區(qū)域酒店市場分析報告模板

5.1 供給面分析5.1.1 存量現(xiàn)實(shí)狀況5.1.1.1存量總計在過去20年中，北京酒店供給一直穩(wěn)步快速增加，從1984年13,000個房間上升到底109,000個房間，增加了近10倍。從下圖能夠看出，88年開始到92年是北京客房量增加第一個高峰，年客房增加量最高達(dá)成0.8萬間。第二個高峰就是、，年客房增加量達(dá)成歷史最高1.3萬間。這兩個客房供給量高峰也反應(yīng)出北京酒店業(yè)發(fā)展曲線。圖5.1：1984-北京星級酒店客房數(shù)統(tǒng)計資料起源：依據(jù)北京旅游統(tǒng)計年鑒整理伴隨08奧運(yùn)臨近，北京市星級酒店建設(shè)工作一直在連續(xù)，其中星級酒店從開始，年均增加數(shù)超出100家；到年底北京市星級酒店達(dá)成614家；表5.2：多年來北京旅游飯店供給量統(tǒng)計表

北京旅游飯店數(shù)456家554家622家659家客房間數(shù)（萬間）8.49.310.310.9新增旅游飯店數(shù)

98家68家37家新增客房間數(shù)（萬間）

0.910.6新增飯店平均規(guī)模（間/家）

92147162其中星級飯店間數(shù)407家506家572家614家星級飯店數(shù)全國排名第三位第四位第四位未統(tǒng)計資料起源：北京旅游統(tǒng)計年鑒在優(yōu)質(zhì)酒店方面，現(xiàn)在北京共有89家4、5星級酒店（含預(yù)4、5星），提供酒店房間約35,596間（套）。其中，34家五星級酒店提供客房約16,607間（套），而55家4星級酒店提供客房約18,989間（套）。圖5.3：北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星級）歷史供給情況（1995-）資料起源：依據(jù)北京旅游統(tǒng)計年鑒整理5.1.1.2 存量截止底北京市共有旅游定點(diǎn)飯店659家，其中：星級飯店614家，未評星級24家，公寓21家。星級飯店中按企業(yè)類型劃分：國有和集體飯店502家，占81.76%；三資飯店60家，占9.77%；個體飯店52家，占8.47%。按星級劃分：五星級34家，占5.54%；四星級55家，占8.79%；三星級199家，占31.41%；二星級267家，占43.49%；一星級60家，占9.77%。圖5.4:底北京星級飯店組成情況從圖表分析來看，北京一至三星級酒店525家，占總數(shù)86%，高級酒店89家，占總數(shù)14%，這種結(jié)構(gòu)百分比比較合理。但據(jù)實(shí)地調(diào)研結(jié)果顯示，北京市酒店市場卻是各星級間區(qū)分模糊，檔次沒拉開，造成實(shí)際供給結(jié)構(gòu)不合理。關(guān)鍵反應(yīng)在以下幾點(diǎn)：同星級酒店服務(wù)水平參差不齊，沒有對應(yīng)星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，造成星級定位不正確。價格體系較混亂，沒有形成明確高、中、低級價格差距。市場定位不清，專題酒店匱乏。很多酒店沒有明確市場定位和經(jīng)營特色，商務(wù)型酒店和度假型酒店差異不大。5.1.1.3 存量區(qū)位分布圖5.5：北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星級）關(guān)鍵集中區(qū)區(qū)域分布上，到末，市六區(qū)共有4、5星級酒店（含預(yù)4、5星）89家，提供35,596間（套）。其中，朝陽區(qū)提供供給13,369套，海淀區(qū)7827套，東城區(qū)7138套，西城區(qū)3113套，分別占全市該類總供給37.6％、22％、20％和8.7％，區(qū)域集中趨勢十分顯著。圖5.6：北京市優(yōu)質(zhì)（4、5星級）酒店區(qū)域分布作為中國關(guān)鍵旅游和商務(wù)旅行目標(biāo)地，北京酒店物業(yè)也多數(shù)針對以上不一樣需求而進(jìn)行定位并提供服務(wù)。酒店區(qū)位及其周圍環(huán)境是決定其定位差異關(guān)鍵原因。通常而言，商務(wù)酒店多在亮馬橋至國貿(mào)橋之間三環(huán)路區(qū)域，而旅游酒店則更多集中于長安街、崇文門和王府井周圍。北京高級酒店物業(yè)關(guān)鍵集中在以下地域：燕莎地域建國門-CBD地域王府井地域北三環(huán)地域(1) 燕莎地域燕莎地域最早酒店是建于1984年長城飯店，因?yàn)榕徥桂^區(qū)，所以也是北京酒店業(yè)發(fā)展較早一個地域。此處高級酒店聚集，地塊現(xiàn)有四、五星級酒店11個，總客房數(shù)為5,422個。其中，五星級酒店4個，總客房數(shù)為2,639間。燕莎地域地處第三使館區(qū)，毗鄰三環(huán)和機(jī)場高速，位置優(yōu)越、交通方便。加之區(qū)域發(fā)展較早，投資管理更趨于國際化，如長江實(shí)業(yè)和京旅合作五星級長城飯店等，區(qū)域酒店在北京高級酒店市場上有較強(qiáng)競爭實(shí)力。關(guān)鍵客源以來自于周圍商務(wù)區(qū)大量商務(wù)需求為主，區(qū)域內(nèi)國際管理集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢和濃厚涉外氣氛對外籍人士尤具吸引力。表5.7：燕莎地域高級酒店物業(yè)名稱位置星級客房開業(yè)時間北京麗全部假日酒店朝陽機(jī)場將臺路口47201984北京海逸酒店朝陽將臺西路8號43701990北京皇家大酒店北三環(huán)東路甲3號43621993中旅大廈北三環(huán)東路2號42041995國航萬麗酒店霄云路36號4212漁陽飯店新源西里中街18號44401992亮馬河大廈朝陽東三環(huán)北路8號44781990長城飯店東三環(huán)北路10號51,0071984昆侖飯店朝陽區(qū)新源南路2號57661989凱賓斯基飯店亮馬橋路50號55261992希爾頓飯店東三環(huán)東風(fēng)路1號53401993資料起源：北京旅游統(tǒng)計年鑒(2) 建國門－CBD地域建國門－CBD最早酒店建設(shè)于1982年，是北京最早出現(xiàn)涉外高級酒店區(qū)域。地域現(xiàn)有四、五星級酒店11個，總客房數(shù)為5,644間。其中，五星級酒店6個，總客房數(shù)為3,251間，五星級酒店在區(qū)域高級酒店市場中占據(jù)較大百分比。該地域臨近日壇路使館區(qū)，一直以來是北京市最具代表性商務(wù)集中區(qū)和涉外經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵。現(xiàn)在因?yàn)楸本┦薪ㄔO(shè)CBD計劃，該地域地位更為突出。當(dāng)?shù)赜蜃鳛楸本┥虅?wù)中心區(qū)，存在大量商務(wù)性需求，該類需求對酒店位置、環(huán)境、商務(wù)娛樂設(shè)施、服務(wù)水平等原因全部含有較高要求，這推進(jìn)了區(qū)域酒店向高級化、國際化、高價位方向發(fā)展且在全市含有很強(qiáng)商務(wù)競爭力。表5.8：建國門－CBD地域高級酒店物業(yè)名稱位置星級客房開業(yè)時間建國飯店朝陽建外大街5號44671982京倫飯店朝陽建外大街3號46561984國貿(mào)飯店朝陽建外大街1號45521989賽特飯店朝陽建外大街22號42941991凱萊大酒店朝陽建外南大街2號44241992京廣新世界飯店呼家樓54461990嘉里中心酒店光華路1號5487中國大飯店建外大街1號57161990長富宮飯店建外大街26號53361990國際俱樂部酒店朝外大街21號52731997國際飯店建內(nèi)大街9號59931991資料起源：北京市旅游統(tǒng)計年鑒(3) 王府井地域王府井地域酒店多數(shù)建于1988至1993年，而1999年至也有酒店集中形成供給?，F(xiàn)有12個四、五星級酒店，提供總客房4,965間。其中，五星級酒店7家，總客房數(shù)為3,356間，地域酒店整體水平較高，項目規(guī)模較小。王府井地域酒店市場是在商務(wù)區(qū)形成早期，出于官方接待外賓需要，由旅游集團(tuán)、僑辦、機(jī)管局等單位出面興建。后在此基礎(chǔ)上，依靠于王府井旺盛商務(wù)和旅游資源，區(qū)域酒店市場得以深入發(fā)展。區(qū)域酒店用戶關(guān)鍵包含政府、組織和企業(yè)內(nèi)、外賓和高消費(fèi)力旅游人群。就發(fā)展前景來看，因?yàn)樵摰赜蚪煌ㄝ^為不便，酒店商務(wù)發(fā)展空間較小。表5.9：王府井地域高級酒店物業(yè)名稱位置星級客房開業(yè)時間北京飯店長安街33號58811900貴賓樓飯店東長安街35號52171989王府飯店金魚胡同8號55361989皇冠假日酒店王府井大街48號53821991華僑大廈王府井大街2號54011992天倫王朝飯店王府井大街50號54081990東方君悅酒店東單和王府井大街5531和平賓館王府井金魚胡同3號43441988首全部大酒店前門東大街3號43221992好苑建國酒店建國門內(nèi)大街19號43931999北方佳苑飯店王府井大街218-1號4202王府井大飯店王府井大街57號43481995資料起源：北京市旅游統(tǒng)計年鑒(4) 北三環(huán)地域北三環(huán)地域關(guān)鍵指西直門外大街以北中關(guān)村周圍區(qū)域，現(xiàn)在該區(qū)域共有四、五星級酒店10個，總客房數(shù)5,928個。其中，五星級酒店5個，總客房數(shù)為2,942間，整體市場以四星級酒店為主，整體檔次略低于其它集中區(qū)。區(qū)域內(nèi)高級酒店市場發(fā)展伴隨區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟而逐步發(fā)展。區(qū)域最早高級酒店為建于1954年友誼賓館，是前蘇聯(lián)教授樓，而區(qū)域眾多科研院校和高科技企業(yè)為區(qū)域發(fā)展展現(xiàn)了良好前景。區(qū)域酒店關(guān)鍵用戶包含京西旅游帶帶來旅游需求和區(qū)域各個科研、學(xué)校、部門系統(tǒng)帶來差旅、會議需求。估計中關(guān)村商務(wù)區(qū)快速發(fā)展將帶來區(qū)域商務(wù)需求不停增加。表5.10：北三環(huán)地域高級酒店物業(yè)名稱位置星級客房開業(yè)時間天鴻科苑大酒店海淀知春路25號4394燕山大酒店海淀路甲38號42181989友誼賓館白石橋路3號41,7531954德寶飯店西城區(qū)德寶新園22號42061994中苑賓館西直門外高粱橋斜街18號44151990翠宮飯店知春路53611998香格里拉飯店紫竹院路29號56571987西苑飯店三里河路1號56501954新世紀(jì)飯店首體南路6號57201992世紀(jì)金源大酒店海淀區(qū)板井路69號5554資料起源：北京市旅游統(tǒng)計年鑒5.1.2現(xiàn)在，可查在建4、5星級酒店項目24個，估計在底可向市場提供約10,000套客房；其中，估計5星級酒店項目超出20個，提供客房約9,250套，占未來新增供給90％以上。表5.11：北京市高級酒店物業(yè)未來供給編號名稱地址客房星級開業(yè)時間1莊勝廣場酒店宣武門外大街40052朝外商業(yè)中心C區(qū)朝外大街中段南39643金寶街5號地金寶街40054德勝科技苑H地塊德勝門外大街3504TBD5萬達(dá)廣場建國路40056嘉利來世界貿(mào)易中心新源南路40057中關(guān)村西區(qū)中關(guān)村西區(qū)50058金融街B4區(qū)西城區(qū)金融街B4區(qū)40059天圓廣場酒店東城區(qū)北二環(huán)中軸路400510財富中心朝陽路450511世貿(mào)中心酒店亞運(yùn)村北500512國貿(mào)中心三期國貿(mào)橋西600513銀泰中心大北窯橋西南250514華貿(mào)中心萬豪酒店西大望路600515華貿(mào)中心里茲卡爾頓酒店西大望路320516現(xiàn)代大廈東二環(huán)路TBD517幸福一村幸福一村500518北京國際金融會議中心金融街400519金融街里茲卡爾頓金融街400520金融街B6區(qū)金融街100521瑞城中心酒店亮馬橋路336522五棵松奧運(yùn)籃球館項目五棵松籃球館360523奧運(yùn)村奧運(yùn)村600524電視文化中心（TVCC）工程CBD3005

累計

9362

資料起源：漢博顧問在-，估計共有4、5星級酒店新增供給24至35個（包含上述24家在建酒店），提供客房約15,000套，到估計北京市4、5星級酒店將達(dá)成110家左右。表5.12：北京星級酒店目標(biāo)數(shù)量星級數(shù)量540470323022601200累計800估計未來4年內(nèi)新增供給將達(dá)成已經(jīng)有市場存量42％，年均增加達(dá)成10.0％以上。市場供給高峰將出現(xiàn)在、，估計年新增供給7,000套。從區(qū)位分布來看，CBD、金融街、中關(guān)村、東二環(huán)等區(qū)域?qū)⑹俏磥砉┙o關(guān)鍵集中區(qū)，能夠預(yù)期，未來北京市各個高級酒店集中區(qū)地位將得到加強(qiáng)。北京未來酒店供給檔次將得到提升，包含里茲卡爾頓、萬豪、凱悅在內(nèi)國際頂級酒店品牌將繼續(xù)推進(jìn)其開業(yè)計劃，著名酒店品牌入市預(yù)期將使得北京高級酒店市場更為國際化，而市場競爭加劇和對管理水平依靠將愈加顯著。有必需指出是，以上未來酒店供給統(tǒng)計更多依靠于發(fā)展商所公布開發(fā)計劃及檔次定位，然而，眾所周知是，酒店物業(yè)成功開發(fā)同管理集團(tuán)選擇、內(nèi)外裝修設(shè)計和整體運(yùn)行水平關(guān)系親密，所以以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能最終會和實(shí)際情況有所偏離，尤其是在項目標(biāo)星級檔次方面，這將依靠于旅游局最終評級。供給面分析小結(jié)：到現(xiàn)在為止，北京市共有優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星級）89家，共向市場提供35,596套客房；到初，北京市將估計有24到35家優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星級）投入使用，將向市場提供約10,000-13,000套增量客房；至期間，考慮到奧運(yùn)召開和酒店建設(shè)周期，我們估計08、09、均無新優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)落成并投入使用；至，我們估計優(yōu)質(zhì)酒店市場供給以下表示（基準(zhǔn)估計）：表5.13:至北京優(yōu)質(zhì)酒店供給基準(zhǔn)估計年份優(yōu)質(zhì)酒店房間數(shù)355963844241598449584495844958449585.2需求面分析 影響需求原因?qū)频晡飿I(yè)需求是由旅行推進(jìn)，正是因?yàn)槁眯腥舜魏蜏籼鞌?shù)不停增加，才造成了對酒店物業(yè)需求增加。按旅行目標(biāo)劃分，來京中國外游客關(guān)鍵是：觀光旅游、商務(wù)旅游、參與會議、展覽、活動、探親訪友，其它如：健康療養(yǎng)者、宗教朝拜者、文體科教交流者等所占百分比不大。影響滯留天數(shù)關(guān)鍵原因是旅行活動目標(biāo)，通常來講，商務(wù)旅行滯留天數(shù)要高于觀光旅行滯留天數(shù)，據(jù)北京旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：海外旅游者平均停留時間為4.2天，而中國外省市旅游者停留時間為6.5天。除了上述常規(guī)性影響原因外，還有一點(diǎn)值得關(guān)注影響原因是08北京奧運(yùn)召開，到時會有大批記者、工作人員、觀光者涌入北京，這將會大大推進(jìn)北京市酒店需求。酒店需求發(fā)展趨勢觀光旅游市場方面，北京是中國外旅游者關(guān)鍵目標(biāo)地之一，多年來到北京旅游中國外游客更是快速增加，其旅游收入也快速上升。伴隨中國經(jīng)濟(jì)高速增加，居民生活水平不停提升，中國居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、“五一”、“十一”三個旅游黃金周制度化和規(guī)范化，來京旅游中國游客數(shù)量展現(xiàn)較大增加，北京市酒店市場受益匪淺，中國游客成為三星級以下酒店關(guān)鍵消費(fèi)者；中國（北京）悠久歷史文化背景、穩(wěn)定政治環(huán)境、日趨完善基礎(chǔ)設(shè)施和和全世界大多數(shù)國家關(guān)系穩(wěn)定等原因?qū)⒋龠M(jìn)國際游客來京旅游連續(xù)穩(wěn)定增加；奧運(yùn)成功舉行更將會把北京旅游業(yè)推向一個新層次。商務(wù)旅游市場方面，中國連續(xù)十年經(jīng)濟(jì)增加已經(jīng)吸引超出8000家外國企業(yè)在京設(shè)置代表處和分部；中國作為現(xiàn)在世界發(fā)展速度最快國家，將成為世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中綠島。將會有更多海外投資、商務(wù)交流需要在中國首全部北京發(fā)生。會議、展覽市場方面，基于北京國際交流中心、文化中心和信息中心這么地位，使各類大型會議，國際會議甚至超大型會議、展覽、活動，在北京數(shù)量越來越多，規(guī)模越來越大，這么也一樣形成了對飯店市場一個重大影響，各類經(jīng)濟(jì)論壇、高級會議、大型產(chǎn)品展示會等均在北京各大展館舉行，極大推進(jìn)了北京酒店業(yè)發(fā)展，尤其是對3星級以上高級酒店。在各類展會期間，北京各大鄰近展會高級酒店全部出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，供不應(yīng)求局面已經(jīng)出現(xiàn)。奧運(yùn)方面，為了滿足奧運(yùn)期間酒店擔(dān)心問題，政府采取了三大方法促進(jìn)酒店業(yè)發(fā)展：第一是激勵興建酒店物業(yè)，第二是對現(xiàn)有未評級酒店進(jìn)行檢驗(yàn)評級，對符合標(biāo)準(zhǔn)酒店授予對應(yīng)星級，第三是升級現(xiàn)有酒店物業(yè)，提升其檔次水平。估計未來5年內(nèi)北京酒店供給將大大增加，而政府也將更傾向于激勵在城市四環(huán)路沿線發(fā)展酒店。酒店需求估計海外人士入京旅行帶動酒店需求估計十年來，北京市接待海外人士入京旅行人次穩(wěn)定增加，除因?yàn)镾ARS爆發(fā)而有較大幅度下滑外，其它年份全部保持穩(wěn)定增加，年復(fù)合平均增加率超出9%；圖5.14：海外旅客及旅游外匯收入（1992-）資料起源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理北京接待海外旅游者315.5萬人次，同年北京實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入約32億美元；從客源市場情況看，占總量42%關(guān)鍵客源市場(日本、韓國和美國)分別比、增加80.6%和0.2%；占總量17%傳統(tǒng)客源市場（英國、法國、德國等歐洲國家）比增加66.7%,比下降3.6%；占總量15%港澳臺客源市場分別比前兩年增加46%和7.9%；占總量9%新興東南亞客源市場分別比前兩年增加69.7%和0.1%。海外旅游者在北京關(guān)鍵花費(fèi)包含民航、商品、住宿和餐飲等，住宿占據(jù)海外旅游者來京花費(fèi)16％左右，位居第三。據(jù)旅游部門估計，-，北京接待海外旅游者人數(shù)將以年均7-8%左右幅度遞增（我們?nèi)?.5%）；估計到，增幅會達(dá)成13%，接待海外游客人數(shù)將達(dá)成440萬人，舉行奧運(yùn)會期間(7月--8月)：估計入境旅游者人數(shù)為80萬人次,其中因奧運(yùn)會而額外增加25萬人次；奧運(yùn)會后：至仍將以10%速度增加?；诨鶖?shù)和上述增加率，我們能夠估量出境外人士入京旅行人次，另依據(jù)至國家旅游局統(tǒng)計資料，入境旅游者中入住4、5星酒店百分比約為70%，平均入住天數(shù)為2.6天，平均每個境外人士占用酒店房間數(shù)取0.5間；基于上述假設(shè)，我們估計至境外人士入京旅行對北京優(yōu)質(zhì)酒店需求數(shù)以下表示：表5.15:-境外人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店需求估算單位：萬年份境外旅游人數(shù)337362389440484532估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù)235.9253.4272.3308338.8372.4估算占用房間?天3073293544004404845.2.3十年來，北京市接待境內(nèi)人士入京旅行人次穩(wěn)定增加，除因?yàn)镾ARS爆發(fā)而有下滑外，其它年份全部保持穩(wěn)定增加，年復(fù)合平均增加率超出7%；北京共接待中國旅游者1.24億人次，中國旅游收入約1000億元人民幣。圖5.16：境內(nèi)旅客及旅游收入（1996-）資料起源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理據(jù)旅游部門估計，中國外地來京旅游人數(shù)在以前將以年平均5-6%幅度遞增（我們?nèi)?%），估計到，北京接待中國旅游人數(shù)達(dá)成1.52億人次。另依據(jù)至國家旅游局統(tǒng)計資料，中國旅行者中入住4、5星酒店百分比約為3%，平均入住天數(shù)為4天，平均每人占用酒店房間數(shù)取0.5間；基于上述假設(shè)，我們估計至境內(nèi)人士入京旅行人次以下表示：表5.17:-境內(nèi)人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店需求估算單位：萬年份中國旅游人數(shù)131001375514443151651592316719估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù)393412.65433.28454.95477.69501.58估算占用房間?天786825.3866.57909.89955.391003.2需求面分析小結(jié)：因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢頭，我們估計北京旅游市場將保持穩(wěn)定增加勢頭，這將確保對北京優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)市場需求；奧運(yùn)召開將大大促進(jìn)對北京市優(yōu)質(zhì)酒店需求；至，我們估計優(yōu)質(zhì)酒店市場需求以下表示（基準(zhǔn)估計）：表5.18:至北京優(yōu)質(zhì)酒店需求基準(zhǔn)估計年份優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù)2993631636334403589838242407475.3市場表現(xiàn)分析酒店市場供給和需求相互作用結(jié)果反應(yīng)出來就是酒店入住率和成交價，而入住率又是其中關(guān)鍵先導(dǎo)市場指標(biāo)，我們關(guān)鍵從酒店入住率和價格兩方面來分析北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場市場表現(xiàn)。5.3.1酒店入住率北京酒店入住率水平同星級有很大關(guān)系，多年來，5星級和4星級酒店入住率基礎(chǔ)在67%-68%和70％-72％左右水平上保持穩(wěn)定。而同期3星級酒店入住率則較低，約為55％-66％，2星級和1星級酒店入住率更僅有45％-51％水平。圖5.19：北京優(yōu)質(zhì)酒店(4、5星)入住率走勢（1995-）資料起源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理總來看，5星級酒店入住率較4星級酒店穩(wěn)定。即使現(xiàn)在略低于四星級酒店4-5％。從入住率區(qū)域表現(xiàn)來看，（這是一個對北京酒店業(yè)而言比較正常年份）朝陽、東城、海淀、西城5星級酒店分別為71％、71％、69％、65％，依次下降趨勢基礎(chǔ)同各區(qū)商務(wù)、旅游實(shí)力相當(dāng)。而宣武、崇文及外圍郊區(qū)，憑借部分項目標(biāo)良好表現(xiàn)，入住率維持在70％-80%較高水平。總體而言，北京市各行政區(qū)之間存在發(fā)展不平衡及計劃職能不一樣區(qū)位差異，這差異在4星級以上酒店入住率方面表現(xiàn)更為顯著，這說明越高級酒店越含有全市市場影響力。酒店入住率受SARS這一短期原因沖擊，較之，有較大回落，而對旅游依靠度較高部分酒店，其下落幅度更高。從上表分析來看，多年來北京4、5星級酒店平均入住率全部超出60%（除外），高于全國平均水平，但和廣東、上海等地有一定差距，還有較大提升空間。星級酒店入住率展現(xiàn)特征為：星級高，入住率高；規(guī)模大（單體客房數(shù)量多），入住率高。各酒店入住率水平很大程度上取決于該酒店檔次，著名度和其設(shè)備設(shè)施情況，比如新建或重新裝修酒店入住率通常較高，而租金水平不是入住率決定性原因。另據(jù)統(tǒng)計，北京酒店入住率在每十二個月各時段變動較大，旺季為4月份至10月份，淡季為11月份至第二年3月份。

5.3.25星級酒店平均房價在1999年達(dá)成610元/天低位后，逐步趨于上升，達(dá)成717元/天高點(diǎn)水平，同期4星級酒店平均房價從406元/平方米上升到459元/平方米。同入住率相反，4星級酒店價格歷史走勢更具穩(wěn)定性。多年來，北京市優(yōu)質(zhì)酒店價格總體趨勢是穩(wěn)中有升，因?yàn)镾ARS影響，不管4星級酒店還是5星級酒店全部有小幅回落，但幅度不大。圖5.20：北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星）價格走勢（1995-）資料起源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理現(xiàn)在三星級酒店價格水平維持在240-280元/天水平上，這一價格水平，從1999年至今基礎(chǔ)維持不變，市場發(fā)展處于均衡狀態(tài)。北京高級酒店收入中，客房收入通常僅占40％至60％，而餐飲約占到40％左右水平，而且這一百分比隨項目檔次上升而上升。朝陽區(qū)和東城區(qū)酒店價格水平顯著高于其它城區(qū)，而因?yàn)轫椖坷匣仍颍?星級酒店朝陽區(qū)均價低于東城區(qū)，而5星級酒店則相反。對未來優(yōu)質(zhì)酒店市場表現(xiàn)估計我們用兩種方法來完成對未來北京優(yōu)質(zhì)酒店入住率估計：利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估計未來酒店需求，加上我們統(tǒng)計估算出來供給量，能夠推算出未來入住率；線性回歸估計：即把入住率對歷史海外人士入京旅行數(shù)據(jù)、中國人士入京旅行人數(shù)、和酒店供給量數(shù)據(jù)作線性回歸，得出優(yōu)質(zhì)酒店入住率計算方程，再利用未來旅游人數(shù)估計數(shù)據(jù)和未來供給量數(shù)據(jù)估計出未來優(yōu)質(zhì)酒店入住率。1、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估計法依據(jù)對北京市優(yōu)質(zhì)酒店供給和需求估計數(shù)據(jù)（內(nèi)容見上部分章節(jié)），我們能夠估計出至間優(yōu)質(zhì)酒店供求數(shù)據(jù)，和入住率數(shù)據(jù)，以下表示；圖5.21：北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星）入住率估計1（-）年份需求（萬間?天）109311551221131013961487供給（萬間?天）140315181641164116411641入住率78%76%74%80%85%91%圖5.22:北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星）供求估計（-）2、線性回歸估計法經(jīng)過對1995年至優(yōu)質(zhì)酒店入住率對歷史境外人士入京旅行人數(shù)、中國人士入京旅行人數(shù)和優(yōu)質(zhì)酒店供給量回歸分析，我們得出以下方程式：入住率=-9.6E-06（中國旅游人數(shù)）+0.001498（國外旅游人數(shù)）-4.2E-06（優(yōu)質(zhì)酒店供給量）+0.489733回歸R2高達(dá)0.95，實(shí)際入住率和方程式得出估計入住率相當(dāng)吻合，表明該模型可信度相當(dāng)高。圖5.23：實(shí)際入住率和回歸估計入住率表較圖我們將未來幾年境外人士入京旅行人數(shù)、中國人士入京旅行人數(shù)和優(yōu)質(zhì)酒店供給量估計數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們估計-北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星）入住率以下：圖5.24：北京市-優(yōu)質(zhì)（4、5星）酒店入住率估計2綜合上兩種方法得出結(jié)論，我們能夠看出，正常情況下，北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場將會維持一個良好市場表現(xiàn)，其入住率將會維持在70%以上，在奧運(yùn)召開后兩年，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)酒店物業(yè)新增供給有限（此匯報中我們假定沒有新增供給），我們估計奧運(yùn)會后優(yōu)質(zhì)酒店入住率不僅不會下跌，而且會有較大幅度上升。因?yàn)槭艿綇?qiáng)勁需求支撐，在沒有突發(fā)事件情況下，我們估計至間北京優(yōu)質(zhì)酒店市場價格最少會維持在現(xiàn)有水平，不會有較大幅度波動。市場表現(xiàn)分析小結(jié)：多年來，北京5星級和4星級酒店入住率基礎(chǔ)在67%-68%和70％-72％左右水平上保持穩(wěn)定。多年來，北京5星級和4星級酒店價格基礎(chǔ)在700和450元/間天左右水平上保持穩(wěn)定。至，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率估計將保持現(xiàn)在水準(zhǔn)；在奧運(yùn)召開時和奧運(yùn)召開后兩年，因?yàn)樾略龉┙o很有限，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率會有較大上升。因?yàn)閺?qiáng)勁需求造成高入住率支撐，估計未來幾年內(nèi)北京市優(yōu)質(zhì)酒店價格也會保持穩(wěn)定。5.4 區(qū)域市場分析5.4.1區(qū)位分析本項目在朝陽北路和青年路交界處，靠近建國門CBD商圈和燕莎商圈，和之只有約10分鐘車距。本項目本項目本項目如建優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星）將會在很大程度上是和CBD區(qū)域和燕莎區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店相競爭。因?yàn)槠涑墒炫涮缀蜕虅?wù)氣氛，燕莎地域和CBD地域優(yōu)質(zhì)酒店價格水平和入住率顯著高于其它城區(qū)，尤其是新建5星級優(yōu)質(zhì)酒店，酒店入住客源關(guān)鍵以商務(wù)客人為主。從供給方面來看，項目區(qū)域內(nèi)酒店供給較少：現(xiàn)在項目周圍區(qū)域只有一個4星級華潤飯店。其它如蓮花賓館、芙蓉賓館，京棉招待所等酒店物業(yè)規(guī)模和檔次太低，不會對本項目標(biāo)相關(guān)物業(yè)組成直接競爭；本區(qū)域內(nèi)住邦項目里有一個為寫字樓作配套住邦商務(wù)假日酒店，全部全部是五星級以上配置超豪華套房，但其供給量只有30套。從需求方面看，本項目區(qū)域?qū)儆诮?jīng)典居住型小區(qū)，商務(wù)氣氛較弱，也不靠近旅游景點(diǎn)，其酒店需求環(huán)境通常，但伴隨本項目對面金益國泰寫字樓入住和本項目商業(yè)部分開業(yè)和寫字樓部分入住，這一情況將得到扭轉(zhuǎn)。從價格和入住率方面來看，區(qū)域內(nèi)華潤飯店入住率略高于全市平均水平（入住率為71%，高于全市平均56%入住率），而價格則顯著偏低（實(shí)際平均房價為286元/間天），僅為全市平均水平67％，以價格換市場特征顯著。從項目區(qū)域內(nèi)華潤飯店經(jīng)營情況來看，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有高級酒店經(jīng)營業(yè)績通常，我們將其歸結(jié)為缺乏足夠商務(wù)氣氛支撐，當(dāng)然酒店本身品質(zhì)、特色和管理水平也是其經(jīng)營不良原因。而相鄰CBD和燕莎地域優(yōu)質(zhì)酒店卻有著良好經(jīng)營業(yè)績。在大居住小區(qū)中建優(yōu)質(zhì)酒店不乏成功案例，其中一樣在居住區(qū)西四環(huán)世紀(jì)金源大飯店，因?yàn)槠淞己门涮追?wù)、特色和管理就取得了不俗經(jīng)營業(yè)績。在本案大型SHOPPINGMALL建好以后，將使得本案酒店物業(yè)成為東四環(huán)周圍配套服務(wù)最好優(yōu)質(zhì)酒店，本案酒店成本優(yōu)勢，加上比CBD和燕莎區(qū)域愈加好交通情況，我們相信本案酒店將會從上兩個區(qū)域分流部分商務(wù)客人入住。本案酒店在區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)更多將依靠于項目本身定位、品質(zhì)和酒店管理水平。5.4.2項目周圍現(xiàn)有酒店分析本案選擇項目區(qū)域內(nèi)僅有優(yōu)質(zhì)酒店—華潤飯店作為案例分析對象。5.4..2.1 華潤飯店華潤飯店在朝陽區(qū)建國路35號，是由香港華潤（集團(tuán)）1987年和中國南洋合資興建含有國際水準(zhǔn)四星級豪華飯店，并于1992年5月6日正式開始對外營業(yè)，重新裝修過。華潤飯店緊臨東四環(huán)路，是京通高速路標(biāo)志性建筑，東眺跑馬場和高爾夫球