工作計劃之物業(yè)計劃書范文

物業(yè)計劃書范文【篇一：物業(yè)公司工作計劃書范文】物業(yè)公司工作計劃書范文物業(yè)工作計劃書范文有效實施各項業(yè)務(wù)工作,現(xiàn)擬定以下工作計劃:一、三個小區(qū)公共事務(wù)方面1、全面推行租賃經(jīng)營服務(wù)工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務(wù)意義目的,統(tǒng)一思想,集體學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內(nèi)容和業(yè)務(wù)辦理操作流程,確保工作正常進展。2、為提高費用收繳率,確保財務(wù)良性循環(huán),以專題會議形式組織各物業(yè)助理、前臺人員、領(lǐng)班級以上人員進行學(xué)習(xí)《各種費用追繳工作流程》。3、以專題會議形式,組織三個小區(qū)管理骨干及相關(guān)工作人員集體學(xué)習(xí)《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關(guān)作業(yè)表格,明確責(zé)任關(guān)系,杜絕各種同類負面案例再次發(fā)生,全面提高管理服務(wù)質(zhì)量。4、制定《保安器材管理規(guī)定》,包括對講機、巡更棒、門崗電腦等,并認真貫徹實施,明確責(zé)任關(guān)系,誰損壞誰負責(zé),杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。5、回顧三個小區(qū)從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。二、xx華庭項目1、全力抓好30-35幢物業(yè)移交工作,確保業(yè)主滿意。2、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發(fā)通知,要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù),該區(qū)域摩托車從6月1日起全面執(zhí)行收費。執(zhí)行前協(xié)調(diào)保安做好落實工作。3、繼續(xù)跟進26-29幢綠化種植工作。4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。5、督促工程部做好30-35幢相關(guān)附屬工程,如:道路、園林綠化、監(jiān)控中心、倉庫、車位規(guī)劃等。6、做好個別崗位人員調(diào)整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責(zé)骨干到位等),確保項目工作正常運行。7、擬定xx華庭首屆業(yè)主委員會成立方案及籌備會一系列工作措施,為創(chuàng)建市優(yōu)工作打好基礎(chǔ)。三、xx居項目1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強,發(fā)揮標(biāo)識識別作用,強化憑辦理租賃手續(xù)方可停放,加強收費工作。2、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現(xiàn)象,維護秩序正常。3、與財務(wù)協(xié)調(diào),及時做好壞帳處理。4、督促全面檢測該項目紅外報警系統(tǒng)情況,找出問題所在,并做好相應(yīng)改善,確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運行。5、對個別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。6、督促完善該項目小區(qū)商鋪的資料管理。7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理,維護物業(yè)的完好。8、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。四、xx項目1、督促整理好第12-15幢(共36戶,已收樓32戶)房屋檔案資料。2、做好外圍紅線報警的使用與維護,包括內(nèi)外圍兩側(cè)綠化植物遮擋的修剪等工作。3、制定安全警報現(xiàn)場跟蹤與核實,并明確解除警報及記錄操作相關(guān)要求,避免作業(yè)疏忽。4、跟進落實好會所泳池的開張營業(yè),并做好相應(yīng)的管理與維護工作,包括門票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。5、督促做好12-15幢相關(guān)附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產(chǎn)權(quán)面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉庫等工作的完善。6、跟進做好小區(qū)健身器材的安裝。7、督促做好各種費用的追收。8、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。9、跟進部分綠化植物的補種和改造等(如:大門入口處即將枯死的大葉油棕樹3棵,應(yīng)該更換)。五、其它事項1、xx士多招商登記等工作配合。2、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充實發(fā)揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)。()根據(jù)目前的收樓情況，強化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。()對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量；對于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強對物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。()加強社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。()協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實行業(yè)主自治，共同管理。三、工程維修四、保安部工作目標(biāo)住客及公司綜合滿意度；無因管理責(zé)任事故率；新員工崗前培訓(xùn)率；不合格項整改率；員工流動率≤(不包括非正常流動率)；突發(fā)事件快速反應(yīng)率為；非正常投訴率低于。⒉做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)；同時落實好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班；明確強調(diào)放假不放制度；組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好準(zhǔn)備。⒊保安部將于月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動，體現(xiàn)保安隊伍的服務(wù)意識和服務(wù)熱情，同時建立良好的口碑。⒋做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時進行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設(shè)專人負責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)小時的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。⒌針對一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況，更進一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使【篇二：物業(yè)管理計劃書】物業(yè)管理計劃書根據(jù)貴單位的要求，對貴單位院內(nèi)辦公樓12733m和住宅32000m的小區(qū)進行安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、園林綠化、房屋補漏這四方面的物業(yè)管理作出初步計劃：一、總則：我們“以人為本、業(yè)主至上”的原則，“全心全意為住用戶服務(wù)”的宗旨，建立好崗位值班制度、流動崗哨巡邏制度、進出入詢問登記制度，做好地面、區(qū)域清掃、園林綠化管理等工作。能使貴單位的住用戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使該小區(qū)的物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便、無憂的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)。并設(shè)立服務(wù)電話，接受各住用戶對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢等各類信息的收集和反饋，并及時處理，盡可能使該院內(nèi)的住用戶人人滿意。二、安全保衛(wèi)管理：(一)大門：1、專業(yè)保安隊伍24小時值班，著裝整潔、形象較好、文明執(zhí)勤、語言規(guī)范、處理突發(fā)事件。2、出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。3、車輛和人員出入管理嚴格，并有出入登記。4、停車場停放整齊、場地整潔。(二)巡邏：22培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志、文明執(zhí)勤、語言規(guī)范、認真負責(zé)，對業(yè)區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳細巡邏路線。對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施，并及時消除安全隱患，盤查一些可疑人員，制止業(yè)區(qū)一些不文明行為。比如：隨地吐痰、亂扔果皮、隨意摘花和隨意破壞花草樹木等。(三)消防：定期檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，確保完好無損，可隨時起用，制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案，嚴格隊員消防知識培訓(xùn)，能及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳，增強業(yè)區(qū)內(nèi)住用戶的防火意識，盡力確保業(yè)區(qū)無火災(zāi)。(四)協(xié)調(diào)：調(diào)解并制止一些小糾紛，化解一些小矛盾，積極配合有關(guān)部門在該業(yè)區(qū)內(nèi)進行的應(yīng)急突發(fā)事件處理，比如防火防盜、抓搶抓賊等。計劃人員配制：分三班，每班4人，分別是門衛(wèi)1名、導(dǎo)車員1名（晚上導(dǎo)車員去巡邏）、巡邏1名（晚上2名）、班長1名，負責(zé)該班工作，作為應(yīng)急補崗，請假輪休補崗等，另設(shè)隊長1名，負責(zé)安保全盤工作，共13人，8小時制。三、衛(wèi)生清潔管理：環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給院內(nèi)住用戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境，我們對清潔衛(wèi)生將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制)垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋公共部門、共用設(shè)施無蟻害，樓宇內(nèi)道路等共用場所無紙屑、煙頭等棄物，房屋共用部位保持清潔、無亂貼現(xiàn)象、樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。具體工作安排：1、收垃圾、洗垃圾桶每天2次，無遺留物、臭味。2、掃地板及樓梯每天1次，無雜物、無積水。3、拖樓梯每周1次，無雜物、無積水。4、擦樓梯扶手每周1次，無灰塵。5、擦公共天花板每月1次，無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。6、擦窗戶及玻璃每月2次，無灰塵。7、道路路面循環(huán)清保，保持干凈。8、綠地清理每天1次，無灰塵、枯葉、雜物等。9、在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ζ澤叵咎幚?。計劃人員配制：辦公區(qū)3人、生活區(qū)2人、道路2人、綠地清掃3人、負責(zé)督導(dǎo)員1人，共11人，全白班制。四、園林綠化管理：制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作，綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石頭等雜物。具體工作安排：1、綠化澆水：依氣候變化，澆足澆透，保證長勢水分。2、草皮修剪：按季節(jié)進行，使草皮美麗平整。3、雜草清除：每周2次，確?；緹o雜草。4、病蟲防治：最少半年1次（視危害程度而定），無病蟲害。5、養(yǎng)護施肥：一般一年4次，綠化生長旺盛。6、喬灌木修剪造型：一年4次。計劃人員配制：綠化技術(shù)指導(dǎo)師1人，員工3人，共4人。五、房屋補漏管理：1、設(shè)專業(yè)人員，定期檢查，做好維修記錄，排除隱患。2、提供特約維修服務(wù)，力爭做到小修不過夜，中修三天完成。計劃人員配制：專業(yè)2人，有事將調(diào)其它隊協(xié)調(diào)、配合?？傊簞?chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我們公司與貴單位的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與貴單位住用戶共建共榮、友好相處、相互信任。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，無論事情是否屬于本公司的事情，都將熱心助人、溫善相待，鼎力為住用戶排憂解難。相信我們，我們的到來定能改善貴單位的工作環(huán)境，提升住用戶的生活品質(zhì)。六、人員工資、材料預(yù)算表：另外：物業(yè)管理法規(guī)定之內(nèi)的辦公費、法定稅費和利潤等還沒有在預(yù)算之內(nèi)。所以本公司初步計劃按貴單位房屋實際面積每平方米1元收取物業(yè)管理費，這在該行業(yè)來講也算是低的，望貴單位主管領(lǐng)導(dǎo)實際審查。唐洞街道社區(qū)服務(wù)中心2010年3月1日【篇三：物業(yè)公司籌建計劃書】物業(yè)公司籌建計劃書一、公司籌建:1.出資人情況:法人與自然人2.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件1)企業(yè)名稱的確定;2)企業(yè)住所;3)4)5)6)法定代表人;注冊資本;公司章程;公司從業(yè)人員。3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立在組建條件具備以后,申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告,連同相關(guān)申請資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后,再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù),領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照,即可對外營業(yè),并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書,還要向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。4.在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后,按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì),物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級1)資質(zhì)一級企業(yè):注冊資本500萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。2)資質(zhì)二級企業(yè):注冊資本300萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以__________上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。3)資質(zhì)三級企業(yè):注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人,經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的物業(yè)管理項目:具有比較健全企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。二、物業(yè)公司的經(jīng)營計劃1.物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù)1)創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境2)對實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2.物業(yè)管理的主要內(nèi)容l)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞2)房屋裝修監(jiān)督管理3)房屋的維護與修繕4)設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護5)安全保衛(wèi)與消防6)保潔、消毒、防疫管理7)環(huán)境保護8)綠化管理9)車輛管理10)綜合經(jīng)營服務(wù)3、物業(yè)管理的基本原則1)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則;2)業(yè)主至上原則;3)統(tǒng)一管理原則;4)專業(yè)高效原則;5)權(quán)、責(zé)分明原則;6)經(jīng)濟合理原則;7)公平競爭原則;8)依法行事原則。4.物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機構(gòu)以及功能設(shè)置1)總經(jīng)理室:決策機構(gòu),總經(jīng)理對公司全面負責(zé),布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。2)辦公室:總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機構(gòu),主要負責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。3)財務(wù)部:參與企業(yè)經(jīng)營管理,搞好財務(wù)核算。負責(zé)管理服務(wù)費的收繳,做好報表、納稅工作,經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務(wù)狀況。4)物業(yè)管理部:按照公司的計劃和安排,負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理工作。5)社區(qū)服務(wù)部:依法建立各類服務(wù)點,開展代辦業(yè)務(wù),為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。6)工程部:負責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理部門。7)保安部:檢查、督促遵紀守法,處理業(yè)主、治安維護,協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。8)產(chǎn)業(yè)部:負責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料,及時為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。9)租賃經(jīng)營部:負責(zé)對現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù),提高物業(yè)的出租率。5.物業(yè)管理公司的前期工作設(shè)立物業(yè)公司,并取得相關(guān)資質(zhì)后,參與物業(yè)管理市場競爭,在實際操作中,以各種形式競爭管理服務(wù)市場;物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)營手段管理物業(yè),從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。按照以下步驟進行開展工作。1)人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備;2)設(shè)備、器材準(zhǔn)備;3)資金準(zhǔn)備;4)擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查;通過對擬管項目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。①項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。②項目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。③項目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。④配套及附近交通狀況:已通達公交車次、小區(qū)班車等。⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況⑥項目性質(zhì)及特色⑦政府的支持、扶持與介入程度⑧開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責(zé)人情況等。⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場等6.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):3)準(zhǔn)備經(jīng)費;4)準(zhǔn)備設(shè)備;5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。7.制訂物業(yè)管理方案l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容①物業(yè)管理檔次②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)①項目管理的整體設(shè)想與策劃②管理模式③公司人力資源管理④規(guī)章制度建設(shè)⑤經(jīng)營管理指標(biāo)⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算⑧日常管理⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟第一步:成立制訂方案的工作機構(gòu)第二步:培訓(xùn)工作人員第三步:經(jīng)費、設(shè)備、資料準(zhǔn)備第四步:項目、使用人、競爭調(diào)查第五步:研究分析調(diào)查資料第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項目第七步:經(jīng)費預(yù)算第八步:草擬方案文本第九步:向?qū)＜翌檰栒髟兊谑?送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱第十一步:修改、研討、再修改第十二步:可行性研究第十三步:定稿第十四步:實施、反饋8.介入物業(yè)管理工作1)物業(yè)的接管驗收與撤管2)物業(yè)的撤管3)簽訂物業(yè)委托管理合同4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后,依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會。9.物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會機構(gòu)建立關(guān)系l)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系2)物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價部門的關(guān)系3)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系業(yè)主委員會可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負責(zé),定期間業(yè)主和用戶提供管理報告,報告經(jīng)營管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作,而且在必要時有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。5)物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機構(gòu)的關(guān)系6)物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會的關(guān)系7)物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系設(shè)的自主權(quán),物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。三.物業(yè)管理費用的管理1.物業(yè)管理費用構(gòu)成l)物業(yè)管理費用分類一類是管理費用,如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是___________公用設(shè)施及公用資源費用的支出,如公用水費、電費、房屋及公用設(shè)施的維護更新技用,這部分費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交,是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費用。2)有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費的構(gòu)成①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費;②公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;③綠化管理費;④清潔衛(wèi)生費⑤保安費;⑥辦公費;⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;⑧法定稅費。3)住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費;②小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;③以業(yè)養(yǎng)業(yè),一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;④靠政府多方面的支持;⑤開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。4)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是:①物業(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)