物業(yè)公司管理新規(guī)制度

物業(yè)管理制度葉縣新葉物業(yè)管理服務(wù)目錄TOC\o"1-4"\h\u5678序言 -6-4445第一部分崗位職責(zé) -7-7775(一)企業(yè)總經(jīng)理崗位職責(zé) -7-10585（二）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) -7-10583（三）市場(chǎng)管理員崗位職責(zé) -8-25030（四）文員崗位職責(zé) -8-20230（五）出納崗位職責(zé) -9-19905（六）工程維修主管崗位職責(zé) -9-4989（七）保潔主管崗位職責(zé) -10-28143（八）保安人員崗位職責(zé) -11-16953（九）消防員（保安員兼）崗位職責(zé)

-13-21260（十）水電維修人員崗位職責(zé) -14-4369（十一）保潔員崗位職責(zé)

-14-8（十二）綠化工崗位職責(zé)

-15-5388第二部分公共制度 -15-21860（一）接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度 -16-26322（二）管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) -16-20250（三）職員文明服務(wù)要求 -17-17593（四）職員廉潔工作制度 -18-3049（五）服務(wù)工作管理制度

-18-25569（六）激勵(lì)職員和業(yè)主參與管理制度 -19-8786第三部分物業(yè)部管理制度 -19-（一）市場(chǎng)管理職員作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度（二）物業(yè)管理部走（回）訪制度24266第四部分安全、消防、車輛管理制度 -21-4673第一章安全管理制度 -22-一：8811保安人員守則 -22-1、17520值班管理要求 -23-2、12358交接班制度

-23-3、23236保安員培訓(xùn)制度

-24-4、9785警棍使用制度 -24-5、25663巡查車使用管理要求 -25-6、1391對(duì)講機(jī)使用制度 -26-7、6854監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

-27-8、4092背景音樂(lè)播放制度 -27-9、28890重大事件匯報(bào)制度 -27-11310二：緊急事件處理程序 -28-169221、突發(fā)事件處理程序

-28-258172、斗毆等暴力事件處理程序 -28-6483、偷竊等破壞事件處理程序 -29-33974、電梯困人處理程序 -29-183395、停電停水處理程序 -29-140716、發(fā)覺(jué)有些人觸電處理

-30-17183第二章消防管理制度

-30-12266消防安全檢驗(yàn)制度 -30-5807消防培訓(xùn)制度

-30-30753滅火器管理要求

-30-31484火災(zāi)處理制度

-31-902第三章車輛管理制度 -31-6093一、出入管理 -31-3211二、停放管理 -32-3678第五部分設(shè)施設(shè)備管理制度 -32-17037一、目標(biāo) -33-25575二、范圍 -33-30389三、職責(zé) -33-3812四、工作程序 -33-2099五、工程維修部人員安全操作規(guī)程 -37-8192六、維修材料管理制度 -38-30617第六部分職員考勤管理制度 -39-29820第一條：請(qǐng)銷假 -39-4279第二條：病假 -39-27019第三條：事假 -39-25586第四條：年假 -39-32198第五條：婚假 -39-3615第六條：產(chǎn)假 -40-6344第七條：?jiǎn)始?-40-1564第八條：曠工 -40-5345第九條：遲到、早退 -40-10306第十條:簽到簽退（打卡制） -41-30287第十一條：加班、調(diào)休 -41-18102第七部分環(huán)境保潔管理制度 -41-16695第一章:總則 -42-17807第二章:保潔工作日常管理 -42-29386第三章:清潔工具領(lǐng)用管理 -42-26181第四章:常見(jiàn)工具操作 -43-23682第五章:保潔人員安全操作管理 -43-302第八部分電梯安全運(yùn)行管理措施 -43-20661第一章總則 -44-24984第二章電梯安全運(yùn)行管理制度 -44-3986第三章電梯使用管理要求 -46-27094第四章電梯安全文明使用規(guī)則 -47-32354第五章電梯三角鑰匙管理要求 -50-9963第六章電梯應(yīng)急制度 -51-19001第七章電梯作業(yè)人員教育培訓(xùn)考評(píng)制度 -54-23365第九部分消防應(yīng)急預(yù)案 -55-24184第十部分安全生產(chǎn)管理制度 -59-30969第一章總則 -60-29705第二章機(jī)構(gòu)和職責(zé) -60-22796第三章安全生產(chǎn)責(zé)任制 -61-17820第四章安全教育和培訓(xùn) -62-4749第五章設(shè)備、勞動(dòng)場(chǎng)所 -63-907第六章個(gè)人防護(hù)用具和職業(yè)預(yù)防 -63-14865第七章檢驗(yàn)整改 -63-1834第八章獎(jiǎng)罰 -63-序言為加強(qiáng)企業(yè)正規(guī)化管理，強(qiáng)化對(duì)職員管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制訂本企業(yè)《內(nèi)部規(guī)章制度》，各部門職員應(yīng)依據(jù)本部門工作分工，加強(qiáng)對(duì)本制度學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，認(rèn)真實(shí)施本規(guī)章制度中公共制度和對(duì)應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。本規(guī)章制度連同《企業(yè)管理要求》、《房屋租賃協(xié)議》、《裝修管理協(xié)議》文件及相關(guān)管理制度，含有相同效力，各職能部門應(yīng)根據(jù)本制度對(duì)所屬職員加以管理和考評(píng)，違反本規(guī)章制度將在企業(yè)考評(píng)中給予對(duì)應(yīng)處罰。不盡之處，企業(yè)將適時(shí)給予補(bǔ)充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起實(shí)施。葉縣新葉物業(yè)管理簽發(fā)人：年月

日第一部分崗位職責(zé)(一)企業(yè)總經(jīng)理崗位職責(zé)1、嚴(yán)格實(shí)施國(guó)家、省、市相關(guān)物業(yè)管理方針、政策。2、率領(lǐng)全體職員對(duì)物業(yè)管轄區(qū)實(shí)施全方位管理，確保物業(yè)完好狀態(tài)，提升使用效益。3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，樹立良好企業(yè)形象。5、制訂和完善企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好工作秩序。

6、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門推行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年底考評(píng)。7、重視人才，合理使用干部，根據(jù)德、勤、能、績(jī)定時(shí)進(jìn)行考核。調(diào)動(dòng)各方主動(dòng)性，共同管好物業(yè)。定時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作及經(jīng)營(yíng)收支情況，以多種方法聽(tīng)取業(yè)主和使用人提議、意見(jiàn)和要求，并立即回復(fù)，認(rèn)真處理。9、關(guān)心職員生活，努力提升職員工資福利，改善工作條件。10、常常和上級(jí)企業(yè)和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，發(fā)明良好外部環(huán)境。（二）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，落實(shí)實(shí)施企業(yè)各項(xiàng)方針、政策，全方面負(fù)責(zé)物業(yè)部日常事務(wù)和管理工作。1、建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢驗(yàn)督促崗位責(zé)任制實(shí)施情況，不停提升服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度；2、安排和調(diào)整本部門人職員作，負(fù)責(zé)制訂本部門工作計(jì)劃，并組織編寫管理匯報(bào)和多種通知、公函；3、負(fù)責(zé)傳達(dá)企業(yè)文件、通知及會(huì)議精神；4、檢驗(yàn)監(jiān)督本轄區(qū)工程維修部、保安隊(duì)、保潔部人員和管理職員作情況并進(jìn)行考評(píng)，按企業(yè)《內(nèi)部規(guī)章制度》要求抓好管理；5、熟悉國(guó)家相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理要求，掌握各業(yè)主情況，檢驗(yàn)督促各責(zé)任區(qū)管理實(shí)際操作；6、隨時(shí)掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，立即做好物業(yè)管理費(fèi)催交組織工作，并組織處理好相關(guān)投訴，不停改善服務(wù)質(zhì)量；7、抓好本部門組織工作和思想工作，主持日常和定時(shí)工作會(huì)議，研究確定下一步工作計(jì)劃；8、加強(qiáng)各部團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，親密和其它部門聯(lián)絡(luò)，相互溝通、協(xié)調(diào)；9、認(rèn)真完成企業(yè)交給其它任務(wù)。（三）市場(chǎng)管理員崗位職責(zé)1、監(jiān)督、檢驗(yàn)、管理市場(chǎng)內(nèi)日常事務(wù)工作。2、熟悉市場(chǎng)內(nèi)房屋分布、商戶經(jīng)營(yíng)情況、設(shè)施及各類標(biāo)志、廣告位、車位使用情況。3、負(fù)責(zé)市場(chǎng)內(nèi)公共衛(wèi)生檢驗(yàn)管理工作，保持市場(chǎng)內(nèi)潔凈整齊。4、宣傳、落實(shí)實(shí)施市場(chǎng)管理法規(guī)及企業(yè)管理要求，立即糾正違反市場(chǎng)管理要求人和事。5、負(fù)責(zé)市場(chǎng)內(nèi)廣告位計(jì)劃管理，立即安排更新計(jì)劃內(nèi)廣告位畫面，清除私啦亂貼廣告。6、檢驗(yàn)公共設(shè)施、標(biāo)志、完好情況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即安排維修整改。7、掌握經(jīng)營(yíng)戶基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)情況，做好經(jīng)營(yíng)戶管理，提供規(guī)范市場(chǎng)及業(yè)態(tài)調(diào)整依據(jù)，對(duì)門市、攤位租金等清楚明了。8、立即掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，搜集、反饋市場(chǎng)信息。9、調(diào)解市場(chǎng)糾紛，實(shí)施和處理通常消費(fèi)糾紛，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者正當(dāng)權(quán)利。10、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦各項(xiàng)工作。（四）文員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)部門文件撰寫、整理工作；2、負(fù)責(zé)職員考勤，收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管各類來(lái)文；嚴(yán)格遵守企業(yè)保密方法，無(wú)泄漏現(xiàn)象。3、負(fù)責(zé)部門人事檔案管理，設(shè)施、設(shè)備、圖紙資料、物品檔案管理，物業(yè)部日常工作等業(yè)務(wù)管理。4、做好物業(yè)會(huì)議前準(zhǔn)備工作，會(huì)議通知、會(huì)議統(tǒng)計(jì)、落實(shí)會(huì)議部署工作完成情況。5、負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)物業(yè)人事變動(dòng)情況，立即建檔確保檔案信息正確。6、立即正確統(tǒng)計(jì)各類月、季度、年度報(bào)表，分析總結(jié)提出整改意見(jiàn)和提議。7、負(fù)責(zé)裝修管理協(xié)議簽署、商戶信息統(tǒng)計(jì)、建檔工作，水電費(fèi)辦理充值，建檔工作。8、接待來(lái)訪業(yè)主，對(duì)其提出問(wèn)題及意見(jiàn)，給予解釋解答，并將具體內(nèi)容統(tǒng)計(jì)在案；9、做好物品、材料領(lǐng)用、保管、發(fā)放和登記工作。10、向各業(yè)主發(fā)出書面繳納各項(xiàng)費(fèi)用通知書；11、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作任務(wù)。（五）出納崗位職責(zé)1、清點(diǎn)匯總部門交來(lái)款項(xiàng)；2、審核原始憑證是否完整；3、發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付符合手續(xù)費(fèi)用；4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；5、填制記帳憑證，交會(huì)計(jì)記帳；6、正確使用發(fā)票，確保現(xiàn)金和銀行支票使用安全。（六）工程維修主管崗位職責(zé)在物業(yè)部直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)工程維修服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)管理，組織對(duì)市場(chǎng)內(nèi)房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)、維修、改造及保養(yǎng)，裝修監(jiān)督檢驗(yàn)等日常工作，確保市場(chǎng)內(nèi)\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)以下：1、依據(jù)工程維修服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)管理目標(biāo)，制訂市場(chǎng)內(nèi)物業(yè)裝修、維修及養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案。2熟悉房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和使用要求。3、熟悉《\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"物業(yè)管理?xiàng)l例》和企業(yè)管理相關(guān)規(guī)章\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"制度。4掌握市場(chǎng)內(nèi)房屋分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道走向、分布和起止點(diǎn)。5接收商戶報(bào)修或咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，立即解答、處理商戶疑難問(wèn)題。6組織維修人員對(duì)市場(chǎng)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)、維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道通暢。7定時(shí)巡查房屋使用情況，對(duì)發(fā)覺(jué)房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)立即安排維修，落實(shí)整改情況。并填寫隱患統(tǒng)計(jì)。8、負(fù)責(zé)企業(yè)新接管物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)房屋設(shè)施設(shè)備，供電、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目標(biāo)驗(yàn)收和資料核實(shí)工作；9、負(fù)責(zé)查驗(yàn)用戶裝修報(bào)批手續(xù)和審批裝修方案，監(jiān)督裝修方案實(shí)施。10、負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，落實(shí)計(jì)劃實(shí)施情況。11、負(fù)責(zé)對(duì)維修、裝修項(xiàng)目、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保養(yǎng)、維修、工程項(xiàng)目裝修進(jìn)行技術(shù)審核。12、負(fù)責(zé)全部設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、給排水、電梯、消防、計(jì)量等）管理、運(yùn)行、維修等工作；13、碰到重大事件立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)主動(dòng)采取對(duì)應(yīng)方法、組織搶修。完成企業(yè)交待其它工作任務(wù)。（七）保潔主管崗位職責(zé)1、遵守本企業(yè)要求、要求，盡職盡責(zé)根據(jù)操作規(guī)程及保潔標(biāo)準(zhǔn)所要求做好本責(zé)任區(qū)工作。2、負(fù)責(zé)保潔工作具體實(shí)施，學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)技能，接收培訓(xùn)，掌握清潔工具基礎(chǔ)操作技能。3、嚴(yán)格按對(duì)應(yīng)操作規(guī)程使用、存放、保管保潔設(shè)備、設(shè)施，發(fā)生損壞或丟失時(shí)立即上報(bào)立案，按相關(guān)要求處理。正確使用多種清潔藥劑，嚴(yán)禁浪費(fèi)。4、主動(dòng)安排衛(wèi)生突擊工作，如：領(lǐng)導(dǎo)、貴賓參觀、門前走廊積雨、積雪清掃突擊工作。5、主動(dòng)向商戶宣傳衛(wèi)生常識(shí)，勸阻并阻止不衛(wèi)生，不文明現(xiàn)象和行為。在保潔過(guò)程中，如發(fā)覺(jué)公共設(shè)施有損壞，應(yīng)立即上報(bào)。6、天天必需對(duì)管理區(qū)域全方面檢驗(yàn)一次，并進(jìn)行認(rèn)真統(tǒng)計(jì)，每個(gè)月對(duì)各項(xiàng)管理工作實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并填寫對(duì)應(yīng)表格。7、負(fù)責(zé)制訂每個(gè)月管理工作實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)工作計(jì)劃逐項(xiàng)進(jìn)行檢驗(yàn)、指導(dǎo)和落實(shí)，抓住管理工作中微弱步驟，統(tǒng)籌安排，合理部署。8、對(duì)管理區(qū)域工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，除定時(shí)檢驗(yàn)以外，還要采取不定時(shí)抽查，突出關(guān)鍵，兼顧全方面。9、保潔員安全作業(yè)、工作質(zhì)量、物料消耗、設(shè)備使用等負(fù)有管理責(zé)任。10、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。（八）保安人員崗位職責(zé)一:總則

1、落實(shí)實(shí)施公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門制訂各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安安全；2、遵守企業(yè)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成企業(yè)交給其它工作任務(wù)；3、負(fù)責(zé)做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)巡查、值班工作，做好大宗物品進(jìn)、出物業(yè)轄區(qū)登記工作；4、負(fù)責(zé)做好市場(chǎng)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛管理工作；5、負(fù)責(zé)做好綜合管理工作；治安、消防、市場(chǎng)文明經(jīng)營(yíng)等工作。6、熟悉市場(chǎng)情況、以動(dòng)態(tài)、巡查等方法預(yù)防、發(fā)覺(jué)、阻止各類事故如：打架斗毆、偷竊等事件，提升應(yīng)急處理能力；7、按要求著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班統(tǒng)計(jì)和交接班統(tǒng)計(jì)；8、講究文明、禮貌待人，耐心說(shuō)服、教育商戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理要求。二:保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)保安隊(duì)長(zhǎng)在物業(yè)經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)責(zé)保安隊(duì)各項(xiàng)管理工作。1、了解和掌握保安隊(duì)情況，依據(jù)物業(yè)企業(yè)要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)治安、消防、車輛交通工作全方面實(shí)施管理；2、主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢驗(yàn)各項(xiàng)規(guī)章制度落實(shí)，關(guān)鍵是保安相關(guān)要求落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提升全體隊(duì)員整體素質(zhì)。3、常常定時(shí)不定時(shí)檢驗(yàn)保安隊(duì)員工作情況，做好監(jiān)督、檢驗(yàn)和考評(píng)工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；4、掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員生活情況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中多種問(wèn)題，為下屬處理實(shí)際問(wèn)題；5、教育培養(yǎng)所屬班長(zhǎng)，不停培養(yǎng)她們組織指揮能力和管理水平；6、處理相關(guān)保安方面事務(wù)，重大治安問(wèn)題和事故立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷方法，控制事態(tài)發(fā)展。7、完成企業(yè)交辦收費(fèi)等其它工作任務(wù)。

三:保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)保安班長(zhǎng)在保安隊(duì)長(zhǎng)直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事務(wù)實(shí)施工作。1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，立即糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；2、檢驗(yàn)本班人員著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配置通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；3、負(fù)責(zé)填寫《值班統(tǒng)計(jì)》，登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢驗(yàn)各巡查點(diǎn)情況；4、根據(jù)保安隊(duì)制訂培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定時(shí)召開班務(wù)會(huì)，常常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提升本人和全班整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能立即處理當(dāng)班時(shí)間內(nèi)多種突發(fā)事件。5、立即做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，和轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；6、熟悉在緊急情況下本班組織指揮，處理好通常性治安事件和業(yè)主投訴，落實(shí)安全方法，預(yù)防多種事故，工作中有處理不妥事應(yīng)立即向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅(jiān)持做好常常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。8、完成企業(yè)下達(dá)其它任務(wù)。四:保安員崗位職責(zé)1、門崗①熟悉物業(yè)轄區(qū)概況、平面布局及樓幢分布情況；②保持威嚴(yán)可敬儀表儀容，樹立良好精神風(fēng)貌；③負(fù)責(zé)做好大宗物品進(jìn)出物業(yè)轄區(qū)管理工作，對(duì)商戶裝修人員及裝修物品出入進(jìn)行管理，阻止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；④負(fù)責(zé)做好對(duì)市場(chǎng)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛出入、停放管理工作。⑤熟悉保安設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施使用方法；⑥做好本崗位清潔衛(wèi)生和交接班工作。⑦負(fù)責(zé)回復(fù)處理商戶及用戶人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)問(wèn)題；⑧對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理行為，立即進(jìn)行勸戒和阻止。⑨做好辦公區(qū)域及大廳治安防范工作，確保安全、文明執(zhí)勤。2、巡查崗①嚴(yán)格遵守企業(yè)規(guī)章制度，實(shí)施24巡視巡查制度，嚴(yán)格實(shí)施隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立企業(yè)良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；②樹立強(qiáng)烈責(zé)任感，全方面做好物業(yè)轄區(qū)治安、消防、車輛、和商戶求援、報(bào)警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；③熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)商戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋地形和各條通道布局，做到勤巡查、勤檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理；④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施配置，并能熟練使用多種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；⑤巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)覺(jué)設(shè)施受損立即上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理行為，立即進(jìn)行勸戒和阻止；⑥加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；⑦主動(dòng)參與職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提升本身素質(zhì)。（九）消防員（保安員兼）崗位職責(zé)1、切實(shí)落實(shí)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)消防知識(shí)，掌握多種滅火器使用方法；2、主動(dòng)做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺(tái)帳定時(shí)進(jìn)行安全檢驗(yàn)，一旦發(fā)覺(jué)火警即可投入使用；3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體職員必需全力投入搶險(xiǎn)工作，推行義務(wù)消防員職責(zé)，不得臨陣借故逃避；4、發(fā)生火警事故時(shí)，快速匯報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織商戶撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，幫助相關(guān)部門查清起火原因；1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象多種情況，發(fā)覺(jué)可疑或不安全跡象，立即通知值班保安處理，并立即經(jīng)過(guò)對(duì)講機(jī)或電話向隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完成。2、熟悉所管理設(shè)備性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單維修；3、出現(xiàn)異常情況時(shí)，堅(jiān)持、確定、匯報(bào)，并做好情況統(tǒng)計(jì)；4、負(fù)責(zé)設(shè)備日常巡視、情況統(tǒng)計(jì)；5、保持機(jī)房潔凈、整齊；做好交接班工作。6、嚴(yán)禁外來(lái)人員進(jìn)入監(jiān)控機(jī)房，做好錄像資料保留及保密工作。（十）水電維修人員崗位職責(zé)1、實(shí)施企業(yè)決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好服務(wù)意識(shí)；2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水、電設(shè)施等管線走向；3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，立即受理業(yè)主提出多種報(bào)修；4、主動(dòng)為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無(wú)投訴；5、工作時(shí)間按要求著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守《操作規(guī)程》以確保安全，預(yù)防意外事故發(fā)生；6、珍惜工具，杜絕浪費(fèi)，按要求領(lǐng)用工具和維修材料。按月編制材料需用計(jì)劃。8、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施、設(shè)備巡視檢驗(yàn)和保養(yǎng)。9、做好日檢、旬檢、月檢及定時(shí)檢驗(yàn)、檢修維護(hù)工作，確保設(shè)備安全正常運(yùn)行。按要求填寫檢驗(yàn)、維修統(tǒng)計(jì)。10、完成企業(yè)交辦其它工作任務(wù)。（十一）保潔員崗位職責(zé)1、遵守企業(yè)制訂各類規(guī)章制度2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，立即完成工作任務(wù)；3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整齊；4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；5、根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)良好衛(wèi)生環(huán)境秩序；6、立即清洗公共部位亂涂、亂畫、亂張貼廣告、口號(hào)等；7、對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)異常情況立即向保安員或管理員匯報(bào)；8、對(duì)亂扔廢棄物現(xiàn)象應(yīng)給予阻止，并立即清除；9、妥善使用并保管好清掃、保潔工具，做到勤儉節(jié)省、以舊換新，對(duì)無(wú)故損壞酌情賠償。（十二）綠化工崗位職責(zé)遵守企業(yè)規(guī)章制度2、服從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理人員檢驗(yàn)監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證；3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整齊有序，無(wú)危及車輛、行人現(xiàn)象；4、對(duì)勸阻有損綠化行為要溫和有禮；5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其它用具，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；6、花草樹木立即澆水，預(yù)防過(guò)旱和過(guò)澇；7、對(duì)花草樹木定時(shí)培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽花草樹木要立即修剪、補(bǔ)苗、澆水，確保成活率達(dá)95％以上；8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)綠化概況，充足利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；9、對(duì)工作過(guò)程中發(fā)覺(jué)物業(yè)轄區(qū)異常情況立即向保安或管理員匯報(bào)。第二部分公共制度全體職員均為企業(yè)物業(yè)轄區(qū)管理人員，不管其工作崗位、分工，需共同遵照以下制度。（一）接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度為了實(shí)現(xiàn)“管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言”管理目標(biāo)，不停完善管理體系，提升職員素質(zhì)，不停改善服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主（商戶）反饋每一信息，特制訂本制度：1、實(shí)施“首問(wèn)責(zé)任制”，企業(yè)每一位職員，不管其部門分工，全部有義務(wù)接收業(yè)主任何來(lái)訪來(lái)電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給處理，應(yīng)該場(chǎng)給予處理；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能給予處理，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（商戶）反應(yīng)問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)給予接待，以后轉(zhuǎn)告對(duì)應(yīng)部門。2、每一位職員全部有責(zé)任搜集來(lái)自業(yè)主（商戶）相關(guān)市場(chǎng)管理見(jiàn)解、提議、意見(jiàn)等。3、企業(yè)職員接聽(tīng)全部來(lái)電時(shí)，第一句必需為：“您好，新葉物業(yè)”4、受理投訴時(shí)，必需熱情接待，主動(dòng)問(wèn)詢，面帶微笑，不得推諉、無(wú)理拒絕，并做到一視同仁。5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必需如實(shí)統(tǒng)計(jì)，不得提出回避。6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真統(tǒng)計(jì)，立即派人處理或向主管匯報(bào)并在二十四小時(shí)內(nèi)給予處理或回復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。7、凡由市政設(shè)施如水、電、道路、通訊網(wǎng)線等所引發(fā)業(yè)主投訴，應(yīng)努力做好解釋工作,主動(dòng)同市政相關(guān)部門辦理交涉,盡早為業(yè)主排憂解難，決不許可推托了事.。8、職員應(yīng)認(rèn)真做好本職員作，主動(dòng)為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，降低投訴，把矛盾消亡在投訴之前。9、對(duì)業(yè)主投訴應(yīng)立即進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)組織相關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出處理措施，預(yù)防反復(fù)發(fā)生。10、對(duì)投訴要統(tǒng)計(jì)，投訴資料要存檔。（二）管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、熱愛(ài)本職員作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提升管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。2、上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀舉止。3、主動(dòng)一直訪客人問(wèn)好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問(wèn)掌握適度。4、工作中堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，秉公辦事，不徇私情，自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)遵法紀(jì)，不以權(quán)謀私。5、遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，相互配合，相互監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職員作。6、對(duì)業(yè)主應(yīng)熱情，遇部分業(yè)主無(wú)理言行時(shí)，做到耐心說(shuō)服，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得和業(yè)主發(fā)生打罵行為。7、熱情處理業(yè)主來(lái)信、來(lái)訪，主動(dòng)為她們排憂解難。對(duì)業(yè)主投訴、批評(píng)、提議，要立即進(jìn)行調(diào)查處理或向上級(jí)匯報(bào)。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不許可有打擊報(bào)復(fù)現(xiàn)象發(fā)生。（三）職員文明服務(wù)要求1、熱愛(ài)本職員作：①要樹立干好服務(wù)工作職業(yè)志向，熱愛(ài)本職員作。②刻苦學(xué)習(xí)，不停完善和提升管理和專業(yè)技術(shù)水平。③待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。2、文明管理：①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整齊，給業(yè)主有一個(gè)美感覺(jué)，使人感到親切、和藹。②語(yǔ)言謙遜：在接待業(yè)主過(guò)程中，語(yǔ)言要努力爭(zhēng)取文雅、謙恭正確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級(jí)庸俗口頭語(yǔ)、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講和管理無(wú)關(guān)閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。③主動(dòng)熱情：在服務(wù)過(guò)程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對(duì)待生人和熟人一個(gè)樣，大人和小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，四處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供多種便民服務(wù)。⑤講誠(chéng)信：誠(chéng)信無(wú)欺是企業(yè)每一位職員應(yīng)有工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。（四）職員廉潔工作制度1、在工作中堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，秉公辦事，不徇私情。2、自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)遵法紀(jì)。3、不以權(quán)謀私，不利用工作之便占企業(yè)和業(yè)主廉價(jià)。4、不在上班時(shí)間干私活，不用企業(yè)通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。5、業(yè)余時(shí)間，不利用企業(yè)機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。6、不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開收據(jù)。7、不利用工作特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐勒索。8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。9、維護(hù)企業(yè)利益，遵守企業(yè)機(jī)密。10、不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。13、節(jié)省用水、用電，不浪費(fèi)企業(yè)用具，堅(jiān)持勤儉節(jié)省。14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。15、不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。

16、不利用工作之便和業(yè)主對(duì)企業(yè)信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。（五）服務(wù)工作管理制度

1、思想面貌：細(xì)心、周到，要表現(xiàn)本企業(yè)高尚精神面貌。2、上班紀(jì)律：上班時(shí)間依據(jù)企業(yè)工作安排，天天必需先到企業(yè)報(bào)到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必需立即到企業(yè)簽到；上班時(shí)必需佩戴工作證，方便接收業(yè)主、住戶監(jiān)督。3、服務(wù)質(zhì)量：依據(jù)用戶要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以確保業(yè)主滿意。在工作中嚴(yán)禁向業(yè)主索取財(cái)物、吃、拿等不良行為。4、工作檢驗(yàn)：企業(yè)將不定時(shí)進(jìn)行工作檢驗(yàn)，聽(tīng)取業(yè)主反應(yīng)，如業(yè)主反應(yīng)該工作人員不能勝任時(shí)，企業(yè)經(jīng)過(guò)核實(shí)后，將作解聘處理。5、工作人員如損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。6、凡業(yè)主付給服務(wù)費(fèi)一律交企業(yè)，并開具發(fā)票，若私自收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)覺(jué)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作解聘處理。（六）激勵(lì)職員和業(yè)主參與管理制度1、為了改善服務(wù)質(zhì)量，提升工作效率，企業(yè)激勵(lì)各級(jí)職員和業(yè)主提出多種合理化提議，提議采納后視施行效果對(duì)提議人進(jìn)行物資獎(jiǎng)勵(lì)。2、職員和業(yè)主提議范圍包含物業(yè)管理方法和手段，改善服務(wù)質(zhì)量方法，多種設(shè)備使用和養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)省能源和原材料方法和怎樣增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，全部提議均可直接遞交企業(yè)經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。3、企業(yè)適時(shí)召集相關(guān)人員開會(huì)講座各項(xiàng)提議，如有合理化提議即由相關(guān)部門責(zé)任人定出試行方案，并交企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。4、合理化提議試行期依據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各部門責(zé)任人共同考證該項(xiàng)提議實(shí)際利用效果，并核定獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)，確定獎(jiǎng)金數(shù)額。如合理化提議有顯著建設(shè)性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)提議人。

5、獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)分300元、200元、100元、50元、30元五個(gè)等級(jí)，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入職員檔案。6、職員合理化提議統(tǒng)計(jì)為職員晉級(jí)、年底評(píng)選和獎(jiǎng)勵(lì)關(guān)鍵依據(jù)，數(shù)次提出優(yōu)質(zhì)合理化提議職員將被晉升提拔或給尤其獎(jiǎng)勵(lì)。第三部分物業(yè)部管理制度（一）市場(chǎng)管理職員作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度1、物業(yè)部必需為每個(gè)管理崗位職員劃分一定范圍工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。2、每個(gè)工作日必需到各自監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視統(tǒng)計(jì)，無(wú)紀(jì)錄視作未巡視。3、巡視監(jiān)督要求：①檢驗(yàn)市場(chǎng)保安員、保潔員在崗位工作情況（著裝、佩證及有沒(méi)有其它違反相關(guān)規(guī)章制度行為）②檢驗(yàn)市場(chǎng)是否有違章行為（有沒(méi)有亂搭建、違章裝修、墻面有沒(méi)有亂涂、亂畫、張貼廣告，市場(chǎng)內(nèi)有沒(méi)有亂設(shè)攤及跨門營(yíng)業(yè)、占道經(jīng)營(yíng)）；

③市場(chǎng)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，是否有私拉亂接竊電現(xiàn)象，市場(chǎng)內(nèi)有沒(méi)有可疑人員活動(dòng)）；④市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有沒(méi)有損壞，公共場(chǎng)所、綠化帶、地面、樓梯道、走廊、衛(wèi)生間、衛(wèi)生情況，垃圾桶擺放是否符合要求，道路上是否有亂停車輛）；⑤基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有沒(méi)有破損，室外上下管道是否滲漏，路口＊欄桿是否完好，管道是否有漏水、照明是否齊全明亮，）；

⑥留心傾聽(tīng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理意見(jiàn)反應(yīng)。在巡視過(guò)程中，做好統(tǒng)計(jì)。發(fā)覺(jué)問(wèn)題，能處理應(yīng)立即處理，對(duì)重大問(wèn)題和不能處理事項(xiàng)應(yīng)向企業(yè)匯報(bào)。（二）物業(yè)管理部走（回）訪制度為加強(qiáng)物業(yè)管理部和廣大業(yè)主（商戶）聯(lián)絡(luò)，使物業(yè)管理部各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（商戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，立即總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不停改善管理工作，提升服務(wù)質(zhì)量，特制訂對(duì)商戶走（回）訪制度。1、走（回）訪要求①物業(yè)管理部經(jīng)理把對(duì)業(yè)主（商戶）走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每十二個(gè)月工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)選中；②走（回）訪時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接收批評(píng)，采納合理化提議，作好走（回）訪統(tǒng)計(jì)；③走（回）訪中，對(duì)業(yè)主（商戶）問(wèn)詢、意見(jiàn)，如不能立即回復(fù)，應(yīng)通知預(yù)約時(shí)間回復(fù)；④走（回）訪后反饋意見(jiàn)、要求、提議、投訴，立即逐條整理綜合、研究、妥善處理，重大問(wèn)題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示處理，業(yè)主（商戶）反應(yīng)問(wèn)題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率努力爭(zhēng)取控制在1%以下。2、走（回）訪時(shí)間及形式

①物業(yè)管理部經(jīng)理、管理員每個(gè)月登門走（回）訪4次；③有針對(duì)性地對(duì)業(yè)主（商戶）作專題調(diào)查，聽(tīng)取意見(jiàn)；④物業(yè)管理部設(shè)置投訴信箱，投訴電話；⑤隨時(shí)熱情接待來(lái)訪，作好登記；第五部分安全、消防、車輛管理制度第一章安全管理制度保安人員守則一、著裝儀表1、工作或執(zhí)勤時(shí)，必需身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；2、制服要保持整齊、平整，上崗前皮鞋要擦拭潔凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。二、行為規(guī)范1、上班時(shí)間必需精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、和人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽(tīng)收、錄音機(jī)等；3、值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；4、巡查中無(wú)情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得和無(wú)關(guān)人員閑聊；5、上班人員必需提前十五分鐘達(dá)成各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得私自離開崗位；6、值班人員就餐必需在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；7、不得脫離崗位，根據(jù)要求時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；8、不得睡覺(jué)；9、對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶多種問(wèn)題，尤其是夜間值班，對(duì)住戶提出問(wèn)題要立即處理，處理不了作好登記。三、日常管理

1、不得遲到早退，嚴(yán)格根據(jù)要求時(shí)間站崗或巡查；2、認(rèn)真做好交接班，做好值班統(tǒng)計(jì)和實(shí)物出入登記；3、嚴(yán)格實(shí)施對(duì)講機(jī)管理要求和警棍使用要求；4、做好本班崗?fù)で鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛和堆放和工作無(wú)關(guān)物品；

5、門崗值班室不得會(huì)客。四、罰則1、違反本要求第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作解聘處理；2、違反第二條第八點(diǎn)，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行政警告一次，第三次解聘；3、本守則不盡之處，按《企業(yè)管理要求》相關(guān)條款實(shí)施。值班管理要求1、保安人員實(shí)施二十四小時(shí)輪番值班制度。2、值班人員分為二班制，白班時(shí)間為：早7點(diǎn)30分—晚7點(diǎn)30分、晚班時(shí)間為：19點(diǎn)30分—早7點(diǎn)30分。3、各班保安員必需根據(jù)編排值班表上崗工作，并嚴(yán)格推行崗位責(zé)任制要求，堅(jiān)守崗位，巡查人員要按時(shí)巡查，提升警惕，立即處理多種突發(fā)事件。4、當(dāng)值班人員發(fā)覺(jué)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并立即匯報(bào)當(dāng)班班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或部門責(zé)任人。①匯報(bào)時(shí)簡(jiǎn)明說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；②立即勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理要求人員和事件；③遇緊急事件及重大事故應(yīng)匯報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；④在當(dāng)班期間發(fā)生問(wèn)題及處理經(jīng)過(guò)，在《值班統(tǒng)計(jì)》做好統(tǒng)計(jì)。交接班制度為認(rèn)真做好崗位工作交接和保安器材交接，降低因交接不清引發(fā)工作失誤及保安器材損失，特制訂本制度。1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，不然由此產(chǎn)生一切后果由交班人負(fù)責(zé)。3、接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保安員到各自崗位換班。4、本班和下班交接時(shí)，要將本班工作情況具體交待給下一班，方便下一班開展工作；5、保安人員交接班時(shí)，必需認(rèn)真填寫《保安交接班記錄表》，并署名確定，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，交接雙方必需當(dāng)面說(shuō)明，假如交班人離開后，接班人才發(fā)覺(jué)屬于上一班問(wèn)題，應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)班或部門責(zé)任人處理；6、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班；保安員培訓(xùn)制度1、崗前培訓(xùn)上崗前向每位新入職保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。①上崗前必需掌握保安、通訊及消防設(shè)備器材使用和操作；②新入職保安員須進(jìn)行3－5天時(shí)間進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)習(xí)，掌握本職員作和基礎(chǔ)技能，然后開始正式上崗；2、崗位培訓(xùn)

①保安培訓(xùn)：依據(jù)每十二個(gè)月保安隊(duì)制訂培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，經(jīng)過(guò)講課和實(shí)際操作相結(jié)合方法，分月、季定時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，從而提升保安員警惕性、“四防”意識(shí)、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基礎(chǔ)技能；②消防培訓(xùn)：依據(jù)每十二個(gè)月保安隊(duì)內(nèi)部制訂培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演練計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，經(jīng)過(guò)講課和實(shí)際操作相結(jié)合方法，分月、季定時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)成提升保安員防火意識(shí)、掌握滅火搶救能力目標(biāo)；③每位保安員必需依據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參與企業(yè)和部門組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參與培訓(xùn)人員在職員培訓(xùn)簽到表上簽到。3、培訓(xùn)內(nèi)容A、應(yīng)知、應(yīng)會(huì)部分：企業(yè)制度和要求，部門制度和要求，保安常識(shí)，服務(wù)意識(shí)教育，轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹，消防常識(shí)

。B、崗位工作規(guī)范：崗位禮貌用語(yǔ)、工作方法和技巧，崗位工作職責(zé)和細(xì)則，轄區(qū)突發(fā)事件處理

。C、消防培訓(xùn)

D、法律常識(shí)

4、培訓(xùn)要求A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班相同情況處理；B、理論培訓(xùn)時(shí)，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好統(tǒng)計(jì)；C、隊(duì)列訓(xùn)練時(shí)，按正規(guī)化軍事要求操作；警棍使用制度警棍和電擊器是保衛(wèi)人員強(qiáng)制約束正在實(shí)施違法犯罪行為或暴力行為之械具，全部保安人員提取使用警具時(shí)，須嚴(yán)格遵守以下要求：1.警棍白天放在警具柜內(nèi)存放，由保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)清點(diǎn)、檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)缺損立即上報(bào)。2.保安夜間上崗使用電警棍，由保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)統(tǒng)一發(fā)放。3.領(lǐng)取電警棍時(shí)，需進(jìn)行登記(簽領(lǐng)、簽還)，要寫清使用人姓名、時(shí)間、數(shù)量等內(nèi)容，發(fā)放人要署名，歸還警具時(shí)，收存人應(yīng)認(rèn)真檢驗(yàn)警具情況，無(wú)問(wèn)題方可收簽，并統(tǒng)計(jì)收存時(shí)間。4.攜帶電警棍時(shí)，應(yīng)扣好套扣，不得隨意揮舞、打鬧，不得隨意按動(dòng)電擊按鈕，更不得隨意敲擊，通常情況下，不得隨意使用電警棍。在使用完后，應(yīng)做好放電處理后再交還，以免誤傷她人。5.注意保護(hù)警具，使之處于良好情況，遇有雨、雪天氣，要注意防潮，避免損壞。6.同事之間嚴(yán)禁使用警具開玩笑，更不得交和無(wú)關(guān)人員保留、玩耍，嚴(yán)防被壞人搶、盜。7.只有碰到正在實(shí)施違法犯罪行為或保安員本身受到侵害時(shí)，方可使用電警棍。8.除工作需要和上級(jí)同意外，任何人不得將警具攜離本轄區(qū)意外使用。9.全體保安人員須嚴(yán)格實(shí)施本要求，對(duì)不負(fù)責(zé)任，違反要求，出現(xiàn)丟失、損壞，和傷人事故，將追究當(dāng)事人責(zé)任。巡查車使用管理要求為加強(qiáng)電動(dòng)巡查車安全管理，保障車輛性能良好，狀態(tài)穩(wěn)定，確保值班、巡查、公務(wù)等任務(wù)完成，特制訂以下要求：一、巡查車僅限于轄區(qū)范圍內(nèi)巡查使用。實(shí)施本轄區(qū)范圍內(nèi)公務(wù)活動(dòng)等任務(wù)，嚴(yán)禁駛出本轄區(qū)。二、巡查車駕駛由3名巡查保安員負(fù)責(zé)。三、隊(duì)長(zhǎng)全方面負(fù)責(zé)巡查車各項(xiàng)事務(wù)，包含使用監(jiān)督，日常保養(yǎng)監(jiān)督，司機(jī)培訓(xùn)等。四、巡查車巡查路線、時(shí)間、次數(shù)按要求實(shí)施，車速不得超出5公里/小時(shí)。值班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)其班次具體車務(wù)。五、巡查車、摩托車不得亂停亂放，巡查完成后停放在要求位置。定時(shí)充電，確保正常使用。六、巡查車、摩托車嚴(yán)禁故障行駛，需維修時(shí)報(bào)企業(yè)，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后方可送修。七、巡查車、摩托車嚴(yán)禁挪作她用，嚴(yán)禁管轄區(qū)以外行駛，一經(jīng)發(fā)覺(jué)，追究當(dāng)事人及責(zé)任人責(zé)任。八、巡查機(jī)動(dòng)車所裝置警燈非晚間巡查不準(zhǔn)亂亮，警用嗽叭不準(zhǔn)亂鳴。九、事故責(zé)任：誰(shuí)駕駛、誰(shuí)負(fù)責(zé)（酒后駕、魯莽駕駛造成事故，由駕駛員本人負(fù)責(zé)）。對(duì)講機(jī)使用制度對(duì)講機(jī)是保安人員必備關(guān)鍵通訊工具，全體人員必需實(shí)施對(duì)講機(jī)使用要求，熟悉對(duì)講機(jī)使用功效，珍惜并熟練使用對(duì)講機(jī)。1、使用要求①使用對(duì)講機(jī)要本著“珍惜設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”標(biāo)準(zhǔn)，不得磕、碰、扔、摔和玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定時(shí)進(jìn)行擦拭、維護(hù)；②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借她人或拆卸機(jī)器，各治安人員對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡查時(shí)不得拿在手中；③發(fā)覺(jué)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級(jí)匯報(bào)，由部門主管檢驗(yàn)后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修；④嚴(yán)格按要求頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其它頻率（日常使用1頻道，停電時(shí)使用2頻道）⑤嚴(yán)格根據(jù)對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完成后方可進(jìn)行充電，以保障電池性能、壽命和使用效果；⑥交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用情況，接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)損壞或通訊失靈，立即匯報(bào)當(dāng)班班長(zhǎng)。2、對(duì)話要求①呼叫對(duì)方，先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請(qǐng)回話”；②收接方回話后，呼方要簡(jiǎn)明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號(hào)后，應(yīng)回復(fù)“清楚”或“明白”；③對(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對(duì)講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語(yǔ)，嚴(yán)禁用對(duì)講機(jī)講粗言穢語(yǔ)、開玩笑或談工作無(wú)關(guān)事情；凡違反以上要求者將嚴(yán)厲處理。對(duì)講機(jī)丟失、損壞，視情節(jié)追究相關(guān)人員責(zé)任，賠償損失，并處以對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)處罰。監(jiān)控系統(tǒng)操作制度1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不停提升業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)操作。2、值班員必需嚴(yán)格根據(jù)操作規(guī)程監(jiān)控錄像，珍惜設(shè)備，不得私自修改系統(tǒng)多種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝多種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其它操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并負(fù)擔(dān)所造成一切后果。3、未經(jīng)上級(jí)部門主管同意，不得隨意播放監(jiān)控錄像錄像內(nèi)容；4、未經(jīng)上級(jí)部門主管同意，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室；5、保持監(jiān)控設(shè)備清潔，定時(shí)進(jìn)行擦拭、維護(hù)；6、確保監(jiān)控室衛(wèi)生和秩序，營(yíng)造良好工作環(huán)境；背景音樂(lè)播放制度1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不停提升業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂(lè)系統(tǒng)操作；2、值班員必需嚴(yán)格根據(jù)操作背景音樂(lè)系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運(yùn)作；3、嚴(yán)格根據(jù)要求時(shí)間和要求內(nèi)容播放音樂(lè)；4、非企業(yè)制訂操作人員不得私自動(dòng)用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)覺(jué)，將追究當(dāng)班人員相關(guān)責(zé)任；5、保持背景音樂(lè)設(shè)備清潔，定時(shí)進(jìn)行擦拭、維護(hù)，營(yíng)造良好工作環(huán)境。重大事件匯報(bào)制度一、重大事件匯報(bào)制度為立即妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制訂重大事件處理匯報(bào)制度。

1、重大或突發(fā)事件包含：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、偷竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：商戶集體投訴（5戶以上）；高低壓電柜、通訊設(shè)備等關(guān)鍵設(shè)備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理同時(shí)立即口頭向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并依據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否匯報(bào)公安、消防等機(jī)構(gòu)幫助處理；3、參與事件處理部門經(jīng)理在事件處理后立即填寫重大事件匯報(bào)表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，具體統(tǒng)計(jì)事件發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，和事件發(fā)生初步原因和處理經(jīng)過(guò)；4、重大事件匯報(bào)表由部門經(jīng)理署名后上報(bào)，如部門經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管署名上報(bào)；5、參與事件處理部門應(yīng)在事件處理完成后二十四小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件具體處理過(guò)程及結(jié)果，找出事件發(fā)生關(guān)鍵原因，提出避免類似情況發(fā)生預(yù)防方法。二、緊急事件處理程序1、突發(fā)事件處理程序

①凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、偷竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必需保持冷靜，立即采取方法，并匯報(bào)物業(yè)管理部責(zé)任人、保安隊(duì)；②簡(jiǎn)明說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值；③驅(qū)散無(wú)關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留心現(xiàn)場(chǎng)周圍情況；④查看本轄區(qū)各類統(tǒng)計(jì)、出入登記和監(jiān)控錄像，檢驗(yàn)有沒(méi)有可疑情況和人員；

⑤對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)親密注意事發(fā)覺(jué)場(chǎng)情況改變；⑥對(duì)糾紛事件應(yīng)立即了解具體原因，主動(dòng)協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)；⑦對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作，對(duì)明確死亡，應(yīng)匯報(bào)派出所處理；

⑧對(duì)包含刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件造成傷亡事故，應(yīng)立即匯報(bào)物業(yè)管理部責(zé)任人、保安隊(duì)，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理；⑨相關(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，預(yù)防事態(tài)擴(kuò)大；⑩保安隊(duì)組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，依據(jù)事態(tài)大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、相關(guān)部門及企業(yè)總經(jīng)理。2、斗毆等暴力事件處理程序①處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，通常情況下應(yīng)盡可能避免和人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵；②巡查發(fā)覺(jué)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)、電話或其它方法匯報(bào)保安隊(duì)，簡(jiǎn)明說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有沒(méi)有使用武器等）如能處理，立即處理，不然監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等候保安隊(duì)指令；③保安隊(duì)接報(bào)后視情況派合適數(shù)量保安員立即到現(xiàn)場(chǎng)阻止，將肇事者帶往保安隊(duì)接收調(diào)查，如場(chǎng)面無(wú)法控制，應(yīng)立即匯報(bào)公安機(jī)關(guān)；④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作具體調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償；⑤如包含刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理；⑥事件中如有些人員受傷要立即組織搶救，并立即送醫(yī)院搶救；⑦如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡叮S時(shí)匯報(bào)罪犯犯動(dòng)向3、偷竊等破壞事件處理程序①巡查發(fā)覺(jué)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有些人偷竊，應(yīng)立即抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其它方法立即向其它值班人員求援，簡(jiǎn)明說(shuō)明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等候保安隊(duì)指令；②保安隊(duì)接報(bào)后，應(yīng)快速排合適數(shù)量保安人員到現(xiàn)場(chǎng)阻止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安隊(duì)接收調(diào)查；③事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，尤其是罪犯留下來(lái)指印、腳印、煙頭等物品；做好具體統(tǒng)計(jì)，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償；④如包含刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。4、電梯困人處理程序①值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)覺(jué)電梯困人，立即匯報(bào)主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)幫助控制和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯具體方位、停留樓層通知維修部；②監(jiān)控中心經(jīng)過(guò)電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話和被困者聯(lián)絡(luò)，做好解釋撫慰工作；③如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求援相關(guān)部門處理；④部門經(jīng)理填寫重大事件匯報(bào)表，具體統(tǒng)計(jì)故障及處理經(jīng)過(guò)。5、停電停水處理程序①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)業(yè)主；②未預(yù)知情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)忽然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)絡(luò)工程維修部，立即采取方法和相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)，旬問(wèn)停電停水原因及恢復(fù)供電供水時(shí)間，并對(duì)業(yè)主做好解釋工作；③保安隊(duì)派出合適保安人員維護(hù)秩序，以防有些人趁機(jī)制造事端。6、發(fā)覺(jué)有些人觸電處理

①立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，切斷電源；②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣東西把人拉開；③立即進(jìn)行人工搶救，并送醫(yī)院搶救。第二章消防管理制度消防安全檢驗(yàn)制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)消防工作，檢驗(yàn)和預(yù)防消防隱患，特制訂以下制度：1、每個(gè)月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢驗(yàn)；2、檢驗(yàn)工作由企業(yè)組織，工程維修部、保安隊(duì)、物業(yè)管理部經(jīng)理參與；3、檢驗(yàn)項(xiàng)目：①各部位配置消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；②房間所使用電器是否符合安全要求；③設(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。4、檢驗(yàn)中發(fā)覺(jué)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)多種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防要求問(wèn)題，要立即查明原因，立即處理，不能立即處理，由企業(yè)出具整改通知書，限期整改。消防培訓(xùn)制度為落實(shí)落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”消防工作方針，特制訂本制度。1、企業(yè)對(duì)在職職員消防知識(shí)培訓(xùn)每十二個(gè)月不少于一次；2、企業(yè)對(duì)新入職職員消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)成100％；3、培訓(xùn)內(nèi)容包含:①學(xué)習(xí)消防理論知識(shí)

②熟悉使用常見(jiàn)滅火器材

③開展消防綜合演練4、企業(yè)每十二個(gè)月最少對(duì)業(yè)主開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包含：①物業(yè)轄區(qū)防火多種要求②消防應(yīng)急通道位置及緊急情況疏散方法滅火器管理要求1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；2、保安隊(duì)負(fù)責(zé)滅火器管理工作；

3、職員不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放滅火器；4、滅火器購(gòu)回后，保安隊(duì)?wèi)?yīng)滅火器上貼明購(gòu)入時(shí)間或充氣日期；5、在每次消防檢驗(yàn)中，要對(duì)滅火器進(jìn)行檢驗(yàn)，立即更換失效或損壞滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期?；馂?zāi)處理制度1、發(fā)覺(jué)早期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：①立即匯報(bào)物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，匯報(bào)內(nèi)容包含火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向；②立即利用周圍滅火器器械撲救，盡可能控制火勢(shì)發(fā)展；2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)匯報(bào)后：①率領(lǐng)消防人員，攜帶消防器械以最快速度抵達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；②立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；③指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍人員疏散；3、當(dāng)撲救無(wú)效，當(dāng)值主管立即決定：①將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；②立即向上級(jí)匯報(bào)；③情況如本部門或本企業(yè)無(wú)法處理，火情失去控制，應(yīng)立即匯報(bào)消防部門。車輛管理制度一、出入管理1、凡出入建材城車輛必需聽(tīng)從保安人員指揮接收問(wèn)詢及檢驗(yàn)。2、進(jìn)出建材城內(nèi)車輛時(shí)速不得超出5公里/小時(shí)。嚴(yán)禁超車、文明駕駛。3、進(jìn)出建材城車輛按警示標(biāo)志提醒行駛，嚴(yán)禁超高、超重、超寬、超長(zhǎng)車輛通行。5、嚴(yán)禁攜帶易燃易爆物品車輛進(jìn)入建材城內(nèi)。6、進(jìn)出建材城內(nèi)車輛必需按路標(biāo)指示行駛。7、夜間所以進(jìn)出建材城車輛，必需自覺(jué)接收保安管理員檢驗(yàn)，進(jìn)出貨物實(shí)施登記制。二、停放管理1、全部車輛按指定位置停放，自覺(jué)接收安保員指揮，在要求區(qū)域或指定車位居中有序停放，保持車頭朝向一致。2、全部車輛車主應(yīng)加強(qiáng)安全防范意識(shí)，車內(nèi)不得存放珍貴物品，停車后立即關(guān)鎖門窗;停車時(shí)避免和其它車輛發(fā)生碰擦，如有碰擦，應(yīng)主動(dòng)和對(duì)方車主或現(xiàn)場(chǎng)安保員聯(lián)絡(luò)，妥善處理。第五部分設(shè)施設(shè)備管理制度設(shè)施設(shè)備管理制度提要：由工程維修部主管負(fù)責(zé)組織落實(shí)設(shè)施設(shè)備管理制度，對(duì)設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行督促檢驗(yàn)，負(fù)責(zé)制訂并實(shí)施《設(shè)施、設(shè)備檢驗(yàn)維修、保養(yǎng)計(jì)劃，和各類統(tǒng)計(jì)填寫實(shí)施情況》設(shè)施設(shè)備管理制度一、目標(biāo)明確工程維修人員應(yīng)遵照工作制度。二、范圍適適用于對(duì)工程維修人員日常工作指導(dǎo)。三、職責(zé)物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備制度制訂及完善，工程維修部負(fù)責(zé)對(duì)維修操作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)督查、指導(dǎo)；對(duì)設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行督促檢驗(yàn)。負(fù)責(zé)制訂并實(shí)施《值班人員巡檢路線圖》。工作程序（一）維修班工作制度1、認(rèn)真作好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等統(tǒng)計(jì)，對(duì)重大問(wèn)題立即上報(bào)工程維修主管；2、認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，（檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)、檢修統(tǒng)計(jì)、事故統(tǒng)計(jì)、）3、在工作中應(yīng)按要求著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)時(shí)不得高聲喧嘩；4、遇自來(lái)水爆管、消防管道爆管、供電設(shè)備線路故障等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，無(wú)法立即處理者，須立即匯報(bào)工程主管；由工程維修主管組織搶修。5、在接到下發(fā)《報(bào)事單》、《派工單》或通知后，應(yīng)立即前往處理；6、珍惜工具及設(shè)備，服從班長(zhǎng)調(diào)度；7、嚴(yán)格實(shí)施多種規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作管理規(guī)程；8、每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成,其它人員應(yīng)負(fù)責(zé)打掃自己所管理設(shè)備房?jī)?nèi)清潔衛(wèi)生并對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，工作中隨時(shí)聽(tīng)從主管安排。9、依據(jù)所管物業(yè)實(shí)際情況，編制《設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃》報(bào)企業(yè)審批，并按計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作。（二）工具管理制度1、領(lǐng)用工具時(shí)，應(yīng)遵照以舊換新、以一換一標(biāo)準(zhǔn)簽字領(lǐng)取，工程主管應(yīng)控制工具使用周期。領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用記錄表》，實(shí)施工具報(bào)損制度；2、領(lǐng)用者應(yīng)珍惜工具，對(duì)損壞工具經(jīng)工程主管確定后方能夠舊換新；3、對(duì)部分大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格報(bào)損制度，并根據(jù)企業(yè)相關(guān)制度實(shí)施。4、對(duì)工具實(shí)施個(gè)人負(fù)責(zé)制，誰(shuí)丟失誰(shuí)賠償；5、對(duì)于公用工具及大件工具應(yīng)由工程主管指定專員負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理；6、對(duì)在工作中損壞工具應(yīng)向工程主管匯報(bào),同時(shí)將損壞工具交回方可重新領(lǐng)?。?、對(duì)于專用工具應(yīng)由專員管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行合適賠償。（三）高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具管理：高低壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗(yàn)電器等、絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄工具、驗(yàn)電筆。以上安全用具均需按要求期限送檢。送檢周期以下：工具名稱電壓等級(jí)送檢周期1、高壓安全用具絕緣棒10KV以下1年/次2、驗(yàn)電器10KV以下1年/次3、絕緣鉗10KV以下1年/次工具名稱電壓等級(jí)送檢周期備注1、帶絕緣柄工具380V以下六個(gè)月/次2、驗(yàn)電筆380V以下六個(gè)月/次電器安全用具統(tǒng)一存放，存放處應(yīng)有顯著標(biāo)志，做到存取方便，存放地點(diǎn)潔凈、通風(fēng)良好，存放環(huán)境不能過(guò)冷過(guò)熱，也不可和銳器、鐵絲等存放在一起；凡橡膠制品電器安全用具不可和石油類油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應(yīng)存放在柜內(nèi)，要和其它安全用具分開，使用中應(yīng)預(yù)防受潮、受污或損傷；絕緣棒應(yīng)垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可和墻壁接觸；驗(yàn)電器用過(guò)后應(yīng)存放于干燥處；對(duì)絕緣手套、靴等，不許可有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)覺(jué)有問(wèn)題時(shí)，應(yīng)立即更換；假如絕緣工具遭受表面損傷或已經(jīng)受潮，則應(yīng)立即進(jìn)行處理或使之干燥，并在經(jīng)試驗(yàn)合格后方可繼續(xù)使用；不管任何情況，電氣安全用具均不可作為它用，對(duì)安全用具應(yīng)進(jìn)行定時(shí)試驗(yàn)，各試驗(yàn)項(xiàng)目要能合乎標(biāo)準(zhǔn)和要求。（四）房屋檢驗(yàn)制度1、為了確保房屋完好，制訂本制度；2、工程維修部每個(gè)月對(duì)房屋土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全方面巡視檢驗(yàn)，填寫《房屋巡視統(tǒng)計(jì)表》，檢驗(yàn)內(nèi)容包含：門窗是否關(guān)閉、開啟是否靈活、有沒(méi)有破損現(xiàn)象，室內(nèi)全部金屬制品及五金構(gòu)件有沒(méi)有銹蝕損壞現(xiàn)象，是否有漏水滲水現(xiàn)象，樓地面、墻面有沒(méi)有開裂、脫落現(xiàn)象，全部開關(guān)及插座能否正常使用，全部水電氣開關(guān)是否關(guān)閉，室內(nèi)配套物品是否齊備，室內(nèi)是否清潔，是否有沒(méi)有積水。工程維修部將每個(gè)月檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并通知相關(guān)部門或相關(guān)單位進(jìn)行處理，處理結(jié)果統(tǒng)計(jì)在《房屋巡視統(tǒng)計(jì)表》中。3、特殊原因不能準(zhǔn)期完成工程整改，需注明原因并提出整改意見(jiàn)和完成時(shí)間（五）公共設(shè)施管理制度1、各管理處工程部應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，確保新建工程交付質(zhì)量；工程部依據(jù)《定時(shí)檢驗(yàn)項(xiàng)目一覽表》對(duì)設(shè)施進(jìn)行巡視檢驗(yàn)，填寫《定時(shí)檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表》，立即處剪發(fā)覺(jué)問(wèn)題，避免問(wèn)題擴(kuò)大，搞好公共設(shè)施零星修繕工作；修繕內(nèi)容包含維護(hù)、中修、大修、改造；加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。2、工程維修主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施劃分責(zé)任人，責(zé)任人應(yīng)最少天天一次巡視責(zé)任區(qū)域，并將巡視結(jié)果統(tǒng)計(jì)在《值班統(tǒng)計(jì)表》中；巡視中發(fā)覺(jué)問(wèn)題應(yīng)立即處理，不得人為拖延；如責(zé)任人不能處理應(yīng)立即上報(bào)工程維修主管，工程維修主管應(yīng)立即組織人員處理或聯(lián)絡(luò)相關(guān)部門處理；管理人員、保安、保潔、綠化等企業(yè)職員，應(yīng)自覺(jué)參與巡視工作，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，立即匯報(bào)工程維修主管，由工程維修主管安排處理；3、對(duì)影響日常秩序管理維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間施工；對(duì)部分工藝要求較高、物業(yè)難以自行處理工作項(xiàng)目，報(bào)企業(yè)同意后，可安排委外施工，工程維修主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控；（六）設(shè)備管理制度1、工程維修部應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施《設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，確保新建設(shè)備交付質(zhì)量，并建立設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡；工程維修部依據(jù)《設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃》對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，填寫《保養(yǎng)維修統(tǒng)計(jì)表》，對(duì)設(shè)備中修、大修、改造應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)并填寫《設(shè)備零部件更換大修統(tǒng)計(jì)》《維修統(tǒng)計(jì)》；加強(qiáng)設(shè)備維修質(zhì)量，確設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2、工程維修主管應(yīng)對(duì)各類設(shè)備指定責(zé)任人，設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中，由責(zé)任人對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況實(shí)施監(jiān)控并將運(yùn)行情況填寫在對(duì)應(yīng)設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表中。工程維修主管應(yīng)依據(jù)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表中數(shù)據(jù)分析設(shè)備運(yùn)行情況，每個(gè)月填寫《設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表》并存檔。3、工程維修部對(duì)部分工藝要求較高、維修難度較大工程項(xiàng)目，報(bào)企業(yè)同意后，可安排委外維修，工程維修主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量及進(jìn)行監(jiān)控；對(duì)部分影響日常秩序管理維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間維修并不得影響商戶正常營(yíng)業(yè)。（七）工程技術(shù)檔案管理制度工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分類整理存檔，并將圖紙資料清單提交資料管理員；工程維修主管對(duì)開發(fā)企業(yè)提交圖紙資料是否齊全應(yīng)在資料清單上加明備注，并負(fù)責(zé)催收相關(guān)圖紙資料；工程維修主管對(duì)進(jìn)行改造、更換、添加設(shè)施設(shè)備，應(yīng)將對(duì)應(yīng)圖紙資料進(jìn)行變更、添加后歸檔，并將改動(dòng)后檔案清單提交資料管理員。（八）工程部鑰匙管理制度工程維修部主管應(yīng)指定專員保管工程維修部庫(kù)房鑰匙、設(shè)備房鑰匙、設(shè)備鑰匙，并在鑰匙上做好標(biāo)識(shí)，以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域，在交接班時(shí)嚴(yán)格根據(jù)交接班制度實(shí)施；工程維修人員個(gè)人工具柜鑰匙、工程維修部值班室鑰匙自行保管；物業(yè)企業(yè)將全部鑰匙留存一套備用，備用鑰匙應(yīng)做好標(biāo)識(shí)；鑰匙在借用時(shí)應(yīng)填寫《鑰匙領(lǐng)用記錄表》并在當(dāng)日歸還。（九）緊急事件處理程序?yàn)榱藢?duì)緊急事件進(jìn)行有效控制和立即處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度；1、緊急事件包含：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、通訊中止、電梯困人、重大設(shè)備事故等；2、緊急事件采取電話或?qū)χv機(jī)方法聯(lián)絡(luò)，但必需互報(bào)姓名，并將情況匯報(bào)清楚；3、接緊急事件匯報(bào)后，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場(chǎng)職位最高責(zé)任人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報(bào)，引發(fā)嚴(yán)重后果，追究當(dāng)事人責(zé)任；4、人為拖沓，致使影響擴(kuò)大，追究受派人責(zé)任；5、處理不了緊急事件，應(yīng)立即匯報(bào)，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理；6、以上事件處理完成后應(yīng)由工程維修主管填寫《報(bào)事單》；7、緊急事件嚴(yán)重影響部門正常運(yùn)作，嚴(yán)禁謊報(bào)行為，一經(jīng)查實(shí)謊報(bào)行為，將嚴(yán)厲處理。（十）特約維修管理要求1、接到特約維修派工單后，15分鐘內(nèi)必需抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；2、維修作業(yè)時(shí)，需注意保護(hù)商戶財(cái)物，對(duì)維修后產(chǎn)生垃圾，要收拾潔凈，完工后自行帶走；3、若一時(shí)無(wú)法完成，需向商戶講明原因，請(qǐng)商戶諒解，并約定上門時(shí)間；4、若商戶要自行購(gòu)置維修材料，需耐心向商戶說(shuō)明材料品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以免商戶因買錯(cuò)而造成損失；5、嚴(yán)禁接收商戶任何形式饋贈(zèng)和向商戶索取酬勞；6、維修結(jié)束后，請(qǐng)商戶檢驗(yàn)驗(yàn)收，并在《派工單》上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見(jiàn)；7、關(guān)鍵維修項(xiàng)目需工程維修主管親到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)；8、將《派工單》返回用戶服務(wù)中心，并做好維修統(tǒng)計(jì)。五、工程維修部人員安全操作規(guī)程：1、各特種行業(yè)操作人員必需持國(guó)家相關(guān)上崗證方可上崗；2、在作業(yè)場(chǎng)所檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必需停電進(jìn)行．總閘必需掛有"有些人工作，嚴(yán)禁合閘"標(biāo)志牌，或拆除熔斷絲，以預(yù)防誤合閘；3、各供電回路操作開關(guān)，要有清楚顯著標(biāo)志牌。停電時(shí)，先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)(即先用電點(diǎn)后供電點(diǎn))；送電時(shí)，先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)(即先供電點(diǎn)后用電點(diǎn))。4、嚴(yán)禁帶電作業(yè)。高壓電氣設(shè)備檢修時(shí)、必需實(shí)施兩級(jí)停電制度、停電后嚴(yán)格按停送電操作程序?qū)嵤龅津?yàn)電、放點(diǎn)、掛三項(xiàng)短路接地線，采取可靠安全方法(做到一人工作一人監(jiān)護(hù))。5、機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁帶入火種，嚴(yán)禁在機(jī)房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機(jī)房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)齊備良好?？吞菀驒z修或保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)必需確定轎廂內(nèi)無(wú)乘客后，方可停機(jī)。6、在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除了識(shí)別故障和調(diào)試需要外，嚴(yán)禁開快車。7、在電梯井底工作時(shí)，首先開亮井底燈，檢修人員必需佩戴安全帽。8、電梯機(jī)房、井道因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必需遵守動(dòng)火作業(yè)要求，指定專員操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)生。9、焊工(含電焊、氣焊)工作前，必需穿戴好工作服和防護(hù)用具，不準(zhǔn)裸露身體，以預(yù)防燙傷或觸電。10、焊接前，還應(yīng)檢驗(yàn)工作場(chǎng)地周圍有沒(méi)有易燃、易爆物，應(yīng)清除或隔離后才能進(jìn)行焊接。必需時(shí)還應(yīng)配置滅火器等對(duì)應(yīng)消防器具及有專員監(jiān)護(hù)。11、開啟電焊機(jī)前，應(yīng)檢驗(yàn)電焊地線是否和工件或其它導(dǎo)體邊接，以防短路或觸電。12、焊接時(shí)，應(yīng)戴好防護(hù)面罩，不得用手或其它物件遮眼，以防弧光傷眼。13、焊接電線截面積應(yīng)依據(jù)焊接電流和所需電纜長(zhǎng)度選擇，預(yù)防電纜超載過(guò)熱而引發(fā)膠皮損壞、燃燒，造成事故。14、停放在露天電焊設(shè)備，必需有防雨設(shè)施，下雨天嚴(yán)禁進(jìn)行焊接作業(yè)。六、維修材料管理制度1、為加強(qiáng)維修材料管理，使維修材料在維修過(guò)程中得到合理使用，避免材料浪費(fèi)，特制訂本要求。2、采購(gòu)員依據(jù)工程維修部材料計(jì)劃單采購(gòu)材料，所采購(gòu)材料必需合乎維修使用要求。3、倉(cāng)庫(kù)材料必需分類擺放，并做好材料入賬登記，方便備查。4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單項(xiàng)目要求，合剪發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)統(tǒng)計(jì)。5、維修工領(lǐng)到材料后，必需如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完成后將實(shí)際耗用材料名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求商戶簽證，對(duì)未用完材料必需退還材料庫(kù)。6、材料保管員必需對(duì)材料出、入庫(kù)負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給她人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給罰款或解聘處理。7、工程維修主管每七天要對(duì)維修過(guò)商戶進(jìn)行材料使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)覺(jué)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必需向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給罰款、警告或解聘處理。8、當(dāng)月維修材料采購(gòu)情況和材料耗用情況，由材料保管員以表格形式，在當(dāng)月底送交物業(yè)部辦公室。第六部分職員考勤管理制度第一條：請(qǐng)銷假1、請(qǐng)假一天由主管領(lǐng)導(dǎo)同意，請(qǐng)假兩天及以上由經(jīng)理同意，并在物業(yè)部立案。本要求適適用于全體職員。2、請(qǐng)假手續(xù)以書面為準(zhǔn)，如遇特殊情況無(wú)法辦理書面請(qǐng)假手續(xù)，則應(yīng)電話請(qǐng)假，書面手續(xù)后補(bǔ)。短信請(qǐng)假無(wú)效。3、職員因公外出不能按時(shí)統(tǒng)計(jì)考勤，應(yīng)在歸崗后立即到辦公室進(jìn)行登記，并由主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確定。第二條：病假1、職員本人確實(shí)因病，不能正常上班者，須主管領(lǐng)導(dǎo)同意。連續(xù)請(qǐng)病假超出三個(gè)工作日者，必需取得醫(yī)院開具休假證實(shí)。2、患病職員請(qǐng)假應(yīng)于當(dāng)日九點(diǎn)前向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，經(jīng)同意后方可休假。3、職員須在病愈上班當(dāng)日將病假條交給辦公室核查存檔。第三條：事假1、職員因合理原因需要請(qǐng)事假，須提前一天書面申請(qǐng)(如遇不可估計(jì)緊急情況，必需由本人在早晨九點(diǎn)以前請(qǐng)示企業(yè)領(lǐng)導(dǎo))，如實(shí)說(shuō)明原因，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可休假，不然按曠工處理。2、事假根據(jù)日標(biāo)準(zhǔn)工資100%扣除。3、工作時(shí)間如有私人緊急事務(wù)需要離崗處理，根據(jù)事假要求向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，違反要求者以曠工計(jì)罰。第四條：年假1、凡加入企業(yè)工作滿十二個(gè)月者，全部有休年假要求。2、在本年度病、事假累計(jì)超出3個(gè)月或工傷假超出3個(gè)月者，當(dāng)年不再享受年假，曠工累計(jì)兩日者，當(dāng)年不再享受年假。3、受過(guò)多種企業(yè)處分、警告者，當(dāng)年不再享受年假。4、年假應(yīng)提前向企業(yè)提出申請(qǐng)、審批后方可進(jìn)行休假。5、當(dāng)年未休年假者不得累計(jì)到第二年(特殊情況經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批除外)。第五條：婚假1、依據(jù)<婚姻法>要求，職員請(qǐng)婚假時(shí)，必需本人填寫婚假申請(qǐng)單，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，交行政部立案。假后須拿結(jié)婚證及證實(shí)銷假?；榧贂r(shí)間:按法定結(jié)婚年紀(jì)(女20周歲，男22周歲)結(jié)婚，可享受3天婚假；符合晚婚年紀(jì)(女23周歲，男25周歲)，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)?；榧侔菁俸头ǘ佟Ｔ倩榭上硎芊ǘɑ榧伲荒芟硎芡砘榧?。2、結(jié)婚時(shí)男女雙方不在一地工作，可視旅程遠(yuǎn)近，另給旅程假。第六條：產(chǎn)假1、依據(jù)<計(jì)劃生育條例>女職員正常生育時(shí)，給90天(包含產(chǎn)前15天)產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天。多胞胎多生一個(gè)嬰兒增加15天，符合晚育年紀(jì)增加30天產(chǎn)假。2、女職員懷孕三個(gè)月以內(nèi)流產(chǎn)給20-30天妊娠假，懷孕三個(gè)月以上7個(gè)月以下流產(chǎn)給42天妊娠假，懷孕七個(gè)月以上流產(chǎn)給90天產(chǎn)假。3、女職員休假前需要有醫(yī)院證實(shí)，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)同意后，報(bào)物業(yè)部立案，方可休假。4、男職員產(chǎn)假護(hù)理假3天，若妻子屬于晚育(生育時(shí)滿24周歲)，則再延長(zhǎng)7天。第七條：?jiǎn)始?、職員供養(yǎng)直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲兒女)死亡，可辦理喪假，職員父母或配偶逝世，可休假3天；職員兒女和在一起居住祖父母、岳父母、公婆逝世可休假2天。在外地父母、配偶或兒女逝世，需職員本人去外地料理喪事，可依據(jù)旅程遠(yuǎn)近另給旅程假。職員辦理喪假需在假前寫出申請(qǐng)，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)簽字后，報(bào)物業(yè)部立案。2、喪假期間工資發(fā)放依據(jù)國(guó)家相關(guān)要求發(fā)放。第八條：曠工1、未經(jīng)企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)同意缺勤，或未按要求時(shí)間請(qǐng)假，或違反病、事假要求，或違反企業(yè)制度中其它相關(guān)要求等行為，均視為曠工。2、曠工一日(含累計(jì))者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金二倍工資；曠工二日(含累計(jì))者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金三倍工資；曠工超出三日(含累計(jì))者，企業(yè)視情況給處理。第九條：遲到、早退1、工作時(shí)間:依據(jù)<勞動(dòng)法>條款要求，結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及崗位特殊要求，本企業(yè)職員實(shí)施六天工作日，即周一至周六(有特殊情況者可調(diào)休)。2、上班時(shí)間:按物業(yè)部具體排班時(shí)間為準(zhǔn)。3、遲到早退情節(jié)嚴(yán)重者，將給通報(bào)批評(píng)、扣除績(jī)效工資、直至解除勞動(dòng)合相同方法處理。4、碰到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實(shí)，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后酌情處理。第十條:簽到簽退（打卡制）1、企業(yè)實(shí)施簽到簽退制，根據(jù)打卡要求實(shí)施登記制度，統(tǒng)計(jì)上下班具體時(shí)間。在工作期間，離開企業(yè)需填寫對(duì)應(yīng)手續(xù)。2、若職員上、下班未辦理相關(guān)手續(xù)且沒(méi)有證據(jù)證實(shí)確實(shí)上班，沒(méi)有根據(jù)要求打卡考勤1次罰款10元。對(duì)于無(wú)法查證，企業(yè)一律按請(qǐng)假計(jì)算。3、假如職員因?yàn)楣ぷ魈厥庖?，不能立即推行打卡，須向辦公室管理人員說(shuō)明原因。第十一條：加班、調(diào)休1、企業(yè)不提倡加班，若因本身原因(包含工作能力欠缺、工作效率低下)，無(wú)法完成基礎(chǔ)工作量而需加班完成，不按加班計(jì)算。2、若因額外工作量企業(yè)安排加班，由辦公室統(tǒng)計(jì)加班時(shí)間。按月總結(jié)核實(shí)，以獎(jiǎng)金或假期形式(調(diào)休)兌現(xiàn)。3、除企業(yè)安排加班外，職員自行加班行為不享受加班調(diào)休，且不得影響次日考勤。第七部分環(huán)境保潔管理制度環(huán)境保潔工作管理制度第一章:總則為了完善保潔管理工作提升業(yè)主滿意度，特依據(jù)企業(yè)相關(guān)要求制訂本制度。第二章:保潔工作日常管理第1條:轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生實(shí)施專員管理、專員負(fù)責(zé)。第2條:轄區(qū)采取“定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量”五定方法加強(qiáng)管理，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。第3條:轄區(qū)內(nèi)實(shí)施動(dòng)態(tài)保潔，保潔員每日按要求時(shí)間、地點(diǎn)清潔劃分責(zé)任區(qū)域。第4條:依據(jù)轄區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域隨時(shí)保持清潔。第5條:環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)“六不”、“六凈”即不見(jiàn)積水、不見(jiàn)泥土、不見(jiàn)雜物、不漏搜集、不亂倒垃圾、不見(jiàn)人畜糞便及路面凈、路沿凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果殼箱凈。第6條:裝修垃圾和生活垃圾日產(chǎn)日清立即集中到指定地點(diǎn)。第7條:落實(shí)檢驗(yàn)、考評(píng)方法，確保保潔工作達(dá)成質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。第8條:保潔人員在工作時(shí)間內(nèi)應(yīng)隨時(shí)清理垃圾，保持環(huán)境衛(wèi)生潔凈整齊。第9條:搞好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提升業(yè)主清潔衛(wèi)生意識(shí)，共同創(chuàng)建優(yōu)美、潔凈物業(yè)環(huán)境。:依據(jù)季節(jié)及小區(qū)部署立即做好除“四害”除蟲消毒工作。第三章:清潔工具領(lǐng)用管理第1條:領(lǐng)用設(shè)備必需填寫領(lǐng)用記錄表。第2條:領(lǐng)用設(shè)備時(shí)領(lǐng)用人需自行檢驗(yàn)設(shè)備完好程度，因檢驗(yàn)不周造成病機(jī)出庫(kù)而影響工作由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。第3條:使用設(shè)備時(shí)如發(fā)生故障，不得強(qiáng)行繼續(xù)操作，違者罰款。第4條:因使用不妥發(fā)生機(jī)具及其部件損壞者，按要求賠償。第5條:歸還設(shè)備時(shí)必需確保設(shè)備完好無(wú)損、清潔，如有損壞應(yīng)立即報(bào)修，并在領(lǐng)用簿上注明損壞情況。第6條:凡符合上述歸還要求，保管人員有權(quán)拒收，由此影響工作由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。第四章:常見(jiàn)工具操作第1條:使用前要了解設(shè)備性能、特點(diǎn)。第2條:操作前先清理現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)防接線板、電機(jī)進(jìn)水或因電線卷入正在操作設(shè)備而損壞設(shè)備。第3條:擦地機(jī)、掃地車、、吹風(fēng)機(jī)等設(shè)備均需根據(jù)使用說(shuō)明正確操作。第五章:保潔人員安全操作管理第1條:牢靠樹立“安全第一”思想確保安全操作。第2條:保潔人員在使用機(jī)器時(shí)，不得用濕手接觸電源插座以免觸電。第3條:保潔人員在不會(huì)使用清潔機(jī)器時(shí)，不得私自開動(dòng)機(jī)器以免發(fā)生意外事故。第4條:保潔人員應(yīng)該嚴(yán)格遵守防火制度，不得動(dòng)用明火以免發(fā)生火災(zāi)。第5條：在操作和安全發(fā)生矛盾時(shí)應(yīng)以安全為重。第八部分電梯安全運(yùn)行管理措施第一章總則第一條:目標(biāo)、范圍、職責(zé)一、目標(biāo)為加強(qiáng)企業(yè)電梯安全運(yùn)行管理工作，預(yù)防電梯事故，保障人身和財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)《中國(guó)特種設(shè)備安全法》、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》等法律、法規(guī)，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際，制訂本措施：二、范圍適適用于企業(yè)全部辦公區(qū)域和商業(yè)區(qū)域運(yùn)行電梯。三、職責(zé)1、企業(yè)經(jīng)理：審核、簽發(fā)電梯安全運(yùn)行相關(guān)各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)施。2、物業(yè)部經(jīng)理：幫助企業(yè)經(jīng)理制訂完善企業(yè)電梯安全運(yùn)行相關(guān)各項(xiàng)規(guī)章制度，監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門規(guī)章制度落實(shí)情況。負(fù)責(zé)企業(yè)全部電梯安全運(yùn)行事宜，對(duì)電梯年檢、維保協(xié)議簽署、審核、續(xù)簽，制訂每十二個(gè)月電梯應(yīng)急演練內(nèi)容和實(shí)施，對(duì)外聯(lián)絡(luò)相關(guān)工作等。3、工程