2024年上半年成都房地產(chǎn)市場回顧與展望-CBRE

2024年上半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應短暫放緩，僅錄得位于東大街子市場的甲級樓光環(huán)中心一號樓交付，新增辦公面積約3.5萬平方米，系自2018年下半年以來的最低半年供應量。著眼需求端，上半年凈吸納量錄得約7.8萬平方米，盡管同比環(huán)比均實現(xiàn)改善，但實際市場租賃活躍度回暖有限，增量需求疲軟，市場去化主要由非標樓宇、園區(qū)或老舊物業(yè)升級搬遷至優(yōu)質(zhì)樓宇的租賃成交主導，需求占比達54.4%。另一方面，自去年起行業(yè)調(diào)整引致的大面積退租暫告市場，上半年除個別第三方辦公空間運營商的騰退外，市場整體趨于穩(wěn)定。相應地，市場整體空置率較去年末下降0.6個百分點至24.1%；累積的去化壓力令業(yè)主進一步擴大商務條件的可談空間，同時積極推出具有競爭力的特價房源，導致市場平均租金較去年末下降3.9%，跌幅逐季擴大。值得關注的是，大面積租戶在甲級樓的議價能力不斷提高，并顯著高于乙級樓。據(jù)上半年統(tǒng)計的近400筆甲、乙級樓的成交案例分析，1,000平方米及以上面積段的成交案例在甲級樓宇落地的平均賬面租金，低于小面積成交案例約每月每平方米14.2元；而這一對比在乙級樓宇中卻為正差。上述數(shù)據(jù)反映，增量需求有限的市場背景下，業(yè)主更愿意以更為彈性靈活的商務條件進行談判，吸引對租金單價敏感度更高的大面積品質(zhì)租戶。相較之下，中小面積段的租戶則更多控制租賃成本總預算。20.1%、13.0%。聚焦細分行業(yè)，雖然包括云計算、大數(shù)據(jù)等的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)依然主導TMT類需求，占比57.6%，但頭部企業(yè)持續(xù)加碼本地生活服務賽道值得關注，上半年市場錄得該類型大面積租賃案例落地，帶動消費互聯(lián)網(wǎng)的需求占比半年環(huán)比顯著增長20.4個百分點至27.8%；同時，電商平臺及相關服務商的搬遷、升級類成交亦推動該類需求占比半年環(huán)比增長2個百分點至9.2%。金融業(yè)方面，普惠金融、保險仍處領銜地位，共占比金融業(yè)需求的近2/3；此外，期貨、金融科技等細分領域亦在上半年衍生增量需求，帶動金融業(yè)動能呈現(xiàn)更多樣化的發(fā)展趨勢。就房地產(chǎn)建筑業(yè)而言，以13.0%的需求占比重回前三，主要得益于央企、國企背景的建筑工程類企業(yè)和房地產(chǎn)服務商的擴張。展望2024年下半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應回升，約65萬平方米的樓宇預計交付，將推動總存量在年末突破千萬；其中，62.4%的供應將落于天府新區(qū)，區(qū)域去化壓力將進一步加大。與此同時，順應辦公需求靈活、多樣的趨勢，第三方辦公服務商預計保持擴張態(tài)勢；存量樓宇也將繼續(xù)積極應變求進，通過改造空置房源以推出精裝、定制類產(chǎn)品。因此，下半年供應端不僅量升，亦將呈現(xiàn)更多元化的辦公產(chǎn)品，市場競爭或?qū)⒓觿?。但這也給企業(yè)提供了更多辦公選擇。預計下半年企業(yè)將持續(xù)通過整合、搬遷辦公面積來尋求最優(yōu)的解決方案，實現(xiàn)降本增效。特別是以價換量或?qū)⒅鲗曜赓U策略，樓宇之間的租金差值縮小令租賃窗口期擴大，也模糊了升級與搬遷兩種活動間的界定。追溯過去兩年，升級、搬遷合計的需求占比從14.1%顯著增長至54.4%。而目前租戶市場下，搬遷與升級預計均能實現(xiàn)成本控制，相較于過去的租約，企業(yè)持同樣甚至更低的租賃總成本（包括租金、物業(yè)費、搬遷及裝修等費用）或?qū)⒛苌壍礁咂焚|(zhì)的樓宇。因此，更多企業(yè)借機優(yōu)化辦公資產(chǎn)組合，通過搬遷換租來實現(xiàn)降本增效和品質(zhì)提升的雙贏。另一方面，對于擁有自持或自建樓宇的企業(yè)而言，通過回遷辦公面積來實現(xiàn)降本增效的趨勢或?qū)⒀永m(xù)。下半年預計超35萬平方米的總部樓將交付，或?qū)ο嚓P企業(yè)的現(xiàn)有約6.3萬平方米的市場化租賃需求造成影響，主要集中在TMT、金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)等領域。2024年上半年，成都零售物業(yè)市場迎來供應高峰，3個購物中心開業(yè)，合計約38萬平方米的新增供應，系近十年同期新高，且占全年供應量的52.4%；其中包括位于攀成鋼板塊香港置地在蓉的首個光環(huán)購物公園，以及位于近郊商圈的龍泉龍湖東安天街和溫江旭輝cmall。同期，非標商業(yè)亦迎來放量，6個新項目開業(yè)，合計約29萬平方米的新增供應，且不論是商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營模式，還是品牌招商上都有突破，如公園獨棟商業(yè)集群CP、騎行友好環(huán)形商業(yè)cypark、改造煥新成自營潮流超市的GOGOEGO等。文旅消費延續(xù)活躍，據(jù)成都市文廣局預計，1-6月全市游客接待量超1.3億人次，同比增長超16%；實現(xiàn)旅游收入同比增長超18%。另一方面，隨著免簽國家不斷擴容，以及過境免簽政策持續(xù)優(yōu)化，入境游熱度攀高。成都憑借全國第四多的國際航線數(shù)量，以及豐富的旅游資源，上半年吸引外國人入出境45.8萬余人次，同比顯著增長572%。聚焦日常消費，需求持續(xù)理性，品牌拓店明顯放緩。具體來看，通過監(jiān)測同樣本購物中心發(fā)現(xiàn)，2024年上半年品牌新租門店數(shù)同比下降16%，其中以新能源汽車為代表的主力店和餐飲業(yè)態(tài)的拓店需求收縮最為明顯，同比分別下降70%、38.2%。另一方面，如商超、健身房等傳統(tǒng)主力店洗牌退租，導致在新增供應近滿租開業(yè)的背景之下，上半年凈吸納量只錄得約45.7萬平方米。相應地，市場整體空置率較去年末下降1.9個百分點，至9.1%，但仍未恢復至2019年末的水平；運營商調(diào)整策略，下調(diào)預期，租金較去年末下跌0.3%，其中次級商圈以價換量最為顯著，平均租金較去年末下降1.5%。新增需求方面，零售業(yè)態(tài)占比55.4%，其中奢侈品牌、高級珠寶繼續(xù)加碼核心商圈，或于IFS與太古里間布局u雙店n，如MaxMara、DiorMEN、Qeelin、TASAK及儲粹宮等；此外，戶外運動、美妝護膚和電子產(chǎn)品積極布局，矚目案例有Goldwin、keen、LELABO的西南首店，以及華為、榮耀等。餐飲業(yè)態(tài)占比收縮至28.1%，主要是各菜系自助餐、性價比正餐和簡餐，以及迎合夏季的健康輕食，如wagas、米倉食堂等。體驗業(yè)態(tài)持續(xù)上升，占比15.7%，寵物生活館擴張矚目，娛樂運動體驗持續(xù)拓店，如鐵館、普拉提、瑜伽等。展望2024年下半年，成都零售物業(yè)市場還將迎來3個購物中心合計約35萬平方米的新增供應。其中，位于大源的保利時光里或?qū)⒅厮苁兄行呐c城南的潮流賣場格局。此外，預計6個非標商業(yè)、1個奧萊亦將開業(yè)。供應端將進一步深化創(chuàng)新多樣趨勢，新增項目在地段、體量和形態(tài)上的精準化規(guī)劃，有望在高商業(yè)密度的存量市場下挖掘新機遇。具體而言，在城鎮(zhèn)化率高的三環(huán)內(nèi)和城南，零散分布在社區(qū)間挖掘垂直賽道的商業(yè)項目或更契合當下的隨性消費需求；而在發(fā)展中的近郊區(qū)域，10萬平方米以上的大體量剛需購物中心仍扮演重要角色，自2015年起供應呈上升趨勢，2024?2025年間預計仍將引領供應。消費場景方面，消費動機由ll買逐漸演變?yōu)閡逛m，且消費者期望在繁忙生活中獲得愜意與精神自由，因此運營商升級打造游逛場景，通過引入陽光、綠植、城市肌理等自然元素，營造戶外感，如龍湖東安天街和溫江旭輝cmall的玻璃穹頂設計，陽光能傾瀉整個賣場；并將消費動線從物理連接突破至隨性游逛，串聯(lián)出活力、生機的商業(yè)空間，讓消費者產(chǎn)生ll日常感n，如cpl等。消費內(nèi)容方面，大眾化的定位邏輯已較難捕捉消費觸點，運營商定位邏輯逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎ㄖ苹?，聚焦細分賽道，招引同產(chǎn)業(yè)鏈上下游品類，以對目標客群產(chǎn)生強勁吸引，樹立標簽，增強粘性。矚目案例包括，針對周邊家庭和年輕居民定制的低零售、重親子及餐飲的成都光環(huán)購物公園，針對大學生定制的性價比自營潮流超市與展覽空間GOGOEGO等。2024年上半年，成都倉儲物流市場未錄得新增供應。著眼需求端，市場凈吸納量錄得約負18.9萬平方米，主要是因為消費疲軟疊加產(chǎn)業(yè)調(diào)整導致新增需求有限，及租戶縮減、整合引發(fā)大面積的集中退租。相應地，市場整體空置率較去年末上升3.3個百分點至11.3%；高標庫業(yè)主應市下調(diào)預期，租金較去年末跌0.4%。具體來看，上半年消費市場面臨兩大挑戰(zhàn)，首先整體需求增長疲軟，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月四川實物型網(wǎng)絡零售額2,652.7億元（成都占比69.4%同比增長9.6%，增幅較去年同期收窄8.3個百分點。其次，消費需求細化，相較于綜合電商，承接需求降級，以及填補發(fā)展區(qū)域前期空白的社區(qū)消費電商或更具潛力。因此，上述趨勢反映到市場，年中l(wèi)l618"電商購物節(jié)所激發(fā)的擴倉需求有限，而依靠生鮮社區(qū)電商和性價比電商平臺的貢獻，電商才得以主導上半年新增需求，占比54.4%；退租方面，綜合電商和三方物流主導，合計占比68.2%，主要是業(yè)務縮減導致的退租，以及降本增效引發(fā)的回遷自建庫，或搬遷至租金低于市場平均水平的非標庫。就產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，2024年1-5月份，成都規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長2.8%；分行業(yè)看，電子信息和裝備制造分別下降3.3%和1.4%，但醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)增長3.3%。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級使市場機遇和挑戰(zhàn)并行，上半年制造業(yè)占比新增需求的24.8%，居第二，其中醫(yī)藥制造類需求占比高達80.5%，成新增點；但也占比退租面積的28.1%，居第三，其中55.4%的退租來自于汽車及零部件類企業(yè)。分區(qū)域看，需求外溢趨勢明顯，上半年新增需求的59.2%落于遠郊區(qū)域，如眉山、崇州等。另一方面，基于區(qū)域產(chǎn)業(yè)特性，青白江、龍泉受需求調(diào)整影響最大，上半年分別占比28.8%、20.2%的全市退租。與此同時，存量市場特別是增量需求有限的背景下，同區(qū)域、跨區(qū)域的搬遷案例增多，同時市場窗口期也吸引部分租戶從農(nóng)民倉升級到高標庫。上半年新增需求按租賃策略看，新租占比僅67.5%，較2023年下降18.6個百分點；升級、搬遷分別占比16.3%、11%，較2023年上升8.2、15.1個百分點即為佐證。展望2024年下半年，成都倉儲物流市場將迎來2個高標庫合計16.9萬平方米的新增供應。2024年上半年，成都投資市場共錄得四筆大宗交易，總成交金額達47.9億元，同比、環(huán)比均實現(xiàn)增長。標的物方面，延續(xù)多樣化趨勢，涵蓋商業(yè)、綜合體及工業(yè)廠房等物業(yè)；買家構成方面，仍以