旅游地產(chǎn)土地取得方式

第4頁/共9頁旅游地產(chǎn)土地取得方式一、旅游地產(chǎn)的土地運作方式2劃撥21.1形式一：21.2形式二：21.3可以以劃撥方式取得的土地類型：2出讓22.1出讓土地使用權(quán)特點22.2土地使用權(quán)出讓的形式32.3土地出讓使用權(quán)年限4轉(zhuǎn)讓43.1旅游地產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)讓模式43.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式4買賣轉(zhuǎn)讓5抵債轉(zhuǎn)讓5交換轉(zhuǎn)讓5作價入股5合建轉(zhuǎn)讓5贈予轉(zhuǎn)讓5繼承轉(zhuǎn)讓6二、旅游地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)策略61.土地流轉(zhuǎn)62.土地流轉(zhuǎn)的幾種形式6轉(zhuǎn)包6互換7入股7出租7抵押7“股份+合作”7宅基地?fù)Q住房8承包地?fù)Q社保8三、旅游地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)模式81．建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)82.農(nóng)林用地的流轉(zhuǎn)9一、旅游地產(chǎn)的土地運作方式土地是一種特殊的資源，它所有權(quán)屬于國家或集體，任何單位和個人只能取得一定年限內(nèi)的使用權(quán)。要在政策允許的情況下，運作土地的取得方式有三種：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓。劃撥劃撥土地使用權(quán)：是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式：1.1形式一：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補償、安置等費用。1.2形式二：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經(jīng)濟上的代價。1.3可以以劃撥方式取得的土地類型：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設(shè)用地出讓出讓土地使用權(quán)：是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。2.1出讓土地使用權(quán)特點：由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個特征：買賣、贈與或其他合法方式，具體如下：買賣轉(zhuǎn)讓——作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權(quán)的對價。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。抵債轉(zhuǎn)讓——抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權(quán)抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。交換轉(zhuǎn)讓——以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對價不是價金，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。作價入股——作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權(quán)用來作價，所作之價如同買賣之價金；說它類似交換，是因為土地使用權(quán)被用來入股，所得之股如同其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。合建轉(zhuǎn)讓——在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權(quán)作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價是股權(quán)；不設(shè)立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的，土地使用權(quán)的對價是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán)，卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán)，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。贈予轉(zhuǎn)讓——贈予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為。以贈予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產(chǎn)權(quán)利的提供作為對應(yīng)條件。但土地使用權(quán)贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學(xué)校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的。繼承轉(zhuǎn)讓——在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過繼承取得土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中，新公司繼承了原公司的財產(chǎn)，也會繼承原公司的債務(wù)，新公司取得土地使用權(quán)的對價，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來。二、旅游地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)策略2004年，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，其中有關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)?！?.土地流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。農(nóng)業(yè)用地在土地承包期限內(nèi)，可以通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓承包權(quán)，鼓勵農(nóng)民將承包的土地向?qū)I(yè)大戶、合作農(nóng)場和農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。集體建設(shè)用地可通過土地使用權(quán)的合作、入股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)換等方式進行流轉(zhuǎn)，鼓勵集體建設(shè)用地向城鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)集中。其要點是：在不改變家庭承包經(jīng)營基本制度的基礎(chǔ)上，把股份制引入土地制度建設(shè)，建立以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)村股份合作制，把農(nóng)民承包的土地從實物形態(tài)變?yōu)閮r值形態(tài)，讓一部分農(nóng)民獲得股權(quán)后安心從事二、三產(chǎn)業(yè)；另一部分農(nóng)民可以擴大土地經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)市郊農(nóng)業(yè)由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型。2.土地流轉(zhuǎn)的幾種形式轉(zhuǎn)包——轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方(原承包方)負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外?；Q——互換是指承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協(xié)商，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。是促進農(nóng)村規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營的必由之路?；Q后，原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)可由原承包者承擔(dān)，也可隨互換而轉(zhuǎn)移，但如果轉(zhuǎn)移了則須按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。入股——入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營，是指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，以價值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)長期確定下來，農(nóng)民既是公司經(jīng)營的參與者，也是利益的所有者，是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制的新突破。出租——出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業(yè)或其他組織)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租人按出租時約定的條件對出租人(承包方)負(fù)責(zé)。抵押——抵押是指抵押人(原承包方)在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提下，以不轉(zhuǎn)移農(nóng)村土地之占有，將物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。在抵押人不履行債務(wù)時，債權(quán)人(即抵押權(quán)人)依照擔(dān)保法規(guī)定拍賣、變賣物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的價款中優(yōu)先受償或以物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)折價受償?！肮煞?合作”——農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障”的原則，引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股。合作社按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營。合作社掛靠龍頭企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益，留足公積公益金、風(fēng)險金，然后再按股進行二次分紅。宅基地?fù)Q住房——宅基地?fù)Q住房方式是指用集中興建新型農(nóng)村社區(qū)或城鎮(zhèn)住房替換農(nóng)村宅基地的方案。按照土地集中、城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的思路，農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)通過入股、聯(lián)營、出租或租賃、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式實現(xiàn)集中，農(nóng)戶獲得租金、薪金、股金三重收入，同時，農(nóng)戶可以退出其宅基地使用權(quán)進入新型農(nóng)村社區(qū)集中居住或進入城鎮(zhèn)購買經(jīng)濟適用房或商品房，政府給予舊房拆遷補償，并將增加的農(nóng)村宅基地指標(biāo)置換為城市建設(shè)用地，用土地出讓金等收益對農(nóng)民購房進行補貼。承包地?fù)Q社?！鐣Ｕ蠐Q承包地方式是指用社會保障代替土地保障的方案。農(nóng)民年老進入小城鎮(zhèn)定居，擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源，又自愿出讓其原先承包經(jīng)營的土地和宅基地使用權(quán)，可以申報為城鎮(zhèn)居民戶口，與城鎮(zhèn)居民享有同等的社會保障和子女入學(xué)政策，并對其購買養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等給予適當(dāng)補助，并納入城市廉租房范圍，實行就業(yè)扶持。該種模式的土地流轉(zhuǎn)各區(qū)縣政府要統(tǒng)一實施征地，統(tǒng)一各補償政策，統(tǒng)一辦理失地農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非和養(yǎng)老保險，并對不同年齡階段的農(nóng)民實施不同的補貼和社保政策。三、旅游地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)模式在縣域發(fā)展、城鎮(zhèn)擴張中，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是一個重要環(huán)節(jié)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及到兩個層面：一是建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，二是農(nóng)林用地（耕地、林地）流轉(zhuǎn)。1.1建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)在建設(shè)用地中，分為村集體建設(shè)用地（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)和其他用地）和農(nóng)民宅基地（閑置宅基地和其他宅基地）。通過對閑置的村集體建設(shè)用地和閑置的宅基地（清理和回購）實施清理，成立農(nóng)村土地股份合作社，介入城市建設(shè)開發(fā)，獲取土地增值收益。對于其他宅基地農(nóng)民以宅基地?fù)Q得城鎮(zhèn)內(nèi)住房，地上附著物按價補償。舊宅基地收歸國有，按照規(guī)劃統(tǒng)一利用。1.2農(nóng)林用地的流轉(zhuǎn)土地性質(zhì)不變，規(guī)模化