民法法條分析

中華人民共和國物權法釋義：第15條[1]第十五條。本條規(guī)定的內容，在民法學中稱為物權變動與其根底關系或者說原因關系的區(qū)分原那么。區(qū)分合同效力和登記的效力如下幾個方面的實際意義：第一，有利于保護買受人依據合同所享有的占有權。在不動產買賣合同成立以后，即使投有辦理不動產權利移轉的登記手續(xù)，但是，因為合同已經生效，所以依據有效合同而交付之后，買受人因此享有的占有權仍然受到保護。即使買受人不享有物權，但是可以享有合法的占有權，針對第三人的侵害不動產的行為，可以提起占有之訴。第二，有利于確立違約責任。如果一方在合同成立之后沒有辦理登記，或者拒絕履行登記義務，由于合同已經成立并生效，此種拒不履行登記的行為構成違約，應當承當相應的違約責任。假設未辦理登記導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承當違約責任。第三，有利于保護無過錯一方當事人。當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，如果以登記為合同生效要件，那么在因出賣人的原因而未辦理登記手續(xù)的情況下，在房屋價格上漲之后，出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效為理由，要求確認合同無效并返還房屋，這有可能鼓勵一些不法行為人躲避法律，甚至利用房屋買賣欺詐他人，而損害的卻是善意的買受人的利益。特別是在房屋已經交付使用，買受人對房屋已進行了重大修繕的情況下，如果因未登記而確認合同無效并返還房屋，這確實會阻礙現有的財產秩序。如果嚴格的區(qū)分合同效力和登記效力，那么可以防止此種現象的發(fā)生。

以發(fā)生物權變動為目的的根底關系，主要是合同，它屬于債權法律關系的范疇，成立以及生效應該依據合同法來判斷。民法學將這種合同看成是物權變動的原因行為。不動產物權的變動只能在登記時生效，依法成立生效的合同也許不能發(fā)生物權變動的結果。這可能是因為物權因客觀情勢發(fā)生變遷，使得物權的變動成為不可能；也可能是物權的出讓人“一物二賣”，其中一個買受人先行進行了不動產磴記，其他的買受人便不可能取得合同約定轉讓的物權。有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同和物權的設立、變更、轉讓和消滅本身是兩個個應當加以區(qū)分的情況。除非法律有特別規(guī)定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規(guī)定和社會公共利益，就可以發(fā)生效力。合同只是當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權的變動所采取的一種公示方法，如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。例如，當事人雙方訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經生效，如果沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權不能發(fā)生移轉，但買受人基于有效合同而享有的占有權仍然受到保護。違約的合同當事人一方應該承當違約責任。依不同情形，買受人可以請求債務人實際履行合同，即請求出賣人辦理不動產轉讓登記，或者請求債務人賠償損失。論物權優(yōu)先力和債權優(yōu)先權制度之間的關系——評物權法第20條的預告登記制度預告登記是關于不動產物權變動的重要制度，它以防范風險見長，能夠幫助期待不動產物權變動的權利人免受“二重買賣”等中間處分行為的損害，該制度表達了物權優(yōu)先力和債權優(yōu)先制度的關系。一、預告登記的特征和效力我國《物權法》20條根據該條規(guī)定，預告登記是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要到達的目的，是在將來發(fā)生不動產物權變動。這種變動是不動產登記的特殊類型。它所登記的，不是不動產物權，而是目的在于將來發(fā)生不動產物權變動的請求權。從《物權法》第20條的規(guī)定來看，預告登記制度具有以下特征：〔一〕預告登記的目的在于“保障將來實現物權”預告登記是一種必須在不動產登記簿上登記的保障手段，它是為了保障債權人實現其進行物權權利變更的請求權。它限制債務人違背義務對不動產進行處分的權限，使得債權人在債務人違反義務進行處分的情況下也能夠取得物權，即“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”。預告登記中登記的內容為以取得、變更和消滅不動產物權為目的的請求權，具體來說，就是基于“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”而產生的請求權。〔二〕預告登記具有附屬性預告登記與被保全的請求權同命運，只有存在請求權時才能進行預告登記，如果以取得、變更和消滅不動產物權為目的的債權請求權因履行、免除、訴訟時效經過、債權合同無效或被撤銷等原因而消滅，預告登記也隨之自動消滅；當債權請求權已獲得實現時，預告登記也依法消滅；如果不動產因法院的判決、政府的征收而辦理了新的登記時，預告登記也歸于消滅。即物權法規(guī)定的“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。此外，預告登記不能單獨轉讓而必須隨同被擔保的債權而轉讓，此時受讓人有權申請登記機關進行更正登記。預告登記可依當事人協議進行?！段餀喾ā访鞔_允許當事人通過協議約定向登記機構申請預告登記，但是這并不意味著法律不能規(guī)定當事人單方申請進行預告登記。我國《物權法》規(guī)定了預告登記的權利保全效力，該效力在于使買賣房屋或者其他不動產物權的協議在一定期間內〔3個月〕具有物權的排他效力、對抗效力。以不動產買賣為例，在此種情形下，不再適用普通的“一物兩賣”的規(guī)那么，雖然在預告登記后、物權變動登記之前，買受人還沒有取得不動產的所有權；但在預告登記后，未經預告登記的權利人同意，出賣人再將不動產賣給第三人的，后一個買賣合同可以有效，但不能發(fā)生物權效力即后者不能依賴買賣合同而取得所有權。這就是債權合同經過預告登記，取得了物權效力，稱之為“債權物權化”。二、預告登記的物權性和債權性分析〔一〕預告登記的物權性1．反映物權要求的公示原那么。2．反映物權的排他性效力?！捕愁A告登記的債權性1．預告登記是請求權的一種具體表現。預2．預告登記所保全的請求權，可以附條件，也可以附期限。3．支配性之缺乏以及附屬性。預告登記的請求權不屬于物權。物權是一種支配權，對標的物的可支配性是物權的首要特性，僅僅具有排他性，并缺乏以使某一權利成為物權。因此，該請求權應該為一種特殊的債權。預告登記后的物權變動請求權除了具有特殊的對抗第三人的排他效力外，其他特征均與債權相符，其本質仍然是債權人與債務人之間的一種相對法律關系。即在條件成就之時，權利人有權請求義務人進行物權變動登記，而不能直接支配該標的物；在債務人不履行或不完全履行義務時，權利人也僅可以要求義務人承當違約責任，而不得以物權人身份提出基于物權的請求；在預告登記后，義務人所為的有害于其債權的行為，權利人也只是能夠主張該行為無效，而不得直接對第三人主張權利。這些都是債權具有的特性。法律之所以賦予經預告登記后的物權變動請求權具有對抗第三人的效力，實乃出于保護交易平安、維護市場信用的考慮。三、預告登記表達了物權優(yōu)先力和債權優(yōu)先權制度的關系所謂物權優(yōu)先于債權的效力，即在同一標的物上既有物權，也有債權時，無論物權成立于債權之前或之后，物權均有優(yōu)先于債權的效力，或者說物權排斥債權。當然，物權優(yōu)先于債權并不是絕對的，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定不在此限。通過預告登記，債權法上的請求權有了對抗欲變動同一物權的第三人的效力，具有了優(yōu)先于其他債權請求權的效力，所登記的請求權就得到了保護，即預告登記屬于債權優(yōu)先權制度，具有了物權的效力。所以說，預告登記制度可以說是物權法原理向債法的擴張和滲透，具有廣泛的以物權效力保障債權實現的意義。從以上分析可以看出，預告登記制度不僅在債權內部優(yōu)先于其他債權請求權，而且在外部還優(yōu)先于在其后成立的物權，預告登記制度屬于債權優(yōu)先權制度的內容，同時也是物權優(yōu)先力的限制或例外，表達了物權優(yōu)先力和債權優(yōu)先權制度的關系。我國《物權法》規(guī)定的不動產預告登記制度保護了債權人利益。債權人可以將其將來的不動產物權變動請求權納入預告登記，可以主張債務人所為的與其請求權相抵觸的行為無效，不僅獲得了債權內部的優(yōu)先權，也對抗了物權的優(yōu)先性?？傊?，該預告登記制度巧妙綜合了債權法理論與物權法理論，較好地平衡了交易各方的利益，為交易秩序的正常運行提供了有力的制度保障，實現了物權法所追求的公平、正義、效率的和諧統(tǒng)一?！段餀喾ā返?9條異議登記是指因登記錯誤而在不動產登記簿中記載的目的在于對抗現行登記公信力的登記。2007年3月16日公布的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱“《物權法》”)第19條是關于異議登記的規(guī)定:“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償?！边@一規(guī)定在我國民法立法史上是填補空白的創(chuàng)舉,在保護不動產真實權利人的利益和保護交易平安的平衡方面邁出了關鍵的一步。下文通過對異議登記的法理分析,對“這一步”試作評價。如前所述,《物權法》關于異議登記制度的規(guī)定邁出了關鍵的一步,第19條規(guī)定了依利害關系人申請辦理的異議登記,但筆者認為,它存在如下瑕疵:1.沒有明確申請人關于異議登記之后抑或之前阻止登記公信力的選擇權。從第19條規(guī)定的異議登記期限僅為短短的15天來看,應當屬于旨在事前阻止登記公信力的異議登記。假設如此,那么該規(guī)定取消了申請人的選擇權;假設非如此,司法解釋應予明確。2.遺漏了如下在實踐中有重大意義的異議登記類型:(1)依申請和同意辦理的異議登記。登記機關可以根據異議申請以及異議所涉及的不動產登記簿中的權利人的同意,辦理異議登記。因異議登記錯誤給現行登記權利人造成損害的,申請人不承當賠償責任。(2)依財產保全裁定辦理的異議登記。登記機關可以根據有效的財產保全裁定,辦理異議登記。(3)依職權辦理的異議登記。登記機關為了糾正登記錯誤,有權辦理異議登記。因異議登記錯誤給現行登記權利人造成損害的,登記機關應當承當賠償責任。另外,第19條規(guī)定的異議登記制度與不動產“訴前財產保全”制度,有重疊之嫌,成了當事人兩者選一的制度,而不是前后銜接的制度。這一規(guī)定在實踐中的利害,筆者持不樂觀的態(tài)度。(二)關于未來《物權法》第19條司法解釋的展望1.增加申請人提供擔保作為異議登記條件的規(guī)定:登記機關可以根據異議申請,并在申請人提供相應擔保的情況下,辦理異議登記。2.明確申請人對于異議登記的事后阻止或事前防止登記公信力有選擇權。