蟠龍新區(qū)畝項(xiàng)目可行性研究報(bào)告樣本

蟠龍新區(qū)189畝項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)（住宅）

摘要蟠龍新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計(jì)劃確定開啟建設(shè)兩大新區(qū)之一。本文經(jīng)過(guò)對(duì)蟠龍新區(qū)189畝一地塊開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境市場(chǎng)調(diào)查分析，和周圍關(guān)鍵同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較后，依據(jù)蟠龍新區(qū)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在市場(chǎng)情況和對(duì)未來(lái)估計(jì)，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)可行性和開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)可能性。依據(jù)本文方案，項(xiàng)目總建筑面積21平方米，項(xiàng)目總投資38042萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為7578萬(wàn)元，所以項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上含有較強(qiáng)可行性。[關(guān)鍵字]蟠龍新區(qū)項(xiàng)目投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)

目錄第一章序言一、匯報(bào)編制目標(biāo)二、匯報(bào)編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回首二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章項(xiàng)目周圍物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊地理環(huán)境二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周圍關(guān)鍵物業(yè)分析四、蟠龍新區(qū)消費(fèi)者調(diào)查分析第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章項(xiàng)目計(jì)劃、建筑設(shè)計(jì)提議一、項(xiàng)目總體計(jì)劃提議二、住宅建筑設(shè)計(jì)提議三、小區(qū)配套設(shè)施提議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提議第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資和籌資計(jì)劃第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章結(jié)論和提議

第一章

序言一、匯報(bào)編制目標(biāo)1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行具體分析基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)定。

2、對(duì)項(xiàng)目標(biāo)可行性和開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出對(duì)應(yīng)提議。

3、結(jié)合企業(yè)情況和項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)可行方法。

4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決議及其實(shí)施優(yōu)化提出提議。二、匯報(bào)編制依據(jù) 1、南寧市計(jì)劃局計(jì)劃方案；

2、國(guó)家建設(shè)部及南寧市頒布和房地產(chǎn)相關(guān)法律和政策；

3、南寧市房產(chǎn)局提供資料；5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊在蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約189畝，其中有30畝為預(yù)留辦公用地，實(shí)際開發(fā)面積為159畝，該地塊基礎(chǔ)較為平整，經(jīng)文件同意經(jīng)過(guò)，該地塊關(guān)鍵用途為商住用地，類別代號(hào)，容積率小于2.0，建筑密度小于，綠化率大于。建筑限高多層不超出（約米左右，不含底層層高2.2米以下自行車庫(kù)），許可建高層，高層住宅層數(shù)不超出層（約米左右）；本項(xiàng)目由電力局和富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)合作共同開發(fā)，除30畝作為預(yù)留辦公建設(shè)用地外，剩下用地面積159畝將用于開發(fā)建設(shè)中高級(jí)次住宅小區(qū)，并分為兩部分建設(shè)：其中99畝用于開發(fā)建設(shè)區(qū)電力局定向開發(fā)住宅小區(qū)，余下60畝用于開發(fā)商品房小區(qū)；建筑形式采取組合式：多層，小高層，并初步確定項(xiàng)目關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)以下：①總用地面積：106000平方米，約合159畝。②容積率：2.0③總建筑面積：21M2公建面積：5000M2④建筑密度：（暫無(wú)設(shè)計(jì)方案無(wú)法計(jì)算出，建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周圍物業(yè)指標(biāo)參考提出，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于深入優(yōu)化）本項(xiàng)目遵照小區(qū)完整功效要求，做出融住宅、教育、綜合小區(qū)服務(wù)為一體計(jì)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有幼稚園、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、小區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：1、多層公寓及連排別墅多層公寓總建筑面積約7平方米，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采取點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新奇、實(shí)用，大量采取外飄窗、凸窗、大陽(yáng)臺(tái)，部分做成景觀陽(yáng)臺(tái)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，努力爭(zhēng)取達(dá)成戶戶見綠，推窗見景景觀效果。2、小高層公寓小高層公寓總建筑面積約10平方米。3、配套商業(yè)面積（包含車庫(kù)）建筑面積約15000平方米4、公共生活設(shè)施總建筑面積約5000平方米，包含車庫(kù)、景觀綠化、小區(qū)醫(yī)療等。5、物業(yè)管理實(shí)施封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采取雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級(jí)安全插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)施專遞服務(wù)；周界防護(hù)系統(tǒng)：周圍采取圍墻和景觀綠化將小區(qū)和外界隔開，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)周圍進(jìn)行巡查；

第二章

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、前三季度南寧市經(jīng)濟(jì)情況簡(jiǎn)析 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況[GDP]1-3季度，南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持穩(wěn)健增加態(tài)勢(shì)，全市GDP達(dá)477.02億元，同比增加13.2%，增速比去年同期加緊0.38個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值65.38億元，同比增加7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.55億元，同比增加17.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值262.08億元，同比增加12.6%。[財(cái)政金融]財(cái)政收入增加，金融機(jī)構(gòu)存貸款平穩(wěn)增加。1-9月，全市組織財(cái)政收入71億元，同比增加16.57%，其中通常預(yù)算收入31.43億元，同比增加20.30%。通常預(yù)算支出47.77億元，同比增加18.16%。其中基礎(chǔ)建設(shè)支出4.82億元，同比增加36.48%；企業(yè)挖潛改造資金支出1.90億元，同比增加29.49%；科技三項(xiàng)費(fèi)用支出0.47億元，同比增加31.63%。[投資]全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅有所回落，但仍保持較快增加。今年以來(lái)，全市投資雖有所回落，但在“百項(xiàng)工業(yè)項(xiàng)目大會(huì)戰(zhàn)”、“136”城建工程等大項(xiàng)目推進(jìn)下，增幅一直保持在28%以上，九月份達(dá)成了今年以來(lái)最高速度。1-9月，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)229.51億元，增加38.10%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資218.48億元，增加39.81%；基礎(chǔ)建設(shè)投資102.49億元，增加26.61%；更新改造投資37.09億元，增加60.71%；房地產(chǎn)業(yè)投資68.97億元，增加61.17%。[中國(guó)貿(mào)易]社會(huì)消費(fèi)品零售額穩(wěn)步增加。1-9月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額241.99億元，同比增加13.63%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額213.11億元，同比增加13.41%，餐飲業(yè)零售額28.27億元，同比增加15.25%。小結(jié)：連續(xù)升溫固定資產(chǎn)投資，強(qiáng)勁消費(fèi)能力，良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境為房地產(chǎn)開發(fā)投資奠定了堅(jiān)實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、南寧市成交情況分析1-1、整體市場(chǎng)供求情況a）季度供給情況3季度商品房類別供求情況表時(shí)間單位:萬(wàn)㎡住宅商業(yè)辦公累計(jì)7月份同意預(yù)售面積9.61.5011.1協(xié)議立案面積34.61.80.536.8供求比1:3.61:1.2/1:3.38月份同意預(yù)售面積28.432.133.5協(xié)議立案面積32.51.70.134供求比1:1.11:0.6/1:1.09月份同意預(yù)售面積62.3150.277.5協(xié)議立案面積37.81.20.939.8供求比1:0.61:0.11：4.51:0.5累計(jì)同意預(yù)售面積100.319.52.3122.1協(xié)議立案面積104.94.71.5110.6供求比1：1.01：0.21：0.71：0.9◎3季度商品房供給量為122.1萬(wàn)㎡，去化量為110.6萬(wàn)㎡，整體展現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)，供求相比上個(gè)季度有大幅度提升。◎商業(yè)用房供給量增加較多，空置量較大，商業(yè)用房嚴(yán)峻形式深入加深。辦公房供求形勢(shì)仍然沒有得到改變。b）同期比較情況3季度供求關(guān)系環(huán)比、同比對(duì)比表時(shí)間同意預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）協(xié)議登記立案面積（萬(wàn)㎡）供求比3季度122.1110.61：0.92季度56.162.31：1.13季度72.9573.41：1.1◎3季度供給量122.1萬(wàn)㎡。環(huán)比上季度增加117.6%，比去年同期增加67.4%，本季銷售立案登記110.6㎡，環(huán)比上季度增加78.3%，比去年同期增加51.4%。本季度供求量對(duì)比上季度及往年全部有較大幅度提升，但供求情況卻是供大和求，關(guān)鍵是受商業(yè)類產(chǎn)品影響。1-2、各區(qū)域市場(chǎng)供求情況a）各區(qū)域商品房供求情況分析3季度各區(qū)域商品房供求關(guān)系情況表各板塊同意預(yù)售面積比重登記立案面積比重供求比青秀區(qū)16.613.60%14.112.75%1:0.8瑯東板塊36.429.81%35.331.92%1:1.0仙葫板塊8.67.04%15.313.83%1:1.8江南區(qū)6.25.08%13.412.11%1:2.2西鄉(xiāng)塘區(qū)30.124.65%16.514.92%1:0.5興寧區(qū)18.214.91%4.33.89%1:0.2良慶區(qū)64.91%11.710.58%1:2.0南寧市122.1100.00%110.6100.00%1:0.93季度各區(qū)域商品房登記立案情況圖3季度各區(qū)域商品房登記立案情況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊31%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)4%良慶區(qū)11%◎3季度南寧市商品房供求比為1：0.9，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)展現(xiàn)供大于求情況。瑯東板塊供求基礎(chǔ)持平，其它城區(qū)供小于求。整體來(lái)講，供求關(guān)系仍處于良好情況。◎瑯東板塊供給量達(dá)成全市29.81%，去化量達(dá)成全市31.92%，即使供求仍是全市首位，但比重已經(jīng)有所降低；西鄉(xiāng)塘區(qū)供給量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。b）各區(qū)域住宅供求情況分析3季度各區(qū)域住宅同意預(yù)售及協(xié)議登記立案情況一覽各板塊同意預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）比重協(xié)議登記立案面積（萬(wàn)㎡）比重供求比青秀區(qū)13.313.26%1312.44%1:1.0瑯東板塊31.431.31%34.132.63%1:1.1仙葫板塊7.97.88%14.814.16%1:1.9江南區(qū)5.15.08%12.211.68%1:2.4西鄉(xiāng)塘區(qū)22.422.33%15.715.02%1:0.7興寧區(qū)14.714.66%3.53.35%1:0.2良慶區(qū)5.55.48%11.210.72%1:2.0南寧市100.3100.00%104.5100.00%1:1.03季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記立案情況圖3季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記立案情況圖青秀區(qū)12%瑯東板塊33%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)11%◎3季度，南寧市商品房住宅供求比是1：1.0，供求基礎(chǔ)持平。西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)展現(xiàn)供大于求情況；青秀區(qū)和瑯東板塊供求基礎(chǔ)平衡；其它城區(qū)展現(xiàn)供小于求。◎瑯東板塊依舊占據(jù)著供給量和去化量第一位置，供給量占全市31.31%，去化量占全市32.63%。西鄉(xiāng)塘區(qū)供給量占全市22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。江南區(qū)和良慶區(qū)供給量較少，而興寧區(qū)去化量最低。c）各區(qū)域商業(yè)供求情況分析3季度各區(qū)域商業(yè)同意預(yù)售及協(xié)議登記立案情況一覽各板塊同意預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）比重協(xié)議登記立案面積（萬(wàn)㎡）比重供求比青秀區(qū)2.713.85%0.816.67%1:0.3瑯東板塊3.316.92%0.714.57%1:0.2仙葫板塊0.73.59%0.36.25%1:0.4江南區(qū)1.15.64%1.225.00%1:1.1西鄉(xiāng)塘區(qū)7.739.49%0.816.67%1:0.1興寧區(qū)3.517.95%0.510.42%1:0.1良慶區(qū)0.52.56%0.510.42%1:1南寧市19.5100.00%4.8100.00%1:0.2◎3季度，南寧市商品房商業(yè)供給量為19.5萬(wàn)㎡，去化量為4.8萬(wàn)㎡，供求比為1：0.2?！蚋鲄^(qū)全部有供給量和去化量，西鄉(xiāng)塘區(qū)供給量最高，達(dá)成39.49%。去化量方面，江南區(qū)占據(jù)著第一位置?！蛉猩虡I(yè)供給量較上季度增加較多，去化量改變較小，商業(yè)供過(guò)于求情況深入加深。d）各區(qū)域辦公供求情況分析3季度各區(qū)域辦公同意預(yù)售及協(xié)議登記立案情況一覽各板塊同意預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）比重協(xié)議登記立案面積（萬(wàn)㎡）比重供求比青秀區(qū)0.626.09%0.323.08%1:0.5瑯東板塊1.773.91%0.538.46%1:0.3仙葫板塊00.00%0.215.38%/江南區(qū)00.00%00.00%/西鄉(xiāng)塘區(qū)00.00%00.00%/興寧區(qū)00.00%0.323.08%/良慶區(qū)00.00%00.00%/南寧市2.3100.00%1.3100.00%1:0.6◎3季度南寧市辦公只有青秀區(qū)和瑯東板塊有供給量，去化量為1.3萬(wàn)㎡?！蛉修k公成交情況不夠理想，每個(gè)區(qū)域成交量全部較少，可比較性不大。1-3、價(jià)格分析a）成交價(jià)格分析3季度南寧市住宅均價(jià)情況表1月2月3月4月5月6月7月8月9月282127422964286327812700222325482674◎3季度，南寧市商品房住宅均價(jià)2486元/㎡，較2季度均價(jià)2780元/㎡相比，下降10.6%。3季度價(jià)格走勢(shì)呈上升趨勢(shì)，8月較7月上升14.6%，9月較8月上升4.9%，7月時(shí)均價(jià)低于3季度均價(jià)，同時(shí)，7月份均價(jià)也是1-9月份價(jià)格最低月份。b）成交總價(jià)分析（依據(jù)南寧市房產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)和總價(jià)區(qū)分，我們將總價(jià)劃分四個(gè)檔：15萬(wàn)以下為低端產(chǎn)品、15-30萬(wàn)為中低端產(chǎn)品、30-45萬(wàn)為中高端產(chǎn)品、45萬(wàn)以上為高端產(chǎn)品。）3季度南寧市成交總價(jià)分析表15萬(wàn)以下15-30萬(wàn)30-45萬(wàn)45萬(wàn)以上累計(jì)青秀區(qū)2804054391301254瑯東板塊706729407302412仙葫板塊8565616691998江南區(qū)549578150611338西鄉(xiāng)塘區(qū)5626943111021669興寧區(qū)1911855520451良慶區(qū)5566133751211南寧市22933803209811399333總面積（㎡）129718.99385171.31303253.85229888.411048032.56◎從成交量上看，15-30萬(wàn)價(jià)格段為成交峰值，占全南寧市總成交量41%，15萬(wàn)以下產(chǎn)品成交量位居第二，占全南寧市總成交量25%?！驈某山幻娣e上來(lái)看，15-30萬(wàn)所占份額最大，占37%，其次是30-45萬(wàn)，占29%?！虿还苁菑某山涣可蟻?lái)看，還是從成交面積上來(lái)看，和二季度相比，各總價(jià)段序位沒有發(fā)生改變，供求維持著一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)?！?季度南寧市15萬(wàn)以下產(chǎn)品成交關(guān)鍵集中在西鄉(xiāng)塘區(qū)，成交量最大項(xiàng)目是迷你新景小區(qū)，其次是良慶區(qū)和江南區(qū)?！?季度15-30萬(wàn)產(chǎn)品成交較為分散，除青秀區(qū)和興寧區(qū)外，其它各區(qū)域所占比重相差無(wú)幾?！?0-45萬(wàn)產(chǎn)品成交關(guān)鍵集中在瑯東板塊，占全市44%，成交量最大項(xiàng)目是城市花園和建興苑。其次是青秀區(qū)，占全市21%。西鄉(xiāng)塘區(qū)排在第三位。45萬(wàn)以上產(chǎn)品成交關(guān)鍵集中在瑯東板塊，占全市65%，成交關(guān)鍵集中在城市花園和萬(wàn)昌·南湖景園，其它城區(qū)此檔產(chǎn)品銷售仍較少。小結(jié)：前3季度，除2季度受國(guó)八條影響，供給及去化量收縮比較嚴(yán)重外，1、3季度供求關(guān)系正常，總量增加趨勢(shì)顯著。住宅物業(yè)在市場(chǎng)上受到追捧，商業(yè)、辦公物業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況堪憂?，槚|板塊稱雄樓市，價(jià)格、開發(fā)規(guī)模、項(xiàng)目品質(zhì)等成為南寧樓市風(fēng)向標(biāo)。三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析1、中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)形成南寧以其得天獨(dú)厚地緣優(yōu)勢(shì)，既區(qū)分于云南省所含有同類概念，又作為中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、華南經(jīng)濟(jì)區(qū)和現(xiàn)東盟北部經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地位，建立起面向東南亞全方面發(fā)展戰(zhàn)略，其發(fā)展?jié)摿κ求@人。南寧—憑祥高速公路已基礎(chǔ)建成。對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展重大意義在于其未來(lái)所面正確將是一個(gè)區(qū)域性國(guó)際市場(chǎng)。2、西南大通道形成從成全部到北海高等級(jí)公路已全線貫通，往廣東兩條高速公路全通也將為時(shí)不遠(yuǎn)，大流通、樞紐城市格局正成雛形。南寧對(duì)中國(guó)西部和南部地域集聚和幅射能力將會(huì)倍增，區(qū)域性資源、資金等將會(huì)在更深層次、更大范圍以南寧為中心重組和分配.自然，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求將會(huì)增加。3、中國(guó)會(huì)展中心城市定位成功伴隨南寧國(guó)際會(huì)展中心落成和“兩節(jié)一會(huì)”舉措,定在中國(guó)會(huì)展中心城市南寧,會(huì)展業(yè)發(fā)展對(duì)其總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到極大推進(jìn)作用.南寧對(duì)全國(guó)市場(chǎng)輻射能力也將得到提升。4、城市化進(jìn)程順利作為省會(huì)城市,作為城市化程度較低廣西首府，伴隨城市化進(jìn)程逐步加緊，南寧人口數(shù)將從現(xiàn)在150萬(wàn)人，增加到300萬(wàn)人中期計(jì)劃要求。廣西城市化程度將從現(xiàn)在20%提升到20年后50%。顯然，人口增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)則是重大利好，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)住房和商業(yè)物業(yè)需求必將隨之增加。中國(guó)其它部分城市有著一樣歷程，如成全部、重慶、廈門。對(duì)比中國(guó)其它部分城市高達(dá)50%外地居民購(gòu)房現(xiàn)象，南寧現(xiàn)在約40%比率正反應(yīng)出城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展巨大潛力。5、南寧“中國(guó)綠城”計(jì)劃實(shí)施成功將推進(jìn)南寧城市各個(gè)方面綜合發(fā)展和進(jìn)步，使城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心地位得到強(qiáng)化，使這座城市以其特有居住環(huán)境吸引大量居住消費(fèi)者。小結(jié)：南寧市作為中國(guó)大西南出海大通道樞紐城市及中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡地位，在中國(guó)、國(guó)際上政治經(jīng)濟(jì)地位日益凸顯，所以城市建設(shè)也對(duì)應(yīng)需要提升到一個(gè)國(guó)際化城市建設(shè)新高度，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期情況下，南寧市房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康發(fā)展，吸引了中國(guó)外大資本入駐，如馬來(lái)西亞?wèn)|方資本集團(tuán)和廣西航洋投資集團(tuán)聯(lián)合投資達(dá)28億元香榭里花園、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資達(dá)11億元萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，和新加坡財(cái)團(tuán)投資開發(fā)180畝榮寶華商城等。加劇了房地產(chǎn)猛烈競(jìng)爭(zhēng)，使南寧市房地產(chǎn)業(yè)加速了和國(guó)際市場(chǎng)接軌進(jìn)程。

第三章

項(xiàng)目周圍物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行多項(xiàng)生活指標(biāo)調(diào)查。此次調(diào)查分析關(guān)鍵是針對(duì)擬投資地塊地理環(huán)境，蟠龍半島區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地域現(xiàn)有生活消費(fèi)條件，蟠龍半島住宅消費(fèi)者等多個(gè)方面調(diào)查，為項(xiàng)目標(biāo)可行性分析和研究提供充實(shí)研討依據(jù)。該項(xiàng)目在南寧市蟠龍半島，現(xiàn)在先對(duì)蟠龍半島房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)明概述。一、投資地塊地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)土地價(jià)值是有多個(gè)原因綜合作用結(jié)果。土地所處地理位置，周圍自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤品質(zhì)等，決定了此地塊大部分市場(chǎng)價(jià)值，所以，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積106000平方米，近似不規(guī)則三角形，較平整。該地塊在蟠龍新區(qū)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵、小山包，且地塊延伸四面也大致是一望平原2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境以下為地塊四個(gè)方向環(huán)境情況：1.南向：計(jì)劃水系，多宗還未開發(fā)住宅用地。2.北向：邕江水系，柳沙半島。3.東向：南寧大橋及計(jì)劃道路。4.西向：計(jì)劃中市政公園。 地塊周圍地勢(shì)平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，邕江蜿蜒而過(guò)，無(wú)工業(yè)污染。還未進(jìn)行大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政計(jì)劃綠地、休閑廣場(chǎng)、公園等，整個(gè)片區(qū)景觀環(huán)境將得到深入提升。二、蟠龍區(qū)域分析1.基礎(chǔ)設(shè)施情況分析1．1交通情況現(xiàn)在蟠龍新區(qū)道路建設(shè)中，南寧大橋也還未通車，從市中心過(guò)蟠龍新區(qū)必需繞行江南區(qū)才能抵達(dá)，旅程較遠(yuǎn)。正在依據(jù)現(xiàn)在計(jì)劃路網(wǎng)圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網(wǎng)由環(huán)半島提園路及三橫三縱組成，估計(jì)在南寧大橋通車后，關(guān)鍵道路建設(shè)將同期全部完工，這將大大縮短蟠龍新區(qū)和市中心距離，車程約在20分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場(chǎng)距離也將縮短到車程10分鐘左右。但因?yàn)樾聟^(qū)建設(shè)過(guò)程將有3年左右時(shí)間才能達(dá)成基礎(chǔ)居住需求，估計(jì)公交配套最少在前后才能基礎(chǔ)完善。1．2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施現(xiàn)在蟠龍新區(qū)人文環(huán)境及生活配套設(shè)施尚屬空白。三、項(xiàng)目周圍關(guān)鍵物業(yè)分析1．項(xiàng)目地域總體計(jì)劃及土地出讓情況（附圖）2．項(xiàng)目地域開發(fā)覺實(shí)狀況及態(tài)勢(shì)蟠龍新區(qū)現(xiàn)在尚無(wú)開發(fā)項(xiàng)目，依據(jù)自然條件及區(qū)域環(huán)境，柳沙半島是現(xiàn)在南寧市市場(chǎng)上含有一定可比性區(qū)域。柳沙半島和蟠龍新區(qū)一橋之隔，因?yàn)闅v史原因多年來(lái)未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。去年以來(lái)開始進(jìn)行開發(fā)，柳沙半島首個(gè)項(xiàng)目半島香隔里拉以全高層建筑中大戶型入市，銷售情況良好，每平米銷售均價(jià)2800元左右，實(shí)現(xiàn)了柳沙半島房地產(chǎn)開發(fā)開門紅，在此區(qū)域后續(xù)項(xiàng)目也加緊進(jìn)度，整個(gè)柳沙半島成為南寧又一方高級(jí)居住區(qū)開發(fā)燒點(diǎn)。蟠龍新區(qū)和柳沙半島自然條件相同，計(jì)劃條件更佳，估量在2、3年之內(nèi)道路交通，配套逐步完善以后，新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目將以較高姿態(tài)進(jìn)入南寧樓市，但以現(xiàn)在條件來(lái)支撐房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)際價(jià)值難以表現(xiàn)，早期價(jià)格將比較低。四、蟠龍區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查分析 在后期市場(chǎng)推廣中，將對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體作具體分析了解。現(xiàn)在只能依據(jù)從事房產(chǎn)多年經(jīng)驗(yàn)加以粗淺判定。項(xiàng)目依靠于地理位置優(yōu)勢(shì)及周圍優(yōu)異景觀條件，結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)時(shí)尚、高級(jí)定位，我們關(guān)鍵對(duì)住宅部分目標(biāo)用戶進(jìn)行分類分析，營(yíng)造出清楚市場(chǎng)形象。自用型用戶由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。純居住型：可分為原住型（南寧市用戶）、外來(lái)型用戶（區(qū)內(nèi)外欲移居南寧用戶）。A、原住型1）用戶特征年紀(jì)在30—45歲之間事業(yè)成功人士，是同齡人中佼佼者；個(gè)性獨(dú)立、思想前衛(wèi)、樂(lè)于接收新事物；社會(huì)地位和文化層面較高，閑暇時(shí)間多；追求高品質(zhì)居住環(huán)境和生活環(huán)境；現(xiàn)在居住區(qū)域以新城區(qū)居多。B、外來(lái)用戶1）用戶特征區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費(fèi)層次較高，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,認(rèn)可本項(xiàng)目標(biāo)生活理念；家庭居住人口多且居住人數(shù)常常變動(dòng)外地人；意欲移居南寧，向往城市繁榮；2）影響用戶購(gòu)置原因?qū)幼…h(huán)境及戶型要求較高；樓盤社會(huì)影響力，是否代表時(shí)尚、現(xiàn)代，能否表現(xiàn)其社會(huì)地位；對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定了解，關(guān)鍵經(jīng)過(guò)電視、報(bào)紙廣告及親戚好友處了解。自用投資結(jié)合型用戶本項(xiàng)目因戶型面積較大，總價(jià)相對(duì)較高，且屬于新區(qū)域住宅項(xiàng)目，估計(jì)長(zhǎng)久投資型用戶較少，短期投資用戶（又稱炒作型用戶）相對(duì)多。1）用戶特征以南寧市用戶為主，身份復(fù)雜，多為專業(yè)炒家；資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機(jī)會(huì)出手投資，屬例行性購(gòu)置用戶；愛讀書看報(bào)，親密關(guān)注南寧市城市發(fā)展熱點(diǎn)，熟悉南寧市房地產(chǎn)發(fā)展情況；對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知程度深刻，有一定專業(yè)知識(shí)，善于發(fā)覺有潛質(zhì)物業(yè)，因?yàn)榻谕瞥鲂赂拍钭≌山患吧递^為顯著，看好本項(xiàng)目標(biāo)升值空間；以短線投資為主，努力爭(zhēng)取快進(jìn)快出，轉(zhuǎn)手即盈利，具一定冒險(xiǎn)性；

第四章

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中有利條件綜合態(tài)勢(shì)和企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本匯報(bào)一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了很多討論。現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正、突出于項(xiàng)目住宅市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中以下。1．項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，多年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期將正處于此階段。②房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀念組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件改善方面。2．項(xiàng)目標(biāo)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間和規(guī)模①項(xiàng)目標(biāo)自然環(huán)境，在南寧市得天獨(dú)厚：面朝邕江，后有計(jì)劃一條水系，項(xiàng)目西面有一計(jì)劃小公園，是較難得居住用地?？勺鳛槠髾C(jī)關(guān)人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想生活基地；②本項(xiàng)目離市中心繁榮去距離適中，南寧大橋建成通車后，項(xiàng)目進(jìn)出交通將更為便捷；③項(xiàng)目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)中高級(jí)次住宅小區(qū)，是置業(yè)理想地方。3．項(xiàng)目所需投資規(guī)模中等，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)合理本項(xiàng)目占地189畝，其中有30畝為電力局預(yù)留辦公用地，實(shí)際住宅開發(fā)面積為159畝；電力局定向開發(fā)職員住宅約占地99畝。本項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)用約為8505萬(wàn)元（45萬(wàn)/畝），其中電力局?jǐn)M出資7500萬(wàn)，剩下1005萬(wàn)由開發(fā)商負(fù)擔(dān)；開發(fā)商另需負(fù)擔(dān)項(xiàng)目標(biāo)立項(xiàng)、報(bào)建、建設(shè)等費(fèi)用。本項(xiàng)目定向開發(fā)部分約占總開發(fā)量63%，有效地降低了項(xiàng)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橥恋刭M(fèi)用基礎(chǔ)由電力局負(fù)擔(dān)，項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)也可分批分期開發(fā)，降低了開發(fā)商所需項(xiàng)目開啟資金投入，更降低了項(xiàng)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，更能夠以較低資金投入取得較豐厚回報(bào)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)正確利用，有利于開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)打造良好基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)1、整個(gè)南寧經(jīng)濟(jì)快速增加，居民純收入不停增加，多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直十分火爆，有利于新項(xiàng)目標(biāo)上馬；2、南寧大橋建成，將使項(xiàng)目距離市中心旅程縮短二分之一，進(jìn)出交通更為便捷，物業(yè)增值可能性是顯而易見。未來(lái)幾年里，周圍配套設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。3、項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)廉價(jià)，而且未來(lái)幾年，如部分黨政機(jī)關(guān)將搬至潘龍區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將又有大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不停完善和健全，這就更有利于項(xiàng)目未來(lái)前景，而且整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)潛在購(gòu)置力也是相當(dāng)有分量，這也正是項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

第五章

項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)猛烈房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)要建立自己品牌和形象，就必需長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等多種原因綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位1.高校、科研院所高級(jí)職稱人士2.民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3.行政企業(yè)機(jī)關(guān)主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4.周圍居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房需要年紀(jì)判定在30－45歲購(gòu)置目標(biāo)百分比依次判定為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位依據(jù)對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于猛烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目所處環(huán)境和位為前提而作出明智決議，關(guān)鍵原因是:1．相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2．項(xiàng)目自然環(huán)境得天獨(dú)厚；3．從項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。4．伴隨南寧大橋建成和市政府搬遷，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施全部會(huì)很快跟上。（產(chǎn)品定位具體提議見第七章項(xiàng)目計(jì)劃、建筑設(shè)計(jì)提議。）第六章

項(xiàng)目計(jì)劃、建筑設(shè)計(jì)提議一、項(xiàng)目總體計(jì)劃提議 ①因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)周期不是很長(zhǎng)，但在計(jì)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充足表現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展策略，提議在總體計(jì)劃設(shè)計(jì)中，所以在計(jì)劃設(shè)計(jì)中一定要充足依據(jù)開發(fā)時(shí)市場(chǎng)情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。②總體計(jì)劃中應(yīng)盡可能兼顧到當(dāng)?shù)貕K周圍環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后周圍景觀和小區(qū)人員視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)宗旨，以“綠地中公建”和“公建中綠地”（政府部門要求綠化廣場(chǎng)部分）兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出二十一世紀(jì)居住小區(qū)整體特色。③總體上來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采取靈活戶型和改變立體效果。④小區(qū)目標(biāo)用戶屬中高收入階層，在計(jì)劃上，停車泊位，按文件要求住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中因?yàn)轫?xiàng)目位置原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，所以，提議在小區(qū)交通方面，充足做到人車分流而且計(jì)劃好停車位。⑤在設(shè)計(jì)計(jì)劃上，建立“城市——小區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市高度看小區(qū)建設(shè)，為居民發(fā)明和城市完美友好居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計(jì)提議1、住宅設(shè)計(jì)要適度超前。這里超前不僅僅是面積問(wèn)題，更關(guān)鍵是功效、質(zhì)量方面適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必需考慮到以后最少內(nèi)大家生活方法和需求改變。假如我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)住宅能想到明天話，那么我們住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充足表現(xiàn)“以人為本”標(biāo)準(zhǔn)，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)處理全部應(yīng)表現(xiàn)出對(duì)人關(guān)心和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開，潔污分開。尤其是對(duì)兒童居室，要更多地給予周到細(xì)致考慮。正如大家所說(shuō)：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部部署全部應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功效分室等要求設(shè)計(jì)3、住宅外觀設(shè)計(jì)采取現(xiàn)在流行歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)練明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其它色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有改變。4、在建筑材料方面，大量采取新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成含有“后小康時(shí)代”特征住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)采取率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合部署為40%。5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包含平面布局多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。三、小區(qū)配套設(shè)施提議1、會(huì)所是未來(lái)小區(qū)檔次標(biāo)志之一，提議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。2、當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)智能化成為發(fā)展肯定趨勢(shì)。為和時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新時(shí)尚，提議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采取地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)施二十四小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。3、每戶設(shè)獨(dú)立水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采取變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，確保用戶生活用水質(zhì)量。4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、幼稚園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶日常生活提供方便，充足表現(xiàn)出小區(qū)生活現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提議伴隨大家生活水平提升，“買環(huán)境”觀念已為大多數(shù)居民所接收，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)一個(gè)賣點(diǎn)。在目前和未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，大家買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)整體計(jì)劃等原因外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反應(yīng)了大家追求人和自然友好統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜城市一個(gè)心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目本身環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行當(dāng)?shù)貕K整體計(jì)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊周圍環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，提議企業(yè)聘用專業(yè)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)成很好環(huán)境效果。上述優(yōu)化提議僅僅是一個(gè)思緒，設(shè)計(jì)人員在把握總體標(biāo)準(zhǔn)前提下，能夠有更多突破。

第七章

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算依據(jù)本匯報(bào)前六章敘述和分析，本章著重討論項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目標(biāo)投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂對(duì)應(yīng)項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)本項(xiàng)目及開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“合作開發(fā)，整體計(jì)劃、分期實(shí)施、力創(chuàng)精品”靈活多變開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。1、合作開發(fā)本項(xiàng)目由富凱房地產(chǎn)開發(fā)和電力局（以下屬三產(chǎn)單位名義）合作開發(fā)，雙方合作首先可使項(xiàng)目擁有較高自有資金，利于項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施；其次，可利用電力局用戶資源（定向開發(fā)職員住房），降低了項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2、整體計(jì)劃這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)顯著特點(diǎn)，當(dāng)?shù)貕K占地面積雖不大，為159畝，但因?yàn)椴扇×硕鄠€(gè)建筑形式，所以必需對(duì)地塊進(jìn)行整體計(jì)劃，分期實(shí)施。3、分期實(shí)施該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá)21M2，估計(jì)總投資約3.66億元人民幣左右，如此大規(guī)模投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于依據(jù)市場(chǎng)需求改變立即調(diào)整物業(yè)功效，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況分析，提議項(xiàng)目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面環(huán)境、交通條件相對(duì)很好，宣傳也更為方便；②從計(jì)劃方面考慮，該區(qū)域含有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目看待；③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景很好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目通常全部是將很好區(qū)位項(xiàng)目放在最終階段實(shí)施。4、力創(chuàng)精品項(xiàng)目所在地塊素質(zhì)很好，含有很強(qiáng)可塑性，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目標(biāo)品牌地塑造，可有效地帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。同時(shí)借助于該項(xiàng)目標(biāo)品牌，可快速提升開發(fā)企業(yè)在南寧市房地產(chǎn)業(yè)界著名度。5、先環(huán)境、后房屋，全方面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)提議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是企業(yè)實(shí)力展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)信心。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為38042萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資為28992萬(wàn)元。詳見表-1：《項(xiàng)目總投資估算表》，更具體投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施改變而調(diào)整。表一、項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)用明細(xì)/標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)金額備注一土地成本1土地成本45萬(wàn)元/畝71550000元159畝（扣除30畝辦公預(yù)留地）二前期工程費(fèi)用1總體計(jì)劃費(fèi)建面×2元/㎡424000元按建筑面積21M22土地平整用地面積×12元/㎡2544000元3設(shè)計(jì)費(fèi)建面×8元/㎡1696000元4勘察費(fèi)用地面積×1.5元/㎡318000元5臨時(shí)水電費(fèi)建面×4元/㎡848000元6累計(jì)27.5元/M25830000元三報(bào)建費(fèi)用1城建配套費(fèi)建安費(fèi)×3%5985000元2教育附加費(fèi)建安費(fèi)×1%1995000元3質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安費(fèi)×2.5%4987500元4招標(biāo)管理費(fèi)建安費(fèi)×1%1995000元5防洪費(fèi)建面×2元/㎡424000元6人防費(fèi)建面×10元/㎡210元7測(cè)量費(fèi)200元/棟6400元按32棟計(jì)算8白蟻防治費(fèi)建面×2元/㎡424000元9墻改押金建面×4.6元/㎡975200元10計(jì)劃服務(wù)費(fèi)建面×2元/㎡424000元11垃圾處理費(fèi)建面×1.5元/㎡318000元12散裝水泥確保金6000元—10,000.元1000013累計(jì)92.76元/㎡19664100元四建安工程費(fèi)1土建多層及連排別墅700元/㎡50400000元2土建小高層1000元/㎡元3土建配套商業(yè)1000元/㎡15000000元4土建公共生活設(shè)施700元/㎡3500000元5水電工程建面×50元/㎡10600000元6累計(jì)941.04元/㎡元五基礎(chǔ)設(shè)施1供水建面×10元/㎡210元2供電建面×15元/㎡3180000元3道路建面×30%×60元/㎡3816000元4污、雨水工程建面×10元/㎡210元5電視建面×5元/㎡1060000元6電話建面×4元/㎡848000元7消防建面×1.5元/㎡318000元8累計(jì)63.5元/㎡1346元六配套設(shè)施1綠化建面×12元/㎡2544000元2景觀小品建面×5元/㎡1060000元3庭園燈建面×3.5元/㎡74元4大門及入口廣場(chǎng)00元5圍墻120元/㎡360000元按3000米計(jì)算6紅外線保安系統(tǒng)700000元7門鈴對(duì)講400/戶640000元按1600戶8累計(jì)29.5元/㎡6246000七管理費(fèi)用1管理費(fèi)一至六×5%15812605元2監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)×1.2%2394000元3銷售費(fèi)用總銷金額×3.5%17514000元八財(cái)務(wù)費(fèi)用1財(cái)務(wù)費(fèi)用約18960000元九不可預(yù)見費(fèi)用1一至六×3%9487563元十總成本1一＋…＋九元十一銷售收入1定向開發(fā)部分商品房均價(jià)2200元/㎡元13㎡2外銷商品房部分均價(jià)2500元/㎡元60000㎡3商業(yè)配套均價(jià)4000元/㎡60000000元15000㎡4車位約個(gè)元5元2360.38元/㎡十二稅費(fèi)1營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)總銷售額×5.725%28647900元2房產(chǎn)登記費(fèi)總銷售額×1.5‰750600元3產(chǎn)權(quán)監(jiān)證費(fèi)公寓銷售額×1.5%6606000元4印花稅公寓銷售額×5‰220元5累計(jì)38206500元十三房屋維修基金1建安費(fèi)×3%5985000元十四項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售收入－總成本－稅費(fèi)－房屋維修基金=--3820=75788232元建設(shè)投資建設(shè)投資包含土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠建設(shè)投資估算依據(jù)：整個(gè)項(xiàng)目從1月開始，12月底全方面完成。多種稅費(fèi)按南寧市現(xiàn)在取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)依據(jù)市場(chǎng)改變，不停地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。因?yàn)轫?xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，提議將整個(gè)項(xiàng)目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（配套及公建中心放在第三期），先開發(fā)建設(shè)定向開發(fā)部分住宅小區(qū)，后開發(fā)建設(shè)外銷商品房住宅小區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目從1月開始，至12月結(jié)束，歷時(shí)34年。項(xiàng)目定向開發(fā)部分安排在一、二期工程完成，外銷部分安排在三期工程完成，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表—2。表—2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度）實(shí)施步驟123412341234工程前期首期工程二期工程三期工程四、項(xiàng)目投資和籌資計(jì)劃1、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資約為38042萬(wàn)元。其中：（1）土地費(fèi)用7155萬(wàn)（扣除30畝辦公預(yù)留地）.（2）前期工程費(fèi)：583萬(wàn)元（4）建安工程費(fèi)用：19950萬(wàn)元2、項(xiàng)目投資估算依據(jù)及說(shuō)明（1）設(shè)備費(fèi)用按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估算。（2）建筑工程費(fèi)參考《廣西省建筑工程單位估價(jià)表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。（3）安裝工程費(fèi)依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程概算定額廣西省單位估價(jià)表》及類似工程造價(jià)調(diào)整。（4）其它費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額根據(jù)《廣西省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部相關(guān)要求實(shí)施。（5）不一樣年份價(jià)格資料均調(diào)整至價(jià)格水平。（6）項(xiàng)目建設(shè)單位提供相關(guān)數(shù)據(jù)。（7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。3、項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目計(jì)劃總投資：約38042萬(wàn)元前期由富凱房地產(chǎn)開發(fā)出資萬(wàn)，電力局出資2200萬(wàn)開啟項(xiàng)目，電力局占股55%，富凱占股45%。項(xiàng)目資金不足部分由銀行融資貸款處理。項(xiàng)目土地購(gòu)置款約8505萬(wàn)元（含30畝辦公用地款），30畝辦公預(yù)留地土地購(gòu)置款約1350萬(wàn)由電力局負(fù)擔(dān)，不計(jì)入項(xiàng)目成本。項(xiàng)目實(shí)際土地款為7155萬(wàn)元?？鄢?xiàng)目實(shí)際土地款7155萬(wàn)元及項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用583萬(wàn)，項(xiàng)目建設(shè)投資約28408萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目一期工程約5平方米，投資約6968萬(wàn)元，二期約80000平方米，投資約10720萬(wàn)元，三期約80000平方米，投資約10720萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)3年，從1月至12底全方面完成，項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，因?yàn)楸卷?xiàng)目一、二期均為定向開發(fā)，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目標(biāo)銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期建設(shè)資金。在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可依據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作以下安排：1、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，能夠項(xiàng)目抵押取得銀行貸款支持。2、工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。3、伴隨工程動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)成一定程度并有一定氣氛后，立即辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。具體見表—3：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》

第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況分析本章對(duì)本項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。本項(xiàng)目中包含公寓式住宅、小高層住宅和幼稚園、配套商業(yè)、車庫(kù)等公建項(xiàng)目。其中，前者采取銷售形式，商業(yè)配套項(xiàng)目可采取銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多個(gè)形式，為測(cè)算方便，本匯報(bào)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，全部商業(yè)配套項(xiàng)目以銷售方法考慮。公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少物業(yè)，且要投入一定經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼稚園等。故公建項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)收入僅考慮商業(yè)配套銷售收入目，其它項(xiàng)目在本匯報(bào)中均未考慮。一、項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格定位依據(jù)對(duì)項(xiàng)目周圍同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況分析，結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面情況，對(duì)項(xiàng)目作以下價(jià)格定位：定向開發(fā)部分2200元/m2外銷商品房部分2500元/m2商業(yè)配套4000元/m2二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃依據(jù)本匯報(bào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需情況調(diào)查，和本物業(yè)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定本項(xiàng)目銷售計(jì)劃。本項(xiàng)目一、二期住宅部分為定向開發(fā)部分，不對(duì)外發(fā)售。三期為對(duì)社會(huì)銷售部分，小區(qū)商業(yè)配套等集中在第三期建設(shè)。三、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)前文確定項(xiàng)目銷售價(jià)位和上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況以下表四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包含：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）×總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。②銷售成本含廣告費(fèi)、人職員資、辦公費(fèi)等，按銷售收入3.5%計(jì)取。③銷售稅金包含營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。三者累計(jì)為銷售收入5.725%。④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間利息支出。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本各項(xiàng)估算見表—6五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算依據(jù)本項(xiàng)目投資安排、籌資方法、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表

第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出對(duì)應(yīng)對(duì)策。一、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡分析包含項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本=/（1-5.725%）=元，保本點(diǎn)=/=80.64%即銷售收入達(dá)估計(jì)收入80.64%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=50640萬(wàn)元，保本點(diǎn)=50040/38042=131.54%即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)成估計(jì)成本131.54%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不一樣，這是根據(jù)計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算結(jié)果。二、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析關(guān)鍵針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)原因進(jìn)行。1、項(xiàng)目總投資因?yàn)轫?xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)多種不能預(yù)期改變，故項(xiàng)目標(biāo)總投資額可能會(huì)發(fā)生部分改變，估量最大變動(dòng)幅度達(dá)5%，假如投資額增加5%，項(xiàng)目標(biāo)估算利潤(rùn)下降1833萬(wàn)元，項(xiàng)目仍然可行。2、項(xiàng)目銷售收入