商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控操作 第五部分四證辦理階段全

商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控

操作第五部分四證辦理階段

第五部分四證辦理階段

土地出讓金

項目階段：四證辦理階段科目編碼：SZ-001

1工作內(nèi)容

土地出讓金的確定

2工作時間

依據(jù)《土地出讓合同》或者《成交確認書》約定，在規(guī)定時間內(nèi)繳納。

3責任部門

項目公司財務部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展部、成本控制部、商業(yè)地產(chǎn)財務部

6工作要點

6.1前置條件：《土地出讓合同》或者《成交確認書》已簽訂；前置條

件：《土地出讓合同》或者《成交確認書》已簽訂；

6.2制度流程:發(fā)起部門-項目公司財務副總-項目公司成本副總-項目公

司總經(jīng)理

-商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展部分管副總-商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展部總經(jīng)理-分管規(guī)劃副總裁-成

本控制部分管目標副總-成本控制部總經(jīng)理-商業(yè)地產(chǎn)分管項目副總裁-

商業(yè)地產(chǎn)財務部分管稅務副總-商業(yè)地產(chǎn)財務部總經(jīng)理-商業(yè)地產(chǎn)總裁-

集團總裁

6.3集團模板：無。

7完成標準

土地出讓金繳納完成，保證土地順利取得

8工作成果用途

保證土地順利取得

9跟蹤落實要點

如出讓金涉及分期繳納，跟蹤繳納前置條件是否完成

10關注重點

支付土地價款是否扣除土地競買保證金（保證金可轉(zhuǎn)為土地款）

11工作教訓心得

11.1繳納土地出讓金0A審批流程成本部僅為過程審批人，配合財務

部完成繳納，協(xié)助財務部復核土地出讓金繳納金額是否準確；

11.2關注競拍保證金的收據(jù)名稱，與后期土地出讓金的收據(jù)名稱保持

一致；

11.3如果當?shù)赜型恋爻鲎尳鹣冉缓蠓嫡咝枰诶U納土地出讓金前要

求政府部門出具先交后返的依據(jù)，然后再繳納土地出讓金。

項目基礎設施配套費

項目階段：四證科目編碼：SZ-002

1工作內(nèi)容

項目基礎設施配套費

2工作時間

建設工程施工許可證取證前

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

成本控制部

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1總體設計文件審查已完成；

6.1.2已取得建筑工程規(guī)劃許可證。

6.2制度流程：

項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司設計副總-項目公司成本副

總-項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理-成本控制部項目組-成本控制部

分管副總-成本控制部總經(jīng)理-商業(yè)地產(chǎn)財務部-商業(yè)地產(chǎn)分管項目副總

裁-商業(yè)地產(chǎn)總裁

6.3集團模板：無。

7完成標準

完成費用計算、審批、繳納

8工作成果用途

辦理工程規(guī)劃許可證前置條件

9跟蹤落實要點

土地框架協(xié)議是否存在稅費返還及緩交的政策

10關注重點

10.1關注收費文件的收費標準，確認是全部業(yè)態(tài)繳納還是部分業(yè)態(tài)繳

納，如個別地區(qū)僅繳納住宅業(yè)態(tài)基礎設施配套費；

10.2對于容積率未達到繳費標準的特殊要求，如個別地區(qū)"建筑容積

率低于0.8的住宅建設基地，統(tǒng)一按照0.8容積率核定征收配套費面

積"；

10.3關注地方繳費政策，避免因逾期繳納而產(chǎn)生的滯納金（按日加收

萬分之五，起算日期為建設工程施工許可證的首次發(fā)證日期）；

10.4關注土地合作協(xié)議和地方政策，是否存在基礎設施配套費減免等

優(yōu)惠政策，如個別地方地下室免繳基礎設施配套費；

10.5積極與政府行政部門溝通，爭取基礎設施配套緩交；

10.6關注基礎設施配套費是否在契稅計算基數(shù)范圍內(nèi)。

11工作教訓心得

11.1規(guī)劃許可證辦理要盡可能地分清每個業(yè)態(tài)面積，以便繳納配套費

時可以分開繳納；

11.2專項配套費的工作界面范圍要明確，避免造成工作界面重疊；

11.3關注人防部門及地下室是否繳納專項配套費；

11.4積極與政府相關部門溝通協(xié)調(diào)，盡量爭取配套費繳納的相關優(yōu)惠

政策。

地契稅、印花稅、土地證初始登記費及評估費確定

項目階段：四證科目編碼：SZ-003

1工作內(nèi)容

地契稅、印花稅、土地證初始登記費及評估費確定

2工作時間

國有土地使用證辦理之前

3責任部門

項目公司財務部

4配合部門

商業(yè)地產(chǎn)各部門

5對接部門

項目公司設計部

6工作要點

6.1前置條件：《土地出讓合同》或者《成交確認書》已簽訂；

6.2制度流程：項目公司財務部-項目公司成本部-項目公司成本副總-

項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

所有費用繳納完成

8工作成果用途

移交給項目公司設計部保證土地使用證辦理完成

9跟蹤落實要點

跟蹤保證成果滿足辦證要求

10關注重點

10.1本地現(xiàn)行土地登記政策是否與國家政策有出入；

10.2投資協(xié)議或者土地出讓書是否有關于契稅印花稅的其他約定；

10.3部分地方亦可由第三方代理登記，簽訂土地代理登記委托合同；

10.4關注計費基數(shù)是否包含城市基礎設施配套費。

11工作教訓心得

11.1土地契稅正常收費標準一般為土地出讓金的3%-5%,須嚴格參

照當?shù)爻鞘惺召M標準。土地契稅計費基數(shù)為土地出讓金，須關注土地出

讓金是否包括城市綜合市政配套費，如包含須積極與政府部門溝通協(xié)調(diào)，

盡量扣減城市綜合市政配套費；

11.2土地證初始登記費依據(jù)當?shù)爻鞘惺召M標準繳納；

113評估公司出具的土地評估報告應符合當?shù)貒辆趾腿谫Y銀行要求。

交通影響評價

項目階段：四證科目編碼：SZ-004

1工作內(nèi)容

交通影響評價

2工作時間

規(guī)劃局設計方案審核批復前

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司工程部、成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：項目摘牌后總圖及指標已由集團簽批；

6.2制度流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司設計副總-

項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

項目規(guī)劃方案規(guī)劃局審批通過

8工作成果用途

規(guī)劃方案審批

9跟蹤落實要點

工作成果移交后需要跟蹤落實的事宜

10關注重點

10.1招標過程是否符合制度，付款階段關注提交成果是否滿足要求；

10.2關注此項工作當?shù)胤桨笇徟欠駨娭埔蟆?/p>

11工作教訓心得

11.1提前與相關政府部門溝通，明確項目所在地是否必須要做交通影

響評估，部分城市無此要求；

11.2交通影響評估采用總價包干的形式，一般采用直接委托方式予以

確定；

11.3交通影響評估應包括：報告書編制（復制）費及評審會務、專家

評審等；

11.4約談多家單位報價比較，綜合考慮費用及履約實力。

可行性研究費用

項目階段：四證科目編碼：SZ-005

1工作內(nèi)容

可行性研究費用

2工作時間

建設工程規(guī)劃許可證辦理前

3責任部門

項目公司設計部/財務部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：項目方案設計完成；

6.2制度流程項目公司設計部/財務部-項目公司成本部-項目公司設計

副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

費用支付完成，保證規(guī)劃許可證J順利完成辦理

8工作成果用途

8.1發(fā)改委根據(jù)提交的可研報告進行備案、核準或?qū)徟?，批準項目立項?/p>

8.2作為籌集資金，向銀行申請貸款的重要依據(jù)。

9跟蹤落實要點

保證可研成果滿足辦理規(guī)劃許可證要求

10關注重點

10.1可研報告滿足立項要求；

10.2可研總投資金額必須滿足財務融資要求。

11工作教訓心得

11.1至I」行政審批窗口咨詢當?shù)鼐哂芯幹瀑Y格的單位名單，從中選擇幾

家單位綜合比較確定編制單位，確?？尚行匝芯繄蟾娴木幹瀑|(zhì)量；

11.2可研總投資金額與建筑工程費涉及到融資事項，確定前要與財務

部充分溝通，確保可研總投資金額與建筑工程費的合理性。

雷擊風險評估

項目階段：四證科目編碼：SZ-006

1工作內(nèi)容

雷擊風險評估

2工作時間

開始時間：交地日后145天

結束時間：交地日后180天周期：35天

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1建設單位提供與待評估項目相關的立項批文；

6.1.2建設單位出具的地勘報告、總平圖、電氣圖、建筑圖、結構設計

圖、供暖、給排水等各項圖紙；

6.1.3項目所在地的土壤電阻率檢測數(shù)據(jù)；

6.1.4項目所在地地理位置檢測數(shù)據(jù)（經(jīng)緯度）；

6.1.5項目所在省閃電定位儀監(jiān)測到的近7-8年的全省雷電數(shù)據(jù)。

6.2制度流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司設計副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

按照協(xié)議約定的時間提供雷電災害風險評估報告，報告主要內(nèi)容如下:

7.1項目雷電災害風險概述；

7.2項目雷擊風險計算；

7.3項目防雷設計主要參數(shù)分析；

7.4項目防雷設計指導意見；

7.5項目施工過程防雷安全指導意見。

8工作成果用途

防雷裝置設計審核前必須提供防雷風險評估報告，用以指導設計審核。

9跟蹤落實要點

9.1后續(xù)施工圖紙是否按照防雷風險評估報告中的指導意見進行修改

及完善；

9.2防雷風險評估報告中的指導意見及改進措施對成本的后續(xù)影響；

9.3項目施工過程中防雷施工是否能滿足防雷風險評估報告中的施工

要求，是否達到當?shù)貧庀缶值尿炇諛藴省?/p>

10關注重點

10.1成本關注評估報告意見是否與周邊其他類似項目相近，關注相應

防雷措施導致的成本變化；

10.2防雷風險評估收費標準中對項目建筑級別的界定、當?shù)厝≠M較收

費文件是否有優(yōu)惠下浮，下浮比例是多少；

10.3周邊項目的收費標準和收費慣例；

10.4防雷評估單位的選擇與確定及對成本的影響。

節(jié)能評估費用確定

項目階段：四證一建設工程規(guī)劃許可證科目編碼：SZ-007

1工作內(nèi)容

節(jié)能評估費用確定

2工作時間

開始時間：交地日

結束時間：交地日后115日周期：115日

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部、工程部

5對接部門

設計中心

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1完成技術基礎資料的準備，主要包括以下幾方面：

U建設單位的詳細介紹；

U建設項目的詳細介紹；

U建設項目工程設計文件（或方案設計）；

U建設項目所在地能源供應條件，包括水、暖、電、氣、電信等方面的

實情；

U建設項目用能方案和用能設備清單；

U建設項目擬采用的節(jié)能措施等資料。

6.1.2已經(jīng)獲悉民用建筑項目節(jié)能評估服務收費標準。

6.2價格信息調(diào)研：

當?shù)孛裼媒ㄖ椖抗?jié)能評估服務收費標準或相關管理辦法

6.3制度流程：

通用業(yè)務流程審批：項目公司設計部一規(guī)劃副總一成本部一成本副總一

財務部一財務副總一總經(jīng)理（順序?qū)徟?/p>

6完成標準

6.1按時完成節(jié)能評估直接委托流程的審批；

6.2直接委托的費用符合當?shù)卣w價格水平；

6.3直接委托單位的服務范圍、標準、完成時間滿足我方的要求。

7工作成果用途

7.1按時選擇節(jié)能評估的實施單位；

7.2分析得出節(jié)能技術和管理措施，為項目節(jié)能設計提供指導意見；

7.3項目立項的必備條件，完成當?shù)亟ㄎ鞴懿块T的審查及審批工作。

8跟蹤落實要點

8.1節(jié)能評估合同是否及時簽訂；

8.2合同中的費用明細是否與直接委托的內(nèi)容相符合；

8.3節(jié)能評估報告中的意見是否合理，成本是否可控；

8.4結算結果。

9關注重點

9.1直接委托的費用是否符合當?shù)卣w價格水平；

9.2節(jié)能評估報告引起的動態(tài)成本是否超支；

9.3節(jié)能評估文件的內(nèi)容是否合理:

9.3.1節(jié)能評估的范圍主要包括：項目政策符合性、工藝、設備、選址

及總平面布置、建筑專業(yè)、暖通專業(yè)、電氣專業(yè)、給排水專業(yè)和燃氣專

業(yè)等與項目直接關

聯(lián)的所有用能環(huán)節(jié)；

9.3.2節(jié)能技術措施：生產(chǎn)工藝、動力、建筑、給排水、暖通與空調(diào)、

照明、控制、電氣等方面的節(jié)能技術措施，包括節(jié)能新技術、新工藝、

新設備應用，余熱、余壓、可燃氣體回收利用，建筑圍護結構及保溫隔

熱措施，資源綜合利用，新能源和可再生能源利用等；

9.3.3節(jié)能管理措施節(jié)能管理制度和措施，能源管理機構及人員配備，

能源統(tǒng)計、監(jiān)測及計量儀器儀表配置等；

9.3.4節(jié)能技術和管理措施的成本及經(jīng)濟效益測算和評估。

地震安全性評價費用

項目階段：四證科目編碼：SZ-008

1工作內(nèi)容

地震安全性評價費用確定：

1.1下列建設工程必須進行地震安全性評價:

U國家重大建設工程，且項目當?shù)氐卣鸩块T明確要求項目須做地震安全

性評價的；

U受地震破壞后可能引發(fā)水災、火災、爆炸、劇毒或者強腐蝕性物質(zhì)大

量泄漏或者其他嚴重次生災害的建設工程，包括水庫大壩、堤防和貯油、

貯氣、貯存易燃易爆、劇毒或者強腐蝕性物質(zhì)的設施以及其他可能發(fā)生

嚴重次生災害的建設工程，且項目當?shù)氐卣鸩块T明確要求項目須做地震

安全性評價的；

U受地震破壞后可能引發(fā)放射性污染的核電站和核設施建設工程，目項

目當?shù)氐卣鸩块T明確要求項目須做地震安全性評價的；

U省、自治區(qū)、直轄市認為對本行政區(qū)域有重大價值或者有重大影響的

其他建設工程，且項目當?shù)氐卣鸩块T明確要求項目須做地震安全性評價

的。

1.2地震安全性評價工作內(nèi)容為：

u區(qū)域地震活動性和地震構造分析；

u近場場區(qū)地震活動性與地震構造分析；

u場地工程地震條件評價；

u地震烈度與地震動衰減關系分析；

u地震危險性確定性分析;

U地震危險性概率分析；

U場地基巖地震動參數(shù)確定；

U場地設計地震動參數(shù)確定；

U地震小區(qū)劃綜合分析；

U地震地質(zhì)災害評價；

U震害預測；

U抗震性能鑒定；

U輔助工作與評審；

1.3國務院地震工作主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府負責管理

地震工作的部門或者機構，應當自收到地震安全性評價報告之日起15

日內(nèi)進行審定，確定建設工程的抗震設防要求。

2工作時間

開始時間：交地日后結束時間：初步設計前周期：2個月

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：《地震安全性評價報告》經(jīng)規(guī)劃院審批同意后，并0A

上報規(guī)劃院和成本部備案；

6.2付款流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司設計副總-

項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

完成地震安全性評價報告，確定建設項目抗震設防參數(shù)。

8工作成果用途

確定建設項目抗震設防要求，用以編制可研報告及指導后續(xù)施工設計。

9跟蹤落實要點

9.1建設項目是否必須進行地震安全性評價；

9.2地震安全性評價單位的選擇與確定；

9.3項目公司應緊密跟蹤地震安全性評價工作進展，積極協(xié)調(diào)、協(xié)商處

理地震安全性評價單位提出的各項意見，不得隨意提高項目抗震設防等

級，減少對成本的影響。

10關注重點

10.1地震安全性評價費用是否符合發(fā)改價格[2010]2320號關于印發(fā)

《地震安全性評價收費管理辦法》的通知及項目所在省的相關收費標準；

10.2地震安全性評價收費是否結合****擬建項目的地震安全評價工作

級別、工程類別、工作內(nèi)容；

10.3地震安全性評價收費是否結合國家指導價，合理確定市場價；

10.4抗震設防烈度原則上應符合國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》

(GB50011-2010)的要求，不應通過"安評"隨意提高抗震設防標

準；

10.5地震安全性評價報告對設計、成本的影響。

地質(zhì)災害評價費用

項目階段：四證科目編碼：SZ-009

1工作內(nèi)容

地質(zhì)災害評價費用確定：

國土資源部《地質(zhì)災害防治管理辦法》第15條規(guī)定，城市建設、有可

能導致地質(zhì)災害發(fā)生的工程項目建設和在地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)進行的工

程建設，在申請建設用地之前必須進行地質(zhì)災害危險性評估。

地質(zhì)災害評估可分別災害風險性評估、災害的損失評估、災害的生態(tài)環(huán)

境評估。其中災害風險性評估主要是通過建立災害模型，進行風險損失

估算，劃分風險等級；災害的損失評估主要是通過評估指標體系及定量

評估方法對災害的損失進行分析。

2工作時間

開始時間:項目用地完成地勘結束時間：交地日后145天周期:30天

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：提供建設用地的地質(zhì)資料、地勘報告；

6.2付款流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司設計副總-

項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

結合項目當?shù)鼐唧w要求，由具備資質(zhì)的評估單位形成《地質(zhì)災害評估報

告》。

8工作成果用途

提供項目地塊災害評估報告，在項目辦理工規(guī)證時作為費料附件。

9跟蹤落實要點

工作成果移交后需要跟蹤落實的事宜：

9.1工程建設可能誘發(fā)、加劇地質(zhì)災害的可能性及采取相應措施對成本

的影響；

9.2工程建設本身可能遭受地質(zhì)災害的危險性及采取相應措施對成本

的影響。

10關注重點

10.1地塊災害報告是否在土地掛牌時由政府提供，是否在辦理工規(guī)證

前，需要建設方另行委托，并承擔費用；

10.2地質(zhì)災害評價的內(nèi)容及直委價格；

10.3災害防治措施對成本的影響。

節(jié)水設施設計方案評估

項目階段：四證科目編碼：SZ-010

1工作內(nèi)容

節(jié)水設施設計方案評估

2工作時間

開始時間：交地日

結束時間：交地日后115日周期：115日

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司工程部、成本部

5對接部門

商業(yè)規(guī)劃院

6工作要點

6.1前置條件：總平面布置及經(jīng)濟技術指標由集團確認；

6.2制度流程：項目公司設計部一規(guī)劃副總一成本部―成本副總一財務

部一財務副總--總經(jīng)理（順序?qū)徟?/p>

6.3集團模板：無。

7完成標準

7.1按時完成直接委托流程的審批，直接委托服務范圍、標準、完成時

間滿足我方的要求；

7.2節(jié)水設施設計方案評估各項收費依據(jù)明確，收費合理；

7.3方案合理，滿足細項目標成本的控制。

8工作成果用途

保證節(jié)水設施設計的及時開展，實現(xiàn)各專業(yè)設計工作的順利推進。

9跟蹤落實要點

9.1節(jié)水設施設計方案評估的相關合同是否及時簽訂；9.2合同簽訂時

的價格是否與收費標準及談判記錄的意見相符合；

9.3節(jié)水設施設計方案評估的結算情況。

10關注重點

10.1節(jié)水設施設計方案評估咨詢單位一般采用直接委托方式予以確定；

10.2節(jié)水設施設計方案評估咨詢單位直接委托及合同審批經(jīng)辦部門為

設計部；

10.3節(jié)水設施設計方案評估費用須協(xié)調(diào)。

衛(wèi)生學預評價

項目階段：四證科目編碼：SZ-011

1工作內(nèi)容

衛(wèi)生學預評價

2工作時間

開始時間：規(guī)劃局設計方案審核批復前；結束時間：取得建設工程規(guī)

劃許可證前周期：30天

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部、工程部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：項目摘牌后總圖及指標已由集團簽批；

6.2制度流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司設計副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

衛(wèi)生學預評價報告完成，并符合辦理建設工程規(guī)劃許可證要求

8工作成果用途

作為建筑工程規(guī)劃許可證審批的準備文件之一

9跟蹤落實要點

工作成果是否滿足設計方案規(guī)劃要求

10關注重點

10.1衛(wèi)生學預評價單位一般通過直接委托方式確定；

10.2委托流程是否符合制度，付款階段關注提交成果是否滿足要求；

10.3關注此項工作當?shù)胤桨笇徟欠駨娭埔螅?/p>

10.4委托單位資質(zhì)及工作成果是否滿足設計方案規(guī)劃要求。

防汛方案論證

項目階段：四證科目編碼：SZ-012

1工作內(nèi)容

防汛方案論證工作主要包含如下三方面：

1.1周邊基礎資料提供及分析；

1.2地下工程對周邊防汛設施安全的影響分析；

1.3地下工程自身防汛安全分析。

2工作時間

開始時間：項目完成地勘后

結束時間：項目總體設計評審前周期：2個月

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司工程部、成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：取得項目周邊水文地質(zhì)資料；

6.2付款流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司設計副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

應針對地下工程與相關防汛設施的關系，遵循有關條例、文件、規(guī)程和

規(guī)范，在收集可靠資料的基礎上，對工程的設計方案、排水方案、監(jiān)測

方案和施工方案，從保護防汛設施安全方面進行分析論證，提出評價

結論和相應的對策措施。滿足當?shù)厮畡站謱Ψ姥从绊憣ｍ椪撟C報告編制

要求，并通過專家評審、獲當?shù)厮畡站峙鷱汀?/p>

8工作成果用途

8.1形成防汛方案論證會議紀要，按計劃上報流程；

8.2指導建筑方案設計、地下基礎及地下結構施工圖的設計工作。

9跟蹤落實要點

9.1提供防汛論證資料齊全10個工作日內(nèi)，應完成地下工程防汛影響

專項論證報告（送審稿）；

9.2送審稿對項目成本的影響；

9.3提交送審稿后2個月內(nèi)獲得當?shù)厮畡站峙鷱臀募_保本項目防

汛論證不影響主體設計的完整性。

10關注重點

10.1確定本項目是否需要進行防汛論證咨詢；

10.2地下工程防汛專項論證咨詢單位一般采用直接委托方式予以確定；

10.3地下工程防汛專項論證咨詢單位的選擇和確定及對成本的影響；

10.4地下工程防汛專項論證報告咨詢費用收費標準。

施工圖審查費用

項目階段：四證科目編碼：SZ-013

1工作內(nèi)容

施工圖審查費用確定

2工作時間

建設工程施工許可證辦理前

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：項目施工圖設計完成；

6.2制度流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司設計副總-項目公司成本副總??項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

費用支付完成，保證施工許可證J順利取得

8工作成果用途

辦理建設工程施工許可證

9跟蹤落實要點

9.1圖紙審查是否通過；

9.2審查范圍，是否存在超限審查及專項審查。

10關注重點

10.1關注審查意見；

10.2審查意見對成本的影響；

10.3審查單位是否存在壟斷。

散裝水泥集資費用

項目階段：四證科目編碼：SZ-014

1工作內(nèi)容

散裝水泥集資費用確定

2工作時間

開始時間：交地日后145天

結束時間：交地日后180天周期：35天

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司工程部、成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：規(guī)劃方案已審批通過；

6.2付款流程：項目公司設計部-項目公司成本副總-項目公司工程副總

-項目公司設計副總-項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

費用繳納完成

8工作成果用途

確定項目所在地散裝水泥繳納標準，完成散裝水泥費用預繳，辦理施工

許可證。

9跟蹤落實要點

9.1跟蹤散裝水泥使用情況，過程中做好散裝水泥使用及結算證明資料,

確保后期獲得最大返還；

9.2與施工單位約定散裝水泥使用要求和最低返還比例，規(guī)避成本風險。

10關注重點

關注當?shù)噩F(xiàn)行收費標準，及當?shù)仡愃祈椖康姆颠€比例。

11工作教訓心得

11.1確定收費金額，以建筑面積計算或按散裝水泥用量計算預繳金額；

11.2跟蹤返回事宜：建設項目竣工之日起30日內(nèi)，建設單位憑有關

部門批準的

工程決算以及購買散裝水泥、或預拌混凝土、發(fā)票等憑證，向原預收專

項資金的主管散辦辦理資金結算；主管散辦對建設單位報送材料進行審

核，根據(jù)散裝水泥、或預拌混凝土、實際使用量，提出結算意見，經(jīng)同

級財政部門審批后，辦理清算手續(xù)，實行多退少補。

白蟻防治費用

項目階段：四證科目編碼：SZ-015

1工作內(nèi)容

白蟻防治費用確定

2工作時間

建設工程規(guī)劃許可證辦理前

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司工程部、成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：規(guī)劃方案指標董事長已簽批；

6.2制度流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司設計副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

白蟻防治合同簽訂完成。

8工作成果用途

確保規(guī)劃驗收許可證順利取得

9跟蹤落實要點

跟蹤施工進度、質(zhì)量、付款

10關注重點

10.1關注當?shù)厥欠裥柽M行白蟻防治施工；

10.2關注該施工單位是否具備相關資質(zhì)，是否獲得政府相關部門認可,

確保規(guī)劃許可證順利取得。

11工作教訓心得

11.1白蟻防治收費屬事業(yè)性收費，具體分為白蟻預防費和白蟻滅治費，

收費標準不同地區(qū)有差異；

11.2一般由政府指定單位施工，收費相對于當?shù)厥召M文件可有一定范

圍下浮。

建設工程規(guī)劃許可證/施工許可證

項目階段：四證科目編碼：SZ-016

1工作內(nèi)容

墻改基金：

1.1墻改基金繳交

建設單位按項目所在地新型墻體材料專項基金征收和使用管理規(guī)定的

收費標準繳納發(fā)展新型墻材專項資金。繳費單位根據(jù)《收費通知書》將

專項資金繳至市財政專戶，取得收費票據(jù)后，方可辦理施工許可證。

1.2墻改基金返還

1.2.1申請現(xiàn)場驗收

建設單位在建筑工程基礎完工回填土前、主體工程完工后墻體粉刷前或

中間結構驗收時分別向市政務服務中心市墻革節(jié)能辦窗口提出驗收申

請。

1.2.2申請返退結算

建設單位應于工程竣工驗收后30日內(nèi)向市政務服務中心市墻革節(jié)能

辦窗口并提交專項基金繳款收據(jù)等相關資料申請基金返退結算，各級墻

改辦按照規(guī)定及時辦理專項基金清算手續(xù)，多退少補。

2工作時間

2.1墻改基金繳交時間：辦理建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證前繳納

2.2墻改基金返還時間：

2.2.1在建筑工程基礎完工回填土前、主體工程完工后墻體粉刷前或中

間結構驗收申請現(xiàn)場驗收；

2.2.2工程竣工驗收后30日內(nèi)申請返退結算。

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：建設項目決策文件已批準或規(guī)劃已審批并已確定建筑面

積；

6.2制度流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司設計副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

7.1全部使用符合《新型墻體材料目錄》的鼓勵發(fā)展節(jié)能的新型墻體材

料；（專項基金100%返退）

7.2或使用新型墻體材料占墻體材料總使用量實際比例60%以上;（專

項基金按實際比例返退）

7.3或使用非粘土燒結類的新型墻體材料。（按實際使用比例的50%

返退）

8工作成果用途

辦理施工許可證或建設工程規(guī)劃許可證

9跟蹤落實要點

9.1準備、搜集供查驗的資料：

9.2準備搜集返退結算材料：包含工程建設工程規(guī)劃許可證和施工許可

證（或開工報告）復印件（需加蓋建設單位公章）；本工程繳納新型墻

體材料專項基金票據(jù)復印件（需加蓋建設單位公章）；本工程所使用新

型墻體材料的確認書復印件（需加蓋生產(chǎn)企業(yè)公章）；投標預算書；投

標預算書中有關墻體材料部分復印件（需加蓋建設單位公章）；本工程

所使用新型墻體材料發(fā)票原件及復印件。

9.3跟蹤返退結算申請，并在10個工作日內(nèi)完成專項基金清算手續(xù),

并更換"新

型墻體材料專項基金專用收據(jù)"，多退少補。

10關注重點

10.1關注施工階段使用的墻體材料是否屬于項目所在地新型墻體材料

認定產(chǎn)品；

10.2使用的墻體材料的返還比例；

10.3根據(jù)返還比例，計算墻改基金的返還比例。

綠化異地建設費

項目階段：四證科目編碼：SZ-017

1工作內(nèi)容

綠化異地建設費確定：

城市園林綠地一般不得征用，因城市規(guī)劃調(diào)整或因城市建設確需征

用城市園林綠地的，應在所征綠地周邊（同類別土地）補建相應面積的

綠地，確不具備補建條件的，應繳納綠地征用補償費用。

所有新建、擴建、改建的建設項目，其綠地面積占用地總面積的比

例確實無法達到所在城市綠化標準要求的，經(jīng)縣級以上政府建設（園林）

行政主管部門審核批準，并按其所缺綠地面積繳納易地綠化補償費。

2工作時間

開始時間：交地日后115天/收到綠化異地建設費繳費通知前

結束時間：交地日后145天/竣工驗收前周期：30天或結合項目實

際情況

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院、成本控制部

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1明確項目的規(guī)定綠化用地指標、實際綠化用地指標；

6.1.2明確屋頂綠化、覆土深度、大型水景換算綠地率的原則和比例；

6.1.3明確項目所在地的土地類別、行政主管部門頒布的收費標準。

6.2制度流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司設計副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

費用繳納完成

8工作成果用途

辦理工程竣工驗收

9跟蹤落實要點

項目實際綠化率與規(guī)劃綠化率的差異,注意屋面綠化的折算標準和折算

條件。

10關注重點

10.1結合項目業(yè)態(tài)及當?shù)貙嶋H情況，關注總圖指標中綠地率是否滿足

當?shù)鼐G化部門要求，是否存在風險;

10.2景觀設計招標方案中，綠地率是否滿足總圖指標、當?shù)鼐G化部門

對綠地率的要求；

10.3關注項目招商合作協(xié)議中對綠地率的要求；

10.4綠化易地建設費收費標準；

10.5綠化易地建設費計算方法。

交易中心手續(xù)費及招標代理費

項目階段：四證科目編碼：SZ-018

1工作內(nèi)容

交易中心手續(xù)費及招標代理費：

1.1交易中心手續(xù)費是指工程建設項目（設計、施工、監(jiān)理及設備采購）,

在各地建委交易市場進行招標的項目，招標及中標單位分別按要求給交

易中心（有形市場）繳納費用。

1.2招標代理費是指招標代理機構接受招標人委托，從事編制招標文件

（包括編制資格預審文件和標底）,審查投標人資格，組織投標人踏勘現(xiàn)

場并答疑，組織開標、評標、定標，以及提供招標前期咨詢、協(xié)調(diào)合同

的簽訂等業(yè)務所收取的費用。

2工作時間

開始時間：交地日后145日

結束時間：交地日后180日周期：35日

3責任部門

項目公司成本部

4配合部門

項目公司設計部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1總平面布置及經(jīng)濟技術指標由集團確認；

6.1.2總包合同簽訂完成、備案合同完成。

6.2制度流程：項目公司成本部-項目公司成本副總-項目公司設計部-

項目公司設計副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

費用繳納完成

8工作成果用途

辦理施工許可證需要

9跟蹤落實要點

交易中心手續(xù)費根據(jù)收費標準進行繳納，根據(jù)地方規(guī)定由中標單位承擔

的費用（前期由建設單位代繳），于中標單位工程款中予以扣留。

10關注重點

10.1招標代理費具體收費額一般由招標代理機構和招標委托人協(xié)商確

定；

10.2交易中心手續(xù)費收費標準以當?shù)貥藴蕿闇省?/p>

勞保統(tǒng)籌費用

項目階段：四證科目編碼：SZ-019

1工作內(nèi)容

勞保統(tǒng)籌費用確定：

建筑行業(yè)勞動保險費用是施工企業(yè)按照承建工程造價的一定比例直

接向建設單位收取的費用，它是工程造價的組成部分，過去主要用于企

業(yè)支付離退休人員的養(yǎng)老金。實行行業(yè)勞保統(tǒng)籌管理后，勞保費用改由

統(tǒng)籌管理機構統(tǒng)一向建設單位收取，專戶儲存，然后按照建安企業(yè)的等

級和負擔程度，由行業(yè)統(tǒng)籌機構實施統(tǒng)一調(diào)劑后，再分配給企業(yè)主要用

于繳納在職職工養(yǎng)老金和支付離退休人員職工養(yǎng)老的生活費用。

2工作時間

開始時間：交地日后145日

結束時間：交地日后180日周期：35日

3責任部門

項目公司成本部

4配合部門

項目公司設計部

5對接部門

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1勞保統(tǒng)籌收費文件搜集完成；

6.1.2總包備案合同完成。

6.2制度流程：項目公司成本部-項目公司成本副總-項目公司財務部-

項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

勞保統(tǒng)籌費用計算完成

8工作成果用途

辦理施工許可證需要

9跟蹤落實要點

9.1勞保統(tǒng)籌金返還事宜；

9.2如果總包合同中已計取勞保統(tǒng)籌費用，注意費用扣留。

10關注重點

10.1不同的分項工程對應的勞保統(tǒng)籌費率不同，計算基數(shù)也不盡相同,

基數(shù)及費率以當?shù)卣姓块T出具的文件為準。稅率要結合各地實際

進行調(diào)整；

10.2一般情況下，勞保統(tǒng)籌計費基數(shù)以總包備案金額為準。

農(nóng)民工工資保證金

項目階段：四證科目編碼：SZ-020

1工作內(nèi)容

農(nóng)民工工資保證金

2工作時間

開始時間：交地日后145日

結束時間：交地日后180日周期：35日

3責任部門

項目公司工程部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門無

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1總包合同備案完成；

6.1.2在銀行設立民工工資支付保證金專戶。

6.2付款流程：項目公司工程部-項目公司成本部-項目公司成本副總-

項目公司工程副總-項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

分階段：繳費完成、退款完成

8工作成果用途

辦理建設工程施工許可證需要

9跟蹤落實要點

9.1農(nóng)民工工資保證金退還；

9.2跟蹤審查項目的工資發(fā)放情況及時發(fā)現(xiàn)有無工資拖欠行為，及時處

理。

10關注重點

10.1申請退款行政審批條件：

10.1.1建設單位拖欠工程款導致建筑業(yè)企業(yè)無法支付農(nóng)民工工資及其

他職工工資的，可從其存入的工資保證金中先行劃支。工程竣工后，工

資保證金沒有使用或墊支后剩有余額的，按規(guī)定程序退還建設單位；

10.1.2調(diào)查發(fā)現(xiàn)建設單位拖欠工程款，致使建筑業(yè)企業(yè)拖欠農(nóng)民工工

資的，勞動保障監(jiān)察機構不予出具沒有拖欠工資行為的有關證明。

10.2申請退款建設單位應交材料：

10.2.1《關于退還農(nóng)民工工資保障金的申請》三份，當?shù)貏趧颖Ｕ蠌d、

市建設委員會、市財政局各一份；

10.2.2中標通知書（復印件一式二份）；

10.2.3工程竣工驗收意見書（復印件一式二份）；

10.2.4如工程款已結清，工程結算單復印件及建設單位和建筑業(yè)企業(yè)

共同蓋章的工程款已結清的情況說明；如工程款尚未結清，建設單位、

建筑企業(yè)共同簽訂的還款計劃和如不全面履行還款計劃愿意承擔一切

后果的承諾函（還款計劃和承諾

函均須法定代表人簽字、蓋公章）（一式二份）；

10.2.5工程款投訴的處理結果（一式二份，存在投訴的）；

10.3是否可用農(nóng)民工保證金支付保函取代保證金繳納。

安全文明施工費

項目階段：四證科目編碼：SZ-021

1工作內(nèi)容

安全文明施工費

2工作時間

開始時間：交地日后145日

結束時間：交地日后180日周期：35日

3責任部門

項目公司工程部

4配合部門

項目公司成本部、財務部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件:

6.1.1落實繳費基數(shù)及費率完畢；

6.1.2總包合同簽訂完成；

6.1.3儲蓄專戶建立完畢。

6.2制度流程：項目公司工程部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無

7完成標準

繳納費用完成。

8工作成果用途

辦理施工許可證需要

9跟蹤落實要點

總包合同中的安全文明措施費<實際繳納金額時,則差值部分應在結算

時予以扣留。

10關注重點

10.1安全文明措施費計算（分地區(qū)計算原則不同）：

10.1.1繳納費用=總包備案合同金額為基數(shù)（扣除暫估金額）X當?shù)匕?/p>

全文明措施費費率；

10.1.2繳納費用=總包備案合同金額為基數(shù)（不扣除暫估金額）x當?shù)?/p>

安全文明措施費費率；

10.1.3繳納費用=總包備案合同中的安全文明措施費金額。

10.2根據(jù)工程性質(zhì)與分項工程類別的不同，計取的費率不同；

10.3安全防護、文明施工措施費用不包括建筑施工超標準排污、防噪

音設施等措施費用；

10.4個別地區(qū)可不必設立專項賬戶，可由建設單位直接支付給總包單

位，開具支付證明上報政府行政部門即可。

教育配套費

項目階段：四證科目編碼：SZ-022

1工作內(nèi)容

教育配套費確定

2工作時間

建設工程規(guī)劃許可證取得前

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：項目規(guī)劃無配套教育設施，且需繳納教育配套費；

6.2制度流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司設計副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

完成規(guī)劃審批

8工作成果用途

用于辦理建設工程規(guī)劃許可證

9跟蹤落實要點

關注教育配套費收費標準

10關注重點

關注本地是否需繳納此費用。

價格調(diào)節(jié)基金

項目階段：四證科目編碼：SZ-023

1工作內(nèi)容

價格調(diào)節(jié)基金

1.1計費方式與銷售收入有關：一般按銷售收入0.1%計取，費用列支

財務費用營業(yè)稅金及附加；

1.2其他計費方式：列支行政事業(yè)收費；

2工作時間

不同地區(qū)有差異：稅務核算時繳納或者每月繳納

3責任部門

項目公司財務部

4配合部門

項目公司營銷部、成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：項目開盤，開始有收入或預收款后；

6.2制度流程：項目公司財務部部-項目公司成本部-項目公司營銷部部

-項目公司營銷副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

費用繳納完成

8工作成果用途

此費用屬于稅務范疇，為有營業(yè)收入企業(yè)必須繳納的一項稅費。

9跟蹤落實要點

9.1收費標準；

9.2收費基數(shù)。

10關注重點

10.1當?shù)卣畬Υ速M用的要求；

10.2是否繳納及繳納對接部門。

建筑面積測量

項目階段：四證科目編碼：SZ-024

1工作內(nèi)容

建筑面積測量

2工作時間

開始時間：交地日后150日

結束時間：交地日后164日周期：14日

3責任部門

設計部或營銷部（項目公司內(nèi)部劃分，大部分公司是設計部負責）

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

商業(yè)地產(chǎn)項目管理中心、成本控制部

6工作要點

6.1前置條件：測繪范圍明確；

6.2制度流程：

6.2.1在市場放開的城市，總費用30萬以內(nèi)可以找三家房產(chǎn)局認可的

面積測繪單位比價，直委、簽訂合同?？傎M用30萬以上通過招標確定

單位，簽訂合同；

6.2.2個別小城市具有壟斷性質(zhì)，當?shù)刂挥幸患曳慨a(chǎn)局認可的面積測繪

單位，直接談價、直委、簽訂合同；

6.2.3個別地方屬于房產(chǎn)局下屬行政單位進行面積測繪，無需簽訂合同，

屬于政府行政事業(yè)性收費。

6.3集團模板：無。

7完成標準

建筑面積預測、實測合同簽訂。

8工作成果用途

確定面積預測、實測單位，明確測繪費用。預測面積成果用于預售證辦

理，實測面積成果用于房產(chǎn)證辦理。

9跟蹤落實要點

9.1及時收集面積測繪成果并錄入《面積對比表》，按季度上報成本控

制部，每月更新成本動態(tài)PPT內(nèi)的測繪面積數(shù)據(jù)；

9.2合同履約完成后及時完成結算手續(xù)。

10關注重點

10.1測繪實施過程中關注公攤面積分攤原則，以及測繪面積計算規(guī)則

與建筑面積

計算規(guī)則的的不同之處；

10.2各階段測繪成果與決策文件面積指標對比。

11工作教訓心得

11.1籌劃好公共面積分攤原則，如XX項目室外步行街面積預測時樓

梯按照全部分攤給二層，致使二層商鋪公攤達到31%,一層公攤僅為

3%。

11.2測繪過程積極跟進并與測繪單位及時溝通，取得滿足我方銷售要

求的測繪報告。

11.3建筑物間連廊測繪時易遺漏。如為銷售物業(yè)，連廊漏測會導致可

售物業(yè)面積減少；如為持有物業(yè)，連廊漏測會導致產(chǎn)證面積減少，進而

影響持有物業(yè)估價。

日照分析

項目階段：四證科目編碼：SZ-025

1工作內(nèi)容

日照分析

2工作時間

開始時間：摘牌后30日

結束時間：摘牌后40日周期：10日

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司工程部、成本部

5對接部門

成本控制部

6工作要點

6.1前置條件：總平面布置及經(jīng)濟技術指標由集團確認。并提供以下原

始技術資料：

6.1.1覆蓋所有主客體建筑范圍的1:500（或者1:1000）現(xiàn)勢電子地

形圖；

6.1.2擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件（附

有建筑坐標和屋頂標高）；

6.1.3已建的客體建筑的平面圖和立面圖（如需進行窗口分析，則附有

需分析的窗戶的詳細位置和尺寸）；

6.1.4已建的主體建筑的平面圖和立面圖（附有各屋頂詳細標高）；

6.1.5豎向平面圖（表示每棟建筑的室外地坪標高）；

6.1.6各地區(qū)管理規(guī)定需要的其他資料。

7完成標準

滿足當?shù)厝照辗治黾夹g管理規(guī)則并取得日照分析報告校核意見書

8工作成果用途

辦理工程規(guī)劃許可證要件之一

9跟蹤落實要點

9.1擬建項目對周邊建筑是否造成遮擋，有無賠償風險；

9.2日照分析對總平面布局、對立面的影響，導致成本的增加。

10關注重點

10.1日照分析單位一般采用直接委托方式予以確定；

10.2為滿足日照分析而調(diào)整方案，導致進行多次日照方案校核，由此

造成費用增加的風險；

10.3日照測量、日照分析單位直接委托及合同審批經(jīng)辦部門為設計部；

10.4日照分析收費按各地收費標準（基本在0.3-0.6元/平米左右）。

防雷工程施工圖審查、跟蹤監(jiān)測驗收費

項目階段：四證科目編碼：SZ-026

1工作內(nèi)容

防雷工程施工圖審查、跟蹤監(jiān)測驗收費

2工作時間

開始時間：建議交地日后115日（報審用施工圖設計完成）

結束時間建議交地日后145日（建設工程施工許可證取得前）周期：

30日

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

項目公司工程部

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1報審用施工圖設計完成；

6.1.2當?shù)胤览资┕D審查及技術服務相關收費標準價格信息調(diào)研完成；

6.1.3項目防雷裝置及產(chǎn)品的相關資料。

6.2制度流程：直接委托

通用業(yè)務流程審批：項目公司設計部一規(guī)劃副總-成本部經(jīng)理-成本副

總一財務部經(jīng)理一財務副總一總經(jīng)理（順序?qū)徟?/p>

3、集團模板：無。

7完成標準

7.1合同簽訂并及時完成繳費；

7.2防雷工程施工圖審查階段：取得防雷設計審核核準書；

7.3防雷裝置施工跟蹤檢測階段：配合防雷部門完成相應裝置供應及施

工質(zhì)量的跟蹤檢測，確保項目整體驗收合格。

8工作成果用途

辦理建設工程施工許可證、保證項目整體驗收工作順利完成

9跟蹤落實要點

9.1了解當?shù)胤览准夹g服務內(nèi)容、程序、周期及相關收費；

9.2配合項目四證辦理節(jié)點時間，提前收集準備相關報審資料。

10關注重點

報審流程：收集報審用相關文件遞交至行政辦公窗口--->資料齊備正式

受理--->審批合格按文件繳費-->取得項目防雷設計審核核準書--->

項目施工驗收階段配合防雷監(jiān)督部門跟蹤檢查（具體應與當?shù)刂鞴懿块T

要求為準）。

人防報建費用

項目階段：四證科目編碼：SZ-027

1工作內(nèi)容

人防報建費用

2工作時間

開始時間：交地日后145日

結束時間：交地日后180日周期：35日

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司工程部、成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1已確定人防建設形式為異地建設；

6.1.2人防工程建設和使用管理辦法及收費依據(jù)；

6.1.3已取得《市人民防空辦公室繳款通知書》。

6.2制度流程項目公司工程部-項目公司設計部-項目公司成本部-項目

公司工程副總-項目公司設計副總■?項目公司成本副總-項目公司財務副

總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

取得人防辦批復意見

8工作成果用途

指導項目人防建設，作為目標成本核定依據(jù)

9跟蹤落實要點

9.1實建人防工程面積是否有調(diào)整；

9.2人防辦給予的優(yōu)惠政策。

10關注重點

10.1各項目公司應根據(jù)當?shù)氐挠嬎阋?guī)則進行計算民防異地建設費用，

包括但不限于以下幾種：

10.1.1部分異地建設

10.1.1.1基本計算方法1:人防異地建設費用=（項目應建結建人防

面積-項目實建人防工程面積）/項目應建結建人防面積X項目地面總建

筑面積X繳費標準（按建筑面積收費）；

10.1.1.2基本計算方法2:人防異地建設費用=（項目應建結建人防

面積-項目實建人防工程面積）、繳費標準（按人防面積收費）.

10.1.2全部異地建設

10.1.2.1基本計算方法3:人防異地建設費用=地面總建筑面積x繳費

標準（按建筑面積收費）；

10.1.2.2基本計算方法4:人防異地建設費用=應建人防面積x繳費標

準（按人防面積收費）。

10.2一般下列民用建筑可以減免易地建設費：

10.2.1享受政府優(yōu)惠政策建設的廉租房、經(jīng)濟適用房等居民住房，減

半收??；

10.2.2新建幼兒園、學校教學樓、養(yǎng)老院及為殘疾人修建的生活服務

設施等民用建筑，減半收??；

10.2.3臨時民用建筑和不增加面積的危房翻新改造商品住宅項目，予

以免收；

10.2.4因遭受水災、火災或其他不可抗拒的災害造成損壞后按原面積

修復的民用建筑，予以免收。

人防施工圖審查費

項目階段：四證科目編碼：SZ-028

1工作內(nèi)容

人防施工圖審查費

施工圖完成后委托具有人防工程審查資質(zhì)的審查機構審查，內(nèi)容包

括防空地下室的建筑、結構、給排水、供電照明、通風等專業(yè)；結合地

面建筑修建的防空地下室工程與地面建筑一并委托建設工程施工圖審

查機構審查。

2工作時間

開始時間：交地日后145日

結束時間：交地日后180日周期：35日

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1防空地下室初步設計審查完成；

6.1.2防空地下室施工圖設計完成;

6.1.3人防施工圖審查單位招標完成。

6.2制度流程：項目公司設計部-項目公司成本部-項目公司工程副總-

項目公司設計副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總

經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

拿到人防辦終審批復意見

8工作成果用途

指導項目人防施工

9跟蹤落實要點

9.1審查合格的人防工程項目，審查機構向人防主管部門提交審查報告,

由人防主管部門審批后，向建設單位通報審查結果。

9.2審查不合格的人防工程項目，審查機構會將施工圖設計文件退回建

設單位，并書面說明不合格原因。施工圖設計文件退回建設單位后，

建設單位應當要求并監(jiān)督原設計單位進行修改，修改完成后，報審查機

構重新審查。

10關注重點

10.1人防施工圖審查單位一般采用直接委托方式予以確定；

10.2人防施工圖審查單位直接委托及合同審批經(jīng)辦部門為設計部；

10.3人防施工圖審查費用按照當?shù)刭M用標準執(zhí)行，價格可談判；

10.4審查意見對成本影響。

基坑方案安全性評審費用

項目階段：四證科目編碼：SZ-029

1工作內(nèi)容

基坑方案安全性評審費用確定：

基坑施工方案安全性評審主要內(nèi)容為審查支護結構設計內(nèi)容、承載

力計算及變形驗算是否符合國家有關工程建設強制性標準和規(guī)范，采取

的技術安全措施是否有效；基坑施工方案是否影響基坑周邊建筑的安全。

2工作時間

開始時間：交地日后145天

結束時間：交地日后180天周期：35天

3責任部門

項目公司設計部

4配合部門

項目公司成本部、工程部

5對接部門

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院、項目管理中心

6工作要點

6.1前置條件：

6.1.1基坑設計方案；

6.1.2地勘報告；

6.1.3基坑施工方案。

6.2付款流程項目公司設計部-項目公司工程部-項目公司成本部-項目

公司工程副總-項目公司設計副總-項目公司成本副總-項目公司財務副

總-項目公司總經(jīng)理

6.3集團模板：無。

7完成標準

形成基坑方案安全性評審專家意見，完成會簽。

8工作成果用途

指導基坑支護設計及基坑施工方案編制

9跟蹤落實要點

基坑方案評審意見的落實，對四大塊成本的影響

10關注重點

10.1費用是否超目標成本；

10.2基坑方案評審意見是否綜合考慮了成本因素，經(jīng)濟上是否可行；

10.3基坑方案評審費用的成本科目列支。

消防設施檢測費

項目階段：四證科目編碼：SZ-030

1工作內(nèi)容

消防設施檢測費（開業(yè)后第三方檢測）

2工作時間

開始時間：大商業(yè)開業(yè)日；

結束時間：大商業(yè)開業(yè)日后120天

周期：120日；（向商管公司正式移交前完成）

3責任部門

項目公司成本部

4配合部門

項目公司設計部、工程部、地方商管公司

5對接部門

無

6工作要點

6.1前置條件

6.1.1大商業(yè)已經(jīng)開業(yè)，能提供消防工程竣工報告、竣工圖；

6.1.2已經(jīng)獲悉當?shù)亟ㄖ涝O施檢測收費標準或相關管理辦法；

6.1.3完成與消防設施專業(yè)技術檢測單位的談判。

6.2價格信息調(diào)研

當?shù)亟ㄖ涝O施檢測收費標準或相關管理辦法

6.3制度流程：

項目公司成本部一成本副總一設計部一規(guī)劃副總-財務部一財務副總

一總經(jīng)理（順序?qū)徟?/p>

7完成標準

7.1按時完成直接委托流程的審批；

7.2消防設施檢測收費依據(jù)明確，收費合理；

7.3直接委托單位的服務范圍、標準、完成時間滿足我方的要求。

8工作成果用途

保證建筑消防設施檢測的及時開展，實現(xiàn)向商管公司的順利移交。

9跟蹤落實要點

9.1消防設施檢測的合同是否及時簽訂；

9.2合同簽訂時的價格是否與收費標準及談判記錄的意見相符合；

9.3建筑消防設施檢測的結算情況。

10關注重點

10.1建筑消防設施檢測引起的動態(tài)成本是否超支；

10.2建筑消防設施檢測的各項收費標準是否明確，是否與當?shù)卣呦?/p>

符合；

10.3建筑消防檢測的內(nèi)容是否滿足我方需要：

檢測項目檢測內(nèi)容單

位

1、消防設施配電箱標志，以及儀表、指示燈、

臺

消防消防配電控制按鈕功能測試；2、自動/手動切換功能測

供配試；

電

1、外觀檢查；2、銘牌核實；3、功能測試；4、

發(fā)電機儲油設施檢查；5、發(fā)電機房通風設施檢查、臺

測試；

點型探測器安裝質(zhì)量、報警測試、故障測試、地址編碼核只

實

線型探測器安裝質(zhì)量、報警測試、故障測試、地址編碼核只

實

火焰探測器安裝質(zhì)量、報警測試、故障測試、地址編碼核只

實

氣體探測器安裝質(zhì)量、報警測試、故障測試、地址編碼核只

實

纜式探測器安裝質(zhì)量、報警測試、故障測試、地址編碼核10

實米

手動報警按鈕安裝質(zhì)量、報警測試、故障測試、地址編碼核只

實

輸入模塊安裝質(zhì)量、信號測試、故障測試、地址編碼核只

火災實

報

警聯(lián)

動輸出模塊安裝質(zhì)量、聯(lián)動關系測試、故障測試、地址編只

控制碼核實

系

統(tǒng)輸入輸出模塊安裝質(zhì)量、聯(lián)動關系測試、反饋信號測試、故

（總線）障測試、地址編碼核實只

安裝質(zhì)量、聯(lián)動關系測試、反饋信號測試、故

切換模塊（多障測試、地址編碼核實只

線）

隔離模塊安裝質(zhì)量、保護、隔離功能測試只

安裝質(zhì)量、報警測試、啟泵功能測試、反饋信

消火栓按鈕號測試、地址編碼核實只

揚聲器、警鈴、

聲光報警器安裝質(zhì)量、聲級測試個

消防通訊（專安裝質(zhì)量、通話質(zhì)量、地址編碼核實只

用）

消防通訊（插安裝質(zhì)量、通話質(zhì)量只

孔）

消防專用外線

電話安裝質(zhì)量、通話質(zhì)量只

火災

報

警聯(lián)火災報警顯示安裝質(zhì)量、區(qū)域內(nèi)探測器各數(shù)據(jù)的顯示功能檢臺

動盤查

控制

系

統(tǒng)火災報警聯(lián)動

控制器安裝質(zhì)量、主備電檢查及切換、功能測試臺

聯(lián)動外控電源安裝質(zhì)量、主備電檢查及切換

CRT顯示器安裝質(zhì)量、顯示功能測式臺

消防通訊主機安裝質(zhì)量、功能測式臺

檢測項目檢測內(nèi)容單

位

火災事

故廣播安2炭質(zhì)量、功能測式臺

主機

接線端