江蘇省住建集團(tuán)有限公司物業(yè)管理手冊(cè)

江蘇省住建集團(tuán)有限公司物業(yè)管理管控工作手冊(cè)（2017年）編制：富居物業(yè)有限公司日期：二〇一七年三月九日編號(hào)蘇住建—制度-04版本號(hào)1.0版生效日期2017年3月9日物業(yè)管理工作手冊(cè)修改狀態(tài)修訂情況修改人日期1234起草高勇華日期2017年3月9日總經(jīng)理日期董事長(zhǎng)日期目錄TOC\o"1-3"\h\u31769總章物業(yè)公司組織架構(gòu)圖 頁附件6：物業(yè)交接驗(yàn)收表物業(yè)交接驗(yàn)收表編號(hào)：移交物業(yè)名稱地址層數(shù)/高度建筑面積（㎡）保修期保修責(zé)任人供水情況總水表型號(hào)廠家/表號(hào)水表底數(shù)供電情況總電表型號(hào)廠家/表號(hào)電表底數(shù)供氣情況總氣表型號(hào)廠家/表號(hào)氣表底數(shù)參加移交驗(yàn)收人員開發(fā)商管理管控部門地盤監(jiān)理施工單位設(shè)計(jì)單位驗(yàn)收意見開發(fā)商（章）經(jīng)辦人（簽字）：負(fù)責(zé)人（簽字）：日期：施工單位（章）經(jīng)辦人（簽字）：負(fù)責(zé)人（簽字）：日期：注：1．此單一式份，以上單位各執(zhí)份。2．保修期內(nèi)的維修工作及維修費(fèi)用由保管責(zé)任主負(fù)責(zé)。3．移交前需向有關(guān)部門交納的水、電費(fèi)由負(fù)責(zé)支付（以移交日期、水表、電度表指數(shù)為準(zhǔn)）。4．隱蔽工程未在此次驗(yàn)收之列。續(xù)表圖紙資料及實(shí)際驗(yàn)收情況系統(tǒng)名稱頁數(shù)歸檔號(hào)實(shí)際驗(yàn)收存在問題完善工作責(zé)任單位完善日期結(jié)構(gòu)圖紙資料預(yù)計(jì)完成建筑通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)電氣系統(tǒng)給排水系統(tǒng)通訊系統(tǒng)消防系統(tǒng)保安系統(tǒng)采暖熱水系統(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng)水電系統(tǒng)電梯道路及照明綠化及垃圾池圍墻及崗?fù)ね＼噲?chǎng)及崗?fù)蕵吩O(shè)施有關(guān)單位驗(yàn)收證明及批文消防系統(tǒng)驗(yàn)收批文電梯驗(yàn)收證明書燃?xì)庀到y(tǒng)驗(yàn)收批文環(huán)保驗(yàn)收證明書交通部門驗(yàn)收證明用電指標(biāo)批文用水指標(biāo)批文用氣指標(biāo)批文

第六章商品房交付流程作業(yè)指引第一節(jié)總則目的。合理地安排商品房交付工作，確保商品房交付工作順利有序地進(jìn)行。適用范圍。適用于公司所有相關(guān)項(xiàng)目的商品房交付組織工作。第二節(jié)術(shù)語和定義商品房交付：指按照買賣合同合約的約定，將經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房按約定的時(shí)間移交給業(yè)主，并提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的過程。交付異議：特指客戶在辦理交付手續(xù)因房屋質(zhì)量等原因?qū)λ?gòu)商品房提出強(qiáng)烈異議并且拒絕簽署《保修意見征詢表》的情況。交付催告：指對(duì)已具備商品房交付的條件但無正當(dāng)理由拒絕接收商品房的買受人再次發(fā)出商品房交付使用的通知，督促買受人盡快辦理商品房交付使用手續(xù)。第三節(jié)職責(zé)分工開發(fā)公司銷售部統(tǒng)籌商品房交付準(zhǔn)備及現(xiàn)場(chǎng)工作的組織安排，物業(yè)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理配合相關(guān)事務(wù)。開發(fā)公司銷售部負(fù)責(zé)組織商品房交付前房屋接收、商品房交付后工程返修事務(wù)的處理、商品房交付異議處理、以及客戶意見的統(tǒng)計(jì)分析工作。物業(yè)公司委托各相關(guān)項(xiàng)目客服部負(fù)責(zé)入住手續(xù)的辦理。公司委托物業(yè)公司客服部根據(jù)樣板房銷售協(xié)議負(fù)責(zé)商品房交付時(shí)裝修物品的確認(rèn)和搬遷。第四節(jié)工作程序商品房交付的界定及客戶接收需具備的條件： 符合以下三個(gè)條件的商品房視為可交付：經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；按約定的時(shí)間移交客戶；提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。具備接收商品房的客戶條件：按揭付款的客戶交清首期款、辦妥按揭手續(xù)，銀行已將貸款全部付給發(fā)展商或客戶已辦理按揭手續(xù)并經(jīng)銀行確認(rèn)審批通過客戶按揭申請(qǐng)的，由按揭經(jīng)辦人界定，并在銀行系統(tǒng)中予以確認(rèn)。一次性付款的客戶已付清全款，并簽署買賣合同合約，港澳及外籍人士已辦理完公證手續(xù)的，由簽約經(jīng)辦人界定，并在銀行系統(tǒng)中予以確認(rèn)。集中入伙時(shí)因其他特殊原因（如房屋質(zhì)量，拖欠首期款等）暫時(shí)不能交付，現(xiàn)已解決的，由銷售現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人界定，以郵件形式知會(huì)客戶事務(wù)組。如遇到客戶未具備接收商品房條件而又要求我公司交付商品房的特殊情況，必須經(jīng)銷售部總經(jīng)理同意，方可開具《商品房交付通知書》?！渡唐贩拷桓锻ㄖ獣钒l(fā)放管理管控。開發(fā)公司銷售部確定具備商品房交付條件的客戶名單，由地產(chǎn)銷售部進(jìn)行審核確認(rèn)，并對(duì)以下情況予以標(biāo)識(shí)：樣板房及其交付時(shí)間；裝修套餐房屋及其交付時(shí)間；其他影響商品房交付的特殊情況。集中交付時(shí)通知書的發(fā)放：開發(fā)公司銷售部根據(jù)經(jīng)地產(chǎn)銷售部確認(rèn)的客戶名單以特快專遞郵寄給客戶，由郵遞單位簽署的郵寄清單以及每份資料郵寄證明均要存檔備案。因地址更改等原因通知書未送達(dá)的客戶，由客戶憑身份證來公司重新開具《商品房交付通知書》，通知書上發(fā)出日期同原通知日期，物業(yè)管理管控費(fèi)按規(guī)定計(jì)收。如確屬我司工作失誤未能送達(dá)，由客戶憑身份證到公司開具《商品房交付通知書》，發(fā)出日期同原通知日期，所延誤期間的物業(yè)管理管控費(fèi)由公司代為支付。零星交付通知書的發(fā)放：在集中交付后陸續(xù)具備商品房交付條件的房屋，由開發(fā)公司銷售部電話通知客戶憑身份證前來公司領(lǐng)取商品房交付通知書，不再郵寄；如客戶電話變更而無法通知到的，以特快專遞方式郵寄?？蛻羿]寄地址的變更以書面確認(rèn)為準(zhǔn)，并由開發(fā)公司銷售部檔案管理管控員在明源系統(tǒng)中修改。商品房交付前期的準(zhǔn)備工作商品房交付開始前1.5個(gè)月，由開發(fā)公司銷售部牽頭成立商品房交付前期準(zhǔn)備工作小組，小組人員包括公司領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)公司銷售部、物業(yè)客服部，制定《商品房交付工作相關(guān)計(jì)劃安排表》，明確相關(guān)部門的工作合適的內(nèi)容及完成時(shí)間。并于交付前至少每半個(gè)月組織一次溝通會(huì)，對(duì)相關(guān)計(jì)劃落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)證。房屋及移交現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備：相關(guān)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，開發(fā)公司銷售部至少于商品房交付開始前1.5個(gè)月組織房屋接收工作，具體流程按《房屋接收作業(yè)指引》執(zhí)行。物業(yè)客服部負(fù)責(zé)房屋接收后的清潔及集中交付辦理現(xiàn)場(chǎng)的清潔、布置及準(zhǔn)備工作。集中交付現(xiàn)場(chǎng)包裝工作由銷售部負(fù)責(zé)。商品房交付資料準(zhǔn)備開發(fā)公司組織編寫《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》，地產(chǎn)銷售部安排印刷《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》。交付時(shí)與物業(yè)管理管控相關(guān)的文件資料由物業(yè)公司負(fù)責(zé)準(zhǔn)備。開發(fā)公司銷售部確定需面積補(bǔ)差的客戶名單，必要時(shí)由前期部聯(lián)系國(guó)土局測(cè)繪大隊(duì)人員在商品房交付現(xiàn)場(chǎng)咨詢面積補(bǔ)差事宜。具體操作要求按開發(fā)公司《面積差辦理作業(yè)指引》執(zhí)行。工作人員組織及培訓(xùn)銷售部確定商品房交付工作小組人員名單，成立商品房交付現(xiàn)場(chǎng)工作小組，并發(fā)出交付工作通知。銷售部負(fù)責(zé)組織集中交付現(xiàn)場(chǎng)工作人員培訓(xùn)，介紹工程、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理管控等方面的情況。商品房集中交付現(xiàn)場(chǎng)辦理交付事務(wù)辦理：物業(yè)客服部接待客戶辦理商品房交付、裝修申請(qǐng)手續(xù)，負(fù)責(zé)核驗(yàn)商品房交付資料。開發(fā)公司銷售部負(fù)責(zé)于商品房交付時(shí)完成竣工面積補(bǔ)差工作。對(duì)商品房交付時(shí)客戶提出的返修要求，由物業(yè)工程維修組統(tǒng)一安排維修，具體流程按《工程維修作業(yè)指引》執(zhí)行。交付信息溝通管理管控交付情況每天由銷售部組織現(xiàn)場(chǎng)溝通會(huì)并形成快報(bào)，由銷售部以郵件形式發(fā)總經(jīng)理辦公室及公司經(jīng)理級(jí)（含）以上人員。開發(fā)公司銷售部在郵寄《商品房交付通知書》后，以《商品房交付明細(xì)表》的形式及時(shí)知會(huì)物業(yè)客服部。物業(yè)公司將每天的交付情況記錄在《商品房交付情況明細(xì)表》中，每天報(bào)送銷售部備案，銷售部對(duì)當(dāng)天未按規(guī)定時(shí)間辦理交付手續(xù)的客戶情況進(jìn)行跟蹤。集中交付結(jié)束后第二天，物業(yè)公司整理交付情況，以《商品房交付情況明細(xì)表》的形式報(bào)開發(fā)公司銷售部。商品房零星交付辦理：開發(fā)公司銷售部在發(fā)出《商品房交付通知書》后，以《零星客戶辦理商品房交付明細(xì)表》的形式及時(shí)知會(huì)物業(yè)客服部?？蛻魬{《商品房交付通知書》自行前往物業(yè)客服部辦理相關(guān)手續(xù)。銷售部在與客戶簽署《樣板房物資銷售確認(rèn)單》后兩天內(nèi)需將《樣板房物資銷售確認(rèn)單》傳物業(yè)公司客服部，并書面知會(huì)其按期將樣板房物品搬遷完畢，交付時(shí)間要預(yù)留至少三天的清理時(shí)間。交付通知書發(fā)出后第十六天，由物業(yè)公司統(tǒng)計(jì)客戶實(shí)際辦理交付手續(xù)的情況，以《商品房交付情況明細(xì)表》的形式知會(huì)開發(fā)公司銷售部。商品房交付異議處理交付異議：特指客戶在辦理交付手續(xù)時(shí)因房屋質(zhì)量等原因?qū)λ?gòu)商品房提出強(qiáng)烈異議并且拒絕簽署《保修意見征詢表》的情況。客戶提出異議，經(jīng)勸解無效的，集中交付時(shí)由開發(fā)公司銷售部值班人員負(fù)責(zé)處理；零星交付時(shí)由各相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)處理。銷售部交房人員填寫《商品房交付異議記錄單》，雙方約定答復(fù)時(shí)間。到期后由銷售部負(fù)責(zé)答復(fù)客戶并將處理結(jié)果知會(huì)客服部，跟進(jìn)確認(rèn)交付情況。遺留問題處理遺留問題包括提出交付異議的客戶以及簽署了《保修意見征詢單》但提出較尖銳問題且反應(yīng)激烈的客戶。問題處理由銷售部主導(dǎo)，建設(shè)公司及物業(yè)客服部協(xié)助，做好回訪工作。解決過程要建立相關(guān)項(xiàng)目“交付遺留問題專檔”，書面或錄音證據(jù)集中妥善保管，并指定專責(zé)小組負(fù)責(zé)繼續(xù)跟蹤，視不同情形，采取協(xié)商或者訴訟方式解決。商品房交付催告對(duì)《商品房交付通知書》未能送達(dá)客戶以及送達(dá)但未按時(shí)辦理交付手續(xù)客戶的催告：因客戶地址變更等原因無法送達(dá)通知書的客戶，在收到退回的交付通知后，由開發(fā)公司銷售部郵寄《商品房交付使用催告函》。超過《商品房交付通知書》中規(guī)定交付時(shí)間十五天仍未辦理交付手續(xù)的，由開發(fā)公司銷售部郵寄《商品房交付使用催告函》。對(duì)《商品房交付通知書》送達(dá)但未按時(shí)辦理交付手續(xù)客戶的催告特指對(duì)在辦理交付手續(xù)時(shí)對(duì)房屋交付提出異議的客戶的催告。我司在雙方約定時(shí)間答復(fù)后客戶仍未按時(shí)辦理交付手續(xù)的，由開發(fā)公司銷售部統(tǒng)一郵寄《商品房交付使用催告函》。商品房交付過程記錄存檔要求。房屋交付過程產(chǎn)生的質(zhì)量記錄是公司重要的檔案資料，必須妥善保存：《商品房交付通知書》存根，由作為日常工作記錄客戶事務(wù)組保存?！渡唐贩拷桓锻ㄖ獣房蛻袈?lián)、《保修意見征詢單》，在客戶辦理交付手續(xù)時(shí)簽署后交由物業(yè)客服部存檔。所有郵寄證明在集中交付完成后，交總經(jīng)理辦公室入客戶檔案保管。“兩書”、報(bào)刊公告審批件及正本、客戶名單確認(rèn)資料、《商品房交付工作相關(guān)計(jì)劃安排表》、交付工作內(nèi)部通知及快報(bào)，由經(jīng)辦人收集并及時(shí)交總經(jīng)理辦公室存檔?！渡唐贩拷桓懂愖h記錄單》、《商品房交付使用催告函》、《商品房交付情況明細(xì)表》，由經(jīng)辦人收集保管，相關(guān)事宜處理完畢后移交總經(jīng)理辦公室存檔。重大異議處理資料由責(zé)任人收集保管，完成后移交總經(jīng)理辦公室專題建檔。

附表1：相關(guān)項(xiàng)目房屋接收情況記錄表相關(guān)項(xiàng)目房屋接收情況記錄表（第輪）房號(hào)：編號(hào)：檢查人檢查時(shí)間年月日部位問題描述處理情況客廳/餐廳臥室書房廚房衛(wèi)生間保姆房/儲(chǔ)物間陽臺(tái)天臺(tái)花園樓梯走道車庫/位外立面公共設(shè)施其他部位承包商簽收簽收人日期：年月日相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理部簽收簽收人日期：年月日驗(yàn)證改進(jìn)結(jié)果驗(yàn)證人日期：年月日第一聯(lián)：開發(fā)公司第二聯(lián)：客服部第三聯(lián)：建設(shè)方第七章應(yīng)急預(yù)案匯編第一節(jié)安全用電、用水、用氣管理管控規(guī)定業(yè)戶裝修時(shí)，應(yīng)在《裝修施工申報(bào)表》上寫明室內(nèi)主要用電器的功率及數(shù)量，以便客服部掌握室內(nèi)用電量是否符合設(shè)計(jì)要求。如需要改裝室內(nèi)用電線路及給、排水管路，必須在裝修合適的內(nèi)容欄內(nèi)填寫清楚，并附線路改裝圖，經(jīng)客服部批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。電表箱及房屋用電主干線路，給排水主干管路不允許改動(dòng)。室內(nèi)管道煤氣由市煤氣公司統(tǒng)一安裝、開通、不得擅自改動(dòng)供氣管道。需要改動(dòng)時(shí)，須向煤氣公司申請(qǐng)，由煤氣公司派人施工。煤氣開通點(diǎn)火，須由煤氣公司派人，禁止擅自使用。小區(qū)管道煤氣開通點(diǎn)火后，不允許使用瓶裝煤氣。當(dāng)發(fā)現(xiàn)煤氣泄漏時(shí)，禁止在室內(nèi)使用各種電話；禁止開、關(guān)燈、拔插頭等與電有關(guān)的事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉供氣總閥，打開門窗，利用室外消防電話等其他途徑通知客服部。當(dāng)煤氣軟管燃燒時(shí)，不要驚慌，應(yīng)關(guān)閉總閥或利用消防電話通知客服部。當(dāng)使用煤氣蒸、煮食物時(shí)，要留心，以免發(fā)生意外。主動(dòng)接受客服部定期對(duì)室內(nèi)的用水、用電、用氣情況進(jìn)行的安全檢查。如長(zhǎng)時(shí)間外出，請(qǐng)關(guān)好水、電、氣總閥。如遇臨時(shí)停電，請(qǐng)將正在使用的電器開關(guān)斷開，以免突然來電時(shí)電流過大燒壞電器。遇到停氣時(shí)，謹(jǐn)記關(guān)好煤氣總閥。第二節(jié)煤氣泄漏應(yīng)急處理 管理管控人員接到或發(fā)現(xiàn)煤氣泄漏的情況，應(yīng)立即通知工程部維修人員，前往事故地點(diǎn)，按下列情況，采用下列程序進(jìn)行處理：室外煤氣管道泄漏控制現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)禁帶有明火人員靠近。關(guān)閉本戶（棟）的煤氣總閥，防止煤氣繼續(xù)泄漏。通知客服部，通知煤氣公司進(jìn)行搶修，確保在最短的時(shí)間內(nèi)給住戶供氣。煤氣公司搶修完畢，客服部負(fù)責(zé)出書面通知，并用對(duì)講或上門通知各家各戶知曉送氣時(shí)間及提醒住戶關(guān)閉煤氣閥門。室內(nèi)煤氣泄漏嚴(yán)禁采用打電話或用按門鈴的方式通知住戶，而用手打門板，通知住戶；關(guān)閉本戶（棟）的煤氣閥門；觀察室內(nèi)動(dòng)靜，確信住戶內(nèi)無人的情況下，留守一段時(shí)間，待煤氣味較輕時(shí)，方可離開現(xiàn)場(chǎng)。如若確信室內(nèi)有人，立即通知客服經(jīng)理，組織人員解救。第三節(jié)防臺(tái)風(fēng)、防暴雨預(yù)案密切關(guān)注氣象部門發(fā)布的氣象預(yù)報(bào)，提前做好預(yù)防應(yīng)急措施。及時(shí)向小區(qū)業(yè)戶發(fā)放通知，并張貼在大堂醒目位置，提請(qǐng)業(yè)戶作好準(zhǔn)備，防范災(zāi)害，并每隔半小時(shí)通過廣播系統(tǒng)廣播一次，直至災(zāi)情結(jié)束。認(rèn)真做好防臺(tái)風(fēng)、防暴雨、設(shè)備材料的災(zāi)前檢查，包括檢查排水設(shè)備是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常，地溝是否暢通，防洪沙備料是否充足。維修工應(yīng)在之前做好小區(qū)外圍燈具及業(yè)戶陽臺(tái)懸掛物的拆卸回收工作，并作好招牌等懸掛物的加固；由客服部調(diào)派人手協(xié)助綠化工做好花木的加固放倒工作。物業(yè)相關(guān)項(xiàng)目部全體人員應(yīng)處于待命狀態(tài)，員工不得外出，服從命令，聽從指揮。物業(yè)相關(guān)項(xiàng)目部成立應(yīng)急分隊(duì)（分為設(shè)備、設(shè)施運(yùn)作保障組，搶險(xiǎn)組及善后工作組，人員分工及職責(zé)見附件），辦公室24小時(shí)派人值班，對(duì)災(zāi)害發(fā)生時(shí)出現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理。防臺(tái)風(fēng)、防暴雨人員分工及職責(zé)總指揮。人員：相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理。職責(zé)：負(fù)責(zé)對(duì)防臺(tái)風(fēng)、防暴雨工作的人員調(diào)配和統(tǒng)一指揮；值班員。人員：客服部人員1—2人。職責(zé)：負(fù)責(zé)對(duì)緊急情況的臨機(jī)處理，必要時(shí)請(qǐng)示客服經(jīng)理，由主任作出決定。設(shè)備、設(shè)施運(yùn)作保障組。人員：工程部全體人員。職責(zé)：保證設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)作，發(fā)揮機(jī)電設(shè)備的防洪、排洪作用。搶險(xiǎn)組。人員：物業(yè)部、客服部、工程部；職責(zé)：負(fù)責(zé)災(zāi)害發(fā)生時(shí)的搶險(xiǎn)工作，要求服從命令，聽從指揮。善后工作組。人員：客服部、清潔班及工程維修班部分人員。職責(zé)：負(fù)責(zé)災(zāi)害發(fā)生時(shí)對(duì)住戶進(jìn)行人員疏導(dǎo)、秩序維護(hù)以及災(zāi)后的善后處理工作。包括扶正倒伏的花木，清掃泥沙，刷洗地面；重新安裝燈具，檢查小區(qū)滲水，業(yè)主房屋滲水的檢查和補(bǔ)漏等工作,并對(duì)造成的損失進(jìn)行統(tǒng)計(jì)上報(bào)公司工程部。第四節(jié)緊急集合合適的方案緊急集合，是應(yīng)付突發(fā)事件的緊急行動(dòng)，相關(guān)項(xiàng)目部員工得到緊急集合的信號(hào)或命令時(shí)，應(yīng)立即在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)集合地點(diǎn)，列隊(duì)待命。目的與要求。為鍛煉提高員工（特別是保安隊(duì)員）的緊急行動(dòng)能力，檢查應(yīng)急準(zhǔn)備狀況，規(guī)定每季度進(jìn)行一次緊急集合。緊急集合時(shí)機(jī)根據(jù)公司緊急號(hào)令或在下列情況下實(shí)施緊急集合。在小區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)和遭到犯罪分子的突然襲擊，入戶打劫。受到火災(zāi)、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害威脅和襲擊。有緊急任務(wù)或發(fā)生重大意外。公司與客服部進(jìn)行突擊檢查。緊急集合時(shí)的動(dòng)作。當(dāng)接到緊急集合命令（信號(hào)）時(shí)，應(yīng)迅速而有效地按緊急集合的有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)指定位置，完成緊急任務(wù)的準(zhǔn)備。緊急集合場(chǎng)的位置可臨時(shí)由專人負(fù)責(zé)認(rèn)定地點(diǎn)。緊急集合的警報(bào)信號(hào)、方法用消防廣播或其它方式通知相關(guān)人員三遍。緊急集合時(shí)間及其它充分利用好對(duì)講機(jī)等通訊聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)。值班人員要堅(jiān)守崗位，隨時(shí)與客服經(jīng)理、公安及消防等有關(guān)部門聯(lián)絡(luò)、通報(bào)情室況。第五節(jié)滅火應(yīng)急合適的方案為保證小區(qū)及業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)安全，特制定如下火警、火災(zāi)應(yīng)急合適的方案。物業(yè)各部門根據(jù)工作區(qū)域劃分消防責(zé)任，建立《消防責(zé)任人名單》（見附件一）并公示。各分公司（相關(guān)項(xiàng)目部）應(yīng)當(dāng)建立義務(wù)消防隊(duì)（見附件二），明確消防責(zé)任，對(duì)承擔(dān)義務(wù)消防工作的人員發(fā)放專項(xiàng)補(bǔ)貼。火警應(yīng)急合適的方案：小區(qū)現(xiàn)有煙感探測(cè)器個(gè)，分別裝于每戶客廳及樓層走道中，溫感探測(cè)器個(gè)，集中于地下車庫。無論煙感、溫感只要有報(bào)警，信息都集中反饋到小區(qū)消防中心報(bào)警器上，由消防值班人員立即確定位置，用對(duì)講機(jī)或內(nèi)線電話通知巡邏護(hù)衛(wèi)員前去查看，巡邏護(hù)衛(wèi)員去報(bào)警點(diǎn)查看。如是業(yè)戶做飯或燒香引起報(bào)警，可用對(duì)講機(jī)反饋給消防值班人員是誤報(bào)，并消信號(hào)，向住戶說明防火情況，提醒注意防火。如是火災(zāi)應(yīng)立即用手動(dòng)報(bào)警器二次報(bào)警或擊碎消防栓報(bào)警玻璃報(bào)警，并立即用業(yè)戶家中滅火器或走道中消火栓滅火，爭(zhēng)取在5分鐘內(nèi)撲滅火災(zāi)。期間消防中心立即按消防警鈴，并啟動(dòng)消防泵和樓層正壓風(fēng)機(jī)，并用電話通知主管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員到位。消防中心值班人員在做完報(bào)警、啟動(dòng)水泵和風(fēng)機(jī)、切斷火災(zāi)區(qū)域的電源和中央空調(diào)，通知領(lǐng)導(dǎo)后，堅(jiān)守崗位，聽從領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮滅火。在家義務(wù)消防隊(duì)員聽到消防警鈴后，立即趕往消防中心集合，聽從滅火統(tǒng)一指揮，維護(hù)火場(chǎng)秩序，搶救、疏散受災(zāi)人員及物資。在火災(zāi)中各級(jí)人員所做的工作：客服部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)滅火救人工作：接到火災(zāi)信息后，立即到消防控制中心或到著火現(xiàn)場(chǎng)組織指揮滅火救人工作。組織火情偵察，掌握火勢(shì)發(fā)展情況，確定火場(chǎng)的主要方面，及時(shí)召集力量。根據(jù)救人、滅火的需要，確定通報(bào)人員疏散和報(bào)告公安消防部門。向各部門、班組明確下達(dá)救人、滅火、疏散物資、供水任務(wù)，并檢察執(zhí)行情況。公安消防隊(duì)到達(dá)火場(chǎng)時(shí)，要及時(shí)向火場(chǎng)總指揮報(bào)告情況，服從統(tǒng)一指揮，按照部署，帶領(lǐng)員工執(zhí)行。物管部負(fù)責(zé)人在撲救火災(zāi)工作中，要當(dāng)好客服部負(fù)責(zé)人的參謀，與客服部協(xié)調(diào)一致，負(fù)責(zé)具體工作的組織實(shí)施。組織力量嚴(yán)密監(jiān)視火勢(shì)的發(fā)展，及時(shí)告知客服部負(fù)責(zé)人火場(chǎng)變化情況，提出相應(yīng)對(duì)策。按照公司領(lǐng)導(dǎo)的指示，向各部門、各班組傳達(dá)戰(zhàn)斗任務(wù)，并跟蹤檢查執(zhí)行情況。組織火場(chǎng)警戒工作。組織現(xiàn)場(chǎng)醫(yī)護(hù)工作。工程維修主管、班長(zhǎng)負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火戰(zhàn)斗保障工作：保證供水不間斷。保證防、排煙機(jī)械設(shè)備能正常啟動(dòng)運(yùn)行。根據(jù)火場(chǎng)需要，及時(shí)組織、供應(yīng)消防器材裝備、滅火劑。組織重要設(shè)備的保護(hù)、疏散工作。義務(wù)消防隊(duì)員的職責(zé)：堅(jiān)守崗位、服從指揮，明確自己和本班組戰(zhàn)斗任務(wù)，堅(jiān)決執(zhí)行班組負(fù)責(zé)人的命令。當(dāng)接到火災(zāi)信號(hào)后，班組長(zhǎng)不在，應(yīng)自動(dòng)攜帶滅火器材趕赴著火房間觀察，及時(shí)撲救火災(zāi)。組織人員疏散，出按警鈴?fù)ㄖ猓€必須逐房檢查。組織群眾自救，穩(wěn)定自救人員的情緒，做好保護(hù)工作，為自救人員準(zhǔn)備好救生工具,防止輕生自傷事故的發(fā)生。在使用水槍時(shí)要利用掩蔽物體，盡量接近火源，充分發(fā)揮水槍的作用，禁止盲目射水，避免水源損失。在滅火戰(zhàn)斗中，要正確的使用和愛護(hù)消防器材工具，注意安全。滅火應(yīng)急中應(yīng)做到：當(dāng)火勢(shì)不能在初期撲救時(shí)，應(yīng)立即報(bào)火警“119”，報(bào)警時(shí)做到鎮(zhèn)定撥號(hào)，將單位、地址、電話號(hào)碼、燃燒部位，燃燒物質(zhì)的性能，報(bào)警后到路口迎接消防隊(duì)。向業(yè)戶發(fā)出火災(zāi)通報(bào)的次序是：著火層，著火層以上各層，有可能蔓延的著火層以下的樓層。通報(bào)時(shí)，一般先用語言通報(bào)（利用廣播器、可視對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)電話等），說明疏散路線，穩(wěn)定情緒，然后發(fā)出警鈴?；虿扇∑渌胧?，將業(yè)戶叫醒后，在進(jìn)行通報(bào)。報(bào)警通報(bào)時(shí)間一般不超過5分鐘。疏散秩序：先從著火間、著火層以上各層開始，著火層以下的業(yè)戶，要做好安撫工作，青壯年業(yè)戶通過安全消防樓梯疏散，行動(dòng)不便的業(yè)戶，則護(hù)送他們從消防電梯疏散。查明火情和火勢(shì)發(fā)展蔓延的途徑，方法是：三查三看八定。一查火場(chǎng)是否有人被困，二查燃燒什么物質(zhì)，三查從那里到火場(chǎng)最近。一看火煙定方向、定火勢(shì)、定性質(zhì)，二看建筑定結(jié)構(gòu)、