土地流轉工作計劃

土地流轉工作計劃第一篇土地流轉工作計劃第一篇雙井辦事處2010年度土地流轉

工作總結

2010年，雙井辦事處農村土地承包流轉工作在區(qū)委、區(qū)政府和區(qū)試驗辦的領導指導下，圓滿完成了2010年土地流轉工作?，F(xiàn)就我辦2010年度土地流轉情況匯報如下：

一、基本情況

全辦7個行政村，83個村民小組，農業(yè)人口14590人，我辦幅員面積平方公里，耕地資源總面積26016畝，林地資源面積17900畝,截止目前土地流轉的總面積11008畝，從土地流轉類型看，主要有耕地和林地,其中耕地面積7968畝，林地2200畝，水面840畝。

二、主要做法

從流轉形式看，普遍以流轉、轉包、轉讓為主。具體形式為

1.正式版本合同流轉。就是流轉雙方簽訂流轉協(xié)議或合同，規(guī)定雙方權利義務并提前支付1至2年租賃費，村級公正，辦事處備案。2.微利型流轉。流轉方將土地流轉給承包方，每年只索取少量金額或實物的流轉方式。一般承包方每年每畝給流轉方定量糧食以作為流轉報酬。3.親情流轉。部分村民全家外出打工，為保證自家田地不撂荒，委托親朋好友代耕種，投入收益及公共設施

投工完全屬于代耕種者。以上三種流轉形式不改變原地主享受國家一切惠農政策。

二、取得的成效

1、土地流轉面積大幅增長。截止目前，我辦農村土地流轉面積達11008畝，其中信陽樹林坡果蔬農民專業(yè)合作社流轉土地1000畝、信陽市豫龍水產養(yǎng)殖專業(yè)合作社和信陽市豫豐蔬菜種植專業(yè)合作社共流轉土地1934畝，全辦流轉土地面積比往年有所增加，為加快我鄉(xiāng)城鄉(xiāng)一體化進程，促進農村經濟發(fā)展，促進農民增收，構建和諧社會，建設社會主義新農村發(fā)揮了積極的作用。

、通過土地流轉，集約化經營有力的促進了我辦高效農業(yè)的發(fā)展。截止目前，全辦已經登記注冊的農民專業(yè)合作社17家，即：信陽市浉河區(qū)利群蔬菜專業(yè)合作社，信陽市浉河區(qū)雙井土地流轉合作社，信陽市浉河區(qū)五紀資金互助專業(yè)合作社，信陽市浉河區(qū)華新養(yǎng)雞專業(yè)合作社，信陽市豫龍水產養(yǎng)殖專業(yè)合作社，信陽市豫豐蔬菜種植專業(yè)合作社，信陽市金源果蔬藥材專業(yè)合作社，信陽樹林破果蔬農民專業(yè)合作社，信陽市匯源粘玉米蔬菜種植專業(yè)合作社和信陽市浉河區(qū)雙井萬發(fā)養(yǎng)殖專業(yè)合作社，五紀農機專業(yè)合作社，何寨農機專業(yè)合作社，馮灣淮綠蔬菜種植專業(yè)合作社，何寨村資金互助合作社，樹莓專業(yè)合作社，信陽市新創(chuàng)科技農民專業(yè)合作社，顧洼利源專業(yè)合作社（正在申報中）。入社社員1691戶，4000余人，占全辦農戶的。涵蓋了產、供、銷、種、加等各個行業(yè)，成為促進農業(yè)增效、農民增收的有效途徑。目前，顧洼村樹林坡果蔬農民專業(yè)合作社已建標準日光溫室30個，并準備進一步擴大規(guī)模，聘請山東壽光蔬菜專業(yè)技術人員2人指導整個合作社的種植工作。五紀村豫豐專業(yè)合作社已建標準化溫室大棚15個，主要種植蔬菜草莓等。合作組織的蓬勃發(fā)展有效推動了我辦農業(yè)產業(yè)結構的優(yōu)化升級，拉長了產業(yè)鏈條，加快了農民增收致富步伐。

3、通過土地流轉直接增加了農民收入。①通過土地流轉，農民獲得了租金。②農民因土地流轉,剩余勞動力給企業(yè)業(yè)主打工，可獲得務工收入。例如五紀村豫龍豫豐專業(yè)合作社流轉村民土地，除每年給付給農民租金外，還雇傭當地村民，并按每天50元的工資標準給予報酬，農民年收入就可分為流轉的土地租金每畝560元和一年的工資12000元兩項之和，收入比以前增長了數倍。

4、通過土地流轉產生的間接效益。①土地流轉后解決了大量的農村剩余勞動力，一部分外出務工，增加農民務工收入；一部分投入到二、三產業(yè)增加收入。②通過招商引資引進的土地流轉項目，如豫龍養(yǎng)殖專業(yè)合作社和豫豐種植專業(yè)合作社，既解決

了大量的農村剩余勞動力，又有效帶動周邊第二、三產業(yè)發(fā)展，給失地農民創(chuàng)造更多的就業(yè)條件和機會。

5.通過土地流轉提高了我辦耕地的利用率。土地流轉使得農民土地小塊變大塊，田埂變耕地，大大增加了農民耕地面積，實現(xiàn)了機械化耕種，促進了我辦農業(yè)產業(yè)化升級進程。

三、土地流轉中存在的問題

1、土地流轉規(guī)模偏小，集中程度低，不利于集中開發(fā)，土地收益低。我辦現(xiàn)除去各農民專業(yè)合作社外，普遍在農戶和農戶之間流轉。

2、耕地流轉時間短，不利于長期開發(fā)，農戶存在經營風險。

3、沒有大型農業(yè)開發(fā)主體，農戶只滿足現(xiàn)狀，遵循傳統(tǒng)經營，沒有新的經營理念。

4、流轉過程中，手續(xù)不完善，程序不規(guī)范，易造成土地糾紛。

5、地形地貌復雜，山丘地多，大片少。我辦除去何寨、馮灣、阜陽三個村是平原地形外，其余的四個村都是山丘地形，土地流轉大片少，小塊多，制約了我辦土地流轉的發(fā)展進程。

四、2011年的工作措施

加快農業(yè)產業(yè)結構調整步伐，采取有效措施，加大推進土地向規(guī)模經營集中力度，推動農業(yè)向產業(yè)化、規(guī)?；洜I發(fā)展，確實做好我辦土地流轉工作。

1、及早作好安排，落實目標任務。

2、借《農民專業(yè)合作社法》頒布和實施東風，繼續(xù)大力培育和發(fā)展農民專合組織。以專合組織+農戶的發(fā)展模式，帶動農業(yè)向產業(yè)化、規(guī)模化經營發(fā)展，促進農村土地流轉。

3、發(fā)展農副產品加工業(yè)，走龍頭企業(yè)+農戶的發(fā)展道路，因地制宜，依托農產品基地。扶持和鼓勵發(fā)展農副產品加工，實現(xiàn)農產品增值，推動農業(yè)向產業(yè)化、規(guī)?；洜I發(fā)展。如我辦可大力發(fā)展蔬菜農副產品加工業(yè)。

4、貫徹落實相應的政策和措施，扶持和鼓勵土地集中規(guī)模經營。在保證農民利益的前提下，一是扶持和鼓勵有技術、有經營能力的村民開展土地集中規(guī)模經營；二是加大農業(yè)招商引資力度，引進外地資金、技術和人才，實現(xiàn)土地集中規(guī)模經營。

土地流轉工作計劃第二篇典型事跡材料

肥鄉(xiāng)縣毛演堡鄉(xiāng)黨委書記、田志宏

田志宏，男，現(xiàn)年43歲，大專學歷，_黨員，肥鄉(xiāng)縣屯莊營鄉(xiāng)田寨村人，現(xiàn)任肥鄉(xiāng)縣毛演堡鄉(xiāng)黨委書記。就職以來，圍繞改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局，推進全鄉(xiāng)整體工作上臺階、創(chuàng)亮點。2012年，被邯鄲市委、市政府授予綜治維穩(wěn)先進個人。2012年6月，被邯鄲市委授予創(chuàng)先爭優(yōu)優(yōu)秀_員。同年9月，被評為河北省第六次人口普查先進個人。

在推動農業(yè)發(fā)展、農民增收上，該同志科學把握改造傳統(tǒng)農業(yè)、發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)時代要求，把農村土地流轉工作作為加快農業(yè)專型升級重要抓手，圍繞設施蔬菜、食用菌和瘦肉型豬三大產業(yè)，發(fā)展規(guī)模經營。抓動員，借助廣播、明白紙及專題講座等，大力宣傳國家基本經營制度及土地流轉政策，讓廣大群眾區(qū)分農村土地所有權、承包權和經營權三者關系，明白土地流轉規(guī)模經營現(xiàn)實效益，打消顧慮，激發(fā)土地流轉激情。抓服務，牽頭組建鄉(xiāng)村兩級土地流轉領導組織及服務機構，溝通土地流轉信息、指導合同簽訂和備案管理等。抓龍頭，突出產業(yè)龍頭帶動作用，強化內引外聯(lián)，發(fā)展各類新型農業(yè)規(guī)模經營主體。先后引進衛(wèi)昌苗木公司、泓昊昌肉雞養(yǎng)殖公司、科華農業(yè)開發(fā)有限公司等5家省市級龍頭企業(yè)到鄉(xiāng)流轉土地，培育扶持發(fā)展農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)、合作社、家庭農場累計達70余家，其中路堡豐碩食用菌深加

工有限公司采取“公司+農戶”模式，通過訂單式生產和外貿出口，加快了該產業(yè)的規(guī)模發(fā)展，激發(fā)了農民規(guī)模經營食用菌的激情。抓典型，培育、創(chuàng)新、提煉、推廣各類土地流轉典型，示范引導土地流轉規(guī)模經營。具體幫助南元寨土地流轉合作社采取農民土地入股和租賃兩種模式流轉土地1800余畝，受到主管市領導批示肯定，該合作社理事長獲評國家種糧大戶和市級勞模。幫助萬達蔬菜種植專業(yè)合作社流轉土地，發(fā)展蔬菜種植、儲存和銷售，走出了一條產、供、銷一體化經營模式，增強了農業(yè)研究市場、占領市場的能力。幫助泓昊昌肉雞養(yǎng)殖有限公司圍繞農民意愿，實行土地流轉費用現(xiàn)金、糧食發(fā)放、糧食折價、動態(tài)調整等5種流轉模式等典型做法。各類典型的創(chuàng)新推廣，加速了土地流轉規(guī)模經營步伐，發(fā)展農業(yè)規(guī)模經營，加速了現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展步伐，到目前，該鄉(xiāng)共流轉土地兩萬余畝，其中糧棉13059畝，蔬菜2723畝，苗木4219畝，種養(yǎng)大戶規(guī)模流轉3350畝，農業(yè)合作社模式流轉6380畝，涉及農戶1055戶，流轉率32%，高于全縣平均水平。

土地流轉工作計劃第三篇農村土地流轉的可能方向和形式

十七屆三中全會即將召開，土地流轉將是熱點。

黨的十七屆三中全會將于10月9日至12日召開，會議將審議《_中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。該決定將是農村土地改革30年后的又一重大舉措，將成為今后一個時期推進農村改革發(fā)展的指導性文件。預計該決定將在糧食問題、土地管理制度、農村金融體系、城鄉(xiāng)一體化建設等多方面有所突破。其中農村土地流轉問題尤受關注。

土地流轉的方向與形式。

目前的農村土地流轉有（1）農業(yè)用地流轉為非農業(yè)用地；（2）非農業(yè)用地流轉為農業(yè)用地；（3）農業(yè)用地內部之間相互流轉；4）非農業(yè)用地內部之間相互流轉；這四種都是在農村土地之間流轉，因此不涉及到土地所有權的問題。

另外，聯(lián)產承包責任制下農民對土地只擁有不完整的所有權，這已經阻礙了我國農業(yè)的發(fā)展，阻礙了農村經濟的起飛。

土地流轉方式可能增加，但農業(yè)用地向非農用地的流轉不會放松。

具體來說：針對農村土地流轉政策可能會是：（1）增加農業(yè)用地內部相互流轉的方式，但對其用途嚴格限制；（2）嚴格限制農業(yè)用地向非農用地的流轉；（3）適當允許非農業(yè)用地內部相互流轉；（4）可能不會允許非農業(yè)用地向建設用地流轉；（5）農村土地收歸國有的可能性不大。

此次農村改革的影響將在長期凸現(xiàn)出來。

土地流轉工作計劃第四篇土地流轉

土地流轉指的是土地使用權流轉,土地使用權流轉是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。_十七屆三中全會通過《_中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中對農村土地使用權的流轉做的相關政策規(guī)定就是我們所說的土地流轉政策。該決定中對農村土地管理有如下說明:健全嚴格規(guī)范的農村土地管理制度。土地制度是農村的基礎制度。按照產權明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴格管理的原則,進一步完善農村土地管理制度。堅持最嚴格的耕地保護制度,層層落實責任,堅決守住十八億畝耕地紅線。劃定永久基本農田,建立保護補償機制,確?；巨r田總量不減少、用途不改變、質量有提高。繼續(xù)推進土地整理復墾開發(fā),耕地實行先補后占,不得跨省區(qū)市進行占補平衡。搞好農村土地確權、登記、頒證工作。完善土地承包經營權權能,依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利。加強土地承包經營權流轉管理和服務,建立健全土地承包經營權流轉市場,按照依法自愿有償原則,允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權,發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農場、農民專業(yè)合作社等規(guī)模經營主體。土地承包經營權流轉,不得改變土地集體所有性質,不得改變土地用途,不得損害農民土地承包權益。實行最嚴格的節(jié)約用地制度,從嚴控制城鄉(xiāng)建設用地總規(guī)模。完善農村宅基地制度,嚴格宅基地管理,依法保障農戶宅基地用益物權。農村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地,首先要復墾為耕地,調劑為建設用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設用地計劃,并優(yōu)先滿足集體建設用地。改革征地制度,嚴格界定公益性和經營性建設用地,逐步縮小征地范圍,完善征地補償機制。依法征收農村集體土地,按照同地同價原則及時足額給農村集體組織和農民合理補償,解決好被征地農民就業(yè)、住房、社會保障。在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外,經批準占用農村集體土地建設非公益性項目,允許農民依法通過多種方式參與開發(fā)經營并保障農民合法權益。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場,對依法取得的農村集體經營性建設用地,必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉讓土地使用權,在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權益。抓緊完善相關法律法規(guī)和配套政策,規(guī)范推進農村土地管理制度改革。

土地流轉工作計劃第五篇濮塘村土地流轉工作總結濮塘村地處馬鞍山市東郊霍里鎮(zhèn)境內，環(huán)境優(yōu)美，境內有濮塘風景區(qū)和濮塘街道，馬卜路與向卜路在我村交匯，本村由原濮塘村和范塘村合并而成。由20個自然村組成，現(xiàn)并為10個片，面積平方公里，人口2800人、860戶。近年來，濮塘村積極投身全省新農村建設工作，緊緊圍繞農業(yè)增效、農民增收這一主題，以培植土地流轉大戶為抓手，按照“依法、自愿、有償”的原則，依照流轉種植大戶提出申請-流轉中心確權-土地進行評估-發(fā)布信息-流轉雙方協(xié)商-簽訂合同-土地見證-資料歸檔的程序，創(chuàng)新方法，積極引導村、農戶開展農村土地流轉工作，采取轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式，發(fā)展農業(yè)規(guī)模經營，提高農業(yè)生產率、增加農民收入，促進糧食生產穩(wěn)步發(fā)展。全村土地流轉面積達畝，占全村總面積12300畝的49%，其中流轉土地達50畝以上有3戶，流轉百畝以上有2戶。我村的土地流轉工作主要措施有：一、加強領導，成立土地流轉領導小組為切實加強土地流轉工作的領導，成立了由村主任任組長的農村土地承包經營權流轉工作領導小組，領導小組下設土地流轉服務中心，由村農業(yè)技術工作人員組成，負責本村供求信息登記、發(fā)布、土地評估、合同簽證、法律政策咨詢、糾紛調解等工作。同時，負責完善流轉檔案、上報有關信息資料，從上至下形成了鄉(xiāng)村土地流轉服務體系。土地承包經營權證全部發(fā)放到位。土地流轉合同簽訂率達到100%。二、注重宣傳，加大土地流轉的工作力度為調動廣大農戶參與土地流轉和發(fā)展農業(yè)生產的積極性，減少和杜絕土地荒蕪現(xiàn)象，我們通過各種形式的農技培訓會、黨員群眾座談會、經驗交流會、張貼標語、發(fā)放宣傳資料等多種形式，加強土地流轉政策宣傳工作。一是轉發(fā)《致村民一封信》到各村農戶手中，以加強土地流轉政策的宣傳。二是將土地流轉工作列入各村民組崗位目標責任制考核，對新增連片流轉土地在50畝以上的，給予有關村民組項目傾斜、村拿出資金給予獎勵等。三是召開各村民組土地流轉指導會議，印發(fā)有關宣傳資料，宣傳花山區(qū)農委土地流轉政策，介紹土地流轉工作方法，提出土地流轉工作要求。同時結合草莓種植戶培訓會，詳細介紹土地流轉政策，讓草莓種植戶成為參與土地流轉工作的主力軍。三、規(guī)范引導，做好土地流轉指導服務針對部分水田承包期內、務工經商、人員外出而水田荒蕪情況，我村根據“依法、自愿、有償”原則，發(fā)揮村級主體引導作用，加強土地流轉的規(guī)范引導，利用花山區(qū)農委土地流轉扶持政策，鼓勵土地承包雙方開展土地承包經營權的有序流轉，取得良好效果。一是引進開發(fā)商為主體的土地流轉。針對某一沖田荒蕪或管理落后、農民種植效益低下、積極性不高的實際，而又有農戶想發(fā)展規(guī)模農業(yè)而無田承包的情況，行政村發(fā)揮村級主體優(yōu)勢，根據“依法、自愿、有償”原則，尊重農戶意愿，與農戶開展自愿協(xié)商，農戶將連片土地承包權流轉給開發(fā)商，農戶直接與開發(fā)商簽訂土地流轉合同，如濮塘龍灣水文化項目流轉土地500畝，該項目土地流轉已達到我村土地總面積的20%以上。二是苗木種植大戶的土地流轉。苗木種植大戶利用自身苗木經營優(yōu)勢，與周邊荒田農戶、務工經商和外出農戶自愿協(xié)商，來擴大種植規(guī)模，利用國家扶農惠農政策，來提高種植效益。如興廟隊致富能人葛立林創(chuàng)辦立林苗圃，承包土地達120畝、老峴隊世昌苗木種植基地承包土地達85畝。三是依托茶葉種植合作社的土地流轉。濮塘草葉種植專業(yè)合作社是集合茶葉種植示范基地、茶葉制作加工、提供茶葉種植和加工技術等項目，合作擁有各類大小型茶葉加工機械10余臺，按照“茶葉合作社+流轉示范基地+技術服務農戶”這一經營理念，該合作社今年又流轉了200畝荒坡荒地進行富硒茶示范種植，草莓合作共計流轉土地已達840畝。四是發(fā)展特色種植業(yè)的土地流轉。2006年11月份濮塘村掛職書記從省農科院園藝所引進溫室大棚定植草莓示范種植成功后，于2007年成立了濮塘草莓種植專業(yè)合作社，如今農戶發(fā)展到54戶，種植畝達畝，其中草莓種植大戶王秀才個人流轉土地50多畝，濮塘草莓種植專業(yè)合作社的發(fā)展得到了區(qū)委區(qū)政府的好評。四、科學規(guī)劃，土地、林權流轉穩(wěn)步推進在創(chuàng)新農村土地流轉體制機制工作中，我村農村土地承包經營權流轉工作領導小組按照因地制宜、分類指導、示范先行的原則，在充分尊重群眾意愿、確保農民的知情權、參與權、決策權的基礎上，制定了全村3年的土地流轉規(guī)劃,《集體林權制度改革工作實施方案》，做到產權明晰、責權明確，實現(xiàn)“山有其主、主有其權、權有其責、責有其利”的目標。我村率先完成了全村4300畝林地實現(xiàn)了100%林權流轉，其中經濟林600畝，在全區(qū)起到了典型示范帶動作用。在土地流轉工作中，我們做到了一是規(guī)范合同管理，根據區(qū)農委土地流轉工作要求，明確村土地合作社、種植大戶、一般農戶的承包權利和義務，并簽訂規(guī)范有序的土地流轉委托手續(xù)和流轉協(xié)議，以切實保障土地流轉各方的權益。二是完善了檔案資料，及時收集土地流轉的基礎資料和表格，包括土地流轉登記表、種植大戶承包流轉申報資料、土地流轉協(xié)議等，并進行整理歸檔。三是做好生產服務，在做好土地流轉服務工作的同時，積極為種植大戶提供農業(yè)產業(yè)政策導向，加強農業(yè)新技術、新品種、新農藥、新農機的服務，切實為種植大戶解決生產實際問題，不斷提高種植大戶的土地產出率，實現(xiàn)農業(yè)增效、農民增收的目的。

土地流轉工作計劃第六篇農村土地流轉問題

土地流轉指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。_十七屆三中全會通過《_中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中對農村土地使用權的流轉做的相關政策規(guī)定就是我們所說的土地流轉政策。

該決定中對農村土地管理有如下說明：健全嚴格規(guī)范的農村土地管理制度。土地制度是農村的基礎制度。按照產權明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴格管理的原則，進一步完善農村土地管理制度。堅持最嚴格的耕地保護制度，層層落實責任，堅決守住十八億畝耕地紅線。劃定永久基本農田，建立保護補償機制，確?；巨r田總量不減少、用途不改變、質量有提高。繼續(xù)推進土地整理復墾開發(fā)，耕地實行先補后占，不得跨省區(qū)市進行占補平衡。搞好農村土地確權、登記、頒證工作。完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利。加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農場、農民專業(yè)合作社等規(guī)模經營主體。土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。實行最嚴格的節(jié)約用地制度，從嚴控制城鄉(xiāng)建設用地總規(guī)模。完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權。依法征收農村集體土地，按照同地同價原則及時足額給農村集體組織和農民合理補償，解決好被征地農民就業(yè)、住房、社會保障。

中國農村土地流轉中存在的問題及對策

一、中國農地流轉中存在的主要問題

（一）大量農用地轉為非農建設用地。我國目前對征地中“公共利益”概念缺乏嚴格界定，導致征地中公益性建設用地和經營性建設用地不分，征地范圍模糊不清，濫征亂占耕地現(xiàn)象大量發(fā)生。全國僅開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積就達萬平方公里，圈占的耕地有43%閑置。2000年～2005年全國耕地轉為非農建設用地的面積為萬畝。而通過征地帶來的豐厚利益，也促使了土地征用規(guī)模的無序擴張和征地過程中的農民利益不斷受損。

（二）農地流轉收益分配不合理。依據現(xiàn)行《土地管理法》，對土地的補償和對農民的安置總計為該耕地征地前三年平均產值的10～15倍，最多不超過30倍。在土地收益分配時所獲得的收益大小在不同利益主體之間存在差異。一般而言，農民只得到土地收益的5%～10%，村集體得到25%～30%，村級以上及其他部門得到土地收益的60%～70%，按這個標準，對農民補償雖然具有地區(qū)差異，但以現(xiàn)金形式補償的通常都在每畝萬～萬元之間，加之分配機制缺乏有效的約束，有些地區(qū)農民得到的安置補償低于最低標準的現(xiàn)象也時有發(fā)生。極低的補償割斷了農民與土地的聯(lián)系，使農民不得不面臨新的生計和基本的生活保障問題，影響了農村的社會穩(wěn)定。

（三）農地流轉市場交易產權邊界的模糊性。農地流轉市場上交易的對象主要為各類農地產權。根據我國現(xiàn)行法律法規(guī)，現(xiàn)實中已經入市交易的各類農地產權均不同程度地存在產權邊界的模糊性問題，產權邊界的模糊性導致產權市場交易的摩擦費用增加，交易的不確定性程度加大，從而阻礙了農地產權交易的實現(xiàn)。、村和村內集體經濟組織均作為有效的農地所有權主體，這容易導致農地所有權的實際界定和確認過程中各主體之間的土地權利爭奪，特別是以上三類主體之間存在一定的等級隸屬關系的情況下，勢必導致產權界定的成本增加。農地承包經營權主體界定的模糊性主要體現(xiàn)在當前農地社會保障功能仍然存在的情況下，非集體成員獲得承包經營權的不合理性。

2.使用權與所有權之間邊界的不確定性?，F(xiàn)實中使用權的獲得是通過所有者與使用者之間的協(xié)議規(guī)范的，大多數情況下農地使用者未能獲得使用權證書，而雙方的協(xié)議合同缺乏統(tǒng)一規(guī)范，在每一份合同通過雙方協(xié)調簽訂的成本費用極大的情況下，操作中基本上均由所有者擬訂統(tǒng)一的合同文本，這種合同出臺的背景本身就決定了其利益傾斜方向。

農地產權體系的模糊性主要體現(xiàn)為農地承包經營權與承包地使用權之間的界線不清。農地產權體系的不完整主要體現(xiàn)為農地使用權作為獨立的財產權本應擁有的一些基本權利如繼承權、贈與權、抵押權等沒有在法律上賦予土地使用者。農地產權體系的不完整性使得作為市場貨品的土地使用權的交易受到眾多的制約，權利穩(wěn)定性和獲利能力不足。

（四）農地流轉操作程序不規(guī)范，缺少必要的法律法規(guī)的支持。農地流轉必然形成土地所有者、承包者、經營者等多元利益主體。但在實際中，這種利益主體之間的責權利關系是不明確的，或者是松散的。一是農地流轉中的法律關系不明確。當前農村土地使用權流轉有一部分是向農戶的親朋好友流轉，或者拋荒后由村干部委托別人或自己代為受讓。流轉中的“依法”成分很少，沒有法定的程序和具有法律效力的流轉合同，因此，顯得相當松散和脆弱。二是農地流轉的責權利不落實。由于農地流轉不具備合法效力，流轉雙方的責權利很難明確，包括流轉后的使用權限、農地保護、轉讓費率等方面都沒有得到確認，流轉雙方的責權利關系非常混亂和零散脆弱，導致土地流轉糾紛不斷。

二、促進中國農地流轉的幾點對策

（一）弱化農村土地集體所有權，搞活農地使用權。我國現(xiàn)行的農地制度為土地集體所有?，F(xiàn)行集體所有權往往造成上級以所有者的身份侵蝕農民的使用權和收益權，各種攤派收費往往使農民負擔過重，集體內成員的人人所有造成土地細碎化。要實行農民永包制，集體只行使有限的幾種權利，這些權利僅限于：向土地承包的農民收取少量的承包費，其他的處置權、使用權、占有權皆虛化掉。

農民的永久土地使用權包括從弱化的集體所有權轉化而來的實際占有權、直接使用權、經營權、部分收益權和有限處置權。在不改變原出讓合同的基礎上，通過集體組織登記備案，可以對土地使用權出售、交換、繼承、抵押等。國家要切實保障農民的土地使用權不受侵犯，集體組織不得隨意收回農民使用的土地。

（二）改革征地制度，明確征地范圍

1.明確界定“公共利益”的內涵和外延，從而對政府動用征地權的項目范圍做出嚴格的限制，將土地征用真正限定在公益性的公共設施和公用事業(yè)上，縮小政府征地的范圍，控制土地的征用規(guī)模，從根本上摒棄侵犯農民財產權的非公共利益目的的征地行為。

2.從法律上規(guī)定集體土地所有權和國家所有權在地位上是平等的，集體土地可以上市流轉。土地使用者可以不再僅僅依賴國有土地，使用土地的公司、企業(yè)、房地產經營者可以直接與土地所有者——農民集體經濟組織交易，真正由市場來調節(jié)土地的供求平衡，這一制度安排，一方面從制度上保證了農民在城市化、工業(yè)化進程中的平等市場主體地位，使他們能夠分享土地非農化后的級差收益，保障了農民的土地財產權利；另一方面，農民集體經濟組織與土地使用者直接進行市場交易，由市場配置土地資源，大量減少土地用途變更的中間環(huán)節(jié)，降低被征土地的閑置率，提高土地資源的配置效率。

（三）完善農地流轉的收益分配機制。征地補償是征地問題的核心，征地補償費不能再簡單地以被征地的年產值作為補償依據，要在確定農民集體土地的財產權利的基礎上，按照市場經濟規(guī)律確定。土地價格不僅要考慮區(qū)位、市場供求、當地發(fā)展水平和轉用后的收益等市場因素，還要考慮由于農地轉成非農用地所造成的環(huán)境價值損失和土地因規(guī)模變小而降低的價值。因此，可以借鑒國有建設用地地價評估技術手段，根據被征地在土地市場中的供地價格，合理測算出區(qū)域平均土地取得成本，再以該成本結合被征地的區(qū)位、環(huán)境等個別因素差異最

終確定被征地補償費用標準。

（四）建立和規(guī)范農地流轉市場運行機制

（1）農用土地承包：即村民委員會（村民小組）經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以上土地管理部門同意，將農地有償承包給農民個人或農業(yè)聯(lián)營組織進行農業(yè)性生產活動，并由承包者向土地管理部門交納一定數量的土地租金和管理費。

（2）農用土地轉包：承包者將承包的農地經土地管理部門同意后，有償轉讓給他人進行農業(yè)性生產活動，并轉由他人土地管理部門交納土地租金和轉讓管理費。

（3）農用土地出租：承包者將承包的農地經土地管理部門同意后出租給他人耕種，并由承租人向出租人向土地管理部門交納土地租金和出租管理費。

（4）農用土地入股