工業(yè)園技術(shù)服務(wù)方案

工業(yè)園技術(shù)服務(wù)方案整體設(shè)想與策劃**工業(yè)園三期項目坐落于大連路以北、蘇昆太輔道以南、半涇北路以西，是集辦公、工業(yè)等一體的園區(qū)，**三期園區(qū)建筑占地面積約10。5萬平方米，房屋18幢；建筑面積約13。4萬平方米，綠化面積約1。8萬?O。園區(qū)配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機房、煤氣站、圍墻(周界)智能防范系統(tǒng)，電梯等，園區(qū)設(shè)有出入口3個。該項目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔。針對本次物業(yè)管理標的各個要素，管理思路概括為"一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施"。一、認識與定位該工業(yè)園區(qū)作為一個大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界。給該項目整體形象定位是:開放，高效，規(guī)范。開放體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式高效展示該工業(yè)園進取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉(zhuǎn)機制規(guī)范體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴謹，運作規(guī)范高效，管理精細的風(fēng)貌二、一種模式作為國際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn):開放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式。在我公司進駐后，要將公司"全心服務(wù)，在細微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌"的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:"崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)"。我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷。三、二項承諾1，自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目，樹立工業(yè)園區(qū)引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。2，自接管之日起，即按照ISO9001-2020服務(wù)質(zhì)量體系全面實施物業(yè)管理服務(wù)。四、五個重點針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點:1，樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象。2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經(jīng)驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵。我們相信只要通過對內(nèi)的準軍事化的管理和對使用人人情化服務(wù)，通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零。3，維護好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境該工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，工業(yè)園區(qū)，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象。4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值，增值另外，該項目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們在管理中，重點是強調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。5，樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務(wù)增加附加值。五、五大措施:1，根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安管理員由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結(jié)合物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失。2，精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔。第一:維護保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機;第二:加強和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng);第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。3，保證車輛有序停放。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的。4，實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法。這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面。我們以物業(yè)服務(wù)中心為指揮機構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設(shè)班，組長負責各自具體業(yè)務(wù)，各單項業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴密。5，我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏的服務(wù)機制，以解決使用者所需。2.2管理方式及工作計劃對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們針對**工業(yè)園三期物業(yè)服務(wù)項目擬采取的管理方式為:專業(yè)化、規(guī)范化、精細化、品牌化、經(jīng)營型的管理方式?；舅悸肥?1，嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);2，提供24小時服務(wù);3，嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為;4，致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略;5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理，具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個部分說明.(一)組織系統(tǒng):1，貴公司可以直接對物業(yè)服務(wù)中心下指示，以提高服務(wù)效率。2，物業(yè)服務(wù)中心實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)中心設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工。(二)，運作程序系統(tǒng):1，整體運作程序2，內(nèi)部運作流程說明:1，在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。2，各層職責明確，工作程序有嚴格的質(zhì)量文件進行規(guī)范。同時充分授權(quán)，在權(quán)責范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。(三)，激勵系統(tǒng):說明:1，激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊戰(zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益。2，思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等。3，獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰"打"著員工走，做到人人有動力，個個有壓力.獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵。4，培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值.我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。5，工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力。6，企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。工作計劃：依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下：(一)前期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1物業(yè)管理標的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標的19年6月5日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案19年6月10日盡量提前3接管合同簽訂1，方案送審2，簽訂合同方案確認時止盡量縮短時間4組建管理隊伍1，選拔2，培訓(xùn)3，上崗方案確認至進場5整改及完善辦公條件1，安排管理用房2，安排員工工業(yè)園區(qū)3，物質(zhì)裝備到位方案確認至進場6制訂管理制度1，制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度2，導(dǎo)入ISO9001-2020物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù)(二)常規(guī)期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1，制定大，中修計劃方案;2，日常零修，急修管理;3，日常保養(yǎng)巡查管理;4，維修質(zhì)量管理.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施，設(shè)備及場所的使用，維修，養(yǎng)護，管理1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理;2，運行管理;3，維修保養(yǎng)管理;4，險情應(yīng)急管理;5，水池水泵管理;6，其他接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助3安保管理1，24小時值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理2，違章私設(shè)攤點及設(shè)立廣告管理;3，消防管理接管驗收后開始4，來人來訪管理;5，物品出入管理.4車輛管理1，進出車輛管理;2，停車場管理;3，車輛行駛管理.接管驗收后開始5清潔衛(wèi)生管理1，清潔衛(wèi)生管理;2，環(huán)保管理;3，消殺管理.接管驗收后開始6綠化管理1，室內(nèi)綠化管理;2，室外綠化管理.接管驗收后開始7客戶服務(wù)管理1，設(shè)立服務(wù)員和保安;2，人員形象及服務(wù)意識管理.8標識系統(tǒng)管理標識日常維護管理9檔案管理1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊;3，建立嚴格的檔案管理制度接管驗收后開始2.3物業(yè)服務(wù)標準根據(jù)本項目特點，我們將按照省標最高級服務(wù)標準提供物業(yè)服務(wù)，達到和超過招標文件提出的物業(yè)管理目標及要求，結(jié)合本公司實際情況和招標文件要求，具體的保安、保潔、客服、綠化、工程維修服務(wù)將按照如下標準開展工作：1.保安服務(wù)標準2.保潔服務(wù)標準3.客戶服務(wù)標準4.綠化服務(wù)標準5.工程維修標準具體內(nèi)容附后：2.3.1保安服務(wù)標準2.3.1.1門崗安保工作標準1、園區(qū)各出入口實行24小時值班制。2、上班提前十分鐘到崗，不早退、不漏崗，做好交接班工作3、值崗嚴肅認真，動作標準，著裝整齊，表情自然。4、值崗時不得脫崗，不得聚堆閑談、禁止飲酒，禁止做與工作無關(guān)的事情。5、嚴格執(zhí)行門崗驗證手續(xù)，做好對外來車輛、外來人員，進入園區(qū)的檢查與登記工作，不辦理手續(xù)，無出入證件，嚴禁進入園區(qū)。6、嚴禁流動商販、亂發(fā)廣告、撿垃圾、收廢品閑雜人員及臟亂車輛進入園區(qū)。7、負責執(zhí)勤門崗及周邊的清潔衛(wèi)生，室內(nèi)物品擺放整齊。8、園區(qū)物品寬進嚴出，大件物品搬出實行登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員。9、對裝有易燃易爆、危險品的車輛和荷載5噸以上的貨車憑證駛?cè)雸@區(qū)，進入園區(qū)的車輛限速15公里（每小時）行駛。10、熱誠為業(yè)主服務(wù)禮貌待人，不允許存在任何有損公司形象的言行。11、站崗時間規(guī)定:24小時立崗。12、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.3.1.2巡邏安保工作標準1、管轄區(qū)域?qū)嵭?4小時巡邏制，按照規(guī)定的時間、路線，每隔1小時巡邏一次。2、每組巡邏人員不少于2人，執(zhí)勤中及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患，接受業(yè)主（使用人）投訴和求助，及時查找原因并處理匯報。3、巡視檢查公共部位的門窗、會所、電梯等設(shè)備、設(shè)施完好情況，做好紀錄。4、維護園區(qū)內(nèi)的治安、交通、環(huán)境秩序主干道兩邊禁止停車，車輛按指定地點停放。5、接受監(jiān)控值班保安對發(fā)現(xiàn)問題的呼叫通知。5-10分鐘必須到達現(xiàn)場。6、觀察園區(qū)內(nèi)來往人員，糾正各種違章行為勸告和制止以下情況：（1）在公共地方吸煙，焚燒物品，堆放物品等。（2）損壞路面、草地、公共設(shè)備、設(shè)施等情況。（3）外來人員的推銷行為，侵占綠地，毀壞綠化。（4）與園區(qū)無關(guān)人員及事故苗頭。（5）制止在園區(qū)內(nèi)大聲喧嘩，超標準的噪聲和振動，影響他人的工作和休息的行為。（6）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物、堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)。7、每小時巡邏一次，白天巡邏有記錄，夜間巡更點打卡。8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.3.1.3監(jiān)控室安全工作標準1、上崗執(zhí)勤按規(guī)定著裝，佩戴標志，盡忠職守，嚴格執(zhí)行崗位職責。2、控室實行24小時監(jiān)控值班，值班人員不得隨便離開崗位。3、禁無關(guān)人員入室聊天、抽煙、查翻監(jiān)控錄像。4、監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外線對射系統(tǒng)發(fā)出報警信號，及時觀察、跟蹤錄像。5、經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意不得刪除采集錄像內(nèi)容，不得向無關(guān)人員透露監(jiān)控技術(shù)。未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，嚴禁向無關(guān)人員調(diào)閱監(jiān)控錄像。6、接到報警立即將監(jiān)控畫面切換到報警地點，控制主干道、主出入口，采集錄像，協(xié)助做好園區(qū)安全防范工作。7、遵守執(zhí)行監(jiān)控室安全保密制度，嚴禁向外人透露監(jiān)控范圍、攝像時間、布防地點等機密。8、值班室保持干凈衛(wèi)生、物品堆放整齊，監(jiān)控系統(tǒng)干凈無灰塵。9、遇到重大險情或突發(fā)事件及時報警110。2.3.1.4安保交接班工作標準1、接班（1）所有接班保安員由帶班長帶領(lǐng)，提前五分鐘趕到各自崗位進行交接工作。（2）交接班人員相互敬禮并問好。（3）接班人員清點崗位上的所有公物，如發(fā)現(xiàn)損壞、缺失應(yīng)立即向帶班班長提出，并要求交班人員說明情況并做好記錄。（4）認真查閱上一班值班記錄，詢問上一班工作完成情況，并在交班人員的帶領(lǐng)下檢查責任區(qū)內(nèi)的工作情況，如發(fā)現(xiàn)有異常，則要求交班人員做出解釋，通知當帶班班長并做好記錄。（5）交接雙方在確認無誤后，由交接班班長分別在記錄上簽字，接班人員開始接崗、值勤。2、交班（1）各崗位在交班前30分鐘進行崗位清理工作，保持地面無積塵、無煙頭、紙屑、果皮等雜物，物品擺放有序，桌面、桌椅干凈無灰塵、無雜物。（2）認真做好值班記錄，收集整理好相關(guān)的工作證據(jù)。（3）在接班人員到達崗位時，主動向?qū)Ψ骄炊Y并問好。（3）將未完成的工作如實向接班人員交代清楚。（4）向接班保安員移交物品。（5）交接班帶班長在《保安員交接班記錄》上簽字，離崗，集合。（6）帶班班長講評本班次的整體工作情況后，列隊帶回。3、要求（1）交接班人員須嚴格遵守各崗位交接班時間。（2）接班人員須對接班崗位、器材進行巡視檢查確認后方可簽字。（3）按照《保安員交接班記錄》填寫的要求，填寫交接班紀錄。（4）交接班超過三十分鐘后發(fā)現(xiàn)的問題，由接班班組負責。（5）發(fā)生重大事件時不得交接班、交班人員未經(jīng)客戶服務(wù)中心主任允許不得離崗。（6）因交接班不清、未按規(guī)定進行交接班等導(dǎo)致公司財產(chǎn)、公司員工、業(yè)主利益受到損失的，根據(jù)《保安員交接班記錄》內(nèi)容由責任人承擔。（7）交接班時，交接雙方要相互敬禮。接班人員列隊行至交班人員前1.50米處，立正站好，敬禮、禮畢，“接班人XXX、XXX前來接班。”交班人員敬禮、禮畢，“交班人員XXX、XXX交班”。（8）門崗值班室周圍實行衛(wèi)生“三包”，確保門崗值班室、園區(qū)大門及周圍的衛(wèi)生清潔。（9）門崗室內(nèi)物品、資料、用具擺放整齊有序，不擺放與工作無關(guān)的雜物。（10）保持門崗設(shè)施和各種標志的完好、整齊。（11）門崗值班室周圍不準擺放各種小攤或堆放雜物。2.3.1.5安保器械設(shè)備使用標準（一）對講機使用管理對講機是保安工作必備的重要通訊工具，遵循“誰使用、誰保管、誰損壞、誰負責”的原則；全體保安人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的性能，愛護并熟練地使用對講機。1、使用規(guī)定（1）各崗位配發(fā)一部對講機、另配一個充電池、一部充電器。（2）持機人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或?qū)⑻炀€拆下來使用。（3）發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應(yīng)立即向直屬上司報告，由保安班長檢查后交維修部維修，嚴禁自行拆修。（4）嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率。（5）對講機在更換電池時，須先關(guān)掉電源和主機上的開關(guān)；充電池須按規(guī)定時間（8―10小時）輪換使用。（6）交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況；接機者當場查驗，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告班長。（7）認真做好崗位輪值時的對講機交接記錄。2、對話要求（1）呼叫對方時，先報自己崗位，再呼對方，并在最后講“收到請回話”。（2）收接方回話后，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”。（3）用對講機講話時應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關(guān)的事情。（二）警棍佩帶使用管理1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時佩帶的自衛(wèi)防暴器械，要合理使用警棍，嚴禁用警棍嬉戲打鬧或交給他人玩耍。2、警棍僅供在緊急情況下使用，非值班、執(zhí)勤人員嚴禁佩帶和使用。3、保安員應(yīng)嚴格保管和使用，嚴禁將警棍借與他人，無特殊情況或未經(jīng)帶班長批準，嚴禁攜帶警棍外出。4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著客人講話。5、非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。6、認真做好崗位輪值時的警棍良好狀況的檢查交接,并做好記錄。7、當值保安員要妥善保管所佩帶的警棍，如有遺失或損壞，要照價賠償。2.3.1.6保安服務(wù)檔案工作標準1、根據(jù)服務(wù)區(qū)域特點，設(shè)計門崗、巡邏崗及監(jiān)控崗的值班記錄表表單，并按規(guī)范填寫。2、做好保安服務(wù)工作內(nèi)部管理檔案工作。（1）安保員錄用檔案。（2）安保員信息檔案。（3）安保員培訓(xùn)檔案。（4）安保員考核檔案。（5）保安服務(wù)排班、值班檔案。2、根據(jù)園區(qū)主管部門的要求做好各類表單的填寫工作。3、各類表單的填寫由當班安保員負責，由當班領(lǐng)班負責檢查，安保隊長負責檢查。4、對各類檔案進行合理分類，并裝訂成冊，方便查閱。5、采用多種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表，全部在電腦中歸類，并采用相應(yīng)的儲存、保管方法。6、各類值班記錄表單，按月分類整理成冊，移交園區(qū)主管理部門存檔。移交前對相關(guān)數(shù)據(jù)進行匯總，匯總表分別交園區(qū)主管理部門和本項目主任。7、安保服務(wù)內(nèi)部管理檔案，按月分類整理成冊，交本項目主任審核后，由公司存檔。8、要求全體員工樹立檔案意識、保密意識。2.3.1.7保安服務(wù)安全文明標準1、工作時間穿著統(tǒng)一制式服裝。2、工作時間必須佩戴工作牌，統(tǒng)一佩掛在左胸處。3、遵守勞動紀律。不遲到，不早退，不曠工，工作時間不吃零食，不炒股票，不串崗閑聊，不看與工作業(yè)務(wù)無關(guān)的書籍和雜志，不做與工作無關(guān)的事情。4、講究儀表，樹立文明健康的形象。工作時間不坦胸露背，不在辦公區(qū)域吸煙，禁止隨地亂丟煙頭。不佩戴夸張飾物，不留長指甲。男員工不留長發(fā)、長胡須；女員工不得上濃妝，不得在指甲上涂色。5、注重文明禮貌。對業(yè)主、客戶和同事要面帶微笑，多用敬語，“請”、“謝”字不離口。所有外來電話，務(wù)必在三響之內(nèi)接答，接電話時先說“您好”，自報單位。對客戶，任何時候不準講“不知道”、“不關(guān)我的事”。要注意稱呼客戶姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“小姐”、“女士”，杜絕“喂”字稱呼。6、做到不隨地吐痰，不亂丟雜物，不講臟話、粗話，不損壞公物，不亂停放車輛。7、遵守國家法律、法規(guī)和蘇州市相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定。不酗酒，不打架斗毆，不參與黃、賭、毒等違法行為。8、注意保密。未經(jīng)批準，員工不得向外界傳播或提供有關(guān)公司以及園區(qū)的任何資料，一切有關(guān)文件和資料不得交給無關(guān)人員。如有他人參觀、學(xué)習(xí)或咨詢，應(yīng)由園區(qū)統(tǒng)一安排接待。9、嚴格執(zhí)行安保工作制度。2.3.2保潔服務(wù)標準2.3.2.1保潔員行為規(guī)范標準一、服務(wù)行為及禮節(jié)1、服務(wù)行為（1）在崗服務(wù)時要有文明意識，對用戶應(yīng)面帶笑容，和顏悅色，見到用戶主動點頭示意。（2）遇到顧客問路，用禮貌的語氣簡捷向?qū)Ψ秸f明地點。（3）對用戶違反有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定的行為進行勸阻時要文明禮貌，認真做好解釋工作。（4）謙虛和悅地接受用戶的評價，對用戶的投訴耐心傾聽，并及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。（5）團結(jié)同事，服從上級領(lǐng)導(dǎo)、指揮。（6）遵守勞動紀律，堅守工作崗位，遵守工作時間表，不遲到不早退，不脫崗不串崗。（7）未經(jīng)許可，不得擅入保潔范圍外的私人居室、公共場所等地方；因事需進業(yè)主房內(nèi)，應(yīng)事先敲門，須征得業(yè)主、顧客同意后方可進入室內(nèi)。（8）工作時勿發(fā)出較大的噪聲或大聲喧嘩，清掃時要防止塵土飛揚，臟水肆溢。2、服務(wù)著裝及儀表（1）上崗時著裝統(tǒng)一、穿戴整齊，上衣扣扣好，不挽袖，內(nèi)衣帶不外露;佩帶胸卡,胸牌端正。制服、鞋帽、口罩穿戴干凈整齊，經(jīng)常換洗，保持干凈、整潔，樹立良好形象。（2）不留胡須，不留指甲，不染指甲；頭發(fā)要整潔，不留長頭發(fā)，不留怪發(fā)式、染黑色以外的頭發(fā)。（3）不準在上崗時間吃任何有異味食品，噴怪味香水。3、服務(wù)用語（1）當正在進行清潔工作或?qū)嵤┬l(wèi)生檢查時，對過往行人“同志，請讓一下，謝謝！”。（2）當發(fā)現(xiàn)有影響整潔、妨礙觀瞻現(xiàn)象時，主動上前“對不起，請愛護公共衛(wèi)生！”“同志，請不要隨手亂扔垃圾！”“請將垃圾扔到垃圾箱！”，對方對亂扔垃圾的行為有所改正時“多謝合作！”。（3）當有人對影響清潔的行為不改正，反而刁難時，應(yīng)耐心解釋“請別生氣，請支持我們的工作，請諒解！”。（4）當發(fā)現(xiàn)小朋友亂涂亂畫時，“小朋友，請不要亂涂、亂畫?！保?）當發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定清運裝修垃圾或雜物時，“請不要在地上堆放垃圾，馬上運走，請打掃干凈，并與客戶服務(wù)中心聯(lián)系。”當發(fā)現(xiàn)高空拋物時，應(yīng)立即予以制止，“請不要高空拋物”。（6）在樓道中清潔時，應(yīng)在樓道口擺放提示牌：“樓道正在清掃”。4、日常服務(wù)語言（1）問候語：您好、早上好、下午好。（2）歡迎語：歡迎您來我們住宅工業(yè)園、歡迎光臨。（3）告別語：再見、明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來。（4）道歉語：很抱歉、對不起、請原諒、打擾您了。（5）道謝語：謝謝、謝謝您、謝謝您的合作、非常感謝。（6）應(yīng)答語：是的、好的、我明白了、不用謝、不要客氣、沒關(guān)系、這是我應(yīng)該做的。（7）征詢語：請問您有什么事？我能為您做什么嗎？需要我?guī)湍鍪裁?？?）請求語：請您協(xié)助我們……、請您……好嗎？（9）解釋語：很抱歉，這種情況，公司/工業(yè)園的規(guī)定是這樣的……。（10）基本禮貌用語十字：您好、請、謝謝、對不起、再見。2.3.2.2保潔主管崗位工作標準1、處事客觀公正，言行文明，虛心接受別人的意見和建議。2、熟悉和掌握保潔各崗位職責、任務(wù)、工作要求、考核標準，掌握管理區(qū)域內(nèi)的基本情況和保潔日常工作規(guī)律。3、做好保潔員基礎(chǔ)資料（檔案）的建立，環(huán)衛(wèi)記錄的填寫，保證記錄清晰、完整，相關(guān)文件的搜集、存檔。4、做好保潔員的崗位培訓(xùn)（言談舉止、形象禮儀、服務(wù)標準、規(guī)章制度、應(yīng)急預(yù)案演練等）。5、經(jīng)常檢查保潔員工作運行情況，每天巡視轄區(qū)，走訪、回訪用戶，征求意見建議，并處理相關(guān)業(yè)務(wù)的有效投訴。6、每周組織保潔員開一次例會，總結(jié)、通報一周的保潔管理工作情況；每月以書面形式（保潔工作月報）向客戶服務(wù)中心主任及保潔主管上報環(huán)境管理工作情況。7、做好突發(fā)性事件的處理；不能獨立解決的問題，及時上報。2.3.2.3保潔員（垃圾清運員）工作標準1、遵守勞動紀律，堅守工作崗位，工作時間不準干私活或做與工作無關(guān)的事情，不在公共場所大聲喧嘩、聚集聊天，嚴禁酒后上崗；遵守工作時間表，不遲到不早退，不脫崗不串崗。2、保證責任區(qū)內(nèi)的地面、路面干凈整潔，無煙頭、果皮紙屑、塑料袋、磚瓦石塊、泥沙、積水積雪（雨停后，開始清掃；冬天雪停后1小時內(nèi)開始清掃，如雪在17：00以后停，應(yīng)不遲于第二天早7：00開始清掃）、廢棄物和生活垃圾等；綠化帶（草地、花壇、灌木叢）內(nèi)無果皮、紙屑、煙頭、樹枝、樹葉等雜物和漂浮物；鋪裝上無雜草、小廣告等；工業(yè)園標志牌、導(dǎo)向牌、雕像、建筑小品、信箱、電子對講門等清洗、擦拭干凈。3、樓梯間每周拖洗1次（冬季除外），保持整潔、暢通有序，無明顯塵土、垃圾，無紙屑、積水、煙頭等；單元門、防盜門、樓梯的扶手欄桿、樓梯間各種箱體和散熱片無亂寫亂畫、無積灰、明顯污漬、小廣告等；地腳線無水漬、無污物，墻面干凈，目視無大塊污垢，無蜘蛛網(wǎng)、小廣告等粘附物；樓道聲控燈具無積灰、無污漬；門窗干凈，玻璃明亮，玻璃每月清潔擦拭一次（冬季除外，即每年的11月初至次年的3月末）；窗臺潔凈，無明顯污垢，窗臺上無堆放物。4、大廳地面整體推塵及清擦，保持地面清潔、光亮，無碎屑、無污跡、無水跡、無煙頭、無痰跡、無明顯腳印；門窗干凈，玻璃明亮，無水跡、無污漬、無印跡；大堂裝飾物、指示牌、理石臺面、墻身懸掛物及其他位置（窗頭、門頭、角線）清擦清潔，保持無積塵，無污跡；走道四角及踏腳板保持干凈，無垃圾。5、走廊推塵、清擦，巡回保潔，地面、踢腳線無明顯灰塵、無污跡，天花（光管、指示牌、光管盤、燈罩等設(shè)施）干凈無塵、無蜘蛛網(wǎng)、無污跡；電梯轎廂、電梯門、各種辦公門、墻面、指示牌(標識)、窗臺、風(fēng)口內(nèi)壁、石墻身縫槽、消火栓擦拭、清潔，表面干凈、光亮、無塵、無污跡；燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；垃圾箱放置整齊，把垃圾袋套在垃圾箱上；垃圾箱內(nèi)垃圾量不超過1/3，四周無散積垃圾，無異味，箱面潔凈；地毯、衛(wèi)生箱要常清洗、常清理，保持整潔無異味。6、公共衛(wèi)生間巡回保潔，保持衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，無積水、無衛(wèi)生死角，?墻面四角保持干燥、無蛛網(wǎng)；洗手池臺面、內(nèi)壁、鏡子、地面、墻面、隔板、門等要及時擦拭，做到光亮、無水跡、無污跡、無雜物；垃圾袋和紙簍要及時傾倒、更換；洗手液和手紙要隨缺隨補，衛(wèi)生用品保證齊全，無破損；衛(wèi)生器具表面光潔、無污垢、無異味，內(nèi)壁要用藥水刷洗、消毒。7、安全通道樓梯間巡回清潔，樓梯臺階及死角清拖、擦洗；地面無積塵、污跡、無垃圾，扶手欄桿、散熱片、管道及設(shè)備清擦、擦拭，干凈、無積塵，墻面四角無蛛網(wǎng)、污跡。8、工業(yè)園定期滅殺蚊子、蒼蠅、老鼠等害蟲，垃圾桶、衛(wèi)生間要經(jīng)常消毒，做到無滋生源。9、地下車庫地面和明溝無油漬、污漬，無灰塵、無紙屑、無積水，保持地下車庫道路暢通，無堆積垃圾及物品；墻面目視無污跡、無蛛網(wǎng)；天臺、轉(zhuǎn)換層及裙樓平臺無積水、雜物，管線無污跡；保持地下車庫空氣流暢，無異味、無毒味，定期噴灑藥水；設(shè)備房門、垃圾房門、消防箱、道閘、污水井房、應(yīng)急燈、消防管道和風(fēng)管表面無灰塵、無污漬。10、垃圾柜、垃圾桶、果皮箱每天清理2次，柜（桶、箱）面干凈無污漬、無各類廣告，漆面無大面積脫落，每年油飾1次；柜（桶、箱）內(nèi)垃圾無外溢，垃圾柜（桶）、果皮箱旁無堆放物；垃圾柜、垃圾桶夏季每月消殺2次，確保柜內(nèi)無臭味、污水，無蚊蠅孳生。視需要定期投放鼠藥、噴藥滅蠅，把“四害”孳生密度控制在國家規(guī)定標準范圍內(nèi)。11、辦公區(qū)、文體活動中心的環(huán)境清理須在辦公時間開始前完成，隨時保持地面清潔，設(shè)施（辦公桌椅、文件柜、沙發(fā)、茶幾、煙灰缸等）擺放整齊有序，經(jīng)常擦拭，無塵積、無明顯污垢；洗手間內(nèi)無煙頭、無污垢、無尿堿，定期存放衛(wèi)生球，無異味；門窗干凈，玻璃明亮。12、工業(yè)園屋面每月清掃、清理1次，保持屋面暢通，無垃圾、污水，無鼠、無蟲蠅孳生地，無雜物堆放等。責任區(qū)內(nèi)樓房建筑及雨排篦子、馬葫路蓋、電子門、圍墻、護欄、路燈等公共設(shè)施的看護，發(fā)現(xiàn)問題及時向上級報告。13、妥善保管并能正確使用各種清潔用具、材料用品，不得丟失和自認為損壞，不得將清潔工具、材料用品私借他人使用和帶回家中使用；存放在工作間內(nèi)的各種用具、材料擺放規(guī)范、整齊，不準擺放與工作無關(guān)的物品、雜物；保持工作間內(nèi)衛(wèi)生清潔，無異味。14、要節(jié)約用水用電，下班前要關(guān)好門窗，閉好燈、空調(diào)。15、做到垃圾日產(chǎn)、日清。16、運送過程中如有垃圾散落，及時清理，保證地面清潔。17、保持垃圾清運車外表干凈、無污漬，垃圾清運車每月消殺2次（冬季除外，即每年的11月初至次年的3月末）。2.3.2.4各項保潔工作標準程序1、玻璃門、窗、幕墻的清潔（1）先用刀片刮掉玻璃上之污跡。（2）按玻璃清潔劑與清水1：5的比例對好玻璃清潔溶液。（3）把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用適量的力量按在玻璃頂端從上往下垂直洗擦。（4）污跡較重的地方重點擦。（5）除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水漬。（6）一洗一刮連貫進行，當玻璃的位置和地面較接近時，可以把刮做橫向移動。（7）用無絨毛巾擦去玻璃框上的水珠。（8）用地拖拖擦地面上的污水。（9）清刮高處玻璃時，可把玻璃刮套在伸縮桿上。2、不銹鋼制品清潔（1）先用兌有中性清潔劑（綠水）的溶液擦不銹鋼表面將污漬去除。（2）用清水洗凈抹布后擰至半干，將不銹鋼表面的中性藥水溶液擦凈。（3）用無絨毛巾將不銹鋼表面擦干。（4）將少許不銹鋼油倒于無絨毛巾（專用油擦布）上，對不銹鋼表面進行拭擦。（5）表面面積大的可用手動噴壺將不銹鋼油噴于不銹鋼表面，然后用無絨干毛巾拭擦。3、瓷磚、大理石墻面清潔。（1）裝好兩桶水，一桶清水、一桶放入適量的中性清潔劑（綠水）。（2）用鏟刀、刀片輕輕刮掉墻面的污垢、臟漬。（3）把抹布浸入放有中性清潔劑的水內(nèi)，拿起后用中等力度擰干，沿著墻壁從上往下來回擦擦。（4）有污跡的地方，再用短柄刷刷洗。（5）用另一條擦布浸透清水后，用中等力度擰干，徹底清擦一次。（6）換清水后，將抹布浸透后，用力擰干，再清拭一遍。（7）用干拖把拖干地面。（8）墻面清擦每周一次，凈擦每月一次。（9）日常巡視時發(fā)現(xiàn)明顯污漬隨時保潔。4、燈具清潔（1）準備梯子、螺絲刀、抹布、水桶等工具。（2）關(guān)閉電源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。（3）先用濕抹布擦擦燈罩內(nèi)的污跡和雜物，再用干抹布擦干水分。（4）將擦干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲。（5）膈扇燈清擦應(yīng)先將電源關(guān)閉，取下金屬護罩；取下燈管，然后用抹布分別擦燈管及蓋板，重新裝好。5、防靜電地板地面清潔（1）先用浸好靜電吸塵劑的塵推將地面清推凈，地面無明顯灰塵及雜物。（2）用拖布（潮濕）對清掃完的地面進行擦拭。（3）如有泥沙或痰跡，用鏟刀清除。（4）遇到難清除的特殊污漬，根據(jù)情況使用相應(yīng)的清潔試劑處理；清理完用清水將藥水輕擦干凈。（5）第一遍清理完畢，洗凈拖布并扭干，從新用清水擦一遍即可。6、蠟面保養(yǎng)（1）日常保養(yǎng)A、清理地面：掃凈地面后，將塵拖噴適量靜電除塵劑或用地拖沾取中性清潔劑（綠水）溶液擦去地面灰塵及污漬。B、高速拋光：待干后，用高速拋光機拋光蠟面。（2）周保養(yǎng)A、清洗地面：將中性清潔劑（綠水）按1：20比例兌成水溶液后，用洗地機配合百潔墊輕輕擦洗蠟面。B、涂擦保養(yǎng)蠟：將一份保養(yǎng)蠟水兌四份清水，涂擦在蠟面上。C、高速拋光：待干后，用高速拋光機拋光地面。（3）月保養(yǎng)A、擦洗地面：將一份清潔劑兌20份清水，用洗地機配合百潔墊擦洗蠟面。B、布面蠟：吸水機吸去污水，再用清水擦凈，待干后，補上一層熱塑性蠟水。C、高速拋光：待蠟面干后，用高速拋光機拋光蠟面。7、大理石打蠟（1）大理石地面上蠟A、先把上蠟告示牌放置于工作現(xiàn)場。B、抬起機座，套好黑色纖維墊。C、配好起蠟水裝入多功能洗地機的水箱內(nèi)。D、開動機器，拉動水箱控制桿，將起蠟水水均勻涂在地面上。E、控制機器走向，由左至右，來回走動2-3次。F、上行下行之互疊約10CM。G、五分鐘后用吸水機把起蠟水和舊蠟漬吸干。H、用濕拖把拖兩次，再用干拖布拖一次。I、待地面干透后進行封蠟。J、把落蠟拖把浸透蠟水。K、把拖把放在壓水夾上稍微夾干后，將蠟水均勻的涂在地面上。L、層與層之間相隔約30分鐘（以手感干爽為準）。M、大理石地面打蠟每兩月一次。（2）大理石墻面上蠟：A、先用鏟刀清除墻面上的舊蠟及雜物。B、然后用配有洗潔精的清潔水從上到下清洗墻面。C、再用無絨的干毛巾擦干墻面上的水珠，并待其風(fēng)干。D、將少許固體強蠟涂于清潔布上，輕微用力涂擦在墻面上。E、另用一條清潔布用力地擦拭，達到拋光的效果。（3）大理石墻面上蠟每六個月做一次。（4）標準A、目視地面和墻面無灰塵，可映出物體輪廓。B、用干凈的紙巾擦拭50CM長，紙巾無明顯污染。（5）注意事項A、在操作機械時，按操作規(guī)程操作，防止損壞。B、上蠟時一定均勻，層與層之間時間較長為宜。C、上蠟時腳下所墊之物要平穩(wěn)牢固。D、時間安排：凌晨：0：00-4：00為宜。E、在打蠟前在適宜的地方（如一樓電梯廳和打蠟層電梯廳）掛告示牌。8、公共衛(wèi)生間清潔（1）在衛(wèi)生間門口放置“正在保潔暫停使用”提示牌。（2）用“潔廁凈”噴灑在小便斗、蹲便器內(nèi)，用刷子反復(fù)刷洗，再以清水沖洗，用擦布擦凈便器外沿，如有水銹等頑固污漬，用“水銹凈”處理。（3）將沖水管上的銹漬、水漬用軟擦布擦凈后，用油擦布蘸適量“不銹鋼增光劑”擦拭。（4）用擰干的抹布從上到下擦拭座便間隔板內(nèi)外。如污漬較多較重可用濕擦布蘸“中性清潔劑”稀釋液處理，后用清水擦布擦凈后以干擦布由上至下擦干。（5）用擰干的擦布依次擦拭臺盆、水龍頭、臺面、皂液盒、烘手機、鏡前燈，最后用“玻璃清潔劑”清潔玻璃。（6）用掃帚清除雜物，然后用濕拖把清潔地面污跡，用干拖把擦干。（7）將拖布池內(nèi)雜物收集并清出袋裝，將池壁四周水漬污點清凈并擦干。（8）、擦拭實木門及門框。（9）、收集紙簍內(nèi)垃圾，并更換垃圾袋，用擰干的擦布擦拭紙簍外壁。（10）去除卷筒紙不整齊邊角，將第一節(jié)卷筒紙拆成三角形并朝外放到卷紙器內(nèi)，露出三角形。（11）向地漏水封注水、噴灑空氣清香劑。9、地毯的清洗（1）地毯干洗（粉末清洗法）A準備機械器材，包括刷地機、刷盤、吸塵器、加壓式噴霧器、長把刷、局部除污工具以及粉末清潔粉、預(yù)先處理劑等。B清理作業(yè)區(qū)域的礙事物品，進行吸塵作業(yè)。C用地毯清潔劑清除地毯污跡，如有油污多的地方，要先噴灑預(yù)先處理劑，使油污溶解。D在準備作業(yè)區(qū)域內(nèi)均勻布灑粉末清潔精.每平方米布灑量為100克左右（大約手捧一把）.為防止粉末干燥，一次布灑面積以10平方米為好。E在刷地機上裝好刷盤，按機器使用要領(lǐng)進行操作，一次從里到外對地毯進行刷洗。F用機器刷完后，待粉末干燥后再回收（30分鐘左右）。G用長把刷把進入纖維內(nèi)的粉末刷出，再用吸塵器將粉末回收。H作業(yè)結(jié)束后，確認作業(yè)效果，收拾機器工具。（2）地毯濕洗（噴吸清洗法）準備機械器材，包括地毯清洗機（也可由帶水箱刷地機、吸水機代替）、刷盤、吸塵器、加壓式噴霧器、長把刷、局部除污工具、防污墊布以及地毯清洗劑、預(yù)先處理劑等。清理作業(yè)區(qū)域內(nèi)礙事物品，進行吸塵作業(yè)。用地毯清洗劑清除地毯污跡，地毯上如有油污多的地方，要先噴灑預(yù)先處理劑，使油污溶解。使用地毯清洗劑自動噴水、擦洗、吸水、吸泡，從里到外清潔地毯，不要留下空檔。用起毛刷刷起并理順地毯絨毛。用吹風(fēng)機送風(fēng)干燥，或自然晾干；自然晾干需6小時后方可走動，故此操作應(yīng)放在夜間進行。作業(yè)結(jié)束后，確認作業(yè)效果，將機器工具洗凈、揩干、存放。2.3.2.5保潔員崗位考核標準1、曠工半天，扣除當月月度考核100分，每增加半天曠工，加扣工資10元，累計曠工2天以上的做辭退處理。2、未經(jīng)批準私自調(diào)班的雙方均按事假處理，不按規(guī)定辦理請假手續(xù)的作曠工處理。3、遲到、早退、脫崗、串崗、擅離崗位的每次扣10-20分，超過半小時的做半天曠工處理。4、不按規(guī)定著裝，衣著不整潔，出工不出力，按工作要求檢查，二次不達標的每次扣20-30分。5、包干衛(wèi)生區(qū)域（園區(qū)廣場、道路、景點、娛樂、休閑、公廁、河道、河邊臺階等）保潔場所經(jīng)抽查保潔不干凈一處扣10-20分。6、負責范圍地面、道路、游樂場所地面無煙頭、紙屑、河岸邊沒有水草、漂浮物等垃圾，發(fā)現(xiàn)一處扣5-10分。7、公廁保潔五凈（窗凈、墻凈、便池凈、臺盆凈、地面凈）發(fā)現(xiàn)一處不凈視情況扣10-20分。2.3.2.6保潔服務(wù)檔案工作標準1、根據(jù)服務(wù)區(qū)域特點，設(shè)計區(qū)域保潔、收發(fā)室管理、垃圾清運崗位的值班記錄表表單，并按規(guī)范填寫。2、做好保潔服務(wù)工作內(nèi)部管理檔案工作。（1）保潔員錄用檔案。（2）保潔員信息檔案。（3）保潔員培訓(xùn)檔案。（4）保潔員考核檔案。（5）保潔服務(wù)排班、值班檔案。2、根據(jù)園區(qū)主管部門的要求做好各類表單的填寫工作。3、各類表單的填寫由當班項目負責人填寫，由保潔主管負責檢查。4、對各類檔案進行合理分類，并裝訂成冊，方便查閱。5、采用多種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表，全部在電腦中歸類，并采用相應(yīng)的儲存、保管方法。6、各類值班記錄表單，按月分類整理成冊，移交園區(qū)主管理部門存檔。移交前對相關(guān)數(shù)據(jù)進行匯總，匯總表分別交園區(qū)主管理部門和本項目主任。7、保潔服務(wù)內(nèi)部管理檔案，按月分類整理成冊，交本項目主任審核后，由公司存檔。8、要求全體員工樹立檔案意識、保密意識。2.3.3客戶服務(wù)標準2.3.3.1物業(yè)客服接待服務(wù)規(guī)范1.著裝、儀表（1）上班時間須穿著公司統(tǒng)一發(fā)放的工作服,工作服要保持整潔。（2）前臺接待員須穿無花紋絲襪,襪口不外露。（3）前臺接待員應(yīng)淡妝打扮,不得濃妝艷抹,避免使用味道濃烈的化妝品、香水,不得佩戴款式夸張的首飾、掛飾、耳飾。（4）上班前應(yīng)注意檢查自己的儀表。（5）保持手部干凈。指甲不得超過指頭兩毫米,指甲內(nèi)不得殘留污物,（6）不涂有色指甲油。保持眼、耳清潔,不得殘留眼屎、耳垢。（7）上班前不得吃異味食品,保持口腔清潔,口氣清新。2.行為（1）就坐時姿態(tài)要端正,入坐要輕緩,上身要直,人體重心垂直向下,腰部挺起,手自然放在雙膝上,雙膝并攏;目光平視,面帶微笑。不允許有:在椅上前俯后仰搖腿蹺腳;雙手抱于胸前;蹺二郎腿或半躺半坐;趴在工作桌上;晃動桌椅;玩手機;脫鞋;伸懶腰;哼小調(diào);打哈欠等行為。（2）在工作場合與他人同行時,不得勾肩搭背,不得同行時嬉戲打鬧。（3）在指引方向時應(yīng)將手臂伸直,手指并攏,手掌向上,自然伸向需指引的方向,并注意對方是否已看清目標。（4）談話時,手勢不宜過多,幅度不宜過大。（5）在與用戶交談中不許以任何借口頂撞諷刺用戶。（6）在與用戶交談中不講粗言惡語,使用歧視或侮辱性的語言。（7）不講有損公司形象的話。（8）嚴禁空崗,如確須離開前臺時,須通知客務(wù)主管,待替崗人員到達前臺后,方可離開。3.禮貌用語（1）接聽電話:您好,深科物業(yè)。（2）道歉語:對不起、請原諒、打憂您了、失禮了。（3）征詢語:請問您需要幫助嗎?我能為您做什么嗎?您還有別的事嗎?請您……好嗎?（4）基本禮貌用語:您好、請、謝謝、對不起、再見。4.接待要求（1）接待來訪人員：對來訪人員主動說:"您好,請問您需要幫助嗎";確認對方要求后,說"請稍等,我?guī)湍?并及時與被訪人聯(lián)系,并告訴對方"他馬上來,請您先坐一下,好嗎;如果要找的人不在或不想見時,應(yīng)禮貌地對對方說"對不起,當來訪人員離開時,應(yīng)說:"歡迎您再來,再見!"（2）接聽電話：鈴響三聲以內(nèi)必須接聽電話;認真傾聽對方的電話事由;中途若遇急事需要暫時中斷與對方通話時,應(yīng)先征得對方同意,并表示感謝;繼續(xù)通話時,須向?qū)Ψ街虑?。通話完?須等對方放下電話后,方可放下電話。（3）撥打電話：電話接通后,應(yīng)首先向?qū)Ψ街乱詥柡?如"您好",并作自我介紹;使用敬語,將要找通話的人的姓名及要做的事交待清楚;通話完畢時,應(yīng)說"謝謝您(麻煩您),再見"。（4）服務(wù)過程中實行"微笑服務(wù)",須始終面帶微笑,熱情主動為用戶服務(wù)。（5）耐心認真處理每一項服務(wù)工作,謙虛、和悅接受用戶的評價,客戶離去時,應(yīng)面帶微笑道別。2.3.3.2客服接待服務(wù)標準1、服務(wù)員上崗要按規(guī)定化妝、修飾，著工裝，儀容儀表端莊、整潔、精神飽滿，禁止面帶倦容，情緒低落狀態(tài)下上崗;2、班前十分鐘準時上崗;3、迎賓站立時保持正確站姿，真誠微笑;4、工作中始終思想集中，保持工作的謹慎態(tài)度;5、接待臺面整潔，所需物品擺放整齊、美觀;6、熟練掌握物業(yè)區(qū)域內(nèi)各處室位置，電話號碼，主要領(lǐng)導(dǎo)的稱謂，做到準確無誤;7、能正確識別來賓是否為本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主;8、合理安排物業(yè)接待中心內(nèi)的滯留人員，保持大廳內(nèi)始終處于良好秩序;9、給來賓提供服務(wù)要主動、熱情、耐心、周到，回答來賓問題要得體、明確;10、物業(yè)接待中心內(nèi)衛(wèi)生情況良好，設(shè)施設(shè)備運行正常，保修及時;2.3.3.3日常報修及來電來訪接待服務(wù)標準（1）來訪接待：認真聽取客戶來意，詳細回答客戶提出的問題;對于專業(yè)性較強的問題，應(yīng)先詳細記錄，咨詢相關(guān)專業(yè)人員后約定時間給予回復(fù);對前來接洽公務(wù)人員，應(yīng)請對口人員接待;對工業(yè)園內(nèi)業(yè)主、商家及單位搬家或物品搬出工業(yè)園，應(yīng)請客戶辦理物品放行申請，持放行條交門崗安護員核對無誤后出工業(yè)園。（2）來電接待：認真聽取客戶來電內(nèi)容。詳細回答客戶提出的問題;對于專業(yè)性較強的問題，應(yīng)先詳細記錄，咨詢相關(guān)專業(yè)人員后約定時間給予回復(fù);對接洽公務(wù)的電話，應(yīng)請對方稍等，請對口人員接聽。（3）報修接待：①仔細詢問客戶姓名、住址、聯(lián)系方式、報修內(nèi)容、方便維修的時間等，并客戶服務(wù)中心工作日志上記錄。②根據(jù)報修內(nèi)容及保修期限，將客戶報修內(nèi)容記錄在《業(yè)主報修有償服務(wù)登記表》或《業(yè)主報修登記表》(《維修工作單》)上，并錄入電腦。③及時通知維修部人員攜單在約定時間上門維修服務(wù)。④客戶服務(wù)中心根據(jù)《業(yè)主報修有償服務(wù)登記表》或《業(yè)主報修登記表》(《維修工作單》)及時回訪，每月進行匯總、統(tǒng)計、分析。對維修服務(wù)回訪處理率達100%。屬安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪;房屋滲漏水項目維修試漏后3天內(nèi)回訪;其他維修項目2天內(nèi)回訪。回訪中發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修人員整改。（4）投訴接待①對業(yè)主的投訴，本著“細心細致、公平公正、實事求是、依法合理”的原則，以國家的法律、地方法規(guī)、行業(yè)規(guī)定及業(yè)主公約、業(yè)主手冊為依據(jù)，遵循“禮貌、樂觀、熱情、友善、耐心、平等”的服務(wù)方針，認真聽取，在相關(guān)規(guī)范記錄本上詳細記錄投訴事件的發(fā)生時間、地點、被投訴人及被投訴部門、發(fā)生經(jīng)過、業(yè)主的要求等;適時表示感謝和歉意，加以適當安慰。嚴禁與業(yè)主辯論、爭吵。②對房屋及其附屬設(shè)施的投訴按相關(guān)工作流程及職責分工處理;對物業(yè)公司存在過錯或有責任的，應(yīng)向業(yè)主表示歉意，取得諒解，認真聽取業(yè)主意見，協(xié)商處理方法，滿足業(yè)主合理要求，盡快處理;對于業(yè)主或鄰居的責任，應(yīng)向業(yè)主說明情況，做好協(xié)調(diào)工作;是各方都有責任的工程、治安等問題，應(yīng)及時通知各相關(guān)部門負責人到現(xiàn)場，共同商討解決處理辦法，采取有效的補救措施，控制事態(tài)發(fā)展，穩(wěn)定業(yè)主。③遇情緒激烈的業(yè)主，應(yīng)盡量使其冷靜，若一時難以平息或把握，應(yīng)及時聯(lián)系主管，請其到獨立洽談室個別接待，避免長時間留其在公共接待區(qū)。④全面掌握事件的起因、過程、結(jié)果，能處理、補救的及時處理解決，不能馬上處理的，應(yīng)向業(yè)主說明原因，并及時向上級匯報;初步制定一個或幾個補救方案，包括結(jié)算費用，做到心中有數(shù)。⑤對于嚴重影響業(yè)主日常生活、安全，破壞公司形象，產(chǎn)生惡劣影響的重大投訴，應(yīng)當天通知項目總進入處理程序，2天內(nèi)給業(yè)主明確答復(fù)，10日內(nèi)解決;對于涉及管理、服務(wù)工作失誤的重要投訴，應(yīng)在接待一小時內(nèi)轉(zhuǎn)呈部門主管進入處理程序，3天內(nèi)處理完畢;對于個別偶發(fā)事務(wù)、個別人員的輕微投訴，應(yīng)在2天內(nèi)或在業(yè)主要求的期限內(nèi)解決。⑥投訴處理內(nèi)部工作程序：①按各部門相關(guān)工作流程及職責分工操作執(zhí)行。②客服部將投訴內(nèi)容進行記錄、分類、歸口，迅速傳達到相關(guān)部門，相關(guān)部門直接責任人第一時間與客戶取得聯(lián)系，進一步明確事由后迅速協(xié)調(diào)處理并跟蹤落實，及時將處理相關(guān)信息告知投訴接待人，由投訴接待人詳細記錄，并在當天將投訴處理結(jié)果通報投訴業(yè)主;通報可采用電話或上門當面告知的方式。③對正在給業(yè)主造成損害的事件，應(yīng)先立即采取措施停止或挽救傷害，再處理。④對無效投訴，本著為業(yè)主服務(wù)的態(tài)度，盡量為業(yè)主提供方便。⑤其他形式的投訴(如信函)，參照來電、來訪投訴程序處理。2.3.3.4客服部對業(yè)主走、回訪服務(wù)標準1、對維修服務(wù)回訪處理率達100%。屬安全設(shè)施維修的2天內(nèi)回訪;房屋滲漏水項目維修的，試漏后3天內(nèi)回訪;其他維修項目2天內(nèi)回訪?；卦L可上門或電話回訪?；卦L中發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修人員整改。2、客戶服務(wù)中心主管按照走訪計劃，安排相關(guān)人員對業(yè)主進行走訪或電話訪問;每年發(fā)放《業(yè)主意見征詢表》征詢業(yè)主意見并及時回收，統(tǒng)計分析，報盈瑞行品質(zhì)部。3、在與業(yè)主交談或了解情況時，態(tài)度要熱情、溫和，談話內(nèi)容以工作為主，在表明某些觀點時，耐心解釋，將事情的原因、根據(jù)說清楚。走回訪工作完畢，應(yīng)感謝對方的支持和配合。提出告辭，在門口再次向?qū)Ψ奖硎靖兄x，并主動替業(yè)主關(guān)上門。4、將走回訪記錄詳細記錄在相應(yīng)格式表單上，并記錄處理意見及結(jié)果，報客戶服務(wù)中心主管。5、每月末匯總走回訪記錄，并進行統(tǒng)計、分析，對類似問題出現(xiàn)較多的，寫成統(tǒng)計分析報告，以書面形式經(jīng)客戶服務(wù)中心主管審核后，報盈瑞行品質(zhì)部。2.3.3.5便民服務(wù)、委托服務(wù)標準（1）將便民服務(wù)項目向業(yè)主公告。（2）客戶服務(wù)中心按接待程序接待需要提供便民服務(wù)的業(yè)主。（3）根據(jù)業(yè)主提出的便民服務(wù)或委托服務(wù)的內(nèi)容，客戶服務(wù)中心接待人員與業(yè)主或業(yè)主以口頭或書面的形式就服務(wù)細節(jié)如：涉及的項目、面積、時間、費用、效果等進行約定。（4）客戶服務(wù)中心接待人員將便民服務(wù)或特約服務(wù)按性質(zhì)通知相關(guān)部門主管，由主管安排人員在與客戶約定的時間上門服務(wù)。（5）服務(wù)完畢，由業(yè)主對服務(wù)工作進行驗收，驗收合格后，收取約定的服務(wù)費用，開具票據(jù)。2.3.4綠化服務(wù)標準根據(jù)本項目的特點，以養(yǎng)護管理優(yōu)秀等級為質(zhì)量目標，本公司將在本工程的養(yǎng)護中充分發(fā)揮本公司養(yǎng)護人員的技術(shù)優(yōu)勢和養(yǎng)護工作經(jīng)驗，科學(xué)組織作業(yè)程序，精心養(yǎng)護，堅持“科學(xué)規(guī)范管理，保持技術(shù)領(lǐng)先，不斷滿足客戶需求”的質(zhì)量方針，嚴格履行相關(guān)養(yǎng)護技術(shù)規(guī)范。以一流的項目管理，一流的工程質(zhì)量，一流的安全生產(chǎn)與文明施工，一流的效率，一流的服務(wù)圓滿完成任務(wù)。為了達到區(qū)域內(nèi)綠化的現(xiàn)有樹木、花草生長茂盛，整齊劃一、造型美觀，綠地內(nèi)沒有雜草，達到《江蘇省城市園林綠化植物養(yǎng)護技術(shù)規(guī)定》的一級養(yǎng)護管理規(guī)定要求，特制定本養(yǎng)護標準。具體要求：①綠地衛(wèi)生保潔：每天保潔，及時清理綠地內(nèi)各類垃圾（含煙頭、紙屑、石塊等等）、雜物，無衛(wèi)生死角。樹木、草坪修剪后樹葉、垃圾應(yīng)及時清運不過夜，做到不亂丟亂拋。綠化景點設(shè)施保持完好，清潔、衛(wèi)生，水體無漂浮物。②松土除草：綠地及時松土除雜草，保持土壤疏松，松土深度不傷根系。樹穴整修，草坪內(nèi)樹穴與綠籬及時切邊，草坪與樹木、綠籬、草花應(yīng)有分隔溝。③澆灌排水：根據(jù)實際，對綠化樹木及草坪進行適時適量澆水、噴水，及時抗旱排澇，確保植物正常生長。綠地內(nèi)不積水，坑坑洼洼必須及時填平，確保雨后積水及時排除。④施肥：綠地、草坪、植物按要求施肥及時，每年休眠期施基肥，生長期施2-3次追肥，規(guī)范操作，施肥后及時覆蓋。施肥方法適當，用量合理，不產(chǎn)生肥害。⑤綠化長勢：綠化及道路內(nèi)樹木無死株、斷枝及明顯枯枝，樹木無大片光禿落葉，喬木保存率98??以上，灌木色塊草坪基本無空缺。綠地內(nèi)喬灌木有缺株，綠籬及滿種模紋、草花有空缺應(yīng)及時補缺，少數(shù)樹種因季節(jié)不能及時補種除外。樹木無傾斜、倒歪現(xiàn)象，高大喬木、古樹必須采取防倒伏的有效措施，因臺風(fēng)、雨雪等災(zāi)害天氣造成樹木倒伏時，應(yīng)及時扶正并支撐倒伏樹木，及時完成重要活動、參觀接待、環(huán)境整治、搶險等臨時性突擊工作。草坪應(yīng)長勢良好，無黃化及雜草未拔除跡象。草坪必須無空缺，空缺應(yīng)及時重播或重鋪。⑥病蟲防治：發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)主動匯報，并積極防治，效果明顯。按規(guī)定使用農(nóng)藥，科學(xué)防治，做到合理配比、選準藥品、用量正確，無藥害產(chǎn)生。結(jié)合冬季樹木涂白，及時清理消滅越冬蟲蛹、蟲繭及有關(guān)病原體。⑦整枝修剪：樹木修剪規(guī)范整齊、定枝、整枝合理均勻；花灌木修剪及時準確；色快、綠籬適期修剪，曲線潤暢，輪廓明顯，不脫腳，不缺損，三面整齊平整，球類修剪圓整。根據(jù)樹木習(xí)性及時修剪剝芽，修剪符合要求，樹木通風(fēng)透光良好。草坪要適時進行修剪并打孔疏草，保持一定高度，修剪面平整，邊角無遺留，草屑及時掃盡運出。⑧保護：初冬需對新種樹進行抗凍處理（根際培土、主干包扎、涂白），在樹木休眠期內(nèi)進行扶正。對樹體上出現(xiàn)的傷口應(yīng)清理并消毒，涂保護劑或抹灰膏。出現(xiàn)樹洞要及時修補，防止腐朽進一步擴大；對腐爛部位進行處理。突發(fā)天氣時間，做好高大喬木抗風(fēng)的預(yù)防工作，根據(jù)樹木的實際情況，采取立支柱、綁扎、加土、扶正、疏枝等措施。一旦大風(fēng)來臨，應(yīng)及時檢查，發(fā)現(xiàn)問題妥善處理。用于支撐、固定的材料應(yīng)堅固耐用美觀，并采用軟性材料同植物接觸。⑨補植：新種樹木，在養(yǎng)護期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)枯枝、死枝必須48小時內(nèi)處理完畢；如出現(xiàn)喬木死亡，及時報批、倒伐和補植，對枯死的樹木應(yīng)連同根部在一周內(nèi)挖除，并填平挖穴，并在一星期內(nèi)補種完畢。補植樹木應(yīng)選用同品種、同規(guī)格苗木，并確保成活。因人為破壞或其它因素造成的花灌木、地被、草坪及草花缺損的，應(yīng)在5天內(nèi)補種完成。⑩專項養(yǎng)護草坪更新可采用補播草籽復(fù)壯、條狀更新、定期封閉和斷根更新等方法。2.3.5工程維修標準2.3.5.1基礎(chǔ)管理標準（1）依據(jù)國家物業(yè)管理優(yōu)秀示范工業(yè)園的相關(guān)標準，對物業(yè)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)進行維護和保養(yǎng)工作。（2）遵守并執(zhí)行有關(guān)工業(yè)園的標準和要求。（3）建立健全各項管理制度和各專業(yè)崗位工作標準，并有具體的落實措施和考核辦法。（4）管理人員和執(zhí)行設(shè)備運行與維護工作的各專業(yè)技術(shù)人員均持證上崗。全體員工著裝統(tǒng)一、佩帶標志明顯。（5）制定設(shè)備安全運行操作規(guī)程、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度并執(zhí)行，建立各種應(yīng)急預(yù)案。（6）各種設(shè)備、設(shè)施均有統(tǒng)一的設(shè)備標識，對所管轄的設(shè)備、設(shè)施制定有年度、季度、月度和日常的維護保養(yǎng)工作計劃并按計劃對設(shè)備進行維護保養(yǎng)。（7）定期征求業(yè)主意見和建議，針對提出的問題及時進行整改，服務(wù)滿意率在95%以上。（8）所管轄的設(shè)備應(yīng)保持100%完好率。（9）各類人員要持證上崗，所有人員有年度、季度、月度和日常的培訓(xùn)工作計劃。（10）建立完善的消防檔案。2.3.5.2設(shè)備、設(shè)施的運行、維護保養(yǎng)標準（1）各設(shè)備機房、管道井內(nèi)干部整潔、無塵土、無雜物堆放，機房通風(fēng)、照明、門窗、鎖等設(shè)施保養(yǎng)良好。（2）給排水系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)到位，處于正常運行狀態(tài)，二次供水供水設(shè)施符合國家相關(guān)規(guī)定；各種閥門開關(guān)靈活、性能可靠、主要閥門標識清晰、無銹蝕、無跑冒滴漏現(xiàn)象；樓內(nèi)地下污水井每年清底2次，潛污泵、室外各污水井、雨水井、污水處理池定期點檢保證排水通暢；隔油池、化糞池應(yīng)定期（一年不少于四次）清掏；遇有意外事故時維修人員即刻到達現(xiàn)場進行搶修。（3）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備處于正常運行狀態(tài)。制冷機組按時保養(yǎng)，各種風(fēng)機盤管、新風(fēng)機組過濾網(wǎng)、接水盤、表冷器定期進行清洗。溫控器處于正常工作狀態(tài)。新風(fēng)機組運行正常無異常聲響，機組過濾網(wǎng)干凈、通風(fēng)并完好無損，每月至少清理一次，重點天氣及時清理，每年必須更換二次?？照{(diào)室外機翅片和室內(nèi)過濾網(wǎng)每月清洗一次。（4）消防設(shè)備系統(tǒng)：疏散指示燈、滅火器、火警報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防火卷簾門和防火門每季度至少保養(yǎng)一次。每季度逐個檢查消火栓的箱內(nèi)各種配置是否齊全并完好有效，箱體外觀有無破損，標識是否完好。隨機抽取消火栓總數(shù)的10%測試，檢查消火栓報警按鈕和消防中心中控室正確的報警顯示，每年逐個打開消火栓檢查。（5）安防系統(tǒng)設(shè)備運行正常，每天進行一次各類信息檢查，并做好記錄。設(shè)備設(shè)施符合《安全技術(shù)防范管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，各種主要控制設(shè)備正常運行、開關(guān)靈活，各系統(tǒng)聯(lián)動正常。（6）保證所管轄區(qū)域的應(yīng)急照明始終處于正常工作狀態(tài)，能夠隨時起用。（7）大廳的推拉門、自動門、工業(yè)園內(nèi)部的門窗運行正常、開閉自如、無異常響動、玻璃無破損現(xiàn)象，照明燈具處于正常工作狀態(tài)。（8）公共衛(wèi)生間設(shè)備設(shè)施（排風(fēng)扇、沖水閥等）的維護保養(yǎng)到位，處于正常工作狀態(tài)。玻璃鏡、臺面、隔板完好無破損現(xiàn)象。環(huán)境干凈整潔。（9）設(shè)備運行與維護工作人員對設(shè)備機房、公共照明、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、建筑裝修設(shè)備設(shè)施進行日常巡視檢查，并保存所有相應(yīng)的巡檢報告。（10）根據(jù)所管轄的設(shè)備設(shè)施的具體情況，建立供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)急事故處理方案。（11）當發(fā)現(xiàn)或接到設(shè)備故障報告時，能夠保證檢修工作在15分鐘內(nèi)展開，急、零修工作的修復(fù)時間不超過24小時。（12）會議音響系統(tǒng)運行正常。負責設(shè)備的管理及維護，每天至少檢查一次，確保音視頻系統(tǒng)、效果燈光系統(tǒng)、電子顯示系統(tǒng)正常工作。（13）亮化系統(tǒng)的管理及維護要達到設(shè)計要求，每天燈亮后至少檢查一次，確保亮化系統(tǒng)運行正常。（14）電梯始終處于正常運行狀態(tài)，安全措施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。如出現(xiàn)運行故障，接報修后及時與維保單位聯(lián)系，在10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理；如遇電梯關(guān)人，必須在接報修后10分鐘內(nèi)救出被困人員。2.3.5.3設(shè)備設(shè)施的運行、維護保養(yǎng)計劃為確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足服務(wù)要求，延長其使用壽命，保證其使用功能得正常發(fā)揮，按照設(shè)施設(shè)備運行特點，做到：1、按照我司《公共設(shè)施設(shè)備巡查具體巡檢內(nèi)容》制定《設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計劃》，按照年度計劃中的巡檢、保養(yǎng)周期和要求，執(zhí)行周、月、季巡檢計劃及周、月、季度檢查和保養(yǎng)計劃；2、按照公共設(shè)施設(shè)備巡檢和公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的要求進行巡檢、保養(yǎng)和維修，并根據(jù)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)分類填寫相關(guān)《巡視檢查記錄》、《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表》和《設(shè)施設(shè)備維修轉(zhuǎn)呈單》，以確保設(shè)施設(shè)備存在問題的及時解決，確保設(shè)施設(shè)備運行安全；3、根據(jù)設(shè)施設(shè)備運行、使用和壽命特點對保養(yǎng)進行分類：設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，據(jù)此設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由使用部門或責任部門負責，而設(shè)備的定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設(shè)備的維護保養(yǎng)根據(jù)《年度設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃》和《季度設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃》制定《保養(yǎng)任務(wù)書》并填寫《維保記錄表》；4、設(shè)備故障的修理設(shè)備常見簡單維修，要求當日修復(fù)，較復(fù)雜或政府部門規(guī)定需專職維修的可外發(fā)維修，但須在規(guī)定期內(nèi)完成。5、設(shè)備的大修改造設(shè)備大修改造由工程部根據(jù)設(shè)備狀態(tài)提出申請報告，經(jīng)公司核準后報請稅務(wù)局批準，按照預(yù)定施工方案由工程部組織實施，竣工驗收可由稅務(wù)局和物業(yè)共同執(zhí)行，工程情況應(yīng)作專項匯報。序號維保項目123456789101112備注消防一消防監(jiān)控報警系統(tǒng)1自檢檢查√√√√√√√√√√√√2消聲檢查√√√√√√√√√√√√3煙感器、溫感器外觀檢查√√√√√√√√√√√√每月抽查5%4煙感器報警實驗√√5手動報警按鈕檢查√√√√√√√√√√√√6手動模擬報警實驗√√√√7檢查控制柜、聯(lián)動柜、線路、主備電源切換√√√√√√√√√√√√8煙感溫感探頭逐個檢查、清灰√√宜分批進行9對分線箱、主機界面單元開箱進行清掃，緊固接線（如消防專用電話檢查）√√二防火卷簾門1外觀檢查門軌、門扇有無變形，卡阻現(xiàn)象√√√√2電控箱指示訊號是否正常，主、備電源切換√√√3向下、向上操作是否正?！獭獭?檢查限位是否正常工作√√√5檢查電氣控制部分，緊固各電線接頭，清潔控制箱內(nèi)電器√6各固定部位螺絲緊固√7導(dǎo)軌傳動部分潤滑√三消火栓1檢查門把手鎖、玻璃有無損壞，栓門是否完好√√√√√√√√√√√2指示燈、報警按鈕、警鈴等元件是否齊全有無脫落√√√√√√√√√√√√3檢查有無銹蝕，有無滲漏√√√√√√√√√√√√4將水帶交換展開交換摺邊后從新卷起，檢查水帶有無破損、發(fā)黑發(fā)霉√霉雨季節(jié)再翻曬5檢查水槍與水帶，水龍頭之間的連接是否可靠√6清除閥門銹渣，閥桿上油√7將栓內(nèi)清掃干凈√8逐個測試報警按鈕的靈敏性及報警顯示是否正確√9標識是否清晰完好，否則更換√四疏散出口指示燈1檢查面板√√√√2檢查指示燈電源，備用電源切換√√√√3檢查安裝情況√√√√4修復(fù)檢查中的缺陷√√√√5清潔外觀√√√√6放電試驗√√五消防正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機1測定三相電流值√√√√2檢查指示燈電壓、電流表√√√√3聽查風(fēng)機各部件運行聲音√√√√4檢測電動機的絕緣電阻√5檢查主回路接觸點，備用電源切換√√√√6檢查電機接地狀況√7緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器√√√√8調(diào)整皮帶松緊√9檢查墊片和填料√10清潔電機、風(fēng)濾器和機殼內(nèi)部√11加潤滑油√六自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)1檢查噴頭外觀√√√√2檢查系統(tǒng)控制閥門是否在開啟狀態(tài)√√√√√√√√√√√√3對系統(tǒng)進行綜合試驗a觀察閥門開啟性能和密封性能√√√√b檢查流動水壓√√√√c觀察水流指示器、壓力開關(guān)濕式報警控制器各部件的聯(lián)動性能√√√√七消防水泵1泵體a檢查、補充、替換潤滑油√b泄漏檢查√√√√√√c轉(zhuǎn)動檢查有無卡阻√√√√√√d外觀檢查√√√√√√2閥門、管道及附件a閥門開啟靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴密內(nèi)外無漏水√√√√√√b閥體、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔√√√√√√c壓力表指針靈活，指示正確，表盤清晰，位置便于觀察√√√√√√d卸壓閥