投資產(chǎn)權(quán)式酒店法律問題案例分析模板

投資產(chǎn)權(quán)式酒店法律問題一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式、法律關(guān)系及實例二、產(chǎn)權(quán)式酒店包含法律關(guān)系三、投資風(fēng)險及防范四、結(jié)尾產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上世紀(jì)70年代歐美國家，開發(fā)商將將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者像購置住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給專門酒店管理企業(yè)經(jīng)營分取投資回報，同時還可取得酒店贈予一定時限無償入住權(quán)，是一個投資和休閑度假相結(jié)合旅游房產(chǎn)新模式。作為一個房產(chǎn)投資模式，正確面對產(chǎn)權(quán)式酒店利弊、謹(jǐn)慎投資、規(guī)避風(fēng)險是最關(guān)鍵。以下，我們簡單分析投資產(chǎn)權(quán)式酒店部分相關(guān)法律問題，以供廣大投資者在投資類似項目時進(jìn)行分析參考。第一部分：商業(yè)地產(chǎn)模式、法律關(guān)系及實例商業(yè)地產(chǎn)含有“總價高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長”等特點，有能力全額購置商業(yè)地產(chǎn)投資者實在少而甚少；即使有能力購置，理性投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免見面臨兩難局面，一難是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是自己經(jīng)營時，不得不因為投資回收期過長而承受巨大資金壓力，無法立即回收資金投入其它項目標(biāo)開發(fā)，影響整體運作。開發(fā)商為了吸引投資者投資、將所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)順利銷售出去，便在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新，“分割出售”、“售后返租”、“地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作同時并存”等開發(fā)經(jīng)營模式應(yīng)運而生。一、分割出租開發(fā)商將商業(yè)房地產(chǎn)作統(tǒng)一計劃，將商業(yè)地產(chǎn)分割，以長久出租方法招租。因為缺乏統(tǒng)一計劃和有序經(jīng)營管理，這種方法往往會產(chǎn)生招商不成功、商業(yè)地產(chǎn)無商業(yè)利潤產(chǎn)生風(fēng)險，最終將變?yōu)殚_發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)出租后又以返租方法招商經(jīng)營情況。開發(fā)商和投資者之間建立是租賃關(guān)系，以有委托經(jīng)營或回租關(guān)系。在我們代理實際案件中，在杭州市火車東站杭州“東方商城”在開發(fā)早期采取就采取將商城分割進(jìn)行長久出租、一次性支付租金模式回收資金，但該市場一直沒有興旺，開發(fā)商引進(jìn)美家居創(chuàng)辦家居市場后，雖有所改善，但和新時代市場、佳好佳市場等火爆程度相比，仍無法相比。假如開發(fā)商無收益、資金缺乏，投資者投資面臨風(fēng)險很大，糾紛將會不停產(chǎn)生。二、分割出售“分割出售”作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營一個模式，在讓開發(fā)商快速回籠資金、減輕開發(fā)企業(yè)財務(wù)壓力同時，假如缺乏整體計劃、有效管理，往往會為以后經(jīng)營種下了“不治之癥”。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個完整商業(yè)設(shè)施在全部權(quán)和經(jīng)營權(quán)上全部被根本分割，失去了它整體性，這就會給以后商業(yè)經(jīng)營埋下隱患。一個不含有整體性或經(jīng)營格局紊亂商場是不會有好效益，會釀成主力店不進(jìn)，品牌店不跟，最終成為街頭“大排檔”結(jié)局，實際回報和預(yù)期收益相差甚遠(yuǎn)。開發(fā)商和投資者是房屋買賣關(guān)系，往往會產(chǎn)生租賃或委托經(jīng)營關(guān)系?！胺指畛鍪邸蹦Ｊ介_發(fā)經(jīng)營一個經(jīng)典案例就是涌金廣場。9月16日，涌金廣場購物中心開業(yè)，6月宣告停業(yè)，營業(yè)時間不足10個月。7月“廣州白馬”相中涌金廣場，因為業(yè)主簽約率低，8月31日退出涌金廣場租賃經(jīng)營。因為投資者各有各想法，經(jīng)營管理企業(yè)極難進(jìn)行統(tǒng)一管、統(tǒng)一經(jīng)營局面?，F(xiàn)在，據(jù)部分媒體消息，涌金廣場又要復(fù)出辦一個時尚服裝市場，實施市場化運作、商場化管理，已進(jìn)入招商階段，估計不出意外在國慶前可開業(yè)。涌金廣場能夠有望復(fù)出，其中關(guān)鍵一個原因是近300名業(yè)主心開始“齊”了，能進(jìn)行綜合考慮、整體布局。三、售后返租“分割出售”模式使完整商業(yè)設(shè)施在全部權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被根本分割。為了填補該模式不足，處理商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中可能出現(xiàn)問題，開發(fā)商提出在商業(yè)地產(chǎn)售出以后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營，這就是所謂“售后返租”模式。售后返租有多個形式，包含返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷售后返租，同時給一定百分比租金回報方法”吸引買家入場。同時，因為售后返租必需附著于租賃行為，所以通常出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等銷售過程中。據(jù)相關(guān)媒體報道，杭州西湖時代廣場是采取“售后返租”這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。西湖時代廣場在西子湖畔，總建筑面積2萬平方米，由開發(fā)企業(yè)采取“售后返租”模式開發(fā)經(jīng)營。開發(fā)商在銷售時將整個商場分割銷售給眾多投資者，再從各位業(yè)主手中將商鋪統(tǒng)一租回，開業(yè)之初委托了杭州大廈輸出品牌經(jīng)營管理，西湖時代廣場對投資者承諾年回報率為9％，返租期為8年。四、建設(shè)和經(jīng)營同期進(jìn)行“地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作同時并存模式”“地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作并存”經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中一個較新模式，房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先和著名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、計劃前，充足考慮項目商圈市場需求，并和其相適應(yīng)一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些商業(yè)企業(yè)參與相關(guān)工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益和風(fēng)險控制等多方面更合理、更科學(xué)。和先建設(shè)后招商傳統(tǒng)模式相比，這種模式含有多個優(yōu)點，即能吸引投資者關(guān)注和購置信心，又能較大程度地確保該地產(chǎn)商業(yè)增值空間，更適應(yīng)改變中市場環(huán)境。在文三路108號“西溪數(shù)碼港”就有點類似和該種模式，開發(fā)商將整個商場分割銷售給眾多投資者，同時簽署將所購商鋪統(tǒng)一返租給品牌數(shù)碼企業(yè)經(jīng)營數(shù)碼市場租賃協(xié)議，約定租期、租金等條款，房產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)計劃一起進(jìn)行，在商圈定位、市場分析、業(yè)態(tài)組合上達(dá)成比很好效果。產(chǎn)權(quán)式酒店有些類似于該種經(jīng)營模式。五、專業(yè)擔(dān)保企業(yè)介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)频杲?jīng)營模式不甚了解投資者在產(chǎn)權(quán)式酒店投資過程中，前期不調(diào)查酒店開發(fā)商是否真含有經(jīng)營和擔(dān)保實力，后期也不調(diào)查酒店管理集團(tuán)是否真含有管理能力，只要看到高回報就急忙購置，已經(jīng)出現(xiàn)了部分投資風(fēng)險實例。產(chǎn)權(quán)式酒店投資風(fēng)險，讓越來越多投資者開始意識到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠“黃金屋”，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔(dān)保這種銷售模式，專業(yè)擔(dān)保企業(yè)介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者收益提供一定條件擔(dān)保。第二部分、產(chǎn)權(quán)式酒店包含法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店關(guān)鍵涉有二個法律關(guān)系，一是開發(fā)商和投資者之間房屋買賣協(xié)議法律關(guān)系，二是投資者和商業(yè)企業(yè)之間房屋租賃協(xié)議法律關(guān)系（也有是委托經(jīng)營協(xié)議關(guān)系等）。當(dāng)然，還不排除有其它如擔(dān)保、抵押等法律關(guān)系。（一）房屋買賣協(xié)議法律關(guān)系。投資者首先和開發(fā)商簽署房屋買賣協(xié)議，買方關(guān)鍵負(fù)有付款義務(wù)、賣方關(guān)鍵負(fù)有交付符合約定房產(chǎn)義務(wù)，一定要注意產(chǎn)權(quán)清楚，拿到產(chǎn)權(quán)證，還要擁有對所購房屋獨立處理權(quán)。這和商品房買賣是相同，購置前要審查開發(fā)商主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預(yù)售許可證、計劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購置后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署《商品房買賣協(xié)議》，尤其注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定條款。（二）房屋租賃協(xié)議法律關(guān)系。投資者和酒店管理企業(yè)簽署房屋租賃協(xié)議，將房屋出租給酒店管理企業(yè)，依據(jù)實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計算和支付時間、單方終止協(xié)議違約責(zé)任是尤其要約定明確，以預(yù)防承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報不利情況。（三）擔(dān)保法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店存在投資風(fēng)險，開發(fā)商為增強吸引力，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔(dān)保即專業(yè)擔(dān)保企業(yè)介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者收益提供一定條件擔(dān)保。擔(dān)保企業(yè)以專業(yè)專長要對這一項目進(jìn)行嚴(yán)格考察和評價，如酒店經(jīng)營效益、客房入住率、旅游資源豐富程度，每十二個月度收取一定擔(dān)保費用，和一定抵押實物，為酒店管理企業(yè)向投資者提供擔(dān)保。投資者（權(quán)益人）在和開發(fā)商（被確保人）簽署購置協(xié)議后，能夠得到一份由擔(dān)保企業(yè)（確保人）出具擔(dān)保函以保障權(quán)益。在確保期間，若權(quán)益人回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在確保期間和確保范圍內(nèi)要求確保人負(fù)擔(dān)確保責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理企業(yè)履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，和無法履約時代付賠償。確保擔(dān)保關(guān)系使原來簡單兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一個“金三角關(guān)系”，使三方在某個目標(biāo)上是一致。由擔(dān)保企業(yè)經(jīng)過對投資產(chǎn)權(quán)酒店購房者進(jìn)行風(fēng)險擔(dān)保，可在一定程度降低購房者投資風(fēng)險。(四)回購法律關(guān)系有些開發(fā)商為消除投資者投資顧慮，在銷售時承諾投資者購房后滿三年，能夠以原購置價將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商確?；刭?，這其實在雙方間形成是一個附期限符條件協(xié)議關(guān)系。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價格出售，在符合這二個條件情況下，只要投資者要求推行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價回購?fù)顿Y者全部房屋。依《民法通則》、《協(xié)議法》相關(guān)要求，只要所符條件不違反法律、行政法要求強制性要求，應(yīng)屬正當(dāng)有效。在條件成立時，一方能夠要求另一方推行協(xié)議義務(wù)。回購包含到時間、條件、價格、稅費負(fù)擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容，需經(jīng)過協(xié)議加以明確約定。實施這種回購約定時，開發(fā)商實力、經(jīng)營情況就顯得比較關(guān)鍵。（五）期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系有些投資者和開發(fā)商簽署購房協(xié)議后，在房地產(chǎn)權(quán)證未辦出之前，因多種多樣原因?qū)⑺彿课葸M(jìn)行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條要求“商品房預(yù)售，商品房預(yù)購人將購置未完工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓問題，由國務(wù)院要求”，而國務(wù)院未出臺具體要求，從該法看預(yù)售房是能夠再轉(zhuǎn)讓，但實際上在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前進(jìn)行預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是協(xié)議（權(quán)利義務(wù)）轉(zhuǎn)讓，而非商品房轉(zhuǎn)讓。取得預(yù)售許可證后期房轉(zhuǎn)讓實為權(quán)利轉(zhuǎn)讓，分為兩種情況：一個是預(yù)定權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)定協(xié)議轉(zhuǎn)讓，按《協(xié)議法》要求應(yīng)取得開發(fā)商同意；另一個是期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售協(xié)議簽署并登記立案后期房轉(zhuǎn)讓，1、已付清房款期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；有按揭情況下須經(jīng)按揭銀行同意2、沒有付清房款，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。相關(guān)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題，不一樣城市有部分不一樣地方性要求，像上海就要求“預(yù)購人購置預(yù)售商品住房應(yīng)該在完工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按要求辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記”，所以進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓需具體問題具體處理，經(jīng)過不一樣法律方法保障協(xié)議當(dāng)事人利益。假如確是房子不想要而原價轉(zhuǎn)讓，也可和開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預(yù)售協(xié)議終止手續(xù)、到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售協(xié)議立案登記，和貸款銀行辦理終止貸款協(xié)議手續(xù)、注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接和開發(fā)商簽署商品房預(yù)售協(xié)議，辦理預(yù)售協(xié)議立案，但終止預(yù)售協(xié)議通常要負(fù)擔(dān)一定違約責(zé)任，還包含到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關(guān)稅費、協(xié)議登記立案手續(xù)等。還有部分購房者為了規(guī)避相關(guān)要求，在期房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方通常在協(xié)議中約定，買方在簽署協(xié)議或賣方交付房屋時支付房屋首付款，在賣方辦理出房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后，雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)利過戶手續(xù)，但此種轉(zhuǎn)讓中賣方往往會因房價大幅上漲而違約另行出售，需經(jīng)過協(xié)議（如簽署附條件協(xié)議、加強違約責(zé)任約定等方法）加以嚴(yán)格約束，保障協(xié)議當(dāng)事人利益。（六）物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)管理不一樣于通常住宅，因為有酒店管理企業(yè)經(jīng)營，無需另行聘用物業(yè)管理企業(yè)管理，但并非和物業(yè)管理無任何關(guān)系。業(yè)主還是有必需成立一個業(yè)委會或類似機構(gòu)，保管物業(yè)方面資料（如完工總平面圖、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料等）、管理專題維修基金等。還能夠在和酒店管理企業(yè)租賃協(xié)議到期后，立即進(jìn)行續(xù)約或統(tǒng)一意見另行招商。另外，還有按揭貸款時抵押借款協(xié)議關(guān)系、進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓時房屋買賣協(xié)議關(guān)系等法律關(guān)系。第三部分：投資風(fēng)險及防范因為產(chǎn)權(quán)式酒店含有相對于一般房地產(chǎn)特殊性，國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）權(quán)利確定和權(quán)益保護(hù)問題是受人關(guān)注問題，目前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛法律關(guān)鍵有協(xié)議法、商品房銷售管理措施、城市商品房預(yù)售管理措施、民法通則、擔(dān)保法等法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋。投資風(fēng)險產(chǎn)生在協(xié)議（購房、租房、擔(dān)保等）推行、按揭貸款落實、產(chǎn)權(quán)落實和產(chǎn)權(quán)證辦理、權(quán)益享受等步驟。以下就部分投資風(fēng)險及法律防范舉例說明：一、購房權(quán)利保障從房地產(chǎn)廣告、簽署認(rèn)購書、簽署房屋買賣格式協(xié)議和補充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權(quán)證辦理，投資者可經(jīng)過仔細(xì)閱讀房屋買賣協(xié)議、審查開發(fā)商證件、向律師等專業(yè)人士咨詢等路徑，以協(xié)議形式進(jìn)行防范。選擇產(chǎn)權(quán)式酒店作為其投資方法時，開發(fā)商建造這個項目標(biāo)最終計劃用途、性質(zhì)是酒店，對投資者來說就存在一定風(fēng)險，土地使用性質(zhì)和年限（如商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或其它用地五十年）、計劃是否符合條件？未來酒店產(chǎn)權(quán)能否分割？能否劃分使用？能否擁有完整處分權(quán)？是需要關(guān)心問題，產(chǎn)權(quán)證能否辦理也就成為問題焦點所在了。投資者可向房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行前期了解，審查開發(fā)商銷售房屋必需證件、資料，并在協(xié)議中作明確相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理方面約定（如時間、權(quán)益、違約責(zé)任等）。二、收益權(quán)保障一是投資者受益權(quán)怎樣確保，即怎樣確保自己取得開發(fā)商或酒店管理企業(yè)允諾回報。投資者最好是選擇那些有實力開發(fā)商，比如上市企業(yè)、國有大中型企業(yè)等，或選擇那些有社會擔(dān)保開發(fā)商，總而言之要選擇那些有保障開發(fā)商，以分散投資者風(fēng)險，從而確保項目標(biāo)正常運作并最終讓投資者得到回報，而不能僅僅聽信開發(fā)商口頭允諾。同時，投資者一定要和開發(fā)商或酒店管理企業(yè)簽署正式協(xié)議，有擔(dān)保話要簽好擔(dān)保協(xié)議，即使發(fā)生糾紛時投資者也可方便追究開發(fā)商違約責(zé)任。二是要保障投資者自己使用權(quán)益。因為產(chǎn)權(quán)式酒店對投資者來說，每十二個月全部有一段時間無償居住權(quán)，但怎樣確保這段時間能夠取得有時間可能就是一個問題。比如，在你想享受無償居住時，假如管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？所以，投資者在和開發(fā)商簽署合約時候，要明確表明。三、物業(yè)運行費用投資者還要和開發(fā)商或酒店管理企業(yè)在協(xié)議中明確約定，在交由酒店管理過程中，酒店物業(yè)管理、運行、維修成本該由誰來負(fù)擔(dān)？如若協(xié)議不明確，未來會給投