2021溫州改善美宅1月推廣方案

XXX1月推廣方案

2020.12.29

D

營銷背景■

art1

1.1營銷回顧

售樓處和樣板房同時開放11.7

11綠軸洋房觀點提出

下旬

XXX盛大首開12.23

1.6上江路展廳開放

1.2客戶分析

來訪客戶本體分析：來訪客戶以渠道分銷為主，分別占比50%和21%;30-50歲客群近70%,多半為三口之家；客戶職業(yè)

中個體戶與企業(yè)員工兩大職業(yè)占比65%;而居住區(qū)域與工作區(qū)域多為黃嶼板塊和市中心，其兩區(qū)域占比之和均超過50%。

?25-30

?戶外大牌

?31-35?單身貴族

?藍朋友

?36-40?二人世界

?渠道

?41-45?三代同堂

網(wǎng)絡(luò)

?46-50三口之家

?陣地包裝

?51-55■四代同堂

?置業(yè)顧問自拓

?56-60-四口之家

?中介分銷

?60以上

.CBD

?

濱海工業(yè)區(qū)?濱海工業(yè)區(qū)

■濱江

?個體戶,茶山.茶山

?洞頭區(qū)

?公司職員一磐區(qū)

?黃嶼

?景山:景山

?公務(wù)員

■空港新城

?空港新城

?龍灣蒲州

老師?龍灣

?龍灣中心

?企業(yè)員工

?鹿城■婁橋

?呂浦■撕

?退休.綠軸

?C口□/油用

?醫(yī)生?南湖

.南蒲.綠軸

，南湖

-自由職業(yè)甌北品浦

?甌海婁橋甌海中心

,甌海中心

■潘橋

?潘橋

1.2客戶分析

來訪客戶需求分析：項目來訪客戶需求面積段主要在100-110m1多以剛需為主；項目來訪客戶總價預(yù)算主要集中在250W-

300W；而客戶對項目戶型的認可度相對認可，占比44%，但是對價格抗性尤為明顯，占比超70%。

面積需求）分析一以總價預(yù)算分析.

12%V121%—250w以下

\?

?300w-350w

43%

17%,?400w-450w

■130-140■450w-500w

140■500w

16%45%

項目認可分析

15%

44/6,生態(tài)環(huán)境

小區(qū)環(huán)境"區(qū)域板塊

?智能化外立面

「■學區(qū)

■周邊環(huán)境

73%

13營銷背景小結(jié)

因先前的營銷方向失誤，本次首開并不理想。城市發(fā)展大勢由西向東，應(yīng)順應(yīng)其發(fā)展方向布局展點。另外，營

銷中心位置難尋，距離項目地有段距離，也是對客戶心理產(chǎn)生障礙的原因之一。

2

渠道分銷上客占比超70%,100-110nf戶型需求占比43%,且價格抗性超70%,從以上數(shù)據(jù)可以看出，渠道分

銷的上客基本為剛需客，而非本案高端的目標客群。應(yīng)加強藍朋友轉(zhuǎn)介和自拓客渠道，同時強化陣地包裝。

3加強黃嶼版塊和市中心的拓客力度，針對個體戶以及企業(yè)單位做重點攻堅。同時，后期的周暖場活動應(yīng)側(cè)重于

親子類活動，增加三口之家的目標客群到訪。

4持續(xù)輸出戶型優(yōu)勢，強化板塊價值，借勢周邊配套齊全的利好，強調(diào)生活的便利性。同時加強項目內(nèi)部價值輸

出，可考慮線上主打洋房，線下依靠渠道輸出105戶型價值，強化項目品質(zhì)和品牌形象。

D

營銷策略■

art2

2.1貨量盤點

項目已于12月23日盛大首開，項目首開即整盤推售（除1#樓外，共計263套），后期再無推售節(jié)點。目

前本案仍有充足貨源供給，后期配合自制營銷節(jié)點進行逐步推售。

2.2營銷策略

營銷端口一將“客戶經(jīng)營”這項功課做足

抓返鄉(xiāng)節(jié)點抓主力客群抓客戶經(jīng)營

①返鄉(xiāng)通路截客：高鐵站、加油站、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干①走進企事業(yè)單位，發(fā)展企業(yè)內(nèi)部關(guān)犍人①開展天辰摯友，開發(fā)意見領(lǐng)袖、維護當?shù)?/p>

道等通過高炮、跨街油門架、墻體、橫幅等展開產(chǎn)品推介、公關(guān)聯(lián)誼、資源嫁接、團媒體、合作伙伴等，擴大當?shù)厥袌鋈嗣}圈。

對客戶進行截流，釋放返鄉(xiāng)置業(yè)信息。購優(yōu)惠等活動；

②在元旦、臘八、小年夜、春節(jié)、元宵等節(jié)②走進個體工商戶，物料鋪設(shè)、帶禮陌拜,②針對全民經(jīng)紀人、已成交業(yè)主、分銷中介

點進行部署，將客戶集中聚集到案場。定制禮品。等，制定各類轉(zhuǎn)介政策，集中收客。

三大抓手，搶抓客戶資源

D

推廣執(zhí)行

art3

3」營銷推廣軸線

主打品質(zhì)洋房主打外部價值

1.1客戶營銷+強勢蓄客L17返鄉(xiāng)置業(yè)1.31

主推年終置業(yè)禮遇有家備選S1輕軌旁入席濕地公園洋房

推廣主題首次卻27萬起X重壕禮享不停

輕軌旁建面為改善美宅火熱銷售中三庫濕地旁搶占公園恒產(chǎn)洋房

S1105-135nf1

活動線媒體沙龍/風水講座/攝影大賽感恩答謝宴/觀影盛宴

四大公園/三大綜合體/輕軌

價值點105、135戶型/魔鏡系統(tǒng)價值輸出品即低密洋房價值輸出圈層價值/黃嶼版塊炒作

價值炒作

媒

推①媒體沙龍前宣及后宣九軟文①答謝宴活動前宣及后宣九宮格

體活動

廣

推②風水論道講座前宣和后宣九宮格②觀影活動前宣

線炒作

廣

③攝影大賽后宣軟文③返鄉(xiāng)季暖心系列炒作

H5/

攝影大賽小前宣視頻走心返鄉(xiāng)小視頻

小視頻

渠道線天辰摯友后人群主召集令/車貼/周邊酒店設(shè)宴合作/4S店/協(xié)會資源搶占等

氛圍包裝網(wǎng)紅打卡裝置設(shè)置;春節(jié)氛圍包裝/各活動包裝

銷售道具競品手冊/戶型對標圖/區(qū)域配套解析圖/生活動線圖

STEP1/2020年12月28日一2021年1月17日

跨年造勢持續(xù)蓄客]

感恩懂你

3.2營銷推廣執(zhí)行

12.28-1.16推廣主題

情暖溫州感恩有你

年終置業(yè)季購房正當時

S1輕軌旁建面約105-135nr改善美宅火熱銷售中

3.2營銷推廣執(zhí)行

濃情火鍋宴：結(jié)合元旦跨年節(jié)點，天辰線上發(fā)起（2021年第一頓火鍋，XXX請你吃）活動預(yù)告。轉(zhuǎn)發(fā)

指定內(nèi)容朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)集贊滿58個，即可至案場領(lǐng)取價值xxx元的海底撈火鍋券一張。通過感恩回饋，

拉近與溫州的關(guān)系，讓客戶感覺到冬日里的溫暖，提升項目美譽度，增加客戶基數(shù)。到訪贈送暖冬好

禮。

情

暖

系

心

湖

禮

畔

品

暖

:心

圍

相

巾

伴

暖

愿

明

心

年

和

的

品

時

二

光

：

臺

依

歷

然

暖

暖

相

依

暖冬到訪禮

3.2營銷推廣執(zhí)行

前宣微信示意

境邙？℃心大福心著長第

能通我與Q的是對今奉嚼著歌

\汽商代福最超喝的雪量?核能瘠鄉(xiāng)次爾

萬科，

?萬?布r

x內(nèi)7

海底撈海底撈?.

件滋鍋￥

千.:鍋宴

?■a

■■■Mrii

郎晶的除3穿欲鑄

心義緒

才曷雯C

萬/科"

海銀描

3.2營銷推廣執(zhí)行

集五福迎新春：借助集五福長線營銷活動，結(jié)合各個營銷動作作為其支點，增加案場氛圍。通過線上

媒體發(fā)聲、線下活動收客的手段，最大限度宣傳促銷活動，達到快速去化的目的。并通過各個渠道在活

動指定時間范圍內(nèi)進行搜集，將一整套福卡兌換成抽獎券，經(jīng)過現(xiàn)場抽獎抽取相應(yīng)獎品。

福卡形式參考

3.2營銷推廣執(zhí)行

集五福：結(jié)合支付寶每年年末推出的"集五?！被顒?，項目可開展此類活動做為事件營銷在市場上引

起關(guān)注，以此作為長線活動，增加上客量。

?？@取難度

金屋福：集五福的諧音；金屋福：龍★★★★

天悅福：天辰項目，寓意美滿；天說福：★★

藍友福：藍朋友，結(jié)合全民營銷；藍友福：

悅己福：★★

悅己福：結(jié)合老帶新；

美好福：寓意美好、幸福；美好福：★

3.2營銷推廣執(zhí)行

獎品設(shè)置：根據(jù)活動最后一天，集齊全套福卡的客戶，可以按照登記順序?qū)⒊楠勅母比度氤楠?/p>

箱，根據(jù)現(xiàn)場情況進行抽獎環(huán)節(jié)。一等獎：兩名，山地自行車一輛；二等獎：三名，掃地機器人一

臺；三等獎：五名，掛燙機一臺；

價值2000元左右的山地單車價值1000元左右的掃地機器人價值500元左右的掛燙機

STEP2/2021年1月17日一2021年2月11日]

春節(jié)返鄉(xiāng)季/續(xù)銷

暖心寵你

2021年返鄉(xiāng)熱潮即將拉開

預(yù)計將有20億人次加入這場大遷徙

在一二線城市門檻升高

家鄉(xiāng)發(fā)展利好凸顯背景下58%

的返鄉(xiāng)人群選擇回鄉(xiāng)置業(yè)

3.3營銷推廣執(zhí)行

1.17-2.11推廣主題

世界再大為愛歸家

返鄉(xiāng)置業(yè)季X重壕禮享不停

S1輕軌旁建面約105-135nr改善美宅火熱銷售中

3.3營銷推廣執(zhí)行

q第木木天.辰

1HEWORLD

AGAINBig&[0MEFOR

世界再大為爰歸家

|滋力營耳半愚司,李不仁三懷之區(qū)皆w雙?|

O04D0O*/7HUQOQOQ亡，心'UH*5HM.a次

3.3營銷推廣執(zhí)行

?階段形象二稿

3.3營銷推廣執(zhí)行

微信示意稿?主打品質(zhì)洋房，強化價值的同時，削弱客戶對價格的抗性。

.86870888不￡.86870888

3.3營銷推廣執(zhí)行

新春返鄉(xiāng)季營銷推廣三大階段

從故鄉(xiāng)出發(fā)，從世界回來回家攻略炒作新春伊始從心出發(fā)

喚醒心里對家的惦念爰心接站活動啟動激發(fā)遠游拼搏的斗志

1月17日-1月31日2月1日-2月11日2月12日-3月31日

返鄉(xiāng)前返鄉(xiāng)中返鄉(xiāng)后

3.3營銷推廣執(zhí)行

從故鄉(xiāng)出發(fā)，從世界回來喚醒心里對家的惦念

L月17日-1月31日

返鄉(xiāng)前

33營銷推廣執(zhí)行

刷屏示意【城市篇】軟性溝通溫情刷屏，城市情懷的喚醒

XXXlogo

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賞遍世界的景走遍世界的圈飛遍世界的陸嘗遍世界的胃

美不過家鄉(xiāng)的情走不出家鄉(xiāng)的圓熟不過家鄉(xiāng)的路忘不掉家鄉(xiāng)的味

世界再大為愛歸家世界再大為愛歸家世界再大為愛歸家世界再大為愛歸家

榮歸甌城住天辰榮歸甌城住天辰榮歸甌城住天辰榮歸甌城住天辰

+強制信息+強制信息+強制信息+強制信息

33營銷推廣執(zhí)行

刷屏示意【走心炒作】軟性溝通溫情刷屏，植入項目信息

［回家篇］［打拼篇］［父母篇］［子女篇］

XXXlogo

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你在乎賺多賺少打拼不易住好點為人父母者孩子的未來越精彩

她在乎回家就好年底換房選天辰更懂父母心我的付出越值得

世界再大為愛歸家世界再大為愛歸家世界再大為愛歸家世界再大為愛歸家

榮歸甌城住天辰榮歸甌城住天辰榮歸甌城住天辰榮歸甌城住天辰

+強制信息+強制信息+強制信息+強制信息

33營銷推廣執(zhí)行

峰層夜宴：新年將至，感恩全城。針對老業(yè)主以及意向客戶設(shè)宴答謝，派發(fā)邀請函，正式而隆重的邀約。

針對意向客戶進一步的篩選、逼定，同時發(fā)展關(guān)鍵人物、意見領(lǐng)袖等，為全民營銷做鋪墊。

33營銷推廣執(zhí)行

觀影盛宴：新年將至，賀歲影片頻頻上映，XXX邀您享視覺盛宴。針對企業(yè)員工和個體戶發(fā)起活動邀

約（或直接針對某企業(yè)），憑工作證明或者營業(yè)執(zhí)照到訪售樓處，即可免費獲得電影票一張，以此針

對目標客群進行洗腦。觀影前針對項目信息進行植入、宣介。

3.4營銷推廣執(zhí)行

②回家攻略炒作活動啟動/爰心接站

2月1日-2月11日

返鄉(xiāng)中

3.4營銷推廣執(zhí)行

Stepl:爰心接站天辰接您回家

【報名方式】通過微信H5/派單/電話等進行活動信息發(fā)布及報

名【接站路線】高鐵站-----售樓部-----鄉(xiāng)鎮(zhèn)

【項目植入】分配置業(yè)顧問、車身包裝、物料放置及車內(nèi)推介

【異業(yè)聯(lián)盟】跨界滴滴快車&專車等，聯(lián)合接送客戶，帶客戶到

訪售樓部贈送油卡或紅包獎勵等，增加現(xiàn)場來訪。

【爰心接站標配】

1、手舉牌；

2、統(tǒng)一制服；

3、車備熱飲料/面包；

4、項目介紹物料；

5、回鄉(xiāng)小禮品；

6、拍照MARK;

3.4營銷推廣執(zhí)行

???。。中國移動令10:03⑥3。74%?D

＜返回測距I你離長沙還遠嗎？10.?????

Step2:【走心炒作系列】四重角色的回歸

e

兒女角色的回歸年輕父母角色的回歸zoooJ-L

戀人角色的回歸自我角色的回歸兇翎高鐵索按筋微

測距》助力里程

H5:曬你的回家公里數(shù)，看看春節(jié)你與家的距離有多遠獲得報銷資格

-三步搞定回湘高鐵票-

抽獎免車票：返鄉(xiāng)客戶憑高鐵票、大巴車票等交通票據(jù)可參與線上抽獎，

全額報銷、新春年貨券、新春禮品，到案場兌現(xiàn)獎品。

車票換房票：返鄉(xiāng)客戶憑高鐵票、大巴車票等交通票據(jù)及本人身份證到訪

返鄉(xiāng)車票換購房現(xiàn)金抵用券。

車票換彩票：返鄉(xiāng)客戶憑高鐵票、大巴車票等交通票據(jù)及本人身份證到

訪即可領(lǐng)取福利彩票一張。

3.4營銷推廣執(zhí)行

Step3:愛心驛站售樓處

【溫暖驛站】充電、行李寄存、免費WIFI、暖貼、手機貼膜、免費美甲等增加客戶逗留時間；

【停留時間】參與售樓部搶年貨活動、全家福拍照、現(xiàn)場親子活動、留住孩子留住家庭；

【禮物準備】定制新春大福包，彩票或整點抽獎活動；

【項目植入】分置業(yè)顧問專屬接待，參觀樣板間&示范區(qū)等，樣板間設(shè)置"尋寶活動"吸引客戶打卡；

3.4營銷推廣執(zhí)行

觀影盛宴：春節(jié)長假期間，現(xiàn)場以年貨節(jié)為活動主題，搭配猜燈謎等趣味游戲，贏取國風全家福一

套，以此吸引客群有的吃、有得玩、有得拿，長時間停留。老帶新專屬優(yōu)惠，來訪就送購房津貼，帶

朋友來訪即可砸金蛋?；顒悠陂g，現(xiàn)場搭建鴻運墻，凡到訪來賓均可在置業(yè)顧問的陪同下，在鴻運墻

領(lǐng)取鴻運紅包（求簽）一個，新年討個吉利。

STEP3/2021年2月12日一2021年3月31日

返鄉(xiāng)漸淡/陽春三月

3.5營銷推廣執(zhí)行

2.12-3.31推廣主題

安家天辰美好即現(xiàn)

S1輕軌旁建面約105-135m改善美宅火熱銷售中

3.5營銷推廣執(zhí)行

②新春伊始從心出發(fā)

激發(fā)遠游拼搏的斗志

2月12日-3月31

返鄉(xiāng)后

3.5營銷推廣執(zhí)行

春節(jié)刷屏：小年、除夕、大年初一、大年初五準備系列刷屏

3.5營銷推廣執(zhí)行

歡度元宵節(jié)：新年開售，急聚人氣。轉(zhuǎn)發(fā)刷屏集贊滿io個，即可到現(xiàn)場領(lǐng)取湯圓禮包一個，老客戶到

訪轉(zhuǎn)發(fā)刷屏直接贈送；現(xiàn)場設(shè)置猜燈謎活動，贏互動好禮，提升現(xiàn)場人氣。

3.5營銷推廣執(zhí)行

高定甜點品鑒：周末暖場活動之—紅遍全球的高定甜品COVA、PierreMarcolini.LeTAO,首次

登陸溫州，為歐城帶來舌尖上的味覺盛宴。

邂逅C0VAPierreMarcoIiniLeTAO小樽洋果子鋪

意大利傳承200多年的奢雅甜品巧克力界“愛馬仕”.高階定制的奢雅日本甜品傳奇

3.5營銷推廣執(zhí)行

百鳥展：3月份天氣漸暖，為了增加到訪人氣和感受春

意盎然，在售樓處或者濕地公園舉辦一場盛大的百鳥展,

吸引游客和客戶到訪打卡。同時導入大量外部客戶，擴

大客戶基