物業(yè)管理公司接管新小區(qū)管理方案樣本

管理方案目錄序言…………………2-4第一部分物業(yè)企業(yè)介紹…………………5-6第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理方法………………7－12服務(wù)理念方針內(nèi)容管理運(yùn)作機(jī)制管理方法第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)……13－16管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架人員編制計(jì)劃管理服務(wù)目標(biāo)第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作…………………17－31前期介入階段管理入住裝修階段管理常規(guī)管理運(yùn)作階段管理（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理（二）給排水設(shè)備及水景管理（三）消防管理（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理（五）治安管理（六）清潔管理（七）園林綠化管理（八）車(chē)輛管理（九）房屋管理（十）物業(yè)管理工作抽查和考評(píng)管理第五部分物業(yè)管理制度………32－43企業(yè)辦公室工作企業(yè)物業(yè)部管理工作物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金管理機(jī)電設(shè)備管理房屋管理治安、保衛(wèi)小區(qū)清潔園林綠化車(chē)輛管理維修、養(yǎng)護(hù)消防、安全小區(qū)文化物業(yè)接管、入住

前言「」一期座落于福建省福州市，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅總建筑面積平方米，商業(yè)總建筑面積平方米，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位個(gè)。綠化率為%。小區(qū)配套設(shè)施完善，配有平方米幼稚園?！浮挂黄陧?xiàng)目由企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)?！浮挂黄趯⒁云渥吭狡焚|(zhì)、高端產(chǎn)品、優(yōu)美環(huán)境為高尚人士塑造一個(gè)舒適居家港灣！若我們有幸進(jìn)駐「」，將在廣大業(yè)主全方面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)保值、增值，使「」著名度和美譽(yù)度得到提升，最大程度地滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活追求，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安心、舒心、放心生活環(huán)境。據(jù)此，我企業(yè)依據(jù)貴企業(yè)要求制訂出對(duì)應(yīng)可行管理方案，并經(jīng)過(guò)我企業(yè)專業(yè)化管理服務(wù)，將「」一期項(xiàng)目塑造成當(dāng)?shù)匾粋€(gè)亮點(diǎn)，使「」品牌在該項(xiàng)目中得到表現(xiàn)和延伸！我企業(yè)含有：雄厚資金實(shí)力本企業(yè)是大型專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，注冊(cè)資金萬(wàn)元。迄今為止，企業(yè)總資產(chǎn)萬(wàn)元。強(qiáng)大技術(shù)保障力量一流管理和合理收費(fèi)現(xiàn)本企業(yè)含有國(guó)家級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批含有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人才。同時(shí)企業(yè)結(jié)合日常管理工作制訂了一套科學(xué)、完備管理制度，形成了獨(dú)有管理特色。正是我企業(yè)科學(xué)、規(guī)范服務(wù)管理，使「」。我企業(yè)收費(fèi)均依政府相關(guān)文件及開(kāi)發(fā)定位為指導(dǎo)，合理定價(jià)、努力爭(zhēng)取使業(yè)主享受超值服務(wù)。豐富物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)接管，我企業(yè)有著豐富接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善接管程序。企業(yè)財(cái)政支持立即到位，人員配置科學(xué)合理，物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)交接細(xì)致全方面，使業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過(guò)程井然有序，使物業(yè)管理工作在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無(wú)擾。含有豐富培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)本企業(yè)已形成一整套完善“培訓(xùn)——考評(píng)——淘汰”機(jī)制，使職員素質(zhì)和市場(chǎng)同時(shí)發(fā)展，同時(shí)，企業(yè)重視社會(huì)效益，現(xiàn)管理項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。另外，企業(yè)含有雄厚各類(lèi)人力資源，能夠短時(shí)間接管大型項(xiàng)目。若我企業(yè)入駐「」，尤其承諾：企業(yè)提供二十四小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們?cè)^(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達(dá)標(biāo)情況下）達(dá)成“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)成“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)

第一部分物業(yè)管理介紹物業(yè)管理正式成立于年月日，現(xiàn)管理面積萬(wàn)平方米,職員多人，其中管理、技術(shù)人員%以上含有大中專學(xué)歷。企業(yè)以“”為方針，奉行“誠(chéng)信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”企業(yè)精神，樹(shù)立“全心全意全為您”服務(wù)理念。本企業(yè)有豐富人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)建“省級(jí)”優(yōu)異物業(yè)管理項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)很重視人力資源培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓(xùn)——考評(píng)——淘汰”體系，充足激勵(lì)職員主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整管理運(yùn)作體系，并有效地運(yùn)行，。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、保安及消防外，還含有配合管理運(yùn)作工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功效布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和估計(jì)、在確定目標(biāo)用戶群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全方面服務(wù)。

一、服務(wù)理念堅(jiān)持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”理念，聆聽(tīng)用戶需求，提供創(chuàng)新及符適用戶需求專業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會(huì)化，管理組織企業(yè)化，管理形式專業(yè)化，管理過(guò)程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)戶提供一個(gè)“安全、整齊、友好、文明、優(yōu)雅、舒適”現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理物業(yè)得到保值、增值。二、方針實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核實(shí)、自負(fù)盈虧”方針，開(kāi)展“服務(wù)為主，多個(gè)經(jīng)營(yíng)”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，求得本身生存和發(fā)展。三、內(nèi)容從“全天候服務(wù)、全過(guò)程管理”物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)關(guān)鍵內(nèi)容有：第一類(lèi)前期管理（一）配合開(kāi)發(fā)商：做好項(xiàng)現(xiàn)在期計(jì)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理角度對(duì)物業(yè)環(huán)境布局，功效計(jì)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選擇、設(shè)備選型、管線部署、完工驗(yàn)收等多方面提供合理化提議。（二）配合銷(xiāo)售：在銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)業(yè)主（用戶）進(jìn)行常規(guī)物業(yè)管理知識(shí)、裝修制度宣傳及解答。向業(yè)主咨詢物業(yè)管理需求。并和業(yè)主簽署《業(yè)主臨時(shí)條約》。（三）接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、隸屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化。尤其重視綜合功效驗(yàn)收。第二類(lèi)物業(yè)基礎(chǔ)管理房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、隸屬建筑保養(yǎng)、維修，使之保持良好使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長(zhǎng)其使用年限。房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活基礎(chǔ)保障。對(duì)此，我們組建一支專業(yè)化水平高水電技術(shù)人才，制訂一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理設(shè)備管理、操作步驟規(guī)章制度，利用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包含設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。第三類(lèi)物業(yè)綜合管理入住裝修管理：「」是一個(gè)新建小區(qū)，入住業(yè)主/業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來(lái)了很大工作量，為防范違章裝修情況，管理企業(yè)貫通以人性化管理手段，加強(qiáng)宣傳工作，在業(yè)主/業(yè)戶收樓入住時(shí)就對(duì)其進(jìn)行宣傳培訓(xùn)，并填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表。提供裝修尤其提醒，有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方契約關(guān)系。加強(qiáng)裝修戶追蹤監(jiān)管，采取管理員、工程人員、保安員三級(jí)巡查齊抓共管方法，對(duì)違章裝修業(yè)戶曉之以理，動(dòng)之以情耐心做業(yè)戶思想工作，做好人性化協(xié)調(diào)工作，將違章裝修消亡在萌芽狀態(tài)。中國(guó)最龐大數(shù)據(jù)庫(kù)下載清潔管理：包含對(duì)小區(qū)公共部位清潔，垃圾、廢物、排污管道等清除和污水、雨水處理，以保持小區(qū)潔凈整齊。綠化管理：小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)，提供良好生態(tài)環(huán)境，并發(fā)明條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)戶需要。消防管理：包含對(duì)業(yè)戶物業(yè)使用人消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施養(yǎng)護(hù)，消防力量組織和管理。安全管理：包含小區(qū)范圍內(nèi)治安、保衛(wèi)、巡查、監(jiān)控等，并包含排除多種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持小區(qū)良好生活環(huán)境和秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w職員擔(dān)負(fù)職責(zé)和義務(wù)，我們將二十四小時(shí)嚴(yán)密保安服務(wù)，實(shí)施人防、物防和技防相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白天寬松和夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)施多重巡查；物防上經(jīng)過(guò)封閉式圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提升防范能力，在充足強(qiáng)調(diào)人原因前提下，以技防為主，利用小區(qū)智能化保安設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門(mén)禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心統(tǒng)一管理，確保治安防范快速反應(yīng)。車(chē)輛管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)和管理車(chē)輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好交通秩序。小區(qū)文化建設(shè)：小區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)關(guān)鍵特征。進(jìn)入二十一世紀(jì)大家對(duì)本身居住環(huán)境已不滿足于過(guò)去剛剛發(fā)展起來(lái)單一物來(lái)管理服務(wù)，小區(qū)是大家工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶關(guān)鍵場(chǎng)所，所以她們?nèi)科谕钤谛^(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上滿足。所以，對(duì)于小區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來(lái)管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以小區(qū)組員為中心，尊重業(yè)戶，相信業(yè)戶，依靠業(yè)戶，充足調(diào)動(dòng)業(yè)戶主動(dòng)性，經(jīng)過(guò)富教于樂(lè)，循序漸進(jìn)小區(qū)文化建設(shè)，培育小區(qū)精神，提升居民文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)小區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍功效。我們目標(biāo)是使「大唐世家」文化建設(shè)含有代表性、優(yōu)異性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中一個(gè)標(biāo)志性典范。四、管理運(yùn)作機(jī)制企業(yè)每十二個(gè)月和管理處簽署管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書(shū)，管理處各級(jí)職員和管理處簽署服務(wù)質(zhì)量確保書(shū)，實(shí)施計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全方面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)施值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)確保，更使管理運(yùn)作逐步走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制以下：（一）計(jì)劃目標(biāo)管理 依據(jù)《福州市物業(yè)管理若干要求》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，根據(jù)全國(guó)優(yōu)異物業(yè)管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)；制訂三年內(nèi)將「」創(chuàng)建成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。（二）督導(dǎo)管理 采取有效督導(dǎo)管理方法，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，⑴ 經(jīng)濟(jì)管理：企業(yè)和各級(jí)職員簽署勞動(dòng)責(zé)任狀，明確職員權(quán)利和義務(wù)，并制訂各職員所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)職員工作主動(dòng)性。⑵ 法規(guī)管理：遵照既訂規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范職員言行，提升工作效率和工作質(zhì)量。⑶ 行政管理：實(shí)施每個(gè)月、每七天部門(mén)具體工作計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)理天天上班前20分鐘組織管理級(jí)召開(kāi)“早會(huì)”布署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，總結(jié)前一天工作情況，分析存在問(wèn)題，提出處理措施；并每七天召集主管人員開(kāi)一次辦公會(huì)，講評(píng)和部署工作，聽(tīng)取匯報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出處理措施。⑷ 激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無(wú)華，為預(yù)防職員在一天天反復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取經(jīng)過(guò)多種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)職員敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大職員全部能在不停挑戰(zhàn)平凡過(guò)程中不停超越，并樹(shù)立職員和管理中心利益一致性認(rèn)同感和“和小區(qū)榮辱和共”使命感，不停提升職員本身素質(zhì)和工作水平。（三）全方面質(zhì)量管理。 依據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全方面推行質(zhì)量管理，成立全方面質(zhì)量管理小組，根據(jù)既定質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢驗(yàn)質(zhì)量情況，發(fā)覺(jué)質(zhì)量問(wèn)題立即糾正，使工作質(zhì)量不停提升。（四）協(xié)調(diào)管理 利用協(xié)調(diào)管理措施處理在管理服務(wù)過(guò)程中常常發(fā)生各部門(mén)之間、部門(mén)和職員之間、職員和職員之間、職員和業(yè)戶之間矛盾和沖突。一是激勵(lì)職員、業(yè)戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化提議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理凝聚力，把存在問(wèn)題暴露出來(lái)，從而盡早預(yù)防嚴(yán)重后果發(fā)生；二是在處理因職員士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒問(wèn)題時(shí)，若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效，可采取行政措施，利用行政紀(jì)律和指令加以處理。（五）實(shí)施中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制 管理處設(shè)值班調(diào)度室，由各部門(mén)經(jīng)理輪值行使管理日常工作指揮權(quán)，立即處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門(mén)工作，接收業(yè)戶投訴，確保管理機(jī)制高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這么不僅有利于管理，方便業(yè)戶，而且有利于主任集中精力做好多種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。（六）導(dǎo)入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略在管理運(yùn)作中全方面推行CI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，從細(xì)處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置多種形象指示牌，形成獨(dú)有小區(qū)文化個(gè)性和文明建設(shè)特色住宅小區(qū)。具體圖示以下：企業(yè)主管部門(mén)企業(yè)主管部門(mén)指示指示中央值班調(diào)度室計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)查詢、輸入中央值班調(diào)度室計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)指令反饋指示業(yè)戶工程技工、樓管員工作計(jì)劃輸出投訴業(yè)戶工程技工、樓管員服務(wù)地點(diǎn)反饋任務(wù)服務(wù)地點(diǎn)A實(shí)施主管1職員督導(dǎo)命令 主管1職員五、管理方法在具體操作管理過(guò)程中，我們采取以下十項(xiàng)方法：1． 實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理；2． 全方面落實(shí)“以人為本”服務(wù)理念，主動(dòng)為業(yè)戶提供動(dòng)態(tài)、主動(dòng)服務(wù)；3． 對(duì)整個(gè)小區(qū)全方面導(dǎo)入CI識(shí)別系統(tǒng)，規(guī)范管理；5． 采取人防和技防相結(jié)合，建立健全多種值班制度，堅(jiān)持定時(shí)檢驗(yàn)樓宇防盜和安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持二十四小時(shí)值班巡查，做到萬(wàn)無(wú)一失；7． 清潔保潔是小區(qū)管理一個(gè)關(guān)鍵步驟，我們制訂完善保潔細(xì)則及部門(mén)崗位責(zé)任制，實(shí)施劃分區(qū)域，定時(shí)清洗梯位及公共8． 美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)綠化地帶，定時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害，給業(yè)戶發(fā)明一個(gè)人和自然友好環(huán)境保護(hù)小區(qū)，做到綠樹(shù)成一線，草地綠成片，黃葉看不見(jiàn)。9． 設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活基礎(chǔ)保障，我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備故障立即維修和處理，定時(shí)檢驗(yàn)等日常工作外，做到因管理責(zé)任造成責(zé)任事故率為0，正常供水、供電率為98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98%以上。10． 為方便小區(qū)業(yè)戶，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置對(duì)應(yīng)多種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)業(yè)戶于區(qū)內(nèi)就能處理生活中多種需求。

第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)一、管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架管理企業(yè)如受委托管理「」，將以管理企業(yè)優(yōu)異管理、專業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)管理和良好服務(wù)。小區(qū)管理實(shí)施物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線—職能制管理方法。管理處項(xiàng)目經(jīng)理為小區(qū)管理責(zé)任人和關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)，各職能部門(mén)均在物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作?？v向之間，操作職員對(duì)助理負(fù)責(zé)，助理對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門(mén)經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門(mén)分工合作，實(shí)施科學(xué)網(wǎng)絡(luò)步驟管理，做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作，又相互制約。董事長(zhǎng)總經(jīng)理總經(jīng)理行政人事部物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)部行政人事部物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)部管理處2管理處1管理處2管理處1「」管理處（總物業(yè)經(jīng)理）客戶部工程部保安部人事財(cái)務(wù)部管理處職責(zé)范圍：1） 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接收企業(yè)用戶部、工程部、保安部等部門(mén)指導(dǎo)和監(jiān)督；2） 落實(shí)實(shí)施企業(yè)制訂物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理；3） 完成和企業(yè)簽署年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4） 管理調(diào)配人員，保持各崗位分工和協(xié)作；5） 制訂設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，定時(shí)對(duì)全部公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)境保護(hù)、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車(chē)輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)管理人員。6） 負(fù)責(zé)業(yè)主單元裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)；7） 負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩小區(qū)文化活動(dòng)；8） 負(fù)責(zé)確定小區(qū)月工作計(jì)劃；9） 負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好統(tǒng)計(jì)，接收開(kāi)發(fā)商和本企業(yè)、業(yè)戶、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督檢驗(yàn)；10） 參與創(chuàng)建“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)”考評(píng)工作，提升管理服務(wù)水平；11） 小區(qū)安全防范、消防管理工作；配專職保安人員，二十四小時(shí)值勤負(fù)擔(dān)門(mén)衛(wèi)盤(pán)查外來(lái)人員及通出車(chē)輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。12） 協(xié)調(diào)供水、供電、供氣和物業(yè)管理相關(guān)部門(mén)關(guān)系，有效開(kāi)展工作。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。幫助配合街道居委會(huì)，派出所、政府相關(guān)能部門(mén)管理好小區(qū)治安、流感人口、消防、車(chē)輛、通訊等工作。14）維持業(yè)主正當(dāng)權(quán)益(業(yè)主條約載明業(yè)戶權(quán)利和義務(wù))，并提供必需有償服務(wù)，努力為業(yè)戶排憂解難。工程部職責(zé)范圍：房屋、設(shè)備、設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)和定時(shí)維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)。保安部職責(zé)范圍：巡查、門(mén)衛(wèi)、消防、車(chē)輛管理人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍：處理相關(guān)人事財(cái)務(wù)方面工作。用戶部職責(zé)范圍：處理業(yè)戶投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化管理。二、人員編制計(jì)劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能標(biāo)準(zhǔn)，確定人員編制，具體之人員編制情況請(qǐng)參閱管理費(fèi)成本測(cè)算。三、管理服務(wù)目標(biāo)總體目標(biāo)：在委托使用期內(nèi)把「」建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”住宅區(qū)，在「」達(dá)成硬件指標(biāo)后，在開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)幫助下，第二年達(dá)成“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”目標(biāo)，第三年達(dá)成“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”目標(biāo)。分項(xiàng)管理指標(biāo)：序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施方法1房屋完好率98%以上100%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)施日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。2房屋零修、急修立即率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，立即完成，急修工程不過(guò)夜，并建立回訪制度，做好回訪統(tǒng)計(jì)。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，根據(jù)施工程序一步到位，杜絕返工，并立即回訪。4管理費(fèi)收繳率98%98%超值服務(wù)，按要求收取管理服務(wù)費(fèi)并定時(shí)公布收支情況，增大透明度，接收業(yè)主監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。6清潔、保潔率95%以上99%以上7道路完好率及使用率95%以上100%實(shí)施個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考評(píng)機(jī)制，制訂各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢驗(yàn)，定時(shí)清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上98%以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施和小品雕塑完好率98%以上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實(shí)施二十四小時(shí)保安巡查制度，三級(jí)巡查，管理中心二十四小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。14火災(zāi)發(fā)生率1%以下0組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定時(shí)培訓(xùn)和演練，加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患立即處理，確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。15違章發(fā)生率和處理率1%以下90%以上0100%建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶監(jiān)管，立即發(fā)覺(jué)，立即處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立對(duì)應(yīng)回訪統(tǒng)計(jì)。16業(yè)戶有效投訴率和處理率2%以上95%以上1%以下100%以人性化管理，根據(jù)政策、法規(guī)要求，依法管理，建立業(yè)主/業(yè)戶投訴立即跟蹤處理，回訪并統(tǒng)計(jì)入檔。17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%實(shí)施入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)和外出學(xué)習(xí)。18維修服務(wù)回訪率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，咨詢業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主不滿意問(wèn)題進(jìn)行整改。

第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)企業(yè)實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理和業(yè)戶服務(wù)功效關(guān)鍵階段，針對(duì)「」特點(diǎn)，我們物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、日常管理運(yùn)作階段三個(gè)部分組成。前期介入階段，我們深入了解計(jì)劃設(shè)計(jì)思緒和業(yè)戶層次需求，從物業(yè)管理角度對(duì)設(shè)施設(shè)備以后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出一系列合理化提議，并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段工作關(guān)鍵。裝修管理上，實(shí)施裝修管理“一把手工程”，由物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理親自掛帥，主抓「」裝修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)施企業(yè)、管理處層層承諾，對(duì)裝修管理人員績(jī)效實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)和處罰相結(jié)合管理方法，對(duì)業(yè)戶裝修實(shí)施嚴(yán)密監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期治安形勢(shì)和業(yè)戶心理需求，實(shí)施“人防為主，技防、物防為輔”治安管理方法，加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)、外來(lái)人員、搬運(yùn)隊(duì)等流動(dòng)原因監(jiān)管，確保“管理無(wú)盲點(diǎn)，治安無(wú)事件”。一、前期介入階段管理介入、合理計(jì)劃1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們首先參與小區(qū)計(jì)劃建設(shè)，其次，緊密結(jié)合「」實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)物業(yè)管理可行性調(diào)研匯報(bào)。對(duì)「」物業(yè)管理進(jìn)行正確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車(chē)管理方案、圍合式環(huán)境方案等。2、利用「」業(yè)戶講座提前對(duì)業(yè)戶裝修管理進(jìn)行宣傳為了愈加好地實(shí)施未來(lái)對(duì)「」管理，我們把對(duì)業(yè)戶宣傳作為前期介入一項(xiàng)關(guān)鍵工作。經(jīng)過(guò)宣傳講授相關(guān)知識(shí)，并組織部分「」業(yè)戶參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好社會(huì)效果，為以后管理工作開(kāi)展打下基礎(chǔ)。做好驗(yàn)收接管工作在管理企業(yè)對(duì)「」充足了解基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，深入熟悉物業(yè)整體各項(xiàng)性能和特點(diǎn)，估計(jì)管理中可能出現(xiàn)問(wèn)題，準(zhǔn)備對(duì)應(yīng)緊急事件處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然?！浮跪?yàn)收和接管程序以下：成立驗(yàn)接小組成立驗(yàn)接小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書(shū)接管移交手續(xù)書(shū)審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，做好統(tǒng)計(jì)，督促整改。審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，做好統(tǒng)計(jì)，督促整改。簽署移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程立案簽署移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程立案簽署物業(yè)保修方案簽署物業(yè)保修方案二、入住裝修階段管理（一）依據(jù)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，出具交房（入伙）通知單才能辦理交房手續(xù)1、 辦理入住手續(xù)步驟業(yè)主接房《交房通知單》；《交房通知單》；產(chǎn)權(quán)人身份證或其它有效證件復(fù)印件2份，查對(duì)原件；若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書(shū)》及委托代理人身份證或其它有效證件復(fù)印件2份，查對(duì)原件。1.《業(yè)戶手冊(cè)》；4.《裝修尤其提醒》；2.《業(yè)主條約》；5．《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)》1.《業(yè)戶手冊(cè)》；4.《裝修尤其提醒》；2.《業(yè)主條約》；5．《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)》3.《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；業(yè)戶填寫(xiě)、簽署相關(guān)表單、文件填寫(xiě)《業(yè)戶基礎(chǔ)情況記錄表》；填寫(xiě)《業(yè)戶基礎(chǔ)情況記錄表》；簽署《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式兩份；簽署《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)》一式兩份。綜合物業(yè)管理費(fèi)；水電周轉(zhuǎn)金；綜合物業(yè)管理費(fèi)；水電周轉(zhuǎn)金；其它代收費(fèi)用（如二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）。和業(yè)戶進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接查驗(yàn)配套設(shè)施；4.查驗(yàn)土建、門(mén)窗；查驗(yàn)配套設(shè)施；4.查驗(yàn)土建、門(mén)窗；2.查驗(yàn)配電箱系統(tǒng)、安防系統(tǒng)；5.抄記水、電、煤氣表底數(shù)。3.查驗(yàn)給排水系統(tǒng)；鑰匙交接、建檔簽署《房屋驗(yàn)收交接確定單》、《收樓承諾書(shū)》；簽署《房屋驗(yàn)收交接確定單》、《收樓承諾書(shū)》；房屋鑰匙交接；建立業(yè)戶檔案。2、 辦理入住手續(xù)采取便利方法辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持八字方針：熱情、周到、高效、便利。我們采取便利方法是：（1） 設(shè)置辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周到一站式服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從進(jìn)入辦事大廳到領(lǐng)鑰匙驗(yàn)房30分鐘內(nèi)辦畢。（2） 提前和供電局、自來(lái)水企業(yè)、電信部門(mén)、有線電視簽署代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，降低麻煩。同時(shí)，為業(yè)戶提供多項(xiàng)無(wú)償咨詢和維修服務(wù)。提供有償上門(mén)維修服務(wù)項(xiàng)目。裝修管理，確保無(wú)違章裝修為維護(hù)「」外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)正常使用功效不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作監(jiān)管關(guān)鍵，依據(jù)以往裝修管理經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為打好「」裝修管理攻堅(jiān)戰(zhàn)，企業(yè)在小區(qū)裝修管理上實(shí)施“一把手工程”，由項(xiàng)目經(jīng)理親自抓裝修管理，著重“裝修宣傳——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時(shí)處理——裝修全程驗(yàn)收”五個(gè)步驟工作，努力爭(zhēng)取“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。為正面引導(dǎo)業(yè)戶裝修，物管企業(yè)將聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修企業(yè)為業(yè)戶提供無(wú)償裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)。擬采取違章裝修控制步驟：對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)提供裝修尤其提醒業(yè)戶辦理入住手續(xù)對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)提供裝修尤其提醒業(yè)戶辦理入住手續(xù)申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽署裝修合約，繳交裝修押金申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽署裝修合約，繳交裝修押金樓管員、治安巡查員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門(mén)經(jīng)理監(jiān)管樓管員、治安巡查員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門(mén)經(jīng)理監(jiān)管+發(fā)覺(jué)違章裝修發(fā)出通知，上門(mén)工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改發(fā)出通知，上門(mén)工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取強(qiáng)制方法向執(zhí)法局反應(yīng)情況以取得行政上支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段處理采取強(qiáng)制方法向執(zhí)法局反應(yīng)情況以取得行政上支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段處理1、 裝修宣傳，切實(shí)到位為加強(qiáng)裝修宣傳力度，我們將在入住早期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)，充足發(fā)揮小區(qū)文化導(dǎo)向功效、約束功效，并架起管理處和業(yè)戶橋梁，真正提升業(yè)戶按章裝修自覺(jué)性。2、 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)”依據(jù)我們多年管理經(jīng)驗(yàn)，在審批過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)部分不良現(xiàn)象，比如一些覺(jué)悟較低業(yè)戶為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)成違章裝修目標(biāo)。針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)特殊情況，和裝修管理上對(duì)智能設(shè)施管線，公共管線保護(hù)特殊要求，我們將首先采取對(duì)業(yè)戶申報(bào)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，首先加強(qiáng)裝修審批人員內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)把人情關(guān)、金錢(qián)關(guān)和技術(shù)關(guān)。裝修審批關(guān)鍵以下：（1） 確保房屋設(shè)施正常使用功效。審核關(guān)鍵：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。（2） 確保房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核關(guān)鍵：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。裝修材料符合防火要求。3、建立細(xì)致嚴(yán)密裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)戶裝修施工，指定項(xiàng)目經(jīng)理、物管主任、樓管員、實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管，天天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于2次，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查和業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消亡在初始階段。管理處專門(mén)設(shè)置有裝修檢驗(yàn)組，對(duì)業(yè)戶裝修進(jìn)行巡回檢驗(yàn)，可在違章早期發(fā)覺(jué)阻止違章。同時(shí)管理處保安員及工程人員也要對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管。形成立體式裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消亡于萌芽階段。另外，在「」，我們還將借鑒以往裝修管理方面成功經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)監(jiān)管同時(shí)，在業(yè)戶入住裝修高峰期，對(duì)樓前綠地、樓梯通道兩側(cè)墻面加以保護(hù)，使之不被破壞。業(yè)戶裝修實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放，確保小區(qū)綠化完好。4、處理違章裝修四個(gè)手段（1） 說(shuō)服手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，管理人員在2小時(shí)內(nèi)，上門(mén)做好業(yè)戶思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修要求，耐心地向業(yè)戶說(shuō)明違章裝修造成危害。做到以理說(shuō)服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭(zhēng)取業(yè)戶支持和諒解，讓業(yè)戶自覺(jué)接收整改要求。（2） 經(jīng)濟(jì)手段。在業(yè)戶裝修申報(bào)時(shí)，按要求交納裝修押金，出現(xiàn)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促進(jìn)其整改外，針對(duì)違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟(jì)手段控制，從經(jīng)濟(jì)上控制業(yè)戶違章裝修。（3） 行政手段?！浮挂灿袕?fù)式躍層公寓房，其業(yè)戶均為有一定身份人士，裝修監(jiān)管人員在實(shí)施監(jiān)管時(shí)有心理壓力。我們將經(jīng)過(guò)建筑監(jiān)管機(jī)關(guān)——城市建筑督查大隊(duì)，在業(yè)主一意孤行情況下，向她們反應(yīng)情況，取得行政上支持，經(jīng)過(guò)行政壓力督促整改，同時(shí)將采取其它方法，阻止違章裝修施工。法律手段。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別和業(yè)戶、裝修施工單位簽署含有法律效力“裝修協(xié)議書(shū)”和“裝修責(zé)任書(shū)”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間責(zé)、權(quán)。同時(shí)，依據(jù)建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行措施》，對(duì)住宅裝修進(jìn)行法制管理。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切業(yè)戶，我們經(jīng)過(guò)法律路徑給予處理。經(jīng)過(guò)上述管理方法實(shí)施，我們深信一定能做好「大唐世家」裝修管理工作。入住期治安管理1、 保安隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)治安隊(duì)伍。治安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考評(píng)等關(guān)鍵步驟，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。保安員選聘退伍優(yōu)異軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士含有良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考評(píng)和工資、職位掛鉤機(jī)制。保安員管理引入輪換制和淘汰制，由企業(yè)保安管理中心統(tǒng)一調(diào)度，對(duì)服役十二個(gè)月保安員，進(jìn)行輪換上崗，在年底考評(píng)中，實(shí)施未位淘汰制，淘汰率小于10%，保持保安員高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。2、 確立治安關(guān)鍵——加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流有效監(jiān)控：人流控制對(duì)來(lái)訪人員須經(jīng)過(guò)門(mén)崗，和業(yè)戶通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交裝修管理確保金，對(duì)她們活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；常常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控方法，必需時(shí)可上前有禮貌地查驗(yàn)證件。物流控制對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制。業(yè)戶物品搬入（出）須向和業(yè)戶確定后，管理處開(kāi)據(jù)物品出門(mén)條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資出入進(jìn)行禮貌盤(pán)查；全部物資流動(dòng)實(shí)際登記放行手續(xù)。（3） 車(chē)流控制針對(duì)「」分期建設(shè)實(shí)際情況，合理計(jì)劃居住區(qū)車(chē)輛行駛路線，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流、出入分流，施工人員和業(yè)主非機(jī)動(dòng)車(chē)分類(lèi)集中管理。三、日常管理運(yùn)作階段管理對(duì)小區(qū)常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理企業(yè)將嚴(yán)格實(shí)施多種規(guī)章制度，重視每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理管理處內(nèi)部檢驗(yàn)工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督和檢驗(yàn)工作，確保提供服務(wù)質(zhì)量能滿足要求要求。管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作日檢。管理處各部門(mén)主管負(fù)責(zé)分管工作周檢。總企業(yè)實(shí)施不定時(shí)巡檢。用戶報(bào)修處理工作規(guī)程立即處理用戶報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意服務(wù)。管理處負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)確定及維修。工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。用戶投訴處理工作確保用戶投訴能立即、正確、合理地得四處理。管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴統(tǒng)計(jì)和協(xié)調(diào)處理工作。被投訴部門(mén)根據(jù)用戶部投訴處理安排具體處理相關(guān)問(wèn)題。管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理效果進(jìn)行檢驗(yàn)。服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包含管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶對(duì)服務(wù)滿意。管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每個(gè)月管理費(fèi)、水電費(fèi)收取。管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用收取工作。樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并幫助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用催繳工作。工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。小區(qū)文化活動(dòng)管理管理處組織開(kāi)展各類(lèi)小區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于小區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高端人文環(huán)境。用戶部負(fù)責(zé)編制小區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、同意小區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。管理處其它部門(mén)職員有責(zé)任配合小區(qū)文化活動(dòng)順利開(kāi)展。突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生偷竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類(lèi)突發(fā)事件或異常時(shí)，能快速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)戶人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供給及搶修。其它職員應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)調(diào)遣，主動(dòng)參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程（1） 由管理處全體職員組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類(lèi)突發(fā)事件。（2） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件全方面處理。（二）給排水設(shè)備及水景管理1、 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，確保生活、消防用水、水景用水需求。（1） 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備操作、監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)及異常匯報(bào)。（2） 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作檢驗(yàn)監(jiān)督。（4） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作檢驗(yàn)監(jiān)督。（5） 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向相關(guān)用戶通知停水情況。2、 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，確保正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）操作巡查、統(tǒng)計(jì)及異常情況匯報(bào)。3、 給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)立即處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢驗(yàn)監(jiān)督及外委修理聯(lián)絡(luò)工作。（三）消防管理1、 中控室設(shè)備運(yùn)行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，確保用戶生命和財(cái)產(chǎn)安全。（1） 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備清潔、操作、監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)。（2） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備綜合管理及對(duì)上述工作檢驗(yàn)監(jiān)督。（4） 管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢驗(yàn)監(jiān)督。2、 中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。3、 中控室設(shè)備維修保養(yǎng)確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，確保安全運(yùn)行。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢驗(yàn)監(jiān)督及外委修理聯(lián)絡(luò)工作。4、 防火管理建立行之有效消防管理安全體系，確保住宅區(qū)內(nèi)用戶生命和財(cái)產(chǎn)安全。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演練方案、檢驗(yàn)、整改工作。（2） 工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢驗(yàn)監(jiān)督。管理處物業(yè)主任對(duì)轄區(qū)消防工作全方面負(fù)責(zé)。5、 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定時(shí)演練對(duì)快速撲滅火災(zāi)，確保業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)安全。（1） 中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。（2） 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。（3） 義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。（4） 樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理對(duì)「大唐世家」公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按企業(yè)物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體關(guān)鍵工作內(nèi)容以下：運(yùn)行組：保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好統(tǒng)計(jì);巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查統(tǒng)計(jì);搞好設(shè)備房物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。維修組：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好統(tǒng)計(jì);定時(shí)清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全方面巡視、檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理。治安管理１、保安隊(duì)管理經(jīng)過(guò)制訂保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律管理要求，確保保安員本身素質(zhì)提升，自覺(jué)維護(hù)保安工作正常運(yùn)行。（1） 保安員負(fù)責(zé)本崗位治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。（2） 保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢驗(yàn)監(jiān)督、異常情況處理。（3） 保安經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作管理。２、保安員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范確保保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范，提升服務(wù)水平。（1） 保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”實(shí)施，并使用規(guī)范用語(yǔ)。（2） 當(dāng)班保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢驗(yàn)隊(duì)員儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。（3） 保安經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢驗(yàn)和考評(píng)３、保安員軍事培訓(xùn)經(jīng)過(guò)軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤保安員隊(duì)伍。（1） 保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)保安員軍體培訓(xùn)及考評(píng)。（2） 保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全方面軍體培訓(xùn)工作和考評(píng)。（3） 保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)保安隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。４、門(mén)衛(wèi)值班崗工作經(jīng)過(guò)對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員控制，確保轄區(qū)安全。（1） 熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶情況。（2） 維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。（3） 嚴(yán)格實(shí)施來(lái)訪人員登記制度。（4） 嚴(yán)格實(shí)施物品搬遷及人員出入管理制度。（5） 幫助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。（6） 在大門(mén)做好人、車(chē)分道把關(guān)工作。9、巡查崗工作監(jiān)視和巡察管轄區(qū)，預(yù)防不安全事件發(fā)生。（1） 熟悉各執(zhí)勤崗職責(zé)和任務(wù)，幫助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題。（2） 巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好統(tǒng)計(jì)。（3） 維持轄區(qū)內(nèi)治安秩序和交通秩序。（4） 當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡查人員工作，并做好統(tǒng)計(jì)，立即將當(dāng)班情況反饋給對(duì)應(yīng)部門(mén)。（5） 隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改善方法及注意事項(xiàng)。10、中控室崗位工作監(jiān)控系統(tǒng)，尤其是消防、車(chē)場(chǎng)、人行道、車(chē)道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)運(yùn)行情況，確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能立即處理。（1） 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。（2） 負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)。（3） 負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格統(tǒng)計(jì)。（4） 聽(tīng)從中控室工程師工作安排。（5） 保障消防電話通暢。（6） 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生工作。（六）清潔管理對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)施垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。1、 住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：①早晨6：00－10：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運(yùn)雜物。②下午13：30－17：30擦抹扶手、電子門(mén)、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：①早晨6：00－8：00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)各一遍。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里垃圾，并用水沖洗。②早晨8：30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車(chē)，并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周?chē)孛嫦麣娝帯＂蹖?duì)小區(qū)道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全方面清潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。④13：00－17：30清運(yùn)各單元垃圾筒垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。（七）園林綠化管理對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排：（1）天天早晨6：30－9：30澆水。（2）天天早晨9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，天天下午14：00－16：00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔，16：00－18：30澆水。對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：（1）整形造形：6次/年（2）施肥：春秋各一遍（3）澆水：因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。（4）除雜草：中耕1遍/季，平時(shí)1遍/天，下雨天除外。（5）補(bǔ)缺：視缺苗情況立即補(bǔ)缺。（6）殺蟲(chóng)：1遍/周，發(fā)覺(jué)害蟲(chóng)立即消亡（八）車(chē)輛管理對(duì)小區(qū)業(yè)主、車(chē)輛及外來(lái)車(chē)輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車(chē)輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)外來(lái)車(chē)輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車(chē)場(chǎng)。具體管理方法以下：1、車(chē)輛進(jìn)崗：（1）當(dāng)發(fā)覺(jué)有車(chē)輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車(chē)器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即走近車(chē)輛，向司機(jī)立正行舉手禮。（2）當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗遞上固定保管卡后，確定業(yè)戶車(chē)輛身份，并在卡上快速統(tǒng)計(jì)車(chē)輛駛?cè)霑r(shí)間及其它應(yīng)填項(xiàng)目，交還給業(yè)主后人車(chē)放行。（3）當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗后，申明為外來(lái)車(chē)輛后，發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車(chē)保管卡，并在《車(chē)輛出入記錄表》上正確統(tǒng)計(jì)車(chē)輛情況后，引導(dǎo)車(chē)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。（4）當(dāng)碰到公安、警察、政府部門(mén)實(shí)施公務(wù)車(chē)輛進(jìn)入時(shí)，查證后放行，并快速作好登記。2、車(chē)輛出崗：（1）當(dāng)發(fā)覺(jué)有車(chē)輛駛出住宅區(qū)道口擋車(chē)器時(shí)，即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡，并查對(duì)車(chē)牌號(hào)。假如是固定保管卡，快速填寫(xiě)車(chē)輛駛出時(shí)間，交還給業(yè)主后立即開(kāi)啟擋車(chē)器。假如是臨時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，假如沒(méi)有超出半小時(shí)，開(kāi)啟道閘放行，假如超出半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完成后開(kāi)啟道閘放行。（2）在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后，快速在《車(chē)輛出入記錄表》上正確填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容。（3）若后面有車(chē)緊跟，應(yīng)立即在車(chē)前示意停下后，立即放下道閘，再按上述要求處理下一輛車(chē)放行。（九）房屋管理對(duì)「」日常房管事務(wù)管理，根據(jù)企業(yè)物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方法以下：天天工作安排：早晨8：00－8：30處理業(yè)戶申報(bào)投訴;8：30－9：30巡視;9：30－11：30跟蹤監(jiān)督;14：00－15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15：30－16：30巡視;16：30－17：30走訪、回訪。2、房管服務(wù)內(nèi)容：（1）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（2）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（3）走訪：3次/月，1遍/月3、房管日檢項(xiàng)目：（1）裝修巡視（2）投訴接待（3）違章檢驗(yàn)（4）車(chē)輛管理（5）治安（6）清潔（7）綠化（8）維修（9）機(jī)電設(shè)備（10）小區(qū)活動(dòng)（11）職員宿舍（12）內(nèi)容巡視4、房管日檢處理方法：（1）統(tǒng)計(jì)巡視發(fā)覺(jué)問(wèn)題，搜集業(yè)戶反饋意見(jiàn)。（2）對(duì)巡視中發(fā)覺(jué)問(wèn)題，分類(lèi)進(jìn)行處理。A、填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表B、發(fā)覺(jué)維修不合格，填寫(xiě)維修統(tǒng)計(jì)，安排維修。C、發(fā)覺(jué)違章行為按“違章處理要求”實(shí)施。D、發(fā)覺(jué)嚴(yán)重不合格，填寫(xiě)糾正方法匯報(bào)。（十）物業(yè)管理工作抽查和考評(píng)管理建立企業(yè)對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢和考評(píng)規(guī)程，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合要求要求。經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組建立和抽檢工作組織。2、抽檢小組組員負(fù)責(zé)抽檢工作實(shí)施。

第五部分物業(yè)管理制度（目錄）為確保對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理企業(yè)將有選擇，切合實(shí)際地實(shí)施以下規(guī)章制度。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于制度目錄）一、企業(yè)辦公室工作：1、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)：1）企業(yè)組織結(jié)構(gòu)示意圖2）管理部門(mén)職責(zé)3）辦公室主任職責(zé)、權(quán)限4）辦公室人事主管工作職責(zé)5）辦公室文秘工作職責(zé)6）文職員作職責(zé)7）接待職員作職責(zé)8）汽車(chē)司機(jī)工作職責(zé)9）門(mén)衛(wèi)工作職責(zé)。2、規(guī)章制度、要求：1）企業(yè)各部門(mén)（崗位）代碼使用要求2）培訓(xùn)檢驗(yàn)制度3）保密工作制度4）辦公室檔案管理要求5）企業(yè)培訓(xùn)工作管理要求6）辦公環(huán)境管理要求7）企業(yè)固定資產(chǎn)管理要求8）印章使用管理要求9）相關(guān)宣告全員職員處于警戒狀態(tài)要求3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：1）各類(lèi)公文辦理程序和時(shí)限要求2）公文處理措施3）管理處人員定編要求4）管理職員考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)5）企業(yè)文明禮貌用語(yǔ)及各專業(yè)服務(wù)語(yǔ)言步驟規(guī)范4、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)、表格：1）職員花名冊(cè)2）試用職員記錄表3）聘用（錄用）職員記錄表4）職員調(diào)動(dòng)（換崗）通知書(shū)5）離職手續(xù)6）解聘通知書(shū)7）固定資產(chǎn)記錄表二、企業(yè)物業(yè)部管理工作1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）物業(yè)管理部經(jīng)理職責(zé)2）物業(yè)管理部管理人員職責(zé)3）文秘人職員作職責(zé)2、規(guī)章制度、要求：1）檢驗(yàn)要求2）不合格服務(wù)處理跟蹤驗(yàn)證要求3）物業(yè)管理信息搜集和處理要求4）物業(yè)管理部?jī)?nèi)部培訓(xùn)要求5）物業(yè)管理部文件、資料管理要求3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范：1）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目審批程序2）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)程序3）物業(yè)管理部投訴處理程序4、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)、表格：1）擬接物業(yè)考察表2）物業(yè)統(tǒng)計(jì)表3）來(lái)文清單4）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批統(tǒng)計(jì)5）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)統(tǒng)計(jì)6）業(yè)戶滿意率統(tǒng)計(jì)表7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計(jì)表8）物業(yè)檢驗(yàn)不合格統(tǒng)計(jì)表9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)戶）意見(jiàn)咨詢匯總統(tǒng)計(jì)表三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖2）財(cái)務(wù)部門(mén)職責(zé)3）會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)4）出納人員崗位職責(zé)5）收款員崗位職責(zé)2、規(guī)章制度、要求：1）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度3、工作程序、規(guī)范：1）房屋維修基金使用措施4、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)、表格：1）房屋維修基金申請(qǐng)表2）季度房屋維修基金收支情況公布表3）房屋維修清單四、設(shè)施設(shè)備管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖2）機(jī)電安裝維修工程部主管職責(zé)3）運(yùn)行組人員職責(zé)4）維修組人員職責(zé)5）管理組人員職責(zé)2、規(guī)章制度、要求：1）總值班管理要求2）配電房管理要求3）水泵房管理要求4）發(fā)電機(jī)房管理要求5）電氣維修管理要求6）供水管理要求7）設(shè)備分類(lèi)代碼8）設(shè)備編號(hào)要求9）機(jī)電安裝維修工程部周檢要求3、工作程序（含操作程序、規(guī)范）：1）機(jī)電安裝維修工程部動(dòng)作程序2）柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程3）停送電操作要求4、純技術(shù)性要求：1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng)2）干式變壓器保養(yǎng)3）柴油發(fā)電機(jī)定時(shí)保養(yǎng)4）水泵定時(shí)保養(yǎng)5）水池、水箱清洗6）風(fēng)機(jī)保養(yǎng)7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)8）對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)9）空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)10）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)保養(yǎng)11）自動(dòng)滅火系統(tǒng)保養(yǎng)12）防火卷簾門(mén)保養(yǎng)13）煙溫感系統(tǒng)保養(yǎng)14）滅火器使用和保養(yǎng)15）機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后檢驗(yàn)5、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)、表格：1）水泵月保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)2）設(shè)施設(shè)備清單3）設(shè)備臺(tái)帳4）設(shè)備標(biāo)識(shí)卡5）設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表6）設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表7）設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)8）設(shè)備事故匯報(bào)單9）水泵電機(jī)六個(gè)月保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)10）風(fēng)機(jī)六個(gè)月保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)11）值班統(tǒng)計(jì)12）配電房、水泵房巡查統(tǒng)計(jì)13）干式變壓器保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)14）發(fā)電機(jī)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)15）發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)16）配電柜、控制柜保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)17）配電柜檢修工作票18）操作票19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)20）水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表21）水池（箱）加藥統(tǒng)計(jì)22）水池（箱）清洗統(tǒng)計(jì)23）空調(diào)月保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)24）空調(diào)六個(gè)月保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)25）消防設(shè)施月保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)26）消防設(shè)備年保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)28）對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)六個(gè)月保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)29）機(jī)電安裝維修工程部周檢表五、房屋管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)1）管理處機(jī)構(gòu)圖2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)3）房屋管理員崗位職責(zé)4）收款員職責(zé)5）倉(cāng)庫(kù)管理員職責(zé)6）資料員職責(zé)2、規(guī)章制度和要求1）倉(cāng)庫(kù)管理要求2）物品驗(yàn)證要求3）物品采購(gòu)管理要求4）鎖匙管理要求5）裝飾裝修管理要求6）裝修巡查要求7）裝修驗(yàn)收要求8）日巡視檢驗(yàn)工作要求9）管理處周檢工作要求10）房屋工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和措施11）辦公物品管理要求12）回訪工作要求13）業(yè)主檔案管理要求3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)1）物品入庫(kù)工作程序2）物品出庫(kù)工作程序3）接待工作程序4、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)和表格1）鎖匙發(fā)放記錄表2）鎖匙借還/看房記錄表3）放行條4）管理處周檢統(tǒng)計(jì)表5）辦理裝修手續(xù)記錄表6）裝修驗(yàn)收表7）出入證發(fā)放、收回記錄表8）處理違章統(tǒng)計(jì)表9）日巡視檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表六、安全防范管理1、保安人員職責(zé)1）保安經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)2）保安員紀(jì)律3）保安員職責(zé)4）巡查崗位崗位職責(zé)5）保安員職業(yè)道德規(guī)范2、規(guī)章制度、要求1）保安員交接班制度2）保安員儀容儀表要求3）保安員培訓(xùn)要求4）保安員領(lǐng)用物品管理要求5）保安員處理問(wèn)題或緊急事件標(biāo)準(zhǔn)和方法6）保安員巡查簽到要求3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范1）巡查崗保安工作規(guī)范2）常見(jiàn)多個(gè)可疑情況