綜合服務(wù)部工作指導(dǎo)書(shū)

PAGE4綜合部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)日常管理工作手冊(cè)目錄崗位職責(zé)—(4)工作規(guī)程物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)的接管規(guī)程(9)物業(yè)的接管標(biāo)準(zhǔn)及方法(14)(二)物業(yè)入伙、裝修物業(yè)入伙物業(yè)入伙管理規(guī)程(26)入伙流程--(30)業(yè)主入伙流程(對(duì)內(nèi))(31)入伙須知(32)入伙通知(33)入伙收費(fèi)表(34)商場(chǎng)交鋪流程(35)商場(chǎng)交鋪?lái)氈?36)交鋪通知(37)鑰匙管理規(guī)程(38)裝修物業(yè)裝修管理規(guī)程(40)裝修審批管理流程(46)裝修管理服務(wù)流程(47)施工證收發(fā)流程(48)住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議(49)裝修注意事項(xiàng)(54)(三)內(nèi)部運(yùn)作員工服務(wù)管理規(guī)程(55)(四)服務(wù)規(guī)程1.法律審批程序(63)2.項(xiàng)目評(píng)估程序(63)3.優(yōu)惠審批程序（64)4.有償服務(wù)流程(65)5.會(huì)所記錄表(65)6.專項(xiàng)維修基金使用公開(kāi)流程(66)7.控制文件管理規(guī)程(67)8.品質(zhì)工作檢查規(guī)程(69)9.社區(qū)文化活動(dòng)管理規(guī)程(71)10.異常天氣、暴雨防范處理規(guī)程(73)11.小區(qū)巡視檢查管理規(guī)程(75)12.有償便民服務(wù)規(guī)程(79)(五)前臺(tái)與客服1.客服前臺(tái)緊急情況處理流程(82)2.公司公示牌制作流程(83)3.管理費(fèi)用收繳流程(84)4.客戶服務(wù)項(xiàng)目(85)5.與客戶溝通行為規(guī)范(86)6.郵件報(bào)刊分發(fā)規(guī)范(89)7.用戶意見(jiàn)征詢表-(90)(六)報(bào)修及投訴住戶報(bào)修處理規(guī)程(91)物業(yè)報(bào)修服務(wù)流程(93)業(yè)主/住戶投訴處理規(guī)程(94)業(yè)主投訴處理流程(96)(七)檔案管理業(yè)戶檔案管理規(guī)定(97)業(yè)戶檔案管理規(guī)程(99)業(yè)戶檔案的保密規(guī)定(100)業(yè)主資料收集途徑(101)三、質(zhì)量記錄、表格房屋及公用設(shè)施資料等的移交驗(yàn)收交接表(102)房屋初檢表(103)房屋驗(yàn)收表-(104)暫緩繳納管道燃?xì)忾_(kāi)通費(fèi)申請(qǐng)(105)物業(yè)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表(106)鑰匙借還/看房登記表(107)鑰匙簽收單(108)住戶基本情況表(109)用戶入伙資料、物品領(lǐng)用表(110)房屋裝修報(bào)審表(111)房屋裝修項(xiàng)目更改報(bào)審表(112)放行條(113)工具放行條(114)建筑垃圾清運(yùn)單(115)開(kāi)工證(116)整改通知單(117)裝修巡查記錄表(118)業(yè)主報(bào)修、投訴記錄本(119)工程問(wèn)題返修記錄單(120)維修服務(wù)單(121)維修服務(wù)質(zhì)量回訪表(122)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃申請(qǐng)表(123)社區(qū)文化活動(dòng)記錄表(124)客戶滿意度調(diào)查(125)檔案資料借用登記表(126)用戶繳費(fèi)通知單(127)品質(zhì)改進(jìn)督促單(128)文件呈批表(129)文件目錄(130)巡查記錄(131)用戶意見(jiàn)征詢表(132)郵件報(bào)刊分發(fā)記錄表(133)值班記錄本(134)便民服務(wù)活動(dòng)記錄表(135)附件：作業(yè)指導(dǎo)書(shū)控制程序(136)文件修改建議表(137)一、崗位職責(zé)服務(wù)中心主任崗位職責(zé)1、制定服務(wù)中心管理目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針，包括制定一系列的規(guī)章制度的操作規(guī)程，確定全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。2、建立健全服務(wù)中心的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡(jiǎn)化、效率化。3、主持服務(wù)中心例會(huì)，聽(tīng)取工作匯報(bào)，布置工作任務(wù)，解決實(shí)際問(wèn)題，改進(jìn)管理方法，促進(jìn)工作發(fā)展。4、經(jīng)常巡視管理區(qū)內(nèi)外各場(chǎng)所及服務(wù)中心各崗位工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，積極解決問(wèn)題。5、督促屬下之管理人員的日常工作，檢查各項(xiàng)工作的落實(shí)完成情況，并正確評(píng)價(jià)、培訓(xùn)管理人員，做好管理人員的考核工作。6、與社會(huì)各有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與管理區(qū)域各業(yè)主各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹(shù)立良好的形象，代表服務(wù)中心處理對(duì)外關(guān)系及接待來(lái)訪的業(yè)主、群眾、團(tuán)體、單位等，營(yíng)造良好的社區(qū)文化氛圍。7、指導(dǎo)下屬各崗位工作，保障管理工作順利進(jìn)行。8、負(fù)責(zé)服務(wù)中心日常管理經(jīng)費(fèi)及與對(duì)分承包合同的審核工作，合理控制費(fèi)用的開(kāi)支。9、負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)員工的工作安排，負(fù)責(zé)服務(wù)中心員工工作績(jī)效考評(píng)。10、負(fù)責(zé)審批《物資采購(gòu)申請(qǐng)單》，控制部門(mén)的物資進(jìn)出程序。11、完成公司交辦的其它工作。綜合服務(wù)主管崗位職責(zé)1、對(duì)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)綜合部相關(guān)制度、工作計(jì)劃的草擬與制定，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行；3、根據(jù)主任的安排，協(xié)調(diào)和維護(hù)服務(wù)中心對(duì)內(nèi)對(duì)外的各項(xiàng)關(guān)系，負(fù)責(zé)社區(qū)文化工作計(jì)劃及組織實(shí)施；4、主持服務(wù)部日常工作，全面進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量控制；5、定期走訪轄區(qū)內(nèi)業(yè)主，征求其對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的意見(jiàn)及時(shí)解決業(yè)主的各類投訴，并按照公司的服務(wù)要求給予業(yè)主答復(fù)和解決；每月根據(jù)投訴內(nèi)容分類統(tǒng)計(jì)后上報(bào)同時(shí)制定出合理有效的矯正和預(yù)防方案；6、監(jiān)督和管理好下屬員工，參與對(duì)下屬員工的考核工作，定期或不定期對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)，技能的培訓(xùn)；7、統(tǒng)籌安排管理區(qū)域各單元管理費(fèi)的催收、追繳工作；8、負(fù)責(zé)各種通知、通告、協(xié)議等文件的初審工作；9、負(fù)責(zé)與其他部門(mén)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作；10、負(fù)責(zé)服務(wù)部突發(fā)性事件的處理工作11、負(fù)責(zé)完成上級(jí)交辦的其他各項(xiàng)工作。綜合服務(wù)部職責(zé)1、負(fù)責(zé)制定事務(wù)部的各項(xiàng)制度、服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)服務(wù)的工作流程；2、負(fù)責(zé)提供所轄物業(yè)的管理咨詢服務(wù)，受理業(yè)主的投訴和回訪，受理業(yè)主室內(nèi)設(shè)施的報(bào)修并安排相關(guān)人員上門(mén)服務(wù)；3、負(fù)責(zé)樓宇的接管驗(yàn)收及業(yè)戶的收樓工作，對(duì)出現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)；負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)區(qū)域房屋、設(shè)施進(jìn)行巡查檢查，監(jiān)督和協(xié)調(diào)工程、秩序、環(huán)境各部門(mén)的工作，努力營(yíng)造企業(yè)良好的對(duì)外服務(wù)形象；4、負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域管理費(fèi)的收取工作，做好物業(yè)服務(wù)費(fèi)的催繳以及其他應(yīng)收費(fèi)用的催繳工作，建立和完善本物業(yè)區(qū)域收費(fèi)臺(tái)帳；5、建立健全轄區(qū)內(nèi)物業(yè)圖紙資料、客戶資料，以及各類報(bào)修、投訴記錄的歸檔、統(tǒng)計(jì)、分析、整理；6、辦理業(yè)主室內(nèi)裝修及裝修驗(yàn)收的申請(qǐng)手續(xù)，對(duì)業(yè)主室內(nèi)裝修進(jìn)行監(jiān)督管理；7、發(fā)布服務(wù)中心各類相關(guān)服務(wù)信息，如設(shè)施檢查、停水、停電、停氣、蟲(chóng)害消殺等的通知、提示。8、辦理進(jìn)外來(lái)單位入小區(qū)臨時(shí)經(jīng)營(yíng)、維修等手續(xù)并進(jìn)行規(guī)范管理，協(xié)助各種費(fèi)用的托收及水電、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)、有線電視的開(kāi)戶手續(xù)；9、辦理業(yè)主的搬離手續(xù)及大件物品的放行手續(xù)，辦理各種證件、出入卡，如《施工人員出入證》、《車(chē)輛出入證》等；10、負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)溝通聯(lián)系，按計(jì)劃進(jìn)行顧客滿意度調(diào)查，組織社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造良好的社區(qū)文化氛圍；11、負(fù)責(zé)與轄區(qū)附近街道、派出所等機(jī)關(guān)部門(mén)的聯(lián)系工作；為業(yè)主提供物業(yè)的各種中介服務(wù)、代辦清潔等增值服務(wù)項(xiàng)目；12、積極完成公司、服務(wù)中心交辦的臨時(shí)任務(wù)。管理員崗位職責(zé)1、每日例行巡查的事項(xiàng)：①是否存在安全方面的問(wèn)題：檢查小區(qū)的樓宇以及公共場(chǎng)所消防設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)情況，查看是否存在火宅、盜竊及爆裂以及其他安全隱患，如有發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)通知維修人員負(fù)責(zé)維修。②設(shè)備運(yùn)行是否正常：檢查公共設(shè)施是否正常運(yùn)行，如公共照明及通訊設(shè)備有無(wú)損壞，室內(nèi)外的給排水管有無(wú)滲漏，一有發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即找維修人員維修；沉沙井、化糞池等有無(wú)冒溢等情況。③環(huán)境是否干凈：檢查小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)，如公共場(chǎng)所是否有垃圾未及時(shí)清理，公共場(chǎng)所是否有晾曬衣物，車(chē)輛是有否亂停亂放，以及花草樹(shù)木是否有損壞、是否有亂接水電等違小區(qū)管理規(guī)約情況。④公共部位是否整潔：查看小區(qū)樓宇的外立面等公共部位是否整潔，是否有違章行為，如不按服務(wù)中心統(tǒng)一規(guī)定位置安裝空調(diào)機(jī)及其滴水管，亂搭防盜網(wǎng)、亂堆亂放雜物，亂改建，及在公共墻亂畫(huà)、亂貼等，將按照管理規(guī)約及小區(qū)管理規(guī)約進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。以上內(nèi)容巡查完后，應(yīng)做好記錄，重大問(wèn)題向部門(mén)主管匯報(bào)，以做協(xié)調(diào)解決處理。2、為業(yè)主辦理入伙手續(xù)陪同業(yè)主驗(yàn)收樓房，并對(duì)業(yè)主的相關(guān)意見(jiàn)做好記錄，跟進(jìn)整改并回復(fù)業(yè)主事情處理的進(jìn)展及完成情況。3、負(fù)責(zé)業(yè)主入伙時(shí)水、電、煤氣底數(shù)的抄表工作。4、熟悉小區(qū)樓房結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、管線網(wǎng)絡(luò)、住戶的基本情況，監(jiān)督住戶裝修改造，督促住戶或裝修隊(duì)清理裝修垃圾。5、負(fù)責(zé)小區(qū)管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用的收繳、催交。6、及時(shí)、熱情、周到地為住戶提供一流服務(wù)，樹(shù)立公司良好形象。7、熱情接待住戶及來(lái)訪客人，及時(shí)處理住戶的建議、意見(jiàn)和投訴。8、配合服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)做好各項(xiàng)管理工作，積極主動(dòng)地出主意、想辦法、提高服務(wù)中心的整體管理水平。9、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作任務(wù)。前臺(tái)接待員崗位職責(zé)1、為業(yè)主辦理入伙手續(xù)，負(fù)責(zé)業(yè)主身份的驗(yàn)證、收集相關(guān)業(yè)主資料存檔，辦理業(yè)主出入證等手續(xù)。2、接待業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的報(bào)修、求助、建議、咨詢、質(zhì)疑、投訴等問(wèn)題，及時(shí)反饋有關(guān)部門(mén)并督促相關(guān)部門(mén)及時(shí)作出回應(yīng)、并做好記錄、回復(fù)業(yè)主∕住戶、存檔。3、為業(yè)主辦理二次裝修手續(xù)，向業(yè)主發(fā)放《開(kāi)工證》，同時(shí)解答有關(guān)裝修問(wèn)題，對(duì)業(yè)主的《裝修申請(qǐng)表》呈送上級(jí)主管審批，及時(shí)回復(fù)業(yè)主，辦理裝修工人出入證以及辦理裝修結(jié)束后的退款事宜。4、辦理業(yè)主物品放行手續(xù)。5、負(fù)責(zé)業(yè)主入伙階段各單元鑰匙的保管工作。6、對(duì)上級(jí)安排的任務(wù)及時(shí)跟進(jìn)解決，對(duì)不能解決的問(wèn)題要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)相關(guān)情況。7、完成部門(mén)主管以及服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。檔案管理員崗位職責(zé)1、對(duì)已入住小區(qū)的業(yè)主資料進(jìn)行歸檔、分類、匯總、完善業(yè)主檔案，確保業(yè)主、住戶資料的保密及安全。2、做好小區(qū)樓宇、設(shè)備等資料的收集，分期分類歸檔，為日后查找提供方便。對(duì)具體確定文件材料做出保管期限的劃分。3、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主及公共用房鑰匙的管理。3、熟悉檔案歸檔范圍，懂得分門(mén)別類，整理檔案書(shū)寫(xiě)要端正，字跡要整齊。4、每月定時(shí)收集業(yè)主報(bào)修、投訴等相關(guān)管理資料，以及服務(wù)中心各部門(mén)的相關(guān)值班記錄，并及時(shí)整理、分析和匯總相關(guān)數(shù)據(jù)，提交服務(wù)質(zhì)量運(yùn)行分析報(bào)告。5、打印通知及有關(guān)文件，做好各類文件收發(fā)工作，將公司下發(fā)的各類通知及時(shí)在公告欄張貼出來(lái)，將過(guò)期通知，文件收存歸檔。6、負(fù)責(zé)制定打印各類入伙統(tǒng)計(jì)報(bào)表。7、完成部門(mén)主管以及服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。收款員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金以及其他代收代繳費(fèi)用。2、根據(jù)公司財(cái)務(wù)制度，定期與公司財(cái)務(wù)部辦理帳款清理工作，建立和完善本物業(yè)區(qū)域收費(fèi)臺(tái)帳。3、每月定期向服務(wù)中心和公司提供收款明細(xì)表、統(tǒng)計(jì)報(bào)表，以便及時(shí)掌握收款情況，做好服務(wù)費(fèi)用催收催繳。4、協(xié)助其他崗位工作，完成部門(mén)主管以及服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二、工作規(guī)程物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收規(guī)程目的明確對(duì)物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求，以確保業(yè)主順利而有秩序的入住。適用范圍適用于公司所承接的物業(yè)的入伙管理。職責(zé)小區(qū)服務(wù)中心負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主收取入伙預(yù)交費(fèi)用。工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)及消防、閉路監(jiān)控、停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)控制等驗(yàn)收。秩序部負(fù)責(zé)對(duì)消防、安防等硬件設(shè)施的驗(yàn)收。工作流程物業(yè)接管、驗(yàn)收工作流程物業(yè)服務(wù)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂委托物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)公司成立籌備項(xiàng)目管理處管理處對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂委托物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)公司成立籌備項(xiàng)目管理處管理處對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問(wèn)題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進(jìn)入物業(yè)正式管理當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司與開(kāi)發(fā)商達(dá)成委托管理服務(wù)意向時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)成立項(xiàng)目籌劃小組，編制委托物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃。通過(guò)協(xié)商，物業(yè)服務(wù)公司與委托方簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》簽訂后，物業(yè)服務(wù)公司成立項(xiàng)目服務(wù)中心，并任命服務(wù)中心主任／副主任，各部門(mén)主管人選，籌備前期接管驗(yàn)收工作。項(xiàng)目服務(wù)中心的籌備工作包括以下內(nèi)容：組織編寫(xiě)《用戶手冊(cè)》、《內(nèi)部管理制度及考核辦法匯編》、《工作手冊(cè)等》。根據(jù)所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案》，其內(nèi)容包括：物業(yè)概況及范圍；項(xiàng)目服務(wù)中心職責(zé)權(quán)限；服務(wù)中心組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及各崗位職責(zé)描述；物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算；管理服務(wù)的質(zhì)量目標(biāo)；提供管理服務(wù)的主要內(nèi)容（清潔綠化、治安消防、保安車(chē)輛、日常維修、收費(fèi)、分包項(xiàng)目等）向社會(huì)公開(kāi)招聘部份員工完善定編工作，并對(duì)新招聘員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)及考核。接管前的準(zhǔn)備項(xiàng)目服務(wù)中心接到公司的物業(yè)接管通知后，由服務(wù)中心主任組織各部門(mén)人員成立接管驗(yàn)收小組，對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管檢查。接管驗(yàn)收小組根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖紙，編制接管方案和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，由開(kāi)發(fā)商、施工單位向服務(wù)中心進(jìn)行移交工作。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按照GA《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。服務(wù)中心會(huì)同開(kāi)發(fā)商按照系統(tǒng)進(jìn)行，主要對(duì)圖紙資料、房屋本體、公用設(shè)施、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行逐步逐項(xiàng)接管驗(yàn)收。正式接管與驗(yàn)收與開(kāi)發(fā)公司簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)資料進(jìn)行接管：行政部、技術(shù)部接管小組按《圖紙資料移交清單》對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料，進(jìn)行核對(duì)登記：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開(kāi)工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；供水合同；供電協(xié)議書(shū)、許可證；供氣協(xié)議書(shū)、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯檢驗(yàn)合格證；施工日志房屋使用手冊(cè)住宅質(zhì)量保證書(shū)與住宅使用說(shuō)明書(shū)。施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書(shū)；工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠日期；機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料a.業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系地址、電話等；A.業(yè)主的付款情況或付款方式。租戶資料：已租房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已租房業(yè)主的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設(shè)施的接管與驗(yàn)收：技術(shù)組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分和相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行全面檢查、對(duì)沒(méi)有明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋和配套設(shè)施，由服務(wù)中心接收鑰匙。對(duì)仍存在缺陷的房間，待其整改驗(yàn)收合格后再接管鑰匙。鑰匙的移交：管理員將開(kāi)發(fā)商提供的房屋、公用設(shè)施全套鑰匙逐一檢查，登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi)，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。技術(shù)部主管將開(kāi)發(fā)商提供的機(jī)電設(shè)備、設(shè)備房全套鑰匙逐一檢查，登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi)，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。安管隊(duì)主管將開(kāi)發(fā)商提供的消防、監(jiān)控系統(tǒng)全套鑰匙逐一檢查，登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi)，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的接管與驗(yàn)收：技術(shù)接管小組按《設(shè)施設(shè)備移交清單》對(duì)轄區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、性能、容量、數(shù)量、制造廠、安裝位置進(jìn)行核對(duì)登記。接管驗(yàn)收完工后，物業(yè)服務(wù)公司與開(kāi)發(fā)商簽章《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》。開(kāi)發(fā)商向項(xiàng)目服務(wù)中心移交管理用房。項(xiàng)目服務(wù)中心進(jìn)入小區(qū)辦公，對(duì)接管資料，按類別、編號(hào)、性能進(jìn)行存檔，并做好入伙準(zhǔn)備工作。接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)：對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》中并交開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》中并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管小組應(yīng)當(dāng)積極同開(kāi)發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊；對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)以書(shū)面形式上報(bào)公司，請(qǐng)求公司協(xié)助解決。對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行備錄。相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法明確物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)，確保接管工作規(guī)范。適用范圍適用于公司所承接物業(yè)的房屋、公用設(shè)施及室內(nèi)水電配套設(shè)施等接管和驗(yàn)收。職責(zé)項(xiàng)目服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)本公司所承接的物業(yè)進(jìn)行接管和工作。工作流程1.1標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部ZAP30001一90標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家1991年7月1日頒布的《房屋接管標(biāo)準(zhǔn)》、2011年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及達(dá)到用戶的合理要求。1.2釋義與驗(yàn)收方法1.2.1接管驗(yàn)收是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。1.3.接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法房屋本體設(shè)施的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.3.1.1主體結(jié)構(gòu)（梁、柱、板）：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏；房?jī)?nèi)無(wú)變形、凹凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；無(wú)鋼筋外露。1.3.1.2樓地板與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。1.3.1.3內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮；無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。1.3.1.5墻面：A毛地面：平整，無(wú)裂紋；A塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋。損傷、色澤一致，對(duì)縫線條順直；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；C水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋，無(wú)起泡等缺陷；D衛(wèi)生間、廚房和前后陽(yáng)臺(tái)地面：用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒灌水；第二天到樓下檢查樓面有無(wú)滲漏；1.3.1.6門(mén)、窗：門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；門(mén)鎖、窗銷連接牢固，開(kāi)啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門(mén)通話清晰，完好，無(wú)銹跡；不銹鋼房盜門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形；高檔裝飾門(mén)裝飾完整。1.3.1.7樓梯、扶手：用力輕搖無(wú)晃動(dòng)，安裝牢固；鋼筋無(wú)銹蝕，無(wú)彎曲；木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；1.3.2公用設(shè)施的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.3.2.1基礎(chǔ)設(shè)施：房屋墻體露出地面部分無(wú)傾斜、移位、裂縫、扭曲等；散水坡：無(wú)下陷、斷裂，與墻體分裂；面層平整，無(wú)脫層；無(wú)倒泛水現(xiàn)象；1.3.2.2天臺(tái)：屋面隔熱層、防水層：板端縫、伸縮縫油膏緊貼；隔熱板、防水層表面無(wú)裂縫，天溝、落水口暢通，管道完好；到天面扶欄：無(wú)破損、變形，無(wú)明顯銹蝕；1.3.2.3公用天線：配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好；1.3.2.4屋面避雷設(shè)施：各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)牢固可靠；1.3.2.5消防設(shè)施（消防栓、消防箱）：消防栓：油漆均勻，無(wú)少刷、漏刷現(xiàn)象；閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水；消防箱：消防管、消防帶等配套齊全；箱門(mén)上標(biāo)識(shí)清楚，箱門(mén)玻璃安裝牢固，門(mén)鎖開(kāi)啟自如；消防管無(wú)滲漏水，閥門(mén)完好；1.3.2.6小區(qū)路燈：按設(shè)計(jì)要求安裝；燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無(wú)損傷，燈泡照明正常；燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無(wú)損傷和刮花；1.3.2.7綠化：按設(shè)計(jì)要求種植花草樹(shù)木，對(duì)照綠化設(shè)計(jì)圖紙，不缺株少苗，無(wú)改品種，成活率達(dá)98％以上，無(wú)病蟲(chóng)害發(fā)生，無(wú)綠化死角，無(wú)雜草叢生，綠地純度98％；綠化用水：綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)距離四周不超過(guò)100米，布局覆蓋率100％，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，無(wú)漏水，安裝穩(wěn)固，無(wú)搖晃；1.3.2.8小區(qū)道路：道路面平整，無(wú)起砂，無(wú)空鼓，無(wú)損傷；路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)損傷；塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無(wú)裂紋、無(wú)缺棱掉角；路牌標(biāo)志清楚，地面線條順直；1.3.2.9垃圾池（箱）：沖洗水管：垃圾池通水率100％，水管安裝牢固，接口處密實(shí)，無(wú)漏水；水閥開(kāi)關(guān)靈活無(wú)漏水；水閥箱裝鎖，箱面無(wú)銹跡，油漆面均勻，鎖頭開(kāi)啟靈活；砌筑類：砌筑平直，底層無(wú)起砂，無(wú)裂紋，無(wú)空鼓；裝飾面層磚線縫順直，磚面無(wú)損傷，無(wú)缺棱掉角；出入口和進(jìn)出鐵門(mén)：無(wú)銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開(kāi)啟自如；進(jìn)出口鐵門(mén)安裝小鎖，小鎖開(kāi)啟靈活；鐵箱類：油漆面層均勻，無(wú)損傷，無(wú)銹跡，安放地面平穩(wěn)；塑料類：桶身完好無(wú)損，桶底無(wú)裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無(wú)損；1.3.2.10垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。1.3.2.11崗?fù)ぃ轰X材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無(wú)損傷，玻璃無(wú)污漬；砌筑類：參照4.3.2.9的2）；電動(dòng)道閘：安裝牢固，配件齊全，開(kāi)啟自如，道閘欄無(wú)損傷；1.3.2.12停車(chē)場(chǎng)：露天（地下）停車(chē)場(chǎng)：路面平整，無(wú)起砂，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋；地下停車(chē)場(chǎng)：地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。車(chē)道標(biāo)識(shí)：入口、出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻；露天（夾層）車(chē)棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；單車(chē)架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無(wú)銹跡；照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，照明正常；排水系統(tǒng)：設(shè)有專門(mén)的排水溝，參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；地下車(chē)庫(kù)通風(fēng)設(shè)施：參照《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。1.3.2.13沙井、檢查井和化糞池：池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池壁無(wú)裂痕；檢查并和化糞池進(jìn)出水口高差不小于5cm，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；1.3.2.14明暗溝：溝底無(wú)斷裂，無(wú)積水，溝壁和底抹灰平整；到溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；1.3.2.15擋土墻、坡：砌筑密實(shí)，沙漿溝縫飽滿；按設(shè)計(jì)要求設(shè)有泄水孔；1.3.2.16門(mén)臺(tái)階：參照相關(guān)的面層砌筑材料的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；1.3.2.17水池、水箱：按設(shè)計(jì)要求和有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收；無(wú)滲漏水現(xiàn)象；內(nèi)外爬梯無(wú)銹蝕現(xiàn)象；1.3.2.18報(bào)箱：信箱門(mén)鎖開(kāi)啟靈活，房號(hào)標(biāo)志清楚，有序；1.3.2.19景觀、雕塑和文化娛樂(lè)設(shè)施：按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收。1.3.3機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.3.3.1供配電系統(tǒng)高壓開(kāi)關(guān)柜高壓開(kāi)關(guān)的型號(hào)規(guī)格、容量與移交清單相符；開(kāi)關(guān)與電纜線（或母線）連接緊密、牢固；開(kāi)關(guān)操作靈活、準(zhǔn)確；高壓開(kāi)關(guān)及其支架、操動(dòng)機(jī)構(gòu)的接地（零）線連接牢固，截面積選擇正確；開(kāi)關(guān)通斷標(biāo)志正確，電源指示正常。干式變壓器變壓器型號(hào)規(guī)格、容量與移交清單相符、母線、電纜線與變壓器連接緊密、牢固；帶負(fù)荷運(yùn)行聲響正常；變壓器高、低壓繞組絕緣合乎要求；并列運(yùn)行的變壓器滿足并列條件；接地（零）線截面積選擇正確。低壓配電柜配電柜（屏）及開(kāi)關(guān)型號(hào)規(guī)格、容量與移交清單相符；柜（屏）內(nèi)設(shè)備的導(dǎo)電接觸面積緊密與母線連接接觸緊密、牢固；小車(chē)、抽屜式柜，動(dòng)、靜觸頭接觸緊密，二次回路的切換接頭或機(jī)械、電氣聯(lián)鎖裝置動(dòng)作正確、可靠；母線的相序排列對(duì)稱、色標(biāo)正確；電纜的標(biāo)志、標(biāo)志牌清晰齊全；電容補(bǔ)償自動(dòng)、手動(dòng)切換可靠；絕緣器件完好無(wú)損；柜（屏）及其支架接地（零）線連接緊密、牢固，截面積選擇正確；計(jì)量?jī)x表運(yùn)轉(zhuǎn)正確。照明系統(tǒng)照明器具、配電箱（盤(pán)）及開(kāi)關(guān)規(guī)格型號(hào)與移交清單相符；配電箱（盤(pán)）蓋開(kāi)閉靈活，箱內(nèi)接線整齊，回路編號(hào)齊全、正確；電纜線（導(dǎo)線）與開(kāi)關(guān)連接緊密、牢固、截面積與移交清單相符；線路走向合理、色標(biāo)準(zhǔn)確；配電箱（盤(pán)）及其支架接地（零）線連接緊密、牢固，截面積選擇正確。備用電源系統(tǒng)發(fā)電機(jī)組的規(guī)格型號(hào)、容量與移交清單相符；機(jī)組手動(dòng)、自動(dòng)啟、停正常；機(jī)組不漏水、漏油、漏氣；機(jī)房應(yīng)急照明工作正常；開(kāi)機(jī)試運(yùn)行正常，儀器儀表指示正確；轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)機(jī)械、電氣聯(lián)鎖裝置動(dòng)作正確、可靠；蓄電池輸出電壓合乎要求；機(jī)組與電纜線（或母線）連接緊密、牢固，色標(biāo)準(zhǔn)確；燃油油箱安裝防爆管（或防爆裝置）；機(jī)組及其支架接地（零）線連接緊密、牢固，截面積符合要求。防雷接地系統(tǒng) 避雷針（網(wǎng)）的材料質(zhì)量與移交清單相符；接地裝置的接地電阻值符合設(shè)計(jì)要求；焊接連接的焊縫飽滿，無(wú)氣孔等缺陷，螺栓連接緊密、牢固、有防松措施；防雷接地引下線的保護(hù)管固定牢靠。接線盒單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞；用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；室內(nèi)配電箱安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開(kāi)關(guān)等控制是否正常；開(kāi)關(guān)型號(hào)符合安全規(guī)定；導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范；目視箱蓋無(wú)損壞，操作一次開(kāi)關(guān)靈活。開(kāi)關(guān)安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞；開(kāi)關(guān)靈活，開(kāi)啟接觸效果良好；照明燈具用木或硬竹片等輕碰燈具無(wú)輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無(wú)損；打開(kāi)所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。1.3.3.2給排水系統(tǒng)室外給排水系統(tǒng)管道、閥門(mén)的規(guī)格、尺寸與移交清單相符；管道、閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，閥門(mén)位置、進(jìn)出口方向正確，連接牢固、緊密；油漆種類和質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)脫皮、起泡和漏涂；污水、雨水管道無(wú)堵塞。室內(nèi)給排水系統(tǒng) 管道、閥門(mén)的規(guī)格、尺寸，水泵規(guī)格、型號(hào)、容量與移交清單相符；管道、閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，閘閥、止回閥（單向閥）位置、進(jìn)出口方面正確，連接牢固、緊密；水箱水位自動(dòng)控制裝置動(dòng)作靈敏、可靠；給水加壓泵手動(dòng)、自動(dòng)啟、停正常，運(yùn)轉(zhuǎn)方向正確；運(yùn)行泵與備用泵手動(dòng)、自動(dòng)切換正常；排水管道無(wú)堵塞。消防系統(tǒng)消火栓滅火系統(tǒng) 管道、閥門(mén)、水泵規(guī)格型號(hào)與移交清單相符；管道、閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水；消火栓箱內(nèi)配套設(shè)施完好、齊全；手動(dòng)報(bào)警按鈕動(dòng)作靈敏、可靠；破玻璃按鈕動(dòng)作時(shí)能直接啟、停消防泵。自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)管道、閥門(mén)、水泵規(guī)格型號(hào)與移交清單相符；管道、閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，水流指示器、溫式報(bào)警閥動(dòng)作正常；噴淋泵、補(bǔ)壓泵啟、停壓力控制器動(dòng)作正常；噴淋頭完好、齊全。消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)能控制消防水泵、噴淋水泵啟、停；正確顯示啟動(dòng)按鈕啟動(dòng)的位置；正確顯示水流指示器和閘閥位置信號(hào)；正確顯示消防水泵、噴淋水泵的工作、故障狀態(tài)；火災(zāi)確認(rèn)后，電梯能自動(dòng)迫降至首層，并能接受反饋信號(hào)，非消防電源自動(dòng)切斷。消防火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)消防火警探測(cè)器、報(bào)警控制器等設(shè)備型號(hào)規(guī)格與移交清單相符；火警探測(cè)器完好、齊全，動(dòng)作可靠；火災(zāi)報(bào)警時(shí)，排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)可靠動(dòng)作，并發(fā)送其反饋信號(hào)；報(bào)警控制器能顯示探測(cè)器編號(hào)；事故照明和疏散指示燈完好。通訊系統(tǒng) 消防廣播設(shè)備、對(duì)講設(shè)備型號(hào)規(guī)格與移交清單相符；對(duì)講電話通話正常、標(biāo)志正確；緊急廣播、背景音響工作正常；樓層對(duì)講電話安裝牢固。1.3.3.4電梯系統(tǒng)驅(qū)動(dòng)系統(tǒng) 驅(qū)動(dòng)電機(jī)、調(diào)速裝置及其配套設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、容量符合設(shè)計(jì)要求；制動(dòng)器的制動(dòng)彈簧調(diào)節(jié)合理，制動(dòng)帶無(wú)異味，溫度不超過(guò)規(guī)定范圍；驅(qū)動(dòng)電機(jī)溫度符合設(shè)計(jì)要求。電氣控制系統(tǒng)控制柜內(nèi)主要電氣部件符合設(shè)計(jì)要求；層站召喚按鈕、轎廂內(nèi)操作按鈕動(dòng)作正常、可靠；轎廂內(nèi)和層站的指層燈工作正常；平層裝置、造層器運(yùn)作正常、可靠。門(mén)系統(tǒng) 轎廂門(mén)、層門(mén)動(dòng)作靈活，門(mén)縫間隙符合設(shè)計(jì)要求，關(guān)門(mén)時(shí)無(wú)撞擊聲；開(kāi)門(mén)機(jī)構(gòu)、聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)、門(mén)鎖等動(dòng)作靈活、可靠。轎廂轎廂平穩(wěn)；轎廂與樓層自動(dòng)平層；轎廂內(nèi)照明、通風(fēng)裝置完好。安全保護(hù)系統(tǒng) 限速器、安全鉗、緩沖器動(dòng)作可靠、能起保護(hù)作用；報(bào)警裝置（如警鈴、對(duì)講電話等）緊急照明工作正常、可靠；系統(tǒng)接地保護(hù)可靠。1.3.3.5中央空調(diào)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全；標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。1.3.3.6智能化系統(tǒng)電話引入（進(jìn)戶）電纜、程控交換機(jī)、分線箱等規(guī)格型號(hào)與移交清單相符；交接間內(nèi)照明、插座正常；分線箱內(nèi)布線整齊、標(biāo)志準(zhǔn)確；交接間設(shè)備、分線箱、電纜屏蔽層有可靠的保護(hù)接地。閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備（如監(jiān)視器、視頻切換控制器、攝像機(jī)、錄像機(jī)、信號(hào)傳輸線等）的規(guī)格型號(hào)與移交清單相符；系統(tǒng)能正確顯示、記錄和切換視頻信號(hào)；監(jiān)視器圖像清晰、視頻切換控制器手動(dòng)、自動(dòng)切換可靠；有報(bào)警信號(hào)發(fā)生時(shí)能自動(dòng)切換相應(yīng)部位的攝像機(jī)圖像，并能記錄；系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)有可靠的保護(hù)接地。停車(chē)場(chǎng)管理 系統(tǒng)設(shè)備（如讀卡器、閘門(mén)機(jī)、感應(yīng)器等）的規(guī)格型號(hào)與移交清單相符；車(chē)輛出入的檢測(cè)裝置和控制裝置動(dòng)作正確、可靠；自動(dòng)計(jì)時(shí)收費(fèi)系統(tǒng)工作正常、可靠；有車(chē)位顯示時(shí)，其車(chē)位檢測(cè)裝置動(dòng)作準(zhǔn)確、可靠；系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)有可靠的保護(hù)接地?？梢晫?duì)講 主機(jī)電源、主機(jī)、分機(jī)、信號(hào)傳輸線的規(guī)格型號(hào)與移交清單相符；圖像清晰、對(duì)講語(yǔ)音無(wú)雜音；主機(jī)按鍵動(dòng)作可靠、安裝牢固；線路標(biāo)志正確、門(mén)鎖密碼設(shè)定正確；系統(tǒng)設(shè)備有保護(hù)接地。樓宇設(shè)備自動(dòng)化 系統(tǒng)設(shè)備（計(jì)算機(jī)、監(jiān)視器、探測(cè)器、傳感器、信號(hào)傳輸線等）與移交清單相符；傳感器工作靈敏、準(zhǔn)確，執(zhí)行器動(dòng)作正確可靠；系統(tǒng)監(jiān)測(cè)清晰、準(zhǔn)確，控制靈敏、可靠，記錄正確；系統(tǒng)設(shè)備有保護(hù)接地。共用天線電視和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 衛(wèi)星接收設(shè)備（信號(hào)接收器、功分器、制式轉(zhuǎn)換器、調(diào)制器、信號(hào)傳輸線等）；共用無(wú)線設(shè)備（接收無(wú)線、放大器、混合器、信號(hào)傳輸線等）的規(guī)格型號(hào)與移交清單相符；衛(wèi)星接收器、天線及支架安裝牢固有保護(hù)接地、防水措施合理，振子排列、安裝方向正確；電視圖像清晰、頻道數(shù)目滿足要求；衛(wèi)星接收系統(tǒng)機(jī)房設(shè)備有防雷安全措施，防火措施；饋線連接正確、牢固，接地、防潮、防腐蝕滿足要求。3.0.0.0其它晾衣鉤、室內(nèi)吊扇掛鉤用軟繩等套住掛鉤用力拉時(shí)，安裝牢固，無(wú)搖晃，日視鋼筋掛鉤表面無(wú)裂紋，彎處無(wú)斷裂；防盜網(wǎng)（窗）安裝牢固，焊接點(diǎn)密實(shí)，面漆均勻，無(wú)脫皮和漏刷現(xiàn)象，無(wú)明顯銹跡。門(mén)鈴室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作一次檢查；室內(nèi)預(yù)留線盒參照3．8；5.相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格《物業(yè)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》（二）、物業(yè)入伙﹑裝修1.物業(yè)入伙物業(yè)入伙管理規(guī)程1.目的明確對(duì)物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求，以確保業(yè)主順利而有秩序的入住。2.適用范圍適用于公司所承接的物業(yè)的入伙管理。3.職責(zé)小區(qū)服務(wù)中心負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主收取入伙預(yù)交費(fèi)用。工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)，及消防、閉路監(jiān)控、停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)控制等驗(yàn)收。秩序部負(fù)責(zé)對(duì)消防、安防等硬件設(shè)施的驗(yàn)收。4.工作流程入伙工作流程圖：見(jiàn)第五頁(yè)附一入伙準(zhǔn)備工作服務(wù)中心在入伙前一個(gè)月應(yīng)制定入伙工作計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)明確：開(kāi)發(fā)商約定的入伙時(shí)間；負(fù)責(zé)入伙工作的人員及職責(zé)；入伙手續(xù)；入伙過(guò)程中使用的文件和表格。入伙工作計(jì)劃應(yīng)由公司經(jīng)理批準(zhǔn)?！度牖锿ㄖ獣?shū)》由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主戶發(fā)出，詳細(xì)說(shuō)明：需用戶準(zhǔn)備的證明材料；需用戶填寫(xiě)的表格；辦理入伙手續(xù)的程序。辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識(shí)，并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便于用戶辦理各項(xiàng)手續(xù)。入伙審查登記服務(wù)中心應(yīng)建立《入伙登記冊(cè)》，服務(wù)中心對(duì)用戶提交的《入伙通知書(shū)》進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)誤后收取《入伙通知書(shū)》，在《入伙登記冊(cè)》中注明，并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放資料，入伙資料應(yīng)包括：《入伙指南》；《業(yè)主手冊(cè)》；《臨時(shí)管理規(guī)約》；《房屋使用說(shuō)明書(shū)》；《房屋質(zhì)量保證書(shū)》；《預(yù)交費(fèi)用項(xiàng)目一覽表》；《房屋交付驗(yàn)收表》；《裝修指引》；《裝修申報(bào)表》；上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊(cè)》中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明，并按運(yùn)作規(guī)程文件《提供給用戶的文件的控制》進(jìn)行控制。在提供給用戶的《入伙指南》中應(yīng)明確由用戶填寫(xiě)并提交的資料，一般包括：入伙通知書(shū)；購(gòu)房合同的正本及復(fù)印件；《裝修申報(bào)表》。管理中心對(duì)用戶提交的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證，驗(yàn)證內(nèi)容包括：《臨時(shí)管理規(guī)約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》是否已簽署；業(yè)主身份證明文件與購(gòu)房合同、及《住戶基本情況登記表》是否一致；各項(xiàng)表格填寫(xiě)是否完整、正確和清晰。審查通過(guò)后，入伙管理員按用戶的棟號(hào)房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，《業(yè)主檔案》中應(yīng)包括的內(nèi)容：入伙通知書(shū)；購(gòu)（租）房合同復(fù)印件；業(yè)主居民身份證復(fù)印件已簽署的《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》；《房屋交付驗(yàn)收表》；《裝修申報(bào)表》。預(yù)交費(fèi)用管理中心財(cái)務(wù)部根據(jù)《入伙預(yù)交費(fèi)用項(xiàng)目一覽表》向用戶收取各項(xiàng)費(fèi)用，并開(kāi)立相應(yīng)票據(jù)給用戶。費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金、管道燃?xì)忾_(kāi)戶費(fèi)等。發(fā)放鑰匙及房屋驗(yàn)收上述手續(xù)完成后，服務(wù)中心查驗(yàn)收費(fèi)票據(jù)，向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。驗(yàn)房管理員與業(yè)主一起驗(yàn)收其物業(yè)，登記水、電表底數(shù)，雙方在《房屋交付驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)。驗(yàn)收過(guò)程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)，用戶記錄在《房屋交付驗(yàn)收表》中，由服務(wù)中心通知相關(guān)部門(mén)。具體參見(jiàn)運(yùn)作規(guī)程《業(yè)主維修安裝服務(wù)規(guī)程》。入伙后的裝修管理物業(yè)管理部在提供給用戶的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求，具體內(nèi)容參見(jiàn)運(yùn)作規(guī)程《物業(yè)裝修管理規(guī)程》。附一持《入伙通知書(shū)》到服務(wù)中心入伙處管理員審核業(yè)主入伙資料財(cái)務(wù)部收銀持《入伙通知書(shū)》到服務(wù)中心入伙處管理員審核業(yè)主入伙資料財(cái)務(wù)部收銀帶業(yè)主驗(yàn)房服務(wù)中心審核簽約發(fā)放鑰匙給用戶服務(wù)中心裝修咨詢、審批業(yè)主入伙流程(對(duì)內(nèi))

入伙須知為避免業(yè)主在入伙時(shí)產(chǎn)生遺漏而帶來(lái)不便，茲介紹有關(guān)入伙程序。一、確認(rèn)業(yè)主身份攜帶已繳款的各期收據(jù)交前臺(tái)驗(yàn)證。如繳款手續(xù)未辦好請(qǐng)到開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部辦理。業(yè)主如有時(shí)間親臨我公司接受樓宇，并請(qǐng)帶上：入伙通知書(shū)、入伙流程；業(yè)主身份證（身份證須復(fù)印）、港澳臺(tái)同胞購(gòu)房證明、護(hù)照或居住證；購(gòu)房合同。業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙通知書(shū)、入伙流程、購(gòu)房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(shū)（由公證處或律師鑒證，須按有業(yè)主手指?。?；業(yè)主身份證或護(hù)照原件及復(fù)印件；代理人的身份證或護(hù)照。經(jīng)辦人在入伙流程會(huì)簽表（1）上簽字蓋章。二、簽約及領(lǐng)取兩書(shū)1、簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》，填寫(xiě)住戶情況表。2、領(lǐng)取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。3、經(jīng)辦人在入伙流程會(huì)簽表（2）上簽字蓋章。三、在物業(yè)公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)1、繳付各項(xiàng)費(fèi)用。（1）預(yù)收六個(gè)月物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi)元/平方米.月；電梯費(fèi)元/月；水電公攤費(fèi)用。（2）代收費(fèi)用：預(yù)收水電周轉(zhuǎn)金元/戶。（3）繳付其他代收費(fèi)用（可開(kāi)通時(shí)再交，標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表）。2、經(jīng)辦人在入伙流程會(huì)簽表（3）上簽字蓋章。四、業(yè)主與物業(yè)公司逐項(xiàng)驗(yàn)房。經(jīng)辦人在入伙流程會(huì)簽表（4）上簽字蓋章。五、移交樓宇鑰匙。在入伙流程會(huì)簽表（5）上由經(jīng)辦人確認(rèn)后，業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)公司保存。六、入伙手續(xù)結(jié)束。業(yè)主可辦理裝修手續(xù)。開(kāi)發(fā)商：物業(yè)公司：二00年月日

入伙通知入伙通知尊敬的業(yè)主：您好！承蒙您和家人以及社會(huì)各界的關(guān)心支持，已如期建成，定于年月日正式交付使用，我們對(duì)您的入住表示誠(chéng)摯的歡迎和祝賀。為了您能盡快搬進(jìn)新居，享受舒適的生活，年月日至年月日您均可親臨現(xiàn)場(chǎng)辦理入住手續(xù)，我們誠(chéng)心希望您按照您收到的《入伙通知書(shū)》上說(shuō)明的時(shí)間前往現(xiàn)場(chǎng)，屆時(shí)我們將會(huì)安排專人陪同您辦理入住的相關(guān)手續(xù)。敬請(qǐng)業(yè)主注意查收給您的《入伙通知書(shū)》，并附帶三個(gè)附件：附件一：《入伙流程》附件二：《入伙繳費(fèi)一覽表》附件三：《業(yè)主基本情況登記表》請(qǐng)您熟知以下事項(xiàng)：一、辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下資料及相關(guān)款項(xiàng)1、《入伙通知書(shū)》《入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表》。2、按《入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表》帶齊應(yīng)繳相關(guān)款項(xiàng)（現(xiàn)金）。3、《購(gòu)房合同》。4、業(yè)主及家庭成員身份證原件及復(fù)印件2張。5、若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人出具業(yè)主的授權(quán)書(shū)（須經(jīng)公證，按有業(yè)主手指印），業(yè)主身份證或護(hù)照的原件及復(fù)印件1張，代理人的身份證原件及復(fù)印件1張。6、填寫(xiě)完整的《業(yè)主基本情況登記表》、業(yè)主本人及同住家庭成員身份證復(fù)印件1張。二、若截止到年月日17：30時(shí)，您仍未辦理入伙手續(xù)，您所購(gòu)房屋鑰匙將由物業(yè)公司代管，并視同該房屋已按《購(gòu)房合同》約定時(shí)間實(shí)際交接完成。在您喬遷新居之際，再次感謝您對(duì)的支持，我們將竭盡全力、方便快捷的為您提供滿意的服務(wù)，并忠心的祝愿您和家人生活愉快！開(kāi)發(fā)商：物業(yè)公司：年月日入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表房號(hào)：業(yè)主姓名：房屋面積：合計(jì)費(fèi)用：一、入伙時(shí)物業(yè)公司收取的費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目每月產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)金額備注1、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用①物業(yè)服務(wù)費(fèi)元/平方米·月預(yù)交六個(gè)月費(fèi)用③公攤水電費(fèi)(按實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用收取)④業(yè)主自用水費(fèi)(按實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用收取)二、辦理裝修手續(xù)時(shí)應(yīng)交納的費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用備注1、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4元/平方米（如拆改墻按墻面面積增加收取元/平方米）由服務(wù)中心統(tǒng)一聯(lián)系外運(yùn)車(chē)輛，由施工隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)到指定地方（施工隊(duì)或業(yè)主交納）三、入伙時(shí)物業(yè)公司代辦業(yè)務(wù)收取的費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用金額金額備注1、水電周轉(zhuǎn)金300元/套2、生活垃圾費(fèi)8.5元/戶·月從正式入住開(kāi)始交納商場(chǎng)交鋪流程會(huì)簽表商場(chǎng)交鋪流程會(huì)簽表鋪面位置：建筑面積：業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶：茲將交鋪流程說(shuō)明如下，請(qǐng)業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶按此流程辦理：符合存在問(wèn)題整改完成獨(dú)立業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶與開(kāi)發(fā)商、商業(yè)公司確認(rèn)交鋪資格：審核購(gòu)買(mǎi)或租賃合同、身份證明、委托書(shū)、執(zhí)照及交費(fèi)票據(jù)等商業(yè)公司經(jīng)辦人：開(kāi)發(fā)商經(jīng)辦人：業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶與商業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商工程部、泓福物業(yè)辦理驗(yàn)收交接手續(xù)：商業(yè)公司經(jīng)辦人：開(kāi)發(fā)商經(jīng)辦人：物業(yè)經(jīng)辦人：業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶到物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)物業(yè)經(jīng)辦人：開(kāi)發(fā)商安排整改，完成后組織物業(yè)與商業(yè)公司代表業(yè)主驗(yàn)收。業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶交納各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用：預(yù)交三個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)，預(yù)交一個(gè)月水電周轉(zhuǎn)金，裝修履約金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修管理費(fèi)物業(yè)經(jīng)辦人：業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，移交資料、鑰匙物業(yè)經(jīng)辦人：商場(chǎng)交鋪?lái)氈獮楸苊鈽I(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶在領(lǐng)鋪時(shí)產(chǎn)生遺漏而帶來(lái)不便，茲介紹有關(guān)交鋪程序。一、確認(rèn)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶身份攜帶已繳款的各期收據(jù)交前臺(tái)驗(yàn)證。如繳款手續(xù)未辦好請(qǐng)到財(cái)務(wù)部辦理。獨(dú)立鋪面業(yè)主如有時(shí)間親臨我公司接受樓宇，請(qǐng)帶上：購(gòu)房合同、交鋪通知書(shū)、交鋪流程；業(yè)主身份證（身份證須復(fù)印兩張）、港澳臺(tái)同胞購(gòu)房證明、護(hù)照或居住證。如業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，須出具業(yè)主的授權(quán)書(shū)，代理人的身份證或護(hù)照原件及復(fù)印件。商家須出具：租賃合同、交鋪通知書(shū)、交鋪流程、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代表證明（須復(fù)印兩張）；法人代表不能親臨收樓，可委托代理人，須出具法人代表的授權(quán)書(shū)，代理人的身份證或護(hù)照原件及復(fù)印件。經(jīng)辦人在交鋪流程（1）上簽字蓋章。二、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、商業(yè)公司、物業(yè)公司一起逐項(xiàng)驗(yàn)收。經(jīng)辦人在交鋪流程（2）上簽字蓋章。三、在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)繳付各項(xiàng)費(fèi)用：物業(yè)公司預(yù)收三個(gè)月物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用：綜合服務(wù)費(fèi)元/平方米.月；設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)元/平方米.月。預(yù)收一個(gè)月水電周轉(zhuǎn)金。代收費(fèi)用：代環(huán)衛(wèi)站收取垃圾清運(yùn)費(fèi)元/平方米.月。2、經(jīng)辦人在交鋪流程（3）上簽字蓋章。四、簽約及領(lǐng)取資料、移交鑰匙。1、簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。2、經(jīng)辦人在交鋪流程（4）上簽字蓋章。五、交鋪手續(xù)結(jié)束，可辦理裝修手續(xù)。開(kāi)發(fā)商：商業(yè)公司：物業(yè)公司：年月日

交鋪通知（參考）尊敬的商場(chǎng)業(yè)主/經(jīng)營(yíng)戶：您認(rèn)購(gòu)/租賃的“”商鋪，現(xiàn)已通過(guò)竣工驗(yàn)收并交付使用。請(qǐng)您在接到本通知書(shū)后，于年月日，按《交鋪?lái)氈返囊?，攜帶相關(guān)材料及費(fèi)用到辦理交鋪手續(xù)。開(kāi)發(fā)商電話，商業(yè)公司電話，物業(yè)公司電話：。特此通知。金諾投資有限公司年月日

鑰匙管理規(guī)程1.目的做好鑰匙的分類管理，明確鑰匙的保管與發(fā)放工作流程。2.適用范圍適用于公司所承接物業(yè)的鑰匙的分類、保管和發(fā)放的管理。3.職責(zé)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)鑰匙的分類、保管和發(fā)放管理。4.工作流程鑰匙分類業(yè)主鑰匙（開(kāi)列清單）公用門(mén)窗鑰匙設(shè)備房鑰匙辦公用房鑰匙鑰匙保管管理中心接管樓宇房屋鑰匙后，安排前臺(tái)客服專職人員管理鑰匙，并實(shí)行按月盤(pán)點(diǎn)制度：非工作需要任何人不得以私人名義借出；借出時(shí)必須嚴(yán)格辦理登記手續(xù)。標(biāo)識(shí)：將鑰匙分類：先將鑰匙按住戶套房，公用門(mén)窗按樓層，設(shè)施設(shè)備房按設(shè)備分門(mén)別類，然后用鑰匙扣或細(xì)繩分別放置在一起；將分類的鑰匙貼上標(biāo)簽，在標(biāo)簽紙上寫(xiě)明棟號(hào)－單元、樓層房號(hào)或設(shè)施設(shè)備房名稱；業(yè)主的鑰匙一般分為防盜鐵門(mén)、單元防火門(mén)、室內(nèi)門(mén)、電子對(duì)講門(mén)和信報(bào)箱等五類鑰匙，均應(yīng)貼標(biāo)簽標(biāo)識(shí)。制作用戶鑰匙掛放牌：一般采用5cm以上夾板制作鑰匙掛放牌；在夾板上劃出若干相等的方格，在方格內(nèi)標(biāo)明棟號(hào)－單元、樓層房號(hào)，棟號(hào)用醒目的顏色（紅色）筆直接標(biāo)在每棟棟首，并將棟與棟之間也用不同于劃方格的顏色筆劃分開(kāi)；每一方格代表一戶，在每方格內(nèi)釘一鐵釘，將該戶的鑰匙掛在此方格內(nèi)；掛放順序按棟號(hào)－單元、樓層房號(hào)，要求一目了然。制作公用門(mén)窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙牌：采用斷面為三角形或L型的鋁合金型材；將同類鑰匙掛在同一鋁牌上；制作鑰匙掛入箱，將公用門(mén)窗、設(shè)備房鑰匙分類掛放，在鑰匙箱上相應(yīng)貼上（寫(xiě)上）標(biāo)識(shí)。鑰匙發(fā)放業(yè)主鑰匙發(fā)放：鑰匙管理員驗(yàn)證業(yè)主的入住繳費(fèi)發(fā)票后，由業(yè)主簽領(lǐng)鑰匙，并分類登記。公用門(mén)窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙：設(shè)施設(shè)備房鑰匙由工程部和事務(wù)部各保留一套鑰匙；公用門(mén)窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙未經(jīng)主任或主任助理、主管同意，任何人不得私配鑰匙；因工作需要時(shí)，應(yīng)在“鑰匙借還登記表”上登記，并在備注一欄中注明“管理人員或××崗位”。未辦完領(lǐng)房手續(xù)的客戶不能自己借鑰匙，特殊情況須請(qǐng)示主管同意。相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格《鑰匙領(lǐng)（借）用登記表》2.裝修物業(yè)裝修管理規(guī)程1.目的規(guī)范裝修（包括施工）的申報(bào)、審批的程序，以便對(duì)小區(qū)的裝修實(shí)施有效管理。2.適用范圍適用于服務(wù)中心的物業(yè)裝修管理。3.職責(zé)服務(wù)中心主任/助理負(fù)責(zé)物業(yè)裝修申請(qǐng)的審批。管理員負(fù)責(zé)對(duì)裝修的申報(bào)、進(jìn)場(chǎng)、監(jiān)管和退場(chǎng)等過(guò)程進(jìn)行跟蹤和管理。管理員負(fù)責(zé)向業(yè)戶解釋有關(guān)裝修方面的咨詢。管理員負(fù)責(zé)辦理簡(jiǎn)易裝修的審批與驗(yàn)收。工程部負(fù)責(zé)裝修過(guò)程的用水、用電的管理，并對(duì)用電設(shè)備進(jìn)行檢查、監(jiān)督。秩序部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防治安的巡視和檢查。4.工作流程業(yè)戶裝修流程圖：見(jiàn)附錄一裝修的申報(bào)業(yè)主在進(jìn)行裝修前，須向服務(wù)中心申報(bào)裝修內(nèi)容，如實(shí)填寫(xiě)《裝修申報(bào)表》。業(yè)主應(yīng)提供裝修單位資料、裝修材料，如涉及小區(qū)供水供電等公共設(shè)施的裝修，須提供相應(yīng)的圖紙等。涉及消防設(shè)施改造、停用或拆除的裝修，施工單位還需按消防法規(guī)的有關(guān)規(guī)定提供消防局的批文等。裝修單位資料包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。資格證書(shū)復(fù)印件（零星工程不需此項(xiàng)）。施工人員身份證復(fù)印件、1寸免冠照片2張。需進(jìn)行電氣、電焊、氧焊作業(yè)的應(yīng)提供相應(yīng)的操作證復(fù)印件。裝修審核與審批每個(gè)項(xiàng)目須在交房現(xiàn)場(chǎng)公示裝修注意事項(xiàng)。管理員審核業(yè)主提交的裝修申報(bào)資料，參照建設(shè)部110號(hào)令《中華人民共和國(guó)住宅裝飾裝修管理辦法》及《裝修管理規(guī)定》的條款給予初審。管理員初審內(nèi)容。審查裝修設(shè)計(jì)內(nèi)容是否影響房屋的結(jié)構(gòu)、墻面及公用設(shè)施設(shè)備等。審查裝修設(shè)計(jì)內(nèi)容有無(wú)嚴(yán)重的消防安全隱患。裝修單位申報(bào)資料是否齊全。表格填寫(xiě)是否正確、齊全。報(bào)材料不完整時(shí)，管理員應(yīng)向客戶說(shuō)明原因，待申報(bào)齊全后交由服務(wù)中心主任審批。確認(rèn)裝修申報(bào)材料合符本規(guī)定要求后，管理員應(yīng)將材料整理并送服務(wù)中心主任審批。裝修單位提供的材料齊全，服務(wù)中心主任應(yīng)在接到申報(bào)材料后一個(gè)工作日內(nèi)完成審批工作（涉及房屋本體結(jié)構(gòu)需報(bào)開(kāi)發(fā)商工程設(shè)計(jì)部門(mén)審批）。對(duì)小區(qū)日常管理造成影響的裝修項(xiàng)目，管理中心應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況同業(yè)主及施工單位簽定有關(guān)協(xié)議后，方許辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)。裝修單位的進(jìn)場(chǎng)手續(xù)裝修申報(bào)項(xiàng)目批準(zhǔn)后，管理員應(yīng)通知客戶及裝修單位到服務(wù)中心辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)。裝修單位交:垃圾清運(yùn)費(fèi)按建筑面積元/平方米，拆該墻體按元/平方米計(jì)；裝修單位交納施工人員《臨時(shí)出入證》工本費(fèi)元/張，出入證履約金元/張。裝修管理費(fèi)元。管理員將《裝修開(kāi)工證》、《臨時(shí)出入證》及《裝修管理規(guī)定》發(fā)放給裝修單位。裝修管理規(guī)定遵守小區(qū)的管理制度，并服從服務(wù)中心人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理。禁止改變房屋承重結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施的使用功能。禁止在承重墻、梁、柱、天花、地面上打孔。禁止不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板（超過(guò)10毫米）等。禁止任意刨鑿、重?fù)繇敯濉⑼鈮?nèi)側(cè)及排煙管道禁止不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線。禁止破壞或拆改衛(wèi)生間的地面防水層。禁止將油污、裝修垃圾（油漆、涂料、膩?zhàn)臃鄣龋┡湃胗晁?、排污管道。禁止使用不符合消防法?guī)規(guī)定的易燃裝修材料。禁止擅自占用公共場(chǎng)地，及進(jìn)行違章搭建。對(duì)于以上行為除恢復(fù)原樣，業(yè)主及裝修單位還應(yīng)該承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。業(yè)主和裝修單位負(fù)責(zé)人應(yīng)仔細(xì)閱讀“裝修管理規(guī)定”及轄區(qū)有關(guān)管理規(guī)定，并嚴(yán)格按照裝修審批意見(jiàn)進(jìn)行文明施工。裝修單位應(yīng)將《裝修開(kāi)工證》、張貼在顯眼處，便于服務(wù)中心檢查。施工人員必須佩戴《臨時(shí)出入證》進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)禁進(jìn)出與施工無(wú)關(guān)的場(chǎng)所。施工人員及搬運(yùn)裝修材料只能使用貨梯，不準(zhǔn)使用觀光梯，違者將酌情給予處罰。裝修垃圾須用袋裝，并按服務(wù)中心指定位置、方式堆放和運(yùn)送。裝修材料及垃圾不得在公共場(chǎng)所堆放，應(yīng)日產(chǎn)日清，運(yùn)送到指定地點(diǎn)，裝修垃圾的清運(yùn)工作由施工單位負(fù)責(zé)。正常裝修時(shí)間為周一至周五上午8：00-12：00時(shí)，下午14：30-18：00時(shí)，周六和周日9：00-12：00時(shí)，下午15：00-18：00時(shí)，若在非規(guī)定時(shí)間內(nèi)施工將暫扣出入證限制施工員進(jìn)入。法定節(jié)假日禁止有噪聲的施工。裝修單位如需加班應(yīng)提前提交加班申請(qǐng)，經(jīng)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)后，可將裝修時(shí)間延長(zhǎng)至21：00時(shí)，但施工隊(duì)必須在21：00前全部撤離小區(qū)。裝修工期，最多不超過(guò)90天，特殊情況須辦理延長(zhǎng)手續(xù)。施工期間的管理拆改期間，管理員每天不少于兩次對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，其他時(shí)間每天不少于一次巡查，主要核實(shí)《裝修開(kāi)工證》裝修范圍及違章違規(guī)行為，主管以上每周抽查一次。拆改期間，工程部值班員每班不少于一次對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行用電、用水的巡查。巡邏秩序員每班不少于一次對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行消防、治安巡查（裝修高峰期秩序人員不足的情況下，在管理員行政班時(shí)間可由管理員代替巡樓，行政班以外時(shí)間須按秩序部巡查要求巡樓）。管理員、工程人員、秩序員在進(jìn)行施工巡邏時(shí)，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定現(xiàn)象應(yīng)制止并通知相關(guān)人員處理，同時(shí)將情況并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》中，如屬違章現(xiàn)象應(yīng)按4.7相關(guān)程序執(zhí)行。違章處理處理違章的原則。以勸導(dǎo)、教育為主的原則。常見(jiàn)的幾種業(yè)戶違章現(xiàn)象。擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)（含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）的功能或布局。在房屋的內(nèi)外承重墻、柱、梁、板進(jìn)行違章鉆、鑿、拆、搭建。擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施。擅自在門(mén)窗安裝網(wǎng)、罩、牌破壞房屋整體外觀。擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物。違反消防管理規(guī)定如：堵塞消防通道、私自動(dòng)用滅火器（應(yīng)急燈、消火栓、噴淋、指示燈等）及損壞消防設(shè)備或器材的行為。超負(fù)荷使用電器、亂拉亂接電線、存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品造成火災(zāi)隱患等。在公共場(chǎng)地?zé)慊?、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其它廢棄物。亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，隨地吐痰或大小便等不文明行為。破壞衛(wèi)生、綠化設(shè)施設(shè)備的行為。在公共場(chǎng)地私自堆放、吊掛雜物、亂張貼或亂涂寫(xiě)等。高空拋物、倒污水等對(duì)公共安全造成威脅的行為。播放高音喇叭或制造超量噪音等影響小區(qū)日常管理的行為。違章停車(chē)、違反交通管理秩序或?qū)ν＼?chē)場(chǎng)、道路造成污染的行為。聚眾賭博、打架斗毆或其它違反治安管理的行為。有可能損害其他業(yè)主利益或影響小區(qū)日常管理或安全的行為。處理違章的方法違反4.7.2規(guī)定的行為，尚未對(duì)小區(qū)業(yè)主安全或經(jīng)濟(jì)構(gòu)成威協(xié)的行為視為一般違章行為，除一般違章以外的行為視為重大違章行為。一般違章行為的處理應(yīng)以勸導(dǎo)、教育為主。重大違章行為的處理應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況由服務(wù)中心主任作出以下處理決定：限期整改；賠償經(jīng)濟(jì)損失。違章處理流程服務(wù)中心各崗位人員發(fā)現(xiàn)裝修人員有違章行為時(shí)，應(yīng)立即采取規(guī)勸、教育的方式進(jìn)行處理，當(dāng)事人如置之不理，應(yīng)及時(shí)將情況反饋到服務(wù)中心。管理員接到裝修違章信息后，應(yīng)登記在《業(yè)主違章事件記錄表》，并通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。屬重大違章行為的應(yīng)報(bào)服務(wù)中心主任處理。屬一般違章行為應(yīng)報(bào)服務(wù)中心管理員處理。服務(wù)中心主任接到重大違章信息后，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及給小區(qū)造成經(jīng)濟(jì)損失的大小，給予賠償經(jīng)濟(jì)損失或其它合法的處理意見(jiàn)。對(duì)于業(yè)主漠視服務(wù)中心給予的處理意見(jiàn)，不配合小區(qū)正常管理工作的，可與甲方物業(yè)管理監(jiān)管部門(mén)協(xié)調(diào)解決?！哆`章整改通知單》經(jīng)服務(wù)中心主任簽署后生效，由管理員執(zhí)行。裝修違章造成損失的，可要求施工單位給予賠償。退場(chǎng)手續(xù)裝修完工后，業(yè)主應(yīng)持《裝修申報(bào)表》到服務(wù)中心辦理驗(yàn)收手續(xù)。管理員應(yīng)在當(dāng)日檢查裝修現(xiàn)場(chǎng)的公共設(shè)施、設(shè)備及有無(wú)違反本規(guī)定的違章行為。管理員收回施工人員臨時(shí)出入證。管理員現(xiàn)場(chǎng)檢查后無(wú)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在《裝修申報(bào)表》的“驗(yàn)收意見(jiàn)”欄目中注明“檢查合格”。裝修管理工作流程圖在服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表格、資料在服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表格、資料辦理申報(bào)、審批手續(xù)在服務(wù)中心繳納裝修相關(guān)費(fèi)用辦理施工人員進(jìn)場(chǎng)手續(xù)進(jìn)場(chǎng)施工進(jìn)場(chǎng)施工服務(wù)中心施工監(jiān)管業(yè)戶施工監(jiān)管驗(yàn)收5.關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格《小區(qū)巡視檢查管理規(guī)程》《裝修申報(bào)表》《裝修檢查記錄表》《違章整改通知書(shū)》《業(yè)主違章記錄表》裝修管理審批流程業(yè)主到服務(wù)中心填寫(xiě)《裝修報(bào)審表》業(yè)主到服務(wù)中心填寫(xiě)《裝修報(bào)審表》服務(wù)中心審批《裝修報(bào)審表》，審核施工資質(zhì)證明、執(zhí)照。服務(wù)中心審批《裝修報(bào)審表》，審核施工資質(zhì)證明、執(zhí)照。服務(wù)中心與業(yè)主、施工隊(duì)簽服務(wù)中心與業(yè)主、施工隊(duì)簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》業(yè)主交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，辦理工人出入證、開(kāi)工證業(yè)主交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，辦理工人出入證、開(kāi)工證業(yè)主對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)督管理員對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督業(yè)主對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)督管理員對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督裝修完畢，管理員與業(yè)主驗(yàn)收裝修完畢，管理員與業(yè)主驗(yàn)收房屋，雙方簽署《驗(yàn)收表》完成裝修完成裝修資料存檔資料存檔住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議甲方（物業(yè)公司）：乙方（業(yè)主）：丙方（施工單位）：依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及相關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定，為明確甲、乙、丙三方的權(quán)利和義務(wù)，本著平等、自愿的原則，經(jīng)協(xié)商就號(hào)房住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議一、甲、乙、丙三方的權(quán)利和義務(wù)甲方：1、甲方按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，對(duì)乙方和丙方住宅室內(nèi)裝飾裝修的行為實(shí)施監(jiān)督管理，保障房屋和公共設(shè)備的正常使用和相鄰業(yè)主的利益。

2、甲方應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修的相關(guān)法規(guī)、裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位、注意事項(xiàng)和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》告知乙、丙方，確定建筑垃圾集中堆放點(diǎn)。3、甲方在乙方、丙方裝修期間，負(fù)責(zé)水、電的正常供應(yīng)（如屬供電局、自來(lái)水公司及不可抗力的原因除外），水電費(fèi)用由乙方承擔(dān)。4、甲方有收取裝修履約金、裝修管理費(fèi)的權(quán)利。5、甲方在乙方裝修結(jié)束后，經(jīng)驗(yàn)收合格，自驗(yàn)收之日起三個(gè)月后，將裝修履約金如數(shù)退還。6、甲方應(yīng)在裝修過(guò)程中，為乙方、丙方提供壹份水電分布圖，對(duì)裝修施工人員、出入證、車(chē)輛、施工時(shí)間進(jìn)行監(jiān)督管理，監(jiān)督保障房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備不受損壞。7、甲方不得向乙方、丙方指派裝飾施工單位或強(qiáng)行推銷材料。8、甲方根據(jù)協(xié)議有權(quán)對(duì)住宅室內(nèi)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。乙方和丙方不得拒絕甲方的監(jiān)督檢查，如發(fā)現(xiàn)乙方、丙方在裝修過(guò)程中有違反法律、法規(guī)和本協(xié)議的，有權(quán)立即制止并要求糾正，對(duì)已造成事實(shí)后果或拒不改正的，及時(shí)報(bào)有關(guān)部門(mén)依法處理，并追究違約責(zé)任。9、對(duì)丙方整改不及時(shí)的，甲方收回裝修施工人員進(jìn)出小區(qū)臨時(shí)出入證，直至丙方整改合格為止。對(duì)施工不當(dāng)造成公共部位或設(shè)備設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)督促責(zé)任人及時(shí)恢復(fù)原狀并賠償損失。對(duì)勸阻無(wú)效的，可直接按本協(xié)議約定，向人民法院提起訴訟。乙方、丙方1、乙方在住宅室內(nèi)工程施工前，須向甲方登記申報(bào)，填寫(xiě)裝修方案，如實(shí)填寫(xiě)申報(bào)項(xiàng)目，并與甲方簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書(shū)面同意。2、乙方申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）出示房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）。（2）申請(qǐng)人身份證件復(fù)印件。（3）裝飾裝修方案；包括裝修平面圖、特殊部位變更圖（復(fù)印件）。（4）變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。（5）乙方委托的裝飾裝修單位應(yīng)具備裝修資質(zhì)，并提供裝飾裝修單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝修資質(zhì)原件（留存復(fù)印件）提供給甲方。（6）應(yīng)將乙方、丙方簽訂的《住宅室內(nèi)裝飾裝修合同》復(fù)印件在甲方物業(yè)服務(wù)中心備案。3、丙方須出示工商執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)。4、丙方施工人員憑證出入。5、丙方向甲方交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。乙方與丙方有約定的，從其約定。丙方拒交費(fèi)的，甲方有權(quán)向乙方收取。6、乙方、丙方有權(quán)從甲方獲取裝修物業(yè)的結(jié)構(gòu)、共用設(shè)備、公共設(shè)施等基本情況。7、乙方、丙方在裝修施工期間，必須愛(ài)護(hù)公共設(shè)備、設(shè)施，不得侵占公共空間，如有損壞照價(jià)賠償。8、乙方在室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，未經(jīng)關(guān)聯(lián)利害關(guān)系業(yè)主書(shū)面同意，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。（2）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房。（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體。（4）損壞房屋原有設(shè)施。（5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。（6）裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：①搭建建筑物、構(gòu)筑物。②改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗。③拆改燃?xì)夤芾淼篮驮O(shè)施。本合同約定第①項(xiàng)、第②項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)；第③項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。9、住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者增加樓面荷載的，必須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。10、改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制定施工方案，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)，并做閉水實(shí)驗(yàn)。11、乙方及丙方從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，禁止在裝修房?jī)?nèi)做飯炒菜、吸煙等，保證作業(yè)人員和周?chē)》考柏?cái)產(chǎn)的安全。12、乙方須協(xié)助甲方對(duì)丙方現(xiàn)場(chǎng)施工管理，約束施工人員的行為，對(duì)丙方違章行為有連帶責(zé)任。

13、施工人員進(jìn)入小區(qū)，自覺(jué)佩帶出入證，人員有變動(dòng)，應(yīng)主動(dòng)辦理變更手續(xù)。施工人員須文明規(guī)范施工，服從甲方人員的管理，不得影響相鄰業(yè)主或使用人的正常使用。14、施工期間應(yīng)關(guān)閉分戶門(mén)，不得在公共走道堆放建筑材料、建筑垃圾。應(yīng)自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共秩序，不在公共部位亂寫(xiě)、亂劃、亂畫(huà)，保持環(huán)境整潔。建筑垃圾須袋裝，并按規(guī)定時(shí)間運(yùn)送垃圾，集中在指定地點(diǎn)堆放，搬運(yùn)材料或垃圾后應(yīng)負(fù)責(zé)及時(shí)打掃，保持公共部位清潔。所有裝修材料及垃圾必須裝袋搬運(yùn)，物業(yè)服務(wù)中心可按成本價(jià)提供專用袋租賃及購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。小區(qū)內(nèi)不得搬運(yùn)或存放危險(xiǎn)物品，搬運(yùn)物品及材料必須遵守《物品出入管理規(guī)定》、《電梯安全使用須知》等管理規(guī)定。15、規(guī)范施工，不準(zhǔn)擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻和屋面防水、隔熱層、上下水管道及電路。不準(zhǔn)擅自封閉開(kāi)槽、鑿墻孔、鑿樓面、屋面面層；確需動(dòng)工的，應(yīng)經(jīng)甲方批準(zhǔn)或建設(shè)、設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)后方能動(dòng)工。不允許安裝超過(guò)《房屋使用說(shuō)明書(shū)》上注明房屋單位荷載的設(shè)備。16、為保證物品及設(shè)施設(shè)備的安全，施工人員禁止在本小區(qū)內(nèi)住宿，物業(yè)服務(wù)中心每天晚上18：30分清場(chǎng)；每違規(guī)一次扣罰違約金50元。17、乙方要更改裝修項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)先到甲方物業(yè)服務(wù)中心辦理裝修變更手續(xù)，否則甲方可禁止該項(xiàng)目的施工。不得自行更改。18、施工期間，必須掛牌施工，接受相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和甲方的監(jiān)督，對(duì)公共區(qū)域（包括門(mén)廳、電梯廳、電梯、樓梯、廊道等）應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，損害物品照價(jià)賠償。

19、施工完成后，應(yīng)向甲方提供住宅裝修管理布置圖等資料，經(jīng)物業(yè)公司與業(yè)主驗(yàn)收無(wú)違規(guī)裝修的，退還小區(qū)臨時(shí)出入證，裝修流程結(jié)束。20、不得利用裝修房屋進(jìn)行違法活動(dòng)。注意事項(xiàng)室內(nèi)部分陽(yáng)臺(tái)、窗戶：（1）安裝防盜窗枝需在鋁合金窗內(nèi)側(cè)安裝，不得改變窗戶、陽(yáng)臺(tái)原色澤，加裝防蚊紗窗要按統(tǒng)一色澤（鋁合金窗原色），款式進(jìn)行安裝。（2）鋁合金窗如果要改動(dòng)須使用原鋁合金窗的顏色。廚房、衛(wèi)生間：（1）廚房必須安裝抽油煙機(jī)，出煙管口安裝在固定的預(yù)留位置，并注意上下戶安裝位置要統(tǒng)一。（2）衛(wèi)生間安裝排氣扇須統(tǒng)一色調(diào)（白色）的排氣扇。（3）裝修前應(yīng)試水看是否有堵塞滲漏現(xiàn)象，并檢查開(kāi)關(guān)、線路有無(wú)問(wèn)題。（4）為了安全起見(jiàn)，不允許暗埋煤氣管線。（5）戶內(nèi)各類排污管檢查口、地漏不能封閉。（6）排氣通道不允許隨意拆打擴(kuò)大。地面：（1）不要在戶內(nèi)集中堆放超重物品。（2）不允許用水沖洗地面。4、墻面：墻內(nèi)暗埋有綜合線路，不準(zhǔn)隨意拆打及改動(dòng)開(kāi)關(guān)、插座，以免影響功效。嚴(yán)禁拆打部位（另附）。室外部分1、散裝裝修材料及垃圾應(yīng)袋裝進(jìn)出樓宇，裝修垃圾由乙方或丙方自行清運(yùn)到指定地點(diǎn)，清運(yùn)前不得在屋外包括樓梯、通道、路上等公共場(chǎng)所堆放。乙方、丙方委托甲方將垃圾清運(yùn)出小區(qū)。2、維護(hù)房屋外觀統(tǒng)一，禁止加裝各種突出外墻面的物體，如：外置防盜網(wǎng)、柵欄、外伸曬衣架、遮陽(yáng)蓬、晾衣架、空調(diào)外機(jī)雨蓬、隨意安裝空調(diào)室外機(jī)和花架等，不得改變樓宇的外立面。不得違反《條例》規(guī)定的禁止行為，因裝修不當(dāng)造成相鄰業(yè)主房屋或公共部位損壞的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。不能改變房屋外觀顏色。二、裝飾裝修工程的實(shí)施期限1、施工時(shí)間從年月日到年月日止共月，每日施工時(shí)間為上午8：00（法定節(jié)假日9：00）至12：00，下午14：30至18：00。節(jié)假日及其余時(shí)間不得從事敲、鑿、鋸、鉆噪音及刺激性氣味等施工。2、施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或避免施工過(guò)程中對(duì)相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響。三、管理服務(wù)費(fèi)用裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)按4元/米2，拆改墻體另外按10元/米2收取。四、廢棄物的清運(yùn)與處置裝修過(guò)程中產(chǎn)生的廢棄物，由乙方和丙方負(fù)責(zé)清運(yùn)到指定地點(diǎn)，再委托甲方清運(yùn)出小區(qū)。五、違約責(zé)任協(xié)議任何一方必須嚴(yán)格按照本協(xié)議規(guī)定，任何一方違約都應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，承擔(dān)法律責(zé)任。1、甲方未按本協(xié)議的約定為乙方、丙方辦理相關(guān)裝修手續(xù)的，應(yīng)承擔(dān)延誤工時(shí)的責(zé)任。甲方不履行管理職責(zé)，故意刁難乙方、丙方造成損失的應(yīng)賠償。2、裝修施工造成公共設(shè)施、設(shè)備及公共部分損壞或給他人生命造成損失的，由乙方和丙方承擔(dān)全部責(zé)任。3、因裝修施工造成管線堵塞、漏水、停電、墜落等事故，丙方負(fù)責(zé)修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，造成其他財(cái)產(chǎn)損失的，還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，對(duì)以上丙方的行為，乙方負(fù)連帶責(zé)任。4、丙方擅自調(diào)換裝修施工人員不辦理小區(qū)臨時(shí)出入證的，甲方可拒絕其進(jìn)入小區(qū)從事施工作業(yè)，由此造成的損失由丙方自負(fù)。

5、乙方對(duì)丙方不按原申報(bào)裝修方案施工或丙方違章施工造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。6、乙方、丙方違約造成的損失及修復(fù)費(fèi)用由乙方、丙方全額賠償。六、其他本協(xié)議未盡事宜，雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商無(wú)法解決時(shí)，可報(bào)相關(guān)部門(mén)處理或通過(guò)法院受理解決。本協(xié)議一式三份，三方各執(zhí)一份，自簽字之日起生效。補(bǔ)充條款：甲方（蓋章）：

乙方（蓋章）：

法定代表人或授權(quán)代理人（簽字）：

丙方（蓋章）：

法定代表人或授權(quán)代理人（簽字）：

年月日附件：房屋裝修結(jié)構(gòu)圖。裝修承諾書(shū)為配合各業(yè)主裝修工作順利進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)中心特制訂以下裝修承諾，請(qǐng)各業(yè)主督促有關(guān)裝修人員與服務(wù)中心充分合作，遵守本承諾書(shū)內(nèi)容。所有業(yè)主進(jìn)行內(nèi)部裝修必須接受服務(wù)中心統(tǒng)一管理。在裝修工作開(kāi)展前，要求裝修公司簽訂《住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《裝修承諾書(shū)》；業(yè)主在裝修工程開(kāi)始之前，須向服務(wù)中心提交下述文件，并同時(shí)將裝修圖紙交于服務(wù)中心由客服人員轉(zhuǎn)交給服務(wù)中心相關(guān)部門(mén)審核；裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件各1份；所有施工人員的身份證復(fù)印件2張、1寸照2張；圖紙要求清晰以下資料：室內(nèi)平面圖；水電分布圖；客戶提交的裝修圖紙不得與國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范相抵觸；不得在公共部分(包括公共走廊墻壁和各戶玻璃門(mén)、窗內(nèi)外)張貼或設(shè)置任何印刷物和標(biāo)志物；不得超過(guò)原設(shè)計(jì)用電標(biāo)準(zhǔn)；用戶在裝修時(shí)不得擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層等，不得使用對(duì)結(jié)構(gòu)荷載造成影響的裝修材料；裝修人員只能使用貨梯或消防通道，裝修人員對(duì)公共地方(如天花、地板、墻壁、電梯等)不得造成任何損壞，任何因此而引起的損壞由物業(yè)公司處統(tǒng)一修繕，修繕費(fèi)用由裝修公司承擔(dān)；所有材料、設(shè)備、工具及廢物等須放置在裝修單位范圍內(nèi)，不得占用任何公共區(qū)域，所有垃圾、碎片等雜物必須在每日15：30后進(jìn)行裝袋搬運(yùn)，施工區(qū)域任何時(shí)候須局限在裝修單位內(nèi)；裝修單位施工人員的管理見(jiàn)“裝修單位工作人員管理規(guī)定”；施工單位須繳納本守則“裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定的裝修管理費(fèi)用；為確保小區(qū)安全，施工如須焊接等動(dòng)用明火，裝修單位須告知物業(yè)公司，并在其裝修單位內(nèi)每100平方米備有不少于兩個(gè)手提滅火器。小區(qū)禁止賭博、不道德和違法行為；裝修時(shí)間為：上午8:00（法定節(jié)假日9：00）至12：00，下午14：30至18:00；節(jié)假日及其余時(shí)間不得從事敲、鑿、鋸、鉆噪音及刺激性氣味等施工；凡施工過(guò)程中臨時(shí)用水、用電等配合供給均由服務(wù)中心負(fù)責(zé)。用水、用電位置由服務(wù)中心指定。每日清理廢料時(shí)要把廢料作封閉處理，須裝袋清運(yùn)，確保不會(huì)發(fā)生惡臭、泄漏污水、塵土飛揚(yáng)和沙土滿地等現(xiàn)象。施工期間發(fā)生危險(xiǎn)情況時(shí)，在情況許可下，施工人員應(yīng)主動(dòng)搶救險(xiǎn)情，并聽(tīng)從物業(yè)管理人員指揮，直到情況處理完畢為止。以上各項(xiàng)如果用戶已經(jīng)認(rèn)可并辦理了相關(guān)手續(xù)后，經(jīng)服務(wù)中心批準(zhǔn)，施工人員方可進(jìn)場(chǎng)裝修。服務(wù)中心有權(quán)對(duì)本小區(qū)裝修守則做出解釋和必要的修改，不另行通知。以上事項(xiàng)本人已了解，并承諾遵守。業(yè)主簽字：裝修負(fù)責(zé)人簽字：年月日

(三).內(nèi)部運(yùn)作員工服務(wù)管理規(guī)程1.目的規(guī)范服務(wù)中心員工的服務(wù)行為，提高員工素質(zhì)，確保公司良好的企業(yè)形象，為用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2.適用范圍適用于服務(wù)中心所屬各部門(mén)員工與用戶的溝通與交流。3.職責(zé)服務(wù)中心各部門(mén)主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、考核本部門(mén)員工的服務(wù)行為。服務(wù)中心全體員工切實(shí)遵照本規(guī)程開(kāi)展服務(wù)工作。4.工作流程總則：各部門(mén)主管每天至少巡視一次所屬部門(mén)員工的著裝、儀容儀表及工作情況，并將檢查結(jié)果記錄在（工作日志）中，作為員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。儀容儀表服飾著裝：上班時(shí)間必須穿工作服，工作服要整潔，鈕扣要扣齊，不允許敞開(kāi)外衣，非工作需要不允許將衣袖、褲管卷起，不允許將衣服搭在肩上；制服外衣衣袖、衣領(lǐng)不顯露個(gè)人衣物，制服外不顯露個(gè)人物品，服裝衣袋不裝過(guò)大過(guò)厚物品，袋內(nèi)物品不外露；上班統(tǒng)一佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正地戴在左胸襟處；非當(dāng)班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不穿著工衣外出；鞋襪穿戴整齊清潔，鞋帶系好，不允許穿鞋不穿襪；非工作需要不允許打赤腳或穿雨鞋到處走；非特殊情況不允許穿背心、短褲、拖鞋；須發(fā)容顏：女員工前發(fā)不遮眼，后發(fā)不超過(guò)肩部，不梳怪異發(fā)型；男員工后發(fā)根不超過(guò)衣領(lǐng)（秩序員頭發(fā)不得長(zhǎng)于5rnm），不蓋耳，不留胡須；所有員工頭發(fā)應(yīng)保持整潔光鮮，不允許染除黑色以外的其他顏色；所有員工不允許剃光頭。個(gè)人衛(wèi)生：保持手都干凈，指甲不允許超過(guò)指頭2mm，指甲內(nèi)不允許殘留污物，不涂有色指甲油；員工應(yīng)經(jīng)常洗澡防汗臭，勤換衣服。衣服因工作而弄濕、弄臟后應(yīng)及時(shí)換洗；上班前不允許吃有異味的食品，保持口腔清潔，口氣清新，早晚刷牙，飯