【現(xiàn)行收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅的影響案例分析-以萬科為例4100字（論文）】

現(xiàn)行收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅的影響案例分析—以萬科為例目錄TOC\o"1-2"\h\u25709現(xiàn)行收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅的影響案例分析—以萬科為例 17482一、案例介紹 12438（一）萬科簡(jiǎn)介 19210（二）經(jīng)營(yíng)概況 13139（三）現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下萬科的收入確認(rèn) 227502二、案例分析 32312（一）現(xiàn)行收入準(zhǔn)則對(duì)萬科收入確認(rèn)的影響 313657（二）現(xiàn)行收入準(zhǔn)則對(duì)萬科的納稅影響 415799三、結(jié)論與啟示 526265（一）研究結(jié)論 510292（二）實(shí)踐啟示 5摘要：2017年財(cái)政部對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》進(jìn)行了修訂和發(fā)布，對(duì)企業(yè)收入確認(rèn)和核算方式提出了新的要求，其中，房地產(chǎn)企業(yè)受收入準(zhǔn)則變更的影響較大，會(huì)計(jì)處理上的變更擴(kuò)大了和稅務(wù)處理之間的相關(guān)差異。本論文選擇萬科集團(tuán)進(jìn)行案例研究，基于理論研究，探究現(xiàn)行收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅影響。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行現(xiàn)行收入準(zhǔn)則當(dāng)年，收入實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，企業(yè)所得稅、增值稅的稅負(fù)也隨之增加；由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的特殊性，收入確認(rèn)方式的改變導(dǎo)致稅務(wù)處理上暫時(shí)性差異的擴(kuò)大，對(duì)企業(yè)稅務(wù)處理方面的規(guī)范性提出了新要求。關(guān)鍵詞：收入準(zhǔn)則房地產(chǎn)企業(yè)納稅一、案例介紹（一）萬科簡(jiǎn)介1984年，萬科集團(tuán)落戶深圳，1991年在深交所上市，2014年在香港聯(lián)交所上市，2016年起連續(xù)五年進(jìn)入《財(cái)富》和“世界500強(qiáng)”行列。萬科進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有三十多年的歷史，它以房地產(chǎn)開發(fā)為中心業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)和房屋出租。（二）經(jīng)營(yíng)概況圖1展示了萬科近五年來主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變化情況，萬科的主營(yíng)業(yè)務(wù)重點(diǎn)有房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)收入以及提供物業(yè)服務(wù)所取得的收入，由圖可知，萬科自2018年之后，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入呈現(xiàn)較明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)：2017年，萬科集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率大約，2018年，萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)22.15%，2019年增長(zhǎng)率還維持在20%左右，受疫情影響，2020年增長(zhǎng)率有所回落，約為13%左右。房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)收入構(gòu)成其收入的主要部分，其在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的占比始終保持在96%以上，其增減變動(dòng)同主營(yíng)業(yè)務(wù)收入保持一致。可見，現(xiàn)行收入準(zhǔn)則不僅改變了企業(yè)收入的核算方式，還對(duì)企業(yè)報(bào)表中的收入規(guī)模產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。圖1萬科集團(tuán)2016-2020年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入概況（三）現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下萬科的收入確認(rèn)現(xiàn)行收入準(zhǔn)則將時(shí)段法收入確認(rèn)放在首位，房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷售收入的時(shí)候，符合根據(jù)履約進(jìn)度確認(rèn)收入的要求，收入可以按照合同的履約進(jìn)度確認(rèn)，不必等到開發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)一次性確認(rèn)收入，這有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入在時(shí)間上分布不均勻的情況。從圖3所示，萬科各季營(yíng)業(yè)收入依然呈現(xiàn)較大的波動(dòng)，在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則執(zhí)行后，其波動(dòng)情況雖然有所改善，但其收入確認(rèn)時(shí)間仍然以四季度為主，即集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工的主要時(shí)點(diǎn)?，F(xiàn)行收入準(zhǔn)則尚未能完全解決房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本配比上的相關(guān)問題。圖2萬科集團(tuán)2016年至2020年各季度營(yíng)業(yè)收入變化趨勢(shì)與此同時(shí)，萬科2018年度財(cái)務(wù)報(bào)表附注披露收入相關(guān)會(huì)計(jì)政策變動(dòng)影響數(shù)，現(xiàn)行收入準(zhǔn)則核算之后，萬科調(diào)減經(jīng)營(yíng)成本約7.53億元，調(diào)減營(yíng)業(yè)成本6.02億元左右，分別占本期營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本0.26%與0.32%，調(diào)減稅金及附加約0.48億元；在執(zhí)行新會(huì)計(jì)政策之后，其報(bào)表中新增合同資產(chǎn)、合同負(fù)債等科目，同時(shí)對(duì)存貨等科目進(jìn)行了調(diào)整。由于現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的影響，當(dāng)期調(diào)減存貨科目約6.93億元將其重分類為合同資產(chǎn)，約占調(diào)整前賬面金額的0.11%，將當(dāng)期全部預(yù)收賬款重分類為合同負(fù)債和其他流動(dòng)負(fù)債；萬科對(duì)當(dāng)年的遞延所得稅負(fù)債進(jìn)行了重新計(jì)量，萬科集團(tuán)2018年所確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債相比上年增長(zhǎng)幅度約為103.13%左右。房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上受到現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的影響，新準(zhǔn)則的普遍執(zhí)行，會(huì)給有關(guān)企業(yè)收入確認(rèn)方式帶來新要求，與此同時(shí)，也拉大了和稅務(wù)處理的區(qū)別，對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額也可能產(chǎn)生波動(dòng)，在新政策的沖擊之下，對(duì)企業(yè)的納稅情況會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響、企業(yè)該如何防范相關(guān)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，這些問題都值得進(jìn)一步探究。二、案例分析（一）現(xiàn)行收入準(zhǔn)則對(duì)萬科收入確認(rèn)的影響萬科集團(tuán)在執(zhí)行現(xiàn)行收入準(zhǔn)則后，采用控制權(quán)轉(zhuǎn)移來評(píng)判收入的確認(rèn)時(shí)機(jī)，同時(shí)，以單項(xiàng)履約義務(wù)為基礎(chǔ)衡量收益，并按實(shí)際利率法攤銷合同中的主要融資成分。通過2017年和2018年萬科年度財(cái)務(wù)報(bào)告中對(duì)收入確認(rèn)政策的披露可以發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的影響下，萬科調(diào)整了相關(guān)會(huì)計(jì)政策的運(yùn)用：對(duì)收入的分類依據(jù)發(fā)生了改變，原本是依照銷售業(yè)務(wù)的類型進(jìn)行分類，在2018年的報(bào)表中通過合同的類型進(jìn)行分類闡述，主要包括：房地產(chǎn)銷售合同、物業(yè)服務(wù)合同、建造合同和租賃合同。依據(jù)合同的類型來進(jìn)行收入的確認(rèn)，與現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的確立原則相一致，同時(shí)，萬科在財(cái)務(wù)報(bào)告中修改了收入確認(rèn)的政策，如建造合同按照履約進(jìn)度以確認(rèn)收入，而在此以前報(bào)表關(guān)于建造合同收入確認(rèn)方式提法較為模糊；對(duì)于房地產(chǎn)的銷售收入，萬科采取控制權(quán)轉(zhuǎn)移的方式來確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，具體表現(xiàn)為：與委托人簽訂買賣合同并獲得委托人首期款和確認(rèn)剩余款項(xiàng)安排，委托人已經(jīng)接受該財(cái)產(chǎn)，在同時(shí)滿足以上三個(gè)條件后確認(rèn)收入，可見萬科主要還是按照“時(shí)點(diǎn)法”的方式進(jìn)行相應(yīng)會(huì)計(jì)核算，且萬科并沒有披露其對(duì)“時(shí)段法”確認(rèn)收入的具體方式，只是對(duì)現(xiàn)行收入準(zhǔn)則中的規(guī)定進(jìn)行客觀描述。從金額上來看，根據(jù)萬科的披露的利潤(rùn)表，受收入確認(rèn)政策變化影響，萬科2018年度調(diào)減營(yíng)業(yè)收入約7.5億元，占當(dāng)年總營(yíng)業(yè)收入的0.26%，同時(shí)由于在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下，合同的取得成本可以資本化，當(dāng)年調(diào)減銷售費(fèi)用約8.6億元，占調(diào)整前銷售費(fèi)用的9.8%左右，在會(huì)計(jì)政策變更的背景之下，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)調(diào)增約90萬元左右。資產(chǎn)負(fù)債表方面，萬科將部分存貨重分類為合同資產(chǎn)，主要是來自于萬科的建造業(yè)務(wù)，在其履行相應(yīng)的履約義務(wù)并取得收款權(quán)后，將合同資產(chǎn)轉(zhuǎn)為應(yīng)收賬款；將部分預(yù)收款項(xiàng)及流動(dòng)負(fù)債重分類為合同負(fù)債，主要是產(chǎn)生于房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中與客戶簽訂合同所收取的預(yù)收款；將預(yù)收款中同時(shí)收取的待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額重分類為其他流動(dòng)負(fù)債。（二）現(xiàn)行收入準(zhǔn)則對(duì)萬科的納稅影響圖3統(tǒng)計(jì)了萬科2016年至2020年所繳納的增值稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅的情況，其稅負(fù)在2018年均產(chǎn)生的較為明顯的增長(zhǎng)。同時(shí)，表1列出了萬科集團(tuán)近幾年主要稅種的稅負(fù)情況，在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的影響下，2018年起萬科所確認(rèn)的收入呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，同時(shí)主要稅種稅負(fù)亦有顯著增加。圖3萬科集團(tuán)2016-2020年主要稅種的納稅情況萬科在2018年所繳納的增值稅相比2017年增長(zhǎng)約28%，而營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)約為18%。由于萬科2018年執(zhí)行現(xiàn)行收入準(zhǔn)則，在其收入形成明顯增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，所繳納的增值稅額也產(chǎn)生較大幅度的變化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅義務(wù)，收入在稅法上的提前確認(rèn)所產(chǎn)生的暫時(shí)性差異，將造成其稅負(fù)的增加。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)取得預(yù)收款項(xiàng)，同時(shí)收取相關(guān)銷項(xiàng)稅額，但稅法上尚不滿足收入確認(rèn)的條件，由此產(chǎn)生待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額，以現(xiàn)行收入準(zhǔn)則為指導(dǎo)，待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅應(yīng)列入其他流動(dòng)負(fù)債，不應(yīng)列入預(yù)收款項(xiàng)科目，有助于企業(yè)準(zhǔn)確核算相關(guān)成本，規(guī)范納稅處理，也在一定程度上提高了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。與此同時(shí)，土地增值稅與企業(yè)所得稅稅款核算主要取決于企業(yè)會(huì)計(jì)中收入的測(cè)算，根據(jù)報(bào)表的披露，萬科2018年土地增值稅稅額的增加主要是由于當(dāng)年的清算項(xiàng)目增加，現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的修訂對(duì)土地增值稅稅額核算的影響較小。萬科集團(tuán)2018年所產(chǎn)生的預(yù)繳稅款的數(shù)額變動(dòng)未見明顯波動(dòng)。在企業(yè)所得稅方面，根據(jù)萬科2018年所披露的會(huì)計(jì)政策變更的影響數(shù)來看，當(dāng)年企業(yè)在利潤(rùn)表中調(diào)增所得稅費(fèi)用約1.89億元，在資產(chǎn)負(fù)債表方面，調(diào)增應(yīng)交稅費(fèi)約6.40億元，調(diào)增遞延所得稅負(fù)債2.57億元，約占萬科當(dāng)年確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債的47.7%左右，相比2017年增長(zhǎng)103.13%。分析其遞延所得稅費(fèi)用的構(gòu)成可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債，5.28億元所得稅費(fèi)用來源于合同取得成本，從2018年開始，萬科在訂立銷售合同時(shí)，所付銷售傭金不確認(rèn)銷售費(fèi)用，但確認(rèn)作為合同獲得的費(fèi)用，即可將有關(guān)數(shù)額資本化，合同取得成本不能在發(fā)生時(shí)一次性進(jìn)行費(fèi)用扣除，應(yīng)當(dāng)在后期進(jìn)行攤銷，由此產(chǎn)生暫時(shí)性差異。根據(jù)萬科在報(bào)表中披露的關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)來看，萬科主要還是通過時(shí)點(diǎn)法的方式確認(rèn)收入，萬科并未在年度報(bào)表中披露其收入的構(gòu)成，但在當(dāng)年中期報(bào)告中顯示，萬科2018年1-6月通過時(shí)點(diǎn)法確認(rèn)收入979.53億元，通過時(shí)段法所確認(rèn)的收入僅為80.21億元，僅占當(dāng)期總收入的7.5%?？梢娫谛聲?huì)計(jì)政策頒布之初，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于收入確認(rèn)態(tài)度較為謹(jǐn)慎保守，根據(jù)萬科2018至2020年度的報(bào)表發(fā)現(xiàn)，2018年，萬科分?jǐn)偟缴形绰男械穆募s義務(wù)的交易價(jià)格約為5208.29億元，至2020年其規(guī)模已增長(zhǎng)至6643.78億元。隨著現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的廣泛應(yīng)用，企業(yè)也將逐步調(diào)整其銷售模式及相關(guān)合同條款，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)也可能趨向于使用時(shí)段法，這將進(jìn)一步加大企業(yè)收入確認(rèn)的難度，同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大稅會(huì)差異，加大納稅人的納稅風(fēng)險(xiǎn)。三、結(jié)論與啟示（一）研究結(jié)論現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的修訂為企業(yè)收入的確認(rèn)提供了更為具體可行的指引，而企業(yè)的納稅義務(wù)的確定很大程度上依賴于企業(yè)準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算，同時(shí)由于稅法在原則上所要求的確定性、客觀性，導(dǎo)致稅會(huì)差異的產(chǎn)生是不可避免的，此外，稅收政策與會(huì)計(jì)政策的不同步也會(huì)導(dǎo)致差異，這對(duì)企業(yè)的納稅規(guī)范提出了更高的要求?？傮w而言，現(xiàn)行收入準(zhǔn)則出臺(tái)后，在短期內(nèi)增加房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，又因稅收政策更新滯后，使稅務(wù)處理難度增大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在適用現(xiàn)行收入準(zhǔn)則方面還處于摸索階段，其在變更會(huì)計(jì)政策的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)注重相關(guān)稅收法規(guī)的準(zhǔn)確應(yīng)用。（二）實(shí)踐啟示現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下，對(duì)于企業(yè)收入的確認(rèn)更注重通過合同條款進(jìn)行判定，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重合同管理，準(zhǔn)確判斷收入的計(jì)量與確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算能夠?yàn)槠髽I(yè)的稅務(wù)處理提供充分的依據(jù)，減少不確定性。同時(shí)，企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)人員也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，面對(duì)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理上的差異，應(yīng)當(dāng)及時(shí)識(shí)別并作出相應(yīng)的納稅調(diào)整，規(guī)范稅務(wù)處理，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其業(yè)務(wù)的特殊性，受收入準(zhǔn)則修訂的影響較大，一方面應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整會(huì)計(jì)科目和適時(shí)變更會(huì)計(jì)政策，另一方面，在政策變更或銷售模式改變時(shí)，也應(yīng)重視稅務(wù)處理的準(zhǔn)確性，關(guān)注稅收政策的更新?，F(xiàn)行收入準(zhǔn)則將于今年廣泛推行，各企業(yè)應(yīng)重視收入核算方式改變后對(duì)稅務(wù)處理的影響。參考資料：1、顧水彬,花含笑.新收入準(zhǔn)則