物業(yè)管理培訓(xùn)課程房屋驗(yàn)收常識(shí)

物業(yè)管理培訓(xùn)課程房屋驗(yàn)收常識(shí)前言做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會(huì)管理業(yè)主的物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要會(huì)在空置房移交，驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。那么如何進(jìn)行空置房的驗(yàn)收呢？在驗(yàn)收時(shí)要注意哪些事項(xiàng)，下面和大家一起討論學(xué)習(xí)。2一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時(shí)以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收是指在政府部門和開發(fā)建設(shè)單位對施工單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收（俗稱內(nèi)部驗(yàn)收）3一、物業(yè)接管驗(yàn)收的作用開展物業(yè)接管驗(yàn)收的作用體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益（3）為今后的管理創(chuàng)造條件。4二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收兩者的區(qū)別主要有以下二方面：性質(zhì)不同

階段作用不同驗(yàn)收主體不同5二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別性質(zhì)不同

竣工驗(yàn)收是政府行為，任何建設(shè)工程的驗(yàn)收由政府行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組對施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等）接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。6二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別階段作用不同竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交的過程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程?？⒐を?yàn)收合格后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用，接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

7二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收主體不同竣工驗(yàn)收：施工單位建設(shè)單位接管驗(yàn)收：建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主8三、接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)交資料竣工圖施工中技術(shù)變更，技術(shù)審錄報(bào)告供水，供電，地下管網(wǎng)資料相關(guān)的設(shè)備，設(shè)施說明書，技術(shù)參數(shù)等等。這些資料一般是在交付過程中邊交付，邊移交。

9四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介1、本小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，抗震等級為七級。墻體使用粘土空心磚作為填充墻。其特點(diǎn)：保溫性好，隔熱力強(qiáng)，其有環(huán)保性，減少實(shí)心磚的用土量，同時(shí)還具有減輕混凝土框架的動(dòng)、靜荷載，提高樓盤的安全可靠性。

10四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介內(nèi)墻:面采用水泥混合砂漿打底抹平。地面:結(jié)構(gòu)層上水泥混合砂漿打底找平。天棚:采用水泥混合砂漿打底抹平。以上三種處理方法的好處，是最大限度的為業(yè)主留出了裝修的空間和節(jié)約開支。給排水：采用目前國內(nèi)最為先進(jìn)的PVC給排水管道。其優(yōu)點(diǎn)是減少過去鑄鐵管造成的銹跡污染和容易造成的管道堵塞。

11五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法1、墻面的驗(yàn)收

對墻面的驗(yàn)收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫，空殼等現(xiàn)象。如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的裂縫是風(fēng)裂，其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因，主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、濕收縮?？諝t是粉墻時(shí)簿、厚不均，灑水時(shí)不均勻造成的，于墻體本身質(zhì)量，沒有任何聯(lián)系。12五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：如果裂縫、空殼面積比較大，則由施工單位打掉重粉。如果只有細(xì)小的裂縫，而沒有空殼，待業(yè)主在進(jìn)行精裝修時(shí)抹二遍膩?zhàn)蛹纯上?3五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法2、墻面的陰、陽角驗(yàn)收

對墻面的各個(gè)垂直拐角、水平平行角，用目測的方法進(jìn)行觀測，檢查陰、陽角處是否不平整或波浪不平。處理方法:則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。

14五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收

因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。常見的裂縫有兩個(gè)部位:一是梁和墻體之間的裂縫二是柱和墻體之間的裂縫

15五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法二個(gè)部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問題，更不是墻基下沉而造的。處理方法：將裂縫處割開，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。16五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法4、樓板的驗(yàn)收

仔細(xì)觀看室內(nèi)地面上，是否有不同規(guī)則裂縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進(jìn)行敲打，聽聽是否有空殼的聲音。如果正常，沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風(fēng)裂.如有異常響聲，說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問題。則要重新處理。17五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：順著開裂，空殼的方向割開重新做找平層即可。同時(shí)地面應(yīng)光潔，不能起砂。5、頂棚的驗(yàn)收對頂棚的驗(yàn)收，也是要看有無裂縫，空殼等現(xiàn)象，如果兩者現(xiàn)象都不存在，又無波浪，不平整的現(xiàn)象，國家標(biāo)準(zhǔn)只是順平就可以了。18五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法６、進(jìn)戶門的驗(yàn)收對門的驗(yàn)收要看門的四周密實(shí)度是否合適，開啟、關(guān)閉是否順暢，關(guān)門以后縫隙不能過大，也不能太小。鑰匙開啟自如，關(guān)、開門無異常響聲。處理方法：門的密實(shí)度不好，需重新填充、加固，關(guān)、開門不順暢或門隙過大或過小，則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。鑰匙開起不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機(jī)油。19五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法７、窗的驗(yàn)收要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，要仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整，密實(shí)防水膠打的均勻程度如何。

20五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：推拉門、窗的四周密實(shí)度不好，要重新填實(shí)，加固邊框。窗框、門框處有異種變色，說明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠、粉墻達(dá)到不漏程度。玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。壓條不平整，防水膠不均，要將壓條拆除重新再做，以達(dá)到防水的效果。21五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法８、上、下水的驗(yàn)收檢查上水時(shí)，可將水閥打開檢查各個(gè)管子接頭處有無滴水，滲水現(xiàn)象。檢查下水時(shí)，可將水龍頭打開觀察地漏下水是否流暢，無冒泡緩慢現(xiàn)象。處理方法：上水管接頭如有滴水、滲水，則說明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達(dá)到不滴不漏。下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞，則要及時(shí)疏通。22五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法９、電的驗(yàn)收對電的驗(yàn)收，要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板、插座板有無損壞，安裝是否牢固、順直，過墻線路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。再有施工單位的電工將事先準(zhǔn)備好的插頭，插入插座板逐個(gè)檢查線路是否正常。處理方法：如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請專業(yè)人員對損壞配件，線頭連接處，安裝位置進(jìn)行更換、緊固、調(diào)整。

23五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法１０、衛(wèi)生間的驗(yàn)收衛(wèi)生間的驗(yàn)收是整個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)中最為重要的一點(diǎn)，因?yàn)樾l(wèi)生間的地面在施工過程中已做防水層，但如做的不好將會(huì)發(fā)生滲漏現(xiàn)象。驗(yàn)收方法：在驗(yàn)收的前一天通知施工單位，用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上，放水至2~3公分，待24小時(shí)以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周、風(fēng)道周圍，上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴水等現(xiàn)象。24五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：如果出現(xiàn)上述情況之一的，可將漏水處鑿開，用特殊的防水材料(堵漏王)滲膠，注入漏水處待24小時(shí)以后，再進(jìn)行養(yǎng)水實(shí)驗(yàn)，達(dá)到要求就可以了。25六、驗(yàn)收時(shí)使用的表格樓房驗(yàn)收單工程維修聯(lián)系單26物業(yè)管理培訓(xùn)課程房屋驗(yàn)收常識(shí)謝謝！27覓知置業(yè)公司

統(tǒng)一說辭培訓(xùn)演講人：小覓知主要內(nèi)容物業(yè)管理常識(shí)類

物業(yè)管理常識(shí)類1.物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。物業(yè)管理常識(shí)類2.物業(yè)管理提供哪些服務(wù)？答：物業(yè)管理提供的服務(wù)有：1.秩序維護(hù)

a）協(xié)助部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

b）定時(shí)、定點(diǎn)監(jiān)督、巡視；

c）大件物品搬出登記、核查。2.交通秩序與車輛停放

a）機(jī)動(dòng)車停放有序；

b）定期維護(hù)停車場各項(xiàng)設(shè)施。3.環(huán)境衛(wèi)生：公共場所，房屋公共部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)。4.綠化服務(wù)；5.房屋共用部位的維護(hù)和管理；6.房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；7.房屋裝飾裝修管理：與業(yè)主簽訂《裝修管理協(xié)議》并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行；8.業(yè)主資料管理；9.其他有償便民特約服務(wù)。3.物業(yè)費(fèi)包括哪些費(fèi)用？答：物業(yè)費(fèi)包括：1.房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施、附屬配套建筑和設(shè)施的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)。不包括上述部位的大中修、更新、改造的費(fèi)用，以及保修期以后入戶內(nèi)的維修費(fèi)；2.公共地方綠化管理費(fèi)；3.公共地方清潔衛(wèi)生費(fèi)；物業(yè)管理常識(shí)類4.公共秩序維護(hù)費(fèi)；5.公共用水、電費(fèi)；6.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的保險(xiǎn)、福利等；7.辦公費(fèi)；8.物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；9.服務(wù)項(xiàng)目的物資消耗補(bǔ)償費(fèi)；10.服務(wù)利潤費(fèi)；11.法定稅費(fèi)；12.其他不可預(yù)見性費(fèi)用。物業(yè)管理常識(shí)類4.什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。特約性服務(wù)指受個(gè)別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。物業(yè)管理常識(shí)類5.什么是臨時(shí)管理規(guī)約？答：《臨時(shí)管理規(guī)約》是業(yè)主使用、維護(hù)和管理物業(yè)的重要文件，是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自律的重要基礎(chǔ)。作為房屋合同的附件，由物業(yè)業(yè)主簽字確認(rèn)。臨時(shí)管理規(guī)約約定的內(nèi)容或條款不得侵害買受人的合法權(quán)益，自物業(yè)項(xiàng)目第一買受人簽字時(shí)發(fā)生效力，對此后的物業(yè)買受人及物業(yè)使用人均有約束力。物業(yè)管理常識(shí)類6.違反臨時(shí)管理規(guī)約怎么處理？答：業(yè)主違反臨時(shí)管理規(guī)約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個(gè)別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。對業(yè)主違反臨時(shí)管理規(guī)約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān)部門。物業(yè)管理常識(shí)類7.專項(xiàng)維修資金的用途是什么？答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。8.業(yè)主買房時(shí)繳納的維修資金由誰代為管理？答：商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主會(huì)成立前由市小區(qū)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財(cái)政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲(chǔ)、專款專用。根據(jù)國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計(jì)息。物業(yè)管理常識(shí)類9.專項(xiàng)維修資金何時(shí)能劃回到小區(qū)進(jìn)行管理與使用？答：業(yè)委會(huì)成立后，市小區(qū)辦應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè)主委員會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡稱經(jīng)辦行）開戶存儲(chǔ)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)委會(huì)應(yīng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《維修資金委托代管協(xié)議》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。按照“專戶存儲(chǔ)，專款專用，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。交房簽約類交房簽約類交房簽約類11.填寫《客戶資料登記表》時(shí)，為何要填寫“緊急聯(lián)系人”？答：先生/女士您好！填寫緊急聯(lián)系人是為了發(fā)生緊急情況和特殊事件在無法和業(yè)主取得聯(lián)系時(shí)，能夠通過其它途徑通知業(yè)主本人，以便保證業(yè)主的房屋及財(cái)產(chǎn)安全。12.業(yè)主提出將《臨時(shí)管理規(guī)約》帶回去看明白后再簽字？答：先生/女士您好！您可以帶回去看，但請您先簽字；（1）如業(yè)主不簽：如果您不簽字將會(huì)對您今天的收樓產(chǎn)生影響，所以還請您簽上您的名字。（2）如業(yè)主堅(jiān)持不簽字并要帶回去看，可以讓業(yè)主帶回去看。交房簽約類13.業(yè)主對《臨時(shí)管理規(guī)約》部分內(nèi)容不滿意，必須刪除部分內(nèi)容再簽字？答：先生/女士您好！《臨時(shí)管理規(guī)約》是根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的示范文本制定，并經(jīng)專業(yè)律師審核通過的，如您對《臨時(shí)管理規(guī)約》中的部分內(nèi)容存有疑問，您可以在業(yè)主大會(huì)成立后提出，按規(guī)定只有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)討論通過后才可以對《臨時(shí)管理規(guī)約》的內(nèi)容進(jìn)行修改。14.業(yè)主在簽約時(shí)，提出簽了《前期管理服務(wù)協(xié)議》為何還要簽《臨時(shí)管理規(guī)約》？答：先生/