商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第一篇商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第一篇【開業(yè)前】

1、前期的市場調(diào)查和分析;

2、項(xiàng)目策劃和招商推廣：

(1)、商場定位;

(2)、形象包裝;

(3)、商場布局設(shè)計(jì);

(4)、目標(biāo)商戶組合;

(5)、租金或分成比例之?dāng)M定;

(6)、招商推廣策略制定和實(shí)施。

吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【開業(yè)后】

1、商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理;

2、品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理;

3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理;

4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。

破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼

市場調(diào)研：定位核心

調(diào)研種類所需資料/研究范圍

商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況

消費(fèi)者研究對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購買力等做調(diào)研

投資客戶研究對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等

競爭對(duì)手研究包括競爭項(xiàng)目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等

1、商圈研究

(1)、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

(2)、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)(恩格爾系數(shù)=食物支出金額÷總支出金額)、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。

(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類別的需求(吃喝玩樂)等。

(4)、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場等。

(5)、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項(xiàng)目等。

2、終端消費(fèi)者研究

(1)、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

(2)、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。

(3)、偏好商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，及其原因。

(4)、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場滿意度等，規(guī)劃方案《商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方案》。

3、投資客戶研究

(1)、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

(2)、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

(3)、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營特色、營業(yè)時(shí)間、營業(yè)業(yè)績等。

4、競爭對(duì)手研究

(1)、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。

(2)、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

破解二、點(diǎn)石成金的魔方

商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成：

目標(biāo)市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。

商場定位操作流程(略)

系統(tǒng)一、市場定位操作

1、區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點(diǎn)空間范圍;

2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群;

3、超級(jí)消費(fèi)群定位：通過對(duì)消費(fèi)者的市場細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。

其中商場消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：

層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素;

層次2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費(fèi)的一般行為狀況;

層次3、動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。

系統(tǒng)二、功能組合定位操作

主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)

1、特色定位

(1)、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)校

(2)、特色化定位：商場特色主題和特色服務(wù)。

2、商場業(yè)態(tài)定位

主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。

九種商場業(yè)態(tài)：

(1)、百貨商場departmentstore

(2)、主題性商場speciatitystore

(3)、超級(jí)市場supermarket

(4)、大型綜合商場generalmercha-ndisestore

(5)、連鎖專賣店exclusiveshop

(6)、便利店conveniencestore

(7)、購物中心shoppingcenter

(8)、倉儲(chǔ)商店discontentstore

(9)、家居中心homecenter

3、規(guī)模定位

(1)、商品品種對(duì)商場規(guī)模的制約(我國商品品種約70萬種)

(2)、顧客購物疲勞度對(duì)商場單店規(guī)模的制約(時(shí)間：3小時(shí);休閑步速：30-40M/MIN;瀏覽購物步行距離：≤7500M;顧客承受單店面積：平米左右。)

(3)、商圈購買力對(duì)商場規(guī)模的制約(單店極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。)

4、(商場經(jīng)營企業(yè)的)形象定位(CIS系統(tǒng))

(1)、商場建筑外觀表現(xiàn);建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等;

(2)、賣場購物氣氛表現(xiàn);購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。

(3)、通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。

系統(tǒng)三、經(jīng)營方式定位操作

一、三大主流經(jīng)營方式

1、自營：購銷、保底抽傭、純分成。

2、招租：按面積出租鋪位或?qū)９瘢皇杖∽饨稹?/p>

3、委托管理

二、經(jīng)營方式定位要點(diǎn)

1、投資資金回收期預(yù)測(流動(dòng)資金有效運(yùn)用到下期開發(fā))

2、項(xiàng)目收益效果預(yù)測(企業(yè)成敗關(guān)鍵)

3、經(jīng)濟(jì)走勢分析(利率走勢、投資回報(bào)率等分析，判斷選取經(jīng)營方式)

4、風(fēng)險(xiǎn)比較分析(分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的風(fēng)險(xiǎn)概率大小等)

5、統(tǒng)一管理(有效維護(hù)商場日常經(jīng)營秩序)。

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第二篇獨(dú)立思考型：給予相對(duì)的自主權(quán)利

獨(dú)立思考型員工屬于那種“希望自由選擇并決定工作”的人。不管是受雇于他人還是自己創(chuàng)業(yè)，這類人都希望獨(dú)立組織自己的工作。他們不看重規(guī)章制度，不愿在辦公室里呆得太久。他們喜歡以自己的方式去行動(dòng)，厭惡在別人的管束下工作。

生活設(shè)計(jì)型：提供彈性的工作時(shí)空

生活設(shè)計(jì)型員工信奉的格言是：“工作是為了更好地生活。”生活設(shè)計(jì)型員工希望擁有彈性的工作時(shí)空，希望能理想地平衡工作與家庭的關(guān)系。他們往往通過努力工作來獲取報(bào)酬，以便獲得足夠的時(shí)間與財(cái)力去享受或安排自己的生活。

個(gè)體發(fā)展型：創(chuàng)造理想的鍛煉機(jī)會(huì)

個(gè)體發(fā)展型員工的格言是：“我因?qū)W習(xí)而快樂?！眰€(gè)體發(fā)展型員工在選擇自己的工作時(shí)，往往以能否鍛煉提高自己為重要指標(biāo)。毫無疑問，這些人并不是天生的冒險(xiǎn)家。但是，如果工作能提供鍛煉提高的機(jī)會(huì)，他們就有可能采取冒險(xiǎn)行動(dòng)。

雄心勃勃型：增加相應(yīng)的工作責(zé)任

雄心勃勃型員工的格言是：“我要不斷超越并愿付出相應(yīng)代價(jià)?！毙坌牟蛦T工最關(guān)心的是自己的地位、特權(quán)、發(fā)展機(jī)會(huì)。當(dāng)他們不得不沿著階梯緩慢前進(jìn)時(shí)，有可能同時(shí)轉(zhuǎn)到另一領(lǐng)域來增加自己所承擔(dān)的責(zé)任，以此來獲得滿足感。

返璞歸真型：調(diào)整個(gè)人的奮斗目標(biāo)

返璞歸真型員工的格言是：“我就是我，我要成為我自己。”返璞歸真型員工不愿放棄自己的個(gè)性，也不愿為了遵從規(guī)則而失去放飛個(gè)性的機(jī)會(huì)。他們富有創(chuàng)造力，但當(dāng)管理者要求他們必須服從眾多的規(guī)章時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)他們很難管理。

團(tuán)隊(duì)合作型：營造融洽的合作氣氛

團(tuán)隊(duì)合作型員工的格言是：“我需要與人合作，我是團(tuán)隊(duì)中的一員?！眻F(tuán)隊(duì)合作型員工對(duì)團(tuán)隊(duì)有一種特別的忠誠。對(duì)他們來說，與團(tuán)隊(duì)的其他成員晚上出去喝杯啤酒將是令人愜意的事。他們認(rèn)為，與人合作是工作中最重要的一部分。

不同層次的美容師激勵(lì)方法

30歲以下的員工目前都是80、90后，他們大部分處在剛畢業(yè)不久或參與工作沒幾年的狀態(tài)，經(jīng)驗(yàn)尚顯不足，技術(shù)也仍不純熟，但他們充滿活力，自主性、創(chuàng)新性強(qiáng)，最注重的便是工作的價(jià)值認(rèn)可、成長空間和發(fā)展機(jī)會(huì)，跳槽成本也相對(duì)較低;

30至45歲之間的中年員工，大多已成為公司的中堅(jiān)力量，但他們的基本也已經(jīng)成婚，需要承擔(dān)家庭責(zé)任，上有老，下有小，加上房子、車子、社交等因素，物質(zhì)需求是比較高的，可謂能力與壓力并重，因此他們最看重的是薪資和晉升空間;

而45歲以上的老員工，他們經(jīng)驗(yàn)和閱歷最豐富，對(duì)公司、對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)都比較深，忠誠度較高，但惰性和自大心理也相對(duì)較強(qiáng)，他們重視地位和尊重，并希望能夠安穩(wěn)留下去，要想激勵(lì)他們開拓進(jìn)取，還需加強(qiáng)他們的主人翁意識(shí)，增強(qiáng)組織認(rèn)同感和歸屬感。

針對(duì)公司具體的人員特點(diǎn)和各層次員工的能力和需求，結(jié)合工作分析的結(jié)果，為員工提出不同的發(fā)展規(guī)劃，讓員工進(jìn)行自主選擇適合自己的職業(yè)路徑，實(shí)現(xiàn)人員與崗位的匹配，并為不同的崗位、不同層次的員工量身定制不同的激勵(lì)方案。

激勵(lì)美容師，語言使用有技巧

領(lǐng)導(dǎo)要發(fā)揮好領(lǐng)導(dǎo)力，除了做好人、做好事之外，溝通用語很重要，可以提高員工的滿意度，融洽與員工的感情，同時(shí)提升員工的素質(zhì)。

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第三篇活動(dòng)時(shí)間：

20xx年12月24日-20xx年1月5日。

活動(dòng)地點(diǎn)：

北二環(huán)大明宮建材批發(fā)商城旗艦店

活動(dòng)目的：

1.位于銷售旺季，通過以下的具體操作，擴(kuò)大銷售額，盤清庫存。提高市場占有份額。

2.體現(xiàn)本店無微不至的貼心服務(wù)。提高客戶對(duì)本店的忠誠度。

3.通過宣傳造勢，結(jié)合元旦節(jié)的元素，讓消費(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)烈的記憶感，建立良好的業(yè)外口碑，提高知名度和美譽(yù)度。

活動(dòng)主題：

“感恩答謝惠”元旦大派送!

四、活動(dòng)內(nèi)容：

1)活動(dòng)期間，全場商品6折起優(yōu)惠(不含特惠組合和特價(jià)商品)，并有精美禮品贈(zèng)送。

2)折扣誘人：

(1)購暖氣片送衛(wèi)生間小背簍(價(jià)值300元)凡進(jìn)店購買暖氣片滿3000元以上均可獲贈(zèng)衛(wèi)生間小背簍一個(gè)。

(2)購壁掛鍋爐送過濾器或者價(jià)值為300元的溫控器(有線)凡進(jìn)店購買任意一款壁掛鍋爐均可享受折優(yōu)惠且同時(shí)可享受滿額贈(zèng)送活動(dòng)。

3)凡在活動(dòng)期間進(jìn)店咨詢者均可獲得精美禮品一份(數(shù)量有限先到先得)。

無垠的全體員工再次祝福各位嘉賓朋友元旦節(jié)快樂，萬事如意!

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第四篇營銷背景及現(xiàn)狀：

有一種說法是，“每一間民宿都能看見一種杭州!”

杭州的民宿不像一些古鎮(zhèn)上的民宿強(qiáng)調(diào)“原住”“古味”感覺，也并非直白的“歸園田居”，而是蘊(yùn)含了一種與日常生活文化若即若離的舒適，是另一種旅游、休閑的新方式。還有一種說法是，“每一間民宿都孕育著一個(gè)新的機(jī)會(huì)!”這其實(shí)道出了民宿熱潮下的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。

近年來，區(qū)別于旅館與飯店的民宿發(fā)展勢頭迅猛，原屬于低度發(fā)展的民宿旅游風(fēng)潮也蓬勃興起，盡管一棟樓的報(bào)價(jià)比前幾年翻了一番兒都不止，但掘金者依舊一撥撥的接踵而至，就連風(fēng)投也要在這塊民宿市場中分得一杯羹。早期民宿經(jīng)營大都以家庭副業(yè)的方式運(yùn)營，而隨著民宿的風(fēng)潮漸熱，民宿創(chuàng)造出來的商機(jī)越來越誘人，原本被定義成家庭副業(yè)的它，逐漸轉(zhuǎn)換成家庭主業(yè)模式經(jīng)營，更有專業(yè)的設(shè)計(jì)師、房產(chǎn)投資客加入其中。

如今，旅游自由行、自駕游、散客化漸成主流的時(shí)代，民宿儼然已成為與星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店并行的另一種選擇。其中包括了農(nóng)家樂和洋家樂。

農(nóng)家樂是新興的旅游休閑形式，是農(nóng)民向城市現(xiàn)代人提供的一種回歸自然從而獲得身心放松、愉悅精神的休閑旅游方式?！稗r(nóng)家樂”旅游的雛形來自于國內(nèi)外的鄉(xiāng)村旅游，并將國內(nèi)特有的鄉(xiāng)村景觀、民風(fēng)民俗等融為一體，因而具有鮮明的鄉(xiāng)土烙印。同時(shí)，它也是人們旅游需求多樣化、閑暇時(shí)間不斷增多、生活水平逐漸提高和“文明病”、“城市病”加劇的必然產(chǎn)物，是旅游產(chǎn)品從觀光層次向較高的度假休閑層次轉(zhuǎn)化的典型例子。國內(nèi)，真正意義上的鄉(xiāng)村旅游始于20世紀(jì)80年代，我國各地的鄉(xiāng)村旅游開發(fā)均向融觀光、考察、學(xué)習(xí)、參與、康體、休閑、度假、娛樂于一體的綜合型方向發(fā)展，其中國內(nèi)游客參加率和重游率最高的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目是：以“住農(nóng)家屋、吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂”為內(nèi)容的民俗風(fēng)情旅游；以收獲各種農(nóng)產(chǎn)品為主要內(nèi)容的務(wù)農(nóng)采摘旅游；以民間傳統(tǒng)節(jié)慶活動(dòng)為內(nèi)容的鄉(xiāng)村節(jié)慶旅游。由此可見，農(nóng)家樂旅游是鄉(xiāng)村旅游的一種形式，它是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合而產(chǎn)生的一種新興的旅游項(xiàng)目。

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第五篇摘要：現(xiàn)代化社會(huì)的發(fā)展需要現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施和服務(wù)，這就體現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施和服務(wù)的要求不僅僅要滿足基本生活需要，更多地是為了得到消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)享受，這為我國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和發(fā)展提供了大好的機(jī)會(huì)，多種多樣的商業(yè)地產(chǎn)在全國不斷萌芽和產(chǎn)生。由于商業(yè)地產(chǎn)具有高收益性、長期性以及穩(wěn)定性等特征，已經(jīng)成為我國目前房地產(chǎn)市場的投資熱點(diǎn)，市場競爭也異常激烈。要想在激烈的市場競爭中盡快占領(lǐng)市場，合理投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目的前期策劃，避免盲目的投資，以保證項(xiàng)目收益達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目；策劃；市場

地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的定義：對(duì)于策劃，美國哈佛企業(yè)管理叢書的定義是：“策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理?！?。具體來說就是人們針對(duì)某一特定問題，從若干可供選擇的有關(guān)未來事件的設(shè)想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進(jìn)行的構(gòu)思、規(guī)劃、論證、比較選擇等一系列行動(dòng)過程。策劃實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)根據(jù)已經(jīng)掌握的現(xiàn)實(shí)資料，預(yù)測事物的未來發(fā)展趨勢，通過圍繞某一事物或活動(dòng)的特定目標(biāo)，全面構(gòu)思、分析與事物或活動(dòng)目標(biāo)有關(guān)的各方面內(nèi)容，并形成一份系統(tǒng)完整的書面方案的活動(dòng)。

項(xiàng)目策劃就是從識(shí)別項(xiàng)目開始，經(jīng)過機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目選定、項(xiàng)目論證、項(xiàng)目規(guī)劃等一系列行動(dòng)來指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的過程，它也是激發(fā)創(chuàng)意，有效地運(yùn)用項(xiàng)目中的有限資源，選定可行的方案、達(dá)成預(yù)定的目標(biāo)、解決難題的過程。

地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。地產(chǎn)項(xiàng)目策劃按照策劃階段的不同可以分為項(xiàng)目前期策劃、項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃以及項(xiàng)目運(yùn)營階段的策劃。其中，地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過程中對(duì)項(xiàng)目所作的全局策劃，能為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，同時(shí)也為項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)營提供指導(dǎo)；項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃和運(yùn)營階段的策劃只是針對(duì)項(xiàng)目在不同階段所做的專業(yè)化或單一化策劃。

雖然目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于蓬勃期，國家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施，確保我國商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展，但是在實(shí)際投資建設(shè)策劃過程中依然曝露出許多不足之處。

（一）市場調(diào)研不充分。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)常常忽視前期規(guī)劃的重要性，不愿時(shí)間和金錢投入到市場調(diào)研與分析上，盲目進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，很多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案缺少詳細(xì)合理的可行性研究。也有些開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查研究如蜻蜓點(diǎn)水般的一帶而過，忽視了對(duì)項(xiàng)目地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場需求、競爭對(duì)手、目標(biāo)市場的調(diào)查與分析，套用已有的商業(yè)經(jīng)營模式，過高估計(jì)開發(fā)能力和市場前景，盲目的投資建設(shè)，而且易導(dǎo)致后期產(chǎn)生較多的運(yùn)營問題。

（二）項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確。由于我國商業(yè)市場還不成熟，項(xiàng)目策劃位缺乏專業(yè)的運(yùn)營商，商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重分離，沒有實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合管理的經(jīng)驗(yàn)，片面強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，使得項(xiàng)目定位脫離實(shí)際市場需求，不能準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求，使得目標(biāo)客戶群的定位發(fā)生偏差，不能形成有效的供給，導(dǎo)致我國的商業(yè)地產(chǎn)很難實(shí)現(xiàn)相對(duì)完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和長期穩(wěn)定的經(jīng)營。同時(shí)，我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理模式目前以只售不租模式為主，這種模式由于產(chǎn)權(quán)分散，無法進(jìn)行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，十分不利于今后的商業(yè)經(jīng)營管理。

（三）項(xiàng)目選址不合理。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長期的經(jīng)營性投資，項(xiàng)目選址關(guān)系著未來商鋪生意的投資收益和發(fā)展前景。而然個(gè)別開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境和人文環(huán)境，未能考慮城市規(guī)劃、交通條件、客流規(guī)律和競爭對(duì)手等因素，缺乏對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置考察及經(jīng)營狀況長期策劃，盲目的將開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)在居民少的地段、死巷等位置，結(jié)果導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)火火開店，靜悄悄關(guān)門的局面。

（四）項(xiàng)目規(guī)劃不可行。開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤，往往忽視了項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，用商用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)，脫離商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的本質(zhì)，不能充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的特征。有些開發(fā)商不惜重金打造標(biāo)志性商業(yè)建筑，過于注重建筑外觀設(shè)計(jì)及投入，而忽視了項(xiàng)目內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，缺乏相關(guān)的配套設(shè)施，導(dǎo)致內(nèi)部空間利用率下降。更有一些開發(fā)商崇洋，使得商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息完全與國內(nèi)的實(shí)際情況不符，導(dǎo)致水土不服，利用價(jià)值下降。

針對(duì)目前我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過程存在的不足，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)更加科學(xué)性和合理性。

（一）重視市場調(diào)查分析。市場調(diào)查分析關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中一定要重視市場調(diào)查分析。重點(diǎn)加加對(duì)項(xiàng)目的地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場需求、競爭對(duì)手、目標(biāo)市場的調(diào)查與分析，全面調(diào)查不同層次的消費(fèi)者需求、購買習(xí)慣、以及價(jià)位承受能力。加大對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性研究，開發(fā)商提高對(duì)擬建項(xiàng)目前景預(yù)測能力，避免盲目投資建設(shè)，而提高決策的準(zhǔn)確性和可行性。

（二）抓住市場缺口，準(zhǔn)確定位。為了提高項(xiàng)目的市場占有率，開發(fā)要通過專業(yè)運(yùn)營商的策劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合。要善于發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目市場的現(xiàn)實(shí)及潛在需求，深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)環(huán)境后，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求，運(yùn)用正確的手段和方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確的定位。在項(xiàng)目策劃過程中不能照搬照抄已有的定位方案，更應(yīng)突出項(xiàng)目的個(gè)性化，從而使得策劃方案具有創(chuàng)意，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理模式也要根據(jù)市場需求進(jìn)行合理規(guī)劃，從而使項(xiàng)目的功能、效益和成本相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

（三）合理選擇項(xiàng)目地址。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長期的經(jīng)營性投資，項(xiàng)目選址對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說尤為重要。一個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能帶來豐厚的利潤，而且還能促進(jìn)項(xiàng)目的長久發(fā)展。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，他們對(duì)銷售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升到便利地買到高質(zhì)的商品，尤其是對(duì)購物便利性需求更高，商業(yè)項(xiàng)目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競爭力。因此，商家在選址的過程中始終要貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利），認(rèn)真規(guī)劃，為消費(fèi)者提供更加便利的條件。

（四）切實(shí)可行的策劃方案。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場需求，在追逐商業(yè)地產(chǎn)高額利潤的同進(jìn)，更要注重項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，科學(xué)編寫策劃方案，充分體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和項(xiàng)目規(guī)劃的合理性與多樣性。策劃人員要結(jié)合國內(nèi)的實(shí)際情況，準(zhǔn)確把握商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息等情況，合理把項(xiàng)目內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，提高內(nèi)部空間的利用率，充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征，同時(shí)也致力于滿足目標(biāo)客戶的需要。策劃人員也要時(shí)刻掌握所策劃項(xiàng)目的相關(guān)信息，及時(shí)了解市場動(dòng)態(tài)變化，隨時(shí)讓策劃方案與市場變化相符合，確保策劃的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。

總體來說，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面的研究國內(nèi)還處于起步階段，而國外方面的研究雖然比較完善。國外商業(yè)地產(chǎn)的研究雖不能生搬硬套于我國的具體情況，但可以結(jié)合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況加以借鑒，找出適合我國基本國情的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳文俊.項(xiàng)目策劃研究[D].武漢理工大學(xué)，2002.

[2]任平.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃及運(yùn)作研究[D].西南交通大學(xué)，2002.

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第六篇項(xiàng)目背景

今天，在香港大街小巷隨處可見的茶餐廳，大約出現(xiàn)在半個(gè)世紀(jì)以前，當(dāng)時(shí)英國殖民時(shí)期的香港，由于受西式生活習(xí)慣影響，一些港人開始喜歡喝西茶，但因?yàn)闊o法光顧這些專為外國人而設(shè)、收費(fèi)高昂的西餐廳，因此出現(xiàn)了平民化的西餐廳，當(dāng)時(shí)多被稱為餐室或冰室，也就是現(xiàn)在茶餐廳的前身。

至于茶餐廳名稱的來由，雖然莫衷一是，但或許與其招呼客人的一項(xiàng)特色有關(guān)：每當(dāng)客人一坐下，伙計(jì)（侍應(yīng)）便按人頭端出清茶奉客。

茶餐廳之所以廣受港人喜愛，除了上菜快速、物美價(jià)廉的原因外，主要還是因?yàn)樗鼘⑽魇斤嫴璧牟椟c(diǎn)改良成更符合港人的口味，因而出現(xiàn)所謂的港式茶餐，如港式叉燒炒意大利面，西式牛扒配中式炒飯等中西合璧的茶餐。

此外，勇于嘗試的香港人，就連茶餐廳里的飲料也不放過，創(chuàng)造出無數(shù)結(jié)合中西飲品的港式飲料，除了眾所皆知的半咖啡半奶茶的“鴛鴦奶茶”外，還有咸檸七（七喜Sprite汽水加檸檬片和鹽）、姜七（姜汁加七喜Sprite汽水）等五花八門的飲料。體會(huì)香港文化精神

到了60年代，茶餐廳開始蓬勃發(fā)展，茶餐也從中式、西式，擴(kuò)展到日式、泰式、馬來式等無所不包，眼花繚亂的境界；幾乎每家茶餐廳在其大同小異的餐單中，都有其獨(dú)具創(chuàng)意又廣受顧客歡迎的茶餐。難怪有人說，要研究香港文化和精神，就一定要到這里的茶餐廳體會(huì)。

這里的顧客，有的穿西裝打領(lǐng)帶，有的穿襯衫和拖鞋；有的談生意、有的看報(bào)紙、有的聊天，他們不分階層和男女老少，全都聚在這里共同享受自己喜愛的美食。

這些和港人生活密不可分，早已成為香港文化一部分的茶餐廳，自從大量出現(xiàn)在小說，電視劇以及飲食雜志的報(bào)道后，地位也從平民化餐廳躍升成為最具香港特色的餐廳，甚至成為當(dāng)?shù)芈糜螀f(xié)會(huì)向外地推銷香港時(shí)的賣點(diǎn)之一。

餐室自開業(yè)以來就有的柚木隔板仍和舊式圓形白底黑字的時(shí)鐘相伴著；挑高的天花板上，依舊掛著傳統(tǒng)白色吊扇；二樓背對(duì)背而坐的卡位（雅座），仍舊倚著綠色鐵窗，共同目睹窗外半個(gè)世紀(jì)以來的物換星移。

傳統(tǒng)金字招牌

位在中環(huán)結(jié)志街的蘭芳園茶餐廳，雖然四周樓宇愈建愈高，但蘭芳園一直以餐廳自開業(yè)以來的原有風(fēng)貌，迎接50多年來到此惠顧的新老顧客。在店內(nèi)除了保留傳統(tǒng)的茶餐外，更隨著時(shí)代的變遷，研創(chuàng)出多款迎合現(xiàn)代港人口味的餐點(diǎn)。

“馳名絲襪靚奶茶，金牌秘制豬扒飽”是蘭芳園的金字招牌，而許多初次聽到絲襪奶茶之名的人，一定會(huì)好奇地問，真的是用絲襪來沖茶嗎？

該餐廳第二代經(jīng)營人林俊業(yè)解釋，港式奶茶的制作其實(shí)大同小異，之所以叫絲襪奶茶，源于其母親當(dāng)年以親手縫制的小布袋，取代當(dāng)時(shí)常用的大布袋沖茶，沖完茶后的小布袋，由于外形和顏色看似絲襪，許多顧客因此給它取名為絲襪奶茶，因?yàn)槲兜捞貏e香濃新鮮而廣受大眾喜愛。

現(xiàn)在已成了半個(gè)香港人的我，雖然不太習(xí)慣坐在街邊用餐，但總是建議來香港旅游的朋友，一定要試試這即將成為歷史名詞的大牌（排）檔。

以前，我喜歡到茶餐廳用餐，是因?yàn)榉奖闱椅锩纼r(jià)廉；現(xiàn)在，我更喜愛到茶餐廳，是因?yàn)樵谶@里，不但能品嘗到各具特色的平民化茶餐、更能觀看這里的人生百態(tài)、體驗(yàn)這里兼容并畜、創(chuàng)意無限的香港精神。

項(xiàng)目介紹

茶餐廳廳又根據(jù)投資者的資金狀況分為社區(qū)店、標(biāo)準(zhǔn)店、旗艦店等三個(gè)級(jí)別，投資總金額從20萬元到50萬元以上不等，所以它特別適喜歡餐飲服務(wù)業(yè)挑戰(zhàn)的投資者經(jīng)營。茶餐廳在食品制作上以中國傳統(tǒng)飲食文化的代表飯、面、粉、水餃、云吞、點(diǎn)心等為主，再加上西餐飲食文化。投資者可根據(jù)各自不同的地域特點(diǎn)和喜好以及資金狀況來選擇的等級(jí)和食品種類，為個(gè)人創(chuàng)業(yè)提供了多方面的發(fā)展機(jī)遇。

經(jīng)濟(jì)效意預(yù)算

一個(gè)店每天只要賣出200到500人次，每人次消費(fèi)5—15元。每份3—8元錢的成本，您的純利潤就是每人次將近2—7元錢，每天將近有200人次的利潤是400元—1400元。500人次的利潤是1000元—3500元。除去員工工資額的，200人次算80元—280元，500人次算200元—700元，每天的純利潤是200人次算320元—1120元。500人次算800元—2800元您的利潤就成幾何增長了。

與本人的合作方法

計(jì)劃書的主要內(nèi)容是經(jīng)營茶餐廳，包括店內(nèi)管理/服務(wù)/營銷/會(huì)員管理與執(zhí)行。茶餐廳是100%的香港發(fā)明，屬于本地平民化的飲食場所，事實(shí)上茶餐廳的特色也真正體現(xiàn)了香港人的精神取向和價(jià)值觀——速度要快，配搭要多變，價(jià)錢要實(shí)惠，行事方式中西合壁，總之，要用最快捷妥當(dāng)?shù)霓k法把事情弄好。

茶餐廳是香港特有的平民飲食地點(diǎn)，充滿地方色彩，食品便宜之外，種類亦繁多，此招牌美食更令人難以抗拒。

相信每個(gè)人都希望擁有自己的事業(yè)，讓自己在一個(gè)自由自在的天地一展所長。在社會(huì)上想經(jīng)營小本生意的人中：

有些人是希望獨(dú)當(dāng)一面，自己創(chuàng)立自己的事業(yè)；有些人是因?yàn)橐褜猛诵菽挲g，想為自己鋪有一條后路；有些人則是因?yàn)閷?duì)自己眼前的工作感到不滿而想行，另起爐火；有些人是因?yàn)樽哳^無路，不得不作點(diǎn)小生意暫時(shí)棲身。有的人則懷疑自己的能力，于是寧愿穩(wěn)扎穩(wěn)打地做~打工仔~，自怨自艾一輩子；有的人則是不愿意受人束縛，或已厭倦打工生活，希望向自己的能力挑戰(zhàn)。

你或許做過一些生意，或許經(jīng)營過不少行業(yè)，或許現(xiàn)在正抱著~鐵飯碗~猶豫不決，或許因被海水打濕了腳而又重新退回岸上，但全未成功。

付出的心血沒有獲得回報(bào)，雖然不幸，但起碼自己已經(jīng)盡力了，但是，如果中途放棄的話，那就表示自己承認(rèn)失敗了。

市場是一片汪洋大海，到處都充滿著誘惑，卻又到處充滿驚濤海浪和險(xiǎn)灘。如果你碰到風(fēng)險(xiǎn)就回避，遇到挫折就躲閃，遇到困難就退讓，那你永遠(yuǎn)不會(huì)成功。要立志經(jīng)商發(fā)財(cái)，就必須目標(biāo)明確，要有不達(dá)目的絕不罷休的氣概。排除一切干擾你朝目標(biāo)前進(jìn)的不利因素吧，全身心地投入你經(jīng)營的事業(yè)。

將自己的喜歡，興趣或才智轉(zhuǎn)換為一項(xiàng)事業(yè)，遠(yuǎn)較受雇于人更具有前途。應(yīng)該堅(jiān)決的說；我要當(dāng)老板！

不管什么時(shí)候，請不要再說xxx我已經(jīng)不行了xxx

與其平平庸庸過一生，不如悲壯的干一場！

投資該項(xiàng)目的優(yōu)勢

茶餐廳在中國才剛剛起步的今天，中西合壁的經(jīng)營加上品種繁多的茶餐廳，中餐包括：粥/粉/面/飯/點(diǎn)心/小食/燉品/烤/鹵/小炒/火鍋/西餐包括：韓國料理/日本料理/法國料理。外加會(huì)員管理/營銷活動(dòng)獨(dú)特，誠心服務(wù)。按自己資金預(yù)算。有多少錢就能做多大店。

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第七篇今年xx月30日是春節(jié)，距離x月x1日僅僅1天，是連在一起的，又值xx月30日某商場八一店五周年店慶，這種扎堆效應(yīng)，潛在消費(fèi)群體相對(duì)于單個(gè)節(jié)日來說要多很多，這是一次很好的提高門店銷售額、提升某商場品牌形象的好機(jī)會(huì)。

此次促銷，應(yīng)該做到參與促銷的商品面廣、數(shù)量多，力度大，利用節(jié)日的雙重性，促進(jìn)商品的連帶銷售。

具體內(nèi)容如下：

活動(dòng)時(shí)間：xx月30日(周日)--xx月7日(周日)

活動(dòng)主題：合家團(tuán)圓渡春節(jié)，龍騰虎耀迎國慶

活動(dòng)范圍：某商場商城及八一店、某商場購物廣場、北園店

春節(jié)活動(dòng)：【超市春節(jié)檔期DM海報(bào)9月30日-xx月7日同步跟進(jìn)】

活動(dòng)主題：某商場攜您度春節(jié)，手機(jī)互動(dòng)抽大獎(jiǎng)。

活動(dòng)時(shí)間：xx月30日(周日)--xx月7日(周日)

活動(dòng)簡述：因?yàn)樯虉霈F(xiàn)有品牌自行舉行的折扣，某商場不承擔(dān)費(fèi)用，所以廣告宣傳上突出xxx現(xiàn)有折扣上再送xxx發(fā)送短信還有大獎(jiǎng)等著您，顧客心理感受是不一樣的，可以取得顧客認(rèn)為比較實(shí)惠的活動(dòng)力度，同時(shí)突出了春節(jié)送月餅紅酒活動(dòng)，比較溫馨，貼切節(jié)日特色。)

活動(dòng)內(nèi)容：

在所有品牌現(xiàn)有折扣上

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第八篇一、前言

這里是心靈自由的天空，這里是思想盡情展示的舞臺(tái)，這里是才華橫溢的元爺，這里是書的世界。書籍承載著無盡的智慧和經(jīng)典，書籍永遠(yuǎn)是我們生活的一部分。近年來，出版書籍的熱潮，加上娛樂、影視、體育的快速發(fā)展，吸引了年輕男女的注意力，各種雜志也受到他們的青睞。面對(duì)如此龐大的消費(fèi)群體，無疑給了各大書店無限的商機(jī)，就連那些小書店也嘗到了甜頭。所以在我們學(xué)校缺少書店的好機(jī)會(huì)下，開書店是明智之舉。

二、項(xiàng)目簡介

音樂休閑書店的環(huán)境明顯不同于普通的個(gè)體書店，整潔、明亮，具有時(shí)尚的氛圍和文化氛圍，優(yōu)雅的購書環(huán)境，營造符合氛圍的室內(nèi)音樂背景，讓顧客享受到極具價(jià)值的視覺和聽覺，書店還設(shè)置了主題書架。主題書架是書店在使用傳統(tǒng)圖書分類的同時(shí)，有意識(shí)地整合與某一主題相關(guān)的圖書的一種銷售方式?？梢愿鶕?jù)不同的節(jié)日設(shè)定不同的主題。

休閑書店結(jié)合了圖書館、書店和咖啡館的優(yōu)勢，可以讓人一邊喝著咖啡聊天一邊翻閱時(shí)尚雜志或流行小說，還可以緩解工作的疲勞和學(xué)習(xí)的壓力，在舒緩的音樂中放松自己。同時(shí)也是交流聚會(huì)的好地方。

(1)服務(wù)介紹

休閑書店的核心是服務(wù)，主要目的是放松和放松。店內(nèi)除了書籍，還提供各種冷熱飲品(碳酸除外)、果盤、甜品、咖啡等。為來書店休閑的客戶提供免費(fèi)寬帶服務(wù)，為學(xué)習(xí)小組或社團(tuán)提供會(huì)議室服務(wù)，提供期末復(fù)習(xí)預(yù)約服務(wù)。

第三、市場分析

從國家的角度來看

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國民財(cái)富的增長，公民消費(fèi)已經(jīng)跳出了以物質(zhì)為基礎(chǔ)的消費(fèi)框架，轉(zhuǎn)向了更多的精神文化生活消費(fèi)。人們開始關(guān)注消費(fèi)產(chǎn)品的質(zhì)量、知名度、文化含量和個(gè)性化。對(duì)于競爭日益激烈的企業(yè)來說，意味著要提供更加個(gè)性化的服務(wù)和個(gè)性化的產(chǎn)品，不斷增加產(chǎn)品的“文化(或精神)含量”。

從城市發(fā)展的角度來看

首先，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，休閑作為一種新的生活方式和價(jià)值觀，使城市居民對(duì)生活質(zhì)量有了更深的理解。隨著整個(gè)社會(huì)群體教育水平的提高，越來越多的人致力于提高自己的生活質(zhì)量和修養(yǎng)，追求更豐富、更高層次的藝術(shù)審美享受；

其次，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代是一個(gè)競爭空前激烈的時(shí)代。人們往往需要通過各種方式進(jìn)行“自我充電”和“自我教育”。“終身學(xué)習(xí)”的理念已經(jīng)深入人心，并日益滲透到每個(gè)人的工作和生活中。即使在閑暇時(shí)，人們也更注重自己的“知性”，與精神文化的緊密融合，從而及時(shí)有效地獲取各種知識(shí)和信息。

因此，音樂休閑書店具有廣泛的消費(fèi)者群體和廣闊的市場前景，能夠滿足消費(fèi)者的精神文化需求。

四、競爭分析

從我們的競爭對(duì)手來看，我們的咖啡預(yù)訂吧處于危險(xiǎn)之中。據(jù)我所知，昭通還沒有一本專業(yè)的咖啡書，所以這對(duì)我來說是一個(gè)巨大的潛在市場。但是類似的操作很多，一般分析包括以下幾點(diǎn):

圖書館在一定程度上也是我們的競爭對(duì)手。圖書館的優(yōu)勢在于書多。但圖書館重在知識(shí)，書吧重在休閑。圖書館開放時(shí)間有限，可以根據(jù)客戶要求靈活改變書吧的服務(wù)時(shí)間。圖書館服務(wù)單一，但我們的服務(wù)人性化。

書，其實(shí)這些書很單一，不是武俠就是言情，書的知識(shí)含量低。而我們的書都是與生活有關(guān)的，理論知識(shí)與我們的修養(yǎng)、品行等有關(guān)。，我們也會(huì)根據(jù)客戶的需求購買，我們也可以幫助他們購買一些他們想要的書籍。

當(dāng)然，除了以上，還有一些潛在的競爭對(duì)手，但目前，我們可以依靠優(yōu)秀周到的服務(wù)和優(yōu)雅的休閑環(huán)境來保持客戶數(shù)量，從而保證休閑書店的發(fā)展和壯大。

五、市場戰(zhàn)略

(1)市場定位:

休閑式書吧立足高校，采用借力的理念，充分利用高校的物質(zhì)資產(chǎn)、人力和信息資源，精心管理書吧，保證服務(wù)質(zhì)量，努力使我們的書吧服務(wù)成為集文化交流和豐富信息于一體，集個(gè)性和特色于一體的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。讓它成為學(xué)生、師生、大學(xué)、社會(huì)之間的橋梁和紐帶。據(jù)調(diào)查分析，由于缺乏符合大學(xué)生需求的個(gè)性化服務(wù)，缺乏符合大學(xué)生心理的消費(fèi)環(huán)境，正是這兩個(gè)原因?qū)е麓髮W(xué)擁有獨(dú)特的文化資源卻沒有真正為廣大商家?guī)砀嗟睦?，文化資源的利用差距較大。經(jīng)調(diào)查分析，初步劃分為以下服務(wù)項(xiàng)目:

(2)定價(jià)策略:

第一，學(xué)生消費(fèi)模式。實(shí)行會(huì)員制，出售月卡、季卡、年卡，保證部分穩(wěn)定客戶，并提供免費(fèi)飲用水供會(huì)員在書吧看書(非會(huì)員書吧最低消費(fèi)5元)，所有消費(fèi)享受八折優(yōu)惠。

第二，在會(huì)員期間，會(huì)員可以參加我們的一系列交流活動(dòng)。書吧會(huì)定期和不定期舉辦講座、交流會(huì)、座談會(huì)、文化沙龍等，比較有品味，符合大學(xué)生互動(dòng)交流活動(dòng)，讓我們的會(huì)員體驗(yàn)大學(xué)的學(xué)術(shù)氛圍和浪漫氛圍。

(3)為大學(xué)生社團(tuán)提供活動(dòng)基地，增進(jìn)學(xué)生之間的感情，豐富他們的課余生活，為所有朋友展示才華提供舞臺(tái)。

(4)除了提供會(huì)員服務(wù)和學(xué)習(xí)交流平臺(tái)服務(wù)，我們還提供一些飲料和茶點(diǎn)(如咖啡、果汁、甜點(diǎn)、度數(shù)不超過20的酒精飲料)。

六、目標(biāo)

短期目標(biāo):在未來的業(yè)務(wù)流程中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)不足并及時(shí)改正，從而改進(jìn)我們的業(yè)務(wù)模式。讓周邊學(xué)校的同學(xué)知道，有一家店和我一樣，可以提供高品質(zhì)的休閑場所。

長期目標(biāo):短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，要進(jìn)一步提升我店整體形象，爭取在較短時(shí)間內(nèi)結(jié)合各種外部條件，使我店做大做強(qiáng)。讓它的條件服務(wù)更好。

七、銷售管理

營業(yè)時(shí)間:上午10點(diǎn)至下午12點(diǎn)。

招牌美食:根據(jù)當(dāng)?shù)厝说南埠煤涂谖?，制作一些特色飲品和美食。比?卡布奇諾冰淇淋奶茶/新鮮果汁等。

產(chǎn)品定位:生鮮，健康。

八、品牌宣傳

由于資金等各種因素，我們采取了低成本的溝通策略

(1)產(chǎn)品傳播

產(chǎn)品的傳播力一直是一種被忽視的傳播方式。當(dāng)行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化時(shí)，產(chǎn)品的個(gè)體差異是一種很好的溝通方式。在消費(fèi)者手中，產(chǎn)品才能真正感受到并做出相應(yīng)的判斷，而消費(fèi)者的喜好程度直接影響到消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠度，使產(chǎn)品形成傳播力，所以我們需要對(duì)產(chǎn)品所附的信息進(jìn)行文章。好產(chǎn)品的基礎(chǔ)是質(zhì)量，而不是概念。首先要在質(zhì)量上形成差異，這是產(chǎn)品附帶的信息傳播的保證。藍(lán)風(fēng)咖啡采用優(yōu)質(zhì)咖啡豆，保證口味純正。質(zhì)量不僅包括產(chǎn)品質(zhì)量，還包括功能、設(shè)計(jì)、概念、包裝等。要保證傳播力，信息差異化最重要。無論是店鋪設(shè)計(jì)還是產(chǎn)品包裝，書吧都采用統(tǒng)一的風(fēng)格。從店鋪海報(bào)到紙巾，都印有藍(lán)風(fēng)標(biāo)識(shí)，個(gè)性鮮明，風(fēng)格獨(dú)特，促使消費(fèi)者對(duì)書吧有了更多的了解，形成了深刻的印象，逐漸形成品牌意識(shí)。

(2)口碑傳播

人們只關(guān)注廣告帶來的傳播力，而忽略了服務(wù)帶來的口碑傳播力。品牌的價(jià)值和內(nèi)涵通過服務(wù)體現(xiàn)，通過口碑傳播。關(guān)鍵在于你如何利用口碑有效傳播。我們不妨鎖定消費(fèi)群體中“意見領(lǐng)袖”的角色，向他們展示一系列個(gè)性化的品牌服務(wù)，甚至是特別有針對(duì)性的服務(wù)。因?yàn)橄M(fèi)者會(huì)通過口碑傳播，通過自己的個(gè)人感受影響周圍的人，很有感染力和說服力。這就是你想要達(dá)到的?？诒头?wù)是一體的，先有服務(wù)后有口碑。書吧力求最好的咖啡品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，給消費(fèi)者留下好印象，感動(dòng)消費(fèi)者，從而贏得好口碑，樹立藍(lán)風(fēng)品牌形象，通過口碑增加消費(fèi)。

(3)公關(guān)傳播

公關(guān)永遠(yuǎn)是低成本的溝通工具，甚至有公關(guān)第一，廣告第二的說法。目前，消費(fèi)者對(duì)廣告的可信度產(chǎn)生懷疑，公關(guān)活動(dòng)成為樹立品牌形象的好方法。所以書吧倡導(dǎo)的消費(fèi)有3%捐贈(zèng)給貧困學(xué)校作為慈善基金，為貧困大學(xué)生提供勤工儉學(xué)的工作，提升書吧的品牌形象。

(4)聚焦傳播

在企業(yè)發(fā)展能力不足的情況下，專注傳播是品牌傳播中節(jié)約成本的好選擇。當(dāng)你沒有能力向你所定位的所有消費(fèi)者做廣告時(shí)，你不妨向你所定位的最有價(jià)值的消費(fèi)者傳播這個(gè)品牌。充分利用人的從眾心理，讓一群人影響另一群人。也許效果不盡如人意，但至少你影響了一群你認(rèn)為最有價(jià)值的人。藍(lán)風(fēng)在服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量上是完美的，影響潛在消費(fèi)者的是消費(fèi)者。

(5)新媒體傳播

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第九篇一、項(xiàng)目名稱

中西茶餐廳(以顧客是上帝的原則，歡迎上帝回家)

二、經(jīng)營理念

是家、客人是朋友

三、創(chuàng)業(yè)目標(biāo)與商業(yè)模式

由于市場需求與更新，滿足大部分顧客要求所結(jié)合的一家中西結(jié)合文化餐廳。中餐為主、西餐輔的中低檔消費(fèi)，滿足顧客的需求。

四、茶餐廳經(jīng)營

中式正餐、西餐牛扒小食，其中設(shè)立西點(diǎn)蛋糕部、水吧飲品部、夜間燒烤部、夏季酒吧、冬季火鍋、早間粥粉部、下午茶餐等，全天化經(jīng)營。店內(nèi)設(shè)制立以卡座、4人散臺(tái)、可拼座。二樓設(shè)立大包、中包、豪包，可滿足情侶、家庭聚餐、同學(xué)聚會(huì)、貴賓宴請。

五、啟動(dòng)資金

粗步估算啟動(dòng)資金為50-60萬元。場地為沿江路酒吧街，斜對(duì)面玫瑰城工期，上下兩格局300㎡-360㎡。

六、營銷模式

將啟動(dòng)酒吧街全民營銷，凡是夜店工作人員都可與帝宮合作。為_帶客進(jìn)餐消費(fèi)的同時(shí)，_將反饋提成，提成月結(jié)，共同打造雙贏。在教育培訓(xùn)時(shí)代來臨之際，營銷人員主動(dòng)出擊，與各畫室、琴行、培訓(xùn)班、酒吧、KTV、發(fā)廊進(jìn)行合作，與期負(fù)責(zé)人商談提點(diǎn)、提成，優(yōu)惠政策、簽訂合作合同。

七、顧客群體及行業(yè)現(xiàn)狀

由于餐飲與娛樂場所的帶動(dòng)，商業(yè)街一帶以中等消費(fèi)群體為主，各夜店經(jīng)營狀態(tài)良好，消費(fèi)群體充足。行業(yè)標(biāo)兵有_、_等，都為連鎖餐飲。帝宮優(yōu)勢在于：品美豐富，適合大眾群體，可滿足客人的不同需求。_帶領(lǐng)新潮流，打破餐飲服務(wù)的優(yōu)先品牌。

八、宣傳模式

是一家有別于其他同行業(yè)的餐飲品牌公司。更具有對(duì)消費(fèi)者的吸引力，在同一時(shí)間，與_紅十字會(huì)進(jìn)行合作，設(shè)立愛心公益基金，每月顧客的援助與定期活動(dòng)拍賣游戲向有需要的人進(jìn)行幫助，并借助電視臺(tái)、電影微信公司進(jìn)行免費(fèi)廣告宣傳，成為第一個(gè)愛心公益餐廳。

九、餐飲店設(shè)計(jì)

店內(nèi)以鏡面效果為主，黑色大理石、金色鏡片、白色墻體，黑、白、金三種色彩，不失典雅、奢，臨街采用透明鋼化玻璃，用植物裝飾竹簾，即簡單又不失檔次，給人感覺綠色、健康。

十、直營餐營運(yùn)作計(jì)劃

現(xiàn)如今人工工資增加，早餐、吧臺(tái)、糕蛋、燒烤四類，選擇外人承包抽點(diǎn)模式，如蛋糕10元1份，成本元，盈利元，店內(nèi)抽成元，即節(jié)約人工成本，又降低管理制度。承包方需簽定合作合同，以及人工、水、電成本自負(fù)。

十一、主要服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

主要以飲食、酒水為中心。大廳優(yōu)雅的歌曲播放：夏季夜間8：00-10：30酒吧模式啟動(dòng)。大包、豪包沒有KTV點(diǎn)歌系統(tǒng)，在享受美食的同時(shí)也可以娛樂，讓客人花一份錢兩種享受。由于_本地麻將成為大眾的娛樂方式，包廂都設(shè)有麻將桌。在設(shè)立低消后可供客人娛樂消遣。_VIP成員將不受低消限制。

十二、企業(yè)文化

服務(wù)第一，愛店如家。

商鋪業(yè)態(tài)升級(jí)運(yùn)營方案范文第十篇素質(zhì)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)同質(zhì)化競爭激烈、招生舉步維艱、師資團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定、生源流失嚴(yán)重、機(jī)構(gòu)缺乏運(yùn)營特色、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流不樂觀等問題困擾著機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的運(yùn)營思路，機(jī)構(gòu)的發(fā)展缺乏長久動(dòng)力和優(yōu)勢。

針對(duì)這些問題，我們特意總結(jié)以下解決方案，幫助機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人緩解運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)長線運(yùn)營。

穩(wěn)定師資團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建

培訓(xùn)機(jī)構(gòu)成立之初，在招聘老師方面大多饑不擇食，半年之后，隨著規(guī)模擴(kuò)大有了一定的影響，優(yōu)秀老師會(huì)慕名而來，新舊老師之間處理不當(dāng)會(huì)有一些摩擦，嚴(yán)重的話可能會(huì)有老師流失;另外，有的老師有了經(jīng)驗(yàn)成了頂梁柱后，會(huì)有些膨脹，會(huì)提出更高的要求，得不到滿足也許會(huì)走人或被其他機(jī)構(gòu)挖走，這些都會(huì)造成不穩(wěn)定因素。

應(yīng)對(duì)要點(diǎn)

1、簽訂聘用合同，要求合同期限、押金制度、試用期時(shí)間及工資發(fā)放時(shí)間等涉及切身利益的內(nèi)容要明確，如果中途走人，其經(jīng)濟(jì)上會(huì)有較大損失;

2、必須篩選出2-3位(或更多)核心教師，在專業(yè)水平，人品及穩(wěn)定性上符合標(biāo)準(zhǔn)，形成雷打不動(dòng)的骨干力量，而在精神及物質(zhì)層面上應(yīng)對(duì)其傾斜，讓這些骨干老師擁有歸屬感及成就感;

3、在提升教師凝聚力上多下功夫，逢年過節(jié)的禮品安排，聚餐聚會(huì)及短途旅游，工資準(zhǔn)時(shí)發(fā)放;

4、適當(dāng)增加送往總部培訓(xùn)老師的數(shù)量，大小活動(dòng)包括表演賽都有老師策劃并主持，鍛煉培養(yǎng)成為一支高素質(zhì)的教師團(tuán)隊(duì);

5、針對(duì)個(gè)別有動(dòng)搖苗頭的老師，分析原因，如屬于內(nèi)部管理問題應(yīng)及時(shí)糾正，并對(duì)其動(dòng)之以情，消除誤會(huì)，解開疑團(tuán)，使之穩(wěn)定。

突破招生瓶頸

大多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)經(jīng)過一個(gè)階段的運(yùn)作，已招收100-200個(gè)學(xué)員，但再往下發(fā)展似乎很難突破，如果在這個(gè)人數(shù)上徘徊不前，首先從效益上無從談起，再者教師及員工的心態(tài)會(huì)發(fā)生變化，所以擴(kuò)大招生規(guī)模是必經(jīng)之路。

應(yīng)對(duì)要點(diǎn)

分析現(xiàn)有學(xué)員的招收途徑，看此途徑是否有再利用之價(jià)值;

在現(xiàn)有學(xué)員身上狠抓教學(xué)質(zhì)量，舉辦相應(yīng)活動(dòng)，利用家長會(huì)影響家長周邊的人，使學(xué)員和家長能夠帶新學(xué)員前來試聽，如果報(bào)名成功，可采取適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì);

從全國大多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看，那些做得特別優(yōu)秀的都是與學(xué)校結(jié)合招生的結(jié)果，采取“報(bào)告會(huì)”“免費(fèi)提供舞蹈教師”“公開課”甚至“免費(fèi)為基礎(chǔ)較差學(xué)生補(bǔ)課”，都是與學(xué)校結(jié)合招生的有效渠道。

提高續(xù)班率

學(xué)員流失可能有以下原因，教師教學(xué)水平太低，學(xué)員專業(yè)水平無明顯提高，教師更換頻繁，學(xué)校規(guī)模太小，家長想讓孩子換換環(huán)境，學(xué)校管理滯后，被其他更優(yōu)秀培訓(xùn)機(jī)構(gòu)吸引走。

應(yīng)對(duì)要點(diǎn)

為學(xué)員提供多方位的增值服務(wù)，有條件的機(jī)構(gòu)可成立小型俱樂部(對(duì)學(xué)員免費(fèi)開放)，每周一次