廣告策劃-攬勝?gòu)V告河床

周邊在售商業(yè)工程情況項(xiàng)目名稱富力星光大道天街產(chǎn)品類別社區(qū)臨街商業(yè)低密度街式商業(yè)體面積區(qū)間200-700M230-100M2價(jià)格范圍20000-25000元/M2報(bào)價(jià)25000元/M2主要業(yè)態(tài)社區(qū)配套商業(yè)

如銀行\(zhòng)便利店\小型餐飲珠寶/奢侈品一條街銷售情況總銷售面積1500M2由于蓄水情況差遲遲未開(kāi)盤(pán)老城廂區(qū)域內(nèi)大量的公建及商業(yè)工程中,局部已被開(kāi)發(fā)商改為公寓性質(zhì),而剩余的純商業(yè)工程中,也僅僅有富力以及天街和河床在進(jìn)行銷售,多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍舊選擇住宅開(kāi)發(fā)完畢后再進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā).利在哪?如何利誘?那就需要一個(gè)完美的銷售方案讓其看到利益點(diǎn)所在參考上海公司的商業(yè)銷售方案

底價(jià)表價(jià)優(yōu)惠及折扣特殊情況處理均底價(jià)均表價(jià)放棄三年使用權(quán)簽定不可撤消之委托書(shū)自營(yíng)不放棄使用權(quán)為確保成交等原因，如須進(jìn)一步折扣，在不突破底價(jià)的情況下，則申報(bào)授權(quán)

責(zé)任人審核確定

3-8南邊剩余及新開(kāi)商鋪均底價(jià)14000元/平方倒推71折一次性付款71折扣，一次性付款9折，貸款95折統(tǒng)一單價(jià)貸款76折扣3-8北邊剩余及新開(kāi)商鋪均底價(jià)20500元/平方倒推71折一房一價(jià)一次性付款71折扣，

貸款76折扣一次性付款9折，貸款95折11號(hào)集中商業(yè)均底價(jià)16000元/平方倒推71折一房一價(jià)一次性付款71折扣

，

貸款76折扣一次性付款9折，貸款95折從上述表格中可以看出,客戶的〞利〞即在一方面于3年內(nèi)可獲得穩(wěn)定的8%回報(bào)收益,另一方面客戶如選擇一次性付款相當(dāng)于最大71折的優(yōu)惠幅度.應(yīng)用上述方案,現(xiàn)上海公司完成約8000萬(wàn)認(rèn)購(gòu)天津工程照搬此方案是否可行?我們先回憶一下物業(yè)的現(xiàn)有情況從上圖中可明顯看出A北區(qū)共21套,已去化8套,剩余13套,其中以聯(lián)排為主,另5套為620M2左右的雙拼結(jié)構(gòu).A南區(qū)已認(rèn)購(gòu)三套,剩余5套,剩余面積均較大,主力面積均在1500M2左右的大面積物業(yè)B區(qū)除已租賃一套以及天津公司自用外,暫無(wú)任何銷售及租賃C區(qū)除售樓處外,其余物業(yè)僅600M2未銷售.本案現(xiàn)有均底價(jià)約20700元/M2,如按照上海公司的方案直接71折倒推那么表均價(jià)為29150元/M2.此價(jià)格過(guò)高,所以我們考慮另一種方案.同時(shí)由于河床中以建筑形態(tài)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、位置等區(qū)分的四個(gè)不同的功能分區(qū)也將對(duì)于以不同的銷售策略以起到不同的作用。C區(qū)由于可銷售物業(yè)較少，售樓處近期總價(jià)較高，且仍將做為銷售地點(diǎn)使用，故此區(qū)域?qū)⒆鰹閮r(jià)格標(biāo)桿。A北區(qū)物業(yè)去化較多，后期應(yīng)以大幅度的價(jià)格優(yōu)惠做為主要手段，快速成交。A南區(qū)除已認(rèn)購(gòu)局部外，剩余物業(yè)面積較大，一般客戶購(gòu)置均為自用，也將采用如贈(zèng)送改造費(fèi)用等形式進(jìn)行價(jià)格折扣優(yōu)惠方式銷售。B區(qū)由于前期銷售及租賃情況不理想，故采用前文提到5年8%回報(bào)方案做為主推，一方面此物業(yè)面積343-789M2較為適中，適宜進(jìn)行租賃，同時(shí)由于租賃客戶的裝修等可一定程度回避其較為嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。上述銷售策略將很大程度上依靠“利益點(diǎn)〞做為吸引客戶的渠道，然而如何將客戶吸引來(lái)成為后期工作的關(guān)鍵點(diǎn)推廣思路一定要調(diào)整“上城公館〞變?yōu)椤昂哟波暫哟步庾x：歷史的長(zhǎng)河，資產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)的溫床．同時(shí)帶出本案產(chǎn)品最大的優(yōu)點(diǎn)：即臨水之前的定位和方向如果是一個(gè)拳頭的話，在這樣的市場(chǎng)下我們那么更需要一把刀，一把鋒利的刀，河床那么正好可以到達(dá)上述要求。之后需要解決的就是如何整合現(xiàn)有資源以及開(kāi)拓新的資源渠道。全民營(yíng)銷——有錢大家賺河床并不能以來(lái)電來(lái)訪量決定成交與否，更多的銷售那么是依靠渠道以及資源，而一個(gè)人或一個(gè)團(tuán)隊(duì)的資源量顯然難以滿足現(xiàn)有的銷售狀態(tài)，只有將能夠利用的資源和渠道擴(kuò)充至最大才有可能實(shí)現(xiàn)快速成交。１、案場(chǎng)全民參與渠道開(kāi)拓，并由專人進(jìn)行渠道整理２、聯(lián)合天津、北京多種商業(yè)渠道以及大客戶渠道進(jìn)行客戶介紹３、依靠外地代理公司進(jìn)行山西、唐山、河北等地域的渠道拓展圈層營(yíng)銷——打入敵人內(nèi)部商業(yè)客戶往往屬于一個(gè)或幾個(gè)圈層，而這一圈層外人很難進(jìn)入，那么就需要通過(guò)各種各樣的手段結(jié)交商業(yè)圈層或高端階層內(nèi)部的人，于其圈層內(nèi)部造成影響，到達(dá)成交的目的。１、結(jié)交天津、北京的招商經(jīng)理、招商總監(jiān)等；２、在餐飲、娛樂(lè)的行業(yè)協(xié)會(huì)人員達(dá)成共識(shí)；３、利用媒體結(jié)交對(duì)口人員、如商會(huì)等性質(zhì)的客戶。炒熱地塊——不停的做活動(dòng)現(xiàn)有地塊內(nèi)“大攝影棚〞工作已根本完工，那么就需要大量的活動(dòng)將意向客戶邀約到現(xiàn)場(chǎng)親自感受商業(yè)氣氛，讓其親身感受本案將成為能否成交的關(guān)鍵性因素，公關(guān)活動(dòng)如何去做就成為推廣工作的重中之重。１、利用政府宣傳工程，給予活動(dòng)本身更廣泛的影響力〔已與南開(kāi)區(qū)經(jīng)貿(mào)委及天津市商委進(jìn)行溝通，其將大力扶持本工程，對(duì)于活動(dòng)、宣傳等多方面將給予大力支持〕；２、配合上城豪苑、嘀嗒組織大量的活動(dòng)，將意向客戶邀約至現(xiàn)場(chǎng)，形成廣泛的口碑傳播效應(yīng)；３、包裝“優(yōu)山美地〞，利用其場(chǎng)地進(jìn)行多頻次、小范圍的圈層營(yíng)銷，由其經(jīng)營(yíng)者“現(xiàn)身說(shuō)法〞，使到來(lái)者進(jìn)一步確定購(gòu)置意向。４、對(duì)于車展等其他活動(dòng)，我們可提供場(chǎng)地為其所用，只需要形成大量的人流到達(dá)河床現(xiàn)場(chǎng)的目標(biāo)即可。推廣通路群眾媒體報(bào)紙：報(bào)廣快速出街，以獨(dú)特的畫(huà)面和語(yǔ)言形成影響力，同時(shí)輔以軟文播送：利用幽默的語(yǔ)言及音樂(lè)快速奪人〞耳朵“，形成有效記憶；戶外：繁華路段廣告搭配周邊工地圍檔，同樣以畫(huà)面取勝；建議在高檔商場(chǎng)及寫(xiě)字樓周邊ＬＥＤ戶外以?shī)Z目的畫(huà)面形成記憶網(wǎng)絡(luò)：占領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)，于房地產(chǎn)圈層內(nèi)首先形成影響。推廣通路小眾媒體雜志：各類專業(yè)雜志，如餐飲類、娛樂(lè)類以及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)雜志、富豪階層專署雜志等刊登廣告及軟文。宣揚(yáng)河床工程做為天津〞夜生活“旗幟的地位。短信：銷售信息的及時(shí)告之、傳達(dá)。ＤＭ：對(duì)應(yīng)客群的信息直接傳達(dá)。推廣通路外展場(chǎng)市內(nèi)高端場(chǎng)所:如商場(chǎng)、會(huì)所、高爾夫俱樂(lè)部等地設(shè)置外展點(diǎn)。并進(jìn)行銷售資料的擺放和投放。外地高端場(chǎng)所：周邊市場(chǎng)高端場(chǎng)所，以易拉寶等形式進(jìn)行覆蓋或與其會(huì)員卡俱樂(lè)部進(jìn)行互動(dòng)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝前期〞大攝影棚“一期工作已告一段落，但夜間燈光工程仍急需大力加強(qiáng)，追加局部推廣費(fèi)用加裝燈光工程，使河床工程真正做到〞不夜城“的效果，在晚上將所有新加裝和原有燈光全部翻開(kāi)，同時(shí)與政府合作將原本燈光較差的南城街一側(cè)以及城廂中路一側(cè)沿線路燈于夜間盡可能翻開(kāi)，營(yíng)造〞夜生活“的效果。問(wèn)題：１、工程質(zhì)量２、設(shè)備改造３、車位改造４、效勞整改５、湖水整改THANKS綠地集團(tuán)寶山工程整合推廣包裝方案寶山樓市開(kāi)展簡(jiǎn)報(bào)從政府規(guī)劃看寶山迎合長(zhǎng)三角開(kāi)展戰(zhàn)略加快區(qū)域形象轉(zhuǎn)寶山區(qū)作為上海北翼連接長(zhǎng)江三角洲沿江城市開(kāi)展帶上的重要門戶；09年土地公告中165塊工業(yè)用地中，寶山區(qū)僅有8塊。其它主要分布在南匯、奉賢、金山、嘉定松江等地。從以上數(shù)據(jù)看，政府不但要把寶山打造成精品鋼制造、物流航運(yùn)等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，更要促進(jìn)生態(tài)、生活、生產(chǎn)協(xié)調(diào)開(kāi)展，是寶山成為具有輔城功能的現(xiàn)代化濱江新區(qū)。政府在新城空間結(jié)構(gòu)上設(shè)想的“一心、三組團(tuán)〞已見(jiàn)雛形。在交通、教育科研、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)衛(wèi)、等配套設(shè)施上也在向易居城市開(kāi)展完善。從土地供給看寶山市內(nèi)“一地難求〞寶山“半壁江山〞上海今年公告出讓的土地收入已高達(dá)526.1141億元,其中住宅土地賣了291.9147億元,兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均領(lǐng)銜全國(guó)。分別比2007年、2021年增加5.7%、16.0%。102塊住宅、商業(yè)、辦公用地中，市內(nèi)地塊僅9塊。其中位于市中心區(qū)靜安寺附近的“靜安小亭〞地塊，出讓土地面積缺乏九千平方米，掛牌起拍價(jià)高達(dá)人民幣七點(diǎn)四億元，每平方米地價(jià)近八點(diǎn)五萬(wàn)元，徐匯區(qū)1副面積缺乏0.4824公頃的住宅用地，起始價(jià)格20000萬(wàn)元，且提出要求苛刻，市內(nèi)土地呈現(xiàn)“寸土寸金〞，“一地難求〞。2021年最早亮相的總建筑面積超過(guò)了30萬(wàn)平方米的大型住宅土地全部在郊區(qū)，今年出讓的102塊非工業(yè)土地中，其中寶山就有14塊，其它主要分散在松江、閔行、奉賢、南匯、青浦等外環(huán)以外，城市加快向郊區(qū)開(kāi)展，寶山將成城市副中心“半壁江山〞從銷售價(jià)格看寶山價(jià)格上漲強(qiáng)勁區(qū)域開(kāi)展?jié)摿o(wú)限1—9月份，從商品房銷售價(jià)格看，剔除配套商品房，寶山區(qū)商品房平均銷售單價(jià)7814元/平方米，同比增長(zhǎng)7.8％。友誼地區(qū)的住友寶蓮府邸〔別墅〕9月有銷售，均價(jià)高達(dá)35675元/平方米；羅店地區(qū)因金羅店以銷售別墅為主，所以平均銷售價(jià)格與南部地區(qū)相近；隨著地鐵一號(hào)線的延伸，帶動(dòng)了廟行地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，月浦、顧村、淞南和楊行地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格也有不同程度的提高，地區(qū)差價(jià)逐步縮小，商品房整體銷售均價(jià)在提高。從銷售面積看寶山據(jù)寶山區(qū)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)：1-9月份，寶山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積241.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83.4％，商品房銷售額157.97億元，同比增長(zhǎng)86.3％。為了更準(zhǔn)確地反映商品房銷售的實(shí)際增長(zhǎng)情況，剔除配套商品房銷售，寶山區(qū)共實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積171.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.1％，商品房銷售額133.80億元，同比增長(zhǎng)82.3％。從各版塊成交看寶山從地區(qū)看，隨著大華板塊的成熟，上大板塊的崛起，大場(chǎng)地區(qū)的商品房銷售在寶山區(qū)仍占據(jù)首位，共實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積54.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6倍，銷售額42.82億元，同比增長(zhǎng)1.6倍。近年來(lái)，依托“四高小區(qū)〞的建設(shè)，顧村地區(qū)的房地產(chǎn)銷售居次位，累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積52.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81.7％，商品房銷售額27.04億元，同比增長(zhǎng)95.7％。其中配套商品房銷售面積為24.86萬(wàn)平方米，占該地區(qū)商品房銷售面積47.3％。伴隨西城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，楊行地區(qū)的房地產(chǎn)銷售較穩(wěn)定，至9月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積31.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3倍，商品房銷售額22.77億元，同比增長(zhǎng)1.6倍。綠地集群效應(yīng)凸顯↓站在城市運(yùn)營(yíng)高度↓城市新貌悄然開(kāi)啟品牌整合思路綠地集群效應(yīng)已經(jīng)形成隨著上海市內(nèi)土地資源稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北移；寶山獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)區(qū)位和生態(tài)環(huán)境，是寶山在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中呈現(xiàn)“半壁江山〞之勢(shì)，吸引眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追逐，誰(shuí)抓住了寶山，誰(shuí)就抓住了未來(lái)，綠地集團(tuán)長(zhǎng)袖善舞，一枝獨(dú)秀。相繼拿下七塊綜合用地和一塊住宅用地。形態(tài)從商住、商辦、商業(yè)到住宅橫跨商品房所有領(lǐng)域。位置上立足顧村板塊生態(tài)核心，鏈接廟行板塊以及寶山工業(yè)園區(qū)，成犄角之勢(shì)，寶山集群效應(yīng)已經(jīng)形成。綠地站在城市運(yùn)營(yíng)商的高度綠地進(jìn)駐寶山進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品定位涵蓋高尚住宅、娛樂(lè)、休閑、辦公等業(yè)態(tài)，極大地推進(jìn)了寶山城市化進(jìn)程。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)一流的商業(yè)地產(chǎn)定制經(jīng)驗(yàn)，以及在定位、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)上的一體成熟模式，防止了無(wú)序開(kāi)發(fā)、單一形態(tài)造成的城市功能重合混亂；順應(yīng)社會(huì)開(kāi)展和城市規(guī)劃，在城市運(yùn)營(yíng)的高度上，推動(dòng)了寶山向生態(tài)、生活、生產(chǎn)協(xié)調(diào)開(kāi)展，極大促進(jìn)寶山成為具有輔城功能的現(xiàn)代化濱江新區(qū)。綠地正在開(kāi)啟城市新貌隨著綠地集團(tuán)綜合商業(yè)工程的相繼開(kāi)發(fā)，使寶山實(shí)現(xiàn)生態(tài)開(kāi)展的同時(shí)，增加了區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)了長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。寶山城市副中心的作用由此更加凸顯。綠地正在開(kāi)啟一個(gè)城市的新貌。主推案名：寶山綠地圖