房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究-以龍湖地產(chǎn)有限公司為例

目錄TOC\o"1-4"\u關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究——以龍湖地產(chǎn)有限公司為例摘要：1978年，隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，中國實(shí)現(xiàn)了土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，并產(chǎn)生了現(xiàn)代房地產(chǎn)的原型。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展改善了中國人口的住房問題和城市前景，也帶動(dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展。今天，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用。同時(shí)，作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，資本需求對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用。由于房地產(chǎn)這一行業(yè)的特殊性，普遍存在著融資困難、方式單一且綜合利率較高的問題。這個(gè)問題限制了房地產(chǎn)的發(fā)展，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文以龍湖地產(chǎn)有限公司為例，對房地產(chǎn)融資模式現(xiàn)狀進(jìn)行一定的分析，由個(gè)別推出整體，為房地產(chǎn)融資問題提供解決方案。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);融資;策略；龍湖地產(chǎn)。StudyonfinancingofRealestate——ThecaseofLongHurealestateco.LTDAbstract:In1978,withthereformoftheeconomicsystem,Chinarealizedtheseparationoflandownershipanduseright,andproducedtheprototypeofmodernrealestate.ThedevelopmentoftherealestatesectorhasimprovedthehousingproblemsandurbanprospectsofChina'spopulation,aswellasotherindustries.Today,therealestateindustryhasenteredanewperiodofdevelopment,whichplaysanimportantroleinthedevelopmentofthenationaleconomy.Meanwhile,asacapital-intensiveindustry,capitaldemandplaysadecisiveroleinthedevelopmentoftherealestateindustry.Duetotheparticularityoftherealestateindustry,therearefinancingdifficulties,singlewayandhighcomprehensiveinterestrate.Thisproblemrestrictsthedevelopmentofrealestateandaffectsthedevelopmentoftherealestateindustry.Takinglonghurealestateco.,ltd.asanexample,thispaperanalyzesthecurrentsituationofrealestatefinancingmode,andproposesasolutiontotheproblemofrealestatefinancing.Keywords:Realestatebusiness;financing;countermeasures;LongHurealestate.

引言隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升與城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中扮演著不可或缺的角色。同時(shí)提供了很多的就業(yè)機(jī)會(huì)。由于房地產(chǎn)這一行業(yè)的特殊性，普遍存在著融資困難、方式單一且綜合利率較高的問題。目前房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展與房地產(chǎn)融資密切相關(guān)，但近幾年國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策讓本就融資不易的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。有的企業(yè)不能跟上新階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，選擇合適的時(shí)間并且拓寬融資渠道，便使得融資渠道仍然單一。為了解決這一系列問題，本文以龍湖地產(chǎn)有限公司為例，對房地產(chǎn)融資模式現(xiàn)狀進(jìn)行一定的分析，由個(gè)別推出整體，為房地產(chǎn)融資問題提供解決方案。1理論概述1.1融資的概念狹義上的融資是指企業(yè)籌集資金的行為,因?yàn)檫@與籌款的過程密不可分的聯(lián)系。為了確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)正常生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng),企業(yè)籌集資金時(shí)會(huì)利用科學(xué)信息并做出決定,通過一些渠道來獲得籌集資金的企業(yè)或投資者。一般來說，融資過程也被稱為融資，即貨幣基金的融資。雙方在金融市場上以各種方式籌集或借入資金。房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)基金的整合，指房地產(chǎn)和金融行業(yè)緊密結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資還指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信貸渠道進(jìn)行融資、融資和相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動(dòng)。1.2房地產(chǎn)融資的渠道1.2.1內(nèi)部融資1.2.1.1自有資金公司自有資金,包括通過各種投資者投入資本公司建立時(shí),超額準(zhǔn)備金后的稅后利潤提取的經(jīng)營期限,并保留(資本溢價(jià)增資或股權(quán)溢價(jià)和直接計(jì)入損益和業(yè)主的權(quán)益)公司控制自己,并持有了很長一段時(shí)間。一個(gè)公司要有良好的發(fā)展與經(jīng)營的前景，需要有足夠的自有資金的保障與支持。則而言之國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金的要求比例非常的高。1.2.1.2預(yù)收賬款這意味著發(fā)起人根據(jù)合同提前收到買方的定金，委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，雙方根據(jù)合同提前收到開發(fā)單位的開發(fā)建設(shè)資金。通過這種方式，開發(fā)人員可以提前籌集必要的開發(fā)資金。1.2.2外部融資1.2.2.1上市融資股權(quán)融資已成為股權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，包括利用殼公司資源直接發(fā)行和直接注冊。1.2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)債券發(fā)行的債券的房地產(chǎn)債券是一種非活躍社會(huì)的基金，既可提供長期房地產(chǎn)開發(fā)資金，也可以用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地利用計(jì)劃和投資。房地產(chǎn)公司需要長期資本，而債券是籌集資金開發(fā)的重要來源。1.2.2.3銀行貸款銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，因而銀行信貸主要從銀行里借款。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60%以上的資金來自地方銀行貸款。短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)性。在發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)階段，可以申請長期貸款作為擔(dān)保。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和銷售關(guān)聯(lián)住房抵押貸款。1.2.2.4房地產(chǎn)投資信托（REITs）REIts(房地產(chǎn)投資信托),指的是房地產(chǎn)投資信托公司公開發(fā)行紙幣的盈利性,投資者將資本要求在一定的信托資產(chǎn)規(guī)模,轉(zhuǎn)移到投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督證券持有人的利益,基金按比例分擔(dān)投資以及融資模式的后果難測。。這其中,投資的主要做法,投資管理機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)交易、聯(lián)合開發(fā)、管理等等,而房地產(chǎn)投資信托,主要分為股票型房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保類和混合類。1.2.2.5商業(yè)抵押擔(dān)保證券商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)是一種結(jié)合商業(yè)證券化抵押貸款的融資方式，與商業(yè)地產(chǎn)抵押作為一種抵押貸款證券,并向投資者發(fā)行,通過證券化進(jìn)程和債券的形式。其他融資方式還包括利用租賃融資、租賃融資、夾層融資等。2房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀2.1融資門檻高房地產(chǎn)行業(yè)最主要的特點(diǎn)就是資金需求量大，除此之外，還包括其投入的規(guī)模較大，獲取利潤的周期長，以及所獲得的回報(bào)豐富等等。近幾年我國為了抑制房地產(chǎn)過熱，防止社會(huì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展，與此同時(shí)為了將房地產(chǎn)金融規(guī)范化，頒布了一系列宏觀調(diào)控政策，從而提高房地產(chǎn)融資的門檻。就2019年房地產(chǎn)融資環(huán)境而言，整體先上升后抑制，全年資金總量同比有微小上升（如圖1所示）。受整體環(huán)境影響，絕大部分公司的融資成本在2019年都在升高，雖然近兩年也開始有所放緩，主要的原因是不單單國內(nèi)的融資成本升高了，境外的融資成本在2019年也在不間斷走高。同時(shí)，存在一種分層現(xiàn)象，銀行間市場利率普遍較低，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資市場利率正在上升。中小企業(yè)融資困難，成本高昂。房地產(chǎn)融資受到了過于嚴(yán)格的控制。圖12015-2019年房地產(chǎn)行業(yè)融資總量情況圖2.2融資業(yè)務(wù)全面收緊2017年11月，《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》出臺，非標(biāo)準(zhǔn)的金融和銀行聯(lián)系直接結(jié)盟，房地產(chǎn)融資渠道在短時(shí)間內(nèi)大幅減少。融資業(yè)務(wù)全面落實(shí)新條例。2018年4月,項(xiàng)目融資的出現(xiàn),中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全面的緊張時(shí)期,其中銷售周期速度,還款的銷量增速放緩,房地產(chǎn)開始融資,從而限制了資金來源。2019年6月，房地產(chǎn)行業(yè)全面收緊了再融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。2019年7月我國監(jiān)管部門加強(qiáng)對新增貸款和房地產(chǎn)限額的規(guī)模管控，目的就是為了防止金融風(fēng)險(xiǎn)以及控制宏觀杠桿率。因此銀行對房地產(chǎn)貸款提出的要求就更加嚴(yán)格了，只有在滿足“432”“432”即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證；資金比例30%；開發(fā)商必須有國家二級資質(zhì)。的條件下，才可以申請開發(fā)貸。一些地方的四大行只將業(yè)務(wù)對百強(qiáng)和地方性龍頭企業(yè)開放。不久后國家發(fā)改委公布“432”即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證；資金比例30%；開發(fā)商必須有國家二級資質(zhì)。3房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問題3.1渠道過于單一且受限作為一個(gè)眾所周知的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的財(cái)政支持，無論是在土地使用規(guī)劃方面，還是在完成后的銷售階段，僅僅依靠自身企業(yè)的固有資金是很難支撐企業(yè)前行的。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠銀行信貸、發(fā)行債券。而2016年北京、天津的樓市調(diào)控新政策公布后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境就變得更加緊張，股權(quán)融資、債券融資和信托等房地產(chǎn)融資方式受到很大層面的管制。隨后，中央銀行、銀行監(jiān)管會(huì)和住宅建設(shè)部等相關(guān)部門相繼發(fā)表聲明稱要將購房融資行為制度化，行政、建筑和住房部和其他有關(guān)部門發(fā)表了一項(xiàng)聲明,即他們購買房屋融資行為,監(jiān)管當(dāng)局和諸如銀行、證券和信托公司相繼發(fā)布政策、方法、渠道,嚴(yán)格管制房地產(chǎn)融資的數(shù)額和條件。促使房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿和嚴(yán)防不確定性指導(dǎo)。在這種背景下，過于依賴銀行貸款容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的短缺。3.2融資成本上升房地產(chǎn)融資的渠道和資金的來源壓縮是由于加速的管控和去杠桿發(fā)揮的作用，同時(shí)還抬高了融資的成本。前兩年，受到了美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)加息的壓力，2017年，中國被迫提高自由市場開發(fā)利率，加大國內(nèi)去杠桿化力度，收緊流動(dòng)性，2017年中國市場實(shí)際利率上升。2018年，雖然國債回報(bào)率下降，整個(gè)市場的流動(dòng)性開始逐漸松動(dòng)，但是流向房地產(chǎn)的銀行可貸額度卻在減少，這使得資金嚴(yán)重受到限制，并且造成較高的融資成本。一些大型房地產(chǎn)公司的融資比例接近5%，而中小型企業(yè)的融資比例在6%至9%之間。高利率的融資使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越困難。3.3銷售回款困難2017年后，相繼有多個(gè)城市頒布了關(guān)于房地產(chǎn)限購、限簽和限價(jià)的一系列指令。這對于房產(chǎn)企業(yè)和其購房者而言，無疑是一個(gè)巨大的負(fù)擔(dān)，一方面限購帶來的的限簽使得消費(fèi)者無法具備資格去銀行辦理商品房的貸款，進(jìn)而影響了房產(chǎn)企業(yè)的銷售收入的進(jìn)度；而另一方面，限價(jià)政策迫使大部分房地產(chǎn)企業(yè)減少商品房銷售收入和收取的金額。因?yàn)殇N售量下滑，使得房產(chǎn)企業(yè)的銷售收款周期拉長，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)大力打折對外銷售和減低租金，直接影響了這些企業(yè)的資金回籠，使得融資弊端愈發(fā)凸顯。3.4融資風(fēng)險(xiǎn)增加融資渠道的受到限制和融資成本的抬高，加大了房地產(chǎn)行業(yè)今后融資的不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期時(shí)間通常需要2到3年，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金耗費(fèi)量巨大，由于過分依賴銀行貸款,房地產(chǎn)行業(yè)的凈負(fù)債率普遍較高,且平均凈債務(wù)比率的前十名國家不動(dòng)產(chǎn)公司已達(dá)到80%,這意味著所有資產(chǎn)一億萬,相當(dāng)于8000萬的債務(wù)。巨大的債務(wù)償還壓力讓很多房地產(chǎn)公司都焦頭爛額，因?yàn)榻鼛啄陣覍Ψ康禺a(chǎn)的調(diào)控不斷加緊，各種關(guān)于房地產(chǎn)的政策頻頻頒布，房地產(chǎn)項(xiàng)目深受影響，出現(xiàn)積存情況，導(dǎo)致周轉(zhuǎn)不靈，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，企業(yè)很容易陷入資不抵債，使得項(xiàng)目爛尾。項(xiàng)目爛尾，也會(huì)讓消費(fèi)者陷入恐慌，土地也處于閑置狀態(tài)。4龍湖地產(chǎn)有限公司融資案例研究4.1龍湖地產(chǎn)有限公司簡介1993年，龍湖地產(chǎn)有限公司在重慶正式成立。依據(jù)自身的優(yōu)勢，龍湖地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)不斷的發(fā)展。龍湖地產(chǎn)開拓的業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，其中包括房地產(chǎn)整合、長期租賃、商業(yè)運(yùn)營等方面。除此之外，龍湖地產(chǎn)試圖在養(yǎng)老金與城市生產(chǎn)等方面創(chuàng)新發(fā)展，進(jìn)一步開拓出新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，是一家追求卓越、專注于微妙內(nèi)容的公司。以質(zhì)量為導(dǎo)向的專業(yè)房地產(chǎn)公司。2009年，龍湖房地產(chǎn)有限公司在香港交易所董事會(huì)上市。2010年被評為增長最快的模范企業(yè);2011年被評為“風(fēng)險(xiǎn)控制能力最強(qiáng)的多行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)”。截至2018年底，龍湖房地產(chǎn)總資產(chǎn)5068,84億元，凈資產(chǎn)148,18億元;總營業(yè)額1157.98億元，同比增長37.76%，營業(yè)利潤1145.49億元，同比增長37.77%。2019年，龍湖民營房地產(chǎn)企業(yè)融資利率居首位，平均融資成本為4315%。他是私營企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，在長江三角洲、西部、環(huán)渤海、華南和華中地區(qū)簽訂過合同。這一比例為34%、24.4%，、21.6%、10.8%和9.2%。4.2龍湖地產(chǎn)有限公司融資渠道從龍湖地產(chǎn)有限公司的2019年度報(bào)告中，可以明確的發(fā)現(xiàn)龍湖地產(chǎn)有限公司在正常經(jīng)營范圍內(nèi)所需要的資金，主要通過以下幾個(gè)途徑：銀行貸款、信用評級發(fā)債等，詳情如表1所示：表1龍湖地產(chǎn)有限公司近兩年融資成本明細(xì)表計(jì)量單位：億元時(shí)間20142015201620172018五年內(nèi)悉數(shù)償還的銀行及其他借款利息21.3522.518.4918.9534.38非五年內(nèi)悉數(shù)償還0.772.046.3910.7810.31優(yōu)先票據(jù)的利息開支5.845.345.384.334.18減：發(fā)展中的資本化金額27.7329.4429.7236.0848.23融資成本0.230.430.530.450.75數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)有限公司年報(bào)4.2.1銀行貸款方式從龍湖地產(chǎn)有限公司的融資情況分析，公司主要通過銀行貸款籌集資金，2014年到2018年公司的融資活動(dòng)支出中利息支出分別達(dá)到了21.19億、27.17億、27.31億、31.1億、46.77億，近幾年呈現(xiàn)出增加的趨勢。這當(dāng)中的主要的原因可能是能龍湖地產(chǎn)在不斷地?cái)U(kuò)張需要大量的資金支持，但是自有資源無法很好地滿足，而銀行貸款作為外部融資方式中最為靈活、程序相對簡單快速的融資方式，龍湖地產(chǎn)運(yùn)用的就是這種簡單的融資方式。從2017年與2018年的發(fā)展中，龍湖地產(chǎn)有限公司產(chǎn)生了數(shù)額較大的銀行貸款，查閱其年報(bào)其近兩年所有銀行借款中超過一年期的分別占比94.78%、89.44%，這種銀行貸款融資結(jié)構(gòu)短期內(nèi)不會(huì)讓龍湖地產(chǎn)產(chǎn)生較大的還款壓力，貸款資金詳情如表2所示：表2龍湖地產(chǎn)有限公司近兩年銀行貸款詳情表計(jì)量單位：元貸款期限2017年2018年一年內(nèi)361075400011743175000多于一年，但不超過兩年1725627500022813096000多于兩年，但不超過三年1563861400020800932000多于三年，但不超過四年580678400010626929000多于四年，但不超過五年827020500024998929000超過五年1855607800020216238000數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)有限公司年報(bào)4.2.2信用評級發(fā)債方式在企業(yè)對資金的需求不斷增大的同時(shí)還要減少對銀行資金的依賴，信用評級發(fā)債是龍湖地產(chǎn)有限公司的另一重要融資方式。查閱其年報(bào)近兩年發(fā)行的的優(yōu)先票據(jù)如表3所示以及19年發(fā)行的5只債券如表4所示：表3龍湖地產(chǎn)有限公司近兩年發(fā)行優(yōu)先票據(jù)情況表計(jì)量單位：元貸款期限2017年2018年于2013年發(fā)行的2023年美元優(yōu)先票據(jù)3335167000于2014年發(fā)行的2018年人民幣優(yōu)先票據(jù)1977843000于2017年發(fā)行的2022年美元優(yōu)先票據(jù)29524730003109900000于2018年發(fā)行的2023年美元優(yōu)先票據(jù)2076578000于2018年發(fā)行的2028年美元優(yōu)先票據(jù)3434145000數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)有限公司年報(bào)表4龍湖地產(chǎn)有限公司2019年發(fā)行債券情況表日期發(fā)行規(guī)模（萬元）票面利率期限2.201700003.99%五年2.21500004.70%七年7.19500003.90%五年1500004.67%七年9.9850003.95%十年數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)有限公司年報(bào)龍湖地產(chǎn)之所以是我國地產(chǎn)公司中最早獲得了票面利率低于10%的公司，最主要是因?yàn)辇埡谡麄€(gè)資本市場上建立的品牌形象，經(jīng)營指標(biāo)都保持穩(wěn)健增長，這就會(huì)對企業(yè)的信用債券發(fā)行起到一定的推動(dòng)作用，也就不難解釋為何穆迪評級等機(jī)構(gòu)會(huì)給龍湖地產(chǎn)較高的信用評級。對于其他的房地產(chǎn)企業(yè)來說，龍湖地產(chǎn)的方式有利于學(xué)習(xí)和借鑒，但是在實(shí)際的過程操作中卻是非常困難的。2017年有評級機(jī)構(gòu)將我國的房地產(chǎn)業(yè)展望由之前的“穩(wěn)定”降為“負(fù)面”，這一操作讓企業(yè)的發(fā)債變得更加不容易。如果得不到相應(yīng)的評定等級，企業(yè)也會(huì)相應(yīng)的增加其融資成本。4.3龍湖地產(chǎn)有限公司融資存在的問題4.3.1長期負(fù)債占比大，增加融資成本根據(jù)表2、表3和表4的數(shù)據(jù)，觀察得出龍湖地產(chǎn)縮小了短期負(fù)債的占比，增加了長期負(fù)債的占比。短期而言，確實(shí)可以緩解償還壓力，但長期這不是一個(gè)好辦法。長期負(fù)債的利息率要高于短期負(fù)債的的利息率，這就會(huì)使企業(yè)的融資成本加大。而且長期負(fù)債缺少彈性，企業(yè)在取得長期負(fù)債后，在債務(wù)期間內(nèi)，即使沒有資金需求，也不容易提前歸還，只能繼續(xù)支付利息，這就給企業(yè)帶來了不必要的支出。如果長期負(fù)債的話，債權(quán)人應(yīng)該提前對于相應(yīng)的公司進(jìn)行詳細(xì)的信用調(diào)查，甚至是對公司最基本的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估，從而可以避免因長期負(fù)債而損害個(gè)人利益。如果企業(yè)過于依賴這種方式，一旦沒有可抵押的資產(chǎn)那就會(huì)面臨資金短缺，整個(gè)經(jīng)營會(huì)受到慘重的影響；同時(shí)也會(huì)給企業(yè)的信譽(yù)帶來負(fù)面影響。4.3.2資產(chǎn)負(fù)債率高，風(fēng)險(xiǎn)大龍湖地產(chǎn)在2012年與2013年10的資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到了74.03%、72.41%，然而2015年與2016年的資產(chǎn)負(fù)債率為66.07%、66.59%，通過二者相比較可以得出，2015～2016年的資產(chǎn)負(fù)債率比2012～2013年降低了很多。但是2017年受到國家宏觀政策的影響開始回升到70%（如圖2）。資產(chǎn)負(fù)債率的安全范圍是40%—60%，超過這個(gè)值代表企業(yè)擁有的資產(chǎn)中負(fù)債不在正常范圍內(nèi)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對也會(huì)因此加大，一旦企業(yè)經(jīng)營不善，又沒有充足的現(xiàn)金支撐時(shí)，所需要的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈與資金鏈都會(huì)斷開，如若來不及補(bǔ)償?shù)脑?，很可能?huì)面臨破產(chǎn)的局面。此外資產(chǎn)負(fù)債率過高還回引發(fā)三角債的發(fā)生，很容易讓企業(yè)失去經(jīng)營的動(dòng)力。圖2龍湖地產(chǎn)有限公司近七年資產(chǎn)負(fù)債率圖4.4龍湖地產(chǎn)融資問題的原因4.4.1應(yīng)收賬款的增加應(yīng)收賬款過多容易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品老化，資金沉淀。查閱其年報(bào)發(fā)現(xiàn)龍湖地產(chǎn)在2017年至2018年間，應(yīng)收賬款增加將近一倍，雖然龍湖地產(chǎn)有限公司2012-2018年的資產(chǎn)總額逐年增加，并且增幅也在提高，但流動(dòng)資產(chǎn)的增加是由于“發(fā)展中待售物業(yè)”和“應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款”的增長導(dǎo)致。同時(shí)，負(fù)債也在逐年增加但相對資產(chǎn)而言增幅相對小，而流動(dòng)負(fù)債逐年增加原因是在“應(yīng)付帳款、收到的存款和累積費(fèi)用”的分項(xiàng)中，“收到的存款和房地產(chǎn)銷售的預(yù)付款”所占比例較大，已大大減少。說明企業(yè)的銷售回款不順利。在金錢都投入房產(chǎn)建設(shè)而銷售回款慢的情況下，龍湖地產(chǎn)就傾向于選擇長期負(fù)債緩解短期的償債壓力。4.4.2國家宏觀調(diào)控政策影響2016年國慶節(jié)開始，我國各地陸陸續(xù)續(xù)出臺了各種限購政策，2017年調(diào)控升級，不單單有限購限貸，大批城市還有限制銷售的政策。房地產(chǎn)調(diào)控政策主要以貨幣政策為基礎(chǔ)，貨幣政策通常通過信貸和銀行利率的演變影響房地產(chǎn)公司。銀行利率的上升將增加公司的融資成本，從而提高公司的資產(chǎn)負(fù)債比率。5房地產(chǎn)行業(yè)融資的建議及對策通過房產(chǎn)行業(yè)整體結(jié)合龍湖地產(chǎn)案例分析，房地產(chǎn)目前的融資有限且艱巨，分化也相對嚴(yán)重，融資綜合利率也比較高，銷售資金也受到了監(jiān)管，在這種市場經(jīng)濟(jì)大背景下，融資成為房地產(chǎn)公司在管理方面最為關(guān)鍵不可忽視的內(nèi)容之一。當(dāng)前龍湖地產(chǎn)有限公司并沒有完全踏入良性發(fā)展階段，并且我國的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)也不夠完備，同時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)本身也處于上升發(fā)展階段，因此要?jiǎng)?chuàng)新中國房地產(chǎn)的融資途徑可以從以下幾方面考慮：5.1加快融資創(chuàng)新，尋求多元化融資對于房地產(chǎn)資金渠道依賴單一問題，企業(yè)可以通過傳統(tǒng)、創(chuàng)新、多種金融衍生品結(jié)合的辦法，為自身企業(yè)融資擴(kuò)寬門路。首先，在銀行業(yè)、基金等都相繼推出了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品如消費(fèi)金融、投資理財(cái)、網(wǎng)絡(luò)小額貸款、融資租賃等，房地產(chǎn)也應(yīng)該快速跟上步伐，融入到互聯(lián)網(wǎng)的新局勢中。龍湖產(chǎn)業(yè)在早期的發(fā)展中就預(yù)測到互聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)可以有效的結(jié)合，因此龍湖產(chǎn)業(yè)將互聯(lián)網(wǎng)首次運(yùn)用到房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐中。2014年，龍湖發(fā)布轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，希望通過計(jì)劃讓公司打破常規(guī)成為具有互聯(lián)網(wǎng)思維的現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)。利用互聯(lián)網(wǎng)提高房地產(chǎn)的銷售量，可以為其融資中的銷售回款開辟新的途徑。將融資與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合既可以擴(kuò)寬企業(yè)的資金門路，同時(shí)也可以相對應(yīng)削減融資所需要的成本。房地產(chǎn)公司可以實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)業(yè)鏈便捷的融資平臺，在降低銀行貸款的依賴性的前提下，努力開創(chuàng)融資的新渠道。5.2增大海外融資房地產(chǎn)行業(yè)可以增加外資力度，因?yàn)楹Ｍ馊谫Y也是目前企業(yè)融資的又一重要形式。目前房地產(chǎn)市場逐漸對外開放，大量的海外資本都流入房地產(chǎn)行業(yè)。且就目前國家的一系列高門檻政策限制了房地產(chǎn)國內(nèi)的融資方式，但作為支柱產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)看來，國家會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)吸引外資，會(huì)在政策層面提供更多特惠和保證。在“一帶一路”的號召下，不少外資都很看好中國市場，且房地產(chǎn)的高盈利空間在眾多產(chǎn)業(yè)中尤為凸顯，因此房地產(chǎn)企業(yè)要明白現(xiàn)階段的新情勢，認(rèn)清好前景，借助本土政策優(yōu)勢結(jié)合外資的實(shí)力，打開海外融資渠道。5.3加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的協(xié)作，及時(shí)應(yīng)對政策變動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，保持密切的關(guān)系是不可忽視的，這是因?yàn)槲覈慕鹑跈C(jī)構(gòu)是集中民間資本的巨大載體，并且房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)資金來源于銀行存款，搞好與金融機(jī)構(gòu)的對接一方面有利于銀行等金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的互動(dòng)，為了快速掌握新的銀行信貸政策，從而及時(shí)的提前規(guī)避政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，就需要兩者之間加強(qiáng)聯(lián)系；同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)金融系統(tǒng)與企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的有效互操作性，促進(jìn)相互合作與進(jìn)步，企業(yè)還應(yīng)利用金融行業(yè)及早服務(wù)，盡早引導(dǎo)企業(yè)建立健全的有關(guān)制度。另一方面，在中國建立的信貸制度中，可以知道如果企業(yè)失信必然會(huì)給企業(yè)自身帶來難以挽回的損失，在融資方面加重負(fù)擔(dān)，企業(yè)正常的經(jīng)營活動(dòng)受到約束。反之亦然，會(huì)幫助企業(yè)取得更低融資成本同時(shí)提高企業(yè)的效益。5.4增加直接融資比例，降低風(fēng)險(xiǎn)目前，房地產(chǎn)融資形勢嚴(yán)重分化，一些企業(yè)可以獲得低利率和長期融資，一些企業(yè)即使有高利率融資，也難以借款。順應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該提高直接融資和非信貸的比例，降低依靠長期債券銀行借款融資的占比。信貸融資相比其他融資渠道有較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果龍湖地產(chǎn)加大了直接融資，不依賴外部融資的情況下，加快銷售回款、增強(qiáng)自身造血能力，那規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)大大提升并且完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。5.5合理規(guī)劃，降低融資成本融資作為房地產(chǎn)行業(yè)的必由之路，在籌集資金的同時(shí)，企業(yè)還需要多顧及融資成本，值得借鑒的是龍湖在融資成本做的不錯(cuò)。雖然龍湖的貸款總額逐年增加，但平均貸款成本逐年下降，龍湖房地產(chǎn)管理集團(tuán)在確定債券發(fā)行條款方面取得了巨大成功。企業(yè)在保持低融資成本做長期規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營狀況和項(xiàng)目規(guī)模對現(xiàn)金流量作出不同的數(shù)據(jù)分析時(shí)，應(yīng)該對其所使用的融資進(jìn)行預(yù)算，以固定的最優(yōu)資產(chǎn)預(yù)算方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，從而可以降低資產(chǎn)的負(fù)債比率，不斷的提高資本的利用率，與此同時(shí)，要對資本進(jìn)行合理的配置，從而選擇最合適的融資體系。其次，在對項(xiàng)目進(jìn)行分析時(shí)，可以出具項(xiàng)目有效性白皮書，由專業(yè)人士深入研究項(xiàng)目的有效性，對于規(guī)模較大的項(xiàng)目，則需要謹(jǐn)慎考慮是否要投入相應(yīng)資金，在投資方面控制好融資，有助于達(dá)到企業(yè)的低融資成本用意。5.6完善融資制度各領(lǐng)域的發(fā)展都少不了制度的約束，目前在房地產(chǎn)市場中，關(guān)于融資的法律法規(guī)還不系統(tǒng)化。想要房地產(chǎn)市場長久發(fā)展，還需要國家建立完善融資法律法規(guī)，將房地產(chǎn)市場規(guī)范化。通過合理的政治手段，規(guī)范管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資形式和內(nèi)容。在限制房價(jià)過熱的情況下，也應(yīng)該出臺一些鼓勵(lì)支持性的政策。房產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新要以規(guī)章制度為保障，在房產(chǎn)金融體系發(fā)展不成熟的情況下，政府的法律建設(shè)顯得尤為重要。結(jié)論近年來，盡管國家和地方政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出臺了一連串政策，實(shí)施對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)節(jié)和控制，但是從整個(gè)社會(huì)的發(fā)展和市場來看，房地產(chǎn)市場仍然處于演愈烈的情形。房地產(chǎn)金融的良好管理是刺激房地產(chǎn)公司發(fā)展的必要階段。房地產(chǎn)行業(yè)正在迅速成長，僅僅依靠傳統(tǒng)的融資方法會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)止步難前，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身企業(yè)的具體情況尋求全方位的方式融資，采用符合企業(yè)不同階段、項(xiàng)目類別和規(guī)模發(fā)展的融資渠道和方式，合理有效的控制好企業(yè)的融資成本，形成多方合作才會(huì)讓企業(yè)融資策略優(yōu)化升級。房地產(chǎn)行業(yè)在尋求融資方式多樣化同期，還應(yīng)該不斷完善融資預(yù)算管理機(jī)制，與企業(yè)預(yù)算管理相互協(xié)作，合理將資金的使用標(biāo)準(zhǔn)化，追蹤資金的流向；而另一方面也要提升企業(yè)自身的能力，構(gòu)建起長期的合作伙伴關(guān)系。參考文獻(xiàn)：[1]華莎.房地產(chǎn)融資方式探討[J].中國市場,2020(01):80-81.[2]高佳薇.房地產(chǎn)企業(yè)融資困境與對策——以LD公司為例[J].區(qū)域治理,2019(44):203-205[3]劉春花.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(32):196-197.[4]黃楨.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理問題研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(13):192+194.[5]鄭巍.我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀研究及發(fā)展趨勢展望[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2019(13):323+325.[6]鄧碩.新經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)融資探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(09):192+194.[7]蔣億雯.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題及管理策略分析[J].時(shí)代金融,2018(30):266-267.[8]徐龍彪.論新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境及對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2018(07):24-25.[9]楊灝睿.房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究——以碧桂園房地產(chǎn)為例[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2018(03):368-369.[10]胡思祥.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融創(chuàng)新與優(yōu)化[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2016(34):88-89.[11]杜菊娟.A房地產(chǎn)公司融資問題的改進(jìn)研究[D].廣東外語外貿(mào)大學(xué),2019.[12]黃英健.宏觀調(diào)控對房地產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畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目選題與定位1.畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目選題的類型與原則畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目應(yīng)該是對完整的大學(xué)專業(yè)學(xué)習(xí)的系統(tǒng)總結(jié)，是一項(xiàng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)課題。所以畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的選題非常重要。選題要能充分體現(xiàn)出學(xué)生的專業(yè)設(shè)計(jì)能力和水平，但是更要強(qiáng)調(diào)選題的創(chuàng)新性與實(shí)戰(zhàn)性，因?yàn)楫厴I(yè)設(shè)計(jì)是大學(xué)生以自己的設(shè)計(jì)作業(yè)向社會(huì)企業(yè)匯報(bào)的最終成果，同時(shí)也是從一名大學(xué)生向職業(yè)設(shè)計(jì)師角色轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵過程，對教與學(xué)雙方都是一次挑戰(zhàn)。畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)的針對性，為設(shè)計(jì)實(shí)踐和就業(yè)競爭服務(wù)。畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目涉及的范圍比較廣，有多種類型，如實(shí)戰(zhàn)課題、概念課題、模擬課題等，學(xué)生可以根據(jù)自己的興趣，結(jié)合發(fā)展方向進(jìn)行選擇。其難易程度以學(xué)生在規(guī)定時(shí)間內(nèi)經(jīng)努力可以完成為宜。為此，畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目選題可以制定以下原則：（1）選題必須符合本專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)和教學(xué)要求，使學(xué)生得到全面綜合訓(xùn)練。（2）選題體現(xiàn)理論聯(lián)系實(shí)際的原則，要以社會(huì)與企業(yè)的實(shí)際設(shè)計(jì)項(xiàng)目為主，有利于增加學(xué)生的實(shí)際設(shè)計(jì)能力和就業(yè)競爭力。（3）選題應(yīng)該體現(xiàn)創(chuàng)新精神和原創(chuàng)設(shè)計(jì)，符合地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的需求，如體現(xiàn)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)需求，為地方企業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)，體現(xiàn)設(shè)計(jì)的可行性、適用性，體現(xiàn)對設(shè)計(jì)成果的生產(chǎn)和轉(zhuǎn)換，體現(xiàn)國際與國內(nèi)設(shè)計(jì)專業(yè)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)與趨勢等。有利于畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性，爭取社會(huì)企業(yè)在設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)和設(shè)計(jì)制造方面的支持。（4）選題應(yīng)有利于大學(xué)生綜合運(yùn)用多學(xué)科的理論知識和技能，全面反映學(xué)生的知識、素質(zhì)和能力，鼓勵(lì)跨專業(yè)、跨學(xué)科地進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目（不同子課題）的合作，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)工作與合作精神。（5）選題分配原則上應(yīng)該一人一題，獨(dú)立完成，若多人同做一個(gè)系統(tǒng)課題，每位同學(xué)均要完成一個(gè)獨(dú)立的子課題，設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)各有側(cè)重，以保證每位學(xué)生都得到全面的訓(xùn)練，達(dá)到畢業(yè)設(shè)計(jì)的教學(xué)目標(biāo)。2.畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位（1）設(shè)計(jì)定位的意義在完成畢業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)研報(bào)告和確定畢業(yè)設(shè)計(jì)選題后，根據(jù)調(diào)研的結(jié)果對設(shè)計(jì)項(xiàng)目的方向進(jìn)行定位，對大量的信息與資料進(jìn)行科學(xué)地分析和深入地研究，畢業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)研的主題范圍相對較大，如何確定設(shè)計(jì)的主題定位與設(shè)計(jì)元素的提煉是非常重要的。-個(gè)成功的設(shè)計(jì)一定要尋找到設(shè)計(jì)創(chuàng)新的突破口，發(fā)現(xiàn)出獨(dú)特的設(shè)計(jì)元素，而這種創(chuàng)新突破與設(shè)計(jì)元素實(shí)際。上就是通過市場的調(diào)研分析結(jié)果而得出的。（2）設(shè)計(jì)定位的方法畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的定位方法，指導(dǎo)教師應(yīng)該根據(jù)每一位畢業(yè)生的個(gè)性與愛好、知識結(jié)構(gòu)與專業(yè)水平、未來就業(yè)崗位與企業(yè)設(shè)計(jì)需求去幫助學(xué)生進(jìn)行設(shè)計(jì)定位。應(yīng)該從新產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計(jì)的工作程序與流程進(jìn)行設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃，首先就是對新產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行定位，確立設(shè)計(jì)目標(biāo)。由于社會(huì)企業(yè)對設(shè)計(jì)開發(fā)要求不同，不同專業(yè)的設(shè)計(jì)方向與生產(chǎn)經(jīng)營模式也不同，因此會(huì)有不同的設(shè)計(jì)定位和方法，但是新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目-般可分為三種情況：原創(chuàng)性產(chǎn)品設(shè)計(jì)、改良性產(chǎn)品設(shè)計(jì)和工程項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)。①原創(chuàng)性的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。原創(chuàng)性的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)是一種針對人的潛在需求，是一種針對新材料、新工藝、新技術(shù)的創(chuàng)造性產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)。時(shí)代在進(jìn)步，人的生活方式在變化，對設(shè)計(jì)的需求也在變化，所以，創(chuàng)新設(shè)計(jì)無極限，永遠(yuǎn)都會(huì)有新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)造出來。原創(chuàng)性的產(chǎn)品開發(fā)是現(xiàn)代設(shè)計(jì)師的重要課題，也是設(shè)計(jì)師創(chuàng)造能力的最高體現(xiàn)，展現(xiàn)著設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造天才，閃爍著人類文明的智慧之光。作為現(xiàn)代設(shè)計(jì)師，-定要樹立創(chuàng)新意識，頭腦中時(shí)刻抱著發(fā)現(xiàn)問題的敏銳感和吸收新知識的強(qiáng)烈欲望，對新生活和新事物進(jìn)行不斷地思考和探索，保持創(chuàng)造的沖動(dòng)。②創(chuàng)造新生活的設(shè)計(jì)開發(fā)。開創(chuàng)新生活，不斷提高生活質(zhì)量、轉(zhuǎn)換生活形態(tài)，要靠具有全新創(chuàng)意的新產(chǎn)品來促進(jìn)生活結(jié)構(gòu)、習(xí)慣方式的根本性轉(zhuǎn)變。原始社會(huì)的席地而坐，-塊原始石頭打磨后就可以做凳子，經(jīng)過歷史的演變，成為扶手椅、靠背椅、躺椅、軟體沙發(fā)，再進(jìn)一步成為符合人體工學(xué)的可升降、轉(zhuǎn)動(dòng)、電動(dòng)、搖擺，可任意改變坐姿的現(xiàn)代椅，人類在椅子的形態(tài)上不斷地開發(fā)設(shè)計(jì)出更舒適，更符合人性的"坐具".同時(shí)，家具進(jìn)一步成為人類恢復(fù)失落情緒的舒適的避難所，已不僅僅是給人們提供一件坐或躺的工具。傳統(tǒng)觀念上的鍋、灶、刀鏟以及昏暗的廚房在現(xiàn)代社會(huì)演變?yōu)檎w設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)制造、家電配套、智能控制的現(xiàn)代化開放式廚房家具。過去大專院校學(xué)生宿舍