土地估價案例與報告（題庫版）

土地估價案例與報告（題庫版）1、單選

城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)是用()確定相應(yīng)指標的權(quán)重。A.特爾菲測定法B.層次分析法C.因素成對比較法D.A或C正確答案：D參考解析：根據(jù)。特爾菲測定法、因素成對（江南博哥）比較法使用的性質(zhì)，可以得到AC都是確定權(quán)重的方法，為正確答案。2、單選

在土地估價中,需要將影響土地價格的因素條件修正到估價期日的水平，是依據(jù)土地估價的()進行的。A.替代原則B.供需原則C.變動原則D.預(yù)期收益原則正確答案：C參考解析：在土地估價時，必須按照變動原則，分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。在土地估價中，不僅要對將來的地價變動作出準確預(yù)測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標準水平，才能準確合理地估價。3、單選

經(jīng)典特爾菲法一般分()輪征詢。A.3—4B.1—2C.3—6D.4—7正確答案：A參考解析：經(jīng)典特爾菲法一般分3～4輪征詢。4、多選

土地估價屬于專業(yè)化的中介服務(wù)，下列關(guān)于土地估價的說法正確的是()。A.土地估價師為了估價，必須有相應(yīng)的工作程序，其順序一般是從擬定估價計劃、決定估價的基本目的、資料收集與整理、查證委估宗地狀況、資料分析與價格影響和構(gòu)成因素分析到最后估價額的決定及估價報告的提出B.估價師要評估出合理的地價，必須了解有關(guān)社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境、市場等因素對待估地塊的影響，6頁最后提出合理的估價額C.從一般意義上說，土地估價具有土地價值信息披露和價值鑒證兩大功能D.保證估價結(jié)果的科學、客觀、公正，委托估價者必須遵守簽訂合同、爭取服務(wù)、爭取時效、提高估價數(shù)量等原則E.土地估價合法原則是指所估土地必須是在合法委托的情況下進行著人正確答案：B,C5、多選

在采用收益還原法評估土地價格時，進行現(xiàn)場踏勘和資料收集一般應(yīng)包括()。A.待估宗地和與待估宗地相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時的年平均總收益與總費用資料B.出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料C.營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運資料D.直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料E.與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料正確答案：A,B,C,D6、單選

在采用成本逼近法評估土地價格時，計算投資利潤的基數(shù)不包括()A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.利息D.稅費正確答案：C參考解析：成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、土地開發(fā)費和各項稅費。投資利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費)×投資回報率7、單選

路線價估價法是依據(jù)路線價。再配合()和其他修正率表。用數(shù)學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。A.深度指數(shù)表B.地價分配率修正表C.容積率修正表D.朝向修正表正確答案：A參考解析：路線價估價法是依據(jù)路線價。再配合深度指數(shù)表和其他修正率表。用數(shù)學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。8、單選

估價人員要了解的估價對象的狀況，下列屬于物質(zhì)實體狀況的有()。A.土地的面積、形狀、地勢B.土地的使用年限C.建筑物的權(quán)屬、他項權(quán)利D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源正確答案：A參考解析：土地實體狀況查勘內(nèi)容包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修情況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。9、單選?現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進行的市場調(diào)查情況如下：(1)在當?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%;(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元;(3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變(使用年期為補辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期)，則該宗土地于2000年11月1日的市場價格為()A.16093(元/平方米)B.17854(元/平方米)C.19630(元/平方米)D.17156(元/平方米)正確答案：A參考解析：計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為35年。土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]=111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]=1609.3(萬元)(5)計算土地單位面積價格土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)10、單選

城鎮(zhèn)土地定級中某一點狀因素，其功能分為60，影響半徑為3000m，在進行商業(yè)用地分級時，采用指數(shù)衰減公式計算出距之1000m的某單元的作用分值為()。A.1.5B.20C.15.33D.40正確答案：C11、單選

價格定義是土地估價最重要的程序，完整的土地價格定義應(yīng)包括（）等內(nèi)容。A.估價期日、實際與設(shè)定開發(fā)程度、實際與設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、實際與設(shè)定使用年期、價格類型B.估價日期、設(shè)定開發(fā)程度、設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、設(shè)定使用年限、價格類型C.估價期日、實際開發(fā)程度、現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀容積率、剩余使用年限D(zhuǎn).估價期日、開發(fā)程度、用途、容積率、使用年限正確答案：A12、單選

設(shè)定的標準深度。通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的()。A.中位數(shù)B.眾數(shù)C.最大值D.平均值正確答案：B參考解析：設(shè)定的標準深度。通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)13、單選

在因素因子評價指標體系中，()是指某類因素因子的影響程度可以用明確的數(shù)量關(guān)系進行表示。A.硬指標B.軟指標C.定性指標D.定量指標正確答案：A參考解析：在因素因子評價指標體系中，硬指標是指某類因素因子的影響程度可以用明確的數(shù)量關(guān)系進行表示。14、多選

為保證估價結(jié)果的科學、客觀、公正，以下哪項（）是接受委托估價必須遵循的原則。A.簽訂估價合同B.坐等委托C.爭取時效D.提高估價質(zhì)量E.適應(yīng)國際化的要求正確答案：A,C,D,E參考解析：答案B坐等委托與保證估價結(jié)果的科學、客觀、公正沒有關(guān)系，為錯誤答案，其他為正確答案。15、單選

影響土地價格的因素，分為一般因素、區(qū)域因素和()A.宏觀因素B.經(jīng)濟因素C.個別因素D.社會因素正確答案：C參考解析：三種類別因素之一為個別因素。16、單選

在剩余法的基本公式“地價=不動產(chǎn)售價—開發(fā)成本—利潤—利息—稅金”中，利息是指()。A.開發(fā)費的利息B.各項預(yù)付資本的利息C.貸款資金的利息D.場地取得費及開發(fā)費用的利息正確答案：B參考解析：剩余法的利息是指各項預(yù)付資本的利息。17、單選

估價人員要了解的估價對象的狀況，屬于權(quán)益狀況的有()。A.土地的位置、四至B.土地的開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況C.地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源正確答案：D參考解析：權(quán)益狀況包括：土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源、土地的使用年限、規(guī)劃條件、建筑物的權(quán)屬、他項權(quán)利等等。18、單選

在評估某臨街商業(yè)用地土地價格時，經(jīng)實地勘察，得知宗地被里地線分割為兩部分，宗地所在區(qū)域既有路線價成果，又有級別基準地價成果，則下述評估技術(shù)思路最為恰當?shù)氖?)。A評估時里地線以內(nèi)以路線價為主，里地線以外以級別基準地價為主B.分別利用路線價和級別基準地價評估單價，取兩者的平均值確定待估宗地單價C.先利用路線價和級別基準地價分別進行評估，再選擇適宜的估價基本方法作為印證進行評估，取與基本估價方法評估結(jié)果最接近的價格作為最終結(jié)論D.一般情況下，路線價與級別基準地價的價格水平相差懸殊，不宜采用基準地價系數(shù)修正法正確答案：A19、單選

價格定義是土地估價最重要的程序，完整的土地價格定義應(yīng)包括（）等內(nèi)容。A.估價期日、實際與設(shè)定開發(fā)程度、實際與設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、實際與設(shè)定使用年期、價格類型B.估價日期、設(shè)定開發(fā)程度、設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、設(shè)定使用年限、價格類型C.估價期日、實際開發(fā)程度、現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀容積率、剩余使用年限D(zhuǎn).估價期日、開發(fā)程度、用途、容積率、使用年限正確答案：A20、判斷題

估價期日是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期。（）正確答案：對參考解析：估價期日是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。21、單選

已知某因子與土地質(zhì)量成正相關(guān)，其指標值為60，已知該因子的指標極限高值為110，極限低值為25，則采用極值標準化得到的指標值為()A.22.7B.41.2C.54.5D.58.8正確答案：B參考解析：極值標準化公式為：Yij=100×α(j)×(Xij-Xj)/(Xmax-Xmin)=100×(60-25)/(110-25)=41.222、多選

估價委托合同的內(nèi)容包括以下哪項（）。A.委托人的名稱或者姓名和住所B.估價機構(gòu)的名稱和住所C.估價對象D.估價方法E.估價時點正確答案：A,B,C,E參考解析：估價委托合同的內(nèi)容包括委托人的名稱或者姓名和住所、估價機構(gòu)的名稱和住所、估價對象、估價時點，等等，但是不包含估價方法。23、單選

多因素綜合評價法評定的()是采用綜合分值來表示的。A.土地價格B.土地等C.土地級D.B和C正確答案：D參考解析：多因素綜合評價法評定的土地等或級是采用綜合分值來表示的，反映了土地使用價值的大小。24、多選

農(nóng)用地社會經(jīng)濟及土地利用資料包括()A.當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展狀況資料B.農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計資料C.土地利用總體規(guī)劃資料D.基本農(nóng)田保護區(qū)資料等E.土地級別||圖正確答案：A,B,C,D參考解析：社會經(jīng)濟及土地利用資料：包括當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展狀況資料，農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護區(qū)資料等;25、判斷題

我國對土地使用權(quán)年限無明確規(guī)定。（）正確答案：錯參考解析：根據(jù)國務(wù)院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定；土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。26、多選

()屬于會計實務(wù)中的修訂性慣例原則。A.權(quán)責發(fā)生制原則B.重置成本C.謹慎性原則D.重要性原則正確答案：C,D27、單選

采用成本法求取舊建筑物的價格時，首先求取在()的建筑物重置價格，再計算建筑物的折舊額，將建筑物重置價格減去折舊額，得到估價對象的價值。A.建造時B.估價工作時間C.估價期日D.未來某個時點正確答案：C參考解析：建筑物重置價格應(yīng)求取估價期日的。28、單選

對在路線價評估的方法進行數(shù)理統(tǒng)計檢驗主要是()。A.秩和檢驗法B.標準方差法C.平均值法D.回歸檢驗法正確答案：A參考解析：對在路線價評估的方法進行數(shù)理統(tǒng)計檢驗主要是秩和檢驗法29、多選

網(wǎng)格法可分為()。A.均質(zhì)網(wǎng)格法B.固定網(wǎng)格法C.動態(tài)網(wǎng)格法D