房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)講義

前

言房地財(cái)產(chǎn)是底子性和先導(dǎo)性財(cái)產(chǎn)，是百姓經(jīng)濟(jì)生長的底子和推動力，同時(shí)，房地財(cái)產(chǎn)又具有較強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)性，住宅的生長能夠促進(jìn)相關(guān)財(cái)產(chǎn)的興起和生長，從各國房地財(cái)產(chǎn)生長的歷史和我國房地財(cái)產(chǎn)生長的實(shí)踐來看，我國的房地財(cái)產(chǎn)必將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動百姓經(jīng)濟(jì)生長新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。由于目前房地財(cái)產(chǎn)涉及到土地治理、都市籌劃、建立治理、市政治理、房地產(chǎn)治理等政府部分，干系龐大，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作歷程中感觸阻力重重，為此，我們對濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)步伐進(jìn)行了專門的考察與闡發(fā)，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng)形成根本的、高效的、可操縱性良好的開發(fā)步伐體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)。本課題研究的主要內(nèi)容：從項(xiàng)目前期的市場調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、衡宇拆遷、籌劃、建立、營銷等方面，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全歷程的系統(tǒng)描述。對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研究闡發(fā)。本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)步伐是事情經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具體事情，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問題，本步伐研究偏重底子觀點(diǎn)、根本要領(lǐng)、根本辦事步伐的介紹。對付近年來新出現(xiàn)的觀點(diǎn)、有爭議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會學(xué)的觀點(diǎn)涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事步伐沒有涉及；對付國度、地方政府的政策法例、辦事步伐等不再附文件。由于編者的學(xué)識水平所限，難免有錯誤或不當(dāng)之處，請讀者批評指正。第一章

房地財(cái)產(chǎn)開發(fā)概述第一節(jié)房地財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)房地產(chǎn)是土地、衡宇財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國，憑據(jù)土地資源狀況和土地利用總體籌劃，將土地分為農(nóng)用地、建立用地和未利用地。而衡宇是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等修建物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。房地財(cái)產(chǎn)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、治理、辦事的行業(yè)，屬于第三財(cái)產(chǎn)，是具有先導(dǎo)性、底子性、動員性和風(fēng)險(xiǎn)性的財(cái)產(chǎn)。房地財(cái)產(chǎn)的細(xì)分行業(yè)主要包羅房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介辦事和物業(yè)治理。其中，房地產(chǎn)中介辦事又包羅房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代價(jià)評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)偏重的差別可分為兩類：第一類是從事都市房地產(chǎn)開發(fā)和生意業(yè)務(wù)的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行底子設(shè)施、衡宇建立；所謂房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)，包羅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和衡宇租賃。

第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照籌劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建立，形成產(chǎn)業(yè)用地和其它建立用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)大概轉(zhuǎn)讓、出租地面修建物。房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方法的差別可分為三類：第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行衡宇的建立，爾后出售新建衡宇的方法。第二類，是把土地由生地變?yōu)榻⑹斓刂笤俎D(zhuǎn)讓的方法。第三類，其他方法。如購置衡宇后出租；購置衡宇后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；大概購置房地產(chǎn)后等候一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；大概接辦在建工程后繼承開發(fā)等。

在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行底子設(shè)施、衡宇建立，爾后出售新建衡宇的開發(fā)模式及開發(fā)步伐進(jìn)行探討。第二節(jié)房地財(cái)產(chǎn)的職位和作用房地產(chǎn)是百姓經(jīng)濟(jì)生長的一個根本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的生長都離不開房地財(cái)產(chǎn)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的到場者。因此說，房地財(cái)產(chǎn)是生長百姓經(jīng)濟(jì)和改進(jìn)人民生活物質(zhì)條件的底子財(cái)產(chǎn)之一。它的重要作用可以歸納如下：1.可以為百姓經(jīng)濟(jì)的生長提供重要的物質(zhì)條件；2.可以改進(jìn)人民的居住和生活條件；3.可以改進(jìn)投資情況，加快革新開放的步調(diào)；4.通過綜合開發(fā)，制止疏散建立的毛病，有利于都市籌劃的實(shí)施；5.可以為都市建立開辟重要的積聚資金的渠道；6.可以動員相關(guān)財(cái)產(chǎn)，如修建、建材、化工等產(chǎn)業(yè)的生長；7.有利于財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的公道調(diào)解；8.有利于深化住房制度的革新，調(diào)解消費(fèi)結(jié)構(gòu)；9.有利于吸引外資，加快經(jīng)濟(jì)建立；10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。隨著百姓經(jīng)濟(jì)和房地財(cái)產(chǎn)的進(jìn)一步生長，房地財(cái)產(chǎn)在百姓經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更遍及、更重要的作用。第三節(jié)房地財(cái)產(chǎn)的歷史沿革1949年新中國創(chuàng)建后，寬大農(nóng)村實(shí)行土地革新，破除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿劤涩F(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)團(tuán)體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為團(tuán)體所有。今后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改革，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國度經(jīng)租”的形式對出租私有衡宇進(jìn)行社會主義改革，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改革私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國度也以贖買的方法收返國有。從底子上確立了公有制在社會主義都市房地產(chǎn)中的主體職位。十年動亂期間，對都市房地產(chǎn)治理事情破壞極大。房地產(chǎn)治理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)治理陷入雜亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有產(chǎn)生，住宅建立停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會問題之一。1978年后，“忽如一夜東風(fēng)來，千樹萬樹梨花開?！彪S著經(jīng)濟(jì)體制革新的全面展開，在都市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度革新、都市土地使用制度革新、房地產(chǎn)生產(chǎn)方法革新，新時(shí)期社會主義的房地財(cái)產(chǎn)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)會和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃生長起來。從沿海到內(nèi)地，從都市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運(yùn)行歷程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。好比盲目建立、無證建立而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國度陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地財(cái)產(chǎn)存在的問題。第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步伐概述房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行底子設(shè)施、衡宇建立，并進(jìn)行出售的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步伐是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)歷程中應(yīng)遵循的執(zhí)法、法例及辦事步伐。對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列步伐：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研步伐、項(xiàng)目立項(xiàng)歷程步伐、土地使用權(quán)的取得步伐、征地拆遷步伐、項(xiàng)目籌劃步伐、工程建立步伐、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營步伐。

1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研步伐項(xiàng)目的前期調(diào)研步伐，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的視察，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資時(shí)機(jī)的歷程。2.項(xiàng)目立項(xiàng)步伐項(xiàng)目立項(xiàng)步伐，就是上報(bào)項(xiàng)目發(fā)起書或項(xiàng)目可研陳訴，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得正當(dāng)?shù)拈_發(fā)建立資格。3．土地使用權(quán)取得的步伐土地使用權(quán)取得的步伐，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(取得發(fā)起書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建立用地籌劃許可證后,治理取得土地使用權(quán)手續(xù)的步伐。4.項(xiàng)目籌劃步伐項(xiàng)目籌劃步伐，就是開發(fā)商取得建立用地籌劃許可證、建立工程籌劃許可證的途徑。憑據(jù)國度和濟(jì)南市有關(guān)都市籌劃的規(guī)定,在濟(jì)南市都市籌劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建立的項(xiàng)目,必須切合都市籌劃的要求,必須向市籌劃局治理項(xiàng)目籌劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建立用地籌劃許可證、建立工程籌劃許可證)后,方可開工建立。項(xiàng)目籌劃申報(bào)的根本步伐如下：（1）在可行性研究陳訴（項(xiàng)目發(fā)起書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向籌劃局申報(bào)籌劃要點(diǎn),籌劃局對項(xiàng)目的用地范疇、籌劃條件等提出開端意見,形成項(xiàng)目建立選址的初審意見，作為籌劃部分進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。（2）在可行性研究陳訴批復(fù)后,開發(fā)商可向籌劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)籌劃局向申請單位下發(fā)計(jì)規(guī)定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)籌劃要求通知書，對項(xiàng)目用地的位置、面積、范疇等提供較詳細(xì)的意見。（3）憑據(jù)籌劃局提出的籌劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向籌劃部分提出審查申請。（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是體例開端設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建立用地籌劃許可證的必備文件。（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)籌劃要求通知書和可行性研究陳訴批復(fù),即可向籌劃局申領(lǐng)建立用地籌劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。（6）申領(lǐng)建立工程籌劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式籌劃后,申請治理開工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建立是否切合籌劃要求的最后法定步伐,該證是申辦開工的必備文件。5.征地拆遷步伐征地是指項(xiàng)目選址用地為團(tuán)體土地時(shí),要憑據(jù)法定的步伐和依據(jù)報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對團(tuán)體土地及地上物等依法賠償，補(bǔ)貼后，將團(tuán)體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。拆遷是指項(xiàng)目選址在都市籌劃區(qū)國有土地上,為到達(dá)施工要求的園地條件,拆除建立用地上原有衡宇及其隸屬物,并對原用地者進(jìn)行賠償、安頓的行為。征地在領(lǐng)取建立用地籌劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建立拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要事情。征地、拆遷事情的完成是申請項(xiàng)目開工的必備條件之一。6.工程建立步伐工程建立階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工籌劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗(yàn)收,到達(dá)業(yè)主使用條件的歷程。在項(xiàng)目完成籌劃步伐并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部分（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部分、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)用度；治理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;治理工程建立質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納種種用度；開工建立；項(xiàng)目竣工后，由主管部分（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。7.房地產(chǎn)經(jīng)營步伐房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)事情從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部分發(fā)表的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部分鑒證方為有效。房地財(cái)產(chǎn)在我國事個新興的財(cái)產(chǎn)，是第三財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和衡宇商品化的推進(jìn)，必將對百姓經(jīng)濟(jì)生長起到巨大的推行動用。第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步伐第一節(jié)項(xiàng)目立項(xiàng)一、概述開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部分（省市籌劃生長委員會）對項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。對付房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要事情是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開發(fā)治理辦公室報(bào)送項(xiàng)目發(fā)起書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目發(fā)起書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目發(fā)起書批復(fù),體例可行性研究陳訴報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本年度牢固資產(chǎn)投資籌劃。（國度計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行存案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。）二、實(shí)施步伐1.工程建立項(xiàng)目立項(xiàng)審批（1）承辦部分：濟(jì)南市籌劃生長委員會投資處（2）申報(bào)資料：①書面申請；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位體例的可行性研究陳訴。可行性研究陳訴應(yīng)具有以下附件：籌劃部分對項(xiàng)目建立選址的初審意見；土地治理部分對建立用地的初審意見；環(huán)保部分的環(huán)評陳訴；有關(guān)部分對供電、供水、供熱、供氣以及地動的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.（3）申辦步伐：有行政主管部分的開發(fā)商，由主管行政部分轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無行政主管部分的開發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)治理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方法取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓條約》。與其它申報(bào)質(zhì)料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，憑據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對切合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對屬上級生長籌劃部分審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委賣力轉(zhuǎn)報(bào)。（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個事情日內(nèi)予以批復(fù)可研陳訴。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦治理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)治理費(fèi)。2.建立項(xiàng)目年度投資籌劃審批（1）承辦部分：濟(jì)南市籌劃生長委員會投資處（2）申報(bào)資料：①書面申請；②國度或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究陳訴；③籌劃部分出具的建立項(xiàng)目籌劃許可意見；④跨年度建立項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資籌劃。（3）申辦步伐：有行政主管部分的開發(fā)商，由主管行政部分轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無行政主管部分的開發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)治理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對切合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個事情日內(nèi)予以批復(fù)可研陳訴。（三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批步伐圖（見步伐圖一）第二節(jié)五證兩書的取得第一小節(jié)土地使用權(quán)證的取得一、概述開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通事后，須取得建立用地籌劃許可證,方可治理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。在現(xiàn)階段憑據(jù)<<都市房地產(chǎn)治理法>>的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方法有三種：一是通過國度出讓方法得到（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方法得到（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者互助等方法（即通過土地三級市場取得）。通過出讓方法取得使用權(quán)的執(zhí)法憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建立用地批準(zhǔn)書。國有土地使用權(quán)出讓，是指國度將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國度支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項(xiàng)目選址用地為團(tuán)體土地,憑據(jù)法定的步伐報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府構(gòu)造審批以后,對團(tuán)體土地及地上物等依法賠償，將團(tuán)體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。拆遷是指項(xiàng)目選址在都市籌劃區(qū)國有土地上,為到達(dá)施工要求的園地條件,拆除建立用地上原有衡宇及其隸屬物,并對原用地者進(jìn)行賠償、安頓的行為。憑據(jù)領(lǐng)土資源部第11命令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方法出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該事情原則上是在領(lǐng)土資源局取得建立拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。實(shí)際操縱中只要與土地出讓方告竣協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要事情。二、實(shí)施步伐（一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的治理1.承辦部分：濟(jì)南市領(lǐng)土資源局2.申報(bào)資料：用地申請；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資籌劃；建立用地籌劃許可證；建立用地籌劃意見；用地范疇圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。3.申辦步伐：審核有關(guān)申報(bào)資料（2個事情日）；現(xiàn)場勘測定界（10個事情日）；制定一書三方案（建立用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、增補(bǔ)耕地方案、征用土地方案）（15個事情日）；繳納征地治理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建立用地使用費(fèi)（2個事情日）；依照規(guī)定治理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地治理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建立用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)拜見附錄六土地開發(fā)用度一覽表。5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范疇僅限于：1.國度構(gòu)造用地和軍事用地；2.都市底子設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國度重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.執(zhí)法、行政法例規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方法取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建立用地。（二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的治理領(lǐng)土資源部第11號部令規(guī)定：凡種種經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建立），均必須以招標(biāo)、拍賣大概掛牌方法出讓。承辦部分均為：濟(jì)南市土地收購儲備中心。現(xiàn)分述如下：國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣大概掛牌出讓運(yùn)動，是有籌劃地進(jìn)行的。濟(jì)南市領(lǐng)土資源局憑據(jù)社會經(jīng)濟(jì)生長籌劃、財(cái)產(chǎn)政策、土地利用總體籌劃、土地利用年度籌劃、都市籌劃和土地市場狀況，體例國有土地使用權(quán)出讓籌劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會公然宣布。濟(jì)南市土地收購儲備中心憑據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，體例招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包羅招標(biāo)拍賣掛牌出讓通告、投標(biāo)大概競買須知、宗輿圖、土地使用條件、標(biāo)書大概競買申請書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓條約文本。濟(jì)南市土地收購儲備中心在投標(biāo)、拍賣大概掛牌開始日前20日宣布招標(biāo)、拍賣大概掛牌通告，宣布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的根本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、所在。招標(biāo)拍賣掛牌通告包羅下列內(nèi)容：①出讓人的名稱和地點(diǎn)；②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、籌劃設(shè)計(jì)要求；③投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的步伐；④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、所在及方法；⑤招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、所在、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價(jià)方法等；⑥確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和要領(lǐng)；⑦投標(biāo)、競買包管金；濟(jì)南市土地收購儲備中心對投標(biāo)申請人、競買申請人進(jìn)行資格審查。對切合招標(biāo)拍賣掛牌通告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其到場招標(biāo)拍賣掛牌運(yùn)動。1.投標(biāo)、開標(biāo)依照下列步伐進(jìn)行：①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)通告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書和有關(guān)書面答應(yīng)包袱責(zé)任。②由投標(biāo)人大概其推選的代表查抄標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)代價(jià)和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。③評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。④招標(biāo)人憑據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。2.拍賣會依照下列步伐進(jìn)行：①主持人點(diǎn)算競買人；②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、籌劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)矩及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；④主持人報(bào)出起叫價(jià)；⑤競買人舉牌應(yīng)價(jià)大概報(bào)價(jià)；⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼承競價(jià)；⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表現(xiàn)拍賣成交；⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人。競買人不敷三人，大概競買人的最高應(yīng)價(jià)未到達(dá)底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。3.掛牌依照以下步伐進(jìn)行：①在掛牌通告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、籌劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)矩及增價(jià)幅度等，在掛牌通告規(guī)定的土地生意業(yè)務(wù)場合掛牌宣布；②切合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌代價(jià)；④出讓人繼承擔(dān)當(dāng)新的報(bào)價(jià)；⑤出讓人在掛牌通告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競得人。掛牌時(shí)間不少于10個事情日。掛牌期間可憑據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)解增價(jià)幅度。掛牌期限屆滿，憑據(jù)下列規(guī)定確定是否成交：①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并切合其他條件的，掛牌成交；②在掛牌期限內(nèi)有兩個大概兩個以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者大概競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不切合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個大概兩個以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。4.成交確認(rèn)書以招標(biāo)、拍賣大概掛牌方法確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包羅出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地點(diǎn)，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、所在、價(jià)款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓條約》的時(shí)間、所在等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有條約效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，大概中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法包袱責(zé)任。中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)憑據(jù)成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓條約》。中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買包管金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買包管金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌運(yùn)動結(jié)束后5個事情日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。招標(biāo)拍賣掛牌運(yùn)動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個事情日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以宣布。出讓人宣布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取用度。受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓條約》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請治理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：濟(jì)南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，拜見附錄五土地開發(fā)用度一覽表。（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的治理1.承辦部分：濟(jì)南市領(lǐng)土資源局2.申報(bào)資料：（1）土地登記需要的資料①籌劃立項(xiàng)批文；②建立用地籌劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍視察表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評估陳訴；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙要領(lǐng)人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請3.申辦步伐：①申請：開發(fā)商持所需質(zhì)料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請質(zhì)料進(jìn)行審查，并賜與回復(fù)。②地籍視察：區(qū)領(lǐng)土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬視察和地籍丈量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍視察上簽字。區(qū)局填寫開端意見后報(bào)市局審批。③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。④注冊登記發(fā)表證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。4.辦結(jié)時(shí)限：對切合登記條件的，7個事情日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。通過招標(biāo)、拍賣大概掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建立。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列步伐治理。（一）建立拆遷臨時(shí)用地許可證的取得1.承辦部分：濟(jì)南市領(lǐng)土資源局2.申報(bào)資料：①用地申請；②建立用地籌劃許可證；③建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書及附圖；④建立用地籌劃意見。3.申辦步伐：持用地申請及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市領(lǐng)土資源局，經(jīng)審查，切合條件的，7個事情日內(nèi)核發(fā)建立拆遷臨時(shí)用地許可證。4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)治理費(fèi)800元/畝。（二）拆遷手續(xù)的治理1.承辦部分：濟(jì)南市拆遷辦2.申報(bào)資料：①拆遷申請書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建立用地籌劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建立拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷賠償、安頓資金證明；⑦拆遷籌劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)變更和安頓用房證明。3.申辦步伐：審查申請，并于收到申請后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)治理委托拆遷或自行拆遷存案手續(xù)，繳納拆遷治理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《衡宇拆遷許可證》。確定拆遷范疇，宣布拆遷通告，進(jìn)行戶口登記、衡宇勘測等拆遷準(zhǔn)備事情；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》；征地辦、拆遷辦、籌劃局現(xiàn)場丈量定線，審定用地范疇、拆遷面積。4.拆遷步伐圖（見步伐圖二）5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：拆遷治理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安頓一次到位8元/平方米，實(shí)行過渡安頓12元/平方米。第二小節(jié)籌劃許可證的取得（一）概述為增強(qiáng)都市籌劃治理，包管濟(jì)南市整體籌劃的實(shí)施，對新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建立工程籌劃許可證制度。開發(fā)商在治理建立工程籌劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建立籌劃、土地使用證件、建立工程用地籌劃許可證、建立工程擬建位置的地形圖、建立工程總平面圖、切合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部分對施工圖的批復(fù)意見、建立工程用地籌劃許可證，向市籌劃治理部分提出建立申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建立工程籌劃許可證。（二）實(shí)施步伐1.建立用地籌劃許可證的取得(1)承辦部分：濟(jì)南市籌劃局(2)申報(bào)資料：①書面申請（含建立要求和內(nèi)容）；②計(jì)委年度籌劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究陳訴。(3)申辦步伐：①持所需質(zhì)料向市籌劃局提出申請；②籌劃局現(xiàn)場勘察，審查、查對相關(guān)籌劃，在15個事情日內(nèi)賜與回復(fù)；③籌劃局對切合都市籌劃的申請簽發(fā)《建立用地籌劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向領(lǐng)土資源局申請治理建立用地籌劃批準(zhǔn)手續(xù)；④需制訂詳細(xì)籌劃的，在7個事情日內(nèi)簽發(fā)《籌劃設(shè)計(jì)要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面籌劃設(shè)計(jì)；⑥籌劃局審查籌劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市籌劃局籌劃治理處治理《建立用地籌劃許可證》。對具備審批條件且切合詳細(xì)籌劃的，7個事情日內(nèi)核發(fā)《建立用地籌劃許可證》和《建立用地籌劃意見》。2.建立工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)步伐（1）承辦部分：開發(fā)商或其署理機(jī)構(gòu)（2）申報(bào)資料：①建立項(xiàng)目籌劃批文；②建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)事情籌劃及方案；④設(shè)計(jì)任務(wù)書；⑤招標(biāo)人或署理機(jī)構(gòu)事情能力證明質(zhì)料及資格證書；⑥委托署理協(xié)議或條約。（3）申辦步伐：①招標(biāo)人或其署理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)質(zhì)料（包羅：籌劃批文、設(shè)計(jì)籌劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等）；②填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》；③審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記存案；④對發(fā)標(biāo)、評標(biāo)及方案評審等運(yùn)動實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況陳訴；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見書》。（4）辦結(jié)時(shí)限：2個事情日。（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：單體10000平方米以上的修建工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部分為市建委設(shè)計(jì)處。3.施工圖設(shè)計(jì)消防審批（1）承辦部分：濟(jì)南市公安消防分局建審科（2）申報(bào)資料：①計(jì)委立項(xiàng)批文；②市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書；③《有關(guān)部分審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙1套；⑤設(shè)有自動消防設(shè)施的修建物應(yīng)備有圖紙光盤。（3）申辦步伐：開發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《修建工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《修建內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審治理修建消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個事情日內(nèi)；國度、省重點(diǎn)工程20個事情日內(nèi)審核完畢。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關(guān)規(guī)定，按修建面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。4.施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量審查（1）承辦部分：濟(jì)南市建立工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)計(jì)條約（原件）；⑤地質(zhì)勘察陳訴2份（原件）；⑥設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)盤算軟件名稱和熱工盤算書；⑧衡宇判定陳訴（僅限于加層、改革項(xiàng)目）。（3）申辦步伐：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《開發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技能性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計(jì)單位對審查意見進(jìn)行回復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技能性審查陳訴；核發(fā)《施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查用度之日起，15個事情日內(nèi)，提出圖紙審查意見。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國度計(jì)委、建立部計(jì)代價(jià)[2002]10號文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2002]45號文件的有關(guān)規(guī)定，按修建面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)講授樓、高等院校講授樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、堆棧等9類修建按差別標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是15個事情日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位憑據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的修改。整個手續(xù)治理通常需要30個事情日。5.地下人防工程設(shè)計(jì)與審查V（1）承辦部分：濟(jì)南市人民防空辦公室（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（地下人防部分）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。（3）申辦步伐：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來包袱，如由濟(jì)南市人防設(shè)計(jì)院或省人防設(shè)計(jì)院來設(shè)計(jì)，到達(dá)人防掩護(hù)品級，并治理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建立費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計(jì)處的審查后方可通過。（4）辦結(jié)時(shí)限：如治理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須治理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未治理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在10個事情日以內(nèi)。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：憑據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)（2001）181號《關(guān)于調(diào)解人防建立收費(fèi)的通知》和濟(jì)價(jià)費(fèi)字（2001）259號《市物價(jià)局、財(cái)務(wù)局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)務(wù)廳、人防辦<關(guān)于調(diào)解人防建立收費(fèi)的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建立費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總修建面積計(jì)，30元/平方米計(jì)取。6.籌劃許可證的治理（1）承辦部分：濟(jì)南市籌劃局（2）申報(bào)資料：申請階段：①書面申請（含建立要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)籌劃；取證階段：①《建立工程籌劃許可證》申報(bào)表一式兩份；②修建工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章）一份；③修建和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當(dāng)年年度投資籌劃；⑤有關(guān)部分的審核手續(xù)；⑥已取得《建立用地籌劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及衡宇拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部分審查的，應(yīng)附其書面審查意見。（3）申辦步伐：申請階段：持申報(bào)質(zhì)料向市籌劃局提出申請；到市籌劃局籌劃治理處治理《建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書》；省會籌劃專家組評審；到市籌劃局籌劃治理處治理《建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書》。取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建立工程籌劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送籌劃局治理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由籌劃局開具的濟(jì)南市都市建立基金治理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在市籌劃局繳納都市籌劃技能咨詢辦事費(fèi)和修建放線費(fèi)。在繳納上述用度后，方可領(lǐng)取建立工程籌劃許可證。（4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請，15個事情日內(nèi)；②治理《建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書》，7個事情日內(nèi)；③治理《建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書》，7個事情日內(nèi)；④治理施工圖審查，20個事情日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：憑據(jù)濟(jì)價(jià)非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，180元/平方米；憑據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，都市籌劃技能咨詢辦事費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按修建類別的差別，分別計(jì)取差別的用度。（詳見表三）；憑據(jù)國度測繪局測繪產(chǎn)物價(jià)目表，修建放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)。（6）籌劃許可證治理步伐圖（見步伐圖三）（7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資籌劃批復(fù)部分治理年度結(jié)轉(zhuǎn)籌劃。第三小節(jié)施工許可證的取得一、概述申領(lǐng)建立工程施工許可證,是在治理《修建工程籌劃許可證》后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建立切合開工要求的最后法定步伐,該證是申辦開工的必備文件。在市建委治理報(bào)建證后,開發(fā)商可在濟(jì)南市修建有形市場治理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、寧靜監(jiān)督、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建立治理部分提出開工申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。二、實(shí)施步伐（一）項(xiàng)目報(bào)建1.承辦部分：濟(jì)南市建立委員會2.申報(bào)資料：①計(jì)委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資籌劃；②市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書；③工程建立項(xiàng)目報(bào)建申請表。3.申辦步伐：①到市建立行政主管部分領(lǐng)取報(bào)建申請表，憑據(jù)投資籌劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資籌劃及申請表報(bào)市建立行政主管部分，取得《工程建立項(xiàng)目報(bào)建證》。4.辦結(jié)時(shí)限：1個事情日。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：《報(bào)建證》工本費(fèi)：10元。（二）濟(jì)南市修建市場需治理的手續(xù)1.建立工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)（1）

承辦部分：招標(biāo)署理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）（2）申報(bào)資料：①計(jì)委籌劃批文；②市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書；③建立用地籌劃許可證；④修建工程籌劃許可證；⑤報(bào)建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《寧靜資格證書》等證件；⑦從事招標(biāo)署理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。（3）申辦步伐：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；宣布修建工程招標(biāo)通告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評標(biāo)和定標(biāo)要領(lǐng)；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；宣布中標(biāo)通告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證條約；審定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別治理注冊登記施工步隊(duì)、審查其他事項(xiàng)；會合收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；憑據(jù)《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記存案。存案資料包羅招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評標(biāo)的原始記載、中標(biāo)通知書。（4）辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長；③審查條約，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列用度：工程招標(biāo)治理費(fèi),中標(biāo)價(jià)的0.55‰；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元/中標(biāo)單位。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。2.造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、生意業(yè)務(wù)信息手續(xù)造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、生意業(yè)務(wù)信息手續(xù)在修建有形市場僅須交納用度即可。辦結(jié)時(shí)限，1個事情日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：（1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1.4‰（2）造價(jià)治理費(fèi)0.9‰（3）生意業(yè)務(wù)信息費(fèi)0.6‰以上用度的盤算基數(shù)是：修建面積*收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)拜見濟(jì)建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）（5）勞保統(tǒng)籌費(fèi)

該用度由濟(jì)南市修建工程勞保費(fèi)治理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的26‰。工程造價(jià)3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不凌駕兩次。（三）施工許可證的治理1.承辦部分：濟(jì)南市建立委員會2.申報(bào)資料：①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書及附圖；④施工條約存案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理?xiàng)l約鑒證；⑦施工單位寧靜報(bào)監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦修建工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請表。3.申辦步伐：①開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建立工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送修建有形市場市建委窗口治理審批手續(xù)；③交納墻體質(zhì)料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥包管金后，領(lǐng)取施工許可證。4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體質(zhì)料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥包管金之日起，5個事情日內(nèi)，核發(fā)《建立工程施工許可證》5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體質(zhì)料節(jié)能費(fèi)，10元/平方米；散裝水泥包管金2.5元/噸。6.應(yīng)注意的事項(xiàng)：①施工許可證實(shí)行一個單項(xiàng)建立工程，實(shí)行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商生存，副本由施工企業(yè)生存，作為竣工驗(yàn)收資料。7.施工許可證治理步伐圖（見步伐圖四）第四小節(jié)衡宇預(yù)售許可證的取得一、概述我國實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向都市、縣房地產(chǎn)治理部分治理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。二、實(shí)施步伐1.承辦部分：濟(jì)南市拆遷治理辦公室2.申報(bào)資料：①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房盤算投入建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明質(zhì)料；④開發(fā)資質(zhì)品級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工條約；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。3.申辦步伐：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請質(zhì)料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場查勘。2.初審和現(xiàn)場查勘合格的，治理預(yù)售許可。4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)治理完畢。第五小節(jié)衡宇權(quán)屬證書的取得一、概述我國實(shí)行衡宇所有權(quán)登記發(fā)證制度，衡宇權(quán)屬證書是衡宇所有人依法擁有衡宇并對衡宇行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一正當(dāng)憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可治理新建衡宇確權(quán)登記手續(xù)。二、實(shí)施步伐1.承辦部分：濟(jì)南市房產(chǎn)治理局各區(qū)房管局2.申報(bào)資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建立用地籌劃許可證；④建立工程籌劃許可證；⑤建立工程施工許可證；⑥建立工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦衡宇平面圖（衡宇坐落平面圖、衡宇分層分戶平面圖、衡宇分戶平面圖）。3.申辦步伐：開發(fā)商到衡宇所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市衡宇測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；切合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào)市衡宇產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)衡宇權(quán)屬證書。衡宇產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。4.辦結(jié)時(shí)限：治理種種衡宇權(quán)屬登記，賣力初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市衡宇產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部分，應(yīng)在5個事情日內(nèi)完成所包袱環(huán)節(jié)的事情事項(xiàng)。對切合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個事情日內(nèi)治理完畢。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：衡宇初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計(jì)收。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則不需交納生意業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行生意業(yè)務(wù)買賣，則須按成交價(jià)的0.5%計(jì)取生意業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)。第六小節(jié)兩書制度房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購置人提供《住宅質(zhì)量包管書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量包管書》用于明確開發(fā)商應(yīng)包袱的保修責(zé)任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示公道使用住房的注意事項(xiàng)?！蹲≌|(zhì)量包管書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部分核驗(yàn)的質(zhì)量品級；2.保修范疇；3.保修期；4.用戶報(bào)修的單位；5.回復(fù)和處置懲罰的時(shí)限?！蹲≌褂谜f明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)的說明；6.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。應(yīng)注意的事項(xiàng)：1.“兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間；2.商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起盤算；3.兩書制度執(zhí)行1998年建立部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量包管書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。第三節(jié)與市政設(shè)施的接駁一、概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入牢固資產(chǎn)年度投資籌劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部分進(jìn)行打仗商洽，起草協(xié)議，治理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)用度。別的，在建立施工歷程中，還會涉及到門路挖掘和門路占用等方面的問題，在此一并說明。二、實(shí)施步伐1.

與自來水設(shè)施的接駁（1）承辦部分：濟(jì)南市自來水公司（2）申報(bào)資料：①用水申請陳訴；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。（3）申辦步伐：①用水申請陳訴，到生產(chǎn)技能科治理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復(fù)后，到籌劃設(shè)計(jì)室治理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。④等候工程公司擺設(shè)施工。（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的衡宇所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來水公司憑據(jù)修建物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的巨細(xì)確定。詳見附表三；勘察費(fèi)50元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的4.5%；施工用度按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)；②批準(zhǔn)開戶的用戶申請只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新治理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單位為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公司賣力維護(hù)、治理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位賣力維護(hù)治理；⑤對進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行掩護(hù)。2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁（1）承辦部分：濟(jì)南市管道煤氣公司（2）申報(bào)資料：①申請開戶書；②標(biāo)準(zhǔn)層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣修建2個坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測繪院測定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。（3）申辦步伐：①申請陳訴，注明開戶的地點(diǎn)、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方法，到用戶處置懲罰處治理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場勘察和設(shè)計(jì)；③工程施工由煤氣公司賣力，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開戶費(fèi)：1980元/戶，另外另有總額約為50元/戶的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此用度通過協(xié)商可減免。3.與供電系統(tǒng)的接駁（1）承辦部分：濟(jì)南市供電局（2）申報(bào)資料：①項(xiàng)目的立項(xiàng)批文；②有關(guān)的用電資料，包羅用電所在、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電籌劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。（3）申辦步伐：到市供電局辦事大廳提交用電申請及其它申辦資料，治理手續(xù)。簽訂供用電條約（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)用度。（4）辦結(jié)時(shí)限：供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不凌駕五天；②低壓電力用戶最長不凌駕十天；③高壓單電源用戶最長不凌駕一個月；④高壓雙電源用戶最長不凌駕二個月。若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)回復(fù)的供電方案有差別意見時(shí)，應(yīng)在一個月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：新裝增容供電工程貼用度戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。2002年初，國度計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（拜見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等告竣意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以治理延長手續(xù)。但延長時(shí)間不得凌駕前款規(guī)定期限。4.與供熱系統(tǒng)的接駁（1）承辦部分：濟(jì)南市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu)（2）申報(bào)資料：申請陳訴，注明開戶地點(diǎn)、修建面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。（3）申辦步伐：①提出申請陳訴；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。（4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費(fèi)該用度由區(qū)域供熱公司收取，按修建面積計(jì)，110元/平米。該用度的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。5.與市政排污系統(tǒng)的接駁（1）承辦部分：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處（2）申報(bào)資料：給排水施工圖（3）申辦步伐：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處治理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。（4）辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的用度，視具體情況而定。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部分執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。6.門路占用審批手續(xù)（1）承辦部分：濟(jì)南市城管局市容處（2）申報(bào)資料：①臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。（3）申辦步伐：①需要占用主、次干路機(jī)動車道、非機(jī)動車道、人行道、斷絕帶及其他隸屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通治理部分提出申請。同意占用的，申請人持批準(zhǔn)書及申報(bào)質(zhì)料到市城管局治理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外都市門路的，到區(qū)建委治理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、門路綠地的，按門路分類直接到市城管局與區(qū)建委治理手續(xù)；占用門路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)執(zhí)法、法例的相關(guān)規(guī)定治理。（4）辦結(jié)時(shí)限：7個事情日（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。7.門路挖掘?qū)徟掷m(xù)（1）承辦部分：濟(jì)南市城管局市容處（2）申報(bào)資料：①建立工程籌劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。（3）申辦步伐：①需要挖掘主、次干路機(jī)動車道、非機(jī)動車道、人行道、斷絕帶及其他隸屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通治理部分提出申請。同意挖掘的，申請人持批準(zhǔn)書及申報(bào)質(zhì)料到市城管局治理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外都市門路且面積小于50M2的，到區(qū)市政工程設(shè)施治理部分治理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、門路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按門路分類直接到市城管局與區(qū)建委治理手續(xù)。挖掘門路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)執(zhí)法、法例的相關(guān)規(guī)定治理。（4）辦結(jié)時(shí)限：7個事情日（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的籌謀闡發(fā)在信息技能時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、質(zhì)料、設(shè)備和人力等并列為治理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由代價(jià)向非代價(jià)競爭生長，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比已往任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目開發(fā)偏向重要的底子性事情。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場視察，才氣制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。第一節(jié)

房地產(chǎn)市場視察的內(nèi)容房地產(chǎn)市場視察，就是以房地產(chǎn)為特定的商品東西，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記載和闡發(fā)，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。市場視察有廣義和狹義之分。狹義的市場視察是以科學(xué)要領(lǐng)收集消費(fèi)者購置和使用商品的動機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場購置力的視察，只有通過一定命量的種種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣視察，才氣闡發(fā)消費(fèi)者房地產(chǎn)購置力的情況。廣義的市場視察則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一歷程中全部商業(yè)運(yùn)動的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記載、整理和闡發(fā)，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場。因此，廣義的市場視察不但是單純研究購置者的心理或行為，而是對營銷運(yùn)動中所有階段加以研究。一、房地產(chǎn)市場視察的重要性企業(yè)的生存情況是不停變革的，企業(yè)必須通過市場視察，了解消費(fèi)者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn)，從而不停開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率?，F(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)物的產(chǎn)物計(jì)謀、代價(jià)計(jì)謀、營銷渠道計(jì)謀、促銷計(jì)謀時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場視察的底子上進(jìn)行。只有通過市場視察，才氣了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要幾多住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。制作好的衡宇若能切合消費(fèi)者的需求，銷路流通，也就可能到達(dá)企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。二、房地產(chǎn)市場視察的主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場情況視察（1）政治執(zhí)法情況視察①

國度、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的目標(biāo)政策。如房地產(chǎn)代價(jià)政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

②

有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的執(zhí)法規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)治理法》、《土地治理法》。③

有關(guān)百姓經(jīng)濟(jì)社會生長籌劃、生長籌劃、土地利用總體籌劃、都市建立籌劃和區(qū)域籌劃、都市生長戰(zhàn)略等。（2）經(jīng)濟(jì)情況視察①

國度、地區(qū)或都市的經(jīng)濟(jì)特性，包羅經(jīng)濟(jì)生長范圍、趨勢、速度和效益。

②

項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、底子設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供應(yīng)情況。

③

一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

④

百姓經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)財(cái)產(chǎn)。

⑤

居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

⑥

項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放水平和國際經(jīng)濟(jì)互助的情況，對外貿(mào)易和外商投資的生長情況。

⑦

與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)所在相關(guān)因素的視察。

⑧

財(cái)務(wù)收支。對付差別的物業(yè)類型，所需視察的經(jīng)濟(jì)情況內(nèi)容有很大的差別，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對性的視察。（3）社區(qū)情況視察社區(qū)情況直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)物的代價(jià)，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)情況，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用代價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)情況視察內(nèi)容包羅：社區(qū)繁榮水平、購物條件、文化氣氛、居民素質(zhì)、交通和教誨的便利、寧靜保障水平、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。（4）房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為視察

①

消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求生長趨勢。

②

房地產(chǎn)市場需求影響因素視察。如國度關(guān)于百姓經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)解和變革；消費(fèi)者的組成、漫衍及消費(fèi)需求的條理狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變革及其購置能力與投向。

③

需求動機(jī)視察。如消費(fèi)者的購置意向，影響消費(fèi)者購置動機(jī)的因素，消費(fèi)者購置動機(jī)的類型等。

④

購置行為視察。如差別消費(fèi)者的差別購置行為，消費(fèi)者的購置模式，影響消費(fèi)者購置行為的社會因素及心理因素等。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)物視察。

①

房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)物的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。

②

現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的情況、功效、格式、售后辦事的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)物的擔(dān)當(dāng)水平。

③

新技能、新產(chǎn)物、新工藝、新質(zhì)料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)物上應(yīng)用的情況。④

本企業(yè)產(chǎn)物的銷售潛力及市場占有率。⑤

修建設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。（6）房地產(chǎn)代價(jià)視察。

①

影響房地產(chǎn)代價(jià)變革的因素，特別是政府代價(jià)政策對房地產(chǎn)企業(yè)訂價(jià)的影響。

②

房地產(chǎn)市場供求情況的變革趨勢。

③

房地產(chǎn)商品代價(jià)需求彈性和供應(yīng)彈性的巨細(xì)。

④

開發(fā)商種種差別的代價(jià)計(jì)謀和訂價(jià)要領(lǐng)對房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤

國際、海內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的代價(jià)。

⑥

開發(fā)個案所在都市及街區(qū)房地產(chǎn)市場代價(jià)。

⑦

代價(jià)變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反響。

（7）房地產(chǎn)促銷視察。

①

房地產(chǎn)告白的時(shí)空漫衍及告白效果測定。

②

房地產(chǎn)告白媒體使用情況的視察。

③

房地產(chǎn)告白預(yù)算與署理公司視察。

④

人員促銷的配備狀況。

⑤

種種公關(guān)運(yùn)動對租售績效的影響。⑥

種種營業(yè)推廣運(yùn)動的租售績效。（8）房地產(chǎn)營銷渠道視察。

①

房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)解情況。

②

房地產(chǎn)市場營銷方法的接納情況、生長趨勢及其原因。

③

租售署理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售署理的情況。

④

房地產(chǎn)租售客戶對租售署理商的評價(jià)。（9）房地產(chǎn)市場競爭情況視察。

市場競爭對付房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷計(jì)謀有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定種種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真視察和研究競爭敵手可能作出的種種反響，并時(shí)刻注意競爭者的種種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的視察內(nèi)容主要包羅：

①

競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實(shí)力和經(jīng)營治理優(yōu)劣勢視察。

②

對競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)部署、建材及隸屬設(shè)備選擇、辦事優(yōu)缺點(diǎn)的視察與闡發(fā)。

③

對競爭者商品房代價(jià)的視察和訂價(jià)情況的研究。

④

對競爭者告白的監(jiān)督和告白用度、告白計(jì)謀的研究。

⑤

對競爭情況銷售渠道使用情況的視察和闡發(fā)。

⑥

對未來競爭情況的闡發(fā)與預(yù)計(jì)等。

⑦

整個都市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)物的供應(yīng)量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

⑨

競爭性新產(chǎn)物的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其生長動向。第二節(jié)

視察要領(lǐng)與條件一、視察要領(lǐng)

市場視察有許多要領(lǐng)，可分為兩大類，第一類按選擇視察東西來分別，有全面普查、重點(diǎn)視察、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按視察東西所接納的具體要領(lǐng)來分別，有訪問法、視察法、實(shí)驗(yàn)法。下面扼要闡發(fā)每一種視察要領(lǐng)特征。1.按視察東西分別（1）全面普查。全面普查是指對視察東西總體所包羅的全部個別都進(jìn)行視察。如果把一個都市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入漫衍情況系統(tǒng)視察了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。（2）重點(diǎn)視察。重點(diǎn)視察是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為視察東西，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。接納這種視察方法，由于被視察的東西數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。固然由于所選東西并非全部，視察結(jié)果難免會有一定誤差。

（3）隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣視察是在總體中隨機(jī)任意抽取個別作為樣本進(jìn)行視察，憑據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場視察中占有重要職位，在實(shí)際事情中應(yīng)用很遍及。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的時(shí)機(jī)，即事件產(chǎn)生的概率是相等的，這樣可以憑據(jù)視察的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。

（4）非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指市場視察人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的時(shí)機(jī)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體要領(lǐng)。2．憑據(jù)視察要領(lǐng)分別。（1）訪問法。這是最常用的市場視察要領(lǐng)?？茖W(xué)設(shè)計(jì)視察表，有效地運(yùn)用小我私家訪問本領(lǐng)是此要領(lǐng)樂成的要害。①設(shè)計(jì)視察表。視察表要反應(yīng)企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部分最體貼、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好視察，就必須設(shè)計(jì)好視察表。設(shè)計(jì)視察表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問題要短。因?yàn)檩^長的問題容易被視察者殽雜。其次，視察表上每一個問題只能包羅一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，好比容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。第四，問題答案不宜過多，問題的寄義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方法。有時(shí)直接問問題并不見得是最好的，而接納間接要領(lǐng)反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少告白，視察員想知道、想了解這些告白效果時(shí)，與其直接詢問被視察者的看法如何，還不如用迂回方法去了解他們有幾多人知道該處的房產(chǎn)情況。②訪問法的形式視察表設(shè)計(jì)好之后，憑據(jù)視察人員與被視察人員的打仗方法差別，可將訪問法分別為三種形式。1）答卷法。視察人員將被視察人員會合在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被視察人員不能相互互換意見，使小我私家意見充實(shí)表達(dá)出來。2）談話法。市場視察人員與被視察人員進(jìn)行面劈面談話，如召開座談會等。3）電話視察。這種要領(lǐng)是市場視察人員借助電話來了解消費(fèi)者的意見的一種要領(lǐng)。（2）視察法。這種要領(lǐng)是指視察人員不與被視察者正面打仗，而是在旁邊視察。視察人員接納視察法，主要是為了得到那些被視察者不肯或不能提供的信息，通過視察法便可以較容易地了解到。

視察法有三種形式。①直接視察法。派人到現(xiàn)場對視察東西進(jìn)行視察。例如可派人到房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)所或工地視察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求，視察消費(fèi)者對本公司的信賴水平。②實(shí)際陳跡丈量法。視察人員不是親自視察購置者的行為，而是視察行為產(chǎn)生后的陳跡。例如，要比力在差別報(bào)刊雜志上刊登告白的效果優(yōu)劣。③行為記載法。在取得被視察同意之后。用一定裝置記載視察東西的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個監(jiān)聽器，可以記載電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時(shí)間等。這樣可以資助營銷治理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時(shí)間播告白效果最好。

（3）實(shí)驗(yàn)法。實(shí)驗(yàn)法是指將視察范疇縮小到一個比力小的范圍上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如視察告白效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作為視察東西，對他們進(jìn)行告白宣傳，然后憑據(jù)擔(dān)當(dāng)?shù)男Ч麃砀镄赂姘自~語、聲像等。二、視察范圍與技能條件作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購置行為的視察，其范圍越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，另有視察技能條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮視察的范圍。1．樣本的數(shù)量。一般而言，一個視察樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以低落誤差。但是，大樣本不可制止地要大量增加視察本錢，并且在視察實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了分外的誤差因素，諸如視察員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯誤、接納率難以控制等。2．樣本涵蓋面的廣度。樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對付各抽樣樣原來說，仍然不具有代表性。3．問題涵蓋面的廣度。如果視察內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去視察的本意；反之，如果盡量加大視察的內(nèi)容，問卷太長，會使得視察者失去耐心，低落整個視察的可信度。別的，極可能由于一部分視察者拒絕互助，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個方面都使得視察結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使視察失去了意義。4．視察的深度。一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的視察，所要求視察員的專業(yè)技能越多，所需時(shí)間越長，經(jīng)費(fèi)越高。第三節(jié)市場視察的步伐通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場視察內(nèi)容十分富厚，要領(lǐng)又多種多樣。為了使市場視察事情順利進(jìn)行，包管其質(zhì)量，在進(jìn)行市場視察時(shí)，應(yīng)按一定步伐來進(jìn)行。通常有七個方面，具體包羅：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、開端視察、視察設(shè)計(jì)、現(xiàn)場視察、資料闡發(fā)、撰寫和提交視察陳訴。一、確定視察目的這是進(jìn)行市場視察時(shí)應(yīng)首先明確的問題。目簡直定以后，市場視察就有了偏向，不至于出現(xiàn)太大的不對。也就是說，視察人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場視察，通過視察要解決哪些問題，有關(guān)視察結(jié)果對付企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定視察目的要有一個歷程，一下子是確定不下來的。憑據(jù)視察目的的差別，可以接納探測性視察、描述性視察、因果性視察來確定。1．探測性視察。當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范疇不明確，無法確定應(yīng)該視察哪些內(nèi)容時(shí)，可以接納探測性視察來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢欠好所致？照舊告白支出淘汰或是銷售署理效率低造成的，照舊消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以接納探測性視察，從中間商大概消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。2．描述性視察。描述性視察只是從外部聯(lián)系上找出種種相關(guān)因素，并不答復(fù)因果干系問題。例如在銷售歷程中，發(fā)明銷售量和告白有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性視察旨在說明什么、何時(shí)、如多么問題，并不解釋為何的問題。與探測性視察比力，描述性視察需要有一事先擬定的籌劃，需要確定收集的資料和收集資料的步調(diào)，需要對某一專門問題提出答案。3．因果性視察。這種視察是要找失事情的原因和結(jié)果。例如代價(jià)和銷售之間的因果干系如何？告白與銷售間的因果干系如何？通常對付一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范疇來說，銷售、本錢、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為龐大，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己自己可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如代價(jià)、告白支出等；另一類是企業(yè)市場情況中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的執(zhí)法、法例、政策的調(diào)解、競爭者的告白支出與代價(jià)讓利等。因果干系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對本錢）的干系。

二、收集信息資料市場營銷視察需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不停地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。這可以拜見本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用”的敘述。三、開端視察開端視察的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個歷程。其一，研究搜集的信息質(zhì)料，了解一些市場情況和競爭表面；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費(fèi)者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。四、視察設(shè)計(jì)憑據(jù)前面信息資料搜集以及上面開端視察的結(jié)果，可以提出視察的命題及實(shí)施的籌劃。在收集原始資料時(shí)，一般需要被視察者填寫或答復(fù)種種視察表格或問卷。視察表及問卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場視察事情的條理化、范例化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場視察事情至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種視察表格。（一）本地房地產(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包羅房地產(chǎn)漫衍、面積、類型、單位代價(jià)、單位總價(jià)、開發(fā)水平、居住密度、生意業(yè)務(wù)狀況和范圍、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭水平、生長遠(yuǎn)景、其他具體情況和視察日期等項(xiàng)目。（二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表，包羅出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和品級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、情況條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記載、房地產(chǎn)出租公司的資料和視察日期等項(xiàng)目）。（三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包羅已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、歸還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和視察日期等項(xiàng)目。（四）房地產(chǎn)個案市調(diào)闡發(fā)表，包羅案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)物籌劃、推出日期、入伙日期、基地面積、修建密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方法、產(chǎn)物特色、銷售計(jì)謀、客源闡發(fā)、媒體告白、視察日期等項(xiàng)目。

五、現(xiàn)場視察現(xiàn)場視察即按視察籌劃通過種種方法到視察現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。現(xiàn)場視察事情的優(yōu)劣，直接影響到視察結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場視察人員的選拔和培訓(xùn)事情，確保視察人員能按規(guī)定進(jìn)度和要領(lǐng)取得所需資料。六、視察資料的整理闡發(fā)這一步調(diào)是將視察收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和闡發(fā)。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、疏散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以包管資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理歷程中，要查抄視察資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進(jìn)行評定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號，就是把視察資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)盤算，有系統(tǒng)地制成種種盤算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。最后，對各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比力闡發(fā)，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出須要的結(jié)論。七、撰寫和提交視察陳訴撰寫和提交視察陳訴是房地產(chǎn)市場視察事情的最后一環(huán)。視察陳訴反應(yīng)了視察事情的最終結(jié)果。要十分重視視察陳訴的撰寫，并定時(shí)提交視察陳訴。撰寫視察陳訴應(yīng)做到：（1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反應(yīng)視察結(jié)果；

（2）陳訴內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出；

（3）文字精練，用語中肯；

（4）結(jié)論和發(fā)起應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；

（5）陳訴后應(yīng)附須要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；

（6）陳訴完整，印刷清楚美觀。在作出結(jié)論以后，市場營銷視察部分必須提出若干發(fā)起方案，寫出書面陳訴，提供應(yīng)決策者。在撰寫視察陳訴時(shí)，要指出所接納的視察要領(lǐng)，視察的目的，視察的東西，處置懲罰視察資料的要領(lǐng)，通過視察得出的結(jié)論，并以此提出一些公道化發(fā)起。以上房地產(chǎn)市場視察步伐對房地產(chǎn)市場視察事情只是一般性的描述。在實(shí)際事情中，可視具體情況，科學(xué)公道地靈活擺設(shè)視察事情的內(nèi)容。第四節(jié)視察步隊(duì)的組建組織高效、靈敏的市場視察事情是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場視察人員步隊(duì)。房地產(chǎn)市場視察人員的根本素質(zhì)要求如下：（一）必須具備創(chuàng)新能力。市場競爭經(jīng)常是以新制勝，誰首先認(rèn)識溫順應(yīng)了新的消費(fèi)動向，誰就有可能占據(jù)有利的市園職位。因此要求視察者對房地產(chǎn)開發(fā)、生意業(yè)務(wù)、消費(fèi)和辦事諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、視察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。只有這樣，才氣在市場視察事情中，不停開拓富厚的信息資源，使房地產(chǎn)市場視察事情走上康健生長的新路。（二）要有良好的知識結(jié)構(gòu)。掌握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求視察者具備淵博的知識和經(jīng)驗(yàn)，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法例政策、開發(fā)經(jīng)營、行政治理、都市籌劃、市場競爭、修建施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此視察者需要良好的知識結(jié)構(gòu)才氣勝任市場視察事情。（三）要具備市場信息闡發(fā)能力。市場視察人員的事情決不簡樸是提供視察資料，因?yàn)榘汛罅康氖袌鲂畔⑼平o決策者，并不會淘汰決策的難度。市場視察人員所作的適當(dāng)評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合闡發(fā)，就有關(guān)現(xiàn)象闡發(fā)利弊和久遠(yuǎn)趨勢，將會資助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。這些事情的水平崎嶇是與視察者的闡發(fā)能力、語言表達(dá)能力分不開的。（四）要具備較強(qiáng)的社交能力。視察者在小我私家形象上要顯得老練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士來往，買通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。這樣做不但有利于完成信息的搜集和反饋事情，并且有利于在實(shí)踐中增長本領(lǐng)，更深刻地認(rèn)識社會與市場。第五節(jié)資料收集與運(yùn)用資料是作任何決策的底子，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方法，或籌劃設(shè)計(jì)偏向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。一、資料獲取途徑房地產(chǎn)市場視察資料獲取途徑主要有下面八種：（一）生意業(yè)務(wù)雙方當(dāng)事人。訪問市場上曾經(jīng)產(chǎn)生生意業(yè)務(wù)行為的買方或賣