辦公樓物業(yè)管理具體服務(wù)

辦公樓物業(yè)管理具體服務(wù)3．1設(shè)備故障、事故處理程序A、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，經(jīng)理單位必須立即組織力量迅速處理。B、發(fā)生較重大事故或故障（指造成較大范圍、較長時(shí)間有關(guān)系統(tǒng)不能正常工作或?qū)⒃斐捎嘘P(guān)系統(tǒng)不能工作，產(chǎn)生較重大影響，直接經(jīng)濟(jì)損失1000元以上者）時(shí)，必須及時(shí)報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)單位協(xié)調(diào)解決。C、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，經(jīng)理單位有關(guān)人員必須在值班記錄和故障搶修記錄本上做詳細(xì)記錄，不得疏漏隱瞞。D、發(fā)生較重大事故或故障時(shí)，經(jīng)理單位在事故、故障初步處理后，寫出事故、故障報(bào)告，由客服部經(jīng)理召集有關(guān)單位和人員參加的事故分析會(huì)，寫出分析意見和改進(jìn)措施，然后由客服部經(jīng)理審批后報(bào)送公司。對于改進(jìn)措施，有關(guān)單位必須嚴(yán)格執(zhí)行。3.2電氣維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）室內(nèi)低壓電器安裝及維修A、電器安裝后部件完整，安裝牢固，排列整齊，絕緣部件無裂紋缺損，電器活動(dòng)接觸部分良好，表面整潔，電器的支架、盤板平整，電器的引線整齊，固定可靠，電器及其支架油漆完好，通電后無異常噪音。B、接地（接零）引線敷設(shè)：連接緊密，接地支架截面選用正確，需防銹部分涂漆均勻，無遺漏，線路走向合理，色標(biāo)準(zhǔn)確。C、電器的導(dǎo)電接觸面和母線的接觸面必須接觸緊密。（二）查線、換線A、導(dǎo)線截面不能小于原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁有扭絞、死彎、絕緣層損壞和護(hù)套斷裂等缺陷。B、導(dǎo)線間和導(dǎo)線對地絕緣電阻必須大于0.5MΩ。C、管內(nèi)穿線：在管內(nèi)導(dǎo)線要有余量，導(dǎo)線在管內(nèi)無接頭；導(dǎo)線連接牢固，包扎嚴(yán)密，絕緣良好，不傷芯線；接線盒內(nèi)清潔無雜物，導(dǎo)線整齊，導(dǎo)線接觸緊密良好。D、換線后的導(dǎo)線必須與插座及用電設(shè)備接觸良好，并達(dá)到使用要求。（三）照明燈具維修1、燈泡、燈管要按原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)更換，保證光照度。2、燈具更換要安裝牢固，接線可靠，有接地線的不得漏接。3、燈具維修要保證附件完整齊全，燈光裝飾片要妥善安放，以防掉落傷人。3.3排水維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(一)室內(nèi)排水、水管安裝及維修A、安裝必須牢固，管箍固定方法正確，排水暢通，無滲漏；B、上下節(jié)管連接緊密，承差方向、長度和管箍間距符合原設(shè)計(jì)要求；C、排水管接口的捻口填料密實(shí)、飽滿，凹入承口邊緣不大于5mm，且環(huán)縫均勻、灰口齊整、光滑，養(yǎng)護(hù)良好;（二）室內(nèi)給水管道、附件安裝及維修A、螺紋接口必須清潔、規(guī)整、無斷絲、缺絲，連接牢固，接口處無外露油麻等缺陷。B、焊接接口表面無穿孔、裂紋和明顯的結(jié)瘤、夾渣及氣孔等缺陷。C、管道支架埋設(shè)平整，排列整齊，支架與管子接觸緊密。D、閥門安裝，進(jìn)出口方向正確，連接牢固、緊密，啟動(dòng)靈活，朝向合理，表面潔凈。E、衛(wèi)生器具給水配件的安裝及維修，電鍍件完好無損傷，接口嚴(yán)密，啟閉部分靈活，安裝端正，表面潔凈，無外露油麻。（三）下水道堵塞A、疏通后下水管水流通暢無阻。B、不損傷管壁。★供電系統(tǒng)日常維護(hù)實(shí)施方案高壓配電設(shè)備維護(hù)：每小時(shí)一次抄表，巡視檢查，發(fā)現(xiàn)信號燈不亮及時(shí)更換，根據(jù)記錄參數(shù)的變化隨時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患；每周設(shè)備房大清掃一次，半月外表清掃一次，每年盤內(nèi)清潔、檢查、堅(jiān)固、維護(hù)；每二年配合供電部門做預(yù)防性高壓電氣試驗(yàn)；定期檢查維護(hù)配電房通風(fēng)設(shè)備模擬屏應(yīng)急電源及密封狀況低壓配電設(shè)備維護(hù)：每小時(shí)抄表、巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理；每周設(shè)備房大清掃一次，半月外表清掃一次，每年清潔檢查維護(hù)；定期進(jìn)行盤內(nèi)器具、導(dǎo)線絕緣測試；開關(guān)、接頭等器伯溫度測試；表計(jì)、電流器整定值的校核；定期檢查維護(hù)配電房通風(fēng)設(shè)備，應(yīng)急電源及密封狀況；未端用電設(shè)備維護(hù)：每天抄表、巡視檢查，發(fā)現(xiàn)信號燈不亮及時(shí)更換；盤外部每月清潔一次，定期進(jìn)行盤內(nèi)清潔，器具、導(dǎo)線絕緣測試，開關(guān)金屬接頭的溫度測試，表計(jì)、電流器整定值的校核；定期根據(jù)未端用電設(shè)備不同特點(diǎn)進(jìn)行模擬試驗(yàn)，對盤內(nèi)各元件進(jìn)行測試，發(fā)現(xiàn)缺陷，立即處理；定期檢查未端用電設(shè)備的環(huán)境溫度，通風(fēng)狀況及密封狀況；定期對電機(jī)加油，絕緣測試，發(fā)現(xiàn)軸承不好，及時(shí)更換；定期對漏電保護(hù)裝置進(jìn)行檢測，使之功能完備；高壓設(shè)備大修：從巡視、抄表運(yùn)行記錄中發(fā)現(xiàn)問題和預(yù)防性高壓試驗(yàn)中分析發(fā)現(xiàn)問題，確定哪些設(shè)備需要維修及維修性質(zhì)，一般性的小、中修自己進(jìn)行，大修按下列執(zhí)行：預(yù)先熟悉設(shè)備、圖紙說明書，初步判斷故障點(diǎn)，聯(lián)系廠商，了解備件及詢問修理方法，確定自己大修或請廠商、供電部門大修；局面報(bào)告通知業(yè)主，說明大修原因，所需材料，備件及預(yù)計(jì)費(fèi)用和實(shí)施的時(shí)間、人員、步驟、方案。按操作規(guī)程做好倒閘操作，把大修設(shè)備與供電線路斷開，并保證大廈供電正常。按高壓規(guī)程，對大修設(shè)備做好，安全組織措施和安全技術(shù)措施。組織人員對故障部位進(jìn)行大修；請供電監(jiān)察部門對對大修設(shè)備進(jìn)行測試，并做好記錄；按操作規(guī)程做好倒電操作，將設(shè)備投入運(yùn)行，低壓配電設(shè)備大修；從巡視抄表和運(yùn)行記錄中發(fā)現(xiàn)問題，確定哪些設(shè)備需要維修及維修的性質(zhì)，一般性的小中修由自己時(shí)行，大修按下列執(zhí)行：先熟悉設(shè)備、圖紙、說明書，初步判斷故障點(diǎn)，聯(lián)系廠商，了解備件及詢問修理方法，確定自己或廠商、供電部門完成大修；報(bào)告通知業(yè)主，說明大修的原因，所需材料，備件及費(fèi)用和實(shí)施時(shí)間、實(shí)施人、實(shí)施方案；操作規(guī)程進(jìn)行倒電操作，把大修設(shè)備與供電線路斷開，并保障大廈正常供電；大修設(shè)備做好預(yù)防、安全組織、技術(shù)措施；織人員對故障部位進(jìn)行大修，并做好各種記錄；各項(xiàng)試驗(yàn)后，按操作規(guī)程倒電，使之投入運(yùn)行?！锶蹼娤到y(tǒng)日常維護(hù)實(shí)施方案BA系統(tǒng)：關(guān)閉主機(jī)及打印機(jī)電源，對該設(shè)備進(jìn)行清潔保養(yǎng)；接通電源后，檢查電腦原設(shè)定數(shù)據(jù)，保證其正常運(yùn)行；每月對電腦主機(jī)進(jìn)行一次殺毒程序及整理硬盤碎片，并檢查驅(qū)動(dòng)器等工作；對網(wǎng)絡(luò)連接片、信號連接模塊進(jìn)行除塵及線頭堅(jiān)固，保證接觸良好；對樓層、電動(dòng)閥門，傳感器、空氣壓差開關(guān)、溫度傳感器、紅外線開關(guān)等執(zhí)行機(jī)構(gòu)進(jìn)行清潔維護(hù)；對液位開關(guān)、壓力、溫度傳感器進(jìn)行整定試驗(yàn)。消防報(bào)警系統(tǒng)：關(guān)閉主機(jī)電源并拆除后備電源；清理消防主機(jī)內(nèi)部垃圾，緊固連線，保證接觸良好；對消防電腦及打印設(shè)備進(jìn)行常規(guī)維護(hù)保養(yǎng)；測試消防主機(jī)及其手動(dòng)柜的工作電壓和工作參數(shù)；試驗(yàn)消防主機(jī)及手動(dòng)柜的各項(xiàng)功能；檢查各探測器的效果，對失效的探測器進(jìn)行修理和更換；安保監(jiān)控系統(tǒng)：關(guān)閉系統(tǒng)各監(jiān)視器、錄像機(jī)、矩陣主機(jī)、處理器的電源；對各設(shè)備進(jìn)行清潔除塵；檢查各連接線，保證各連接點(diǎn)的可靠性；檢查錄像機(jī)的錄像質(zhì)量，對錄像機(jī)時(shí)行必要的清潔處理；接通電源后仔細(xì)檢查各圖像的清晰度；對各設(shè)備進(jìn)行功能檢測；對各個(gè)攝像機(jī)、報(bào)警點(diǎn)進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)工作，保證全面的清晰，報(bào)警功能的正常?！锟照{(diào)系統(tǒng)日常維保方案日保養(yǎng)：每日做好主機(jī)電流及各項(xiàng)參數(shù)抄錄工作；對管路損壞保溫層進(jìn)行修補(bǔ)；對樓層重點(diǎn)區(qū)域溫度測試并做好記錄；及時(shí)修復(fù)各類跑、昌、滴漏故障，杜絕事故發(fā)生；處理有故障的風(fēng)機(jī)盤管。月保養(yǎng)：對新風(fēng)機(jī)空調(diào)箱的濾網(wǎng)清洗數(shù)次；對新風(fēng)口時(shí)行清潔并消毒；柜式新風(fēng)機(jī)冷凝水盤疏通清理；對新風(fēng)機(jī)皮帶、軸承進(jìn)行月點(diǎn)檢保養(yǎng)；季保養(yǎng)：對所有潤滑部位潤滑加油；對所有四風(fēng)口濾網(wǎng)清洗；對所有配電柜、操作箱進(jìn)行規(guī)定點(diǎn)檢（電工執(zhí)行）。年保養(yǎng)：對空調(diào)機(jī)進(jìn)行常規(guī)年度保養(yǎng)（由廠家配合進(jìn)行）對空調(diào)機(jī)電控部分電纜進(jìn)行絕緣檢測?！镫娞菹到y(tǒng)日常維保方案日常操作電梯機(jī)房抄表；每月三次電梯機(jī)房清潔檢查；橋廂內(nèi)照明更換，通訊檢查；每天巡檢發(fā)現(xiàn)平層、聲響，舒適有無問題，及進(jìn)處理；電梯出現(xiàn)故障，放人疏導(dǎo)，確?？腿税踩?，并及時(shí)通知專業(yè)維修單位；進(jìn)行貨運(yùn)管理；做好各種運(yùn)行記錄；配合專業(yè)維保單位，對電梯各部位進(jìn)行檢查，維護(hù)保養(yǎng)；做好電梯年度安全檢驗(yàn)工作；★給排水系統(tǒng)日常維保方案每月對給、排、污水系統(tǒng)分別按照各操作規(guī)程進(jìn)行操作，保證設(shè)備正常運(yùn)行，運(yùn)行情況每小時(shí)一次記錄在工作日志上；對所有泵（給水泵、排水泵、污水泵、雨水泵、噴泉泵、消防泵等）每小時(shí)一次進(jìn)行巡檢，檢查工作壓力、聲響、振動(dòng)、溫度、電流、漏水情況等檢查結(jié)果記錄在巡檢記錄上，發(fā)現(xiàn)問題及進(jìn)處理，及進(jìn)匯報(bào)；每日巡查所有生活水箱，每季度對生活水箱進(jìn)行消毒，使水箱出水，水質(zhì)經(jīng)衛(wèi)