房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)中的相關(guān)問題探究

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱，產(chǎn)生的影響重大。隨著國家政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中仍存在一定的問題，對企業(yè)發(fā)展以及相關(guān)工作的開展進(jìn)行產(chǎn)生了一定的阻礙。為規(guī)避這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，在實際的企業(yè)發(fā)展中應(yīng)當(dāng)對其中存在的問題進(jìn)行細(xì)致分析，立足實際進(jìn)行優(yōu)化完善，實現(xiàn)問題的高效處理，規(guī)避其對企業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面影響。本文就以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算、相關(guān)問題以及解決對策進(jìn)行分析，希望為房地產(chǎn)企業(yè)解決土地增值稅問題提供相應(yīng)的助益。一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算分析結(jié)合企業(yè)的發(fā)展特征能夠發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，土地增值稅是非常重要的一部分，對企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)有著直接的影響。所謂土地增值稅，通俗點來講就是對土地一級土地上方的建筑物作為征稅對象來進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)征收[1]。伴隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了新的發(fā)展契機，再加上工程項目的規(guī)模越來越大，導(dǎo)致相關(guān)工作的開展和進(jìn)行中出現(xiàn)管理難度較大的現(xiàn)象，對企業(yè)發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生了一定的阻礙。與此同時，我國針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了政策的調(diào)控和完善，給企業(yè)財務(wù)人員的工作帶來了較大的挑戰(zhàn)。在土地增值稅清算過程中，問題可以體現(xiàn)在由于高溢價帶來的高額稅收成本，致使整個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益受到一定的影響。在調(diào)整商品房供應(yīng)的類型后，可以對高檔商品供應(yīng)進(jìn)行有效的控制，在此基礎(chǔ)上能夠顯著降低稅收成本，使其控制在合理的范圍內(nèi)[2]。并且高額的稅收成本還會影響企業(yè)結(jié)算后的資金鏈，對企業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面影響顯著。為此，想要實現(xiàn)企業(yè)長效、全面的發(fā)展進(jìn)步，注重和加強內(nèi)部重視度是很有必要的，并且在此基礎(chǔ)上還要做到理性投資。二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)中的相關(guān)問題(一)土地增值稅清算單位問題具體來說，立足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在完成備案登記后才可以開展相應(yīng)的建設(shè)項目。但是綜合實際的建設(shè)會發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)并沒有依據(jù)項目的差異進(jìn)行分期備案，導(dǎo)致后續(xù)的清算過程中出現(xiàn)一系列問題[3]。例如，在實際的建設(shè)中沒有依據(jù)項目的差異進(jìn)行分期備案，在此基礎(chǔ)上就會產(chǎn)生以下問題，如：其一，在進(jìn)行不同項目分期建設(shè)后，其土地增值稅清算工作能否依據(jù)相應(yīng)的規(guī)劃進(jìn)行？匯算是否合理？其二，若是同一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不同類型的商品房如何進(jìn)行增值額和增值率的計算？這些問題的產(chǎn)生會導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算實務(wù)時出現(xiàn)各種問題，對企業(yè)的發(fā)展也會產(chǎn)生一系列的阻礙現(xiàn)象，對后續(xù)各項工作的開展和進(jìn)行也會產(chǎn)生非常不利的影響。因此，在實際的清算實務(wù)工作中需要對其中的單位問題進(jìn)行處理優(yōu)化，最大化規(guī)避其中存在的問題以及不足，實現(xiàn)針對性處理優(yōu)化，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生的積極作用顯著。(二)尾房繳納土地增值稅問題在實際的企業(yè)發(fā)展中，相關(guān)的稅務(wù)清算工作對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的影響重大，而且此項工作的開展會受到多種因素的影響而產(chǎn)生各種不良現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)各種問題，無形中會阻礙企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。舉個例子，在企業(yè)的發(fā)展中，在進(jìn)行稅務(wù)清算前，若是企業(yè)的樓盤沒有全部銷售完成，存在尾房現(xiàn)象，就不能在其轉(zhuǎn)讓的過程中進(jìn)行單獨的土地增值稅的清算，依據(jù)我國《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》會發(fā)現(xiàn)，其中明確指出，即“我國在土地增值稅清算時，未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以及需要繼續(xù)銷售的，應(yīng)該在銷售當(dāng)月就進(jìn)行清算，不可以先預(yù)征后重新啟動土地增值稅清算工作”。在此項問題的產(chǎn)生后需要企業(yè)注重和了解相應(yīng)的規(guī)范政策，立足實際進(jìn)行管理深入，也能夠由此確保企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步[4]。(三)建筑安裝成本以及質(zhì)量保證金問題結(jié)合我國的營業(yè)稅法進(jìn)行深度剖析會發(fā)現(xiàn)，在建筑勞務(wù)施工的過程中，需要建筑單位逆序進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)繳納，并且在此過程中還要保障其中涉及的建筑安裝工程費與各項相關(guān)費用、決算報告、施工合同中的內(nèi)容一致。并且在相應(yīng)的土地增值稅清算規(guī)范中也明確指出，若是在實際的清算中出現(xiàn)建筑單位的實際支出缺乏合理合法的憑證，是不能扣除項目金額的。并且部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行這一環(huán)節(jié)的清算時多存在票據(jù)憑證不合理、不規(guī)范現(xiàn)象，導(dǎo)致后續(xù)的工作開展受到較多的阻礙，而且企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及實際發(fā)展也會因此受到影響。因此，在實際的管理中應(yīng)當(dāng)關(guān)注其中問題的優(yōu)化，由此確保房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)效益。三、房地產(chǎn)土地增值稅清算實務(wù)工作中存在問題的應(yīng)對策略(一)重視土地增值稅清算工作優(yōu)化綜合實際的發(fā)展能夠發(fā)現(xiàn)，此項工作的開展和進(jìn)行對企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步有著直接的作用，產(chǎn)生的影響重大，為規(guī)避以往清算中存在的諸多問題，需要企業(yè)管理人員關(guān)注和清算工作的開展，并且財務(wù)人員也要關(guān)注相應(yīng)政策的分析，立足全面、規(guī)范視角進(jìn)行處理優(yōu)化，由此助推房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)工作更好地開展進(jìn)行[5]。首先，相關(guān)的工作人員需要對清算工作的流程以及重要性進(jìn)行剖析，保障此項工作的準(zhǔn)確性，所以在開展清算工作前需要對相應(yīng)的清算對象進(jìn)行細(xì)致的分析，了解其具體的分布區(qū)域，為后續(xù)清算工作的開展進(jìn)行提供相應(yīng)的助益。其次，在清算過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)相應(yīng)的規(guī)范以及條例進(jìn)行，針對部分土地增值稅清算時仍未銷售的房地產(chǎn)或者清算后銷售轉(zhuǎn)讓的資源進(jìn)行整理，然后依據(jù)相關(guān)的規(guī)定及時對其進(jìn)行申報，能夠由此提升清算實效。最后，在完成清算工作后需要對各項環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，評估其中是否存在不科學(xué)或者不合理現(xiàn)象。(二)明確房地產(chǎn)納稅范圍在實際的清算過程中，為有效避免出現(xiàn)逃稅漏稅等現(xiàn)象，需要對相應(yīng)的納稅范圍進(jìn)行細(xì)致的分析，針對部分用以職工福利方面的房地產(chǎn)，需要相關(guān)的工作人員完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移后依據(jù)相關(guān)的文件規(guī)范對土地增值稅進(jìn)行計算[6]。在此過程則需要企業(yè)財務(wù)部門明確具體的稅務(wù)清算流程，即房地產(chǎn)企業(yè)在完成各項開發(fā)項目土地增值稅相關(guān)材料的報送工作后，才能夠進(jìn)行相應(yīng)的清算工作，在此過程中需要對企業(yè)內(nèi)部存在的各個開發(fā)項目進(jìn)行核算分析，尤其要關(guān)注土地增值額，這一部分會對企業(yè)土地增值稅的繳納稅額產(chǎn)生直接的影響，并且立足實際會發(fā)現(xiàn)，不同的土地增值額實行的稅率也是不同的，為保障清算的準(zhǔn)確性需要關(guān)注這一差異性，依據(jù)此能夠完整、準(zhǔn)確地計算出房地產(chǎn)企業(yè)真正進(jìn)行清算的項目費用，對企業(yè)發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生的積極作用顯著。總的來說，房地產(chǎn)土地增值稅清算實務(wù)工作對企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生的積極作用顯著，為保障相應(yīng)的清算工作能夠高效率、高質(zhì)量進(jìn)行，需要關(guān)注和重視其中存在問題的分析，有針對性進(jìn)行處理和優(yōu)化，規(guī)避其中存在的不足。而且在實際的清算過程中需要的納稅的范圍進(jìn)行分析，避免產(chǎn)生少繳、漏繳等現(xiàn)象的產(chǎn)生，這樣才能夠確保納稅規(guī)范性。與此同時，為保障具體清算實務(wù)的準(zhǔn)確性，需要對其中存在的數(shù)額差異等進(jìn)行分析，避免因忽略差異現(xiàn)象導(dǎo)致產(chǎn)生項目費用誤差，不但會影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至?xí)绊懫髽I(yè)的社會效益，因此，關(guān)注其中數(shù)據(jù)的正確性、完善性、合規(guī)性是很有必要的。(三)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本費用分?jǐn)偩唧w來說，這一工作的開展和進(jìn)行對企業(yè)的發(fā)展有著積極的作用，其主要體現(xiàn)在能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)增值稅款的流失現(xiàn)象進(jìn)行控制緩解，對企業(yè)產(chǎn)生的積極影響顯著。鑒于此，在實際的工作開展中需要相關(guān)的人員依據(jù)房屋建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分析計算，依據(jù)準(zhǔn)許扣除的建筑單位成本金額與收入配比原則進(jìn)行具體的成本費用分?jǐn)?，在此過程中能夠顯著提高工作實效，并且還能夠減少稅款損失現(xiàn)象的產(chǎn)生。另外，土地增值稅清算工作具有顯著的特殊性，與企業(yè)一般的會計工作有著較大的差異性，但是企業(yè)在實際的成本費用管理中采用常規(guī)的會計計算模式，導(dǎo)致實際的清算工作實效低下，難以體現(xiàn)實際的價值，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)問題[7]。針對此，在實際的管理中需要注重和加強清算人員的專業(yè)素養(yǎng)，認(rèn)識到稅務(wù)清算以及常規(guī)會計間的區(qū)別，積極學(xué)習(xí)和了解國家的相關(guān)政策文件，由此能夠提升土地增值稅清算人員的工作實效，相應(yīng)的稅務(wù)籌劃能力提升，對企業(yè)的發(fā)展能夠起到非常積極的作用。(四)協(xié)調(diào)國家與地方層面關(guān)系立足房地產(chǎn)發(fā)展趨勢能夠發(fā)現(xiàn)，在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)會始終處于國家的控制和調(diào)節(jié)中，旨在實現(xiàn)全面、科學(xué)的發(fā)展進(jìn)步。但是受到微觀層面和宏觀角度的影響，在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)國家與地方層面協(xié)調(diào)不足的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受阻。如一方面，國家大力促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，另一方面又進(jìn)行行業(yè)發(fā)展的控制，由此避免產(chǎn)生“泡沫”經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而國家對該產(chǎn)業(yè)的控制手段主要體現(xiàn)為土地增值稅，清算工作也是要長久進(jìn)行的。再加上受到我國地域特征的影響，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡是顯著的特征，部分地區(qū)為促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，會出現(xiàn)大力支持房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)象，同時也會在土地增值稅上進(jìn)行優(yōu)化[8]。在此現(xiàn)象的影響下，清算工作的開展和進(jìn)行會遇到一定的問題，為規(guī)避相關(guān)問題的產(chǎn)生，需要房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注國家以及地方層面政策的了解，分析和解讀相應(yīng)的政策，避免產(chǎn)生不合理或者違法進(jìn)行征收或清算現(xiàn)象產(chǎn)生，在此基礎(chǔ)上也能夠顯著降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，對企業(yè)發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生的積極影響顯著。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展中應(yīng)當(dāng)始終“耳聽八方，眼觀六路”，了解最新的政策變化，依據(jù)政策進(jìn)行各項工作。(五)嚴(yán)格審核清算項目票據(jù)合規(guī)性具體來說，原始票據(jù)是土地增值稅清算項目費用扣除中的唯一憑證，想要保障土地增值稅清算實務(wù)工作的有效性，需要注重這一環(huán)節(jié)的處理優(yōu)化，避免不合規(guī)的項目票據(jù)產(chǎn)生，由此也能夠為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供相應(yīng)的助益。綜合實際的票據(jù)管理能夠發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，受到業(yè)務(wù)種類的影響，其中涉及的原始憑證種類繁多，而部分提供原始憑證往來的單位很多時候不具備開具正規(guī)票據(jù)的條件，若是不關(guān)注其中問題的處理，會導(dǎo)致后期清算工作開展中遇到較多的阻礙，無形中也會影響相應(yīng)的工作實效。針對此，在實際的實務(wù)工作中需要關(guān)注和重視其中票據(jù)正規(guī)性的分析，對相應(yīng)發(fā)票開具的時間、內(nèi)容、金額、對象以及實際業(yè)務(wù)等進(jìn)行規(guī)范分析，符合標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)票才能夠計入開發(fā)成本，才能夠計入成本并扣除。一部分項目的往來對象為國家行政機關(guān)或者相關(guān)事業(yè)管理機構(gòu)，其中項目建設(shè)所在地規(guī)劃部門的行政收費，需要取得省級財政部門監(jiān)制的行政事業(yè)性專用收費票據(jù)才能夠予以確認(rèn)。針對部分往來對象為個人的現(xiàn)象，若是需要向個人支付房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償款，受到個人不能開具規(guī)范發(fā)票的影響，可以通過本人簽字確認(rèn)的收據(jù)出具并聯(lián)合雙方簽訂的拆遷補償合同作為原始憑證，由此才能凸顯憑證的合規(guī)性?？偟膩碚f，原始票據(jù)是土地增值稅