可行性研究報告范文

河南城建學院本科畢業(yè)設計（論文）目錄PAGEPAGE1西景項目可行性研究報告第一章:項目背景與概況 31.1該項目可行性研究的目的 31.2可行性研究報告的編制依據(jù) 31.3主要技術經(jīng)濟指標 41.3.1技術指標 41.3.2經(jīng)濟指標 41.4報告編制說明 4第二章:投資環(huán)境分析 52.1政策環(huán)境 52.2自然環(huán)境 52.3經(jīng)濟環(huán)境 62.4社會環(huán)境 72.5周圍環(huán)境與設施 7第三章:市場分析 93.12010-2011年度房地產(chǎn)市場調查 93.22012市場趨勢預測 113.3競爭分析 11第四章:項目SWOT分析 134.1項目概況 134.2公共配套條件 134.3總體項目規(guī)劃 134.7建筑規(guī)劃 14第五章項目實施進度計劃橫道圖 16第六章:投資估算及資金籌措 176.1項目總投資估算表 176.2分項投資估算表 186.3資金籌措方式與來源 18第七章:財務效益指標分析 19損益表 19第八章:項目經(jīng)濟效益評價 208.1盈利能力分析 208.1.1項目全部資金流量表 208.1.2自有資金現(xiàn)金流量表 218.2償債能力分析 228.2.1采用成本測算法預測單價 228.2.2利潤與利潤分配表 238.2.3資金來源與運用表 248.2.4貸款還本付息表 258.2.5資產(chǎn)負債表 26第九章:風險分析 279.1盈虧平衡分析 279.2敏感性分析 27第十章:項目評價結論 3010.1評價結論匯總表 3010.2評價結果 30附表（無） 30河南城建學院本科畢業(yè)設計（論文）第二章投資環(huán)境分析第一章:項目背景與概況1.1該項目可行性研究的目的(1)避免錯誤的投資決策。由于科學技術、經(jīng)濟和管理科學變化很快,市場競爭激烈,客觀要求在進行投資決策之前做出準確判斷。(2)減小項目的風險性。現(xiàn)代化的工程項目規(guī)模大,投資額大,如輕易做出投資決策,一旦遭到風險,損失太大。(3)避免項目方案多變。工程項目方案的可靠性、穩(wěn)定性是非常重要的。項目方案的多變會造成人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。(4)對項目因素的變化心中有數(shù)。時項目在施工過程中或項目竣工后,可能出現(xiàn)的某些因素的變化后果做到心中有數(shù)。(5)達到最佳經(jīng)濟效果。投資者往往不滿足于一定的資金利用率,要求在多個可能的投資方案中優(yōu)選最佳方案。1.2可行性研究報告的編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2）《平頂山市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（4）《住宅設計規(guī)范》（5）《住宅建筑設計標準》（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（9）《平頂山市發(fā)改委關于核準平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司西景住宅小區(qū)項目申請報告的批復》（10）河南省《建筑工程預算定額》及相關價格信息（11）項目用地情況（12）項目設計方案（13）項目選址綜合因素評定。1.3主要技術經(jīng)濟指標1.3.1技術指標（1）本項目占地165畝,規(guī)劃總建筑面積40萬㎡,住宅建筑面積33萬㎡,容積率2.990,綠化率42%；（2）選用金色質感外立面,局部飾以雕花腰線點綴,以黑黃紅糅合咖啡色為主色調；（3）公建以玻璃、鋼構件、鋁材、石材等現(xiàn)代新型環(huán)保名品材料為主。1.3.2經(jīng)濟指標（1）項目總投資:76214.00萬元（2）財務凈現(xiàn)值:5763.21萬元（3）財務內部收益率:24.5%（4）靜態(tài)投資回收期:2.70年1.4報告編制說明本可行性研究報告是決定項目最終是否投資建設的重要依據(jù)和指導項目建設實施的綱領性文件,本項目可行性研究由平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司及平頂山建筑設計院共同承擔。本報告是在對該項目有關自然、社會、經(jīng)濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益的基礎上綜合論證項目建設的必要性,財務的盈利性,經(jīng)濟上的合理性,技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性。第二章:投資環(huán)境分析2.1政策環(huán)境2011年2月末國家出臺限購政策,(以家庭為單位,每個家庭只能購買一套住房)。同期,住建部與各省、自治區(qū)、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性住房目標責任書》,完成1000萬套保障性住房的任務。其目的在于調整房地產(chǎn)供應結構,增加供應種類,滿足不同層次的需求；使房地產(chǎn)行業(yè)進入一個較健康的發(fā)展道路。2011年5月,發(fā)改委下達指令,發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的通知,從此商品房項目實行一房一價制度。兩個月后限購政策升級,部分二三線城市被納入其中,并采取限購、限價雙行線,與此同時國務院要求個地方政府擬定房價調控目標,并對全國70個大中城市進行房價監(jiān)管。從11月初溫家寶總理在圣彼得堡總理會議上提出房地產(chǎn)調控將持續(xù)下去,這也明確了政府對房地產(chǎn)調控的決心,預示著明年政策將不會有松動。本屆政府面臨2012年換屆,在本屆任期內房價越調控越高的現(xiàn)象屢次發(fā)生,已影響到政府的公信力,已使民怨沸騰,所以促使本屆政府下大決心進行房價調控,房價是硬指標,已成為政治任務。2.2自然環(huán)境(1)該項目把自然環(huán)境充分的融入景觀設計之中,通過豐富的景觀設計類型,合理的規(guī)劃布局,把建筑的歐式風格延伸到小區(qū)的景觀規(guī)劃中,創(chuàng)造高品質住宅小區(qū)。主題以方案名字“悅”為概念展開構思設計通過新型的設計理念,新型的設計元素的交叉分割綜合把視覺、嗅覺、聽覺、觸覺、感覺融合為一體化,體現(xiàn)主題“舞韻”——“靈、水、躍、音”,的設計宗旨。設計理念“尊”——王者之尊的氣度,展開優(yōu)雅的時尚生活“庭”——閑看庭前花開花落“游”——于曲徑通幽處漫步回家總體布局“一主軸三副軸四組團十五景點”的總體景觀方案構思。(2)70平方公里平西湖與項目緊相毗鄰,碧波浩淼里岸柳依依、飛花縈繞,既有湖的秀姿又有海的氣魄,極致豪奢的自然尺度,專屬上流名士所享。風景秀麗的香山寺,碧樹藍天的湖濱公園、祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶環(huán)伺項目周邊,極綠的生態(tài)世界,盡顯皇家行宮的奢貴氣派。(3)西景置身新城區(qū)核心位置,毗鄰中央行政區(qū)、金融中心、文化休閑區(qū)等醇熟城市配套,公交近在咫尺；近鄰鄭堯、漯平落、許平南等高速公路；新老城區(qū)之間由6條城市干道快捷相連,四通八達的便利交通讓新城區(qū)價值赫然崛起,坐享價值提升魅力。(4)投資4000萬傾力打造鷹城首家5000㎡五星級私屬會所,定制鷹城精英人士品質生活,開辟一方兼顧生活與社交功能的私密領地,配備室內標準泳道、羽毛球館、咖啡廳、茶室、瑜伽房、美容院、桌球室、SPA水療吧、雪茄吧……營造出極具質感的生活品位和優(yōu)雅的生活享受。2.3經(jīng)濟環(huán)境2009以來,全球經(jīng)濟危機蔓延,處于反危機與反衰退的階段,中國經(jīng)濟的機遇與挑戰(zhàn)并存。目前正值中國房地產(chǎn)行業(yè)大變革、大發(fā)展的時代,在新經(jīng)濟形勢下認識局勢掌控方向,對房地產(chǎn)行業(yè)所受到的影響和未來的發(fā)展態(tài)勢予以翔實的剖析,無論是對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展,還是對房地產(chǎn)行業(yè)在具體工作中的突破都具有積極的指導作用。那么,在新經(jīng)濟形勢下,我國房地產(chǎn)行業(yè)會受到怎樣的影響？而我國房地產(chǎn)企業(yè)又該如何分析當前發(fā)展形勢、制定應對策略呢？最重要的,又如何在危機中尋找機遇,獲得更大的發(fā)展呢？2012年,國際經(jīng)濟環(huán)境更趨嚴峻對我國形成較大的周期性調整壓力,我國房地產(chǎn)還面臨生產(chǎn)要素價格上升、市場需求結構變化和節(jié)能減排等政策性導向所形成的結構性調整壓力,但我國仍然處于工業(yè)化、城市化雙加速的發(fā)展戰(zhàn)略機遇期,國內儲蓄率較高,外匯儲備充裕,基礎設施投資空間充分,國內消費市場潛力較大,在科學發(fā)展觀指導下進一步完善社會主義市場經(jīng)濟體制將激發(fā)國內各方面發(fā)展積極性。因此,我國經(jīng)濟仍具有應對各種困難和挑戰(zhàn)的活力和潛力。2.4社會環(huán)境中國從改革開放至今,三十余年的發(fā)展之路主要靠出口和投資。消費占GDP得比例大大小于發(fā)達國家。于是GDP的飛速發(fā)展被誤解為是中國經(jīng)濟的高速起飛。其實不然,GDP的計算方法本就有誤。它只注重數(shù)量上的大,而忽略了社會的主體人。隨著社會的發(fā)展,大學的不斷擴招和新生代農民工對城市的依賴感增強。房地產(chǎn)市場的需求日益壯大。那些很容易得到銀行貸款的國企,都將那些“虛靡資金”融入到房地產(chǎn)市場,不斷膨脹這個泡沫。中國樓市中有將近26%的空置。一些大城市中的空置率更高,甚至超過百分之五十。房地產(chǎn)脫離了它“大庇天下寒士俱歡顏”的軌道,走向了作為投資的市場。而中國卻有百分之八十五的居民購買不起商品房。官員考核機制在很大程度上決定了中國的各種社會現(xiàn)象。城市的治理需要那些在官場上打拼的人。只要有利于升遷的事情,他們都會積極去做?？梢韵胂?如果干部考核機制中去除了對招商引資數(shù)額、GDP總量、財政收入等硬性指標,而代之以教育、衛(wèi)生和居民生活質量滿意度等軟指標,城市的主要道路還能這樣步步走向深淵嗎？在一個政府主導的國家,政府的作為在很大程度上決定了中國整個社會的走向。因此官員的激勵制度和考核指標深深地影響了社會結構?！靶判?比黃金和石油都要重要”溫總理的這句話永遠適用于現(xiàn)在的中國。不是對社會精英們說的,是對普通百姓們的肺腑之言。我們會有信心,只是希望政府能夠給我們創(chuàng)建一個適合信心生存的環(huán)境。2.5周圍環(huán)境與設施（1）西側是規(guī)劃中的公共汽車站和新城區(qū)規(guī)劃中的第一醫(yī)院。（2）在小區(qū)的西北方向,是規(guī)劃中的一所小學 。（3）從小區(qū)步行十分鐘即可達到白龜山水庫,另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項目周邊。（4）南側為平頂山市河南城建學院。（5）在小區(qū)的東面是規(guī)劃中的商業(yè)市場,北面是平寶大道,為您提供了便利的交通。（6）在小區(qū)的周邊,平頂山衛(wèi)校、湖光小學、金世紀中學、黃岡中學、平頂山市七中等院校,為您的孩子提供從小學到大學的全套教育,中國銀行、農村信用社等金融機構。（7）社區(qū)廣場、社區(qū)超市、社區(qū)商業(yè)街分布四周,小區(qū)設有兩個大型網(wǎng)球場、兒童樂園、幼兒園和老年撞球場。（8）耗資近4000萬打造的3000平米的頂級會所；大型的室內恒溫游泳池、羽毛球館、桌球館、瑜伽房、健身房、美容院、咖啡屋、休閑茶座、棋牌室等活動場所也是一應俱全。（9）5萬平方米的大型中心園林景觀,休閑廣場、雕塑小品、噴泉流水、歐式廊亭等豐富的歐式園林元素點綴園中。（10）采用新古典主義建筑風格,在規(guī)劃中以環(huán)境生態(tài)為先導,充分利用了坡地的地形地勢,形成了層層退臺、逐漸增高的三級階梯式平面布局。（11）園林景觀和綠化的規(guī)劃充分結合地形地勢來進行設計,同時與水景、山景和園景層層結合,形成階梯式、錯落有致、極具韻律的坡地建筑群落。（12）超過5萬平方米的超大型中心園林景觀,大大加強了小區(qū)的城市花園式社區(qū)環(huán)境特色。河南城建學院本科畢業(yè)設計（論文）第三章市場分析第三章:市場分析3.12010-2011年度房地產(chǎn)市場調查2011年5月份,平頂山市城區(qū)商品房上市面積9.93萬平方米,上市量同比減少67.1%,環(huán)比增長1.56倍；月末累計可售面積78.61萬平方米,同比增長80.3%,環(huán)比增長2.7%。其中:商品住房上市面積9.24萬平方米,同比減少65.2%,環(huán)比增長1.85倍；月末累計可售面積67.88萬平方米,同比增長93.7%,環(huán)比增長3.1%。5月份,城區(qū)商品房銷售面積7.33萬平方米,成交量同比增長26.3%,環(huán)比減少16.2%；銷售金額2.54億元,成交額同比增長31.2%,環(huán)比減少6.8%；銷售均價3457元/平方米,同比下降0.1%,環(huán)比上漲11.2%。其中:商品住房銷售497套,同比增長32.5%,環(huán)比減少32.7%；銷售面積6.50萬平方米,同比增長38.6%,環(huán)比減少23.6%；銷售金額2.07億元,同比增長30.8%,環(huán)比減少20.3%；銷售均價3181元/平方米,同比上漲1.3%,環(huán)比上漲4.3%。5月份,城區(qū)商品住房銷售套型主要集中在90～120平方米、120～144平方米等套型上,分別銷售133套、177套,占本月商品住房總銷售量的27%、36%；60～90平方米成交56套,占11%；大套型144平方米以上銷售122套,占24%；小套型60平方米以下成交10套,占2%,占比最少。城區(qū)商品住房銷售價位集中在2500～3000元/平方米、3000～4000元/平方米等價位上,分別銷售210

套、188套,占本月商品住房總銷售量的42%、38%；1500～2500元/平方米銷售60套,占12%；高價位4000元/平方米以上銷售32套,占6%；低價位1500元/平方米以下銷售8套,占2%,占比最少。5月份,城區(qū)二手房成交面積3.17萬平方米,同比增長25.0%,環(huán)比增長14.1%；成交金額0.56億元,同比增長24.7%,環(huán)比減少20.6%。其中：二手住房成交397套,同比增長29.3%,環(huán)比增長20.3%；成交面積3.17萬平方米,同比增長25.2%,環(huán)比增長15.5%；成交金額0.56億元,同比增長25.1%,環(huán)比減少18.6%。5月份,城區(qū)二手住房銷售套型主要集中在60平方米以下、60～90平方米等套型上,分別銷售203套、106套,占本月商品住房總銷售量的51%、27%；90～120平方米成交50套,占13%；120～144平方米成交34套,占9%;大套型144平方米以上4套,占1%,占比最少。3.22012市場趨勢預測由以上最新資料可以得知,平頂山房地產(chǎn)市場受到了政策的一定影響,并沒有持續(xù)2010年的高漲勢頭,但是并未像一二線城市受到那么大的沖擊,所以是保持一定的彈性,在2012年平頂山市房地產(chǎn)雖然存在一定的風險但也是有一定潛力的。3.3競爭分析附近有常綠九天莊園、翠林藍灣.尚郡、建業(yè)桂園、新城銘座、君臨天下2期榮御等建設項目。編號名稱占地建筑面積綠化率容積率其他1九天莊園257畝24萬㎡41%1.79道路面積為37%（95畝）,停車位約800個,建筑密度為22%2翠林藍灣.尚郡23353.2㎡39000㎡35%1.68建筑覆蓋率達25%3建業(yè)桂園109.67畝26.8萬㎡41.2%3.25總戶數(shù)541戶。項目分二期開發(fā)項目規(guī)劃建筑密度僅28.7%,4新城銘座1992.9㎡7001.2㎡37.6%2.64主要戶型為:一室一廳和兩室一廳兩種戶型。5君臨天下2期榮御9600㎡55485㎡39.8%3.18小區(qū)商業(yè)樓頂設置獨立的花園,花園內設有景觀水池、綠地,住宅入口和活動空間與商業(yè)活動空間相互不干擾河南城建學院本科畢業(yè)設計（論文）第四章項目swot分析第四章:項目SWOT分析4.1項目概況(1)項目名稱西景住宅小區(qū)（2）建設單位平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司（3）項目建設場地占地:165畝總建筑面積:33萬㎡（4）地理位置新城區(qū)龍翔大道與學府路交匯處（5）規(guī)劃用地性質出讓4.2公共配套條件常綠·大悅城置身新城區(qū)核心位置,毗鄰中央行政區(qū)、金融中心、文化休閑區(qū)等醇熟城市配套,項目西側是規(guī)劃中的公交車站,旁邊為規(guī)劃中的小學。湖光小學、黃岡中學、市七中、城建學院、市衛(wèi)校等學校分布四周。此外,還有新城區(qū)規(guī)劃中的第一醫(yī)院,為健康高品質生活保駕護航。中國銀行、建設銀行,豫達未來大酒店、大河錦江等機構為業(yè)主提供便捷的金融、商務服務。置業(yè)常綠·大悅城,繁華生活觸手可及。4.3總體項目規(guī)劃（1）項目定位為:以居民住宅為主,本著領先城市規(guī)劃設計理念堅持以為本的思想,努力營造一個功能布局合理、結構清晰、交通便利、適宜居住的安靜、衛(wèi)生、舒適的具有鮮明特色的現(xiàn)代化城市生態(tài)居住區(qū),充分利用基地的自然條件和資源,強調創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,把自然環(huán)境充分的融入景觀設計之中,通過豐富的景觀設計類型,合理的規(guī)劃布局,把建筑的歐式風格延伸到小區(qū)的景觀規(guī)劃中,創(chuàng)造高品質住宅小區(qū)。（2）項目主題:以方案名字“景”為概念展開構思設計通過新型的設計理念,新型的設計元素的交叉分割綜合把視覺、嗅覺、聽覺、觸覺、感覺融合為一體化,體現(xiàn)主題“舞韻”——“靈、水、躍、音”,的設計宗旨。（3）設計理念：“尊”——王者之尊的氣度,展開優(yōu)雅的時尚生活“庭”——閑看庭前花開花落“游”——于曲徑通幽處漫步回家總體布局“一主軸三副軸四組團十五景點”的總體景觀方案構思。一主軸——主入口到會所入口聯(lián)結的中心景觀水系。三副軸——生態(tài)養(yǎng)生休閑綠廊。用地形坡地,林陣水溪,濕地湖面,健身娛樂,陽光草坪等形成綠意盎然的室外氧吧空間。四組團——舞悅之姿（躍韻）,弦瑟和鳴（音韻）,晨露之音（靈韻）,和、荷風蕩漾（水韻）。對各個組團的設計以簡潔實用為主旨,提供不同的景觀主題,各個年齡段的人群提供不同的休閑活動場所和交流空間。創(chuàng)造兼具觀賞性與參與性的人性化活動空間；（4）種植設計:本方案的而種植設計主要是以鄉(xiāng)土樹種為主,引用樹種為輔的設計原則。不僅注重植物四季景觀的營造,室外空間的組織,空間氛圍的渲染,而且還強調使用有利于健康的綠色生態(tài)樹種與觀賞性綠化植物的結合。另外,還重綠化系統(tǒng)和環(huán)境設計的層次性,需選用高,中,低不同植物的有機搭配和色彩組織,注重整體的綠化配置的季節(jié)性搭配與地方特色,以求形成小區(qū)層次分明,豐富的整體綠化效果。擴初設計景觀A組團以“水韻”為設計主題,圍繞“舞韻”湖進行景點的布置與分布。主要入口景觀的營造采用規(guī)則式設計,首先進入入口是一個方形的時令花卉花池,花池兩邊設置有采用歐式的景觀材料樹池的景觀樹列鑲嵌在景觀道路的中間,花池前方設置一個長方形的涌泉水池,水池旁邊布置帶有花缽的特色石柱,裝點歐式風格的景觀,兩邊的樹列之間放有體現(xiàn)歐式景觀的浮雕式文化柱。4.7建筑規(guī)劃占地面積:165畝

建筑面積:330000平方米戶數(shù):1300余戶戶型:面積從88平方米到143平方米不等房等樓棟:31棟樓停車位:1600多個停車位景觀:5萬平米園林房間類型:(3+1)房2廳2衛(wèi)建筑面積117.37㎡(3+1)房2廳2衛(wèi)建筑面積119.59㎡(4+1)房2廳2衛(wèi)建筑面積150.7㎡（4+1）房2廳2衛(wèi)建筑面積98.72㎡(4+1)房2廳2衛(wèi)建筑面積124.89㎡河南城建學院本科畢業(yè)設計（論文）第五章項目實施進度計劃橫道圖第五章項目實施進度計劃橫道圖序號計劃內容2012年2013年2014年45678910111212345678910111212341可研編制與審批2初步及施工圖設計與審查3前期準備4設計招標5工程施工6裝飾裝修7人員培訓8竣工驗收河南城建學院本科畢業(yè)設計（論文）第六章投資估算及資金籌措第六章:投資估算及資金籌措6.1項目總投資估算表單位:萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)投資建設76214.00不含融資費1.11.21.31.41.51.61.71.8土地費用前期工程費房屋開發(fā)費管理費其他費開發(fā)期稅費不可預見費財務費用10959.022970.8955506.531881.0302100.452796.080融資費用2經(jīng)營資金03項目總投資76214.003.13.23.3開發(fā)成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營成本76214.00006.2分項投資估算表序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計2012201320141開發(fā)總投資1.1土地費用10959.023945.255260.331753.441.2前期工程費2970.891069.521426.03475.341.3房屋開發(fā)費55506.5319982.3526643.138881.051.4管理費1881.03677.17902.89300.971.5其他費用00001.6開發(fā)期稅費2100.45756.161008.22336.071.7不可預見費2796.081006.591342.12447.37小計76214.0027437.0436582.7212194.242資金籌措2.1自有資金14687.0011240.003447.000.002.2銷售收入47600.0017136.0022848.007616.002.3貸款10956.0010956.00002.4其他0000小計73243.0039332.0026259.007616.006.3資金籌措方式與來源自有資金、銷售收入、貸款。河南城建學院本科畢業(yè)設計（論文）第七章財務效益指標分析第七章:財務效益指標分析損益表項目行次月數(shù)項目累計數(shù)一、營業(yè)收入125123354.00減:主營業(yè)務成本22576254.98營業(yè)費用3252467.08主營業(yè)務稅金及附加4256784.47二、主營業(yè)務利潤52537847.47加:其他業(yè)務及利潤6250減:管理費用7251881.03財務費用8253207.26三、營業(yè)利潤92532759.18加:投資收益10250補貼收入11250營業(yè)外收入12250減:營業(yè)外支出13250加:以前年度損益調整14250四:利潤總額152532759.18減:所得稅162510810.53五、凈利潤172521948.65河南城建學院本科畢業(yè)設計（論文）第八章項目經(jīng)濟效益評價第八章:項目經(jīng)濟效益評價8.1盈利能力分析8.1.1項目全部資金流量表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2012201320141現(xiàn)金流入1.1銷售收入123354.0014807.4449209.9259336.64小計123354.0014807.4449209.9259336.642現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資76214.0027437.0436582.7212194.242.4銷售費用2467.08888.151184.20394.732.5經(jīng)營稅費8079.692908.693878.251292.752.6土地增值稅13152.004734.726312.962104.322.7所得稅10810.533891.805189.051729.68小計110723.3039860.4053147.1817715.723凈現(xiàn)金流量-25052.96-3937.2641620.924累計凈現(xiàn)金流量-25052.96-28963.22 12657.705折現(xiàn)系數(shù)10％1.00000.90910.82646折現(xiàn)值-25052.96-3579.3634395.537累計折現(xiàn)值-25052.96-28632.325763.218折現(xiàn)系數(shù)i20%1.00000.83330.68459折現(xiàn)值-25052.96-3280.9228489.5210折現(xiàn)系數(shù)i25%1.00000.80000.640011折現(xiàn)值-25052.96-3149.8126637.39計算指標IRR1=24.5%NPV(10%)=5763.21靜態(tài)投資回收期=2.708.1.2自有資金現(xiàn)金流量表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2012201320141現(xiàn)金流入1.1銷售收入123354.0014807.4449209.9259336.64小計123354.0014807.4449209.9259336.642現(xiàn)金流出2.1自有資金14687.0011240.003447.000.002.2預售收入用于產(chǎn)品投資47600.0017136.0022848.007616.002.3經(jīng)營稅費8079.692908.693878.251292.752.4銷售費用2467.08888.151184.20394.732.6土地增值稅13152.004734.726312.962104.322.6所得稅10810.533891.805189.051729.682.7貸款本金償還10956.003944.165258.881752.962.8貸款利息支付1972.05709.94946.58315.53小計109724.3545453.4649064.9215205.973凈現(xiàn)金流量13629.65-30646.02145.0044130.674累計凈現(xiàn)金流量-30646.02-30501.0213629.655折現(xiàn)系數(shù)10%1.00000.90910.82646折現(xiàn)值-30646.02131.8236469.597累計折現(xiàn)值-30646.02-30514.205955.398折現(xiàn)系數(shù)15%1.00000.86960.75629折現(xiàn)值-30646.02126.0933371.6110折現(xiàn)系數(shù)20%1.00000.83330.684511折現(xiàn)值-30646.02120.8330207.44計算指標NPV（10%）=5955.39IRR2=19.5%靜態(tài)投資回收期=2.848.2償債能力分析8.2.1采用成本測算法預測單價序號項目名稱單價（元/㎡）相關系數(shù)取值標準及說明1建安費用1600100%按建筑工程造價標準取2市政費用16010%按照建安費用10%計取3相關稅費241.5%按照建安費用1.5%計取4建造成本1784=1+2+35工程附加費用16010%按照建安費用10%計取6專業(yè)人士費用714%按照建造成本3-5%計取7管理費用603%按照4+5+6的1%-3%計取8不可預見費834%按照4+5+6+7的3%-5%計取9銷售費用1203%按照銷售價格3%計取10成本費用2278成本費用=4+5+6+7+8+911貸款利息1915.31%按一年期貸款利率計取12利潤57025%按照成本費用的15%-35%計取13成新率90%根據(jù)現(xiàn)場勘察和建筑物的經(jīng)濟壽命,確定成新率14建筑物重置單價2738=(10+11+12)*1315宗地樓面熟地單價100016估價對象單價

（元/㎡）3738宗地樓面熟地單價+建筑物重置單價銷售收入的測算:上面已估算可銷售面積價格為3738元/㎡,可銷售面積為33萬㎡,分年度的銷售收入:項目201220132014合計可銷售面積11880015840052800330000銷售收入44407.4459209.9219736.64123354.008.2.2利潤與利潤分配表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2012201320141銷售收入123354.0044407.4459209.9219736.641.1銷售收入123354.0044407.4459209.9219736.641.2出租收入2經(jīng)營成本76254.9827451.7936602.3412200.852.1銷售成本76254.9827451.7936602.3412200.853經(jīng)營稅費8079.692908.693878.251292.753.1銷售稅費8079.692908.693878.251292.753.1.1營業(yè)稅及附加6784.472442.413256.551085.513.1.2交易及印花稅1295.22466.28621.70207.244銷售費用2467.08888.151184.20394.735財務費用3207.26 1154.611539.48513.176土地增值稅13152.004734.726312.962104.327開發(fā)利潤32759.1811793.3015724.415241.478所得額11793.3015724.415241.479所得稅10810.533891.805189.051729.6810稅后利潤21948.657901.5010535.363511.7910.1應付利潤4389.371580.302107.72702.3510.2未分配利潤17559.286321.208427.642809.448.2.3資金來源與運用表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2012201320141資金來源1.1銷售收入123354.0014807.4449209.9259336.641.2自有資金14687.0011240.003447.000.001.3貸款10956.0010956.000.000.00小計2資金運用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本76214.0027437.0436582.7212194.242.4經(jīng)營管理費2.5銷售費用2467.08888.151184.20394.732.6財務費用3207.261154.611539.48513.172.7經(jīng)營稅費8079.692908.693878.251292.752.8土地增值稅13152.004734.726312.962104.322.9所得稅10810.533891.805189.051729.682.10應付利潤4389.371580.302107.72702.352.11各期還本付息16347.696321.208427.641559.25小計134667.6248916.5165222.0220529.098.2.4貸款還本付息表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營開發(fā)期 2012201320141貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計0.006956.002956.001.1.1本金6956.002956.001.1.2利息0.000.000.001.2本期貸款10956.0010956.00001.3本期應計利息1061.9377.98479.96203.961.4本期本金歸還10956.004000.004000.002956.001.5本期利息支付1061.9377.98479.96203.961.6期末貸款本息累計6956.002956.000本年年利率6.90%6.90%6.90%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收2.2未分配利潤17559.286321.208427.642809.442.3其他8.2.5資產(chǎn)負債表序號項目2012201320141資產(chǎn)16337.7822924.9824049.141.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應收賬款1.1.2存貨10107.409356.621607.381.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負債及所有者權益2.1流動負債總額2.1.1應付賬款2.1.2短期借款2.2借款2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款6956.002956.000.00負債小計6956.002956.000.002.3所有者權益2.3.1資本金11240.0014687.0014687.002.3.2資本公積金2.3.3應付利潤1580.302107.72702.352.3.4累計未分配利潤6321.2014748.8417559.28所有者權益小計19141.5031543.5632948.63河南城建學院本科畢業(yè)設計（論文）第九章風險分析第九章:風險分析9.1盈虧平衡分析總銷售收入S=PQ總成本C=F+VQ總利潤B=S-C當總成本C=F+VQ時V=(C-F)/Q=(76214.00-24111.02)/330000=1578.88（元）即銷售面積的盈虧平衡點為:Q。=F/(P-V)=24111.02/(3738-1578.88)=11.17萬(平方米)9.2敏感性分析NPV（IRR）=Σ（CI-CO）t（1+IRR）-t銷售收入變化對IRR影響情況計算表變化率201220132014累計2012與2013-5%14067.0746749.4256369.81-10%13326.7044288.9353402.98-15%12586.3241828.43250436.145%15547.8151670.4262303.4710%16288.1854130.9165270.3015%17028.5656591.4168237.14減去小計得凈現(xiàn)金流量39860.4053147.1817715.72對應上列-5-25793.33-6397.7638654.09-10-26533.70-8858.2535687.26-15-27094.08-11318.7532720.425-24312.59-1476.7644587.75-25789.3510-23572.22983.7347554.58-22588.4915-22831.843444.2350521.42-19387.61折現(xiàn)率10%1.00000.90910.8264-5-25793.33-5816.2031943.74-31609.53-10-26533.70-8053.0429491.95-34586.74-15-27094.08-10288.7427040.16-37382.825-24312.59-1342.5236847.32-25655.1110-23572.22894.3139299.10-22677.9115-22831.843131.1541750.90-19700.69計算IRR最后累計-512%1.00000.89290.7972-25793.33-5193.2830815.04-171.5710%334.21IPP11.3%-10—-15—535%1.00000.74070.5487-24312.59-1093.8424465.30-941.1330%1.00000.76920.5917-24312.59-1135.9226382.57934.06IRR32.5%1045%1.00000.68970.4756-24312.59678.4822616.96-1017.1540%1.00000.71340.5103-24312.5