2024年全國房地產估價師之估價原理與方法考試重點試題（詳細參考解析）

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設標準宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據四三二一法則，該估價對象的單價為（）元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200

2、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下

3、關于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據估價師的經驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定

4、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期

5、采用定基價格指數時，進行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數÷（）＝可比實例在價值時點的價格。A.某個固定日期的定基價格指數B.成交日期的定基價格指數C.當年年底定基價格指數D.當年年初定基價格指數

6、成新折扣法習慣根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率

7、買者和賣者的數目都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，其形成的價格才可能是（）。A.評估價格B.正常成交價格C.市場價格D.交換價格

8、一般的無形資產主要是權益的價值。下列選項中，不屬于無形資產的是（）。A.專利權B.專有技術C.商標權D.房地產

9、房地產的基本存在形態(tài)不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附著物

10、在運用多元回歸分析法進行房地產估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素B.影響房地產價值或價格的若干因素；房地產價值或價格C.所有被估價房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素D.影響房地產成交價格的若干因素；各宗被估價房地產價值或價格

11、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調整了房地產的稅費政策C.國際與國內均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造

12、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經濟高度。A.5B.20C.30D.31

13、()是更加科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經濟距離

14、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯

15、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。A.實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元B.實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元C.實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元D.實際單價為2200元/m2，實際總價為30.16萬元

16、某房地產的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應得利潤為4000元/m2，重建后的房地產市場價格為15000元/m2。該房地產的市場價值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750

17、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產B.估價對象房地產C.標準房地產D.類似房地產

18、新建房地產的土地取得成本為600萬元，建設成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產的價值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05

19、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運輸每單位農產品的成本

20、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設成本）。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發(fā)利潤

21、某估價機構于2003年6月10日20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15進行復估，則復估的估價時點為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日

22、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴

23、到達目內眥的經脈有A.陽蹺脈B.膀胱經C.肝經D.陰蹺脈

24、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于A.緩則治本B.急則治標C.標本兼治D.未病先防

25、采用間接比較、百分比進行房地產狀況調整。若可比實例比標準房地產優(yōu)3%，估價對象比標準房地產劣5%，則有關房地產狀況調整的說法，正確的是（）。A.標準化修正的分子應為100B.標準化修正的分母應為97C.房地產狀況調整的分子應為100D.房地產狀況調整的分母應為95

26、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設時拖欠建設工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃氣費、供暖費、電信費、有線電視費、物業(yè)服務費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財產范圍的價格為（）。A.4750B.4500C.4250D.4100

27、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964

28、房屋征收中，用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為（）。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補償協(xié)議達成之日C.用于產權調換房屋支付之日D.委托估價之日

29、“腎者，胃之關也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖

30、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應（）。A.視為無租約限制的房地產來估價B.視為有租約限制的房地產來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

31、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則

32、循行到達巔頂的經脈有A.足太陽經B.足陽明經C.足厥陰經D.足太陰經

33、當現(xiàn)狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以（）進行估價。A.維持現(xiàn)狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開發(fā)前提

34、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.設備折舊

35、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七

36、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500

37、常兼他邪合而傷人的是邪A.熱B.寒C.風D.火

38、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報酬資本化法C.早期購買年法D.直接資本化法

39、房地產價格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，當地經濟發(fā)展屬于（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.其他

40、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為過去

41、對于應遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或對待方式進行估價的，應在估價報告中說明并陳述理由。A.替代原則B.合法原則C.一致性原則D.一貫性原則

42、兩宗房地產的凈收益相等，當其中一宗房地產獲取凈收益的風險較大時，則該宗房地產的（）。A.資本化率應較高，價值較低B.資本化率應較低，價值較高C.資本化率應較高，價值較高D.資本化率應較低，價值較低

43、如果先按原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整后的價格，應采用（）時的匯率進行換算。A.估價作業(yè)日期B.成交日期C.價值時點D.市場狀況調整后

44、不屬于土地使用權的是（）。A.建設用地使用權B.宅基地使用權C.土地承包經營權D.租賃權

45、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539

46、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經脈D.氣和血互根互用的功能失調

47、張某2年前抵押貸款購買了一套產權40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04

48、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48

49、由于房地產的（），使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產，其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性

50、采用安全利率加風險調整值法確定報酬率的基本公式為（）。A.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率－投資帶來的優(yōu)惠率B.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋投資帶來的優(yōu)惠率C.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋通貨膨脹補償－投資帶來的優(yōu)惠率D.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率二、多選題

51、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76

52、根據房地產市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權益的價值

53、下列不屬于構筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路

54、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況調整系數為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10

55、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭

56、房地產權利的種類中，屬于自物權的是（）。A.所有權B.典權C.抵押權D.地役權

57、房地產估價機構的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作（）年以上的房地產估價師。A.1B.2C.3D.4

58、某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（）。A.技術上可能B.財務上可行C.價值最大化D.法律上允許

59、提出“外所因為六淫，內所因為七情，不內外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景

60、采用定基價格指數時，進行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數÷（）＝可比實例在價值時點的價格。A.某個固定日期的定基價格指數B.成交日期的定基價格指數C.當年年底定基價格指數D.當年年初定基價格指數

61、重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于

62、使住宅房地產價格明顯上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高

63、某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變。現(xiàn)時該類工業(yè)用地50年期的建設用地使用權樓面地價為2000元/m2，工業(yè)用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設用地使用權土地單價為12000元/m2，商業(yè)用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應補交的地價款為（）萬元。A.4000B.4004C.4021D.4037

64、某宗土地成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2

65、假設某類住宅價格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算該類住宅需求的價格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53

66、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況

67、下列哪項不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗，應補氣C.新感已愈而轉治宿疾D.大出血的病人，應緊急止血

68、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補償不包括（）。A.使用上的補償B.被征用房地產損毀后的價值的補償C.被征用房地產損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產停業(yè)損失的補償

69、越接近（）的發(fā)展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價值時點D.現(xiàn)在

70、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的（）。A.區(qū)位因素B.社會因素C.實物因素D.權益因素

71、下列建設用地使用權出讓的最高年限中，正確的是（）。A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

72、下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格

73、下列有關房地產價值和價格，表述錯誤的是（）。A.價格是價值的外在表現(xiàn)B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易

74、下列房地產中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產B.價值較大的房地產C.獨立使用的房地產D.不可分割的房地產

75、某宗房地產每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產的價值是（）萬元。A.6250B.8000C.9250D.10000

76、“先扶正后祛邪”適用于A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病B.正虛不甚，邪勢方張C.正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐D.邪盛為主，急于補虛反會助邪

77、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A.上升B.下降C.保持相對穩(wěn)定D.先上升后下降

78、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%

79、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七

80、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366

81、下列選項中，不屬于影響房地產價格的周圍環(huán)境因素的是（）。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境

82、關于估價目的的說法，錯誤的是（）。A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要B.任何估價項目都有估價目的C.一個估價項目通常有多個估價目的D.估價目的限制了估價報告的用途

83、買方購買與其原有土地相鄰的土地時，其購買價格一般會（）這塊土地單獨存在時的價格。A.低于B.等于C.接近D.高于

84、并稱古典地租理論之雙璧的是（）的地租理論。A.威廉·配第和亞當·斯密B.大衛(wèi)·李嘉圖和約翰·馮·杜能C.亞當·斯密和大衛(wèi)·李嘉圖D.馬爾薩斯和馬克思

85、當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣。A.低于B.高于C.等于D.無法確定

86、“……筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七

87、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴

88、間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。A.估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高6%B.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低6%C.可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071D.可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

89、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

90、某房地產重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業(yè)費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14

91、久吐久下病人的治療中加補氣藥的生理基礎是A.氣能生津B.氣能行津C.津能生氣D.津能載氣

92、下列對某宗房地產狀況的描述中，屬于房地產實物狀況描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型設計C.臨路狀況D.公共配套設施情況

93、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數據，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。A.市場提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法

94、下列除哪項外均是氣和津液的關系A.氣能載津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津

95、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法

96、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權益（）的內容。A.合法產權方面B.合法使用方面C.合法處分方面D.合法居住方面

97、某倉庫房地產，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315

98、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%

99、折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數，應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的（），它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分。A.平均報酬率B.利潤率C.回報率D.報酬率

100、關于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間三、判斷題

101、服務的行為尚未結束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。（）

102、建筑物重置成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤。（）

103、在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為未來某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。()

104、資本化率是房地產未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。（）

105、成本法是根據估價對象房地產在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）

106、一幢有效年齡為8年的建筑物，實際年齡為10年，年折舊率是1.67％，經濟壽命為60年，則該建筑物的剩余經濟壽命為50年。（）

107、謀求世界各國經濟共同發(fā)展的根本途徑是（）A.加速各國經濟結構的調整B.推動南北對話C.加強南南合作D.建立公正、合理、平等、互利的國際經濟新秩序

108、社會主義初級階段的不可逾越性主要是由（）A.生產力發(fā)展的不可逾越性決定的B.生產關系發(fā)展的不可逾越性決定的C.市場經濟的不可逾越性決定的D.文化傳統(tǒng)的不可逾越性決定的

109、選取土地使用權出讓實例作為可比實例時，一般不宜選用協(xié)議方式的出讓實例。（）

110、根據《房地產估價規(guī)范》，進行交易情況修正、市場狀況調整、區(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整時，分別對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過30%，共同對可比實例成交價格的修正和調整幅度不宜超過20%。（）

111、投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。（）

112、根據市場調查，獲知某類房地產2003～2007年的價格逐年上漲，分別為3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運用平均增減量法預測，該類房地產2008年的價格高于4800元/m2。（）

113、如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。（）

114、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定，這些內容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內選取。()

115、在實際估價中，可以就其中某一種估價前提的可行，來判斷該種估價前提為最高最佳利用。（）

116、影響世界經濟發(fā)展的主要原因是（）A.恐怖主義B.霸權主義和強權政治C.國際經濟舊秩序D.世界多極化

117、買方市場下，成交價偏向買方最高出價，賣方市場下，成交價偏向賣方最低要價。（）

118、世界政治格局發(fā)展的客觀趨勢是（）A.單極格局B.多極化C.兩極格局D.一超多強

119、在影響房地產價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）

120、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權為1994年10月1日取得，土地使用權年期為40年；該類建筑物壽命為50年，殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80%。()

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：“四三二一法則”是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如圖9-1所示。各等份因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土地價值的40%、30%、20%和10%。本題中，該相鄰的臨街土地的單價計算如下：400×10000×（40%＋30%＋20%）×20/25÷（20×75）＝1920（元/m2）“四三二一法則”

2、答案：A本題解析：七情影響臟腑氣機如下：(1)怒則氣上——過度憤怒，使肝氣橫逆上沖——頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥。(2)喜則氣緩——過喜使心氣渙散，神不守舍——精神不集中，甚則失神狂亂。(3)悲則氣消——過度悲憂，損傷肺氣——精神萎靡，氣短乏力。(4)恐則氣下——恐懼過度，使腎氣不固，氣泄于下——二便失禁，甚則遺精，昏厥。(5)驚則氣亂——心無所倚，神無所歸，慮無所定——心悸，驚恐不安。(6)思則氣結——思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結——脘腹脹滿，納呆便溏。

3、答案：C本題解析：估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應由委托人提出。但在實際中，估價師不應指望委托人提出估價目的，特別是提出符合估價要求的具體、準確的估價目的。因為委托人一般不懂得要提出估價目的，甚至不懂得什么是估價目的，更不懂得如何表述它。因此，估價目的應是估價師根據委托人的估價需要，將其表述出來，然后請委托人認可。價值時點從本質上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。

4、答案：A本題解析：估價時點是所要評估房地產的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關。

5、答案：B本題解析：采用定基價格指數時，進行市場狀況修正的公式為：可比實例在成交日期的價格×價值時點的定基價格指數÷成交日期的定基價格指數＝可比實例在價值時點的價格。

6、答案：A本題解析：早期采用成本法求取建筑物折舊后價值時，習慣于根據建筑物的建成年代或新舊程度、完損狀況等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年齡、壽命計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建成本乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。

7、答案：B本題解析：正常成交價格是指不存在特殊交易情況下的成交價格。嚴格地說，正常成交價格的形成條件有：①公開市場；②交易對象本身具備市場性；③眾多的買者和賣者；④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；⑤自私且理性的經濟行為；⑥買者和賣者都具有完全信息；⑦適當的期間完成交易。其中，買者和賣者的數量都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應是價格的被動接受者，其中任何一個買者或賣者對價格都沒有控制力量，沒有顯著的影響力。

8、答案：D本題解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。一般的無形資產主要是權益的價值。如著作權（版權）、專利權、專有技術、商標專用權、特許權、商譽、有價證券（股票、債券）等，通常不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物本身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽略不計。

9、答案：D本題解析：房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時才稱為房地產，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。

10、答案：B本題解析：多元回歸分析法是對估價范圍內的所有被估價房地產進行分組，使同一組內的房地產具有相似性，在每組內把房地產價值或價格作為因變量，把影響房地產價值或價格的若干因素作為自變量，設定多元回歸模型，搜集大量房地產成交價格及其影響因素數據，經過試算優(yōu)化和分析檢驗，確定多元回歸模型，利用該模型計算出各宗被估價房地產價值或價格的方法。

11、答案：D本題解析：本題考查的是市場狀況調整的含義。選項D很明顯要做的是房地產狀況調整。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經濟形勢發(fā)生了變化，出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導致了估價對象或可比實例這類房地產的市場供求狀況等發(fā)生了變化，進而即使是同一房地產在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，需要對可比實例的成交價格進行市場狀況調整，消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值時點的價格。參見教材P194。

12、答案：B本題解析：收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強度（如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數）超過一定限度后，收益開始下降。超出某一點以外就要引起報酬遞減的趨勢，已經見之于辦公大樓的建筑。本題中，該樓的收益遞減點位于20層，超過20層收益開始減少，所以它的經濟高度應該是20層。

13、答案：D本題解析：[知識點]房地產一般因素

14、答案：C本題解析：C項，吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。A項，炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。

15、答案：C本題解析：實際價格是指在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的價格，或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格。本題中，余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付，名義價格和實際價格相同，實際單價為2000元/m2，實際總價為：100×2000＝20（萬元）。

16、答案：C本題解析：本題考查的是市場價值的計算。（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（萬元），2695萬元大于現(xiàn)狀價值2000萬元，應該選擇拆除重建，按此方案的市場價值為2695萬元。P91。

17、答案：C本題解析：間接比較調整是選定或設定標準房地產，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與標準房地產狀況進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行的調整。

18、答案：A本題解析：房地產價格＝土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤，設房地產的價值為V，V＝600＋500＋40＋20＋30＋1100×20%＋6.5%V，求得V＝1508.02（萬元）。

19、答案：B本題解析：本題考查的是地租理論及地租的測算。N：單位面積土地上農產品的產量；Pc：市場上每單位農產品的價格。

20、答案：D本題解析：在開發(fā)利潤中，計算基數＝土地成本＋建設成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設成本）。

21、答案：A本題解析：房地產市場狀況始終是估價時點時的狀況，因此題中所述情形要回到原估價時點(2003年6月15日)。

22、答案：C本題解析：癥，即癥狀和體征的總稱，是疾病過程中表現(xiàn)出的個別、孤立的現(xiàn)象，可以是病人異常的主觀感覺或行為表現(xiàn)，也可以是醫(yī)生檢查病人時發(fā)現(xiàn)的異常征象。

23、答案：A、B、D本題解析：目內眥指內眼角，經過目內眥的經脈有陽蹺脈、膀胱經、陰蹺脈。陰蹺脈起于照海和陽蹺脈起于申脈交于目內眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合。《靈樞·經脈》：“膀胱足太陽之脈，起于目內眥。”

24、答案：A本題解析：緩則治本多用在病情緩和、病勢遷延，暫無急重病的情況下，著眼于疾病本質的治療。如：(1)癆病肺腎陰虛之咳嗽，應滋養(yǎng)肺腎以治本。(2)氣虛自汗，應補氣以治其本。(3)先病宿疾為本，后病新感為標。新感已愈而轉治宿疾，也屬緩則治本。

25、答案：A本題解析：采用間接比較、百分比進行房地產狀況調整的表達式為：上式位于分母和分子的括號內應填寫的數字，分別是可比實例狀況和估價對象狀況相對于標準房地產狀況的得分。所以標準化修正的分母應為103，分子應為100；房地產狀況調整的分母應為100，分子應為95。

26、答案：A本題解析：本題中，該房產是帶有債權債務的房地產，統(tǒng)一財產范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產范圍，公式為：不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產價格＝帶有債權債務和其他權益或負擔的房地產價格－債權和其他權益價值＋債務和其他負擔價值，債權和其他權益價值150元，債務和其他負擔價值（100＋300）元，代入公式，其統(tǒng)一財產范圍的價格＝4500－150＋（100＋300）＝4750（元/m2）。

27、答案：A本題解析：此題要求的是調整后買方應付給賣方的價格，由于所有稅費由買方負擔，則調整后買方應付給賣方的價格實際就是賣方實得金額。正常負擔下的價格＝買方實付金額÷（1＋應由買方繳納的稅費比率）＝2659÷（1＋3.9%）＝2559.2（元/m2），調整后賣方實得金額＝正常負擔下的價格×（1－應由賣方繳納的稅費比率）＝2559.2×（1－6.8%）＝2385（元/m2）。

28、答案：A本題解析：確定價值時點是要確定將要評估的價值或價格是在哪個時間的價值或價格。如果價值時點不確定，后續(xù)的估價工作就難以進行，因為同一房地產在不同的時間會有不同的價值和價格。價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或將來，是由估價目的決定的。房屋征收評估的價值時點應為房屋征收決定公告之日。

29、答案：B本題解析：“腎者，胃之關也，關門不利，故聚水而從其類也”?！端貑枴に疅嵫ㄕ摗纺I有調節(jié)水液的功能，起著胃的關閘作用。本句主要指腎主水的生理功能。腎中精氣的氣化功能，對于體內津液的輸布和排泄，維持體內津液代謝的平衡，起著極為重要的調節(jié)作用。在正常生理情況下，津液的代謝，是通過胃的攝入、脾的運化和轉輸、肺的宣散和肅降、腎的蒸騰氣化，以三焦為通道，輸送到全身；經過代謝后的津液，則化為汗液、尿液和氣排出體外。腎中精氣的蒸騰氣化，實際上是主宰著整個津液代謝，肺、脾等內臟對津液的氣化，均依賴于腎中精氣的蒸騰氣化；特別是尿液的生成

30、答案：A本題解析：如果是為房地產買賣、抵押目的評估有租約限制或已出租的房地產價值，就應考慮租賃合同約定的租金（簡稱合同租金、租約租金，即實際租金）與市場租金（房地產在市場上的平均租金，即客觀租金）差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價。

31、答案：C本題解析：替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內。在同一個房地產市場上，相似的房地產會有相近的價格。當把替代原則的思想用于某個參數的測算和確定時，替代原則就轉化為替代原理。

32、答案：A、C本題解析：足太陽膀胱經，起于目內眥（睛明穴），向上到達額部，左右交會于頭頂部（百會穴）。足厥陰肝經，起于足大趾爪甲后叢毛處，向上沿足背至內踝前一寸處（中封穴），向上沿脛骨內緣，在內踝上八寸處交出足太陰脾經之后，上行過膝內側，沿大腿內側中線進入陰毛中，繞陰器，至小腹，挾胃兩旁，屬肝，絡膽，向上穿過膈肌，分布于脅肋部，沿喉嚨之后，向上進入鼻咽部，上行連接目系，出于額，上行與督脈會于頭頂部。

33、答案：D本題解析：根據最高最佳使用原則，經分析、判斷，以重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應選擇重新開發(fā)前提進行估價。現(xiàn)有房地產應重新開發(fā)的財務上可行的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產價值－重新開發(fā)的必要支出及應得利潤）＞現(xiàn)有房地產的價值。以建筑物為例，現(xiàn)有建筑物應拆除重建的財務上可行的條件是：（新房地產的價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應得利潤－建造新建筑物的必要支出及應得利潤）＞現(xiàn)有房地產的價值。本題中現(xiàn)狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，應以重新開發(fā)前提估價，所以正確答案為D。

34、答案：A本題解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質折舊也稱為物質損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。

35、答案：A本題解析：暫無解析

36、答案：A本題解析：采用重置成本，應該是建筑物重置成本減去單獨增加費用，便直接得到扣除該可修復的功能缺乏折舊后的價值。則該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2500－100＝2400（萬元）。

37、答案：C本題解析：風邪發(fā)病部位善動不居．游移不定且發(fā)病迅速，變幻無常。易使腠理宣泄而開張——可見汗出、惡風等。常兼他邪合而傷人。風邪常兼他邪合而傷人的特點。風邪發(fā)病部位善動不居，游移不定且發(fā)病迅速，變幻無常。易使腠理宣泄而開張——可見汗出、惡風等。

38、答案：C本題解析：收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法，即：地價＝年地租×購買年。

39、答案：B本題解析：對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。其中，一般因素是指對廣大范圍的房地產價格都有影響的因素，如宏觀經濟發(fā)展狀況、供求狀況、物價變動、利率水平、貨幣政策、匯率等。區(qū)域因素是指房地產所在地區(qū)的自然條件與社會、經濟條件，這些條件相互結合所產生的地區(qū)特性，對地區(qū)內的房地產價格有決定性的影響。主要表現(xiàn)在該地區(qū)的經濟繁華程度、交通條件、基礎設施、位置、氣候條件、環(huán)境質量等。因此當地經濟發(fā)展屬于區(qū)域因素。

40、答案：C本題解析：[知識點]估價時點原則

41、答案：C本題解析：一致性原則是指為同一估價目的，對同一或相關估價項目涉及的各宗同類房地產，應采用相同的估價方法或對待方式進行估價。對于應遵循一致性原則但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或對待方式進行估價的，應在估價報告中說明并陳述理由。

42、答案：A本題解析：估價采用的報酬率應等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風險的投資的報酬率。例如，甲、乙兩宗房地產的凈收益相等，但甲房地產獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率高；乙房地產獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率低。由于房地產價值與報酬率負相關，所以甲房地產的價值低，乙房地產的價值高。由此可見，在收益能力相同的條件下，風險大的房地產的價值低，風險小的房地產的價值高。

43、答案：C本題解析：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價格換算為另一幣種（如人民幣）的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整后的價格應采用價值時點的匯率進行換算。

44、答案：D本題解析：中國目前的房地產權利主要包括所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。其中，屬于土地使用權的房地產權利包括：①建設用地使用權；②宅基地使用權；③土地承包經營權。D項，房地產租賃權是指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利。

45、答案：A本題解析：至價值時點，尚未償還的貸款為：45×（1－5/15）＝30（萬元），不帶債權債務的房地產價格＝帶債權債務的房地產價格－債權＋債務，則該住宅的正常成交價格為：[30＋50/（1－6%）]/85＝9787（元/m2）。

46、答案：B本題解析：氣虛和血虛同時存在的病理狀態(tài)。

47、答案：C本題解析：直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到估價對象價值或價格的方法。類似商鋪目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年凈收益＝37800×90%＝34020（元），利用資本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），則張某出售該商鋪的合理實得金額為：68.04－11.8＝56.24（萬元）。

48、答案：C本題解析：建筑物通常根據總層數或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數來劃分的：1～3層為低層住宅；4～6層為多層住宅；7～9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層（但不包括總高度超過24m的單層建筑）；總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

49、答案：A本題解析：由于房地產的獨一無二特性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一個房地產市場上，相似的房地產會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與市場上相似的房地產進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過低的價格。

50、答案：D本題解析：累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。累加法的一個細化公式為：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率。其中：①投資風險補償率，是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風險性的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償；②管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償；③缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償；④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，從而投資者會降低所要求的報酬率。

51、答案：C本題解析：價值時點又稱估價時點、評估基準日、評估期日，是指所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。根據時間價值原理，價值時點是現(xiàn)在，續(xù)建費用＝600÷（1＋15%）0.5＝559.50（元/m2）。

52、答案：D本題解析：承租人權益價值評估是成本節(jié)約資本化法的典型運用。承租人權益價值等于剩余租賃期間各期合同（租約）租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同（租約）租金低于市場租金，則承租人權益就有價值；反之，如果合同（租約）租金高于市場租金，則承租人權益就是負價值。

53、答案：A本題解析：構筑物是指人們一般不直接在其內部進行生活和生產活動的工程實體或附屬建筑設施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。房屋是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內部進行生活和生產活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。

54、答案：B本題解析：在百分比調整中，房地產狀況調整系數應以估價對象狀況為基準來確定。假設可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為±R%（當可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高時，為＋R%；低時，為－R%），則有：可比實例自身狀況下的價格×[1/（1±R%）]＝可比實例在估價對象狀況下的價格。本題中，可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)，因此其調整系數為：1/（1＋R%）＝1/（1＋9%）≈0.92。

55、答案：A本題解析：暫無解析

56、答案：A本題解析：在物權中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。自物權是對自己的物依法享有的權利。他物權是在他人的物上依法享有的權利，是對所有權的限制。在他物權中，建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權屬于用益物權，抵押權屬于擔保物權。

57、答案：C本題解析：房地產估價機構（簡稱估價機構），是依法設立的從事房地產估價活動的中介服務機構?！顿Y產評估法》規(guī)定，評估機構應依法采用合伙或公司形式。合伙形式的評估機構應有2名以上評估師，其合伙人三分之二以上應是具有3年以上從業(yè)經歷且最近3年內未受停止從業(yè)處罰的評估師。公司形式的評估機構應有8名以上評估師和2名以上股東，其中三分之二以上股東應是具有3年以上從業(yè)經歷且最近3年內未受停止從業(yè)處罰的評估師。評估機構的合伙人或股東為2名的，2名合伙人或股東都應是具有3年以上從業(yè)經歷且最近3年內未受停止從業(yè)處罰的評估師。

58、答案：D本題解析：最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律法規(guī)、城市規(guī)劃和出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求。本題中，將權屬登記為工業(yè)用途的廠房改造為小商鋪出租，顯然忽略了法律上允許這一條件。

59、答案：C本題解析：記憶題。張機將病因與發(fā)病途徑相結合。陳無擇的觀點更符合現(xiàn)在的情況——重視情緒、飲食致病。

60、答案：B本題解析：采用定基價格指數時，進行市場狀況修正的公式為：可比實例在成交日期的價格×價值時點的定基價格指數÷成交日期的定基價格指數＝可比實例在價值時點的價格。

61、答案：A本題解析：重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。由于技術進步，使原有的許多材料、設備、結構、技術、工藝等都已過時落后或者成本過高，而采用新的材料、設備、結構、技術、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會降低，因此重置成本通常低于重建成本。

62、答案：A本題解析：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入此時依消費順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會增加對居住房地產的需求，從而導致居住房地產價格上漲。

63、答案：D本題解析：該類工業(yè)用地30年期使用權樓面地價為：該類商業(yè)用地30年期土地使用權土地單價為：故補地價（總價）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（萬元）。

64、答案：D本題解析：投資利潤率＝開發(fā)利潤÷（土地成本＋建設成本＋管理費＋銷售費用），因此開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設成本＋管理費＋銷售費用）×投資利潤率＝（1000＋1500＋75＋35）×12%＝313.2（萬元）。

65、答案：D本題解析：暫無解析

66、答案：C本題解析：統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內建筑面積、單位使用面積的價格。土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。

67、答案：D本題解析：緩則治本多用在病情緩和、病勢遷延，暫無急重病的情況下，著眼于疾病本質的治療。

68、答案：B本題解析：本題考查的是房地產征收和征用的需要。在房地產征收、征用中的補償，包括使用上的補償，損毀、滅失的，還應根據實際損失給予補償。不僅需要評估房地產價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產造成的家具、電器、機器設備、物資等動產的搬遷費用、臨時安置費用和停產停業(yè)損失。P20。

69、答案：C本題解析：平均發(fā)展速度法與平均增減量法類似，由于越接近所預測的價值、價格對應的時間的發(fā)展速度對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的發(fā)展速度予以加權后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預測的價值、價格更接近或符合實際。

70、答案：C本題解析：建筑物實物因素包括：①建筑規(guī)模；②外觀；③建筑結構；④設施設備；⑤裝飾裝修；⑥空間布局；⑦建筑功能；⑧新舊程度。住宅平面設計中的功能分區(qū)屬于空間布局。

71、答案：C本題解析：目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。

72、答案：C本題解析：樓面地價簡稱樓面價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格，樓面地價＝土地總價/總建筑面積。因為地塊上規(guī)定的容積率或允許建的總建筑面積有所不同，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

73、答案：C本題解析：本題考查的是房地產估價的特點。選項C錯誤，價值是物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的“中心”。

74、答案：C本題解析：影響某宗房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產的通用性；②該房地產的獨立使用性；③該房地產的價值大??；④該房地產的可分割轉讓性；⑤該房地產的開發(fā)程度；⑥該房地產的區(qū)位；⑦該類房地產的市場狀況。A項，用途專業(yè)化的房地產，通用性差，變現(xiàn)能力弱。B項，由于受支付能力的限制，價值越大的房地產，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。C項，通常情況下，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，變現(xiàn)能力會越弱，而獨立使用的房地產獨立性較強，其變現(xiàn)能力較強。D項，由于價值越大的房地產變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力較強；不可分割的房地產變現(xiàn)能力較弱。

75、答案：C本題解析：本題考查的是剩余技術。土地價值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（萬元）；該房地產價值＝土地價值＋建筑物價值＝3000＋6250＝9250（萬元）。

76、答案：C本題解析：先扶正后祛邪：正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐。

77、答案：A本題解析：隨著家庭的小型化（每個家庭平均人口數的下降），即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會增加，住宅價格有上漲趨勢。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢。

78、答案：A本題解析：報酬率＝安全利率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率＝3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%＝7.78%。

79、答案：B本題解析：暫無解析

80、答案：D本題解析：期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成后的房屋及其占用范圍內的土地為交易標的的房地產價格。期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償。本題中，月租金凈收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折現(xiàn)率＝6%÷12＝0.5%，設現(xiàn)房價格為x（元/m2），則有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－x×5%。解得：x＝5366。所以，該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為5366元/m2。

81、答案：D本題解析：本題考查的是房地產區(qū)位因素。影響房地產價格的周圍環(huán)境因素，是指對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

82、答案：C本題解析：A項，估價目的是估價委托人對估價報告的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告做什么用。B項，委托人一般不會無緣無故花錢委托估價機構估價，肯定是為了某種需要才委托估價機構估價，因此任何估價項目都有估價目的。C項，一個估價項目應只有一個估價目的。如果委托人有多種估價目的，應分別作為不同的估價項目。D項，估價目的限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結果，不能盲目地套用與其不相符的用途。

83、答案：D本題解析：房地產價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當等的影響。形狀不規(guī)則或面積、規(guī)模過小的房地產，價值通常較低。但這類房地產如果與相鄰房地產合并后，則利用價值會提高，從而會產生附加價值或“合并價值”。因此，當相鄰房地產的擁有者欲購買該房地產時，往往愿意出較高的價格，出售人通常也會索要高價，從而相鄰房地產合并交易的成交價格往往高于單獨存在或與不相鄰者交易的正常市場價格。

84、答案：B本題解析：約翰·馮·杜能的地租理論與李嘉圖的地租理論并稱古典地租理論之雙壁，杜能被譽為研究空間經濟的鼻祖。

85、答案：B本題解析：當房地產市場較成熟且處于正常狀況時，比較價值、收益價值、成本價值和開發(fā)價值應基本一致。當成本價值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于比較價值或收益價值，則說明房地產供大于求或房地產市場不景氣；反之，則說明房地產供不應求或房地產市場景氣。

86、答案：D本題解析：暫無解析

87、答案：C本題解析：癥，即癥狀和體征的總稱，是疾病過程中表現(xiàn)出的個別、孤立的現(xiàn)象，可以是病人異常的主觀感覺或行為表現(xiàn)，也可以是醫(yī)生檢查病人時發(fā)現(xiàn)的異常征象。

88、答案：C本題解析：設標準房地產價格為1，則可比實例房地產價格為：1×（1－2%）＝0.98；估價對象房地產價格為：1×（1＋5%）＝1.05。改為直接判定后，估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高：（1.05－0.98）÷0.98×100%＝7.14%；可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低：（1.05－0.98）÷1.05×100%＝6.67%；調整系數＝估價對象價格÷可比實例價格＝1.05÷0.98＝1.071。

89、答案：A本題解析：均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當，該房地產的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產的價值。該估價結果說明乙地上建筑物無繼續(xù)利用價值，買者取得該有建筑物的土地后，還要花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在不僅不能增加土地的價值，還降低了土地的價值。

90、答案：C本題解析：本題考查的是建筑重新購建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240+V×6%+[4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240]×20%。V=6419.73（萬元）

91、答案：A本題解析：因津能載氣，故有“吐下之余，定無完氣”，故要加補氣藥。津液在體內的輸布、排泄都需要氣的運動來完成。氣行則水行，氣行則血行。“治痰先治氣”是其具體應用。

92、答案：B本題解析：房地產實物是房地產中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地質、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。房地產實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。A項屬于房地產權益的描述；CD項屬于房地產區(qū)位的描述。

93、答案：A本題解析：本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益、收益期或持有期等數據，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率。

94、答案：