jí)化的；既有兩層的綠化裝飾、又有低層次的棲息小景；布立面化的綠色有效地節(jié)約了道路面積。地面上的低本錢裝飾小景，也別有情趣。統(tǒng)一的招商設(shè)計(jì)強(qiáng)眼的外立面色彩裝飾房層外立面強(qiáng)眼的外立面色彩裝飾和統(tǒng)一的招商設(shè)計(jì)，即可把破舊的樓屋店鋪煥然一新。統(tǒng)一的店招設(shè)計(jì)材質(zhì)統(tǒng)一、形態(tài)統(tǒng)一色彩根據(jù)功能區(qū)塊不同而定。交房時(shí)可預(yù)留安裝框架。人性化的指示系統(tǒng)“黃金城道”平面圖現(xiàn)代氣息的指示系統(tǒng)不僅給消息人群帶來愉悅的購物氣氛，更能以小本錢提高工程檔次，以區(qū)別于其他鄰近城區(qū)的單一化標(biāo)識(shí)。店招與指示牌相對(duì)應(yīng)，便于消費(fèi)者指引購物方向。入口商業(yè)環(huán)境高聳且現(xiàn)代化的建筑體，與古塔相對(duì)，相得益彰。采用一些燈飾、燈箱，吸引人流。廣場(chǎng)上的地?zé)艨稍谝归g吸引人流。開業(yè)時(shí)可設(shè)一些充氣拱門、周末時(shí)可設(shè)一些充氣玩具，吸引小孩。5、功能定位總體功能定位為：一個(gè)集購物、休閑、文化、娛樂等為一體的體驗(yàn)式小商品市場(chǎng)【功能模型】其中小商品市場(chǎng)街區(qū)功能服裝飾品一條街美食小吃一條街文化珠寶一條街家居裝飾一條街生活百貨一條街服裝、飾品、手表、皮鞋、化裝品、內(nèi)衣、兒童裝、皮具、箱包等。地方餐館、小吃、半成品、小型百貨超市。運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、中西藥店、銀行電信、五金、美容足浴、美發(fā)美容、婚紗禮品，售票中心及相關(guān)效勞中心。床上用品、衛(wèi)浴用品、窗簾家飾、燈飾、家電用品。5、功能定位【功能提升】在滿足工程成為一個(gè)“效勞于巨野城區(qū)常住人口快速增加，成熟居住區(qū)人口逐步增加，社區(qū)商業(yè)日益完善與成熟，社區(qū)商鋪正成為居民最便捷、貼心的消費(fèi)休閑場(chǎng)所〞的根底上，根據(jù)『產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城區(qū)開展相結(jié)合』的開展原那么，建議逐步提升工程的功能定位：引入一批中小企業(yè)營銷代理中心、民營科技營銷網(wǎng)點(diǎn)、縣級(jí)城區(qū)辦事處和中介效勞機(jī)構(gòu)的集中地，根本形成以人民路為中心的物貿(mào)、貿(mào)易的“區(qū)域經(jīng)濟(jì)高地〞。建設(shè)一套超大型配售配送中心、物流中心、超級(jí)零售市場(chǎng)，根本形成“區(qū)域型物貿(mào)集團(tuán)商地〞，集零售業(yè)、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、餐飲業(yè)、效勞業(yè)為一體的商業(yè)框架。導(dǎo)入適應(yīng)巨野城鎮(zhèn)中小型、城市化“工業(yè)印刷〞、“建材加工〞、“家具家飾〞、“食品藥店〞、“服裝美容〞都市型休閑網(wǎng)絡(luò)，從而大力扶持各鎮(zhèn)的民營科技企業(yè)開展，推進(jìn)巨野城區(qū)化建設(shè)。適當(dāng)引入一批品牌餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)的商務(wù)效勞產(chǎn)業(yè)，使巨野商務(wù)效勞業(yè)再上一個(gè)新臺(tái)階。遠(yuǎn)景肆、規(guī)劃定位811、商業(yè)布局2、業(yè)態(tài)布局與示意1、總體布局根據(jù)工程產(chǎn)品規(guī)劃分級(jí)，將業(yè)態(tài)布局劃分為三大區(qū)域：名店系列營業(yè)面積較大，且有連鎖性質(zhì)每個(gè)品牌所需要的面積由行業(yè)決定。名品小商品系列主要由自營性較強(qiáng)的私營業(yè)主開設(shè)的精品店。百貨小商品系列主要由個(gè)體私營業(yè)主開設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化的店面或鋪面，營業(yè)面積較小。麟州商城1、總體布局回遷戶回遷戶品牌美食城2、業(yè)態(tài)規(guī)劃引入中外一、二線品牌的休閑類中西連鎖品牌快餐、臺(tái)灣風(fēng)味小吃、甜品屋以及地方特色中餐廳、當(dāng)?shù)靥厣宛^，以聚集人氣。品牌服飾店引入國內(nèi)一、二線品牌休閑服裝、皮具箱包、化裝品品牌連鎖店、連鎖品牌店等，以精品化的櫥窗設(shè)計(jì)吸引縣內(nèi)青年人群。2、業(yè)態(tài)規(guī)劃精品時(shí)尚屋以時(shí)尚人群為主力消費(fèi)群的特色精品屋，包括：精品手表、精品禮品店、時(shí)尚箱包、精品西餅屋等。以成年婦女、孕婦消費(fèi)群為主題的專賣店：如中老年服飾專賣店、女性美容美體屋、孕婦用品屋、，內(nèi)衣用品、成人保健品專賣店等。精品女士屋精品家飾屋由當(dāng)?shù)丶绎棥⒓揖?、家裝用品工作坊開展形成的精品家飾店；如床上用品屋、窗簾家飾店、燈飾用品店、家用電器屋、餐具用品等。精品少兒屋以少年、兒童用品為主題的主題專賣店：如少兒閱覽屋、教材專賣店、學(xué)習(xí)用品店、兒童玩具店、嬰兒用品店等。精品運(yùn)動(dòng)屋以運(yùn)動(dòng)題材為主題的系列運(yùn)動(dòng)精品店；如旅游用品店、運(yùn)動(dòng)鞋專賣店、運(yùn)動(dòng)器材店等。時(shí)尚休閑樓引入當(dāng)?shù)仄放苹拿廊菝腊l(fā)店、足浴休閑店、網(wǎng)吧、婚紗攝影城、茶樓等，連動(dòng)品牌餐飲、品牌服飾形本錢工程特色化的品牌街區(qū)。青年路百貨五金店以生活日常易耗品主的五金用品專賣店：如鎖具系列、衛(wèi)浴五金、裝飾門系列、家用簡(jiǎn)易工具類、數(shù)碼用品店等。煙草專賣店、藥品專賣店、銀行電信效勞效勞店、家電維修中心、銀行電信效勞中心等。其它百貨專賣店、效勞中心伍、營銷策略941、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案營銷現(xiàn)況2、營銷主題3、價(jià)格定位4、推盤策略5、推廣方式6、當(dāng)前工作要點(diǎn)1、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案營銷現(xiàn)況【競(jìng)爭(zhēng)案例推廣訴求分析】項(xiàng)目主力推廣語其他推廣點(diǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)推廣部分光麟·新天地－－商業(yè)部分鑄就鉆石碼頭典藏財(cái)富金脈引領(lǐng)商業(yè)未來比地段：盡享繁華帶來的百世流金；比實(shí)力：財(cái)富只青睞有眼光和立即行動(dòng)的人；比價(jià)值：一鋪養(yǎng)三代，即買即賺；比前景：政府重點(diǎn)工程，魯西新興商業(yè)典范，引領(lǐng)商業(yè)未來，塑造巨野未來城市名片。全新模式，當(dāng)紅不讓，接軌都市，改變消費(fèi)格局。200米廣場(chǎng)鉑金店；480米沿街時(shí)尚旺鋪；9000m2大型購物中心；12000m2露天廣場(chǎng)。新華苑－－步行街部分騰龍房地產(chǎn)情系千萬家經(jīng)商寶地打造百年基業(yè)，成就一個(gè)財(cái)富擴(kuò)張與資產(chǎn)升級(jí)的財(cái)智平臺(tái)/競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案推廣突出點(diǎn)：“政府支持〞、“人民路繁華地段〞。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案營銷忽略點(diǎn)：地段增值力，物業(yè)增值力。DM表現(xiàn)【新華商城】【新華商城】現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)橫幅、條幅，但沒做圍墻。售樓處沙盤。房型圖模型。售樓處。做了戶外看板，但沒做圍墻。DM表現(xiàn)〖光麟·新天地〗現(xiàn)場(chǎng)營銷〖光麟·新天地〗工程現(xiàn)況情況沿人民路一側(cè)的戶外看板，但沒做圍墻?！颈景笭I銷訴求解析】〖地段增值價(jià)值〗人流、車流、物流、現(xiàn)金流的聚集地?！计放剖找鎯r(jià)值〗〖城市開展附加值〗巨野開展的交通和有利的地理位置，保證了工程品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)?！枷M(fèi)力價(jià)值〗即時(shí)可得的〖政府支持效應(yīng)〗必備的價(jià)值體系差異與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的價(jià)值體系人有我亦有人無我卻有2、營銷主題30萬起,搶占永豐塔對(duì)面中心旺鋪！主推營銷語〖地段增值價(jià)值〗利用永豐塔人盡皆知的具體方位，明確工程市中心地段價(jià)值。以小面積、低總價(jià)吸引眼球，預(yù)示為高回報(bào)帶來機(jī)遇?！际找鎯r(jià)值〗所謂的“旺〞：是城市開展價(jià)值、政府支持力價(jià)值、消費(fèi)力價(jià)值、品牌價(jià)值的綜合表現(xiàn)，需通過現(xiàn)場(chǎng)直面營銷才能詳盡說明。其他推廣語：30萬輕松成為市中心旺鋪房東！讓您財(cái)富爆發(fā)的市中心旺鋪！〖地段增值價(jià)值〗城市區(qū)位示意圖城區(qū)發(fā)祥中心：永豐塔、永豐湖城市商圈中心：一級(jí)商業(yè)街：人民路商業(yè)街；二級(jí)商業(yè)街：青年路商業(yè)街：成熟的小商品城：麟州商城。傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)集市：金太陽商貿(mào)城市中心“情景·緩步·體驗(yàn)·回轉(zhuǎn)〞商業(yè)中心傳統(tǒng)器配類、建材類專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃中的居住聚集區(qū)交通主干道市民居住聚集區(qū)一級(jí)商業(yè)街、交通主干道市民居住聚集區(qū)二級(jí)商業(yè)街、交通主干道城市金貿(mào)中心：人大政協(xié)、財(cái)政局、工會(huì)、法院等。巨野公路交通示意圖是交通聚集地，更是財(cái)流聚集地。巨野縣位于濟(jì)菏高速、日東高速的交界處，地理交通位置顯赫，開展趨勢(shì)明顯。由濟(jì)菏高速，貫穿山東省內(nèi)菏澤市與省會(huì)濟(jì)南及其它沿海主要城市青島、煙臺(tái)、威海等地區(qū)；由日東高速，連通省外各主要周邊省市，更是長江三角洲地區(qū)進(jìn)入山東省的路上交通必徑之路，開展?jié)摿o限?！汲鞘虚_展附加值〗游離消費(fèi)群：10萬左右人次/年商務(wù)、旅游客群消費(fèi)客群示意圖巨野16個(gè)鎮(zhèn)的常住人口其他縣鎮(zhèn)麒麟臺(tái)、荊樹堂、齊魯會(huì)盟臺(tái)景點(diǎn)游客

巨野城區(qū)核心消費(fèi)群：22-25萬城區(qū)和開發(fā)區(qū)居民主力消費(fèi)群：90萬縣內(nèi)15個(gè)鎮(zhèn)居民〖消費(fèi)力價(jià)值〗【推理一：市場(chǎng)比較定價(jià)法】市場(chǎng)比較法－－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象〔即工程〕的價(jià)值。這種方法是利用已被市場(chǎng)驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)成交價(jià)格來求取工程價(jià)格的方法，它是一種最直接、最具說服力的定價(jià)方法，其結(jié)果是最容易被人們理解。市場(chǎng)比較定價(jià)法關(guān)鍵是：找到適用的可比房地產(chǎn)工程及其可比成交價(jià)格。項(xiàng)目名稱商鋪屬性商鋪屬性比較新華商城項(xiàng)目沿新華路、人民路；在售商鋪屬住宅底鋪內(nèi)街形式的商城。內(nèi)街底鋪可比性強(qiáng)光麟新天地項(xiàng)目沿新華路、人民路；主力在售商鋪屬住宅底鋪沿街商鋪。可比性弱本案商業(yè)街兩端于人民路、青年路；主力商鋪屬住宅內(nèi)街底鋪。市場(chǎng)在售商業(yè)工程可比性分析3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕〖沿街商鋪－－光麟·新天地〗商鋪價(jià)格及成交情況參考數(shù)據(jù)新華路人民路廣場(chǎng)及兩大商廈Ⅱ段Ⅰ段Ⅲ段Ⅱ段商鋪分段分段商鋪屬性價(jià)格及成交情況成交價(jià)格可比情況Ⅰ段沿新華路三層商鋪、局部四層；單套面積：90m2/套07年底開盤市場(chǎng)報(bào)價(jià)：平均3380元/m2成交價(jià)格：平均3300元/m2成交情況：售罄，且多數(shù)2套、2套以上成交為主。無可比性Ⅱ段近人民路，內(nèi)街式底鋪單磁面積：90m2/套07年底開盤市場(chǎng)報(bào)價(jià)：平均4000元/m2成交價(jià)格：平均4000元/m2成交情況：僅剩一套。可比性不強(qiáng)，僅對(duì)本案的近人民路部分可比。Ⅲ段07年底開盤市場(chǎng)報(bào)價(jià)：平均2900元/m2成交價(jià)格：平均2900元/m2成交情況：僅剩一套。門面開設(shè)方向工程沒有可比性，工程雖有不錯(cuò)的成交情況，但成交價(jià)格沒有可比性。3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕〖住宅內(nèi)街底鋪－－新華商城〗商鋪價(jià)格及成交情況參考數(shù)據(jù)人民路商鋪分段分段商鋪屬性價(jià)格及成交情況成交價(jià)格可比情況Ⅰ段近人民路、沿新華路；住宅內(nèi)街式底鋪，雙面開門；單套面積：170-200m2/套。07年8月份開盤主力報(bào)價(jià)：3100-3300元/m2成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價(jià)（即近人民路）無成交。低迷的成交量，使得該項(xiàng)目無法與本案進(jìn)行比較。Ⅱ段住宅內(nèi)街式底鋪，雙面開門；單套面積：170-200m2/套。07年8月份開盤平均報(bào)價(jià)：2850元/m2成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價(jià)（即近人民路）無成交。Ⅲ段由于Ⅰ段、Ⅱ段銷售情況欠佳，故該段未上市，市場(chǎng)報(bào)價(jià)估計(jì)為2800元/m2。新華路門面開設(shè)方向Ⅲ段Ⅰ段Ⅱ段Ⅲ段鋪面成交區(qū)域小區(qū)內(nèi)街小區(qū)內(nèi)街小區(qū)內(nèi)街工程具有可比性，但低迷的成交情況，使得成交價(jià)格沒有可比性。3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕【推理二：收益復(fù)原法】收益復(fù)原法－－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象〔即工程〕的價(jià)值。這種方法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，故特別適用于收取租金的商業(yè)物業(yè)。收益定價(jià)法關(guān)鍵是：找到適用的預(yù)計(jì)的平均年租金及其回報(bào)年利率。收益復(fù)原法理論公式：房產(chǎn)估價(jià)＝預(yù)計(jì)平均年租金×回報(bào)年期或預(yù)計(jì)平均年租金房產(chǎn)估價(jià)＝回報(bào)年利率回報(bào)年利率－－按一般市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪年平均回報(bào)率計(jì)，為8%〔含所得稅〕。3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕〖各路段沿街商鋪的單位價(jià)值〗路段人民路永豐路前進(jìn)路新華路青年路古城路招商街全市平均目前單位租金（元/m2·天）1.090.790.660.640.550.480.43以簡(jiǎn)單數(shù)學(xué)平均值計(jì)算0.66目前單位租金（元/m2·年，365天計(jì)）397.85288.35240.90233.60200.75175.20156.95240.90市場(chǎng)平均商鋪回報(bào)率8%8%8%8%8%8%8%8%鋪位價(jià)值（元/m2）4973.123604.373011.252920.002509.372190.001961.873011.25對(duì)本案初步分類說明端頭鋪位影響參考價(jià)值不大端頭鋪位影響有部分參考價(jià)值平均參考價(jià)值注：本表格按單位租金價(jià)格由高至低排列。3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕〖各路段權(quán)重比值定價(jià)〗根據(jù)上以初步分類，我們對(duì)以上路段進(jìn)行分類說明，以確定各路段商鋪價(jià)值對(duì)本工程定價(jià)的影響〔即權(quán)重說明〕：路段人民路青年路永豐路前進(jìn)路新華路古城路招商街全市平均鋪位價(jià)值（元/m2）4973.122509.373604301129202190.001961.873011.25道路屬性屬城市東西走向的交通主干道屬城市南北走向交通主干道屬城市特色商業(yè)街/對(duì)本案的影響僅對(duì)項(xiàng)目端口鋪位產(chǎn)品影響，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)街不產(chǎn)生影響。由于本案不屬于交通主干道，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的參考價(jià)值不大。位于集市邊，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生部分參考價(jià)值。從全市范圍考量權(quán)重（100%）考慮到主入口在人民路，取10%5%0%25%25%35%僅重部分價(jià)值量497.31125.470547.50490.471053.93權(quán)重定價(jià)2714.68元/m23、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕【工程價(jià)格定位】根據(jù)以上價(jià)格定位，本工程平均價(jià)格為：2714.68元/m2根據(jù)工程實(shí)際情況并結(jié)合市場(chǎng)預(yù)計(jì)，力求實(shí)現(xiàn)保底均價(jià)為：2800元/m23、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕4、銷售策略針對(duì)工程產(chǎn)品較為單一，商業(yè)街延伸面較深，并考慮到工程自身各方面優(yōu)勢(shì)，如城市交通要道“永豐路貫穿工程南北〞、“工程緊鄰成熟商業(yè)工程－－麟州商城〞、“入口為城市傳統(tǒng)商圈中心－－人民路〞等因素，建議銷售策略總體思路為：【策略思路】4、銷售策略【銷售模式】根據(jù)工程實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)的銷售模式主要是兩方面，但最終以集中回籠資金為本工程的最正確銷售目的。產(chǎn)權(quán)式出售旺鋪，回籠旺鋪的銷售總金額。注：以單位旺鋪計(jì)。在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)兩種策略方案：Ⅰ、針對(duì)『自營買家』（購買后商鋪?zhàn)誀I）Ⅱ、針對(duì)『投資買家』（欲在購買后將商鋪出租于經(jīng)營者，收取租金收益）4、銷售策略【銷售模式】Ⅰ、針對(duì)『自營買家』〔購置后商鋪?zhàn)誀I〕購置時(shí)① 根據(jù)自營的“業(yè)態(tài)趨向、品牌實(shí)力〞選擇旺鋪位置/價(jià)位；② 結(jié)合成熟的“麟州商城〞現(xiàn)狀〔業(yè)態(tài)現(xiàn)場(chǎng)、經(jīng)營現(xiàn)場(chǎng)〕，規(guī)劃自營旺鋪的開展。① 根據(jù)旺鋪位置，實(shí)施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修；② 以自主經(jīng)營的方式吸引目標(biāo)消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)旺鋪物業(yè)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)同步增值。第一年第二年第三年經(jīng)營凈回報(bào)首期旺鋪投入本錢第四年第五年物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營凈回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營凈回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營凈回報(bào)物業(yè)快速增值經(jīng)營凈回報(bào)物業(yè)快速增值開業(yè)時(shí)4、銷售策略【銷售模式】第一年第二年第三年定期租金回報(bào)首期旺鋪投入成本第四年第五年物業(yè)增值回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)物業(yè)快速增值物業(yè)快速增值定期租金回報(bào)定期租金回報(bào)定期租金回報(bào)定期租金回報(bào)購置時(shí)開業(yè)時(shí)4、銷售策略【推盤策略】針對(duì)工程產(chǎn)品較為單一，商業(yè)街延伸面較深，并為了實(shí)現(xiàn)“跑量銷售〞為主，快速回籠資金的銷售策略，我司認(rèn)為：借成熟的麟州商城為銷售切入點(diǎn)借低小面積、低總價(jià)的眼球價(jià)位吸引買家由業(yè)態(tài)檔次規(guī)劃為銷售思路主線，實(shí)現(xiàn)旺鋪規(guī)劃的業(yè)態(tài)『由低到高』、旺鋪人流吸引力『由弱到強(qiáng)』。從工程位置來看：由健康路向南北兩側(cè)逐步推盤入市；從實(shí)現(xiàn)的成交銷售單價(jià)來看：由低單價(jià)逐步提高；從回籠資金速度來看：由低總價(jià)步步抬高，疊加式速度盡快回籠資金。低單價(jià)、低總價(jià)的眼球價(jià)開盤入市。向人民路主入口逐步推盤。向青年路次入口逐步推盤。5、推廣策略【推廣預(yù)算】由工程實(shí)際根本情況，即總用地面積約6.3萬m2，總建筑面積約11萬m2，商業(yè)面積約9.5萬m2，預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用不超過300萬人民幣，主要包括以下局部：銷售道具現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)推廣VI系統(tǒng)第一階段DM第二階段DM樓書單體模型區(qū)域沙盤售樓處/臨時(shí)售樓處戶外指示戶外看板/高炮圍墻引導(dǎo)旗橫幅其他現(xiàn)場(chǎng)裝飾品等開盤活動(dòng)外城推廣十一國慶推盤活動(dòng)5、推廣策略【推廣手段】現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)銷外縣推銷全市地毯式信息發(fā)布強(qiáng)銷方式：臨時(shí)售樓中心、售樓處、現(xiàn)場(chǎng)包裝〔戶外指標(biāo)系統(tǒng)、戶外廣告牌〕。強(qiáng)銷方式：外縣區(qū)域定位發(fā)放DM、鬧市中心定點(diǎn)攤位信息介紹。強(qiáng)銷方式：在巨野縣城區(qū)外各鎮(zhèn)人流集中地，布置橫幅。6、五月份當(dāng)前工作要點(diǎn)Ⅰ、臨時(shí)售樓處Ⅱ、現(xiàn)場(chǎng)廣告〔售樓處建前使用〕Ⅲ、橫幅、DM、圍墻Ⅳ、相關(guān)第三方確認(rèn)及對(duì)口聯(lián)系工作選址：名人置業(yè)公司二樓會(huì)議室；外圍指標(biāo)系統(tǒng)：4塊指示系統(tǒng)〔鋼板材質(zhì)〕、2塊巨幅內(nèi)部銷售道具：DM、2組易拉寶、6塊看板、現(xiàn)場(chǎng)裝飾品6、五月份當(dāng)前工作要點(diǎn)Ⅰ、臨時(shí)售樓處6、五月份當(dāng)前工作要點(diǎn)【指示系統(tǒng)】①②③④④入口指示牌“名品大街旺鋪投資接待處請(qǐng)至二樓會(huì)議室電話88888”；③入口指示牌“名品大街旺鋪投資接待處請(qǐng)至名人置業(yè)二樓會(huì)議室電話：88888”；指示系統(tǒng)材質(zhì)要求：鋼板噴漆；內(nèi)容要求：地點(diǎn)、、指示箭頭。①②臨時(shí)售樓處【指示系統(tǒng)】6、當(dāng)前工作要點(diǎn)名品大街財(cái)富熱線：8888888【巨幅/條幅】建議文案：①永豐名品大街財(cái)富新前景②巨野城中心第一商業(yè)街旺鋪熱線：88888888銷售道具：兩組易拉寶、DM、引導(dǎo)旗。6、五月份當(dāng)前工作要點(diǎn)【銷售道具】引導(dǎo)旗文案：“永豐名品大街巨野第一商業(yè)街“旺鋪熱線：88888888〞位置：可置于永豐橋上，導(dǎo)入臨時(shí)售樓處；亦可置于工程四周。臨時(shí)售樓處引導(dǎo)旗位置6、五月份當(dāng)前工作要點(diǎn)【銷售道具】1樓樓梯口的告示牌，在售樓處中亦可以使用。二樓參觀“巨野第一商業(yè)街永豐·名品街〞的貴賓。一樓入口的告示牌、兩組易拉寶、六塊看板及襯托現(xiàn)場(chǎng)氣氛的的裝飾物。6、當(dāng)前工作要點(diǎn)說明：在售樓處未完成之前，建議一系列帶指示系統(tǒng)的戶外廣告牌，突出工程入市信息。選址：沿人民路、青年路1側(cè)。文案：永豐名品大街巨野品牌購物第一街永豐名品大街巨野第一財(cái)富旺鋪隆重登場(chǎng)旺鋪熱線：88888888沿人民路、青年路一側(cè)的戶外看板一排引導(dǎo)旗Ⅱ、現(xiàn)場(chǎng)廣告根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，在戶外看板上設(shè)計(jì)一些彩旗，吸引人流目光。建議在麟州商城豎一塊高炮式的大型戶外看板，以便工程推廣時(shí)長使用。戶外廣告板文案根本內(nèi)容為：案名、LOGO、主題語〔另定〕、號(hào)。6、當(dāng)前工作要點(diǎn)Ⅲ、橫幅選址建議售樓處二側(cè)二條：人民路六條：青年路四條：招商街四條：前進(jìn)路四條；永豐路二條；新華路二條；古城路二條；其他人流集中鎮(zhèn)中心、其他城區(qū)中心路段等。數(shù)量建議共2-3批，不同營銷時(shí)段不同路段輪流發(fā)放；每批預(yù)計(jì)為10條左右。橫幅內(nèi)容橫幅主要內(nèi)容是案名，號(hào)；內(nèi)容中的主題語，由DM文稿中選擇。6、當(dāng)前工作要點(diǎn)Ⅳ、相關(guān)第三方確認(rèn)及對(duì)口聯(lián)系工作廣告制作、印刷及戶外廣揭發(fā)布單位售樓處室內(nèi)裝修單位模型制作單位房地產(chǎn)營銷策略秘笈?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動(dòng)硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載房地產(chǎn)銷售沒有季節(jié)性，每個(gè)月都是有效銷售期！?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動(dòng)硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載通常房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑ルA段的劃分：預(yù)售期開盤期強(qiáng)銷期熱銷期保溫期清盤期任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：1、引起關(guān)注蓄勢(shì)待發(fā)引爆銷售深化品牌形象達(dá)成銷售銷售結(jié)束塑造品牌擴(kuò)大銷售2、形成熱點(diǎn)形象雛形時(shí)間：3個(gè)月時(shí)間：1個(gè)月時(shí)間：2個(gè)月時(shí)間：2－3個(gè)月時(shí)間：12－18個(gè)月時(shí)間：3個(gè)月內(nèi)部認(rèn)購期造勢(shì)借勢(shì)運(yùn)勢(shì)造勢(shì)借勢(shì)蓄勢(shì)運(yùn)勢(shì)蓄勢(shì)1.預(yù)熱期2.內(nèi)部認(rèn)購期3.公開出售4.熱銷期電視任務(wù)引起關(guān)注蓄勢(shì)待發(fā)形成熱點(diǎn)形象雛形引爆銷售深化品牌形象報(bào)紙公關(guān)新聞促銷準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)〔珠江夜游〕形象廣告形象廣告促銷信息的發(fā)布產(chǎn)品形象廣告戶外品牌形象廣告配合公關(guān)活動(dòng)的信息發(fā)布公開出售階段整合傳播進(jìn)程送鋪?zhàn)鈱I(yè)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)巡回show以舊換新集體購房5.保溫期6.清盤期提升品牌形象?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動(dòng)硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載策略思考SP點(diǎn)式攻堅(jiān)PR對(duì)品牌形象的提升，以及對(duì)輿論的影響有銷售力的廣告所創(chuàng)造的營銷環(huán)境作用：季節(jié)性的、針對(duì)性的銷售促進(jìn)，加強(qiáng)即時(shí)的銷售回報(bào)手段：現(xiàn)場(chǎng)、節(jié)假日、DM等作用：廣告驅(qū)動(dòng)消費(fèi)者的購置動(dòng)機(jī)，感受品牌形象，制造市場(chǎng)拉力手段：電視、報(bào)紙、戶外等傳統(tǒng)的媒介手段作用：加強(qiáng)消費(fèi)者的溝通，維系老用戶資源，提高親和力，加強(qiáng)品牌屏障手段：公關(guān)活動(dòng)、新聞房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第一大類賣點(diǎn)：樓盤硬件房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第二大類賣點(diǎn)：建筑風(fēng)格房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第三大類賣點(diǎn)：空間價(jià)值【錯(cuò)層、躍式、復(fù)式、空中花園、大露臺(tái)】?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動(dòng)硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第四大類賣點(diǎn)：園林主題房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第五大類賣點(diǎn)：自然景觀【全海景、一線江景、二線江景、園景人工湖、山水景觀、山景、河景、

一線河景、二線河景、自然湖景】第六大類賣點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值【繁華路段、CBD、中心區(qū)、地鐵、商業(yè)地段、奧運(yùn)村概念】房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第七大類賣點(diǎn)：產(chǎn)品類型【小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨(dú)立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、

商務(wù)公寓、國際公寓、學(xué)院派公寓、新獨(dú)院住宅、經(jīng)濟(jì)適用房】第八大類賣點(diǎn)：人以群分【豪宅、白領(lǐng)單身公寓、工薪階層、外銷賣點(diǎn)、先鋒人士、國際化社區(qū)】房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第九大類賣點(diǎn)：原創(chuàng)概念【居住主題、新都市主義、宣言賣點(diǎn)、度假式概念、現(xiàn)代主義、游行規(guī)那么】第十大類賣點(diǎn)：功能提升?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動(dòng)硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第十一大類賣點(diǎn)：產(chǎn)品嫁接第十二大類賣點(diǎn)：樓盤軟性附加值第十三大類賣點(diǎn)：產(chǎn)品可感受價(jià)值【效勞、文化、物業(yè)、口碑】房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第十四大類賣點(diǎn)：樓盤及開展商形象【榮譽(yù)、開展商、知情權(quán)、自我標(biāo)榜、張揚(yáng)個(gè)性】第十五大類賣點(diǎn)：居住文化與生活方式【生活方式、品味賣點(diǎn)、文脈賣點(diǎn)】第十六大類賣點(diǎn)：情感【孩子、情緣、親恩】房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第十七大類賣點(diǎn)：銷售與工程進(jìn)度房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：第十八大類賣點(diǎn)：創(chuàng)意促銷?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動(dòng)硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：17、送禮促銷17、一線江景19、開展商品牌19、身份地位19、e概念19、環(huán)保概念19、生態(tài)概念19、繁華路段24、品味24、錯(cuò)層24、配套設(shè)施24、白領(lǐng)24、孩子24、CBD概念24、封頂24、中心花園房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：66、情緣66、地鐵概念66、內(nèi)部認(rèn)購66、板式房開放66、江南園林87、名人效應(yīng)87、音樂會(huì)促銷87、表演活動(dòng)促銷87、送私家花園87、運(yùn)動(dòng)概念87、河景87、景觀87、新工藝新材料87、使用率87、樓間距87、會(huì)所?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動(dòng)硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：111、學(xué)院派公寓111、自然湖景111、自我標(biāo)榜111、空中花園111、口碑111、大型超市111、工薪階層111、外銷111、先鋒人士111、答謝111、法國風(fēng)格111、意大利風(fēng)格111、樹木111、新加坡會(huì)所111、嶺南園林111、園林社區(qū)房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：134、奠基134、竣工134、海派建筑風(fēng)格134、和式筑居134、新加坡風(fēng)情134、濱海風(fēng)情134、熱帶園林134、現(xiàn)代主義134、旅游規(guī)那么158、綠化率?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動(dòng)硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：樓盤硬件賣點(diǎn)1、戶型2、配套設(shè)施3、交通4、精裝修5、板式5、建材與配制6、景觀6、新工藝新材料6、使用率6、樓間距